Nordre Kirkefjell 1

Birkenlund - Stor enebolig i veletablert boligområde. Garasje.

• Innhold

  Enebolig i veletablert boligområde på Birkenlund. Her bor man man nær fantastiske turmuligheter og naturskjønne omgivelser. Barnevennlig nabolag med gangavstand til skole, barnehage og butikk. Boligen går over 2 plan er perfekt for dem som trenger god plass. Garasje.

• Om boligen

  Tomt

  1188.4m²

  Beskrivelse av tomt

  Romslig tomt i veletablert nabolag.

  Beliggenhet

  Boligen har en attraktiv beliggenhet på Birkenlund med kort vei til en av distriktets hyggeligste lysløyper på hele 4,4 km med kupert terreng men også egnet for barnevogn. Om vinteren prepareres løypa slik at skientusiaster kan nyte årstiden. Trygg skolevei og gangavstand til Birkenlund skole med klassetrinn 1 – 10. Kort kjørevei til dagligvarebutikk.

  Adkomst

  Fra Arendal: Følg Kystveien i retning Krøgenes. Umiddelbart etter tunellen kommer man til kryss hvor man tar til venstre ved skilt mot Birkenlund og følger Havstadbakken og deretter videre opp Nordbødalen. Følg høyresving og ta til høyre inn på Nordre Kirkefjell. Fortsett rett frem og ta så til venstre etter ca 50 meter. Boligen er merket med til salgsplakat fra Aktiv.

  Bebyggelse

  Enebolig med frittliggende garasje.

  Byggemåte

  Utvendig:

  Taktekking: Taket er tekket med ståltakplater. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.

  Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Takrenner, nedløp og takfotbeslag av sort plast. Pipebeslag av lakkert stål. Vindskier av malt tre med toppbeslag av stål.

  Normal tid før utskifting av takrenner/nedløp i plast er 20 – 30 år. Normal tid før utskifting av takrenner/nedløp i sink eller plastbelagt stål er 25 – 35 år

  Beslagene er besiktiget og vurdert fra bakkenivå.

  Takkonstruksjon/Loft: Saltakkonstruksjon med prefabrikerte W-takstoler av tre. Kaldtloft ble besiktiget. Synlig undertak av rupanel. Det er tilrettelagt for lufting i gesimskasser, men isolasjon ligger stedvis mot taktro og hindrer tilstrekkelig lufting. Det ble ikke registrert vesentlige skjevheter i konstruksjon.

  Yttervegger/Veggkonstruksjon: Yttervegger av bindingsverkkonstruksjon.Vegger er kledd med malt stående tømmermannskledning. Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Vinduene er malte trevinduer med 2-lags glass.

  Ytterdører og balkongdører: Hovedytterdør av tre utvendig overflate av teak innvendig malt. Ytterdør hybelleiligheter av malt tre. Balkongdører av malt tre med 2-lags glass. Balkongdør av skyvedør i tre med 2-lags glass av nyere alder. Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner: Takterrasse over innredet boligrom (hybel). med utgang fra stue i 2. etg.

  Takterrassen har terrassebord av tre. Det er sveiset takmembran under terrassebordene. Rekkverk av tre. Tett rekkverk med liggende bordkledning på to av sidene. Rekkverk med liggende spiler og topprekke på enden.

  Innvendig:

  Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Etasjeskille/ bjelkelag av tre. Gulv mot grunnen av betong. Det er foretatt nivåmåling med laser i 2 rom i hver etasje. Kontrollen er kun stikkmessig utført.

  Lydisolering og brannforhold mellom etasjer/ boenheter er ikke kontrollert.

  Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen: Boligen har murt elementpipe med sotluke i 1. etg. Overflater er pusset og malt. Det er Ingen vedovn/ idsted tilkoblet pipa.

  Dersom det monteres vedovn i fremtiden, anbefales å også montere ildfast plate under sotluken på pipen. Dette er ikke et krav, men en anbefaling.

  For teknisk tilstandsanalyse av pipe og ildsted, henvises det til lokalt brann- og feiervesen.

  Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Stue og soverom i hybel under terrassen har yttervegg der nedre halvdel av veggen er under terreng. Veggene innvendig er kledd med veggplater. Gulv har teppe og laminat.

  Hulltaking er foretatt i stue. Fuktmåling er utført og det er påvist fukt i veggen.

  Tomteforhold:

  Byggegrunn: Ukjent eksakt byggegrunn, mulig av sprengt fjell og andre løsmasser. Undertegnede har ikke foretatt ytterligere kontroll av grunn og fundamenter, da dette krever oppgraving og langvarige målinger.

  TG settes ikke for byggegrunn, kun til informasjon.

  Fuktsikring og drenering: Det er en halv vegg som er under terreng. Ellers er boligen uten kjeller. Det er en stålplate liknende eldre takplater mot terreng på veggen. Det er ikke knotteplast egnet for fuktsikring/drenering.

  Grunnmur og fundamenter: Ringmur, såle og fundamenter av støpt betong.

  Forstøtningsmurer: Enkel støttemur av naturstein og betong.

  Terrengforhold: Tomten er i hovedsak opparbeidet med plen i hagen og asfaltert tun.

  Asfaltert i 2023 av NCC i følge egenerklæring.

  Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering: Vann og avløpsrør av plast fra byggeår.

  Boligen er tilkoblet offentlig vann og avløp via private stikkledninger.

  Garasje

  Frittstående enkelgarasje.

  Garasjen er oppført i 2013 i følge tillatelse til tiltak gitt da. Garasjen er oppført med veggkonstruksjon og fundamenter av murte lecablokker. Gulvet er av støpt betong. utvendig er veggene kled med liggende kledning. Innvendige vegger er av synlige lecablokker. Garasjen har port av stål. Det er ingen dør eller vindu. Garasjen er uisolert og luftet ved luftespalter i takutstikk. Takkonstruksjonen består av prefabrikerte W-takstoler med saltak konstruksjon med en svak takvinkel. Taket har undertak av sponplater og taket er tidligere tekket med takshingel. Det er lagt ståltakplater som er montert rett oppå takshingelen uten sløyfer og lekter. Takrenner, takfotbeslag og nedløp er av i stål. Vindkier av malt tre og toppbord av tre. Taket har ikke snøfanger. Det er innlagt strøm i garasjen. Elektrisk portåpner. Garasjen fremstår generelt godt vedlikeholdt. Fra innsiden er det påvist presenning benyttet som vindsperre på øvre del av gvlvegg, noe som er en ufagmessig løsning. Ståltakplatene burde vært festet på lekter som sikrer lufting mot undertaket. Det ble påvist kledning svært nære terrenget, noe som kan forkorte levetiden og føre til råte i kledningen.

  TG settes ikke for tilleggsbygninger.

  Takstmann har utarbeidet tilstandsrapport og følgende forhold har fått TG2:

  TG2

  Taktekking

  Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert undertaket. Den gamle taktekkingen er ikke fjernet ved legging av ny taktekking. Dagens synlige taktekking er montert over den tidligere taktekkingen, og løsningen fremstår ufagmessig.

  Konsekvens/tiltak: Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg. Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Denne løsningen medfører usikkerhet for tilstanden på underliggende lag. Det bør utføres nærmere undersøkelser. Konsekvensen av ufagmessig utførelse er økt risiko for skjulte feil, redusert levetid, og mulighet for vanninntrengning og skader på underliggende konstruksjoner.

  Nedløp, beslag og skorsteiner over tak

  Det er lang høydeavstand fra taksteinen ned til takrennen. Dette kan føre til at ved styrtregn kan vann renne over takrennen. Det er påvist råteskader i vindskiene. Dette medfører behov for utbedring for å hindre videre skadeutvikling og sikre konstruksjonens funksjon.

  Konsekvens/tiltak: Det bør vurderes å remontere takrennene i en høyere posisjon. Ved normalt nedbør vil takrennen oppfylle sin funksjon. men ved styrtregn vil vannet fosse over, og plaske på terrenget, da vil den ikke oppfylle sin funksjon. Råteskadede vindski bør skiftes ut for å hindre videre forringelse av konstruksjonen og redusere risikoen for vanninntrenging og følgeskader på bygget.

  Takkonstruksjon/Loft

  Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Isolasjon ligger stedvis opp mot isolasjonen og hindrer luftsirkulasjon på loftet. Det er påvist svart misfarging på undertak og konstruksjon på deler av loftet. Mulig svartsopp. Må undersøkes nærmere. Anbefaler prøvetaking. Skadene kan sees i sammenheng med luftingen av kloak som kommer opp i samme område. Denne stikker opp på loftet og er helt åpen. Dette fører til at varm og fuktig luft fra avløpsrørene kommer opp på kaldtloftet. Om vinteren skaper det kondens og mer fukt. Som har ført til muggsopp.

  Konsekvens/tiltak: Manglende luftutskifting kan føre til fukt og kondensering. Isolasjonsmatter bør flyttes på og rettes slik at det blir mulighet for luftutskifting gjennom takutstikk, der isolasjonen nå ligger helt mot undertak. Det anbefales å forbedre ventilasjonen i takkonstruksjonen for å sikre tilstrekkelig luftgjennomstrømning og redusere fuktbelastning. Henviser til avvik under «Innvendige avløpsrør». Lufting av innvendige avløpsrør må føres ut og over tak.

  Åpent avløpsrør på kaldloftet fører til fukt, kondens, mugg og over tid vil det utvikle seg til råte fra innsiden. Det kan også oppleves ekkel luft.

  Yttervegger/Veggkonstruksjon

  Det er påvist spredte råteskader i den stående bordkledningen. Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting). Det er påvist kledning som stedvis er nær terrenget.

  Konsekvens/tiltak: Råteskader i bordkledningen kan fortsette å utvikle seg både i tilliggende bordkledning og til bakenforliggende veggkonstruksjon, dersom en ikke foretar tiltak. Råteskadet bordkledning bør skiftes ut. Manglende gnagesikring kan føre til at skadedyr kommer inn i konstruksjonen, med risiko for skader og hygieniske problemer. Det anbefales å etablere gnagesikring for å hindre tilgang for skadedyr. Trekledning i kontakt eller nært terreng vil føre til høy fuktbelastning på treverket. Som over tid vil føre til råte. Det må gjøres tiltak for å skape avstand mellom kledning og terreng.

  Vinduer og takvinduer/takluker/overlys

  Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne og lukke. Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Det er noe sporer etter innvendig kondensering på vindu i stue 2. etg. På vindu i soverom utleiedel under terrasse er det muggsporer på vinduet. Det er påvist avvik ved innsettingsdetaljene. Vinduer til stuen i utleiedelen (tidligere garasje) er utført slik at vann ikke ledes tilstrekkelig bort. Dette medfører fare for vanninntrenging i konstruksjonen rundt vinduene. Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år. Det er påvist sprekk i glasset på vinduet ved siden av hovedytterdør. Vinduer har både innvendig og utvendig slitasje, og det er behov for vedlikehold. Maskeringstape på glass bør fjernes.

  Konsekvens/tiltak: Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. Det anbefales å justere, vedlikeholde eller utbedre vinduene for å sikre normal funksjon. Innvendig kondensering kan føre til fuktskader på vinduer og tilstøtende konstruksjon, samt indikere dårlig inneklima eller ventilasjon. Det bør gjøres tiltak for å bedre ventilering av rommet. Det bør etableres tilfredsstillende vannavledning ved vinduene for å hindre vanninntrenging i omkringliggende konstruksjon. Det bør påregnes utskifting av vinduene.

  Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for fuktskader, råte og redusert levetid på både vinduer og tilstøtende bygningsdeler. Eldre isolerglass har økt risiko for punktering og redusert isolasjonsevne, med fare for varmetap og kondensproblemer. Det anbefales å planlegge utskifting av vinduene for å sikre tilfredsstillende funksjon og energieffektivitet. Glasset bør byttes for å unngå varmetap og ytterligere skadeutvikling på vinduet. Innvendig slitasje er kosmetisk. Utvendig kan utvkle seg til skader over tid. Vedlikehold eller utskifting må påberegnes. Dersom maskeringstape ikke blir fjernet, kan den bli vanskelig å få bort og etterlate seg merker.

  Ytterdører og balkongdører

  Det er påvist at balkongdøren til hybel under terrassen er vanskelig å åpne og lukke. Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år. Det er påvist sprekk i glasset på balkongdøren ut fra 1. etg i hoved-delen av boligen. Det er påvist overflatesliteslitasje på flere av dørene. Det er påvist råte i nedre del av karmen til balkongdøren til hybel under terrassen. Selger informerer at det tidvis har kommet noe vann inn ved skyvedøren ved kraftig vind og nedbør.

  Konsekvens/tiltak: Det anbefales å justere, vedlikeholde eller utbedre dører for å sikre normal funksjon. Eldre isolerglass har økt risiko for punktering og redusert isolasjonsevne, med fare for varmetap og kondensproblemer. Det anbefales å planlegge utskifting av vinduene for å sikre tilfredsstillende funksjon og energieffektivitet. Glasset bør byttes for å unngå varmetap og ytterligere skadeutvikling på vinduet. Innvendig overflateslitasje er kun kosmetisk. overflateslitasje bør vedlikeholdes. Overflateslitasje bør utbedres for å forhindre videre forringelse av dørene og redusere risikoen for fuktskader og redusert levetid. Slark i håndtak bør også utbedres for å sikre funksjonalitet og sikkerhet. Råteskadet karm bør utbedres eller skiftes ut for å hindre videre forringelse og redusere risikoen for fuktinntrenging og følgeskader på omkringliggende konstruksjoner. Det må foretas nærmere undersøkelser. Dersom det kommer inn vann som ikke blir tørket opp kan dette føre til skader på overflater eller i konstruksjon.

  Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner

  Ventilering eller lufting av yttertak er ikke tilgjengelig for kontroll og er derfor usikker. Balkong/terrasse ligger over innredede boligrom, usikker konstruksjon. Konstruksjonsutforming gir økt fare for skader. Rekkverk er værslitt og malingen flasser. Det er ikke montert takrenne for å lede bort vannet. Vann vil derfor renne ned langs beslagene og i stor grad ned langs veggen, noe som medfører økt påkjenning for trevirket. Det er påvist råte i trevirke på enden av takterrassen der vann renner ned. Det er fall på terrassegulvet.

  Konsekvens/tiltak: Nærmere undersøkelser anbefales. Må undersøkes nærmere. Rekkverket må vedlikeholdes og overfaltebehandles, for å unngå at det utvikler seg råte i trevirket. Det bør monteres takrenne for å lede bort vannet fra takterrassen. Dette vil redusere belastningen på beslag og vegg, og dermed begrense risikoen for fukt og råteskader, samt forringelse av trevirket over tid. Råteskadet trevirke på enden av takterrassen bør skiftes ut for å hindre videre forringelse og redusere risikoen for ytterligere skader på konstruksjonen.

  Dersom råten ikke utbedres, kan det føre til svekket bæreevne, økt vedlikeholdsbehov og fare for vanninntrenging i underliggende konstruksjoner. Nærmere undersøkelser av fall på underliggende membran og kunstruksjon bør foretas.

  Fall og ugjenvhet på terrassegulvet vil påvirke bruken av terrassen. Nærmere undersøkelser av fall på underliggende membran og kunstruksjon bør foretas.

  Fall og ugjenvhet på terrassegulvet vil påvirke bruken av terrassen.

  Terrasser og plattinger på terreng

  Terrassen fremstår værslitt og har behov for vedlikehold.

  Konsekvens/tiltak: Vedlikehold eller mulig utskifting må kunne påberegnes. Dersom det ikke gjøres tiltak vil treverket bli i dårligere stand og over tid utvikle seg råte.

  Overflater – gulv

  Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Det er påvist gliper i overganger mellom gulv og lister og terskel. Det er påvist laminatgulvbord som har trekt seg fra hverandre i skjøtene. Det er påvist løse overgangslister. Der det er montert overgangslister mellom forskjellige type gulv.

  Konsekvens/tiltak: Unormal slitasje kan føre til redusert funksjon og levetid på overflater. Det anbefales å vedlikeholde, reparere eller fornye overflater etter behov. Avviket anses av estetisk art da årsak til skaden ikke lenger er tilfelle. Ny eier må selv vurdere behov for utbedring. Listene må festes tilstrekkelig for å unngå at de løsner mer og blir skadet eller at personer kan snuble i de.

  Etasjeskiller og bærende konstruksjoner

  Det er registrert nivåforskjell mellom rommene som er større enn 25 mm. Det er registrert nivåforskjell på over 130mm med oppkanter. Hybel under takterrasse har gulv på flere forskjellige høyder. Det er påvist vesentlige sprekker mellom gulvlist og gulv. I hybel (tidligere garasje) er det merkbare sprekker og ugjevnheter i betongen/undergulvet. Måling med laser her vil ikke gi nøyaktige resultater, da det er teppe på gulvet.

  Konsekvens/tiltak: Bør undersøkes nærmere. Dette er i rom der selger opplyser at det tingligere har vært basseng som er under gulvet. Mulig underliggende konstruksjoner påvirker høyden gulvet er bygget på. Nivåforskjellene medfører praktiske utfordringer og risiko for snublefare. Det anbefales å vurdere utbedring av nivåforskjellene dersom dette medfører praktiske utfordringer eller risiko for snublefare.

  Store nivåforskjeller kan gi redusert brukervennlighet og økt risiko for ulykker, samt indikere underliggende konstruksjonsmessige utfordringer som bør undersøkes nærmere. Det anbefales å undersøke årsaken, samt følge med på eventuell videre utvikling. Vesentlige sprekker kan indikere bevegelser eller setninger i konstruksjonen.

  Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen

  I 2. etg er pipa sparklet, over murpuss. Overflatebehandling bør ferdigstilles.

  Konsekvens/tiltak: Avviket er kun av kosmetisk karakter og har ingen konsekvens. Ny eier må vurdere ønske for tiltak.

  Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)

  Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i innforet vegg, men ikke påvist fuktskader i dette området.

  Konsekvens/tiltak: Høy luftfuktighet kan over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt. Høyt fuktnivå i trekonstruksjonen gir økt risiko for utvikling av fuktskader, mugg og råte over tid. Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Det anbefales å avdekke årsak til fukt og iverksette tiltak for å redusere fuktbelastningen, samt følge med på utviklingen.

  Innvendige dører

  Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte dører. Det er påvist at enkelte dører tar i karm eller terskel. Enkelte av innvendige dører har en del slitasje. Glassdør mangler lister som holder glasset på plass i karmen. Maskeringstape på glass bør fjernes. Det er påvist enkelte terskeler som er løse.

  Konsekvens/tiltak: Avvik kan føre til redusert funksjon, tetthet og levetid på dørene. Det anbefales å utbedre avvikene ved justering, vedlikehold eller utskifting etter behov. Enkelte dører må justeres. Det anbefales å vedlikeholde eller utbedre dørene ved behov. Lokal utbedring må påregnes. Glasslister må monteres for å unngå at glasset faller ut og knuser. Dersom glasset faller på personer kan det medføre personskader. Dersom maskeringstape ikke blir fjernet, kan den bli vanskelig å få bort og etterlate seg merker. Løse terskeler bør festes. Dette kan meføre snublefare.

  Skadedyr og fuktkrevende insekter

  Henviser til avvik ved yttervegger/ veggkonstruksjon. Der det er påvist manglende musesperre under/bak kledningen. Selger opplyser at det høres fugler i takkonstruksjon over hybel. Åpning observeres på befaringstidspunktet. Det ble observert musefeller i hybel under terrassen. Det ble ikke observert andre sporer etter aktiveitet inne. Selger opplyser at det har vært mus for 20 år siden. Men ikke observert siden.

  Konsekvens/tiltak: Konstruksjonen må sikres mot gnager. Rede og spor etter fugler bør fjernes, og åpninger i takkonstruksjonen bør tettes for å hindre at fugler og andre dyr tar seg inn.

  Dersom tiltak ikke gjennomføres, er det risiko for lukt, skader på konstruksjonen, samt økt fare for skadedyr og fuktrelaterte problemer. Nærmere undersøkelser bør foretas.

  Andre innvendige forhold

  I hybel (under terrassen) har leietaker røyket inne. Noe som merkes tydelig, med en kraftig røyklukt. Det merkes også en mugglukt her, spessielt på soverommet. Her er mugg/sopp også omtalt under overflater.

  I Hybel (tidligere garasje) ved bad/vaskerom merkes en kraftig sur lukt av urin.

  Konsekvens/tiltak: Det må påberegnes oppussing/renovering.

  2. Etasje – Bad – Dokumentasjon for våtrom

  Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.

  Konsekvens/tiltak: Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages.

  2. Etasje – Bad – Overflater, vegger og himling

  Våtromsplater er ikke montert fagmessig. Platene er ikke montert som tiltenkt med sokkellist og fliser under. Fliser er montert på utsiden av platene. Hjørnelister er delvis løse. Det er påvist skade i takpleter rundt avtrekksvifte. Det er påvist skruehull i vårtomsplatene. Hullene er tettet med silikon.

  Konsekvens/tiltak: Dersom våtromsplatene ikke er montert fagmessig, kan dette medføre utettheter som øker risikoen for fuktinntrengning bak platene. Over tid kan dette føre til oppfukting av tilstøtende konstruksjoner, noe som kan resultere i råteskader, muggvekst og eventuelle lekkasjer. Det anbefales å demontere og montere våtromsplatene på nytt i henhold til produsentens anvisninger og gjeldende våtromsnorm, inkludert korrekt tetting av skjøter og gjennomføringer. Eventuelt bør arbeidet utføres eller kontrolleres av kvalifisert fagperson. Det ble målt med fuktmåler og det er tørt i skadet område på befaringstidspunktet. Avviket er derfor kun av kosmetisk karakter og har ingen konsekvens. Ny eier må vurdere ønske for tiltak/utskifting. Hullene er utenfor direkte sprutsone, og fremstår dermed som et kosmetisk avvik.

  2. Etasje – Bad – Overflater gulv

  Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet.

  Konsekvens/tiltak: Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet.

  2. Etasje – Bad – Vanntett sjikt, membran og sluk

  Det er påvist membran i kombinasjon med gammelt sluk uten klemring. Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring. Det vil si at overgangen mellom sluk og tettesjikt (membran) ikke er utført på en korrekt måte. Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot døråpning (i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet) Det er ukjent løsning bak eikelist på terskel. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.

  Konsekvens/tiltak: Usikker løsning rundt klemring gir økt risiko for at vann kan trenge ned mellom membranen og sluket. Dette kan føre til lekkasje og fuktskader i underliggende konstruksjoner over tid. Konsekvensene av ikke-fagmessig utførelse rundt sluk og klemring på våtrom kan medføre lekkasjer og fuktskader. Det anbefales å kontrollere og utbedre overgangen mellom sluk og membran slik at denne blir tett og korrekt utført. Ved behov må tettesjikt og tilkobling til sluk etableres på nytt i henhold til gjeldende våtromsnorm. Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av våtrommet. Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner.

  2. Etasje – Bad – Ventilasjon

  Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende. Ved funksjonstest, er ikke avtrekket tilstrekkelig. Vifteløsningen fremstår ufagmessig. Våtrommet mangler tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft). Hvis det mangler tilluft, får ikke luften sirkulert skikkelig.

  Konsekvens/tiltak: Et avtrekkssystem som ikke fungerer tilfredsstillende kan føre til utilstrekkelig fjerning av fukt og forurenset luft. Dette øker risikoen for kondens, muggvekst, dårlig inneklima og fuktskader. Vedvarende høyt fuktnivå kan føre til omfattende skader på innredning, bygningsdeler og overflater. Det anbefales å kontrollere og utbedre avtrekkssystemet slik at det oppnår tilstrekkelig kapasitet og funksjon. Dette kan innebære rensing, justering eller utskifting av vifte og kanaler. Manglende tilluftsventilering i våtrommet kan føre til dårlig luftsirkulasjon og høy luftfuktighet. Dette øker risikoen for kondens, muggvekst og fuktskader over tid. Over tid kan manglende tilluftsventilering resultere i mugg- og soppdannelse, spesielt på steder som ikke får god nok luftgjennomstrømning. Det anbefales å etablere tilfredsstillende tilluft, for eksempel ved spalte under dør eller ventil i dør/vegg. Dette vil bidra til bedre ventilasjon og redusere fuktbelastningen i rommet.

  1. Etasje – Bad/vaskerom – Tilliggende konstruksjoner våtrom

  Hulltaking er foretatt og det er påvist kritisk fuktnivå, men ikke konstatert fuktskader.

  Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres en grundig kontroll av tilstøtende konstruksjoner for å avdekke eventuelle fuktskader eller svakheter. Manglende oppfølging kan føre til skjulte skader, redusert levetid på konstruksjonen og økt risiko for kostbare utbedringer. Dersom tiltak ikke utføres er det fare for ytterligere skadeutvikling. Henviser til at våtrommet har behov for full renovering.

  1. Etasje – Bad/vaskerom 2 Leilighet – Tilliggende konstruksjoner våtrom

  Hulltaking er foretatt og det er avdekket feil utførelse av konstruksjonen, men det er ikke konstatert fuktskader. Det er påvist at veggen mangler bunnsvill. Det observeres en asfaltpapp med oppkant på veggen mot våtrommet. Fuktmåling ble foretatt i tilegnelig trevirke, men dette trevirket virker mindre utsatt grunnet oppbyggingen.

  Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres en grundig kontroll av tilstøtende konstruksjoner for å avdekke eventuelle svakheter eller skader. Manglende oppfølging kan føre til skjulte skader, redusert levetid på konstruksjonen og økt risiko for kostbare utbedringer. Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser og foretas utbedring av eventuell skade.

  2. Etasje – Stue/kjøkken – Overflater og innredning

  Det er ikke montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum utført etter 1 juli 2010. Det mangler deler av sokkelen. og enkelte fronter kunne med fordel vært justert. På avløpsrørene under vasken ble det registrert rennemerker som kan komme av tidligere lekkasje. Det ble foretatt funksjonstest på befaringstidspunktet med nedskylling i vask. Da fremstod alt tett og tørt.

  Konsekvens/tiltak: Manglende lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin eller oppvaskkum innebærer økt risiko for uoppdagede vannlekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på kjøkkeninnredning, gulv og underliggende konstruksjon. Det anbefales å installere lekkasjedeteksjon eller lekkasjestopper i henhold til gjeldende krav for å redusere risikoen for vannskader og sikre en forskriftsmessig løsning. Avviket er kun av kosmetisk karakter og har ingen konsekvens. Ny eier må vurdere ønske for tiltak. Anbefaler å overvåke situasjonen over tid for å avdekke eventuelle lekkasjer.

  Dersom det oppdages fukt eller lekkasje, bør tiltak iverksettes umiddelbart for å unngå vannskader og følgeskader på omkringliggende konstruksjoner.

  2. Etasje – Stue/kjøkken – Avtrekk

  Avtrekket fra kokesone i kjøkkenet er ikke tilfredsstillende.

  Konsekvens/tiltak: Utilstrekkelig forsert avtrekk fra kokesonen kan føre til dårlig fjerning av matos, fukt og fettpartikler. Dette kan gi dårlig inneklima, økt fettavleiring og risiko for kondens og skader på overflater over tid. Det anbefales å kontrollere funksjon og kapasitet på avtrekket, og utbedre eller oppgradere ventilasjonsløsningen slik at tilstrekkelig effekt oppnås i henhold til gjeldende anbefalinger.

  1. Etasje – Kjøkken – Overflater og innredning

  Kjøkkenet har en del slitasje. Det er svellede partier på benkeplate, skap og fronter.

  Konsekvens/tiltak: Avviket er kun av kosmetisk karakter og har ingen konsekvens. Ny eier må vurdere ønske for tiltak/utskifting. Det anbefales å vedlikeholde, reparere eller fornye overflater etter behov.

  1. Etasje – Stue/kjøkken Leilighet – Overflater og innredning

  Kjøkkenet har synlig slitasje på overflater og innredning.

  Konsekvens/tiltak: Avviket er kun av kosmetisk karakter og har ingen konsekvens. Ny eier må vurdere ønske for tiltak/utskifting. Det anbefales å vedlikeholde, reparere eller fornye overflater etter behov.

  1. Etasje – Toalettrom – Overflater og konstruksjon

  Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.

  Konsekvens/tiltak: Det anbefales å vedlikeholde, reparere eller fornye overflater etter behov. Avviket er kun av kosmetisk karakter og har ingen konsekvens. Ny eier må vurdere ønske for tiltak/utskifting.

  1. Etasje – Toalettrom – Sanitærutstyr

  Toalettet er montert oppå noen klosser, og fremstår ufagmessig utført. Vaskemaskin er plassert i et rom som ikke er klassifisert som våtrom, og det er ikke etablert kompenserende tiltak for lekkasjesikring. Gulvet er ikke lekkasjesikkert, og det finnes ingen løsning for håndtering av lekkasjevann, som for eksempel sluk eller vannstoppventil.

  Konsekvens/tiltak: Toalettet er montert på klosser og fremstår ufagmessig utført. Dette kan medføre redusert stabilitet, lekkasjer eller skader på gulvet over tid. Det anbefales at monteringen vurderes og eventuelt utbedres av fagperson for å sikre forskriftsmessig utførelse og redusere risiko for fremtidige skader. Det bør etableres tiltak for lekkasjesikring, som for eksempel installasjon av vannstoppventil eller oppsamlingstrinn, dersom rommet skal benyttes til vaskemaskin.

  Manglende lekkasjesikring medfører økt risiko for vannskader i tilstøtende rom ved eventuell lekkasje.

  Innvendige vannledninger

  Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er påvist begrenset avrenning ved åpen vannkran. Lite trykk på kjøkkenkran. Henviser til avvik under bad/vaskerom hybel der blandebatteri/dusjarmatur lekker. Der badet i sin helhet behøver full renovering og har fått TG3.

  Konsekvens/tiltak: Eldre kobberrør med skjøter har økt risiko for lekkasjer og svikt i koblinger, med fare for vannskader. Det anbefales å følge med på tilstanden. Det kan bli behov for utskifting av rørsystemet for å sikre videre funksjon og redusere risiko for skader. Det anbefales å planlegge utskifting eller oppgradering av rørsystemet for å sikre videre driftssikkerhet. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Det anbefales å undersøke årsak og utføre nødvendig rensing, justering eller utbedring av vannledningssystemet for å sikre tilfredsstillende vannmengde. Vannledningssystemet bør sjekkes av fagperson. Lite trykk kan skyldes underdimensjonerte vannrør. Blandebatteri/dusjarmatur må repareres eller byttes. for å unngå videre følgeskader som vannskade på tilstøtende konstruksjon. Lekkasje fra blandebatteri/dusjarmatur vil i utgangspunktet få TG3. Dette er også bemerket som en del av badet som i sin helhet får TG3. Det vil ikke bli satt to TG3 på samme avvik.

  Varmtvannsbereder/tank

  Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Koblingen til 200 liters varmtvannstanken er svært utsatt, nærliggende dusjen. Her er det kun forheng, som fører til at det vil bli mye mer ukontrollert vannsprut enn i dusjkabinett eller med glassdører.

  Konsekvens/tiltak: Eldre varmtvannstank har økt risiko for svikt og lekkasjer, med fare for vannskader og redusert driftssikkerhet. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå. Det anbefales å planlegge utskifting av varmtvannstanken for å sikre videre trygg og stabil drift. Må kontrolleres av elektroinstallatør. Koblingen bør flyttes, bort fra våtsonen, eller andre tiltak.

  Fuktsikring og drenering

  Fuktsikring som er utført i henhold til dagens anbefalinger, er eldre enn 30 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er påvist forhøyet fuktnivå i kjellervegg, yttervegg eller kjellergulv.

  Konsekvens/tiltak: Eldre fuktsikring og drenering kan ha redusert funksjonsevne og økt risiko for svikt. Dette kan føre til fuktinntrengning, fuktskader på konstruksjonen og dårlig inneklima over tid. Det anbefales å følge med på tilstanden og vurdere behov for oppgradering eller utskifting. Ved tegn til svikt bør drenering og fuktsikring fornyes for å sikre tilfredsstillende funksjon. Forhøyet fuktnivå kan føre til utvikling av fuktskader, mugg og råte, samt bidra til dårlig inneklima over tid. Det anbefales å iverksette tiltak for å redusere fuktbelastningen, samt følge opp med nærmere undersøkelser ved behov. Det anbefales å utføre nærmere undersøkelser.

  Grunnmur og fundamenter

  Henviser til avvik under etasjeskiller. Det er påvist sprekker og ujevnheter på undergulv av betong i hybel (tidligere garasje).

  Konsekvens/tiltak: Sprekker i sålen kan være et symptom på setninger, eller mangel på armering i betongen. Må undersøkes nærmere og overvåkes over tid.

  Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering

  Vannledninger av plast er eldre enn 40 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Avløpsledninger av PVC plastrør er eldre enn 35 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

  Konsekvens/tiltak: Eldre vannledninger har økt risiko for svikt, med fare for lekkasjer og vannskader. Det kan bli behov for utskifting av rørsystemet for å sikre videre funksjon og redusere risiko for skader. Eldre PVC-ledninger har økt risiko for sprøhet, deformasjoner og lekkasjer, noe som kan føre til redusert funksjon og økte driftsproblemer. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå.

  Følgende forhold har fått TG3:

  TG3

  Overflater – vegger og himlinger

  Soverom i hybel under takterrasse. Det er konstantere skader som følge av sopp- eller muggsoppvekst. Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.

  Konsekvens/tiltak: Skader fra sopp- eller muggsoppvekst fører til nedbrytning av materialer og dårlig inneklima. Selger opplyser at tidligere lekkasje ble tettet. Det ble foretatt fuktmåling i overflater som viser at det er tørt. Det oppleves en kraftig muggduft i luften i rommet. Kan ikke utelukke skjulte skader i konstruksjonen. Unormal slitasje kan føre til redusert funksjon og levetid på overflater. Det anbefales å vedlikeholde, reparere eller fornye overflater etter behov. TG3 gjelder skader av sopp- eller muggsoppvekst i soverom.

  NB! Kostnadsestimat gjelder KUN for TG3 avvik, ikke TG2.

  Kostnadsestimat: 20 000 – 100 000

  TG2 gjelder ellers all annen slitasje utover hva man bør forvente og andre avvik på overflater vegg.

  1. Etasje – Bad/vaskerom – Generell

  Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

  • Det er uegnede materialer i våtsonen
  • Gulvet har stedvis motfall der det danner seg vannsamlinger.
  • Det er påvist lekkasje fra avløpsrør under håndvasken.
  • Det er påvis drypplekkasje fra blandebatteri/dusjarmatur
  • Manglende avtrekk og tilluftsløsning.
  • Rommet har ikke tett membran.

  Konsekvens/tiltak: Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres.

  Kostnadsestimat: 200 000 – 500 000

  1. Etasje – Bad/vaskerom 2 Leilighet – Generell

  Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

  • Det er uegnede materialer i våtsonen
  • Det er påvist mugg på vegg i dusjsonen
  • Det er fuktskjolder/ skade i takplater.
  • Manglende tilluftsløsning.
  • Belegget har løsnet fra undergulvet i dusjsonen. Belegget er også sprekt opp i overgangen mot sluk.
  • Toalettet er ufagmessig montert på to treklosser.

  Konsekvens/tiltak: Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres.

  Kostnadsestimat: 200 000 – 500 000

  1. Etasje – Stue/kjøkken Leilighet – Avtrekk

  Det er manglende avtrekk fra kokesonen.

  Konsekvens/tiltak: Manglende eller defekt avtrekk fra kjøkken kan føre til opphopning av fukt, matos og fettpartikler. Dette kan gi dårlig inneklima, økt risiko for kondens, luktproblemer og på sikt skader på overflater og innredning. Det anbefales å etablere en avtrekksløsning slik at tilstrekkelig ventilasjon oppnås. Dette kan innebære installasjon av ny ventilator for å sikre tilfredsstillende funksjon.

  Kostnadsestimat: Under 20 000

  1. Etasje – Toalettrom – Avtrekk/ventilasjon

  Det mangler avtrekkspunkt/ventilasjon i toalettrom.

  Konsekvens/tiltak: Utilfredsstillende ventilasjon kan føre til dårlig inneklima og opphopning av fukt, med risiko for lukt, mugg og skader over tid. Det anbefales å etablere ventilasjon for å sikre tilstrekkelig luftutskifting.

  Kostnadsestimat: Under 20 000

  Innvendige avløpsrør

  Luftingen av avløpsrør er åpen på loftet. Henviser til avvik under bad/vaskerom hybel der avløpsrør under håndvask lekker. Der badet i sin helhet behøver full renovering og har fått TG3.

  Konsekvens/tiltak: Åpent avløpsrør kan føre til vond lukt av kloak. Her vil også varm og fuktig luft stige opp fra avløpsrøret, og føre til et fuktig klima på kaldtloftet. Vinterstid vil dette føre til kondensering. Videre vil kondensen og fukten over tid føre til mugg, sopp og råte. Det ser ut til å allerede har utviklet seg svartsopp. Her må det undersøkes nærmere og tas prøver for å bekrefte dette. Henviser til avvik under takkonstruksjon. Avløpsrøret må føres ut over tak. Avløpsrør/ vannlås under vasken må repareres eller byttes. for å unngå videre følgeskader som vannskade på tilstøtende konstruksjon. TG3: Det åpne avløpsrøret på loftet får TG3 på bakggrunn av at det påfører og allerede har påført følgeskader på takkonstruksjonen som vil videreutvikle seg over tid, om det ikke gjøres tiltak.

  NB! Kostnadsestimat gjelder KUN for TG3 avvik, ikke TG2.

  Kostnadsestimat: 20 000 – 100 000

  TG2: Lekkasje fra avløpsrør under vasken vil i utgangspunktet få TG3. Dette er også bemerket som en del av badet som i sin helhet får TG3. Det vil ikke bli satt to TG3 på samme avvik. Her blir dette TG2, men på grunnlag av annet TG3 avvik får uansett innvendig avløpsrør TG3.

  Helse, miljø og sikkerhet

  Det mangler snøfangere på hele taket. Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringstidspunktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Dette kan utgjøre en sikkerhetsrisiko. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler. Det er ikke montert komfyrvakt for kjøkkenelektroinstallasjoner utført etter 1 juli 2010. Det mangler samsvarserklæring for deler av anlegget. Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget. – Det er påvist løs ledning med stikkontakt i det soverom som tidligere var spisestue.

  • Det er påvist lysbrytere uten deksel i stue i 1. etg som opplyses å være frakoblet.
  • Viften til badet i 2 etg. fremstår ufagmessig. og er koblet ved stikkotakt. Dette er også omtalt i avvik under ventilasjon på badet.
  • Det er eldre skrusikringer på skapet for inntaket, og skap i hver av hyblene. Eldre skrusikringer bør byttes ut.
  • Koblingen til varmtvannsbereder er i våtsonen fra dusjen på badet. Med hy fare for vannsprut. Her bør det etableres en annen løsning. Dagens løsning har høy fare for elektrisk støt. Også beskrevet under avvik på varmtvannsbereder. Det er synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggtekniske forskrift. Det er innredet leilighet som ikke er søkt eller godkjent, som ikke har intern forbindelse og derfor beregnes som en sepparat enhet.

  Konsekvens/tiltak: Manglende snøfangere kan føre til ras av snø og is fra taket, med fare for skade på personer, eiendom og installasjoner. Det må montere snøfangere tilpasset takets utforming for å ivareta sikkerheten. Dersom det monteres vedovn/ildsted må det monteres stigetrinn for feier på taket. Konsekvensen er at rekkverket ikke gir tilstrekkelig fallsikring i henhold til dagens krav, noe som medfører økt risiko for fallulykker og behov for utbedring for å oppnå tilfredsstillende sikkerhet. Det anbefales å utbedre rekkverket slik at høyden tilfredsstiller gjeldende krav, for å sikre trygg bruk. Uavklarte radonforhold kan innebære risiko for helseskadelig eksponering over tid. Radon er en kjent helserisiko, og forhøyede nivåer kan ha betydning for inneklima og beboernes helse. Det anbefales å gjennomføre radonmåling og eventuelt vurdere nærmere kontroll eller tiltak dersom forhøyede verdier påvises. For store åpninger i rekkverket kan medføre økt risiko for fall og personskader, særlig for barn. Åpninger mellom trinn i trappen kan påvirke sikker bruk, særlig for barn. Forholdet kan medføre økt risiko for fall og personskade ved ferdsel i trappen. Det anbefales å utbedre trappen slik at åpningene mellom trinnene tilfredsstiller gjeldende sikkerhetskrav. Manglende håndløper kan redusere muligheten for støtte ved ferdsel i trappen. Forholdet kan medføre økt risiko for fallulykker og personskade, særlig for barn, eldre og personer med nedsatt balanse. Det anbefales å montere håndløper langs trappeløpet for å bedre sikkerhet og tilgjengelighet. Selger opplyser at de har håndløperen slik at den kan remonteres. Manglende komfyrvakt på kjøkkeninstallasjoner utført etter 1. juli 2010 innebærer avvik fra gjeldende krav og øker risikoen for brann ved tørrkoking eller overoppheting. Dette kan medføre fare for liv og helse, samt skade på bygning og inventar. Komfyrvakt bør installeres. Manglende samsvarserklæring øker sannsynligheten for at det elektriske anlegget er utført av ufaglærte og at anlegget har feil og mangler. Dette øker fare for brann- og støt og kan i verste fall utgjøre fare for liv og helse. Det kan i tillegg medføre utbedringskostnader. Det er derfor behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget. Det er uklart om det er utført arbeider som skulle hatt samsvarserklæring. Boligen har hatt flere eiere etter 1999, og det finnes ingen oversikt over arbeider på det elektriske anlegget før nåværende eiers eiertid. På grunn av at det er usikkert om alle arbeider er utført av faglærte, anbefales det en kontroll av det elektriske anlegget av kvalifisert elektrofaglig person. Behov for kontroll av det elektriske anlegget indikerer usikkerhet rundt tilstand og sikkerhet. Eventuelle feil eller mangler kan medføre økt risiko for brann, elektrisk støt og skade på utstyr. Det elektriske anlegget må kontrolleres av kvalifisert elektrofaglig person. Eventuelle avvik bør utbedres for å sikre en trygg og forskriftsmessig installasjon. Det elektriske bør utbedres av godkjent elektroinstalatør. Det anbefales å få forholdet vurdert av kvalifisert fagperson for å avklare omfang og nødvendige tiltak. Branncelleinndelingen bør utbedres i henhold til gjeldende krav for å sikre tilstrekkelig brannsikkerhet.

  Sammendrag selgers egenerklæring

  Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader på bad/våtrom?

  Ja.

  Det har vært lekkasje på hovedbadet oppe og ned til bad i utleieleilighet under. Dette skjedde før u.t. overtok boligen av vedkommende som leide da. Per hva u.t. har forstått, skjedde lekkasje som følge av et badekar som ble fylt til det rente over og kran ikke ble slått av fort nok. Det har ikke i tiden u.t. har bodd i boligen, vært problemer i forbindelse med dette. Det er uvisst hvilke tiltak som eventuelt ble iverksatt av tidligere eier/leietager. Avtrekk på hovedbadet i hovedboligen, må skiftes ut, da denne ikke er installert i henhold til gjeldende standard.

  Avtrekket er heller ikke kraftig nok. Blandebatteri på hovedbadet, lekker litt rundt vasken til tider ved kraftig brukt. Det er ikke helling til sluk i dusjkabinett, i forhold til gjeldende standard. Derimot går sluket fra dusjkabinettet, rett ned i avløpet via rør installert av rørlegger. Det er litt fukt rundt avtrekksvifta, dette har vært slik siden u.t. overtok boligen i 2019 og har ikke forandret seg ut fra u.t. har merket.

  På bad i leilighet under verandaen, har det lekt fra blandbatteri i dusjen og inn på kjellerstue. Belegg på badet i leilighet med egen strømåler, er det fukt, svarsopp/mugg og belegg er løst. Dette badet, så vel som de andre bad/toalettrom i huset må påberegnes å renoveres helt eller delvis.

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

  Ja.

  Ufaglært arbeid:

  1.

  Hvilket år ble jobben fullført?: 2026

  Beskrivelse av arbeidet: Far til u.t. har gjort reparasjoner for å stoppe lekkasje fra blandebatteriet i leilighet under verandaen på badet her og fått snekker til å legge nytt gulv i kjellerstue, der hvor gulvet ble skadet. Ingen videre utbedringer er gjort i henhold til dette.

  Vet du om det er gjort arbeid på bad eller våtrom, enten av deg eller tidligere eiere?

  Ja.

  Faglært arbeid:

  1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2019

  Firmanavn: Fliselegger Freddy Andersen

  Beskrivelse av arbeidet: Lagt fliser og membran.

  2. Hvilket år ble jobben fullført?: 2019

  Firmanavn: Centrum Elektro

  Beskrivelse av arbeidet: Lagt varmekabler på badet.

  3.

  Hvilket år ble jobben fullført?: 2019

  Firmanavn: Rørlegger Halvorsen

  Beskrivelse av arbeidet: Installert blandebatteri og badekar. Dette ble fjernet i 2023, for å bytte til dusjkabinett.

  4. Hvilket år ble jobben fullført?: 2023

  Firmanavn: Rørlegger Halvorsen

  Beskrivelse av arbeidet: Installert Dusjkabinett og koblet på blandebatteri.

  Ufaglært arbeid:

  1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2019

  Beskrivelse av arbeidet: Installert baderomsspeil, baderomsvask på egeninnsats.

  Vet du om tettesjikt, membran eller sluk ble fornyet eller oppgradert?

  Ja.

  Spesifiser hva som er gjort med henholdsvis membran, tettesjikt og sluk

  Membran ble lagt ny på hele gulvet. Usikkert angående resten.

  Vet du om det finnes dokumentasjon på hvordan bad/våtrom er bygget opp?

  Nei, ikke som jeg kjenner til.

  Vet du om det er, eller har vært, vannlekkasje eller andre typer feil eller skader på tak, yttervegg, vinduer, dører, garasje, tilleggsbygninger eller lignende?

  Ja.

  Det har vært lekkasje fra veranda og ned til leilighet under, flere ganger. To ganger mens u.t. har eid leiligheten. Det ble i 2019 eller 2020 lagt ny dekke over verandaen, dette ble lagt rett over, uten å rive noe under. Det har ikke vært meldt eller observert lekkasje til leilighet under veranda siden. Derimot samler det seg i perioder mye vann midt på verandaen, ved enden av rekkverket. Dette har ektefelle til u.t. ofte fjernet ved hjelp av kost eller å løfte veranda rekkverket opp med jekk, så vannet har rent ned. Kledning på denne siden er i områder råttent og må skiftes ut. I tillegg bør verandaen renoveres, for å å unngå råte, fukt og eventuelle lekkasjer.

  Det er ikke gjort noen utbedringer innvendig i leilighet under verandaen. Gammel verandadør lakk og denne ble skiftet ut for noen år siden. Det kommer ved kraftig uvær litt vann i nåværende verandadør. U.t. har ikke utbedret dette, da dette bare har vært et observert problem 2-3 ganger i året.

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

  Ja.

  Faglært arbeid:

  1.

  Hvilket år ble jobben fullført?: 2020

  Firmanavn: Usikkert

  Beskrivelse av arbeidet: Usikkert hvilket firma. Derimot lagt nytt belegg på verandaen, rett over det som lå på verandaen, uten å rive terrassebord etc.

  Ufaglært arbeid:

  1.

  Hvilket år ble jobben fullført?: 2021

  Beskrivelse av arbeidet: År usikkert, men verandadør ble skiftet ut med ny ved hjelp av egeninnsats for noen år siden.

  Vet du om det er utført arbeid på tak, yttervegg, vindu, dører eller annen fasade, enten av deg eller tidligere eiere?

  Ja.

  Ufaglært arbeid:

  1.

  Hvilket år ble jobben fullført?: 2020

  Beskrivelse av arbeidet: Ektefelle til u.t. la nye takplater oppå de gamle med hjelp av en innleid snekker. Det ble også da skiftet ut noe kledning og vannbor, spesielt kledning foran huset og på vær utsatt siden. Huset ble også til dels malt da. Det ble også lagt takplater på garasje, dette arbeidet er derimot ikke fullført. Det er viktig å påpeke at det ved snøfall om vinteren, raser snø ned fra taket når det smelter. Viktig å være obs på dette, da det ikke er snøfangere på taket. Snøfangere var ikke krav da huset ble bygget, det er heller ikke satt opp i etter tid, pga risikoen det kan utgjøre pga vekt om mye snø skulle samle seg på taket.

  Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader på vinduene, som for eksempel kondens, fuktskader eller vanninntrengning? Eller er noen av vinduene i boligen punktert?

  Ja.

  Det danner seg til tider i de kalde/fuktige månedene kondens inne, nede på noen av vinduene. Dette gjelder eller er observert på de tre store stuevinduene, kjøkkenvinduet, baderomsvinduet og soveromsvinduet, på det store soverrommet oppe. Det kommer da også svartsopp. Dette forsvinner derimot ved god oppvarming, ikke tette vinduene med gardiner/persienner og rask lufting om vinteren for å skifte ut lufta inne.

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

  Nei, ikke som jeg kjenner til.

  Vet du om det er utført arbeid på garasje eller øvrige tilleggsbygninger, av enten deg eller tidligere eiere?

  Ja.

  Ufaglært arbeid:

  1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2020

  Beskrivelse av arbeidet: Takplater lagt på garasjen, ved egeninnsats.

  Vet du om det er, eller har vært, skjevheter eller setningsskader i boligen, støttemur, terrasse eller lignende?

  Nei, ikke som jeg kjenner til.

  Drenering, fukt og lekkasje

  Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader med dreneringen?

  Ja.

  På leilighet under verandaen og tilhørende vegger, er det områder hvor det er dårlig drenering. Det er derimot ikke observert noen skader eller vanninntregning som følge av dette.

  Takrenner og nedløpsrør, bør også erstattes da disse tar dårlig vekk vannet i kraftige nedbørsperioder.

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

  Nei, ikke som jeg kjenner til.

  Vet du om det er, eller har vært, fukt, sopp eller råteskader i boligen/sameiet/borettslaget?

  Ja.

  På badet nede, på vinduer, på kaldvegg på soverom i leiligheten med egen strømmåler. I tillegg til at bad oppe ikke har godt nok avtrekk for å ta vekk fukt ved dusjing etc. Det ble også oppdaget et avløpsrør for luftig av kloakk på loftet, som ikke hadde lokk på seg når takstmann var på befaring. Ble også da observert det som ser ut til å være svartsopp i forbindelse med at dette røret ikke har vært dekket og fuktighet har godt opp i taket her. Selger kommer til å ordne sånn at dette røret blir dekket med et lokk, etter råd fra takstmann angående dette. Svartsopp kommer selger til å prøve å vaske vekk. For å på denne måten kunne vurdere om det faktisk er svartsopp eller ikke. Takstmann var usikker på om dette var svartsopp, men treverket ser ikke ut til å ha tatt permanent skade enda, ut fra hva u.t. kan se. Men kjøper må være obs på dette. Selger vil forelegge mer informasjon, når problemet er utbedret videre, som kan legges ved som tillegginformasjon senere.

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

  Nei, ikke som jeg kjenner til.

  Vet du om det er, eller har vært, skadedyr eller sjenerende insekter på eiendommen eller i boligen?

  Ja.

  Det har det u.t. er kjent med vært mus en gang for 20 pluss år siden og mus for noen år siden. Siden har det ikke vært observert mus. Ellers observeres det til tider nede på toalettet/vaskerommet spesielt edderkopper, munkelus og brune pelsbiller i de våteste månedene. Om sommeren er det også til tider sukkermaur på badet, på det ene soverommet med innhukk, på kjøkkenet ved kjøkkenøy, ved verandadøren og langs veggen her. Disse forsvinner lett ved å spraye med insektmiddel eller maurfeller.

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

  Nei, ikke som jeg kjenner til.

  Tekniske installasjoner

  Vet du om det er, eller har vært, feil på vann- eller avløpsanlegg?

  Ja.

  Det er observert en gang at det har lekt under kjøkkenvasken og avløpsrøret på en av koblingene her. Dette er snakk om knapt noen ml med væske. Det har ikke skjedd siden.

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

  Nei, ikke som jeg kjenner til.

  Vet du om det er gjort arbeid på vann og avløp, enten av deg eller tidligere eiere?

  Ja.

  Faglært arbeid:

  1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2026

  Firmanavn: Stensvand Eiendom As

  Beskrivelse av arbeidet: Det er trukket opp nye vannledninger for å flytte kjøkkenvask til under vinduet.

  Vet du om eiendommen har privat vannforsyning, vannbrønn, septiktank, pumpekum, avløpskvern eller lignende?

  Nei, ikke som jeg kjenner til.

  Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader knyttet til sentralfyr, radiator, ventilasjon, varmepumpe, kjøkkenvifte, baderomsvifte eller andre installasjoner?

  Ja.

  Avtrekk på alle bad i leiligheten må påberegnes å skiftes ut til å kunne ta av for dagens bruk av baderom.

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

  Ja.

  Ufaglært arbeid:

  1.

  Hvilket år ble jobben fullført?: 2021

  Beskrivelse av arbeidet: For noen år siden, har ektefelle til u.t. og u.t. sin far installert ved egeninnsats ny avtrekksmotor på loftet og ut gjennom hull i veggen. Denne er derimot ikke kraftig nok og heller ikke installert i henhold til gjeldene standard og reguleringer.

  Vet du om det er gjort arbeid på sentralfyr, radiator, ventilasjon, varmepumpe eller andre installasjoner, enten av deg eller tidligere eiere?

  Ja.

  Ufaglært arbeid:

  1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2020

  Beskrivelse av arbeidet: Installert kjøkkenvifte på egeninnsats av selgers far, med det arbeidet dette tilsier.

  Vet du om det er gjort arbeid på ildsted eller pipe, enten av deg eller tidligere eiere?

  Ja.

  Faglært arbeid:

  Hvilket år ble jobben fullført?: 2020

  1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2020

  Firmanavn: Rosa Blikk AS

  Beskrivelse av arbeidet: Installert ny pipe på taket.

  Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader på det elektriske anlegget?

  Ja.

  Det har nylig vært jordfeil i taklampe på badet i leilighet under verandaen. Dette ble utbedret og fikset. I tillegg er det anbefalt at hele det elektriske anlegget på eiendommen enten utbedres til dagens standard helt eller delvis.

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

  Ja.

  Faglært arbeid:

  1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2026

  Firmanavn: Nedig

  Beskrivelse av arbeidet: Jordfeil på lampe på badet i leilighet under verandaen.

  Vet du om det er gjort arbeid på det elektriske anlegget, enten av deg eller tidligere eiere?

  Ja.

  Faglært arbeid:

  1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2020

  Firmanavn: Elektriker Richard

  Beskrivelse av arbeidet: Installerte elbillader for noen år siden.

  2.

  Hvilket år ble jobben fullført?: 2025

  Firmanavn: Nedig

  Beskrivelse av arbeidet: Utført elektriker arbeid i forbindelse med oppussing av kjøkken og fjerning av vegg i forbindelse med dette.

  3.

  Hvilket år ble jobben fullført?: 2019

  Firmanavn: Centrum elektro

  Beskrivelse av arbeidet: Utført rettelser, i henhold til Arendal Kommunes krav, etter at de utførte kontroll/tilsyn på boligen.

  Vet du om boligen eller eiendommen har blitt endret eller bygget ut etter opprinnelig byggeår, enten av deg eller tidligere eiere?

  Ja.

  Ja, boligen har gått fra å være et helt hus. Til å omgjøre deler av underetasjer til å ha to leiligheter i tillegg. Det er også bygget frittstående garasje av tidligere eier. Det er også lagt betongplate i innkjørselen. Selger har også satt opp to lettvegger ved hjelp av ektefelle og hans venn. En nede i hallen og en oppe i stuen, for å lage/dele av rom.

  Er tiltaket godkjent av kommunen?

  Nei, ikke som jeg kjenner til.

  Har eiendommen utleiedel, for eksempel en leilighet, hybel eller lignende?

  Ja.

  To utleieleiligheter på hver sin side av huset. Den ene er bygget under verandaen, hvor store deler før var et innendørsbasseng. Den andre er bygget på andre enden av huset, hvor store deler før var en garasje.

  Er utleiedelen godkjent for utleie av kommunen?

  Nei, ikke som jeg kjenner til.

  Består boligen av flere, selvstendige boenheter?

  Ja.

  Er alle boenhetene godkjent av kommunen?

  Nei, ikke som jeg kjenner til.

  Huset består av hovedboligen og to leiligheter på hver side av denne som er bygd om fra opprinnelig husplan av tidligere eier, før u.t. overtok boligen.

  Vet du om det er gjort arbeid på eiendommen som ikke er nevnt i de andre spørsmålene?

  Ja.

  Faglært arbeid:

  1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2023

  Firmanavn: NCC

  Beskrivelse av arbeidet: Usikker på år, men det ble lagt ny asfalt i innkjørselen for noen år tilbake.

  2.

  Hvilket år ble jobben fullført?: 2025

  Firmanavn: Stensvand Eiendom As

  Beskrivelse av arbeidet: Det ble utført ombygging av kjøkken. Gikk fra lukket, til åpent kjøkken. Noe nye skapinnredning, en del gjenbruk. Ny vask. Flyttet vask til under kjøkkenvinduet.

  3. Hvilket år ble jobben fullført?: 2022

  Firmanavn: Fargerike Christensen

  Beskrivelse av arbeidet: Lagt nytt gulv i trappa og stua oppe.

  Ufaglært arbeid:

  Hvilket år ble jobben fullført?: 2019

  1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2019

  Beskrivelse av arbeidet: Kjøkkenet ble oppusset med nye innredning og noen hvitevarer av u.t. sin far.

  2.

  Hvilket år ble jobben fullført?: 2023

  Beskrivelse av arbeidet: Lagt nytt gulv på kjøkkenet og det som før var spisestue, nå disponibelt rom. Satt opp en lettvegg med skyvedør i gammel spisestue oppe. Satt opp lettvegg nede i hallen, for å få større arealutnyttelse.

  Vet du om det er, eller har vært, feil på tilbehør som følger med eiendommen?

  Ja.

  Stige opp til loftet, her er de to øverste trinnene løse og stigen bærer preg av sin brukstid. U.T. anslår at stigen er rundt 25 år gammel.

  Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen, utover det du har svart?

  Ja.

  Leietakerne som i dag bor i de to leilighetene, vil gjerne fortsette å leie om mulig. De er derimot informert om at ny selger bestemmer muligheten for om de eventuelt får leie videre. Ved eventuelt salg, må ny eier si opp leietakerne selv ved overtakelse. Det gjelder 3 måneders oppsigelse for nåværende leietakere. Den ene leietakeren er u.t. sin far. Han har bygget huset opprinnelig, og har derfor god kjennskap til husets oppbygging ved behov for hjelp til spørsmål angående dette. Videre er det i sommer på soverommet oppe, som har skråvegg/inhukk hørt det som antas å være småfugler som har tatt seg inn i åpning mellom kledning på utsiden. Det er derimot ved sjekk 27/09/2026 ikke noe tegn til at småfuglene befinner seg her nå. Det er ikke gjort noen tiltak i forbindelse med dette.

  Innhold

  1.etasje: Entré, hall soverom, mellomgang, toalettrom, rom med verandadør.

  Hybel 1.etasje: Entrè, kjøkken / stue, soverom, toalettrom (Hybel ikke omsøkt)

  Leilighet 1.etasje: Entré, stue/kjøkken, soverom, bad/vaskerom. (Leilighet er ikke omsøkt)

  2.etasje: Stue/kjøkken, soverom, soverom 2, soverom 3 (Ikke omsøkt), bad/wc.

  Standard

  Boligen har gjennomgående normal / eldre standard og oppgraderinger må påregnes.

  Romslig entrè med oppheng til yttertøy. Herfra har man adkomst til hybel på venstre hånd. På høyre hånd kommer man inn i hall hvor man har adkomst til soverom, rom med verandadør og dør inn til mellomgang som leder inn til toalettrom, her har man også vaskemaskin. I trappeoppgangen har man varmepumpe. Når man kommer opp trappen har man først stue og kjøkken. Store vindusflater gir godt med naturlig lys og det er enkelt å få plass til spisestue samt sofamøblement. Kjøkkenet har hvite slette fronter og vinkel som gir verdifull benkeplass. Her har man også skuffeseksjoner. På motsatt side av kjøkken har man etasjens første soverom, her var det opprinnelig spisestue. Fra kjøkken har man adkomst til gang som videre leder til bad/wc med nyere innredning samt 2 soverom.

  Boligen har også hybel og leilighet, disse holder enkel standard og er ikke omsøkt hos kommunen.

  Innbo og løsøre

  Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

  Hvitevarer

  Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

  Parkering

  Gode parkeringsmuligheter på egen tomt samt i garasje.

  Diverse

  Foretaket og Aktiv-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføringen av megleroppdraget:

  • I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita
  • Vend Marketplaces, eier av annonseplattformen Finn.no
  • Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll. Kundene tilbys ulike leverandører for strøm og alarm avhengig av tilbydere i området. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenestene.
  • Banker i Eika-alliansen tilbyr finansielle tjenester
  • Signicat leverer digitale løsninger for signering av dokumenter
  • Vitec Megler, leverer salgsstøttesystemet herunder elektronisk løsning for budgivning

  Prisantydning inkl. omkostninger

  Kr 3 250 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  Kr 81 250 (Dokumentavgift (2,5 %))

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  Kr 16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 82 640 (Omkostninger totalt)

  Kr 99 540 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 102 340 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 3 332 640 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 3 349 540 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 3 352 340 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Energi

  Oppvarming

  Strøm. Varmepumpe er montert.

  Energiklasse

  Info energiklasse

  Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

• Økonomi

  Kommunale avgifter

  19051

  Kommunale avgifter år

  2026

  Info kommunale avgifter

  Renovasjon kommer i tillegg på egen faktura direkte fra Agder Renovasjon IKS.

  Formuesverdi primær

  1312084

  Formuesverdi primær år

  2024

  Formuesverdi sekundær

  5248335

  Formuesverdi sekundær år

  2024

  Tilbud lånefinansiering

  Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

• Offentlige forhold

  Tinglyste heftelser og rettigheter

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  4203/508/632:

  01.10.1982 – Dokumentnr: 7201 – Bestemmelse om veg

  Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.

  Med flere bestemmelser

  16.12.1981 – Dokumentnr: 9726 – Registrering av grunn

  Denne matrikkelenhet opprettet fra:

  Knr:4203 Gnr:508 Bnr:518

  01.01.2020 – Dokumentnr: 593337 – Omnummerering ved kommuneendring

  Tidligere: Knr:0906 Gnr:508 Bnr:632

  Ferdigattest/brukstillatelse

  Det er ikke utstedt ferdigattest på eiendommen, men det foreligger midlertidig brukstillatelse datert 03.06.1982.

  Følgende arbeider/anmerkninger gjenstod før det kunne utstedes ferdigattest: Garasje må kles med tennvernende kledning, pipe over tak, stigetrinn på taket, ventilasjon våtrommene.

  Megler kjenner ikke til om arbeidene over er fullført.

  Det er gitt byggetillatelse for garasje i 22.10.2013. Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.

  Som et utgangspunkt skal det foreligge ferdigattest for alle bygg. Det ble ved lovendring 1.juli 2015 vedtatt at det ikke utstedes ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1.januar 1998. Dette betyr imidlertid ikke at ulovlig oppførte bygg/ulovlige tiltak blir lovlige, men at byggesaken ikke lenger skal avsluttes med ferdigattest. Det skal uansett foreligge midlertidig brukstillatelse. Brukstillatelse er en forutsetning for at et tiltak kan tas i bruk.

  Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

  Det er mottatt byggetegninger fra kommunen. Disse avviker fra dagens faktiske forhold. Hybel samt leilighet er ikke anført på tegningene og det etablert soverom i tilknyning til gang i 1 etg (Anført som vedbod på byggetegning) samt etablert soverom i 2 etg i tilknytning til stue og kjøkken (Anført som spisestue på byggetegning) Det er ikke søkt bruksendring for hybel, leilighet eller endring av bruksområde på rommene.

  Avvikene nevnt over anses som lovlighetsmangler. En lovlighetsmangel innebærer et avvik mellom tillatt bruk og faktisk bruk. Konsekvensene kan være at kommunen gir pålegg om tilbakeføring/rivning eller krever retting. Kommunen kan også ilegge tvangsmulkt frem til forholdene er brakt i orden.

  Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

  Vei, vann og avløp

  Offentlig vei, vann og avløp.

  Regulerings- og arealplanner

  Gjeldende kommuneplan: Planperiode 2023- 2033

  Formål: Bebyggelse- og anlegg; eksisterende boligbebyggelse

  Avvikssone støy (H290) Arendal sentrum og sentrene Saltrød, His og Nedenes er angitt som avvikssone for støy. I avvikssonene kan boligbebyggelse, barnehager og pleieinstitusjoner etableres i gul og rød sone dersom følgende tiltak er ivaretatt: Boliger skal ha minimum en fasade som vender mot stille side, jfr. tabell 3 i T-1442/16

  Se kartutsnitt i figur 1.1 i dokument Arealplanstatus.

  Reguleringsplan:

  Arealplanid: 2217r3

  Plannavn: Kirkefjell, nord (Reguleringsbestemmelser; se eget vedlegg)

  Vedtatt i kraft: 15.04.1982

  Formål: Boligbebyggelse

  Se kartutsnitt i figur 1.2 i dokument Arealplanstatus.

  Planer under arbeid: Nei

  Adgang til utleie

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at utleide leiligheter ikke er godkjent som egen bruksenhet. Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

  Legalpant

  Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

• Kontraktgrunnlag

  Lovanvendelse

  Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.

  Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.

  Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Budgivning

  Budgivning i forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

  For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.

  Budgivning utenfor forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

  Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

  Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

  Omk. Kjøper beskrivelse

  Kr 3 250 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  Kr 81 250 (Dokumentavgift (2,5 %))

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  Kr 16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 82 640 (Omkostninger totalt)

  Kr 99 540 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 102 340 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 3 332 640 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 3 349 540 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 3 352 340 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

  Omk. kjøper beløp

  82640

  Betalingsbetingelser

  Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

  Hvitvaskingsreglene

  Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

  Boligkjøperforsikring

  Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.

  Meglers vederlag

  Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,75% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke:

  6 000 Fotograf

  4 500 Garantipremie/inneståelse

  6 918 Kommunale opplysninger

  12 800 Markedspakke

  7 950 Oppgjørsvederlag

  4 889 Søk eiendomsregister og elektronisk signering

  10 900 Tilretteleggingsgebyr

  545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet

  Totalt kr: 115 207

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav et rimelig vederlag stort kr 15000,- for utført arbeid.

• Prisantydning inkl. omkostninger

  Kr 3 250 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  Kr 81 250 (Dokumentavgift (2,5 %))

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  Kr 16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 82 640 (Omkostninger totalt)

  Kr 99 540 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 102 340 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 3 332 640 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 3 349 540 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 3 352 340 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Dokumenter

  • Egenerklæring boligselgerforsikring
  • Boligsalgsrapport
  • Salgsoppgave