MYSEN Kildeveien 51

Tomt
833.4m²

Beskrivelse av tomt
Selveier tomt på 833 m². Tomten er forholdsvis flat, pent opparbeidet med gruset gårdsplass, plen og diverse beplantning. Det er bygd store solrike terrasser rundt boligen og en frittliggende terrassekonstruksjon med pergola. På grusen er det oppført en sportsbod på ca 6 m².

Beliggenhet
Eiendommen ligger i Mysen, en trivelig by som ligger i Indre Østfold kommune og er kjent for sin idyll og historiske sjarm. Området rundt boligen har mye å by på for både familier, par og enslige som ønsker å bo i et fredelig, men samtidig sentralt område. Mysen er omgitt av vakker natur med flotte turmuligheter. Det er flere stier og turveier i nærheten som gir gode muligheter for friluftsliv, fra rolige spaserturer til lengre fotturer. Området rundt Høytorp fort er også et populært rekreasjonsområde med både historie og utsiktsmuligheter. Mysen sentrum ligger kort avstand fra boligen, noe som betyr at man har tilgang til alt man trenger av shoppingmuligheter, kafeer og spisesteder. Byen har et godt utvalg av dagligvarebutikker, spesialbutikker og senteret med flere ulike kjeder. Mysen har et godt utvalg av skoler og barnehager, noe som gjør området velegnet for barnefamilier. Skolene i området har et godt rykte og tilbyr et trygt og godt læringsmiljø for barn i alle aldre. Det er gode transportmuligheter fra Mysen. Togstasjonen i Mysen er en del av Østre linje på Østfoldbanen, med hyppige avganger til både Oslo og andre omkringliggende steder. Dette gjør det enkelt å pendle for arbeid eller andre gjøremål. Mysen er kjent for sitt aktive lokalsamfunn med flere lag og foreninger. Det er mange aktiviteter og arrangementer for både barn og voksne gjennom året, og dette gir gode muligheter for å bli kjent med folk og delta i felleskap. Mysen har også et rikt kulturliv med konserter, teater og andre kulturarrangementer i Kulturtorget. Det er flere treningsfasiliteter i området, samt idrettslag og klubber for de som ønsker å holde seg aktive. Mysen IF tilbyr aktiviteter innen fotball, friidrett og flere andre sporter, og det finnes også treningssentre og svømmehall for dem som foretrekker mer individuell trening.

Adkomst
Det vil bli satt opp visningsskilt under visning.

Bebyggelse
Området består hovedsakelig av villa og småhusbebyggelse.

Byggemåte
Frittliggende enebolig med innredet kjeller på 234 m², oppført i 1979. Boligen inneholder: Garasje, entré, gang, 2 soverom, bad, kontor, stue/kjøkken med utgang til en sydvestvendt terrasse på 72 m². Terrasse i inngangsparti på 11 m² og en frittliggende terrasse i hagen på ca 40 m² med pergola. Innredet kjeller består av en hall m/trapp, 2 soverom, kjellerstue, gang, vaskerom, bad, bod og lagerrom. Boligens varmekilder består av varmekabler på baderommene og i hall m/trapp kjeller. Vedovn i stue 1.etasje, peis med innsats i gang kjeller, ellers elektrisk oppvarming med panelovner o.l. Undertegnede har foretatt en visuell besiktigelse, kombinert med enkelte måltagninger. Oppgraderinger utført i 2015: Yttervegger er etterisolert utvendig og komplementert med liggende trekledning, nye innvendige dører i kjeller, nytt vinylbelegg på vaskerom i kjeller, montert en tilbakeslagsventil i utvendig kum. Nytt klassisk kjøkken med frokostbenk i åpen og sosial løsning mot stuen. Innredningen består av hvite, glatte fronter, benkeplate i laminat med kum i keramikk, høyt ett-greps blandebatteri, belysning under overskap og kjøkkenplater på vegg over benkeskap. Induksjonstopp, stekeovn, micro, kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin fra Whirlpool og kaffemaskin fra Miele. Ventilator over i skap platetopp med avtrekk ut. I 2014 ble det montert en ny 300 liters varmtvannsbereder med ekspansjonskar, ny drenering rundt hele huset, nye vinduer med 3-lags glass, ny ytterdør med digital dørlås fra Yale Doorman og en dobbel balkongdør med 3-lags glass. Ny takshingel på taket i 2010. Bad i kjeller ble oppgradert i 2006 og bad i 1.etasje i 2003. Det henvises forøvrig til rapportens enkelte punkter med mer detaljert beskrivelse og vurdering av overflater, innredninger og installasjoner.

Innhold
1.etasje: Entré, gang, 3 soverom, bad, stue/kjøkken Kjeller: Hall m/trapp, soverom, kjellerstue, gang, vaskerom, bad, lagerrom, bod Garasje og utvendig bod Byggetegninger Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. I kjeller er hobbyrom gjort om til gang, soverom og kjellerstue, bod er gjort om til soverom, matbod er gjort om til bad. Rom i kjeller har ikke godkjent rømningsvei, og derfor ikke godkjent for varig opphold. Kommentar: Byggemeldte tegninger stemmer ikke overens med dagens bruk. Å gjøre om et rom fra tilleggsdel til hoveddel ? eller vice versa ? er en søknadspliktig bruksendring, også i de tilfellene hvor man ikke gjør fysiske endringer i bygningen. Ombygging av kjeller til kjellerstue, soverom, baderom og liknende er altså søknadspliktig. Å gjøre om rom i hoveddelen, for eksempel fra soverom til baderom, regnes ikke som bruksendring og er derfor ikke søknadspliktig.

Standard
INNVENDIG Overflater 1.etasje: Gulv: Ulike typer laminat og parkett. Vegger: Panel Himling: Panel -Delevegg med glassbyggerstein i forbindelse med trappen og knekksteinsfliser på vegg bak vedovn. Kjeller: Gulv: Ulike typer laminat, betong og parkett. Vegger: Panel, tegl og murpuss. Himling: Trepanel - 2016 panel i stue og gang. I 2019 ble det satt opp lettvegger i kjeller for å få 2 ekstra soverom. I 2024 fikk entré ny panel og skyvegarderobe. Arbeider er utført som egeninnsats. - Det er bruksslitasje, slik som hakk og merker på overflater, uten at det ble observert noen større skader av betydning. Uinnredet lagerrom i kjeller. Konsekvens/tiltak: Det vil være opp til den enkelte å avgjøre om de ønsker å pusse opp overflatene. Kjøkken: Klassisk kjøkken med frokostbenk i åpen og sosial løsning mot stuen fra 2015. Innredningen består av hvite, glatte fronter, benkeplate i laminat med kum i keramikk, høyt ett-greps blandebatteri, belysning under overskap og kjøkkenplater på vegg over benkeskap. Induksjonstopp, stekeovn, micro, kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin fra Whirlpool og kaffemaskin fra Miele (ved bruk slår sikring ut, uvisst hva som forårsaker dette). Ventilator over i skap platetopp med avtrekk ut. Vurdering av avvik, TG 2: - Det er ikke montert komfyrvakt i kjøkkenet som er krav på dette kjøkkenet ut ifra alder. Konsekvens/tiltak: - Komfyrvakt må monteres. Avtrekk: Kjøkkenventilator plassert i skap over platetopp med avtrekk ut fra 2015 Bad 1 etasje: Bad 1.etasje med mosaikkfliser på gulv, vegger har malt panel og mosaikkfliser i dusj. Badet er utstyrt med 2 baderomsinnredninger i sort utførelse med profilerte fronter, og med ovenpåliggende servanter i helstøpt plate, hvert sitt speil med veggbelysning. Dusjhjørne med sokkel, buede dusjdører i herdet glass og dusjarmatur. Videre består innredningen av et gulvstående toalett. Det er lagt panel i tak med downlights og elektriske varmekabler i gulvet. Badet ventileres naturlig via ventil i himlingen og vindu. -Aktuell byggeforskrift er teknisk forskrift av 1985. Iflg eier er badet pusset opp i 2003, men utifra den visuelle kontrollen er det tydelig at denne oppussingen kun var kosmetisk. Sluk er fra byggeår uten tegn til membran eller annen form for tettesjikt. Vurdering av avvik, TG 3: - Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Da det ikke er synlig membran i overgang mellom klemring og sluk, kan det ikke fastslås at dette er utført riktig. Dersom overgang mellom sluk og klemring ikke er tett vil det dersom vannet stiger tilstrekkelig i sluket kunne komme vann inn i konstruksjonen som kan medføre en fuktskade. Eier har ikke kunnet fremvis dokumentasjon på utførelsen som kan bekrefte at overgangen mellom sluk og klemring er tett og utført riktig. Konsekvens/tiltak: - Totalrenovering er kun en anbefaling grunnet alder og manglende synlig membran. Badet kan fortsatt tåle en forsiktig bruk. ( det anbefales å sette inn dusjkabinett). Det er dog ingen garantier. En slik løsning kan forhindre fuktskade, men gir ingen erstatning for tettesjikt/membran skader på rør. Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er foretatt fra tilstøtende rom uten å påvise unormale forhold i våtsone. Våtrommet er også fuktkontrollert med egnet fuktmåleverktøy og det er ikke påvist unormale forhold ved fuktsøk i relevante våtsoner i gulv og vegger. Bad kjeller: Stort tidløst bad på 11 m² med flislagt gulv, vegg og malt panel i tak med innfelte downlights. Badet har baderomsinnredning i heltre med frostet glass i frontene, helstøpt servant og speil. Plassbygd dusjhjørne med buede veggmonterte dusjdører i herdet glass og dusjarmatur. Videre består innredningen av et innebygd hjørnekar (boblefunksjon ute av drift, mest sannsynlig defekt motor) og et gulvstående toalett. Det er montert downlights i himlingen, og det er lagt elektriske varmekabler i gulvet. Badet ventileres via en elektrisk avtrekkvifte. Overflater vegger og himling: Flislagte vegger og malte gipsplater med innfelte downlights i tak. Overflater Gulv: Flislagt gulv med elektriske varmekabler. Vurdering av avvik, TG 2: - Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. - Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Takstmannen har foretatt kontroll av fallforhold på våtrommet ved hjelp av en punktlaser. Fall mot sluk utenfor dusjsonen er målt til 5 mm, fall mot sluk i dusjsonen er målt til 6 mm. Konsekvens/tiltak: - Fuger bør skiftes ut. Sluk, membran og tettesjikt: Badet har 2 sluk. Ett i dusjsonen hvor man kan se slukmansjetten under klemringen. Hovedsluket i plast er plassert midt i rommet, her kan man ikke se membran eller slukmansjett. Vurdering av avvik, TG 3: - Det er ikke tilfredsstillende membran/tettesjikt på våtrommet. Da det ikke er synlig membran i overgang mellom klemring og sluk, kan det ikke fastslås at dette er utført riktig. Dersom overgang mellom sluk og klemring ikke er tett vil det dersom vannet stiger tilstrekkelig i sluket kunne komme vann inn i konstruksjonen som kan medføre en fuktskade. Eier har ikke kunnet fremvis dokumentasjon på utførelsen som kan bekrefte at overgangen mellom sluk og klemring er tett og utført riktig. Innebygd badekar mangler en dreneringsspalte. Det var ikke mulig å se om badekar hadde sluk eller var tilkoblet via avløpsrør. Konsekvens/tiltak: - Badet får en TG3 grunnet manglende synlig membran i hovedsluket midt i rommet. Badet fungerer med avviket, men det gis ingen garantier for manglende tettesjikt. Det vil være anbefalt å lage en dreneringsspalte for at lekkasjevann under badekar skal kunne renne til sluk. Sanitærutstyr og innredning: Badet har baderomsinnredning i heltre med frostet glass i frontene, helstøpt servant og speil. Plassbygd dusjhjørne med buede veggmonterte dusjdører i herdet glass og dusjarmatur. Videre består innredningen av et innebygd hjørnekar og et gulvstående toalett. Ventilasjon: Badet har en elektrisk styrt vifte, tilluft via spalte under dørblad. Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er foretatt fra tilstøtende rom uten å påvise unormale forhold i våtsone. Våtrommet er også fuktkontrollert med egnet fuktmåleverktøy og det er ikke påvist unormale forhold ved fuktsøk i relevante våtsoner i gulv og vegger. Vaskerom kjeller: Stort vaskerom i kjeller på 17,5 m². Det ble lagt nytt vinylbelegg på gulv i 2015, malt murpuss/strukturpuss på vegg og trepanel i tak. Rommet har hvit profilert innredning, benkeplate i heltre med plass til vaskemaskin og tørketrommel under benkeplaten. Veggmontert utslagsvask i rustfritt med ett-greps blandebatteri og en 300 liters varmtvannsbereder. Våtrommet ventileres naturlig gjennom ventiler i vegg og har en frittstående varmeovn som varmekilde. - Aktuell byggeforskrift er teknisk forskrift 1997 og 2010. Dokumentasjon: Det foreligger faktura fra SSG som utførte arbeidet med å lege nytt vinylbelegg. Overflater vegger og himling: Malt murpuss på vegger og furupanel i tak. Vurdering av avvik, TG 2: - Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet Konsekvens/tiltak: - Det må gjøres tiltak for å lukke avviket. Overflater Gulv: Vinylbelegg på gulv og en frittstående varmeovn som varmekilde. Vurdering av avvik, TG 2: - Målinger viser at det ikke er fall til sluk (motfall). Takstmannen har foretatt kontroll av fallforhold på våtrommet ved hjelp av en punktlaser hvor det påvises motfall på gulvet. Konsekvens/tiltak: Våtrommet fungerer med avviket så lenge vinylbelegget er tett og sluket er åpent. Sluk, membran og tettesjikt: Sluk i plast fra byggeår med synlig vinylbelegg som tettesjikt fra 2015. Vurdering av avvik, TG 2: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Konsekvens/tiltak: - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. Sanitærutstyr og innredning: Rommet har innredning, veggmontert utslagsvask, opplegg for vaskemaskin/tørketrommel og en varmtvannsbereder. Vurdering av avvik, TG 3: - Innredning har store skader/er ødelagt. Konsekvens/tiltak: - Påviste skader må utbedres. Ventilasjon: Rommet ventileres naturlig gjennom ventiler i yttervegg. Vurdering av avvik, TG 2: - Rommet har kun naturlig ventilasjon. - Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Konsekvens/tiltak: - Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. - Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner i mur. Det ble gjort søk etter fukt på overflater ved bruk av et protimeter MMS2, uten å påvise noen unormale forhold. Etasjeskille/gulv mot grunn: Støpt betonggulv på grunn uten isolasjon og diffusjonsperre utifra normal byggeskikk på oppføringstidspunktet. Trebjelkelag som etasjeskiller. 1.etasje: Det er målt ca 5 mm høydeforskjell på gulv i stue/kjøkken på ca 2 m, 10 mm gjennom hele rommet. Det er målt ca 5 mm høydeforskjell på gulv soverom på ca 2 m, 8 mm gjennom hele rommet. Kjeller: Det er målt ca 10 mm høydeforskjell på gulv i hall m/trapp på ca 2 m, 12 mm gjennom hele rommet. Det er målt ca 5 mm høydeforskjell på gulv soverom på ca 2 m, 9 mm gjennom hele rommet. Vurdering av avvik, TG 2: - Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Konsekvens/tiltak: - For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Slike skjevheter som det opplyses om her kan være normale, og kan skyldes at bygninger beveger seg og setter seg etter oppføring. Vurderingen i rapporten er en stikkprøvekontroll, og er ikke en måling av hvor rette/skjeve gulvene er. Vil en vite det anbefales en planhetsmåling på alle gulv, hvilket ikke inngår i denne tilstandsvurderingen." Pipe og ildsted: 2 løps pipe er bygd av Leca eller tilsvarende lettklinkerprodukt fra byggeår. Det er montert en klebersteinsovn i stue 1.etasje og en peis med innsats i kjeller. Alder på ovnene er ukjent. -Les salgsoppgave om det foreligger rapport fra feievesen, og eventuelle mangler/bemerkninger. Pipen er ikke kontrollert av takstmann. Det er det lokale feiemyndigheter som har kontrollansvar for piper og ildsted. Vurdering av avvik, TG 2: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Konsekvens/tiltak: - Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg. Rom Under Terreng: Deler av underetasjen befinner seg under terrenget og det er påforingsvegger mot yttervegg. Det gjennomført 2 ulike hullboringer hvor målte fuktverdier er litt over de anbefalte verdiene. På bakgrunn av målingene ble det brukt en hammerelektrode hvor piggene ble slått inn i bunnsvillen, uten å påvise noen unormale forhold. Det er benyttet glava som isolasjon dirkete mot grunnmur, denne var fuktig på befaring. Punktet må sees i sammenheng med ?Drenering? Vurdering av avvik, TG 2: - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur. Målinger viser indikasjoner på fukt, men uten at det ble påvist råteskader fra området. Konsekvens/tiltak: - Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Innvendige trapper: Innvendig tretrapp med parkett og tette trappetrinn, malte trevanger og rekkverk, fra byggeår. Vurdering av avvik, TG 2: - Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. - Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. - Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. - Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Konsekvens/tiltak: - Det er ikke krav om utbedring av åpninger opp til dagens krav. - Håndløper bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet. - Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav. Innvendige dører: Innvendige dører i finer. Dører i kjeller fra 2015, dører i 1.etasje av ukjent alder. Innvendig ytterdør i tre mellom uisolert lagerrom og soverom. Vurdering av avvik, TG 2: - Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Konsekvens/tiltak: - Enkelte dører må justeres. TEKNISKE INSTALLASJONER Vannledninger: Vannledninger I kobber og plast med varierende alder. Kobberrør fra byggeår, plastrør fra 2003 og 2006. Stoppekran, vannmåler og en åpen fordelerstokk for rør i rør er plassert på vaskerom i kjeller. Vurdering av avvik, TG 2: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. - Det er irr på rør. Det er ikke godkjent tettesjikt på vegger i rommet som har åpen fordelerstokk montert. Irring oppstår når kobber korroderer, sees som et grønt belegg på rørene. Konsekvens/tiltak: - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Vegg bak åpen fordelerstokk skal ihht. Forskirft ha godkjent tettesjikt. Da dette er en kjeller med murvegger begrenses skadeomfanget ved en eventuell lekkasje, men det gis ingen garantier for manglende godkjent tettesjikt. Vannledninger bør monteres i et fordelerskap. Avløpsrør: Boligen har avløpsrør av plast med varierende alder, lufting over tak. Stakeluke er lokalisert på vaskerom. - I 2015 ble det montert en tilbakeslagsventil i utvendig kum. Vurdering av avvik, TG 2: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Konsekvens/tiltak: - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Ventilasjon: Boligen har periodisk avtrekk fra kjøkken/bad, tilluft gjennom vindu-/veggventiler. En vanlig løsning på denne type bygg. Varmtvannstank: Ca. 300 liters varmtvannsbereder med ekspansjonskar fra 2014, bereder er lokalisert på vaskerom med sluk i rommet. -Ekspansjonskar sørger for at det ikke blir for høyt trykk på vannet, da det kalde vannet ekspanderer når det varmes opp. For å håndtere det ekstra trykket brukes det et forkomprimert ekspansjonskar. Siden trykket i karet er tilpasset systemet det er montert på, bør det utføres årlig kontroll av trykket. Elektrisk anlegg: Sikringsskap med automatsikringer fra 2019. Boligen har åpent/skjult elektrisk anlegg. TG 2 UTVENDIG Taktekking: Taket har pappshingel som taktekking fra 2010, besiktet fra takfot. Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft Vurdering av avvik, TG 2: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Konsekvens/tiltak: - Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Nedløp og beslag: Takrenner, nedløp og beslag er av overflatebehandlet stål fra byggeår. Vurdering av avvik, TG 2: - Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag. - Takrenner har punktvise lekkasjer. Konsekvens/tiltak: - Lokal utbedring må utføres. - Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Veggkonstruksjon: Yttervegger over grunnmuren er lette bindingsverksvegger i tre. Yttervegger er etterisolert utvendig og komplementert med liggende trekledning i 2015. Takkonstruksjon/Loft: Boligen har saltak og takkonstruksjon er oppført med W-takstoler i tre. Lufting fra rafter, og med undertak av rupanel. Det er tilkomst til kaldtloft fra garasjen via luke i yttervegg. Det er lagt plater i en smal passasje. Punktet må sees i sammenheng med Taktekking Vurdering av avvik, TG 2: - Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. - Det er fra loft/kryploft påvist indikasjoner på at det er punktering av dampsperre, som medfører svekket effekt av dampsperrefunksjonen. Isolasjonsmatter ligger stedvis helt ut mot undertaket og svekker luftingen. Ved kontroll av undertaket kan man se at det er misfarget. Det ble utført fuktmåling ved bruk av et protimeter MMS2 hvor det påvises verdier på 18,4 vektprosent. Konsekvens/tiltak: - Det bør gjøres lokale tiltak. - Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser og tiltak for å bedre lufting og dampsperre. Vinduer: Boligen har aluminiumsvinduer med 3-lags glass fra 2014, trevindu på bad 1.etasje har 2-lags glass av ukjent alder. Kjeller har hengslede trevinduer av ukjent alder. Vurdering av avvik, TG 2: - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Avviket gjelder kjellervinduene i tre. Forventet levetid for isoler-/energiglass er 20 - 30 år. Imidlertid kan tidspunktet for utskiftning variere avhengig av flere faktorer, inkludert materialvalg, materialkvalitet og vedlikehold av vinduene. Det er utfordrende å fastslå nøyaktig når vinduene bør byttes. Nyere vinduer har vanligvis mindre varmetap, noe som kan bidra til redusert energiforbruk og lavere energikostnader i boligen. Konsekvens/tiltak: - Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. Dører: Boligen har sort ytterdør fra 2014 med digital dørlås fra Yale Doorman fra 2021. Dobbel balkongdør med 3-lags glass i stue med utgang til terrasse fra 2014. - Dørene ble montert i 2015 som egeninnsats. Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Sydvestvendt terrasse på 72 m² med tilgang fra spisestue og ved inngangsparti på 11 m² . Rekkverket har en høyde på 90 cm. Frittliggende terrasse i hagen på ca 40 m² med pergola. Det er brukt trykkimpregnerte materialer og terrassebord, rekkverk av malt trevirke. Vurdering av avvik, TG 3: - Det er ikke montert rekkverk. - Det er påvist fukt/råteskader i konstruksjonen. - Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. - Konstruksjonene har skjevheter. Terrassekonstruksjon ved inngangsparti har påviste skjevheter. Det påvises lokale råteskader i rekkverk og avflasset maling. Frittliggende terrassekonstruksjon mangler rekkverk. Konsekvens/tiltak: - Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade. - Rekkverk må monteres for å lukke avviket. TOMTEFORHOLD Byggegrunn: Eksakte grunnforhold er ikke dokumentert, og derfor ikke beskrevet. Drenering: Ny drenering rundt hele huset i 2014. Utført av maskinentreprenør Oddmund Krosby. Punktet må sees i sammenheng ?Rom under terreng?. Grunnmur og fundamenter Grunnmur i lettklinkerblokker med betongsåle som fundament. Vurdering av avvik, TG 2: - Det er registrert løs puss på muroverflater. Grunnmursplast mangler klemlist Konsekvens/tiltak: - Det må foretas lokal utbedring. Terrengforhold: Eiendommen ligger i svakt skrånede terreng. Overflatevann, det vil si regnvann og smeltevann, på terrenget rundt bygningen, skal i størst mulig grad infiltreres i terrenget. For å unngå at vannet renner inn mot bygningen, bør terrenget ha en helning ut fra veggen på minimum 1:50 i en avstand på 3 m ut. Vurdering av avvik, TG 2: - Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Forholdet kan øke fuktbelastningen på grunnmuren. Konsekvens/tiltak: - Forholdet bør holdes under oppsikt. Utvendige vann- og avløpsledninger: Utvendige avløpsrør av plast og vannledning av plast jern. Offentlig avløp og vann via private stikkledninger. Vurdering av avvik, TG 2: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Konsekvens/tiltak: - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. BOD Boden er oppført som byggsett fra Obs bygg i 2022. Takkonstruksjon er type saltak, tekket med takshingel. -Bygget omfattes ikke av minimumskravet til hva en tilstandsrapport skal inneholde og er derfor ikke tilstandsvurdert. Takstmann har kun utført en forenklet visuell inspeksjon av bygget, uten å påvise noen betydningsfulle avvik. GARASJE Garasje m/ utvendig tilkomst på 22 m². Garasjen har betongdekke på gulv, vegger og tak kledd med gips. 2 kjellervinduer med isolerglass, manuell garasjeport i tre og innlagt strøm. Vurdering av avvik, TG 2: - Høydeforskjell på 20 cm mellom terreng og dekke. Betongdekke, vegger og garasjeport bærer preg av elde og slitasje. Konsekvens/tiltak: - Det bør påregnes kostnader til oppgradering og vedlikehold.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Parkering
I garasje eller egen gårdsplass.

Radonmåling
Det var ikke krav til radonsperre da bygget ble oppført og heller ikke utført radonmåling, det er dog ikke krav om radonmåling med mindre en skal leie ut boligen." Vurdering av avvik, TG 2: - Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Statens Strålevern anbefaler at man måler radon i alle boliger og på alle arbeidsplasser som befinner seg lavere enn tredje etasje over bakkenivå. I boliger hvor boligeieren selv bor er dette en anbefaling, men dersom man leier ut, eller har lokaler der det drives næringsvirksomhet, er det krav om at eieren skal foreta målinger

Diverse
Indre Østfold brann og redning har utført tilsyn 16.01.2020 og feiing 18.12.2020. Byggetegninger Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. I kjeller er hobbyrom gjort om til gang, soverom og kjellerstue, bod er gjort om til soverom, matbod er gjort om til bad. Rom i kjeller har ikke godkjent rømningsvei, og derfor ikke godkjent for varig opphold. Kommentar: Byggemeldte tegninger stemmer ikke overens med dagens bruk. Å gjøre om et rom fra tilleggsdel til hoveddel ? eller vice versa ? er en søknadspliktig bruksendring, også i de tilfellene hvor man ikke gjør fysiske endringer i bygningen. Ombygging av kjeller til kjellerstue, soverom, baderom og liknende er altså søknadspliktig. Å gjøre om rom i hoveddelen, for eksempel fra soverom til baderom, regnes ikke som bruksendring og er derfor ikke søknadspliktig.

Prisantydning inkl. omkostninger
3 700 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 92 500 (Dokumentavgift) 240 (Panteattest kjøper) 500 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 500 (Tinglysningsgebyr skjøte) 15 100 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 93 740 (Omkostninger totalt) 108 840 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 111 640 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 3 793 740 (Totalpris. inkl. omkostninger) 3 808 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 3 811 640 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Boligens varmekilder består av varmekabler på baderommene og i hall m/trapp kjeller. Vedovn i stue 1.etasje, peis med innsats i gang kjeller, ellers elektrisk oppvarming med panelovner o.l.

Energiklasse
unknown

Kommunale avgifter
13388

Kommunale avgifter år
2023

Info kommunale avgifter
Fakturert beløp i 2023: Avløp 4 663,12 kr Feiing 960,00 kr Vann 3 540,89 kr Renovasjon 4 224,00 kr Sum 13 388,01 kr Kommunale gebyrer er en kombinasjon av forskudd, abonnement og enkeltgebyrer fakturert etter levert tjeneste. Vi kjenner ikke samlet gebyr for en eiendom for et år før året er omme. Denne rapporten sammenstiller dette for fjoråret, med summer fordelt per fagområde. Tjenestene vil normalt ha en prisøkning hvert år, samt at forbruk på ulike tjenester kan variere fra år til år.

Formuesverdi primær
972210

Formuesverdi primær år
2022

Formuesverdi sekundær
3694397

Formuesverdi sekundær år
2022

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3118/263/97: 15.11.1978 - Dokumentnr: 7296 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3118 Gnr:263 Bnr:52
26.11.1979 - Dokumentnr: 990031 - Sammenslått med denne matrikkelenhet: Gnr: 163 Bnr: 93
Gnr: 163 Bnr: 96
01.01.2020 - Dokumentnr: 357333 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0125 Gnr:163 Bnr:97
01.01.2024 - Dokumentnr: 914550 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:3014 Gnr:263 Bnr:97


Ferdigattest/brukstillatelse
Det er ikke utstedt ferdigattest men det er utstedt midlertidig brukstillatelse. Merknad: I forbindelse med oppføringen av boligen ble det i 1980 etter søknad, godkjent oppføring av garasje som forlengelse av boligen. Det finnes ikke bygningstegninger av garasjen i kommunens arkiver, annet enn en skissetegning.

Vei, vann og avløp
Vei: Offentlig Vann og avløp: Offentlig via privat fordelingsnett.

Regulerings- og arealplanner
Reguleringsplan Trømborg Øst Id 012519760001 - Formål: Boliger. - Vedtaksdato: 30.11.1976 Kommuneplan: Kommuneplanens arealdel PlanID 3014202101 - Formål: Boligbebyggelse,Nåværende. - Periode: 2024-2025 Mulig inngrep på Kommuneplan: Arealformål og bestemmelser i kommuneplanens arealdel skal ved motstrid gjelde foran eldre reguleringsplaner, men se § 2.3 for presiseringer og unntak. Se også kommuneplanens kapittel 5 for bestemmelser knyttet til arealformål. Bestemmelsene kan påvirke hvor mange boenheter det tillates på boligeiendommer, grad av utnytting, byggehøyder på boliger og garasjer, takform, minste uteoppholdsareal m.v. Reguleringsplaner under arbeid: NEI

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt, og kommunale avgifter/gebyrer. 

Kommentar konsesjon
Erverv av eiendommen er konsesjonsfritt.

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Omk. Kjøper beskrivelse
3 700 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 92 500 (Dokumentavgift) 240 (Panteattest kjøper) 500 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 500 (Tinglysningsgebyr skjøte) 15 100 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 93 740 (Omkostninger totalt) 108 840 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 111 640 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 3 793 740 (Totalpris. inkl. omkostninger) 3 808 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 3 811 640 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
93740

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Boligkjøperforsikring Pluss betales årlig. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 200/4 600/5 000 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 2,10% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr  6 900,- oppgjørshonorar kr  5 900,- og visninger per stk kr 2 500, -. Minimumsprovisjonen er avtalt til kr  45 000,-.  Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale totalt kr  740,-. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket vederlag stort kr  2 500,- per time for utført arbeid, oppad begrenset til kr 50 000,-, samt øvrige avtalte vederlag og utlegg.  Alle beløp er inkl. mva.