Lensmann Værns vei 10B

Leilighet over to plan med bl.a. 3 soverom, 2 bad, carport og solrike uteplasser.

• Innhold

  Velkommen til denne fine leiligheten på Gudim i Rakkestad. Eiendommen ligger i et etablert boligområde med småhusbebyggelse, hager og grøntarealer. Området er vurdert som veldig trygt, med veldig bra skoler og barnehager, dagligvare i nærområdet og Rakkestad stasjon ca. 0,5 km unna.

  Boligen går over 2 plan, er fra 2004 og har totalt bruksareal på 143 m2. Normal standard. Kjøkken, bad og vaskerom er fra byggeåret. Planløsning med vindfang, stue m/trapp, spisestue, kjøkken, vaskerom, 2 bad, loftstue, 3 soverom, 2 boder. Sørvendt takterrasse på ca. 26 m2 fra stuen, sørvendt takaltan på ca. 6 m2 fra loftstuen, terrasse ved inngang på 7 m2, ekstern bod i felles carport.

• Om boligen

  Tomt

  5352.9m²

  Beskrivelse av tomt

  Boligen ligger på felles eiertomt tilhørende Gudimjordet borettslag. Tomten er skrånende og opparbeidet med plenarealer, hekker, prydbusker, trær og beplantede bed. Terrenget er tilpasset bebyggelsen med adkomst og utearealer på ulike nivåer. Interne kjøreveier og gangadkomster er asfaltert, og det er etablert carportanlegg med tilhørende boder. Ved bebyggelsen er det uteplasser med blant annet belegningsstein, delvis avskjermet med vegetasjon og levegger.

  Beliggenhet

  Eiendommen ligger i et etablert boligområde på Gudim i Rakkestad kommune og inngår i Gudimjordet borettslag. Nærområdet består av småhusbebyggelse og mindre boligbygg. Boligen har adkomst via Lensmann Værns vei, med forbindelse til Johs. C. Liens gate. Mot vest grenser boligområdet til et større åpent grøntareal.

  Området har gode tilbud for barnefamilier. Gudim barnehage ligger 5 min unna, 0.4 km fra boligen, Knertitten barnehage ligger 8 min unna, 0.6 km fra boligen, og Fladstad barnehage ligger 10 min unna, 0.8 km fra boligen. Bergenhus skole (1-7 kl.) ligger 16 min unna, 1.4 km fra boligen, mens Rakkestad ungdomsskole (8-10 kl.) ligger 13 min unna, 1 km fra boligen.

  Det er kort vei til offentlig transport og Rakkestad stasjon.

  Daglige servicetilbud er lett tilgjengelige i nærområdet. Rema 1000 Skogveien ligger 7 min unna. Coop Extra Rakkestad med Post i butikk og PostNord ligger 8 min unna, 0.7 km fra boligen. Boots apotek Rakkestad ligger 4 min unna, og Stortorget ligger 16 min unna.

  For fritid og aktivitet finnes flere tilbud i området. Gudimfeltet ballplass ligger 5 min unna, 0.4 km fra boligen. Rakkestad ungdomsskole har aktivitetshall, ballspill, basket og håndball, og ligger 13 min unna, 1.1 km fra boligen. Family Sports Club Rakkestad ligger 5 min unna.

  Adkomst

  Eiendommen har adkomst via offentlig vei eller gate.

  Det vil bli skiltet med visningsskilt ved fellesvisninger.

  Barnehage/skole/fritid

  Barnehager

  Gudim barnehage – 5 min gange

  Knertitten barnehage – 8 min gange

  Fladstad barnehage – 10 min gange

  Skoler

  Bergenhus skole (Barneskole) – 16 min gange

  Rakkestad ungdomsskole (Ungdomsskole) – 13 min gange

  Mysen videregående skole (Videregående skole) – 19 min kjøring

  Askim videregående skole (Videregående skole) – 23 min kjøring

  Sport og trening

  Gudimfeltet ballplass – 5 min gange

  Ballspill

  0.4 km

  Rakkestad ungdomsskole – 13 min gange

  Aktivitetshall, ballspill, basket, håndb…

  1.1 km

  Family Sports Club Rakkestad – 5 min gange

  Se vedlagt nabolagsprofil for mer informasjon.

  Byggemåte

  Boligen er et kjedehus fra 2004 i borettslag. Ytterveggene over grunnmuren er oppført i bindingsverk av tre og har utvendig liggende trekledning fra byggeåret. Bygget har saltak med saltaksarker, oppført som sperrekonstruksjon i tre med kneloft, undertak av duk, lufting via raft og tekking med betongtakstein fra byggeåret. Takrenner, nedløp og beslag er utført i overflatebehandlet stål fra byggeåret, og vindskier er utført i treverk. Etasjeskiller er utført med betongelementer og trebjelkelag. Boligen har 2-lags isolerglassvinduer med trekarm fra byggeåret, samt malt ytterdør med glassfelt og balkongdører i tre med 2-lags isolerglass. Fra loftstuen i 2. etasje er det utgang til takaltan over underliggende boligrom med PVC-duk og terrassegulv av trykkimpregnerte terrassebord på tilfarere, mens det fra stuen i 1. etasje er utgang til takterrasse over underliggende boligrom med skjult tettesjikt under flislagt dekke. Ved inngangspartiet er det oppført en treterrasse med trykkimpregnerte terrassebord og malt rekkverk i tre, med bjelkelag av tre fundamentert med punktunderstøttelse mot terreng, og eiendommen har fuktsikring og drenering fra byggeåret.

  TG2 – Avvik som kan kreve tiltak:

  • Utvendig > Nedløp, beslag og skorsteiner over tak

  Avvik: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.

  Det er påvist punktvise lekkasjer i takrennen.

  Beslagløsninger har stedvis begynt å ruste.

  • Utvendig > Takkonstruksjon/Loft

  Avvik: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.

  Loftet har kun tilkomst fra kneloftet, noe som begrenser inspeksjonsmulighetene. Gjennomføringer i taket er risikoutsatte punkter som jevnlig bør kontrolleres.

  • Utvendig > Yttervegger/Veggkonstruksjon

  Avvik: Kledningen, spesielt på sydveggen, bærer preg av manglende vedlikehold.

  Det er påvist råteskader i hjørnekassene på sydveggen.

  • Innvendig > Overflater – gulv

  Avvik: Gulvene har et tidstypisk preg og viser slitasje som følge av alder og bruk, med stedvis hakk og merker. De flislagte gulvene har stedvis bom med sprekker i fugene.

  • Innvendig > Overflater – vegger og himlinger

  Avvik: Overflatene har et tidstypisk preg og viser slitasje som følge av alder og bruk.

  • Innvendig > Etasjeskiller og bærende konstruksjoner

  Avvik: Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm.

  • Innvendig > Innvendige dører

  Avvik: Dørene har alders- og bruksslitasje, og det er behov for vedlikehold av overflater.

  Én av dørene subber mot karmen ved lukking.

  • Våtrom > 2.etasje > Bad > Dokumentasjon for våtrom

  Avvik: Det er ikke fremlagt produkt- eller utførelsesdokumentasjon for våtrommets vinylbelegg og veggflater med malt strietapet. Det er ikke dokumentert om veggbehandlingen inngår i et komplett våtromssystem med dokumentert tettefunksjon.

  • Våtrom > 2.etasje > Bad > Overflater, vegger og himling

  Avvik: Malt strietapet er ikke en fuktbestandig overflate og er derfor ikke egnet til bruk i våtsone på et baderom.

  Flisene mellom servant og speilskap er ikke utført fagmessig. Flere av flisene er løse og bør skiftes for å sikre tilstrekkelig tetthet og varig funksjon.

  • Våtrom > 2.etasje > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk

  Avvik: Våtromsvinyl med synlige sveiseskjøter på gulv er eldre enn 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

  • Våtrom > 2.etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning

  Avvik: Utstyret bærer preg av alder og slitasje.

  • Våtrom > 2.etasje > Bad > Ventilasjon

  Avvik: Det er kun oppdriftsventilasjon (naturlig ventilasjon)

  • Våtrom > 1.etasje > Bad > Dokumentasjon for våtrom

  Avvik: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.

  • Våtrom > 1.etasje > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk

  Avvik: Påstrykningsmembran/smøremembran på vegg er eldre enn 22 år.

  Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.

  Påstrykningsmembran/smøremembran på gulv er eldre enn 22 år.

  Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.

  • Våtrom > 1.etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning

  Avvik: Innredning og speil viser tegn til alder og slitasje.

  • Våtrom > 1.etasje > Bad > Ventilasjon

  Avvik: Det er kun oppdriftsventilasjon (naturlig ventilasjon)

  • Våtrom > 1.etasje > Vaskerom > Dokumentasjon for våtrom

  Avvik: Det er ikke fremlagt produkt- eller utførelsesdokumentasjon for våtrommets vinylbelegg og veggflater med malt strietapet. Det er ikke dokumentert om veggbehandlingen inngår i et komplett våtromssystem med dokumentert tettefunksjon.

  • Våtrom > 1.etasje > Vaskerom > Overflater, vegger og himling

  Avvik: Malt strietapet er ikke en fuktbestandig overflate og er derfor ikke egnet til bruk i våtsone på et baderom.

  • Våtrom > 1.etasje > Vaskerom > Vanntett sjikt, membran og sluk

  Avvik: Våtromsvinyl med synlige sveiseskjøter på gulv er eldre enn 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

  • Våtrom > 1.etasje > Vaskerom > Sanitærutstyr og innredning

  Avvik: Innredningen er preget av elde og slitasje.

  • Våtrom > 1.etasje > Vaskerom > Ventilasjon

  Avvik: Det er kun oppdriftsventilasjon (naturlig ventilasjon)

  • Kjøkken > 1.etasje > Kjøkken > Overflater og innredning

  Avvik: Kjøkkenet er fra byggeåret og bærer preg av alder og slitasje.

  Skapfronter, benkeplate og innredning viser bruksslitasje, og tekniske installasjoner kan ha begrenset levetid.

  • Tekniske installasjoner > Varmesentral (fyrkjeler, varmepumper, fjernvarme, pelletsanlegg, gasskjeler, osv)

  Avvik: Dokumentasjon på alder og siste service av varmepumpen foreligger ikke. Dette medfører usikkerhet om tilstand og vedlikeholdshistorikk for varmepumpen.

  • Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank

  Avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

  Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

  • Tomteforhold > Terrengforhold

  Avvik: Terrenget har stedvis begrenset fall bort fra grunnmuren.

  Kartverket, NVE og NGI har vurdert området til risikoscore 3 på bakgrunn av utfordringer knyttet til overvann. Risikoscore 3 indikerer at området har moderat til høy risiko for problemer som følge av store nedbørsmengder og mangelfull drenering.

  TG3 – Store eller alvorlige avvik:

  • Utvendig > Vinduer og takvinduer/takluker/overlys

  Avvik: Karmene i vinduene er værslitte, med sprekker i trevirket. Det er også påvist råteskader på vinduene i 2. etasje, både i belistning og karmer.

  • Utvendig > Ytterdører

  Avvik: Det er observert råteskader i belistningen rundt balkongdøren i 2. etasje, samt i dørbladet på én av dørene.

  Alle dørene viser tegn til manglende vedlikehold.

  • Utvendig > Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner

  Avvik: Tettesjikt er eldre enn 18 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

  Terrassebordene viser tegn til elde og slitasje, med sprekker i treverket og lokale råteskader.

  Terrassedekket er konstruert slik at overflatevann skal ledes til en takrenne mot vest. Det observeres motfall og svak avrenning, samt både løse fliser og fliser med bom på det flislagte dekket.

  Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

  • Utvendig > Terrasser og plattinger på terreng

  Avvik: Overflatene bærer preg av alder og slitasje. Det observeres maling som flasser og lokale råteskader. Konstruksjonens understøttelse fremstår som provisorisk.

  • Våtrom > 1.etasje > Bad > Overflater gulv

  Avvik: Det er påvist løse fliser samt fliser med bom både i og utenfor dusjsonen.

  Elektrisk anlegg:

  Boligens sikringsskap er plassert i entréen og er utstyrt med automatsikringer, jordfeilbryter og AMS-måler. Ifølge kursfortegnelsen er hovedvernet på 40 A, og det er 11 utgående kurser. Jordfeilbryter og bryter for utelys er oppført som egne nummererte poster, men er ikke medregnet som kurser.

  Det foreligger samsvarserklæring fra OneCo Elektro AS for installasjon av AMS-måler og antenne, datert 16.08.2016. Erklæringen gjelder dette arbeidet og dokumenterer ikke boligens øvrige elektriske installasjoner.

  Avvik: Det er synlig defekter på kabler eller disse er ikke tilstrekkelig festet.

  Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget.

  Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.

  Boligen har en luft-til-luft-varmepumpe som ikke er særskilt angitt i kursfortegnelsen. Det er derfor behov for å avklare hvilken kurs som forsyner varmepumpen, og om kursfortegnelsen samsvarer med dagens anlegg.

  Tiltak: Elektriske anlegget må ha en utvidet el-kontroll

  Defekter eller manglende feste for kabler øker risiko for brann og støt. Dette utgjør en fare for liv og helse. Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.

  Manglende samsvarserklæring øker sannsynligheten for at det elektriske anlegget er utført av ufaglærte og at anlegget har feil og mangler. Dette øker fare for brann- og støt og kan i verste fall utgjøre fare for liv og helse. Det kan i tillegg medføre utbedringskostnader. Det er derfor behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.

  Behov for kontroll av det elektriske anlegget indikerer usikkerhet rundt tilstand og sikkerhet. Eventuelle feil eller mangler kan medføre økt risiko for brann, elektrisk støt og skade på utstyr. Det elektriske anlegget må kontrolleres av kvalifisert elektrofaglig person. Eventuelle avvik bør utbedres for å sikre en trygg og forskriftsmessig installasjon.

  Det bør avklares hvilken kurs som forsyner varmepumpen, og kursfortegnelsen bør oppdateres slik at den samsvarer med dagens anlegg.

  Manglende oversikt kan føre til feil bruk eller overbelastning av det elektriske anlegget, noe som øker risikoen for elektriske feil og brann.

  Sammendrag selgers egenerklæring

  Er det bestilt Norgespris på strøm?

  Ja

  Kommentar fra selger: Kjenner ikke til noe.

  Innhold

  2. etasje:

  BRA-i 48 kvm: Loftstue m/trapp, bad, bod/teknisk rom og 2 soverom

  TBA 6 kvm: Terrasse og balkongareal

  1. etasje:

  BRA-i 90 kvm: Vindfang, bad, vaskerom, soverom, kjøkken, stue m/trapp og spisestue

  BRA-e 5 kvm: Ekstern bod

  TBA 33 kvm: Terrasse og balkongareal

  Standard

  Kjøkken 1. etasje:

  Kjøkkenet har innredning langs to motstående vegger med hvite, profilerte fronter, enkelte overskap med glassfronter og grå benkeplater i laminat. Det er nedfelt oppvaskbeslag i rustfritt stål med to kummer, avrenningsfelt og ettgreps blandebatteri. Veggfeltene mellom benkeplater og overskap er flislagt, og det er montert belysning og stikkontakter under overskapene. Kjøkkenet er utstyrt med frittstående komfyr med glasskeramisk topp og stekeovn, oppvaskmaskin samt frittstående kjøle- og fryseskap. Over komfyren er det montert kjøkkenventilator under overskap med avtrekk ut. Vedr. hvitevarer se pkt. «løsøre og tilbehør» i salgsoppgaven.

  Bad 1. etasje:

  Badet har flislagt gulv med elektriske varmekabler, flislagte vegger og tak med gipsplater. Rommet har baderomsinnredning med servant, speil og veggmonterte sideskap, gulvstående toalett og dusjhjørne med buede dusjvegger, veggmontert termostatbatteri og dusjgarnityr. Rommet ventileres naturlig, med tilluft gjennom spalte under dørbladet.

  Bad 2. etasje:

  Badet har vinylbelegg på gulv med elektriske varmekabler, malt strietapet på veggene og himlingsplater i taket. Innredningen består av veggmontert servant med blandebatteri, speilskap og et mindre flislagt felt ved servant. Videre er det gulvstående toalett og dusjkabinett. Rommet ventileres naturlig via ventil i himlingen, med tilluft gjennom spalte under dørbladet.

  Vaskerom 1. etasje:

  Vaskerommet har vinylbelegg på gulvet, malt strietapet på veggene og himlingsplater i taket. Innredningen består av over- og underskap, laminatbenkeplate med nedfelt utslagsvask i rustfritt stål og blandebatteri. Under benken er det avsatt plass til vaskemaskin. Rommet ventileres naturlig via ventil i himlingen, med tilluft gjennom spalte under dørbladet.

  Innvendige overflater:

  Gulv: Flislagte gulv i entré, soverom og kjøkken, trestavs parkett i stue og spisestue, vinylbelegg i boden i 2. etasje og laminatgulv i øvrige rom.

  Vegger: Hovedsakelig malt strietapet.

  Himling: Himlingsplater.

  Tekniske installasjoner:

  • Vannledninger: Innvendige vannledninger er utført som rør-i-rør-system i plast. Fordelerskap og hovedstoppekran er plassert på vaskerommet.
  • Avløpsrør: Innvendige avløpsrør i plast.
  • Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon basert på termisk oppdrift, med periodisk avtrekk fra kjøkkenet. Tilluft tilføres gjennom ventiler i yttervegger og/eller vinduer.
  • Oppvarming: Boligen har luft-til-luft varmepumpe og vedovn i stuen, varmekabler i entré og bad, samt elektrisk oppvarming med panelovner eller lignende.
  • Varmtvannstank: I bod/teknisk rom i 2. etasje er det plassert en ca. 200 liters varmtvannsbereder i vanntrau med avløp.
  • Elektrisk anlegg: Sikringsskapet er plassert i entréen og er utstyrt med automatsikringer, jordfeilbryter og AMS-måler. Hovedvernet er på 40 A, og det er 11 utgående kurser. Det foreligger samsvarserklæring for installasjon av AMS-måler og antenne fra 2016.

  Innbo og løsøre

  Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

  Hvitevarer

  Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

  Moderninseringer og påkostninger

  Arbeid utført i regi av Borettslag:

  2025:

  • Det er blitt bygget ny trapp mellom Lensmann Værns vei 10 og 12.

  2024:

  • Det er skiftet kledning utvendig/innvendig og lagt nytt toppbord med blikkbeslag i Lensmann Værns vei 10C.

  Parkering

  Carport

  Radonmåling

  Eiendommen ligger i et område som i Norges geologiske undersøkelse sitt aktsomhetskart for radon er registrert med moderat aktsomhetsgrad. Aktsomhetskartet gir en generell vurdering av radonrisiko i området, men dokumenterer ikke radonnivået i den enkelte bygning. Reelt radonnivå kan kun avklares ved radonmåling. Det er ikke foretatt radonmålinger i boligen, og bygget er heller ikke oppført med radonsperre. Det bør gjennomføres radonmålinger for å avklare om det er forhøyede radonnivåer i boligen. Manglende radonsperre og fravær av målinger medfører usikkerhet om innemiljøet, og det kan ikke utelukkes at det foreligger helseskadelig radon i bygningen. Eventuelle bygningsmessige tiltak mot radon vil normalt være et felles ansvar i borettslaget, med mindre annet er avtalt i vedtekter eller intern ansvarsfordeling.

  Diverse

  Foretaket og Aktiv-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføringen av megleroppdraget:

  • I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita
  • Vend Marketplaces, eier av annonseplattformen Finn.no
  • Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll. Kundene tilbys ulike leverandører for strøm og alarm avhengig av tilbydere i området. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenestene.
  • Banker i Eika-alliansen tilbyr finansielle tjenester
  • Signicat leverer digitale løsninger for signering av dokumenter
  • Vitec Megler, leverer salgsstøttesystemet herunder elektronisk løsning for budgivning

  Prisantydning inkl. omkostninger

  Kr 3 800 000 (Prisantydning)

  ---

  Kr 348 789 (Andel av fellesgjeld)

  ---

  Kr 4 148 789 (Pris inkl. fellesgjeld)

  ---

  Omkostninger

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument )

  Kr 8 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 1 390 (Omkostninger totalt)

  Kr 10 290 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 13 090 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 4 150 179 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 4 159 079 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 4 161 879 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses et pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

  Andel fellesgjeld / andel formue overtas av kjøper.

• Energi

  Oppvarming

  Elektrisk oppvarming og vedovn i stuen.

  Oppvarming består av en luft-til-luft varmepumpe og vedovn i stuen, varmekabler i entré og bad, samt elektrisk oppvarming med panelovner eller lignende.

  Varmekabler i entré og bad. Panelovn på vegg som varmekilde på vaskerom.

  Info strømforbruk

  Selger har gjort avtale om Norgespris for strøm. Avtalen er bindende, følger eiendommen (målepunktet) og løper til og med 31.12.2026. Les mer hos NVE – www.nve.no

  Energiklasse

• Borettslaget/økonomi

  Info formuesverdi

  Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.

  Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere, og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

  For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 14 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet.

  For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 prosent av beregnet markedsverdi.

  Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.

  Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.

  Andre utgifter

  Medlemskap i SOBBL pr. andelseier (Innmeldingsgebyr kr. 300,- og kontingent kr. 250,-), 300 kr

  Tilbud på finansiering

  Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

  Andelsnummer

  12

  Part.obl.nr.

  983416063

  Felleskostnader pr. mnd.

  8768

  Andel fellesgjeld

  348789

  Andel fellesgjeld år

  2026

  Andel fellesgjeld per dato

  2026-09-14T22:00:00Z

  Andel fellesformue

  37471

  Andel fellesformue per dato

  2025-12-30T23:00:00Z

  Kommentar kommunale avgifter

  Inkludert i felleskostnadene.

  Borettslaget

  Gudimjordet Borettslag

  Borettslagets org.nr

  983416063

  Om borettslaget

  Gudimjordet Borettslag, organisasjonsnummer 983 416 063, ligger i Rakkestad kommune. Forretningsfører er Sarpsborg og Omegns Boligbyggelag. Borettslaget består av 26 enheter.

  Tomten eies av borettslaget, gnr. 9, bnr. 217 og 223 i Rakkestad kommune. Boligselskapet er tilknyttet sikringsordning, og er tilknyttet Sarpsborg og Omegns Boligbyggelag.

  Vedtatte saker:

  • 23.04.2025: Broens forslag til endring innlemmes ikke i ordensreglene.
  • 23.04.2025: Styrets forslag til endring i ordensreglene vedrørende avfallshåndtering godkjennes: «Søppelkasser er kun beregnet til restavfall, matavfall og plast. Avfall skal ikke settes utenfor avfallsbeholderne.»

  Pågående saker:

  • 2025: Styret har hatt 3 styremøter i 2025 og behandlet 12 saker. De viktigste sakene har vært budsjett og regnskap.
  • 2026: Planene i 2026 er å få rettet opp i problemene med overvannet i Lensmann Værns vei 12 D.

  Forkjøpsrett

  Dersom andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget forkjøpsrett.

  Styregodkjennelse

  Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven.

  Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger

  Megler har kopi av budsjett for år 2026 og årsregnskap for år 2025. Dette kan interessenter få oversendt.

  Budsjettert regnskap for 2026: overskudd kr 870 800.

  Årsresultat for 2025: overskudd kr 1 030 898.

  Saker som kan medføre kostnadsøkninger:

  • Planene i 2026 er å få rettet opp i problemene med overvannet i Lensmann Værns vei 12 D.
  • Forslag fra andelseier om tilrettelegging for oppbevaring og lagring av hjelpemidler på borettslagets eiendom, herunder bod eller annen tilrettelagt lagringsplass, ble ikke innlemmet i ordensreglene.

  Vi gjør oppmerksom på at beslutninger/vedtak tatt i generalforsamling eller av styret kan medføre økning i felleskostnader og andel fellesgjeld som f.eks. fremtidige vedlikeholdsplaner, nye låneopptak og prisstigninger på feks. diverse avgifter (renovasjon, kommunale avgifter m.m.) som eier er ansvarlig for.

  Lånebetingelser fellesgjeld

  Selskapets totale lån og vilkår:

  Lånenummer: 16291750080, DNB Bank ASA

  Annuitetslån, 12 terminer per år.

  Rentesats per 15-09-2026: 5,25% pa.

  Antall terminer til innfrielse: 106

  Saldo per 15-09-2026: kr 376914

  Andel av saldo: kr 31410

  ( siste termin 20-06-2035 )

  IN-Ordning: Nei

  Lånenummer: 11472996 5, Husbanken

  Annuitetslån, 2 terminer per år.

  Rentesats per 15-09-2026: 2,68% pa.

  Antall terminer til innfrielse: 14

  Saldo per 15-09-2026: kr 3796735

  Andel av saldo: kr 0

  ( siste termin 01-04-2033 )

  Fast rente

  IN-Ordning: Nei

  Lånenummer: 11472996 52, Husbanken

  Annuitetslån, 2 terminer per år.

  Rentesats per 15-09-2026: 3,12% pa.

  Antall terminer til innfrielse: 19

  Saldo per 15-09-2026: kr 3808558

  Andel av saldo: kr 317380

  ( siste termin 01-10-2035 )

  Fast rente

  IN-Ordning: Nei

  Sikringsordning fellesgjeld

  Boligselskap er tilknyttet sikringsordning

  Borettslagets forsikringsselskap

  Gjensidige Forsikring ASA

  Polisenummer felles forsikring

  93163176

  Beboernes forpliktelser og dugnader

  Forpliktelser

  5-1 Andelseiernes vedlikeholdsplikt

  • (1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som vinduer, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vask, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås.

  • (2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjoner og utskifting av slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slik som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer.

  • (3) Andelseieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendig kloakkledning både til og fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles-/hovedledning. Andelseier skal også rense eventuelle sluk på verandaer, balkonger o l.

  • (4) Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr.

  • (5) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær.

  • (6) Oppdager andelseieren skade i boligen som borettslaget er ansvarlig for å utbedre, plikter andelseieren straks å sende melding til borettslaget.

  Dyrehold

  • Husdyrhold: Se husordensregler.
  • Det skal søkes styret om tillatelse til dyrehold.
  • Dersom gode grunner taler for dyrehold vil søknaden bli innvilget.
  • Når det gjelder hund og katt vil dette gjelde for 1 hund eller 1 katt.
  • Disse skal være i band når de luftes og skal ikke stå ute i band alene.
  • Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold, kan brukeren av boligen allikevel holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen.

  Eierskiftegebyr

  6000

• Offentlige forhold

  Tinglyste heftelser og rettigheter

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  3120/9/223:

  08.12.2003 – Dokumentnr: 11665 – Kjøpekontrakt

  Bygging må påbegynnes innen 2 år

  Forkjøpsrett til ubebygd tomt

  Rettighetshaver:

  Rakkestad kommune

  Med flere bestemmelser

  08.12.2003 – Dokumentnr: 11663 – Registrering av grunn

  Denne matrikkelenhet opprettet fra:

  Knr:3120 Gnr:9 Bnr:184

  02.03.2007 – Dokumentnr: 234707 – Grensejustering

  Gjelder denne registerenheten med flere

  01.01.2020 – Dokumentnr: 1276096 – Omnummerering ved kommuneendring

  Tidligere: Knr:0128 Gnr:9 Bnr:223

  01.01.2024 – Dokumentnr: 839996 – Omnummerering ved kommuneendring

  Tidligere: Knr:3016 Gnr:9 Bnr:223

  Ferdigattest/brukstillatelse

  Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk.

  Det foreligger midlertidig brukstillatelse for Hus 1 og Hus 3 (Lensmanns Værns vei 10 og 14), datert 14.10.2004.

  Det foreligger midlertidig brukstillatelse for terrassehus Lensmann Værns vei 12 A-D, bygningsnr. 22962590, datert 31.01.2005.

  Vei, vann og avløp

  Adkomstvei: Eiendommen har adkomst via offentlig veg eller gate.

  Tilknytning vann: Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger.

  Tilknytning avløp: Eiendommen er tilknyttet offentlig avløpsnett via private stikkledninger.

  Private stikkledninger-/veier som vedlikeholdes for eiers regning frem til påkoblingspunkt.

  Regulerings- og arealplanner

  Regulert til: Eiendommen er regulert til Boliger.

  Følger reguleringsplan Ødegård/Gudim (plan-ID 19990001), som er en eldre reguleringsplan. I planopplysningene er eiendommen oppgitt med delarealer på 5 245 m² til Boliger, 67 m² til Kjørevei og 40 m² til Felles lekeareal.. 02.09.1999

  Eiendommen følger Kommuneplanens arealdel Kommuneplanenes arealdel 2025-2037 (id 202301), med ikrafttredelse 10.04.2025. 5 353 m² er i kommuneplanen avsatt til Boligbebyggelse, Nåværende. I tillegg ligger 3 697 m² innenfor hensynssone H310_2 med fare Ras- og skredfare.

  Planopplysningene viser treff på kommuneplaner under arbeid, men det er ikke oppgitt noe annet pågående planarbeid for eiendommen. Reguleringsplaner under arbeid og reguleringsplaner under arbeid i nærheten er oppført under plantyper uten treff.

  Eiendommen omfattes av hensynssone H310_2 for ras- og skredfare i kommuneplanen. Planbestemmelsene beskriver H310_2 som aktsomhetsområde kvikkleireskred.

  Adgang til utleie

  Med godkjenning fra styret er utleie tillatt for inntil 3 år, dersom andelseier selv eller person nevnt i borettslagsloven  § 5-6 (3) har bebodd eiendommen i minst ett av de to siste årene.

  Legalpant

  Borettslaget har legalpant i andelen for opptil 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Pantet dekker borettslagets krav på felleskostnader samt andre krav borettslaget måtte få mot andelseieren. Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

• Kontraktgrunnlag

  Lovanvendelse

  Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.

  Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.

  Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Budgivning

  Budgivning i forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.

  Budgivning utenfor forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler.

  Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

  Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

  Omk. Kjøper beskrivelse

  Kr 3 800 000 (Prisantydning)

  ---

  Kr 348 789 (Andel av fellesgjeld)

  ---

  Kr 4 148 789 (Pris inkl. fellesgjeld)

  ---

  Omkostninger

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument )

  Kr 8 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 1 390 (Omkostninger totalt)

  Kr 10 290 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 13 090 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 4 150 179 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 4 159 079 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 4 161 879 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses et pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

  Andel fellesgjeld / andel formue overtas av kjøper.

  Omk. kjøper beløp

  1390

  Betalingsbetingelser

  Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

  Hvitvaskingsreglene

  Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

  Boligkjøperforsikring

  Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 900/5 100/5 800 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

  Meglers vederlag

  Det er avtalt fast provisjon kr 50 000 ,-. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 0 ,- oppgjørshonorar kr 6 900 ,- og markedspakke kr. 21 500 ,-. Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale. Dersom handel ikke kommer i stand og oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket vederlag, samt øvrige avtalte vederlag og utlegg jfr. oppdragsavtale. Alle beløp er inkl. mva.

• Prisantydning inkl. omkostninger

  Kr 3 800 000 (Prisantydning)

  ---

  Kr 348 789 (Andel av fellesgjeld)

  ---

  Kr 4 148 789 (Pris inkl. fellesgjeld)

  ---

  Omkostninger

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument )

  Kr 8 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 1 390 (Omkostninger totalt)

  Kr 10 290 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 13 090 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 4 150 179 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 4 159 079 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 4 161 879 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses et pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

  Andel fellesgjeld / andel formue overtas av kjøper.

• Dokumenter

  • Egenerklæring boligselgerforsikring
  • Boligsalgsrapport
  • Salgsoppgave