OSLO Ulvenveien 117B

Tomt
16930.2m²

Beskrivelse av tomt
Borettslaget har en festet tomt, målt til ca. 16 930 m², i henhold til mottatt arealbekreftelse fra Oslo kommune. Sameiets tomt er pent opparbeidet med gressplen og grøntområder, beplantning, prydbusker og trær, sittegrupper og lekeareal, samt asfaltert adkomst og internveier. Sameiet har andel i realsameie: gårdsnummer 131, bruksnummer 82 med ideell andel 7500/1824720. Gjelder fellesareal. Sameiet fester tomten. Vedlagt i salgsoppgaven foreligger festekontrakten. For år 2024 var den årlige festeavgiften budsjettert med kr 511 000,-. Sameiet består av 215 seksjoner. Festeavgiften betales via felleskostnadene.

Beliggenhet
Boligen ligger i et attraktivt og spennende område i utvikling på Ulven. Nærområdet byr på gode turmuligheter og grønne omgivelser, umiddelbar nærhet til kollektivtransport, og en rekke servicetilbud. Her bor du i et barnevennlig og bilfritt boligsameie. Ulven er en del av Hovinbyen, et av Oslos største og viktigste satsingsområde i kommuneplanen. De tre hovedplanene for området er en fremtidsrettet og klimasmart byutvidelse, et mangfold av attraktive byområder og en stor satsing på at gange, sykkel og kollektiv skal bli letteste og mest attraktive måte å ferdes rundt på. Nærområdet byr også på flotte grøntarealer med gode tur- og rekreasjonsmuligheter, blant annet Hovindammen som er en liten idyll med omkringliggende gangstier, sittebenker og grønne lunger. Det er kort vei til Valle Hovin med flotte aktivitetsmuligheter. Man har også Østmarka med flotte turstier, skiløyper, bade- og fiskevann, noe lenger unna. Den nye Vålerenga stadion, Intility Arena, rommer et bredt tilbud av aktiviteter. Arenaen inngår i konseptet Vålerenga kultur- og idrettspark og dekker hele området med Vallhall arena og treningsfeltet. Her finner man blant annet FitnessXpress, Valle Hovin Idrettsbarnehage, Vålerenga fotball elite, Valle Hovin videregående skole, stadionpuben ØST og Rema 1000. Ulven terrasse er et veldrevet og trygt boligsameie som blant annet kan by på et flott og bilfritt område med flere lekeplasser og sittegrupper. I nærområdet har du det du måtte trenge av servicetilbud. Frisør, lege, tannlege og dagligvarebutikker som Kiwi og Matkroken ligger kun en gåtur fra leiligheten. Den offentlig kommunikasjonen i området er svært god med flere busslinjer og flybuss i nærheten. Nærmeste busstopp er Persveien, Ulven Torg, og Ulvenkrysset med flere linjer og avganger. Her er det også stoppested for flybussen til Gardermoen. Du finner også T-bane på Helsfyr. Helsfyr er forøvrig et knutepunkt med T-banelinjer og busslinjer.

Adkomst
Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.

Bebyggelse
Det er primært leilighets-/gårdsbebyggelse i området.

Barnehage/skole/fritid
Eiendommen ligger i kort strekning til både skoler og barnehager. Se vedlagt nabolagsprofil. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Byggemåte
Leiligheten er oppført i 1981 etter byggesøknad fra 1979. For vurderingene i rapporten legges det til grunn at bygget er oppført etter reglene i teknisk forskrift fra 1969. Konstruksjoner anses i hovedsak å ha tiltenkt funksjon i henhold til alder og nevnte betraktninger, utover nevnte avvik i rapporten. Bygget er ført opp i mur/betong og stenderverk i tre. Flatt tak tekket med papp eller lignende. Utvendige fasader med trekledning og plater. Grunnmur av betong med støpt såle mot grunnforhold. Bygningen har malte trevinduer med 3-lags glass. Bygningen har skyvebalkongdør i malt tre. Bygningen har malt hovedytterdør. Det er etablert takterrasse utgang fra stue og soverom i 3 etasje. Betongkonstruksjon. Det er synlig at disse har blitt renovert i nyere tid med fliser på gulv og nye nedløpsrenner. Bygningsmasse som sameiet er ansvarlig for vil ikke bli gitt tilstandsgrad. Følgende bygningsdeler har fått tilstandsgrad 3; store eller alvorlige avvik: Tekniske installasjoner > Vannledninger: Vurdering av avvik: ? Det er påvist ufagmessig utførelse av vannledninger. ? Stoppekran er ikke lokalisert eller tilgjengelig. Konsekvens/tiltak: ? Eldre vannrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. Luke må merkes med stoppekran på toalettrom. Kostnadsestimat: Under 10 000. Tekniske installasjoner > Branntekniske forhold: Det er ikke fremvist brannslukkningsapparat som er under 10 år gammelt. Røkvaslere i begge etasjer er ikke montert. Kostnadsestimat: Under 10 000. Kjøkken > 3.Etasje > Kjøkken > Overflater og innredning: Vurdering av avvik: ? Det er påvist at overflater/kjøkkeninnredning har omfattende skader. Det er stor fuktskade inne i kjøkkenbenk og dør med hengsler er ødelagt. Noe merker og skader på dørfronter ble også observert. Konsekvens/tiltak ? Det må foretas full utskiftning av overflater/innredning. Kostnadsestimat: 100 000 - 300 000. Våtrom > 4.Etasje > Bad > Overflater vegger og himling: Vurdering av avvik: ? Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. ? Det er påvist tegn til fuktskader i overflater. Konsekvens/tiltak ? Påviste fuktskader kan føre til muggvekst over tid, noe som kan påvirke inneklimaet. Dersom skadene utvikler seg, kan dette svekke bygningens konstruksjon og medføre større skader på tilstøtende konstruksjoner. ? Slike riss/sprekker kan indikere bakenforliggende fuktskader, og konstruksjonen bør observeres jevnlig for å vurdere utvikling. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000. Våtrom > 4.Etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt: Vurdering av avvik: ? Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. ? Konstatert omfattende fuktskader Konsekvens/tiltak: ? Badet/våtsonen står foran en full oppgradering. ? Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. En utett membran kan føre til vanninntrenging i bygningskonstruksjonen, noe som kan forårsake omfattende skader på gulv, vegger og underliggende strukturer. Kostnadsestimat: 50 000 - 100 000. Våtrom > 4.Etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning: Vurdering av avvik: ? Det er påvist skader på innredning. Det mangler avløp for vaskemaskin på bad. Konsekvens/tiltak: ? Lokal utbedring må utføres. Ut fra skader på innrednigen så må denne skiftes, da det ikke kan gjøres lokal utbedring. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000. Følgende bygningsdeler har fått tilstandsgrad 2; avvik som kan kreve tiltak: Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn Innvendig > Innvendige trapper Innvendig > Innvendige dører Tekniske installasjoner > Avløpsrør Tekniske installasjoner > Varmtvannstank Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg Kjøkken > 3.Etasje > Kjøkken > Avtrekk Spesialrom > 4.Etasje > Toalettrom > Overflater og konstruksjon Våtrom > 4.Etasje > Bad > Overflater Gulv Våtrom > 4.Etasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom For ytterligere informasjon, se vedlagte tilstandsrapport.

Sammendrag selgers egenerklæring
Har du kjennskap til eiendommen? Ja Når kjøpte du boligen? 2006 Hvor lenge har du eid boligen? Antall år 06 Antall måneder 12 Har du bodd i boligen siste 12 måneder? Ja Kjenner du til om det er/har vært feil tilknyttet våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader? Svar: Ja. Beskrivelse: Det har vart en lekkasje for mange år siden, tror det var på kjøkkenet som ble utbedret av leietaker da jeg ikke bodde der selv Kjenner du til om det er/har vært tilbakeslag av avløpsvann i sluk eller lignende? Svar: Ja. Beskrivelse: Sluket på baderommet blir tett av og til. Og da har jeg brukt oppløsnings middel Selgers egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven.

Innhold
Boligen inneholder: 3.Etasje: Entré, soverom, kjøkken, stue 4.Etasje: Gang, soverom, soverom 2, toalettrom, bad Kjeller: Bod på ca. 5 kvm. Tilhørende garasjeplass med ladestasjon

Standard
Entrè Entré med plass til garderobeløsninger. Fra entréen er det direkte adkomst til soverom, stue og trappeadkomst opp til leilighetens andre plan. Stue Leiligheten har en stor stue med flere møbleringsmuligheter. Det er god plass til en større sofaseksjon og stort spisebord. Fra stuen er det direkte utgang til leilighetens største balkong. Terrasser Adkomst fra soverom til en sydvendt terrasse med flislagt gulv på ca. 3 m². Adkomst fra stue til en sydvendt terrasse med flislagt gulv på ca. 11 m². Kjøkken Kjøkkeninnredning med sorte, høyglans skapfronter, laminat benkeplate med fliser på bakvegg. Oppvaskkum med benkebeslag og ventilator. Integrerte hvitevarer som komfyr og oppvaskmaskin. Soverom Stort soverom med god plass til dobbeltseng m/tilhørende nattbord. I leilighetens andre etasje er det 2 stk soverom i god størrelse med plass til seng og garderobeskap. Bad Eldre bad med behov for oppussing. Baderomsinnredningen er bestående av servant med underskap, speil med overlys, badekar og opplegg for vaskemaskin. I tillegg er det etablert et flislagt toalettrom med wc og vask. Rommet var tidligere en bod/kott og er ikke bruksendret. Overflater: Innvendig er det gulv av laminat. Veggene har malte plater. Innvendige tak har malte plater. Det er nymalt på vegger og innvendige tak. Ny Pergolaminat på gulv.

Innbo og løsøre
Se også beskrivelser under punktet om standard. Løsøre/tilbehør som gardinstenger/oppheng, frittstående hvitevarer samt dekodere og modem følger i utgangspunktet ikke med i handelen. Dekodere og modem kan være borettslagets/aksjelagets/sameiets eiendom og skal da følge med. Det gis ingen garantier i forhold til medfølgende løsøre/tilbehør.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

TV/Internett/bredbånd
Telia er leverandør av tjenestene.

Parkering
Denne seksjonen har en garasjeplass med elbil-lader. Boligsameiet Ulven Terrasse har en rett til å leie 190 parkeringsplasser i garasjeanlegget eid og driftet av OBOS. Plassene medfølger seksjonen og kan ikke selges, men den kan fremleies. Gateparkering etter gjeldende bestemmelser for øvrig.

Diverse
Etter eierseksjonsloven § 23 kan ingen kjøpe en boligseksjon hvis kjøpet fører til at man, direkte eller indirekte, blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Begrensningen gjelder ikke kjøp av fritidsboliger. Det finnes også enkelte andre unntak i bestemmelsen.

Prisantydning inkl. omkostninger
5 500 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- 648 686 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------------------------------- 6 148 686 (Pris inkl. fellesgjeld) -------------------------------------------------------- Omkostninger 153 700 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 10 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 155 050 (Omkostninger totalt) 165 950 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 168 750 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 6 303 736 (Totalpris. inkl. omkostninger) 6 314 636 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 6 317 436 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Boligen er oppvarmet med elektrisitet. Varmekabler på bad.

Info strømforbruk
Strømforbruk er ikke oppgitt da selger ikke har bebodd eiendommen.

Energiklasse
G

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Info kommunale avgifter
Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

Info om eiendomsskatt
Det er eiendomsskatt i Oslo kommune. Bunnfradraget i Oslo er i 2024 på inntil 4,7 millioner kroner for bolig og fritidsboliger. Skattesatsen er 2,8 promille av eiendomsskattegrunnlaget. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/. Faktura for eiendomsskatt sendes den som er registrert eier av eiendommen på faktureringstidspunktet. Ved eierskifte må kjøper og selger gjøre opp betalingen av eiendomsskatten seg i mellom.

Formuesverdi primær
1340270

Formuesverdi primær år
2023

Formuesverdi sekundær
5361081

Formuesverdi sekundær år
2023

Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Sameiebrøk
1920/364944

Felleskostnader pr. mnd
10826

Felleskostnader inkluderer
TV og bredbånd, renter og avdrag fellesgjeld, trappevask, kommunale avgifter, styrehonorar, forretningsførsel, forsikring, m.m. Herav: Pr. dags dato: Lån nr: 9820782790; Adm. lån 1 - Akonto renter 3 656,90 Lån nr: 9820782790; Adm. lån 1 - Akonto avdrag 857,11 Vask fellesarealer 163,00 Garasje 1 578,00 Felleskostnader 3 945,90 Kabel-tv 626,00

Andel fellesgjeld
648686

Andel fellesgjeld år
2025

Andel fellesgjeld per dato
2025-08-27T22:00:00Z

Andel fellesformue
38229

Andel fellesformue per dato
2024-12-30T23:00:00Z

Om sameiet
Sameiet består av 215 seksjoner. 213 boligseksjoner og 2 næringsseksjoner. Boligsameiet Ulven Terrasse er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 971518111, og ligger i bydel Alna i Oslo kommune med følgende adresse: Ulvenveien 117 A ? Ulvenveien 125 N Gårds- og bruksnummer: 131/93 og 131/82 i Oslo. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS i henhold til kontrakt. Sameiets revisor er PWC. Vaktmester Boligsameiet har fast ansatt vaktmester. Steinar Dulsrud. Han har kontor i blokk 125. Kontortid 12-12.30, telefon 21942060. Ved akutte behov kan han nås på mobil 92246117. Seksjoner med frysboks i bod, betaler ekstra for strøm. Dersom ny eier ikke skal ha fryseboks i bod må dette opplyses om i forbindelse med eierskifte. Beløpet er på kr 100 per måned. Styrets arbeid. Det er gjennomført 11 styremøter inkludert budsjett,- og regnskapsmøte med forretningsfører. Perioden er preget av å skaffe oversikt over totale fremtidige vedlikeholdsbehov og har flere omfattende pågående saker med Obos Eiendom som garasjeavtalen, uakseptabel drift i næringslokaler under blokk 119 og avklaring av delingspunktet på avfallsrørene. I tillegg kommer tidkrevende oppfølging og utbedring av ventilasjon og reklamasjoner fra rehabiliteringen med Selvaag. Det har vært fokus på økonomi og tiltak for å bedre sameiets økonomi for å imøtekomme fremtidig behov for vedlikehold som kan dekkes av innkrevde felleskostnader. I tillegg har det i perioden dukket opp uforutsette saker som rehabilitering av garasjen og behov for riggtomt ved tilrettelegging for gang og sykkelvei i Ulvenveien. Vedlikeholdsplan fra Obos Prosjekt Etter å ha gjennomført store rehabiliteringstiltak de siste årene fant styret det nødvendig å få utarbeidet en vedlikeholdsplan som kunne hjelpe oss å gjøre riktige prioriteringer fremover med best mulig økonomisk styring. Den er utarbeidet av Obos prosjekt og viser følgende punkter som foreløpig bør prioriteres med et prisestimat: Tiltak som bør prioriteres Prosjekttype Beskrivelse av tiltak Estimat Brannvarsling Montere trådbundet brannvarsling i leiligheter, oppganger og øvrig fellesareal+nødlys og skilting av rømningsveier 3 800 000,-. Elektrisk anlegg Oppgradering av hovedtavler og underfordelinger, til automater. Hovedtavler sikres for berøringsfare. Avsatt sum grunnet ukjent omfang. 1 000 000,-. Lekeplasser Lekeplasskontroll med godkjenning 15 000,-. Trapper Kontrastmerking av innvendige trapper 100 000,- Totalt 4 915 000. Styret er i gang med å lage en fast avtale på periodisk el-kontroll ihht NEK 405 som beskrevet i vedlikeholdsplanen. Det gjøres også en avtale om lekeplasskontroll. Vedlikeholdsplanen ligger på vibbo(et dokument på 33 sider). Styret har kjøpt vedlikeholdog bærekraftmodulen fra Obos og er i gang med kartlegging av sameiet slik at vi kan holde oversikt over tilstand, vedlikehold og bærekraftige tiltak som bør utføres. Vi skal gjennom den kunne planlegge og prioritere prosjekter og få større forutsigbarhet. Pågående saker med Obos Eiendom. Sakene med Obos Eiendom går veldig tregt da det er generasjonsskifte i ledelsen. Det er mange kompliserte forhold rundt den enkelte sak som styret vil orientere mer om når sakene er avklart. Det er garantert mye å sette seg inn i på hele Ulvenområdet. Construction City skal være klar til innflytting til høsten. Dette medfører for oss noe ekstra lang avklaringstid og en god porsjon tålmodighet. Garasjeavtalen. Garasjeavtalen gikk ut i 2024, men ble forlenget første halvår i år pga uavklarte forhold Obos Eiendom var ukjent med. De trenger tid for å sette seg inn i forholdene. Vi håper komme i havn i løpet av første halvår og ikke får en ytterligere forsinkelse. Drift av næringsdel (Obos Eiendom) under blokk 119. Det har lenge pågått en uforsvarlig trafikk mht lasting og lossing av varer til næringsdelen. Det sperrer i perioder hoved tilgangen til sameiet og det oppstår mange farlige situasjonermav store trailere som venter på tur til å losse/laste. Dette er noe av det som ble påpekt i vårt første møte med Obos Eiendom for over et år tilbake og videre tatt opp med ny ledelse. Obos Eiendom jobber å finne løsning. Det er også gjort endringer på gangveien mot heisen som nå har et mer preg av næring som er med å dra ned førsteinntrykket av boligsameiet. Det jobbes med å få tilbakestilt området da det er på vår festetomt. Styret påpekte også veldig skjemmende plakater som nå er fjernet. Det er flere sameiere som er opptatt av denne saken og styret jobber videre med nødvendige tiltak ovenfor Ulven AS (Obos Eiendom) for å avslutte uforsvarlig bruk av gangareal og adkomst til sameiet på vår festetomt foran blokk 119. Vi ønsker å bringe areal/fasade tilbake til opprinnelig godkjent utforming og bruk. Det omfatter utbedring av dekke, overbygning samt betongkasser herunder fjerning av nye installasjoner på vår grunn. Videre vil styret påse at Ulven AS har søkt / søker bygningsmyndighetene om gjennomførte og eventuelle nye endringer i sin fasade til lokaler under 119 (søknadspliktige tiltak.) Styret vil informere beboere om videre utvikling i saken. Uavklart delingspunkt for avløpsrør. Styret var på befaring i lageranlegget sammen med Obos Eiendom og Coor for å besiktige rørsystemet som var meget komplisert. Så kom ny ledelse og saken ligger på vent på avklaring. Styret har som mål og komme til enighet om delingspunktet. Det er viktig for oss slik at vi kommer videre med avløpspyling. Rehabilitering i garasjen Obos Eiendom satte i gang rehabilitering av skader de i første omgang trodde skulle ta 14 dager som skulle vise seg å være langt mer alvorlige og vare i flere måneder med utbedring av dekke på Plan 2. Dette skjedde da etter at heisen hadde stått veldig lenge i påvente av en del som ikke var lett tilgjengelig. Det førte til at det var mange biler det måtte flyttes på med alternativ P-plass på Plan 1 og tilrettelegging for å lade. Krevende oppfølging underveis, men er nå ferdig i første omgang. Utbedring av ventilasjon. Vi startet i fjor med rens og sjekk av blokk 119 da det var flere som ikke hadde trekk i det hele tatt og de opplevde at det kom matos fra nabo inn i leiligheten. I påvente av vedlikeholdsplanen ble den stående på vent for å sikre at det var rom for eventuelle tiltak som skifte av vifte samtidig som det skulle vise seg at det var svært tidkrevende oppfølging. Det måtte settes av nok kapasitet i styret for å få bedre uttelling. Det ble foretatt kamerainspeksjon i de 3 leilighetene som ikke hadde avtrekk i det hele tatt og det ble avdekket en mengde plastposer i kanalen som tettet avtrekket. Matosen kom sannsynlig aldri ut og sirkulerte tilbake i leilighetene. Plasten var meget vanskelig å få ut, men Din ventilasjon klarte få det ut etter mye strev. Det blir sett svært alvorlig på da denne type sak kan medføre unødig, store kostnader samt den reduserte helseeffekten ved mangel på avtrekk. Styret antar det er gjort av uvitenhet og gjør alle oppmerksom på at det ikke må komme ting og tang inn i kanalene som tetter systemet. Dette vil fremover bli sett på som sabotasje og beboer kan her bli stående økonomisk ansvarlig for utbedring av skadene. Det jobbes videre med tilpassing på blokk 119 samt at 117 og 121 nå er ferdig med befaring og rens og venter på rapport fra Din Ventilasjon. Det var her 1 beboer som har dårlig avtrekk og mange som har for mye avtrekk. Det er avdekket noen elektriske vifter her som første blokka,- og alle vil få pålegg om skifte. Elektrisk vifte ødelegger for ventilasjon i hele oppgangen så kan ikke benyttes. Det er også nedfelt i vedtektene. Arbeidene i blokk 125 og 123 vil skje i henholdsvis uke 34 og 41. Styret og vaktmester har utført en før kontroll i mange av leilighetene og styreleder deltar i tillegg sammen med Din Ventilasjon. Det er avdekket mye dårlig vedlikehold i flere av leilighetene. Mange beboere har ikke visst at de må ta ut ventilene på bad, toalett og kjøkken og gjøre rent. Det har vært flere steder det har vært totalt igjengrodd. Det har vært spesielt ille i noen av utleieleilighetene. Alle eiere må ta seg tid til å sette seg inn i eget vedlikehold som skal utføres og ikke minst lære opp leietakere og faktisk føre kontroll på at det blir utført. Styret og vaktmester benyttet anledningen til også å sjekke renne på balkongen. Det var også her flere tilfeller av total mangel på eget vedlikehold. Vedtekter og ordensregler ligger på Vibbo under Info Om Sameiet. Det var også flere meget tilgrisete kjøkkenhetter som kan være brannfarlig. I forbindelse med rensen ble det skiftet deler av kjøkken rør der det var veldig fettet for å redusere brannfaren. Styret vil vurderer å lage en «oppskrift» på faste rutiner rundt viktig renhold etter endt gjennomgang av blokkene. Styret jobber også på runden med forståelse om hvordan ventilasjonssystemet fungerer og hvor viktig det er å ikke skape forstyrrelser. Kanaler var i noen leiligheter gjemt i skap eller lukket helt. Dette er også med å forstyrre systemet og må enkelte steder utbedres. Ved rehabilitering av kjøkken og bad anbefaler styret å kontakte vår leverandør for sjekk av ønsket løsning for å unngå å senere måtte endre på det som er gjort. Det var også noen som har elektrisk vifte på badet og tilluftsventil istedenfor avtrekksventil. Dette må også utbedres for at systemet skal fungere maksimalt. Erfaringen så langt tilsier at det kan være en fordel om styret legger inn en årlig inspeksjon i leilighetene for kontroll og opplæring av beboere for så å øke til etter hvert annet eller tredje hvert år. Det vil bli tatt med i vurderingen etter gjennomgangen av alle blokkene. Reklamasjoner rehabilitering med Selvaag. Sameiet er nå inn i siste fase av reklamasjoner og jobber med den endelige listen over reklamasjoner som skal utføres. Det har vært en meget slitsom og tidkrevende prosess både for alle som bor her, styret og også Selvaag. Vi havnet i koronatid etter rehabiliteringen og fikk etter hvert flere kontaktpersoner som skiftet jobb og måtte starte på nytt. Etter koronatid var det også vanskelig for leverandører å komme på banen da de hadde stor mangel på arbeidskraft. Leverandørene ga veldig dårlig tilbakemelding på hva som var utført og sto igjen så frustrasjonen har stor og tålmodigheten har vært å prøve. Det ble en ny runde på styret å kartlegge hva som sto igjen ved å henvende seg til beboerne og spørre hva som ikke var blitt utført. Selvaag informerte nylig på vibbo og styret har nå veldig tett oppfølging på at det faktisk gjennomføres og avsluttes i løpet av 2025. Sameiet skal imidlertid være meget fornøyd med at vi fikk avsluttet rehabiliteringen før korona slo til med de alvorlige konsekvenser det kunne hatt både å leve med og ikke minst i økte kostnader. Det er viktig å huske på helheten og at leilighetene øker i verdi. Sameiet får litt drahjelp her av utbyggingen og markedsføringen av Ulven fra Obos. Sameiet ligger fint til i høyden og «hjertet» av Ulven med gode utsiktsforhold i veldig mange leiligheter og romslig mellom blokkene med fine skjermede fellesarealer. Bymiljøetaten tilrettelegger for gang og sykkelvei i Ulvenveien. Styret hadde møte med Bymiljøetaten i desember som vill ha riggtomt for arbeidene ved gjesteparkeringen. De kunne også fortelle at bussholdeplassen for 68 bussen fra Helsfyr måtte flyttes langt ned i Persveien. Dette ville få ganske så negative konsekvenser for oss og styret var ikke så veldig samarbeidsvillig til å avse riggtomten. De mente det var eneste løsning og at de hadde rett på å låne denne uten kompensasjon. Styret oppfordret Bymiljøetaten sterkt til å opprettholde nåværende bussholdeplass og sendte klage som gjorde at vedtaket i januar ble gjort om og vi beholder bussholdeplassen der den er i dag. Østlanske vei og betong fikk jobben med å lage gang og sykkelvei og avså en del av gjesteparkeringen til riggtomt ut 2025. De tilrettelegger utbedringer på parkeringsplassen samt for noe belysning. Alle P-plassene i Ulvenveien er borte så det er allerede et stort trykk på P-plasser i området som sannsynlig vil øke når Construction City og Veidekke flytter inn med 4-5000 arbeidsplasser i løpet av året. Kontroll av Norsk Brannvern og Firesafe. Norsk Brannvern utførte kontroll i leiligheter og fellesanlegg mht til røykvarslere og slukkeutstyr. Det var besøk i 170 av 2013 boenheter. Det Mange har utgåtte brannslokkere og røykvarslere så her er det også mye oppfølging. Alle beboere må selv sørge for å skaffe godkjent brannvernutstyr. Styret er ikke fornøyd med resultatene av kontrollen og må jobbe videre med etterkontroll og få opp fokus hos beboerne på dette viktige området. Firesafe har kontroll av alle røyk luker i oppgangene. Det er også utført kontroll av alarmanlegget i Ulvehiet. Radonmålere Vi har satt opp radon målere i 9 leiligheter og her har bequerel nivåene vært lave og under det som krever tiltak. Vi skal fortsette arbeidet med å teste radon nivået fremover. Vask av fellesarealer. Det har vært mange klager på vask av fellesarealene i perioden. Styret har jobbet med oppfølging av leverandøren for å få et bedre resultat og det er i perioder noe bedre. Styret velger allikevel å innhente tilbud fra et par aktører i markedet og vil vurdere skifte av leverandør. Planlegging og økonomi. Det er mange store saker under arbeid og styret har i denne perioden vært tilbakeholdene med igangsetting av nye tiltak før vi har klar prioritering på det viktigste samt at vi klarer lande alle uløste saker. Vi sparer opp litt i påvente av igangsetting av nye tiltak. Styret har valgt, som mange andre sameier i disse dager med høye kommunale avgifter, og stenge et søppelnedkast. Her kan det være mulig å spare mye og ber om at alle beboere bidrar til å få det til ved å trykke søpla mer sammen. Det er viktig å finne ledig plass i et nedkast og ikke slenge det fra seg på utsiden. Her er det mye å hente om vi hjelpes til alle sammen. Noen ganger kan det være lurt å kjøre en tur til Brobekk og levere gratis istedenfor å fylle opp nedkastene med skrot fra opprydding. Det er det vi til sammen bidrar med som monner. Dugnad og Container Vi har gjennomført dugnad 13.mai med godt oppmøte og videre samling i felleslokalet «Ulvehiet» etterpå med enkel bevertning. Det har blitt satt ut container 14 og 15. mai slik at alle har hatt muligheten til å kvitte seg med skrot. Annen informasjon om sameiet Forsikring Sameiets eiendommer er forsikret i PROTECTOR AS (67471) med polisenummer 1305836. Forsikringen dekker bygningene og fellesareal. Forsikringen dekker også veggfast utstyr, bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Selv om sameiets forsikring brukes, kan seksjonseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor seksjonseiers ansvar. Den enkelte seksjonseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Ekstraordinær nedbetaling av fellesgjeld Sameiet har inngått en administrasjonsavtale med forretningsfører for individuell nedbetaling av fellesgjeld. Dette gir seksjonseier adgang til å innbetale sin andel av fellesgjelden. Innbetaling forutsetter at seksjonseier har inngått en egen avtale med sameiet. Ved henvendelse til OBOS Eiendomsforvaltning vil seksjonseier få informasjon om avtalens betingelser og priser. Det gis kun adgang til full innfrielse av andel fellesgjeld.

Lånebetingelser fellesgjeld
Bank: Obos-Banken AS Lånenr.: 98207827908 Lånetype: Annuitetslån Rentesats: 6,55% Restsaldo 91 777 072,04 Innfrielsesdato: 30.06.2050 Type rente: Flytende rente Terminer i året: 12 IN-ORDNING Det er mulighet til å betale inn fellesgjelden for denne leiligheten (IN-ordning). Det er mulighet for å innbetale/innfri ved låneforfall 30. september og 31. mars. Seksjonseier må i så tilfelle gi beskjed før den 1. mars eller 1. september dersom en ønsker å nedbetale fellesgjeld.

Styregodkjennelse
Det kreves ikke styrets godkjennelse ved overtakelse. Sameiets styre skal uansett underrettes om alle overdragelser og leieforhold.

Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene vil være tilgjengelig hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt av styret/årsmøtet/generalforsamling.

Sikringsordning fellesgjeld
Sikringsordning: Sameiet har inngått administrasjonsavtale vedrørende mulighet for innfrielse av andel fellesgjeld.

Sameiets forsikringsselskap
Forsikringsselskap Protector AS

Vedtekter/husordensregler
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven. 

Dyrehold
Dyrehold er tillatt. Husdyr skal ikke være til sjenanse for de øvrige brukerne av eiendommen. Hundehold skal registreres hos styret.

Eierskiftegebyr
6570

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 10.03.1981 - Dokumentnr: 6574 - Festekontrakt - vilkår Gjelder feste Festetid: 90 år ÅRLIG AVGIFT NOK 133,958 BESTEMMELSER OM REGULERING AV LEIEN PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT BESTEMMELSER OM OVERDRAGELSE AV KONTRAKTEN FESTE GJELDER 17174 M2 PÅ TAKET AV LAGERBYGN. PÅ D.E. ---------- Diverse påtegning Bestemmelse om overdragelse gjelder ved overdragelse av ubebygd tomt 29.03.1985 - Dokumentnr: 17654 - Erklæring/avtale Gjelder feste PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET FOR: NOK 15,000 MED PRIORITET ETTER FØRSTE KJØPESUM SENERE ETTER 90 % AV LÅNETAKSTEN Gjelder denne registerenheten med flere 10.03.1981 - Dokumentnr: 6574 - Festekontrakt - vilkår Festetid: 90 år ÅRLIG AVGIFT NOK 133,958 BESTEMMELSER OM REGULERING AV LEIEN PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT BESTEMMELSER OM OVERDRAGELSE AV KONTRAKTEN FESTE GJELDER 17174 M2 PÅ TAKET AV LAGERBYGN. PÅ D.E. ---------- Diverse påtegning Bestemmelse om overdragelse gjelder ved overdragelse av ubebygd tomt 27.02.1981 - Dokumentnr: 5739 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:0301 Gnr:131 Bnr:91 Utskilt fra denne matrikkelenhet: Knr:0301 Gnr:131 Bnr:93 29.03.1985 - Dokumentnr: 17654 - Seksjonering Opprettet seksjoner: Snr: 29 Formål: Bolig Sameiebrøk: 9600/1 Nevner: 1.803.800 27.11.1986 - Dokumentnr: 77580 - Resek/tilleggssek Endret seksjon: Snr: 29 Formål: Bolig Sameiebrøk: 9600/1 EIENDOMMEN ER OPPDELT I 215 SEKSJONER 27.11.1986 - Dokumentnr: 77580 - Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel Endret seksjon: Snr: 29 Formål: Bolig Sameiebrøk: 1920/364944

Ferdigattest/brukstillatelse
Ferdigattest for boligblokk datert 11.01.1984. Ferdigattest for lager, tilfluktsrom og garasje i kjeller datert 11.01.1984. Ferdigattest for fasadeendring datert 12.08.2021. Det gjøres spesielt oppmerksom på at toalett i 4. etasje ikke er bruksendret. Rommet er forøvrig angitt som kott på byggetegningene, og bruksendringen er ikke godkjent. Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.       

Vei, vann og avløp
Eiendommen har adkomst via offentlig vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.

Regulerings- og arealplanner
Området er regulert til byggeområde for boliger, kontor og lager, reguleringsplan S-1964 vedtatt 18.11.74.

Adgang til utleie
Utleie er tillatt iht. vedtekter og etter godkjenning fra styret. Det følger av eierseksjonsloven § 24 at korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig ikke er tillatt. Bestemmelsen gjelder ikke for fritidsboliger. Med korttidsutleie menes utleie inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Ta kontakt med megler dersom du ønsker kopi av vedtektene for nærmere informasjon om hvilke vedtak som er fattet i dette sameiet om korttidsleie.

Legalpant
De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt, og kommunale avgifter/gebyrer.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
5 500 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- 648 686 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------------------------------- 6 148 686 (Pris inkl. fellesgjeld) -------------------------------------------------------- Omkostninger 153 700 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 10 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 155 050 (Omkostninger totalt) 165 950 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 168 750 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 6 303 736 (Totalpris. inkl. omkostninger) 6 314 636 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 6 317 436 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
155050

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Boligkjøperforsikring Pluss betales årlig. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 900/5 100/5 800 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.