Hoelsveien 8

Velholdt enebolig i et barnevennlig og fint område | Flott hage med vinterhage | Garasje | Kort vei til bhg og skole

• Innhold

  Velkommen til Hoelsveien 8!

  En velholdt enebolig i et etablert og populært boligområde på. Romslig tomt som grenser til friområde. Hagen er pent opparbeidet med boltreplass for lek, og det er terrasse med gode solforhold utenfor stuen. Frittstående vinterhage og garasje. Biloppstillingsplasser på egen tomt. Boligen er fra 1969 og har normal standard og er jevnlig vedlikeholdt. Planløsningen består av entré, gang, stue, kjøkken, bad og tre soverom, kjeller, vaskerom, bod.

  Lørenfallet er et lite tettsted i rolige omgivelser og fra Hoelsveien 11 er det kort vei til skole, barnehage, fritidsaktiviteter, buss og dagligvarebutikker. Et ypperlig sted å bo for barnefamilier.

  Avstander med bil:

  Oslo ca. 35 min

  Sørumsand ca. 8 min

  Lillestrøm ca. 20 m

• Om boligen

  Tomt

  827.6m²

  Beskrivelse av tomt

  Tomten er pent opparbeidet med gressplen samt garsje og vinterhage. Usikre tomtegrenser med middels nøyaktigher mer enn 32 cm og mindre enn 100 cm.

  Beliggenhet

  Frittliggende enebolig i markanært og rolig område på Lørenfallet. Meget fin internbeliggenhet i nabolaget, med stor tomt og fine uteområder.

  Servicetilbud:

  Fra Hoelsveien er det gangavstand til Extra Lørenfallet. Rett over veien ligger også Kiwi-butikk. Rett ved dagligvarebutikkene finner du også Meierigården Kro og Selskapslokaler. Her er det servering og takeaway fem dager i uken. Ytterligere servicetilbud i Sørumsand med flere butikker og hyggelige møtesteder. Fokus senter har blant annet café, interoptik, matbutikk, apotek, vinmonopol, blomsterbutikk og skobutikk.

  Offentlig kommunikasjon:

  Fra boligen er det gangavstand til nærmeste bussholdeplass i Haldenveien. Her kommer man seg blant annet til Sørumsand stasjon og Lillestrøm terminal som er et knutepunkt for offentlig kommunikasjon på Romerike. Fra Sørumsand stasjon er det kun 28 minutter til Oslo S og fra Lillestrøm Terminal er det kun 10 minutter til Oslo S.

  Fritidstilbud:

  For de tur- og treningsglade har man et eldorado av muligheter som garantert vil motivere enhver til å snøre på seg joggeskoene. Fine turstier langs Glomma. Bingsfoss ved Sørumsand, byr på fine sandstrender, svaberg og nydelig beliggenhet ved Glomma. Nedenfor Bingsfossen finner du gode fiskemuligheter. I Sørumsand ligger også Kuskerudnebben friluftsbad, et meget populært badested med temperert vann, kiosk, garderober og dusjanlegg. Her er det noe for alle, om man ønske rolige rusleturer, lange skiturer i opplyste lysløyper eller ta en dukkert på varme sommerdager. En perle for en aktiv familie!

  Sørum idrettslag har tilholdssted på Lørenfallet, og tilbyr aktiviteter innen allidrett, fotball, friidrett, ski og sykkel. Stedet har også en aktiv sanitetsforening og bygdelag, samt skytterlag. Videre er det nærhet til flotte friluftsområder langs Leira, som byr på fine fiskemuligheter. Gangavstand til Stomperud stadion.

  Noen minutters kjøring fra Kneika, ligger Smedsrud Gård som tilbyr Alpakkavandring. Her kan du gå turer med alpakker og til og med overnatte i skogen med dyrene.

  Skoler og barnehager:

  Sørum barneskole ligger idyllisk og landlig til nært skogs- og turområder. Kort vei med buss og bil til skolen. Like ved skolen ligger også Bjørkesalen som er et hyggelig arrangement lokale samt spennende gårdsbutikk. Vesterskaun barneskole ligger også i nærheten, mellom Frogner og Lørenfallet. For ungdomsskoleelever ligger Bingfoss skole på Sørumsand. Her finner du også Sørumsand Videregående skole med et bredt utvalg av studieretninger innen medier og kommunikasjon, elektro og datateknologi, restaurant- og matfag og teknologi og industrifag. 5 minutters kjøring til Nordli barnehage som ligger i landlige omgivelser med nærliggende skogsområde som blir brukt flittig.

  Adkomst

  Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.

  Bebyggelse

  Veletablert boligområde bestående av eneboliger, tomannsboliger og småhus.

  Barnehage/skole/fritid

  Barnehager

  Nordli barnehage – 20 min gange

  Lunderåsen Fus barnehage – 9 min kjøring

  Sennerud Fus barnehage – 10 min kjøring

  Skoler

  Sørum skole (Barneskole) – 12 min gange

  Bingsfoss ungdomsskole (Ungdomsskole) – 7 min kjøring

  Sørumsand videregående skole (Videregående skole) – 8 min kjøring

  Hvam videregående skole (Videregående skole) – 16 min kjøring

  Sport og trening

  Stomperud Stadion / Lørenfallet tren… – 8 min gange

  Ballspill, fotball, friidrett, sandvolle…

  0.7 km

  Sørum skole – 14 min gange

  Aktivitetshall, ballspill

  1.2 km

  Spenst Sørumsand – 7 min kjøring

  Trento Sørumsand – 8 min kjøring

  Se vedlagt nabolagsprofil for mer informasjon.

  Offentlig kommunikasjon

  Fra boligen er det kun 5 minutters gange til nærmeste busstopp på Fallbrauta, hvor linje 365 trafikkerer. Herfra kommer man seg videre til blant annet Sørumsand stasjon (ca. 8 minutter, linje F1/R14, 6,1 km unna), som er et knutepunkt for videre reise mot Lillestrøm og Oslo S. For flyreisende ligger Oslo Lufthavn Gardermoen kun 24 minutter unna med bil.

  Byggemåte

  Eneboligen er oppført i 1969 med grunnmur i lettklinkerblokker som utvendig er kledd med betongelementer, mens fundamentets utførelse, byggegrunn og fuktsikringstype er opplyst som ukjent. Ytterveggene er utført som bindingsverkskonstruksjon fra byggeår med liggende og stående bordkledning. Taket er et saltak med W-takstoler i tre og kaldtloft, tekket med asfaltshingel, og loftsrommet er kun begrenset besiktiget fra lukeåpning på grunn av manglende gangbane/gulv. Takrenner og nedløp er av metall. Etasjeskillet er utført som trebjelkelag, med betongplate på grunn i kjeller. Vinduene er av tre med 2- og 3-lags glass fra 1984 og 1987, og kjellervinduene er av tre med 2-lags glass. Det er teak hovedytterdør og balkongdør i treverk med 2-lags glass. Det er terrasse på understøttende konstruksjon med søyler, bjelker og spaltegulv.

  TG2 – Avvik som kan kreve tiltak:

  • Utvendig > Taktekking

  Avvik: Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år.

  • Utvendig > Nedløp, beslag og skorsteiner over tak

  Avvik: Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.

  • Utvendig > Takkonstruksjon/Loft

  Avvik: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Påvist områder med misfarginger.

  • Utvendig > Yttervegger/Veggkonstruksjon

  Avvik: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur på deler av veggene.

  • Utvendig > Ytterdører

  Avvik: Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm.

  Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.

  Slitasje på dører og beslag. Dører har passert en levetid på ca. år og tilfredsstiller ikke dagens krav til isolasjon, tetthet mm. Terrassedør «subber».

  • Innvendig > Overflater – gulv

  Avvik: Overflatene har en del slitasje og utidsmessighet utover det som er forventet for konstruksjonens alder.

  • Innvendig > Overflater – vegger og himlinger

  Avvik: Overflater har en del slitasjegrad og utidsmessighet utover det en kan forvente.

  • Innvendig > Etasjeskiller og bærende konstruksjoner

  Avvik: Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm.

  • Innvendig > Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)

  Avvik: Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå (over metningspunkt for gran) inne i innforet vegg, men ikke påvist fuktskader i dette området. Treverk skal ha fuktinnhold lavere enn 15 vektprosent. I treverk med fuktighet over 17 vektprosent øker faren for råte og muggsoppvekst. Hvis fuktinnholdet ligger over 20 vektprosent, er allerede muggsoppen dannet. Fibermetningsgrad for treverk er 28 vektprosent.

  Det er påvist konstruksjon med skaderisiko (avvik fra faglig god utførelse/oppbygging).

  • Innvendig > Innvendige dører

  Avvik: Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte dører.

  • Våtrom > 1. Etasje > Bad > Dokumentasjon for våtrom

  Avvik: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.

  • Våtrom > 1. Etasje > Bad > Overflater gulv

  Avvik: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet.

  Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).

  • Våtrom > 1. Etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning

  Avvik: Alder på innredning/ utstyr tilsier at mer enn 50% av forventet levealder er passert.

  • Våtrom > Kjeller > Vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom

  Avvik: Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

  • Kjøkken > 1. Etasje > Kjøkken > Overflater og innredning

  Avvik: Innredningen er av eldre dato og selv om den i dag oppfyller funksjonskravet er det påregnelig med oppgradering av innredning/ utstyr på sikt.

  • Kjøkken > 1. Etasje > Kjøkken > Avtrekk

  Avvik: Alder på ventilator tilsier at mer enn 50% av forventet levetid har passert.

  • Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger

  Avvik: Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

  • Tekniske installasjoner > Innvendige avløpsrør

  Avvik: Støpejernsrør før 1990 er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

  • Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank

  Avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

  Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

  • Tomteforhold > Terrengforhold

  Avvik: Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren.

  • Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering

  Avvik: Vannledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon.

  Avløpsledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon.

  TG3 – Store eller alvorlige avvik:

  • Utvendig > Vinduer og takvinduer/takluker/overlys

  Avvik: Det er påvist råte på vinduer.

  Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass.

  Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.

  Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år.

  Kostnadsestimat: 200 000 – 500 000

  • Utvendig > Kjellervinduer

  Avvik: Det er påvist råte på vinduer.

  Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer som fører til at det kommer fukt inn i konstruksjonen.

  Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år.

  Kostnadsestimat: 20 000 – 100 000

  • Utvendig > Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner

  Avvik: Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen.

  Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

  Kostnadsestimat: 20 000 – 100 000

  • Våtrom > 1. Etasje > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk

  Avvik: Våtrommet har eldre våtromsløsninger for gulv og vegg som er etablert før år 2000. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.

  Det er ikke dokumentert tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet)

  Kostnadsestimat: 200 000 – 500 000

  • Våtrom > Kjeller > Vaskerom > Generell

  Avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

  Kostnadsestimat: 200 000 – 500 000

  • Tomteforhold > Fuktsikring og drenering

  Avvik: Fuktsikring som er utført i henhold til standarden/anbefalinger frem til 1990-tallet er eldre enn 25 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon.

  Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje

  Det er påvist skade eller funksjonssvikt på fuktsikringssystemet.

  Det er påvist forhøyet fuktnivå i kjellervegg, yttervegg eller kjellergulv.

  Kostnadsestimat: 200 000 – 500 000

  TG IU – Konstruksjoner som ikke er undersøkt:

  • Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter

  • Våtrom > Kjeller > Vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom

  Avvik: Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

  Elektrisk anlegg:

  Det er mer enn 5 år siden siste el-tilsyn. Det er gjort endringer i elektrisk anlegg etter 1. januar 1999.

  Avvik: Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget.

  Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.

  Tiltak: Elektriske anlegget må ha en utvidet el-kontroll

  Det er uklart om det er utført arbeider som skulle hatt samsvarserklæring. Det finnes ingen oversikt over arbeider på det elektriske anlegget. På grunn av at det er usikkert om alle arbeider er utført av faglærte, anbefales det en kontroll av det elektriske anlegget av kvalifisert elektrofaglig person.

  Behov for kontroll av det elektriske anlegget indikerer usikkerhet rundt tilstand og sikkerhet. Eventuelle feil eller mangler kan medføre økt risiko for brann, elektrisk støt og skade på utstyr. Det elektriske anlegget må kontrolleres av kvalifisert elektrofaglig person. Eventuelle avvik bør utbedres for å sikre en trygg og forskriftsmessig installasjon.

  Sammendrag selgers egenerklæring

  Boligen ble kjøpt i 1969.

  Selger har bodd i boligen de siste 12 månedene.

  Vet du om det er utført arbeid på tak, yttervegg, vindu, dører eller annen fasade, enten av deg eller tidligere eiere?

  Ja

  Firmanavn: Ufaglært, 2001

  Beskrivelse: Beskrivelse av arbeidet: Skiftet shingel på tak

  Vet du om det er gjort arbeid på det elektriske anlegget, enten av deg eller tidligere eiere?

  Ja

  Firmanavn: TB Hansen, 2025

  Beskrivelse: Beskrivelse av arbeidet: Nytt sikringsskap

  Vet du om kjelleren eller loftet er innredet etter opprinnelig byggeår, enten av deg eller tidligere eiere?

  Ja

  Beskrivelse: Innredet kjeller til kjellerstue i 1980

  Er tiltaket godkjent av kommunen?

  Nei, ikke som jeg kjenner til

  Har boligen garasje eller øvrige tilleggsbygninger?

  Ja

  Beskrivelse: Vet du om det feil eller skader ved garasje eller øvrige tilleggsbygninger?

  Nei, ikke som jeg kjenner til

  Er det bestilt Norgespris på strøm?

  Ja

  Beskrivelse: Norgespris er en statlig ordning som gir husholdninger tilbud om strøm til fast pris på 50 øre pr. kilowattime (prisen gjelder frem til 31. Desember 2026). Ordningen gjelder både boliger og fritidsboliger. Når en bolig med Norgespris bytter eier, vil ny eier fortsatt være bundet til Norgespris ut bindingstiden. Les mer på Regjeringens nettsider.

  Innhold

  1. Etasje:

  BRA-i 99 kvm: Entré, gang, bad, stue, kjøkken og 3 soverom

  TBA 18 kvm: Terrasse og balkongareal

  Kjeller:

  BRA-i 76 kvm: Kjellerstue, gang, vaskerom, soverom, gang m/ kjølerom og bod

  Vinterhage:

  BRA-e 11 kvm: Vinterhage

  Garasje:

  BRA-e 33 kvm: Garasje

  Standard

  En velholdt enebolig i et etablert og populært boligområde på. Romslig tomt som grenser til friområde. Hagen er pent opparbeidet med boltreplass for lek, og det er terrasse med gode solforhold utenfor stuen. Frittstående vinterhage og garasje. Biloppstillingsplasser på egen tomt. Boligen er fra 1969 og har normal standard og er jevnlig vedlikeholdt. Planløsningen består av entré, gang, stue, kjøkken, bad og tre soverom, kjeller, vaskerom, bod.

  Kjøkken 1. etasje:

  Kjøkkeninnredningen har folierte profilerte fronter og benkeplate i heltre. Kjøkkenet har kjøkkenventilator med avtrekk ut, samt kjøleskap, oppvaskmaskin og komfyr. Vedr. hvitevarer se pkt. «løsøre og tilbehør» i salgsoppgaven.

  Bad 1. etasje:

  Badet er av ukjent årgang, men antas å være fra perioden 1997-2000. Gulvet er flislagt og har elektriske varmekabler. Veggene har fliser, og himlingen er kledd med panel. Badet er utstyrt med innredning med nedfelt servant, dusjhjørne med glassdører, badekar, bidet og gulvstående wc. Rommet har avtrekksventilasjon med elektrisk vifte.

  Vaskerom i kjeller:

  Vaskerommet er av ukjent eldre årgang. Gulvet har fliser. Veggene har panel og fliser, og himlingen er kledd med panel. Rommet er utstyrt med skyllekar og opplegg for vaskemaskin.

  Innvendige overflater:

  Gulv: laminat, furu og belegg.

  Vegger: trepanel og malte plater.

  Himling: trepanel.

  Tekniske installasjoner:

  • Vannledninger: Innvendige vannledninger er av kobberrør med loddede, klemte eller andre typer skjøter, samt rør-i-rør.
  • Avløpsrør: Det er plastrør og støpejernsrør i bunnledning.
  • Ventilasjon: Det er naturlig ventilasjon (oppdrift/termisk).
  • Varmesentral: Det er luft-til-luft varmepumpe fra 2024.
  • Varmtvannstank: Det er en ca. 200 liters varmtvannstank.
  • Branntekniske forhold: Røykvarslere og pulverapparat.

  Innbo og løsøre

  Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

  Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

  Hvitevarer

  Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

  Lampe over spisebord medfølger ikke.

  Moderninseringer og påkostninger

  Arbeid utført i boligen:

  2001:

  • Tilbygg 1. etg. Iflg. brev fra Sørum kommune 02.05.01 er det bl.a. gitt tillatelse til flytting av yttervegg/ utbygging av stue med ca. 7 m2. Slik det fremstår i dag er vegg ved vf, bad og soverom også flyttet ut, slik at det tilbygde arealet er dobbelt så stort (ca. 14 m2).

  • Blindkjeller er utgravet, ukjent årstall. Kjeller: Blindkjeller er nå utgravd. Hobbyrom er nå kjellerstue. Brenselbod er nå soverom.

  Parkering

  Garasje er oppmålt til 33 m2 BRA-e, eller gode parkeringsmuligheter på egen tomt.

  Radonmåling

  Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Uavklarte radonforhold kan innebære risiko for helseskadelig eksponering over tid. Radon er en kjent helserisiko, og forhøyede nivåer kan ha betydning for inneklima og beboernes helse. Det anbefales å gjennomføre radonmåling og eventuelt vurdere nærmere kontroll eller tiltak dersom forhøyede verdier påvises.

  Diverse

  Foretaket og Aktiv-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføringen av megleroppdraget:

  • I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita
  • Vend Marketplaces, eier av annonseplattformen Finn.no
  • Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll. Kundene tilbys ulike leverandører for strøm og alarm avhengig av tilbydere i området. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenestene.
  • Banker i Eika-alliansen tilbyr finansielle tjenester
  • Signicat leverer digitale løsninger for signering av dokumenter
  • Vitec Megler, leverer salgsstøttesystemet herunder elektronisk løsning for budgivning

  Prisantydning inkl. omkostninger

  Kr 4 250 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  Kr 106 250 (Dokumentavgift (2,5 %))

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  Kr 16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 107 640 (Omkostninger totalt)

  Kr 124 540 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 127 340 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 4 357 640 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 4 374 540 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 4 377 340 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Energi

  Oppvarming

  Vedfyring, varmepumpe, varmekabler på bad og panelovner.

  Boligen har 2 vedovner og luft-til-luft varmepumpe.

  Info strømforbruk

  Selger har gjort avtale om Norgespris for strøm. Avtalen er bindende, følger eiendommen (målepunktet) og løper til og med 31.12.2026. Les mer hos NVE – www.nve.no

  Energiklasse

  Info energiklasse

  Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

• Økonomi

  Kommunale avgifter

  15171.29

  Kommunale avgifter år

  2026

  Info kommunale avgifter

  Kommunale avgifter inkluderer:

  Restavfall 140 liter: kr 4378,75

  Feie- og tilsynsgebyr: kr 625,00

  Målt forbruk vann (25% mva): kr 1227,21

  Målt forbruk avløp (25% mva): kr 1770,10

  • fradrag innbetalt vann (25% mva): kr -1187,63
  • fradrag innbetalt avløp (25% mva): kr -1713,00

  Fast gebyr vann bolig: kr 1183,00

  Fast gebyr avløp bolig: kr 1665,00

  A-konto vanngebyr: kr 2621,31

  A-konto avløpsgebyr: kr 4512,60

  Målt forbruk vann: kr 1129,04

  Målt forbruk avløp: kr 1628,49

  • fradrag innbetalt vann: kr -1092,62
  • fradrag innbetalt avløp: kr -1575,96

  Eiendomsskatt 2026: kr 0,00

  Totalt: kr 15171,29

  Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift

  Info om eiendomsskatt

  Det er ikke eiendomsskatt i kommunen p.t.

  Formuesverdi primær

  1002260

  Formuesverdi primær år

  2024

  Formuesverdi sekundær

  4009040

  Formuesverdi sekundær år

  2024

  Info formuesverdi

  Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.

  Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere, og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

  For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 14 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet.

  For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 prosent av beregnet markedsverdi.

  Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.

  Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.

  Tilbud lånefinansiering

  Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

  Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

• Offentlige forhold

  Tinglyste heftelser og rettigheter

  Det er ingen servitutter registrert på eiendommen.

  Ferdigattest/brukstillatelse

  Det er ikke utstedt ferdigattest på eiendommen, men det foreligger midlertidig brukstillatelse datert 08.12.1969. Følgende arbeider/anmerkninger gjenstod før det kunne utstedes ferdigattest:

  1. Taktekking (Bare D.papp).

  2. puss av mur over terreng.

  3. Lufting over tak fra w.c og bad.

  4. Pipe skal være 80 cm over mønet.

  5. Puss av kjeller med innpussing av vinduer og ventiler.

  6. Delvegger med dører.

  7. Støp av kjellergulv.

  Megler kjenner ikke til om arbeidene over er fullført. Som et utgangspunkt skal det foreligge ferdigattest for alle bygg. Det ble ved lovendring 1.juli 2015 vedtatt at det ikke utstedes ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1.januar 1998. Dette betyr imidlertid ikke at ulovlig oppførte bygg/ulovlige tiltak blir lovlige, men at byggesaken ikke lenger skal avsluttes med ferdigattest. Det skal uansett foreligge midlertidig brukstillatelse. Brukstillatelse er en forutsetning for at et tiltak kan tas i bruk.

  Det er mottatt byggetegninger fra kommunen. Disse avviker fra dagens faktiske forhold på følgende punkter: Det er etablert en trapp til kjeller i stue. WC og bad var tidligere to separate rom. Kjeller er innredet med stue og soverom etter at midlertidig brukstillatelse er gitt.

  Avvikene nevnt over anses som lovlighetsmangler. En lovlighetsmangel innebærer et avvik mellom tillatt bruk og faktisk bruk. Konsekvensene kan være at kommunen gir pålegg om tilbakeføring/rivning eller krever retting. Kommunen kan også ilegge tvangsmulkt frem til forholdene er brakt i orden.

  Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

  Det foreligger bygningsanmeldelse for flytting av vegg og bygging av karnapp til bolig på gnr. 13, bnr. 128, Hoelsvn. 8, datert 02.05.2001. Huset ble også i samme periode utvidet på nordvestvendt side. Dette er ikke omsøkt/godkjent av kommunen.

  Det foreligger hverken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på dette tiltaket. Som utgangspunkt skal det foreligge ferdigattest for alle tiltak. Manglende ferdigattest betyr at tiltaket ikke er formelt ferdigstilt i henhold til tillatelsen. Det skal uansett foreligge midlertidig brukstillatelse. Midlertidig brukstillatelse er en forutsetning for at et tiltak lovlig kan tas i bruk.

  Da tiltaket er omsøkt etter 01.01.1998, vil det være mulig å søke om ferdigattest i etterkant. Kjøper anbefales å søke ferdigattest for å sikre lovlig bruk av eiendommen/bygningsdelen(beskriv/tilpass teksten ved behov).

  Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

  Det foreligger bygningsanmeldelse for garasje med grunnflate 36 kvm på tomt nr. 28 i Holsfeltet, Lørenfallet, gnr. 13, bnr. 128, datert 28.10.1976.

  Vei, vann og avløp

  Adkomstvei: Eiendommen har adkomst via offentlig veg.

  Tilknytning vann: Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger.

  Tilknytning avløp: Eiendommen er tilknyttet offentlig avløpsnett via private stikkledninger.

  Private stikkledninger-/veier som vedlikeholdes for eiers regning frem til påkoblingspunkt.

  Regulerings- og arealplanner

  Eiendommen følger kommuneplanen Kommuneplanens arealdel 2023-2035 for Lillestrøm kommune, vedtatt i kommunestyret 14.06.2023 i sak 76/23, med revideringer vedtatt 24.01.2024 i sak 2/24, 04.09.2024 i sak 140/24 og 02.04.2025 i sak 41/25. Eiendommen er i kommuneplankartet avsatt til Boligbebyggelse, nåv.

  Det er for tiden ingen reguleringssaker under behandling som berører denne eiendommen.

  Kommuneplankartet viser at eiendommen ligger innenfor Kp angitt hensynssone og Kp sikringssone.

  Adgang til utleie

  Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

  Legalpant

  Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

• Kontraktgrunnlag

  Lovanvendelse

  Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.

  Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.

  Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Budgivning

  Budgivning i forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

  For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.

  Budgivning utenfor forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

  Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

  Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

  Omk. Kjøper beskrivelse

  Kr 4 250 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  Kr 106 250 (Dokumentavgift (2,5 %))

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  Kr 16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 107 640 (Omkostninger totalt)

  Kr 124 540 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 127 340 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 4 357 640 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 4 374 540 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 4 377 340 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

  Omk. kjøper beløp

  107640

  Hvitvaskingsreglene

  Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

  Boligkjøperforsikring

  Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.

  Meglers vederlag

  Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 50.000,- av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke:

  7 000 Fotograf

  4 200 Garantipremie/inneståelse

  6 000 Kommunale opplysninger

  25 000 Markedspakke

  8 500 Oppgjørshonorar

  3 900 Søk eiendomsregister og elektronisk signering

  16 000 Tilretteleggingsgebyr

  0 Visninger/overtakelse utover 1 stk a kr. 2.500,-

  545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet

  290 Utlegg utskrift av heftelser/servitutter pr. stk

  Totalt kr: 120 600

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav et rimelig vederlag stort kr 25.000 for utført arbeid.

• Prisantydning inkl. omkostninger

  Kr 4 250 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  Kr 106 250 (Dokumentavgift (2,5 %))

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  Kr 16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 107 640 (Omkostninger totalt)

  Kr 124 540 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 127 340 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 4 357 640 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 4 374 540 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 4 377 340 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Dokumenter

  • Egenerklæring boligselgerforsikring
  • Boligsalgsrapport
  • Salgsoppgave