SPONVIKA Svalerødveien 26

Tomt
122329.5m²

Beskrivelse av tomt
Vakre Solberg gård med ca. 27 daa dyrket mark - i dag med drueplanter og gras. I tillegg ca. 83 daa skog og i tillegg noe fjell/naturområder. Ut over det er det tun og hage med plen, frukthage, bryggerhus og lagerbygg. Eiendommen ligger lunt og vakkert i landskapet - man skjønner raskt at her har det vært bosettinger langt tilbake til tidligere tider. Og fra gårdens høyeste punkt er det vakker og vid utsikt ut over Singlefjorden. Meget solrikt.

Beliggenhet
Sentralt og samtidig tilbaketrukket mellom Sponvika og E6. Her er det kort vei til flotte badeplasser med salte bad, svaberg og strender, fiskemuligheter m.m. I tillegg er det kun 3min ut på E6 og deretter innover til Østfoldbyene eller rett over til Svinesund på svensk side. I tillegg kun 1,5 time med bil til Oslo. Til sentrum tar det kun 15 med bil. Fra eiendommen går du rett ut i herlig natur, med turstier som går over i kyststien. Her kan man vandre inn mot Halden sentrum, eller videre ut mot Sponvika og Mørvika, over til Grimsøya og så videre.

Adkomst
Følg E6 mot Sverige og ta avkjøring til Sponvika. Ta første vei til høyre og følg veien innover rett frem i ca. 800m.

Bebyggelse
Området består hovedsakelig av spredt boligbebyggelse og gårdsbruk.

Skolekrets
Berg barneskole og Rødsberg ungdomskole

Byggemåte
Bolighuset er oppført som en opprinnelig tømmerkasse i 1.etasje og grovt bindingsverk i 2.etasje og bindingsverk i tilbygg. Utvendig fasader er kledd med liggende dobbelfalset kledning. Plassbygde takstoler. Tak er tekket med betongtakstein. Det er malte trevinduer med isolergass. Det er betonggrunnmur. Opplysninger om byggemåte er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.

Innhold
Hovedhus: 1.etg. har entre, gang, 1 soverom, dusj/wc, vaskerom/bod, kjøkken og spisestue, stue. 2.etg. gang, 2 store soverom ( opprinnelig 3 rom ) I tillegg kott. Sidehus oppf. 2022. 1.etg. Spaavdeling med bad med utgang til hage, stor terrasse, praktisk vaskerom med ekstra wc. Selskapsavdeling med vinsmakingsrom/møterom, 2 soverom/kontorer. Dusj/wc. Trapp opp til messanin med delvis åpen løsning ned. I tillegg er det utvendig trapp opp til et innredet gjesterom i motsatt gavl med egen adkomst. Driftsbygning med lagerrom og gammel stall, hønsehus og lagerrom. Jordkjeller med lagerrom i to etasjer. Uthus.

Standard
Eiendommen har de siste par år gjennomgått store oppgraderinger og moderniseringsarbeider. I hovedhus er det bla. et helt nytt kjøkken i sort, elegant utførelse. Hvitevarer er alle integrerte og medfølger i salget. Åpen løsning fra kjøkken til spisestue. Det er oppgraderte overflater med bl.a. kvalitetslaminat på gulv, og malt tapet på vegger. Øvrige soverom med laminat/tregulv og malte flater. Flislagt bad/wc med varmekabler. Det nye sidebygget ( det gamle grisehuset ) har en meget tiltalende utforming og standard. Her er det bla. flislagte bad med gulvvarme. Laminat på gulv og panelplater på vegger. En herlig stue - tiltenkt vinsmakingsrom for kurs og konferanse. Vinproduksjon med egen Instagram konto: et_vingardsliv Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3. Utvendig Taktekking,TG2 Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Undertak av rupanel og sutakplater. Synlig i kott og på loft. Vurdering av avvik: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Takvinkelen er for liten til denne typen tekking. - Det er synlige fuktmerker og svartsopp. Det flate taket har for lav takvinkel for å kunne tekkes med takstein. Vil føre til vann-ansamlinger og økt fuktbelastning. Tiltak - Taktekkingen må skiftes eller utbedres. - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. - Det bør gjører undersøkelser og tiltak på tak med for lav takvinkel. Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000 Nedløp og beslag,TG2 Renner, nedløp og beslag i stål. Kun befart fra bakkenivå. Ikke funksjonstestet. Vurdering av avvik: - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Beslaget over karnappet er trolig ikke fagmessig utført. Det mangler et utkast på et nedløp. Tiltak - Det er ikke krav om utbedring opp til dagens krav. - Manglende utkast bør monteres for å lede vannet vekk fra bygningen. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Veggkonstruksjon,TG3 Opprinnelig tømmerkasse i 1. etasje. Grovt bindingsverk i 2. etasje. Bindingsverk i tilbygg. Utvendige fasader er kledd med liggende dobbeltfalset kledning. Vurdering av avvik: - Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. - Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er ingen lusing/musebånd i nedre kant av konstruksjon. - Det vil normalt kunne være råteskader råteskader mot grunnmur, under vinduer osv i denne typen eldre konstruksjoner. Det mangler spikerslag og vindsperre i nedkant av kledningen. Det er helt åpent inn til isolasjonen. Kledningen går stedvis ned til bakken. Tiltak - Råteskadet trekledning må skiftes ut. - Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. - Musebånd/lusing må etableres. - Kledningen må beregnes skiftet. Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000 Takkonstruksjon/Loft,TG3 Plassbygde takstoler fra byggeår og tilbyggsår. Det er lagt noe glassvatt og sagflis på loft. Loftet er kun inspisert fra luken pga manglende gulv. Vurdering av avvik: - Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Bærende/sentrale deler av takkonstruksjonen er fjernet. - Takkonstruksjonen er støttet opp av en biljekk på loftet. Det er gjort endringer av konstruksjonen, trolig ved tilbyggsår. Loftsluken er uisolert og uten tettepakning. Vil kunne medføre varmetap og kondensering. Det er ikke lagt dampsperre på loft. Det er synlig muselort og noen eldre asbest-plater på loft. Tiltak - Det må foretas ytterligere undersøkelser. - Lufting/ventilering bør forbedres. - Det må beregnes oppgraderinger av konstruksjonen. Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000 Vinduer,TG2 Bygningen har malte trevinduer med isolerglass. Vurdering av avvik: - Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. - Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. - Vinduet i gangen i 2. etasje ligger helt ned til taksteinen. Vil medføre økt fuktbelastning. Eldre vinduer har vesentlig dårligere tetting og u-verdi enn dagens krav. Tiltak - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Dører,TG2 Bygningen har malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre. Vurdering av avvik: - Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. - Det er et knust blyglass i sidefeltet på hoveddøren. Det er noe slitasje på treverk rundt dører og en løs list på sidevindu. Eldre dører har vesentlig dårligere tetting og u-verdi enn dagens krav. Tiltak - Dører må justeres. - Noe utbedringer må beregnes. Eier informerer om at dører er justert etter befaringen. Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000 Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG3 Inngangsparti og terrasse av tre på løse blokker. Det er fliser på gulv ved inngangspartiet. Vurdering av avvik: - Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. - Det er påvist fukt/råteskader i konstruksjonen. - Det er noe bom i fliser og sprekker i fuger. Det er noe skjevheter på fundamentet. Tiltak - Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade. - Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Innvendig Overflater,TG2 Innvendig er det gulv av laminat, heltre og fliser. Veggene har tapet, trepanel og malte plater. Innvendige tak har trepanel. Vurdering av avvik: - Det er avvik: - Nyere og eldre overflater med normal brukslitasje og behov for oppgradering av enkelte overflater. Bom og sprekte fliser i vindfang og inngangsparti. Det er endel merker og hakk i gulv. Manglende avslutning mellom gulv og dørterskler, samt mot pipe. Selger opplyser at manglende avslutning er utbedret. Tiltak - Det må beregnes noe oppgraderinger og vedlikehold. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2 Trebjelkelag i etasjeskillet mellom etasjene. I tilbygget er det trolig støpt plate. Planavvik på 30 mm målt i stue og kjøkken, målt med laser over hele gulvet. Vurdering av avvik: - Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Det er merkbare skjevheter og nedbøying. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Radon,TG2 Dokumentasjon på radonmåling er ikke fremlagt. Boligen ligger i en sone markert med lav til moderat aktsomhetsgrad med tanke på radon. Vurdering av avvik: - Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Tiltak - Det bør gjennomføres radonmålinger. Kostnadsestimat : Under 10 000 Pipe og ildsted,TG3 Boligen har mursteinspipe og to vedovner. Eier informerer om at de har revet en peis som var på kjøkkenet. Hammershaug as har utbedret pipe og byttet feieluke. Pipen er helbeslått utvendig. Det er lagt fliser på gulv under feieluken. Vurdering av avvik: - Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. - Kjøkkeninnredningen er montert for nær feieluken. Tiltak - Det må foretas tiltak for å lukke avviket. - Det er innhentet rapport fra feier. Siste tilsyn ble utført i 2023 og pipen ble sist feiet i 2022. Det er en anmerkning i rapporten ang manglende plate under feieluke. Dette er utbedret etter tilsynet fra feieren. Kostnadsestimat : Under 10 000 Innvendige trapper,TG2 Trapp i tre med malte vanger og rekkverk. Laminat i trinn. Vurdering av avvik: - Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. - Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Tiltak - Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav. - Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Innvendige dører,TG2 Malte innedører. Dobbel dør i inngangspartiet. Vurdering av avvik: - Enkelte av innvendige dører har en del slitasje. - Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. - Låsemekanismen på dobbelt døren er defekt. Tiltak - Lokal utbedring må påregnes. Kostnadsestimat : Under 10 000 Våtrom 1. Etasje > Bad Overflater vegger og himling,TG2 Veggene har fliser. Taket har mdf-panel. Vurdering av avvik: - Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet - Det er trolig ufaglært utførelse av flisarbeid på kasse i vegghengt toalett. Det er noen sprekkdannelser i overgang vegg/gulv. Tiltak - Uegnede materialer må fuktbeskyttes/utskiftes. - Noe oppgradering må beregnes. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 1. Etasje > Bad Overflater Gulv,TG2 Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Fall ble målt til 10 mm fra sluk til gulv ved dør. Lokalt fall ved sluk, ellers tilnærmet flatt. Vurdering av avvik: - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Tiltak - Våtrommet fungerer med dette avviket. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad 1. Etasje > Bad Sluk, membran og tettesjikt,TG2 Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran. Vurdering av avvik: - Det kan ikke konstateres synlig bruk av membran/tettesjikt på våtrommet. - Det er ikke synlig mansjett eller membran i sluk eller på rørgjennomføringer. Tiltak - Det må gjøres nærmere undersøkelser. - Membran nærmer seg halvparten av forventet levetid, og da det er ukjent membran anbefales det at badet ikke benyttes uten dusjkabinett. Tettesjikt må skiftes og dokumenteres for å oppnå dagens standard og krav. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad 1. Etasje > Bad Sanitærutstyr og innredning,TG2 Rommet har innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett og dusjkabinett. Vurdering av avvik: - Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Tiltak - Det må gjøres tiltak for å lukke avviket. - Det mangler avløp fra sisterne i vegg, eventuell lekkasjevann kan komme på avveie. Anbefaler at man monterer lekkasjestopper. Lekkasjestopper er utstyr som monteres i eller omkring vannførende installasjoner, med det for øye å stoppe en uønsket vannutstrømning. Lekkasjestoppere registrer lekkasje, og stenger automatisk vanntilførselen fra skadestedet. Kostnadsestimat : Under 10 000 1. Etasje > Bad Tilliggende konstruksjoner våtrom,TG2 Det ble foretatt hullboring fra soverom og inn mot våtsonen på badet. Veggen har trolig vært en tidligere yttervegg. Det er synlig plast og svart forhudningspapp i vegg. Luftfuktigheten ble målt til 70% RF (relativ fuktighet) ved 20 grader celsius. 18 vekt% fukt målt i bunnsvill i vegg. Vurdering av avvik: - Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. - Det ble målt noe forhøyde fuktverdier i veggen. Tiltak - Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 1. Etasje > Vaskerom Generell,TG3 Enkelt eldre vaskerom med lav standard og noe manglende ferdigstillelse. Støpt gulv og malte plater på vegg og i tak. Rommet inneholder borehull med senkepumpe, trykktank, varmtvannsbereder og enkelt opplegg for vaskemaskin. Ventil i vegg. Vurdering av avvik: - Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. - Det er kun naturlig avtrekk. Det er ikke membran på hverken vegg eller gulv. Det er fuktmerker og svartsopp på vegger og gulvlister. Synlig svelling i vegg. Det ble målt høye fuktindikasjoner på overflater på befaringen. Det er hull i himling etter tidligere rørgjennomføring. Tiltak - Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. - Tilstandsgrad er gitt med bakgrunn i alder og krav i tilstandsrapportens til våtrom etablert før 1997. Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000 1. Etasje > Vaskerom Tilliggende konstruksjoner våtrom,TG2 Det ble målt opp til 17 vekt% fukt i vegger og gulvlister. Vurdering av avvik: - Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. - Det må beregnes fuktskader i vegg ved åpning av konstruksjonene. Tiltak - Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade. - Det må ses i sammenheng med renovering av rommet. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Kjøkken 1. Etasje > Kjøkken Overflater og innredning,TG2 Kjøkkenet har innredning fra Epoq med slette fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er kjøl/fryseskap, vinskap, oppvaskmaskin, induksjonstopp og to stekeovner. Det er liggende trespiler over benken og flise over spilene. Innredningen er montert ved egeninnsats. Vurdering av avvik: - Det er avvik: - Det er ikke montert komfyrvakt i kjøkkenet som er krav på dette kjøkkenet ut ifra alder. - Det er svelling i bunnplate under stekeovnen. Det er heng i noen skapdører og skuffer. Ikke synlig ventilering av skrog til stekeovner eller kjøl-/fryseskap. Foringen har synlig kapp-kant. Det er noen merker og hakk i fronter og skrog. Benkeplaten er noe løs og det er trapping i skjøtene. Det er en fordelerstokk for vann montert i overkant av fryseskap. Denne mangler lekkasjesikring. Tiltak - Det må beregnes noe oppgraderinger og utbedringer. Eier opplyser at det er eldre elektrisk opplegg og kontakt som ikke er byttet/flyttet og det er ikke krav til montering av komfyr vakt før el-anlegget til komfyren oppgraderes. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 1. Etasje > Kjøkken Avtrekk,TG2 Det er kjøkkenventilator med kullfilter. Ventilatoren er integrert i koketoppen. Vurdering av avvik: - Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Tiltak - Om mulig bør det etableres mekanisk/forsert avtrekk ut fra kokesonen. Kostnadsestimat : Under 10 000 Tekniske installasjoner Vannledninger,TG2 Det er åpent røropplegg i boligen. Synlig plast vannledning (32mm) opp av gulv på vaskerommet. Ledningen er isolert og det er koblet på varmekabel. Det er ingen stoppekran synlig i boligen. Det er plassert en stoppekran i annekset. Det er noen rørkoblinger i kjøkkenskap/himling over fryseskapet. Platen foran kan tas av for inspeksjon av rør. Vurdering av avvik: - Det er avvik: - Det er noe begrensede inspeksjonsmuligheter til kobling mellom kobberrør og plastrør til kjøkken. Tiltak - Det må vannstopp/varsler i inspeksjonsluke til vannrør på kjøkken. Kostnadsestimat : Under 10 000 Avløpsrør,TG2 Det er avløpsrør av plast. Vurdering av avvik: - Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget. - Lufting av avløp er avsluttet på vaskerommet med en durgo-ventil. Tiltak - Lufting av avløp bør føres ut over tak. Kostnadsestimat : Under 10 000 Ventilasjon,TG2 Boligen har naturlig ventilasjon. Vurdering av avvik: - Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Tiltak - Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. Kostnadsestimat : Under 10 000 Varmtvannstank,TG2 Varmtvannsbereder på 200 liter plassert på vaskerommet. Vurdering av avvik: - Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. - Berederen har ikke fast tilkobling. Tiltak Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Elektrisk anlegg,TG2 Sikringsskap med automatsikringer. Digital måler er montert. Hovedsikring på 63 amp. Kostnadsestimat : Under 10 000 Tomteforhold Drenering,TG2 Ukjent om bygningen har drenssystem. Vurdering av avvik: - Det er ukjent type/alder/løsning på drenering og tettesjikt på grunnmur. - Det er kryp kjeller under deler av boligen som ikke er tilgjengelig for inspeksjon. Tiltak - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Grunnmur og fundamenter,TG2 Gråsteinsmur og noe støpt betongmur. Vurdering av avvik: - Grunnmuren har sprekkdannelser. - Det forekommer normalt noe sprekk og riss i denne typen eldregråsteinsmurer grunnmurer. Stedvis støpt/pusset utvendig. Støpt grunnmur ved inngangsparti har skjevheter, forskaling ga etter under støping. Trolig støpt i et med plate. Manglene isolering/kuldebro-bryting. Tiltak - Lokal utbedring må utføres. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Terrengforhold,TG2 Tilnærmet flat tomt der bolighuset står. Vurdering av avvik: - Eiendommen ligger i flomutsatt område iht. kommuneplan. - Eiendommen ligger i rasfarlig/skredutsatt område iht. kommuneplan - Det er påvist dårlig eller flatt fall inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. - Boligen ligger i et område markert med Aktsomhet Flom hos NVE. Boligen ligger i et område markert med Aktsomhet Marin Leire hos NVE. Se vedlagt kart. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak. - Ved en eventuell byggesøknad om tilbygg/nybygg vil kommunen kunne kreve en redegjørelse rundt aktsomhet flom og marin leire. Ved en oppgradering av dreneringen bør det gjøres noen tiltak for å unngå fall av terreng mot grunnmur. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2 Utvendige avløpsrør er av plast. Det er minirenseanlegg med overløp til grøft. Utvendige vannledninger er av plast og tilkoblet privat grunnboret brønn. Trykktank og sentral for vannpumpe er på vaskerommet i annekset. Reduksjonsventil og trykkmanometer er montert. Vurdering av avvik: - Det er avvik: - Det er innhentet en vannanalyse fra 2022. Analyse viser at vannet har for høyt innhold av mangan og kalk. De målte verdiene vil kunne gi skjolder, misfarging og avleiringer på sanitærutstyr, beredere og annet som er i kontakt med vannet. Det er synlige fuktmerker på gulvet og synlig kondensering på vannrør. Tiltak - Det bør gjennomføres jevnlige analyser av vannet for å holde oversikt over innhold. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Anneks Utvendig Nedløp og beslag,TG3 Renner, nedløp og beslag i stål. Kun befart fra bakkenivå. Ikke funksjonstestet. Vurdering av avvik: - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet. Tiltak - Det må monteres snøfangere for å oppfylle byggeårets krav. Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000 Veggkonstruksjon,TG2 Veggene har delvis eldre bindingsverkskonstruksjon. Fasade/kledning har stående tømmermannskledning. To vegger er satt opp i 2022, mens to er restaurert. Ukjent byggeår. Vurdering av avvik: - Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng. - Det er noen vridninger av kledningsbord. Det er noe sprekkdannelser i kledning rundt vinduer. Luftespalte mellom beslag og kledning er anbefalt til 5 mm. Denne er fuget igjen enkelte steder. Tiltak - Lokal utbedring bør foretas for å øke avstanden mellom terreng og bordkledning. - Det anbefales å åpne opp spalter. Kostnadsestimat : Under 10 000 Takkonstruksjon/Loft,TG2 Det er åpen himling med hems i stue/kjøkken. Det er ikke tilgjengelig tak-konstruksjon. Himlingen i skråtak er ikke ferdigstilt. Synlig blåse isolasjon og dampsperre. Vurdering av avvik: - Konstruksjonene har skjevheter. - Det er noen mindre skjevheter på taket. Det er ikke synlig ventilering av konstruksjonen. Tiltak - Det må gjøre undersøkelser og oppgraderinger rundt lufting av tak konstruksjon. Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000 Dører,TG2 Bygningen har PVC hovedytterdør og PVC balkongdør. Det er en stor skyvedør i stue/kjøkken. Denne kan lukkes til utvendig med trelemmer/dører. Vurdering av avvik: - Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. - Den ene terrasedøren har et knekt hjørne i nedkant. Det er noe svelling i døren inn til kontor/soverom på loft og døren til vaskerommet. Tiltak - Det er ikke behov for utbedringstiltak. - Eier har justert dørene etter befaring. Det bør beregnes noe utbedringer på skadede dører. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Balkonger, terrasser og rom under balkonger,TG3 Terrasse i impregnerte materialer. Fundamentert med tresøyler på heller. Vurdering av avvik: - Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. - Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. - Det er liggende spiler som ikke er sikret mot klatring og fall. Spilene er bøylige. Trappen er bratt og uten rekkverk. Rekkverket på selve terrassen er under 1 meter. Tiltak - Rekkverkshøyde må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet. - Åpninger i rekkverk må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet. - Oppgraderinger må beregnes. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Utvendige trapper,TG2 Det er en utvendig trapp opp til kontor/soverom. Vurdering av avvik: - Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Trappeløpet er bratt. Tiltak - Rekkverkshøyde må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Innvendig Overflater,TG2 Innvendig er det gulv av laminat og fliser. Veggene har malte plater. Innvendige tak har malte plater. Vurdering av avvik: - Det er avvik: - Det er noe manglende ferdigstillelse av overflater. Tiltak - Noe ferdigstillelse må beregnes. Kostnadsestimat : 100 000 - 300 000 Etasjeskille/gulv mot grunn,TG2 Trebjelkelag i etasjeskillet i loftsetasjen. I første etasje er det hovedsakelig uisolert støpt plate og noe trebjelkelag. Trebjelkelaget er isolert med ca 20 cm. Planavvik på 10-15 mm målt i stue/kjøkken og på soverom, målt med laser over hele gulvet. Vurdering av avvik: - Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Tiltak - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad Radon,TG2 Dokumentasjon på radonmåling er ikke fremlagt. I hht TEK17 skal bygget være oppført med radonsperre. Det er trolig ingen radonsperre da grunnmur er fra byggeår. Boligen ligger i en sone markert med lav til moderat aktsomhetsgrad med tanke på radon. Vurdering av avvik: - Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Tiltak - Det bør gjennomføres radonmålinger. - Det er krav til radonmåling ved utleie av bolig. Kostnadsestimat : Under 10 000 Innvendige trapper,TG2 Vindeltrapp i lakkert metall med tre i trinn og på håndløper. Vurdering av avvik: - Det er påvist dårlig innfesting av rekkverk. - Trappen er ikke helt ferdigstilt. Det er merkbare vibrasjoner og løst rekkverk. Fribredden i trappen er kun 70 cm. Tiltak - Innfestingen av rekkverket bør undersøkes nærmere og foreta nødvendige tiltak. - Eier informerer om at de skal stramme rekkverket før salg. Kostnadsestimat : Under 10 000 Andre innvendige forhold,TG3 Det er bygget en hems over soverommene. Vurdering av avvik: - Det er avvik: - Det er ikke rekkverk på hemsen. Tiltak - Hemsen må sikres tilstrekkelig mot fall. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Våtrom 1. Etasje > Bad Overflater Gulv,TG2 Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Det ble målt fall på 1:100 i rommet med en nedsenk på 10 mm i dusjnisje. Fall målt fra toppsluk til gulv ved dør 40 mm. Vurdering av avvik: - Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet. - Gulvet er noe flatt i hjørnet i dujsnisjen, under toalettet og ved glassveggen. Synlige vannmerker på gulvet. Det ble målt normale fuktverdier på overflater på befaringsdagen. Det er noe misfarging av fuger i dusjnisjen. Tiltak Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad 1. Etasje > Bad Sluk, membran og tettesjikt,TG2 Det er plastsluk og tettesjikt/membran. Det er en delvis synlig mansjett under klemring. Mottatt bilder og dokumentasjon på membran. Vurdering av avvik: - Rommet er et våtrom hvor det ved etablering var krav om "uavhengig kontroll", men det foreligger ingen dokumentasjon på at det er utført "uavhengig kontroll". - Det er ikke synlig oppbrett på terskel. Tiltak - Det bør etableres oppbrett ved terskel. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 1. Etasje > Spa-rom Overflater vegger og himling,TG2 Veggene og taket har malt mdf-panel. Vurdering av avvik: - Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet - Det er uegnede materialer i våtsoner - Noe sprekker i malingen ved badekaret. Fugen mellom sokkelflis og veggplater er misfarget. Noe svelling i nedkant mot sokkelflis. Tiltak - Membran/tettesjikt må legges. - Overflater på vegger må byttes til fuktbestandige materialer. Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000 1. Etasje > Spa-rom Overflater Gulv,TG2 Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Det er sokkelflis på vegg. Det ble målt fall på 20 mm fra sluk til gulv ved dør. Vurdering av avvik: - Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet. - Det er kun lokalt fall på gulvet. Membran er ikke trukket opp på terskel. Det er synlig vannansamling under badekaret. Tiltak - Våtrommet fungerer med dette avviket. - Gulv ved dør fører inn til annet våtrom. Kostnadsestimat : Ingen umiddelbar kostnad 1. Etasje > Spa-rom Sluk, membran og tettesjikt,TG3 Det er plastsluk og tettesjikt/membran på gulv og bak sokkelflis. Vurdering av avvik: - Rommet er et våtrom hvor det ved etablering var krav om "uavhengig kontroll", men det foreligger ingen dokumentasjon på at det er utført "uavhengig kontroll". - Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. - Det er ikke tilfredsstillende membran/tettesjikt på våtrommet. - Det er ikke synlig membran eller mansjett i sluk (på grunn av at det er dekket over med flislim). Det er mottatt bilder og sjekkliste som versifiserer membran og mansjett på gulv. Det er ikke synlig membran eller mansjett synlig på rørgjennomføringer på vegger. Tiltak - Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i konstruksjoner. - Det må etableres membran og fuktbestandige materialer i våtsoner på vegg. Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000 1. Etasje > Vaskerom Overflater vegger og himling,TG2 Veggene og taket har malt mdf-panel. Vurdering av avvik: - Det er uegnede materialer i våtsoner - Det er noen sprekker og misfarging i hjørner på veggplater. Tiltak - Membran/tettesjikt må legges. - Det må etableres fuktbestandige materialer i våtsoner på vegger. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 1. Etasje > Vaskerom Overflater Gulv,TG2 Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Det er sokkelflis på vegg. Det ble målt fall på 20 mm fra sluk til gulv ved dør. Vurdering av avvik: - Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet. - Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). - Det er kun lokalt fall på gulvet. Membran er ikke trukket opp på terskel. Tiltak - Det må foretas utbedring av avviket. - Det må føres membran opp på terskel for å ivareta krav på 25mm over topp sluk. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 1. Etasje > Vaskerom Sluk, membran og tettesjikt,TG2 Det er plastsluk og tettesjikt/membran mottatt bilder og sjekkliste. Vurdering av avvik: - Rommet er et våtrom hvor det ved etablering var krav om "uavhengig kontroll", men det foreligger ingen dokumentasjon på at det er utført "uavhengig kontroll". - Sprekker i gulv rundt vannrør opp av gulv (sprekk i membran rundt rør opp av gulv). Tiltak - Det må etableres tetting av rørgjennomføringer i våtsoner. Det må etableres membran i våtsoner på vegg. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 1. Etasje > Vaskerom Ventilasjon,TG3 Det er ingen ventilering. Vurdering av avvik: - Rommet har ingen ventilasjon Tiltak - Mekanisk avtrekk og tilluft må etableres. Kostnadsestimat : Under 10 000 Kjøkken 1. Etasje > Stue/kjøkken Avtrekk,TG2 Ventilator montert over koketopp. Vurdering av avvik: - Det er påvist forsert avtrekk fra kokesonen, men løsningen ansees ikke å være tilfredsstillende. - Avtrekket avsluttes i kjøkkenskapet. Tiltak - Avtrekksystemet må utbedres. - Avtrekket bør føres ut. Kostnadsestimat : Under 10 000 Tekniske installasjoner Vannledninger,TG2 Innvendige vannledninger er av plast. Det er besiktiget i rørskap. Drenering går til gulv. Vurdering av avvik: - Det er avvik: - Det er kondensering og drypping på rør synlig på vaskerom. Tiltak - Tiltak mot kondensering og dypping. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Ventilasjon,TG2 Boligen har naturlig ventilasjon. Vurdering av avvik: - Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Tiltak - Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. - Krav til balansert ventilasjon ved bruksendring/søknad. Kostnadsestimat : 10 000 - 50 000 Tomteforhold Drenering,TG2 Ingen drenering etablert. Vurdering av avvik: - Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Tiltak - Fuktsikring av muren må etableres inkl. klemlist. - Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. Kostnadsestimat : 50 000 - 100 000 Grunnmur og fundamenter,TG2 Bygningen har betonggrunnmur. Vurdering av avvik: - Grunnmuren har sprekkdannelser. - Noen mindre riss og ujevnheter. Grunnmur har høy alder Tiltak - Lokal utbedring må utføres. Kostnadsestimat : Under 10 000 Viser til vedlagte tilstandsrapport for mer informasjon.

Innbo og løsøre
Selger opplyser om følgende: Det vil være løsøre og inventar som kjøper må overta som ikke er nevnt nedenfor: Grisehuset: Komplett gulv til hems følger med. Samsung side-by-side kjøleskap følger med. Møbler på hems følger med. Hovedhus/ute: Kompost blir ikke tømt. Ekstra side-by-side kjøleskap ved inngang følger med. Våpenskap med defekt låsmekanisme følger med. Følgende kan overtas: Komplett badestamp fra 2022, nypris kr 27500. Gi bud ved interesse. Vintanker. Gi bud ved interesse. Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Hvitevarer
Hvitevarer medfølger, med unntak av vaskemaskin og tørketrommel.

Moderninseringer og påkostninger
Nyoppført sidehus

Parkering
Godt med parkering på tomten.

Forsikringsselskap
Tryg

Radonmåling
Eiendommen er registrert med moderat til lav aktsomhetsområde.

Diverse
Areal i salgsoppgaven er hentet fra tilstandsrapporten. Boligens areal oppgis i BRA (bruksareal), som deles i underkategoriene BRA-i (arealet innenfor boenheten), BRA-e (arealet utenfor boenheten(e) og som tilhører denne, slik som for eksempel boder hvor adkomsten er utenfor boenheten), og BRA-b (arealet av innglasset balkong, veranda eller altan når denne er tilknyttet boenheten). TBA er arealet av terrasser, åpne balkonger og åpen altan tilknyttet boenheten. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Prisantydning inkl. omkostninger
8 500 000,- (Prisantydning)   Omkostninger: 15 100,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))  2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))  240,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) 500,- (Tingl.gebyr pantedokument) 500,- (Tingl.gebyr skjøte) 212 500,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 8 500 000,00))   231 640,- (Omkostninger totalt)   8 731 640,- (Totalpris inkl. omkostninger)

Oppvarming
Ved og strøm.

Energiklasse
G

Kommunale avgifter
14000

Kommunale avgifter år
2022

Info kommunale avgifter
De kommunale avgiftene omfatter eiendomsskatt, slamtømming, renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift. Beløpet er opplyst av Halden kommune.

Formuesverdi primær
137825

Formuesverdi primær år
2022

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester. 

Offentligrettslige pålegg
Se vedlagte tilstandsrapport og landsbrukstakst.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3001/36/4: 06.03.1815 - Dokumentnr: 900385 - Fredningsvedtak 01.09.1915 - Dokumentnr: 900043 - Erklæring/avtale Grensegangssak 27.02.1951 - Dokumentnr: 324 - Bestemmelse om veg Rettighetshaver: Knr:3001 Gnr:22 Bnr:3 Gjelder denne registerenheten med flere 23.09.1980 - Dokumentnr: 4453 - Erklæring/avtale Rettighetshaver: Knr:3001 Gnr:9 Bnr:23 BESTEMMELSE OM DRENSVANN/STIKKRENNER M.V. Gjelder denne registerenheten med flere 09.11.1984 - Dokumentnr: 5388 - Erklæring/avtale Grensegangssak Gjelder denne registerenheten med flere

Ferdigattest/brukstillatelse
Det er gitt ferdigattest for bruksendring av låve/driftsbygning til anneks til bolig (bebygd areal) 95 kvm, BRA (bruksareal) 114 kvm. Se kommentar nedenfor. Tilstandsrapporten opplyser følgende om lovlighet: Enebolig - Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold: - Det foreligger ikke godkjente og byggemeldte tegninger. - Det finnes ingen tegninger i kommunens arkiv. - De tilbygg som er etablert i senere år er ikke byggesøkt. Det er påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde: Dagslysflate 2. etasje: gjelder soverom og loftstue Dagslysflate 1. etasje: Gjelder stue, spisestue. kjøkken og soverom. Det er frihøyder i døråpninger under 2 meter. Ytterligere undersøkelser anbefales. NB! Disse kontrollpunktene tilsier ikke nødvendigvis at rommene vil bli godkjent for varig opphold. Det anbefales ytterligere undersøkelser. Anneks - Byggetegninger, brannceller og krav for rom til varig opphold: Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. - Annekset er ikke godkjent med kjøkken på søknadstegninger. Det er spesifisert i byggetillatelsen at det ikke må etableres en egen boenhet i annekset. Annekset fremstår som en komplett boenhet med alle funksjoner ivaretatt. - Takhøyder i loftsetasjen er bygget høyere enn på tegninger. Takhøyder på hems skal max være 1,9 meter. Det er over 2 meter i loftsetasjen, både på hems og i kontor. - Det er tegnet inn en rett trapp opp til hemsen, men det er satt inn en vindeltrapp. - Terrassen som er bygget i første etasje er kun tegnet inn som en mindre platting. - Annekset er bruksendret ihht krav i TEK17. Det er ikke alle disse kravene som er ivaretatt i bygget, da deler av det har alder fra byggeår. Det er ikke søkt om noen unntak fra tekniske krav. Eksempelvis så er støpt plate uisolert, vegger og tak tilfredsstiller ikke krav til isolering. Det er ikke etablert balansert ventilasjon. Anbefaler nærmere undersøkelser av forholdet. Det er fremlagt en ferdigattest på bruksendringen datert 11.12.23. Det er påvist avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde: - Det er for lite dagslys i kontor/soverom på loftet, samt kun en rømningsvei. Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.       

Vei, vann og avløp
Det er privat vei med veirett fra Sponvikveien, med delt vedlikeholdsansvar. Det er privat vannforsyning med nytt borehull i 2022 med senkpumpe i borehull. Det er opplyst forhøyede verdier av mangan og kalk. Det anbefales at det monteres vannrenseanlegg og foretar jevnlig kontroll av vannkvalitet. Det er nytt Odin rensenalegg som er tilknyttet vårningshus og anneks. Opplegg for avløp er klargjort på utsiden av låven og det vil være søknadspliktig å legge vann og avløp inn i bygningen.

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen følger kommuneplanens arealdel 2023-2035 med formål LNF i tillegg hensynssone H320, flomfare. I henhold til planrapporten og reguleringskartet fra Halden kommune er formål spredt boligbebyggelse, fremtidig. Flere LNF-områder er avsatt slik i den nye kommunedelplan, se side 34 punkt 9.5.2 Ny boligbebyggelse (5210) i kommunedelplanens bestemmelser for hvilke områder det gjelder. Denne tomten er ikke definert i planen for 2023-2035.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eller deler av eiendommen leies ut.

Verneklasse/sefrak
Det er registrert to enkeltminner/lokaliteter og tre sikringssoner kulturminner på eiendommen. Se vedlagte områdeanalyse.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar bo- og driveplikt
Det er etter konsesjonsloven § 5.2 ikke driveplikt da eiendommen ikke har mer enn 35 daa full-/overflatedyrka jord eller mer enn 500 daa produktiv skog. En kjøper kan pålegges boplikt etter konsesjonsloven § 11 ved et konsesjonspliktig (fritt) salg.

Kommentar konsesjon
Det gjøres oppmerksom på at ervervet av eiendommen er konsesjonspliktig. Kjøper er ansvarlig for å utarbeide og sende inn konsesjonssøknad snarest mulig etter budaksept dog senest omgående etter signering av kjøpekontrakt. Kjøper dekker konsesjonsgebyr. Kjøper har konsesjonsrisikoen dersom konsesjon nektes med grunnlag i konsesjonsloven § 9 første ledd nr. 1-4 eller § 9 andre til fjerde ledd. I slike tilfeller skal selger holdes skadesløs og eiendommen må overtas av kjøper på avtalte vilkår senest innen 2 måneder etter første avslag på konsesjonssøknaden. Endring eller konkret fastsettelse av overtagelsesdato, ut over det som er nevnt over, skjer etter avtale mellom partene og skal skriftlig bekreftes overfor meglerforetaket. Eiendommen er konsesjonspliktig jmf konsesjonsloven § 4 da den er bebygd og samlet har mer enn 100 daa, men uten lovpålagt boplikt jmf § 5.2 da den ikke har mer enn 35 daa full-/overflatedyrka jord eller mer enn 500 daa produktiv skog. En kjøper kan pålegges boplikt etter konsesjonsloven § 11 ved et konsesjonspliktig (fritt) salg. Ved ett fritt salg vil det ikke være priskontroll jmf §§ 9 og 9a samt rundskriv da eiendommen ikke har mer enn 35 daa full- /fulldyrka jord. Eiendommen er underlagt Jord (driveplikt) - og Skoglov.

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.   Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler.   Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Omk. Kjøper beskrivelse
8 500 000,- (Prisantydning)   Omkostninger: 15 100,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))  2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))  240,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) 500,- (Tingl.gebyr pantedokument) 500,- (Tingl.gebyr skjøte) 212 500,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 8 500 000,00))   231 640,- (Omkostninger totalt)   8 731 640,- (Totalpris inkl. omkostninger)

Omk. kjøper beløp
213640

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen. 

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning. Ved salg av landbrukseiendom og småbruk er det kun våningshus og/eller kårbolig med evt. direkte tilhørende garasje og tomt som omfattes av forsikringen. Ved salg av kombinasjonseiendom der boligdelen utgjør 50 % eller mer, svarer selskapet for skader på den delen av boligen som er regulert og/eller benyttet til boligformål.

Boligkjøperforsikring
Ved kjøp av landbrukseiendom, herunder småbruk, er det kun forhold vedrørende våningshuset som omfattes av forsikringen. Ved kjøp av kombinasjonseiendom svarer HELP Forsikring bare for skader ved den delen av boligen som er regulert til boligformål.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 2,00% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 7990,- oppgjørshonorar kr 5500,- og markedspakke kr 15900, -. Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale totalt kr 4562,-. Utleggene omfatter foto og servitutter. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket vederlag stort kr 15000,- for utført arbeid, samt øvrige avtalte vederlag og utlegg. Alle beløp er inkl. mva.