OSLO Ullernkammen 28

Tomt
83306m²

Beskrivelse av tomt
Pent opparbeidet felles tomt.

Beliggenhet
Ullernkammen 28 har en attraktiv og tilbaketrukket beliggenhet i et veletablert boligområde på Ullernåsen ? et av Oslos mest etterspurte boligområder. Området er kjent for sine rolige omgivelser, grønne villastrøk og nærhet til både marka og byen, noe som gjør dette til et svært attraktivt sted å bo for mennesker i alle livsfaser. Fra boligen er det kort vei til et bredt utvalg av servicetilbud. Røa sentrum, CC Vest og Lilleaker byr på et variert utvalg av butikker, hyggelige caféer, restauranter, treningssentre og øvrige hverdagsfasiliteter. Dagligvarehandel er også lett tilgjengelig i nærområdet. For den som setter pris på friluftsliv og aktivitet, ligger noen av Oslos flotteste rekreasjonsområder i umiddelbar nærhet. Mærradalen, Husebyskogen og Lysakerelva byr på vakre turstier året rundt, mens Bogstadvannet, Sørkedalen og Marka gir nærmest ubegrensede muligheter for turer, løping, sykling og skigåing. Om vinteren kan man enkelt koble seg på det omfattende løypenettet som strekker seg innover Nordmarka. I tillegg finnes flere idrettsanlegg, golfbane, tennisanlegg og treningssentre i området. Området er særlig populært blant barnefamilier, med flere anerkjente skoler og barnehager innen kort gangavstand. Nabolaget oppleves trygt, grønt og familievennlig, med lite gjennomgangstrafikk og gode oppvekstvilkår. Kollektivtilbudet er svært godt med kort vei til både buss og T-bane. Fra Ullernåsen, Åsjordet eller Røa stasjon kommer man seg enkelt til Majorstuen og Oslo sentrum, samtidig som bilister har enkel adkomst til både Ring 3, E18 og øvrige hovedfartsårer. Beliggenheten gir en sjelden kombinasjon av naturskjønne omgivelser, rolige bomiljøer og nærhet til byens mange tilbud.

Adkomst
Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.

Bebyggelse
Veletablert boligområde bestående av eneboliger, tomannsboliger og småhus.

Barnehage/skole/fritid
Montessoribhg. Solsikken Lilleputt (1-5 år): ca. 0.2 km Ullernkollen barnehage (1-5 år): ca. 0.5 km Slalåmveien barnehage (1-6 år): ca. 05 km Montessoriskolen Lyse (1-10 kl.): ca. 1.1 km Lysejordet skole (1-7 kl.): ca. 1.5 km Huseby skole (1-7 kl.): ca. 1.6 km Bjørnsletta skole (1-10 kl.): ca. 1.6 km Øraker skole (8-10 kl.): ca. 1.9 km Persbråten videregående skole: ca. 1.9 km Ullern videregående skole: ca. 3.8 km

Skolekrets
Huseby skole.

Offentlig kommunikasjon
Buss: Ullerntoppen (linje 1N, 46): ca. 0.4 km T-bane: Ullernåsen (linje 1,2,3,5): ca. 0.9 km Trikk: Sollerud (linje 13): ca. 2.6 km Lysaker stasjon: ca. 4.3 km Oslo S: ca. 10.9 km

Byggemåte
Utvendig: Veggkonstruksjon: Veggene har betongkonstruksjon med utfyllende vegger i trekonstruksjon. Fasade/kledning har liggende bordkledning. Vinduer: Bygningen har malte trevinduer med 2-lags isolerglass. Dører: Brann- og lydklassifisert entrédør B-30/dB 35. Ukjent alder. Balkongdør med 2-lags isolerglass 2014. Det er normal bruksslitasje på dører med noe riper. Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Terrasse i betongkonstruksjon. Tremmegulv på betongdekke. Rekkverk i form av blomstertrau i betong. Innvendig: Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskiller er av betongdekke. Det er målt høydeforskjell på 12 mm gjennom rommet i stue og 11 mm i soverom. Ved kontroll ble det avdekket mindre skjevheter/tallverdier som er innenfor NS 3600 sine måleverdier for skjevheter i etasjeskille. Høyder er tatt punktvis i hvert hjørne og midt på gulvet og svanker eller ujevnheter utover målte punkter kan forekomme. Øvrige rom kan også ha skjevheter i konstruksjoner uten at det er nevnt i rapporten. Store møbler som senger o.l er ikke flyttet. Målinger er utført etter stikkprøveprinsippet på tilgjengelige steder for å gi en indikasjon på evt. skjevheter i gulvkonstruksjoner i boligen.

Sammendrag selgers egenerklæring
Boligen ble kjøpt 2023. Selger har bodd i boligen de 12 siste månedene. Boligselger har kjøpt boligselgerforsikring. 7. Vet du om det er gjort arbeid på det elektriske anlegget, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Faglært arbeid: 1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2024 Firmanavn: Boligelektrikeren Beskrivelse av arbeidet: Bad: Skiftet alle spottene og ny led dimmer. Stue: Skiftet alle spottene og ny led dimmer. Kjøkken: Skiftet alle spottene og ny led dimmer. 28. Vet du om det finnes planer, vedtak eller forslag som kan føre til økte utgifter, som festeavgift, fellesutgifter, fellesgjeld eller kommunale avgifter? Ja Styret har over flere år arbeidet med å utrede tilstanden på sameiets stigeledninger for varmt og kaldt vann. Sameiet er nå om lag 50 år gammelt, og anlegget nærmer seg forventet levetid. Flere tidligere rapporter og gjennomganger, i tillegg til vurderinger fra Øyvind Moen AS, konkluderer med at stigeledningene bør skiftes ut. Selv om situasjonen per i dag ikke anses som akutt, vurderes det som en økende risiko for vannlekkasjer. Prosjektet gjelder utskifting av sameiets felles vertikale rør frem til stoppekranene i den enkelte leilighet. Det har også vært vurdert oppussing av oppgangene selv om det er ingen konkrete forslag nå. 32. Er det bestilt Norgespris på strøm? Ja. Norgespris er en statlig ordning som gir husholdninger tilbud om strøm til fast pris på 50 øre pr. kilowattime (prisen gjelder frem til 31. Desember 2026). Ordningen gjelder både boliger og fritidsboliger. Når en bolig med Norgespris bytter eier, vil ny eier fortsatt være bundet til Norgespris ut bindingstiden. Les mer på Regjeringens nettsider.

Innhold
Leiligheten ligger i 3. etasje og inneholder entré, bad, disponibelt rom, soverom, stue med åpen kjøkkenløsning samt utgang til terrasse. I tillegg disponerer boligen to eksterne boder. Entréen fremstår innbydende med flislagt gulv, skyvedørsgarderobe og gode oppbevaringsmuligheter. Videre åpner boligen seg mot stue og kjøkken i åpen løsning, med god plass til både sofagruppe og spisebord. Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys og bidrar til en lys og luftig romfølelse. Fra stuen er det utgang til den romslige terrassen på ca. 14 m², hvor solen kan nytes store deler av dagen. Terrassen har også en praktisk utvendig bod som gir ekstra oppbevaringsplass. Kjøkkenet ligger i åpen forbindelse med stuen og har godt med skap- og benkeplass. Innredningen har profilerte fronter, heltre benkeplate og opplegg for oppvaskmaskin. Soverommet har en rolig plassering og gir plass til dobbeltseng og tilhørende møblement. Skyvedørsgarderobe sørger for gode oppbevaringsmuligheter. Boligen disponerer også et disponibelt rom med flere anvendelsesmuligheter, og som kan benyttes som eksempelvis hjemmekontor, hobbyrom eller garderoberom. Badet er flislagt og utstyrt med servant, vegghengt toalett, dusjløsning og opplegg for vaskemaskin. For ekstra komfort er det elektriske varmekabler i gulvet. To eksterne boder, terrassebod og garasjeplass i felles garasjeanlegg bidrar til gode og praktiske oppbevarings- og parkeringsmuligheter.

Standard
Innvendig: Parkett og fliser på gulv. Malte veggflater. Malt himling. Romhøyde er målt til ca. 2,39 meter i stue. I bad er det målt romhøyde på ca. 2,18 meter. Etasjeskiller er av betongdekke. Det er målt høydeforskjell på 12 mm gjennom rommet i stue og 11 mm i soverom. Bad: Modernisert bad i 2005 i følge tidligere salgsoppgave. Ingen dokumentasjon. Fliser på vegg. Malt himling med downlights. Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Fall mot sluk er målt til Det er ikke sluk. Høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av membranen ved dørterskelen er Ikke mulig å måle fordi Tidløsdet ikke er sluk. Det er ikke sluk/ukjent slukløsning og ukjent tettesjikt/membran. Avløpsrør fra dusjkabinett går igjennom gulvflis til ukjent løsning. Avløpsrør fra servant som går ned i gulv har ikke mansjett rundt rør. Rommet har servant, veggmontert toalett, dusjvegger/hjørne og opplegg for vaskemaskin. Det er mekanisk avtrekk i himling. Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold. Hulltaking er foretatt ved/i gjennom kjøkkenskap som er tilliggende til våtsonen i bad. Det var boret 73 mm hull i vegg fra tidligere tilstandsrapport, samme hull ble benyttet for for måling av vektprosent i bunnsvill. Måleresultat: 11,8% Hull ble plombert med plastlokk. Det bemerkes at selv om det ikke er funnet avvik på aktuelt borested er det ingen garanti for at det ikke kan være avvik andre steder. Kjøkken: Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av heltre. Det er platetopp og stekeovn. Opplegg for oppvaskmaskin. Det anbefales å installere lekkasjestopper og komfyrvakt selv om dette ikke var et krav da dette kjøkken ble installert. Det er kjøkkenventilator med kullfilter. Tekniske installasjoner: Innvendige vannledninger er av kobber. Det er lokale stoppekraner i kjøkkenbenk, mens hovedstoppekraner er plassert i kjeller. Synlige rør er i plast. Det bemerkes at det meste av avløpsrør er skjult i konstruksjonen. Boligen har mekanisk ventilasjon med avtrekk fra bad. Naturlig tilluftsventiler på yttervegg. Felles varmtvann i bygget. Fellesanlegg er ikke vurdert. Automatsikringer med innebygde jordfeilbrytere. 6 fordelingskurser. Overspenningsvern. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3. Forhold som har fått TG2: Balkonger, terrasser og rom under balkonger Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran. Membranen på denne terrassen er skjult i konstruksjonen og ikke mulig å besiktige. Konsekvens/tiltak: Tidspunkt for utskiftning av tettesjikt/membran nærmer seg ut ifra alder på dagens tekking. Overflater Det er stedvis bruksslitasje på overflater og noe svikt i parketten. Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring. Kosmetisk konsekvens. 3. etasje - Bad - Overflater vegger og himling Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Konsekvens/tiltak: Slike riss/sprekker kan indikere bakenforliggende fuktskader, og konstruksjonen bør observeres jevnlig for å vurdere utvikling. 3. etasje - Bad - Overflater Gulv Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist sprekker i fliser. Bom i fliser betyr at flis har mistet vedheft til underlaget. Det er noen skallskader på fliser som er forsøkt utbedret. Konsekvens/tiltak: Fuger bør skiftes ut. Dersom tiltaket ikke utføres, kan dette over tid føre til at flisene løsner eller sprekker, spesielt ved belastning eller bevegelser i konstruksjonen. Selv om bom eller hullyd ikke alltid er et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye før eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. oppstår. Dette må en foreta tiltak for, for å begrense utviklingen. Fliser må skiftes. 3. etasje - Bad - Sanitærutstyr og innredning Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Tilstandsgrad settes fordi det ikke er synlig drensspalte, inspeksjonsluke eller dokumentasjon på utførelse av innebygget sisterne. Konsekvens/tiltak: Ved implementering av innebygget sisterne var det ikke krav om lekkasjesikring, konstruksjonen bør jevnlig observeres. Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. 3. etasje - Stue/kjøkken - Avtrekk Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Dagens forskrift krever forsert ventilasjon. Det vil si at avtrekk skal føres ut av bygget. Kullfilter sender luften tilbake til rommet. Det er defekt spotlampe i ventilatoren. Konsekvens/tiltak: Om mulig bør det etableres mekanisk/forsert avtrekk ut fra kokesonen. Det er vanskelig å etablere andre løsninger. Det kan være at sameiet har egne vedtekter som hindrer montering av mekanisk avtrekk fra rommet, anbefalt tiltak må derfor avklares nærmere med styret i sameiet før det eventuelt kan gjennomføres. Kullfiltervifte har et filter som renser noe av luften og sender luften tilbake i rommet. Dette påvirker luftkvaliteten i boligen og vil kreve større grad av lufting enn ved mekanisk eller balansert ventilasjon som sender luften ut av bygget. Spotlampe bør byttes/undersøkes om det er andre feil enn defekt spot. Vannledninger Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Konsekvens/tiltak: Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Ved utskifting av røranlegg må det etableres stoppekraner i leiligheten for hele anlegget. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Avløpsrør Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Konsekvens/tiltak: I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg. Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. På bakgrunn av alderen på anlegget er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Forhold som har fått TG3: 3. etasje - Bad - Sluk, membran og tettesjikt Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Det er påvist tegn på utettheter på våtrommet. Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Sluk er ikke tilgjengelig for inspeksjon. Konsekvens/tiltak: Regelverket krever at sluket skal være tilgjengelig for rengjøring og vedlikehold. Hvis sluket er utilgjengelig, kan det bli tett av hår, fett eller andre partikler, noe som kan føre til oversvømmelse på våtrommet med påfølgende fuktskader i tilliggende rom/konstruksjoner. Feilmontering eller tett sluk kan føre til lekkasjer, som ofte sprer seg til tilstøtende rom eller etasjer. Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i konstruksjoner. Våtrommets tettesjikt/membran står foran utbedring/utskiftning. Konsekvensen er at det kan oppstå fuktskader i konstruksjonen bak overflatematerialet. Vann kan trenge inn gjennom utette rørgjennomføringer og forårsake fuktskader ved fukttilførsel gjennom enten bruksvann eller lekkasjevann. Det må gjøres nærmere undersøkelser. Manglende membran/tettesjikt medfører risiko for lekkasjer og fukt i konstruksjonen. Det må innhentes dokumentasjon. Manglende membran/tettesjikt medfører risiko for lekkasjer og fukt i konstruksjonen. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Forhold som har fått TGIU: Varmtvannstank Felles varmtvann i bygget. Fellesanlegg er ikke vurdert. Helse, miljø og sikkerhet Rekkverkshøyder. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Det er påvist avvik innen helse miljø eller sikkerhet. Romhøyde i bad er målt til ca. 2,18 meter som er under forskriftskravet på minimum 2,20 meter. Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Krav til høyder på rekkverk er et sikkerhetskrav for å forhindre fallulykker. Høydekrav har blitt strengere med årene. Som et sikkerhetstiltak anbefales det å øke rekkverkshøyde. For komplett info se vedlagt tilstandsrapport.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

TV/Internett/bredbånd
Telia leverer internett, TV og strømming til alle beboere gjennom en Flex-avtale. Tjenestene kan tilpasses og endres når som helst via Min Side på telia.no, inkludert hastighet, TV-pakke og melding om utflytting. Se Vibbo for ytterligere informasjon. Nye antennemaster for 5G er installert på taket, noe som gir bedre mobildekning for Telias kunder.

Parkering
Garasjeplass 109 i felles garasjeanlegg i kjeller medfølger leiligheten. Plassen har lader til el-bil. Sameiet leier ut ekstra garasjeplasser ved ledig kapasitet. Det er mulighet for etablering av elbil lader på egen garasjeplass. Daglig leder administrerer utleie/oppsigelse av av garasjeplasser, samt etablering av elbil-ladere.

Radonmåling
Det gjøres oppmerksom på utleiers plikt til å radonmåle utleieenheter. Målt årsmiddelverdi skal være under 200 Bq/m3 (becquerel per kubikkmeter) i oppholdsrom. I tillegg skal tiltak for å redusere radonnivået alltid gjennomføres dersom det overstiger 100 Bq/m3. Selger har ikke foretatt radonmåling. Interessenter gjøres oppmerksom på at det som resultat av fremtidige målinger, vil kunne bli nødvendig å treffe radonreduserende tiltak. Slike eventuelle tiltak vil da måtte bekostes og utføres av kjøper. 

Diverse
Det er planlagt låneopptak for å finansiere rehabilitering av stigeledninger. Lånet er imidlertid ikke tatt opp og detaljene er ikke på plass. Etter eierseksjonsloven § 23 kan ingen kjøpe en boligseksjon hvis kjøpet fører til at man, direkte eller indirekte, blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Begrensningen gjelder ikke kjøp av fritidsboliger. Det finnes også enkelte andre unntak i bestemmelsen. Foretaket samarbeider med følgende foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget: - Help forsikring leverer boligkjøperforsikring - Fremtind leverer boligselgerforsikring - Banker i Eika-alliansen - Leverandører knyttet til Overo (for eksempel tilbud fra strømleverandører)

Prisantydning inkl. omkostninger
5 095 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 127 370 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 11 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 128 760 (Omkostninger totalt) 140 660 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 143 460 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 5 223 760 (Totalpris. inkl. omkostninger) 5 235 660 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 5 238 460 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Elektrisk fyring med panelovner. Varmekabler i gulv på bad.

Info strømforbruk
Selger har gjort avtale om Norgespris for strøm. Avtalen er bindende, følger eiendommen (målepunktet) og løper til og med 31.12.2026. Les mer hos NVE - www.nve.no

Energiklasse
D

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Info kommunale avgifter
Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

Info om eiendomsskatt
Eiendomsskatten ved forrige beregning var kr. 0,-. Det gjøres oppmerksom på at det kan komme endringer i regelverket knyttet til eiendomsskatt. Beregning av eiendomsskatt vil kunne avhenge av om boligen er primær- eller sekundærbolig.

Formuesverdi primær
1600261

Formuesverdi primær år
2024

Formuesverdi sekundær
6401044

Formuesverdi sekundær år
2024

Info formuesverdi
Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregingsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.   Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere, og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og evntuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.     For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 10 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet.   For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 prosent av beregnet markedsverdi.   Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.   Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.

Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert). Listen er ikke uttømmende.

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Sameiebrøk
1/425

Felleskostnader pr. mnd
3985

Felleskostnader inkluderer
Varmtvann, styrehonorar, forretningsfører, drift- og vedlikehold, felles forsikringer, kommunale avgifter, TV-anlegg/bredbånd, vaktmester m.m.

Andel fellesformue
27641

Andel fellesformue per dato
2025-12-30T23:00:00Z

Om sameiet
Sameiets navn er Ullernåsen Boligsameie. Sameiet er opprettet ved tinglysing av vedtak om seksjonering fra kommunen, tinglyst 13.08.1975. Sameiet er et kombinert sameie som består av 424 boligseksjoner og 1 næringsseksjon på eiendommen gnr. 28., bnr. 827 i Oslo kommune. Forretningsfører: OBOS Eiendomsforvaltning AS Revisor: Tell Norge AS Kontakt: Fortrinnsvis via https://vibbo.no/ullernasen, Alternativt via epost: post@ullernaasen.no, tlf til daglig leder.: 484 81 170 eller fysisk i Ostadalsveien 83, onsdag mellom 12:00 ? 15:00. Hentet fra sameiets årsmøte 2026: Gjennomførte, pågående og fremtidige prosjekter: Betongrehabilitering (2024) Rehabilitering av terrasser og betongelementer er et løpende prosjekt. I 2025 ble 31 terrasser vurdert og utbedret, særlig i bygg 9, med fokus på membran og betongkonstruksjoner. Det er avdekket kloridinntrengning som kan gi korrosjon i armering over tid. Kartlegging av blokkene 1, 3, 4 og 9 videreføres, og omfanget av betong- og terrasserehabilitering økes noe i 2026. Varmtvannsberedere (2026) Berederne fra 1997 er godt over levetid. Etter et vellykket prøveprosjekt i bygg 5 i 2024 ? med varmepumper og dokumenterte energibesparelser på nærmere 35 % ? ble Trygg VVS AS valgt som leverandør for resterende berederrom. Asbestholdige bygningsplater er fjernet, vegger er kledd med moderne betongplater, og fundamenter for varmepumper er støpt. Bygg 8 er ferdig rehabilitert. Øvrige berederrom ferdigstilles vår/sommer 2026. Rehabilitering av stigeledninger ? varmt og kaldt vann (2026?2029) Stigeledninger varmt og kaldt vann, har nådd en alder der helhetlig utskifting er nødvendig. Punktvise reparasjoner er ikke lenger tilstrekkelig. En arbeidsgruppe og en beboer-referansegruppe ble opprettet i 2025. Arbeidsgruppen utarbeidet et beslutningsunderlag til styret, sammen med Øyvind Moen AS, som konkluderte med at stigeledninger varmt og kaldt vann må skiftes. Det har i de siste 10 årene blitt laget flere tilstandsrapporter. I 2014 anbefalte Selvaag å bytte stigeledningene. I 2017 ble det besluttet å utsette til 2026, når sameiet var 50 år gammelt. I 2026 er et utvalg av avløpsrørene inspisert med videokamera og konklusjonen er at de har en restlevetid på 30 år. Det er derfor kun stigeledningene for vann som må skiftes nå. Finansiering legges frem som egen sak på årsmøtet. Informasjon om løsning, kostnad og fremdriftsplan vil komme når dette er klart. Trolig allerede i mai, men før fellesferien. Med oppstart så raskt som mulig. Det er lagt opp til at arbeidene tar ca 2 år. Arbeidene skal lånefinansieres. Lånet er imidlertid ikke tatt opp og detaljene er ikke på plass. Foreløpige estimater viser en månedlig økning i felleskostnader på mellom kr 500?700 for de minste leilighetene og kr 1 900?2 100 for de største. El-billading ? Aneo Avtalen med Aneo er under oppsigelse og avsluttes i november dersom partene ikke kommer til enighet. Eventuell ny leverandør presenteres før sommeren. Ullernkammen 16 Klagen på godkjent utkjøring fra Ullernkammen 16 er avslått av Statsforvalteren. Styret har over flere år fulgt alle anbefalte muligheter og engasjert spesialadvokat uten å nå frem. Radon Radon er en radioaktiv gass som siger opp fra grunnen. Styret starter målinger i samarbeid med fagfolk i løpet av vinteren 2025/26. Resultater og eventuelle tiltak kommuniseres til beboerne i løpet av våren.

Lånebetingelser fellesgjeld
Sameiet har ingen felles lån.

Forkjøpsrett
Det praktiseres ikke forkjøpsrett.

Styregodkjennelse
Det kreves ikke styrets godkjennelse ved overtakelse.

Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger
Hentet fra sameiets årsmøte 2026: 2025 ? resultat og avvik: Driftsresultatet for 2025 ble kr 324 920 før finansposter, mot et budsjett på kr 15 455, et positivt avvik på kr 309 465. Sameiet hadde per 31.12.2025 kr 17 086 888 i disponible midler og en egenkapital på kr 17 216 134. NIBOR-sparekontoen, som gir oss høyere innskuddsrente enn på ordinær sparekonto, ga renteinntekter på kr 742 758, og stod ved årets slutt i kr 16 195 697. Det positive avviket skyldes hovedsakelig en omprioritering i prosjektporteføljen: kr 1,8 millioner opprinnelig satt av til betong- og terrasserehabilitering ble omdisponert til akutte utbedringer av råte, fukt, kreosot og maling. Dette var nødvendige tiltak som ikke kunne utsettes, men omdisponeringen gjorde at vi holdt oss innenfor samlet budsjett. I tillegg ble prosjektet oppussing av oppganger nedstemt på ekstraordinært årsmøte og utsatt. Kostnadsbilde og fellesutgifter: Prisøkninger fra Oslo kommune på vann og avløp, samt generelle prisjusteringer fra leverandører, legger press på driftsøkonomien. For å opprettholde forsvarlig vedlikehold justerte styret felleskostnadene med 5,0 % fra 1. mars 2026. 2026 ? budsjett: Ordinært vedlikehold videreføres på samme nivå som i 2025. Ekstraordinært vedlikehold økes til kr 13 millioner, drevet av installasjon av nye varmtvannsberedere i resterende berederrom, økt innsats på betong- og terrasserehabilitering, samt fortsatt rehabilitering av bodtak. Samlet budsjettert kostnad for drift og vedlikehold i 2026 er kr 17 878 000, en økning på kr 5 393 764 mot 2025. Rehabilitering av stigeledninger (varmt og kaldt vann) kommer i tillegg og finansieres med låneopptak. Foreløpig estimert månedlig økning i felleskostnader vil være kr 500?700 for de minste leilighetene og kr 1 900?2 100 for de største.

Sameiets forsikringsselskap
Tryg Forsikring

Vedtekter/husordensregler
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven. 

Beboernes forpliktelser og dugnader
Felles dugnad med opprydding av fellesareal og i grøntanlegg iverksettes årlig. Seksjonseierne oppfordres til å delta.

Dyrehold
Hentet fra sameiets husordensregler: Dyrehold er tillatt så fremt dette ikke medfører urimelig sjenanse for naboer. Slangehold tillates ikke, heller ikke hold av arter unntatt fra forbudet mot å innføre, omsette eller holde eksotiske dyr. På sameiets fellesarealer gjelder båndtvang hele året. Hundeeiere plikter å fjerne hundens ekskrementer fra sameiets fellesarealer umiddelbart, likeså spor etter sølete hundepoter m.v. i oppgangene. Lekeplasser skal skjermes spesielt av hensyn til hygiene og til barnas miljø.

Eierskiftegebyr
6725

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/28/827/299: 14.12.1971 - Dokumentnr: 21815 - Bestemmelse om bebyggelse Med flere bestemmelser Overført fra: Knr:0301 Gnr:28 Bnr:827 Gjelder denne registerenheten med flere 09.07.1974 - Dokumentnr: 13549 - Erklæring/avtale Bestemmelse om trafostasjon/kiosk Overført fra: Knr:0301 Gnr:28 Bnr:827 Gjelder denne registerenheten med flere 04.04.1975 - Dokumentnr: 5998 - Erklæring/avtale Bestemmelse om trafostasjon/kiosk Overført fra: Knr:0301 Gnr:28 Bnr:827 Gjelder denne registerenheten med flere 04.04.1975 - Dokumentnr: 5999 - Erklæring/avtale Bestemmelse om trafostasjon/kiosk Overført fra: Knr:0301 Gnr:28 Bnr:827 Gjelder denne registerenheten med flere 26.05.1975 - Dokumentnr: 9351 - Erklæring/avtale Bestemmelse om tilfluktsrom Overført fra: Knr:0301 Gnr:28 Bnr:827 Gjelder denne registerenheten med flere 13.08.1975 - Dokumentnr: 14797 - Erklæring/avtale RETT TIL GARASJEPLASS NR. 109 Gjelder denne registerenheten med flere 19.08.1975 - Dokumentnr: 15133 - Bestemmelse om bebyggelse Med flere bestemmelser Overført fra: Knr:0301 Gnr:28 Bnr:827 Gjelder denne registerenheten med flere 13.08.1975 - Dokumentnr: 14797 - Seksjonering Opprettet seksjoner: Snr: 299 Formål: Bolig Sameiebrøk: 1/421 EIENDOMMEN ER OPPDELT I 421 SEKSJONER ---------- Diverse påtegning RESEKSJONERING Seksjon mottar areal fra fellesareal Registrert på feil måte Rettet etter tingl. §18 05.08.2025. Arkivref. 22/19209-17 18.08.2006 - Dokumentnr: 388374 - Resek/tilleggssek Nye seksjoner: Snr: 422 Formål: Bolig Sameiebrøk: 1/422 Formål/ sameiebrøk for denne seksjon: Snr: 299 Formål: Bolig Sameiebrøk: 1/422 31.12.2009 - Dokumentnr: 1004934 - Resek/tilleggssek Nye seksjoner: Snr: 423 Formål: Bolig Sameiebrøk: 1/423 Formål/ sameiebrøk for denne seksjon: Snr: 299 Formål: Bolig Sameiebrøk: 1/423 24.06.2022 - Dokumentnr: 690530 - Reseksjonering Snr: 299 Formål: Bolig Sameiebrøk: 1/425 Deling av seksjon Endring av formål Endring av tilleggsdel Endring av tegninger 13.12.2021 - Dokumentnr: 1565025 - Erklæring/avtale Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:28 Bnr:816 Kan ikke slettes uten samtykke fra: Oslo Kommune Org.nr: 958 935 420 Bestemmelse om 8 stk. nedgravde søppelcontainere Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger Bestemmelse om adkomstrett

Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ferdigattest som omfatter boligblokk, datert 10.02.1978. Det foreligger ferdigattest som omfatter innglassing balkong, datert 29.05.1995. Det foreligger ferdigattest som omfatter fasadeendring, datert 01.09.2016. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Tegninger er funnet på PBEs digitale side på sakinnsyn. Det er avvik fra byggemeldte tegninger ved at romløsningen er endret. Deler av soverom er innlemmet i bod og entré er utvidet i det som tidligere var bod. Begge tiltakene er søknadspliktige, men det er ikke funnet omsøkt tiltak i PBEs digitale side på saksinnsyn. (endring fra hoveddel til tilleggsdel og omvendt er søknadspliktig) Rommet som er beskrevet som bod/lekerom er ikke godkjent for varig opphold pga manglende dagslys og ventilasjon.

Vei, vann og avløp
Offentlig vei, vann og avløp. 

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen følger kommuneplan med formål "Felt M+O Byggeområde for boliger U. maks. 0,56". Etter reguleringsbestemmelser S-2115, datert 22.08.1975. Se reg.best. Beb. plan 417/73 med endr. 87/74 og Vedt. 31.05.1974 (Ark. 87/74). Pågående plansaker i området: Saksnr 202005592 Saken gjelder Aslakveien 14 Sakstype Detaljregulering Pågående byggesaker i området: Ostadalsveien 52 - installasjon av trappeheis Saksnummer 202521533 Siste bevegelse Siste dok. 02.03.2026 Ostadalsveien 52 - oppføring av basestasjon for mobil kommunikasjon Saksnummer 202510815 Siste bevegelse Siste dok. 08.06.2026 Ullernkammen 16, Ullernkollen 24 - 32 - Riving av eksisterende bebyggelse og oppføring av tre eneboliger og en tomannsbolig Saksnummer 202510638 Siste bevegelse Siste dok. 30.10.2025 Aslakveien 24 - 28 - Oppføring av tre boligblokker - Blokk A, B og C Saksnummer 202509423 Siste bevegelse Siste dok. 09.04.2026

Adgang til utleie
Utleie er tillatt iht. vedtekter. Det følger av eierseksjonsloven § 24 at korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig ikke er tillatt. Bestemmelsen gjelder ikke for fritidsboliger. Med korttidsutleie menes utleie inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Ta kontakt med megler dersom du ønsker kopi av vedtektene for nærmere informasjon om hvilke vedtak som er fattet i dette sameiet om korttidsleie.

Legalpant
De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt, og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar bo- og driveplikt
Det er ikke bo- og driveplikt på eiendommen.

Kommentar konsesjon
Erverv av eiendommen er konsesjonsfritt.

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
5 095 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 127 370 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 11 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 128 760 (Omkostninger totalt) 140 660 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 143 460 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 5 223 760 (Totalpris. inkl. omkostninger) 5 235 660 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 5 238 460 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
128760

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 0,85% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke: 7 990 Digital annonsering 3 500 Garantipremie/inneståelse 3 990 Kommunale opplysninger 19 990 Markedspakke 7 990 Oppgjørshonorar 2 490 Søk eiendomsregister og elektronisk signering 16 000 Tilretteleggingsgebyr 3 490 Visninger per stk. 6 750 Eierskiftegebyr 545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet 5 000 Utlegg opplysninger forretningsfører avg pliktig   Totalt kr: 109 640   Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav et rimelig vederlag stort kr 34 900 for utført arbeid.