Herslebs gate 47A

Sjarmerende 3-roms med klassiske detaljer | Totaloppusset i 2026 | Takhøyde på 2,87 m | Varmtvann og internett inkl.

• Innhold

  Velkommen til Herslebs gate 47A, en strøken og nyoppusset 3-roms leilighet med Botanisk hage som nærmeste nabo. Leiligheten har en god planløsning, og er pusset opp i 2026. Fin intern beliggenhet i byggets 2. etasje med stue/kjøkken i åpen løsning. Leiligheten består av flislagt entré med gulvvarme, delikat flislagt bad, romslig stue med åpen kjøkkenløsning og to romslige soverom med garderobeløsning. God takhøyde, stukkatur og store vindusflater gjør leiligheten lys, klassisk og luftig.

  Verdt å merke seg:

  • Takhøyde på 2,87 m
  • Totaloppusset i 2026
  • Lekkert plassbygd kjøkken
  • Høy standard og god planløsning
  • To romslige soverom
  • God lagringsplass i bod.
  • Varmtvann og internett inkl.
  • Selveier

• Om boligen

  Tomt

  444.2m²

  Beskrivelse av tomt

  Opparbeidede fellesarealer med bord, benker og gressplen.

  Beliggenhet

  Leiligheten befinner seg sentralt på Tøyen, med kun noen få minutters gange fra Tøyen Torg med sine butikker, bibliotek, kafeer og utesteder. I umiddelbar nærhet ligger også Kampen bydel med sitt særegne, trivelige og barnevennlige miljø mens Grønland og Grünerløkka med sitt yrende folkeliv både morgen og kveld, ligger en ca. 10 minutters spasertur unna. Vakre Botanisk Hage ligger et steinkast unna, i tillegg er det få minutters gange unna de sentrale bygatene.

  På Tøyen finner du blant annet Tøyen Torg, som virkelig har fått et løft de siste årene, hvor det er åpnet mange hyggelige kaféer og spisesteder. Her har du blant annet det populære pizza- og utestedet Postkontoret, Wasabi Sushi, Anatolia, Skatten m.m. På Tøyen finner du også Brutus Mat og Vinbar byr på spennende småretter og nydelig naturvin. Rett ved finner du dagligvarebutikker som Kiwi, Rema 1000, Coop Extra og søndagsåpne butikker som Joker og Bunnpris.

  På Grønland finner du blant annet Grønlandskvartalene, som er knutepunktet til Bjørvika gjennom to nye gangbroer rett ved Teaterplassen. På Grønland har man alt innen gangavstand. Alt fra trikk, T-bane, bussforbindelser, Oslo S og Karl Johan. Noen av Oslos mest populære utesteder finner man også her, som for eksempel Oslo Mekaniske Verksted, Pigalle og Dattera til Hagen. Grønland Basar med blant annet Vinmonopol og spisesteder er rett ved. Teaterplassen er Grønlands solfylte samlingspunkt, hvor folk møtes. Teaterplassen har kaffebar, restauranter og populære barer/puber. Grünerløkka som også ligger en liten gåtur unna.

  Om man ønsker en gåtur eller en avslappende dag i parken, finner man blant annet Botanisk Hage, Tøyenparken, Kampen park og Sofienbergparken med flotte parkmessige fasiliteter for late sommerdager. Gode treningstilbud og idrettsfasiliteter som f.eks. SATS på Kampen, Carl Berner, Grünerløkka og Bjørvika, Fresh Fitness m.m. Den store attraksjonen Øyafestivalen med flere kjente og internasjonale artister avholdes i Tøyenparken i august og ligger kun 5 min gange fra leiligheten. Det er kun 10 minutters gange til sentrum. Bjørvika ligger også godt innen rekkevidde og her du kan besøke Operahuset, Deichman bibliotek og Munch-museet. Her kan du også ta en tur ut til den flotte badeplassen ved Vannkunsten eller på Sørengkaia.

  Kort vei til T-banestasjon på Tøyen og bussholdeplasser. Veien er heller ikke lang ned til Oslo S med Flytoget, trikk, tog, T-bane og buss i alle byens retninger. Det er også bysykkel-stativer i området som er et ypperlig fremkomstmiddel på sommerhalvåret.

  Adkomst

  Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.

  Bebyggelse

  Det er primært leilighets-/gårdsbebyggelse i området.

  Byggemåte

  Leiligheten ligger i en bygning fra 1898 med hovedbærekonstruksjon i teglstein som er pusset og malt. Yttertaket er opplyst å være i treverk. Etasjeskillet er utført som trebjelkelag. Vinduene er med 2-lags glass og trekarmer fra 1986 og 1987. Entrédøren er malt og har trekarm fra 2026.

  TG2 – Avvik som kan kreve tiltak:

  • Vinduer og dører > Vinduer og dører

  Avvik: Isolerglassruter eldre enn 35 år (usikker fremtidig funksjon)

  Noen vinduer subber i karm.

  • Kjøkken > Avtrekk

  Avvik: Omluftsvifte (resirkulering) uten avtrekk til det fri

  • Ventilasjon > Ventilasjon

  Avvik: Det mangler tilluftsspalte ved dør/dører

  TG3 – Store eller alvorlige avvik:

  • Ildsted/Skorstein innvendig i boligen > Ildsted/Skorstein innvendig i boligen

  Avvik: Skorsteinen er helt eller delvis innkledd

  Skorstein/ildsted er ikke i henhold til byggteknisk forskrift

  Kostnadsestimat 20 000 – 100 000.

  Det gjøres oppmerksom på at det er fyringsforbud i sameiet frem til skorsteinen er utbedret, og det foreligger p.t. ingen planer om å utrede eller utbedre dette.

  Elektrisk anlegg:

  Automatsikringer.

  7 kurser.

  Sammendrag selgers egenerklæring

  Boligen ble kjøpt i 2025.

  Selger har bodd i boligen de siste 12 månedene.

  Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader på bad/våtrom?

  Ja

  Firmanavn: Membran-teknikk AS, 2026

  KAMA rørlegger AS, 2026

  Melsted elektro AS, 2026

  Ufaglært, 2026

  Beskrivelse: Forrige selger hadde tidligere muggsopp på badet.

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

  Ja

  Faglært arbeid:

  Membrantrekking på bad. Banemembran sveiset på gulv.

  Vannanlegg på bad

  Elektroarbeid på bad

  Ufaglært arbeid:

  Overflateoppussing (flislegging). Smøremembran i egen regi på vegg av erfaren ufaglært

  Vet du om det er gjort arbeid på bad eller våtrom, enten av deg eller tidligere eiere?

  Ja

  Firmanavn: Membran-teknikk AS, 2026

  KAMA rørlegger AS, 2026

  Melsted Elektro AS, 2026

  Ufaglært, 2026

  Beskrivelse: Faglært arbeid:

  Membrantrekking på bad. Banemembran sveiset på gulv.

  Vannanlegg på bad og vannanlegg på kjøkken

  Elektrikerarbeid ifbm. oppussing av bad

  Ufaglært arbeid:

  Overflateoppussing

  Vet du om tettesjikt, membran eller sluk ble fornyet eller oppgradert?

  Ja

  Spesifiser hva som er gjort med henholdsvis membran, tettesjikt og sluk

  Trukket ny membran. Opprettet hjelpesluk. Eksisterende hovedsluk gjenbrukt, men byttet klemring.

  Vet du om det er, eller har vært, vannlekkasje eller andre typer feil eller skader på tak, yttervegg, vinduer, dører, garasje, tilleggsbygninger eller lignende?

  Ja

  Firmanavn: Bolseth Gruppen AS, 2025

  Beskrivelse: Sameiet har hatt fuktproblemer på utside og innside av bygget.

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

  Ja

  Faglært arbeid:

  Dreneringsarbeider

  Vet du om det er, eller har vært, skjevheter eller setningsskader i boligen, støttemur, terrasse eller lignende?

  Ja

  Firmanavn: Ufaglært, 2026

  Beskrivelse: Gulvet hadde noen skjevheter, men har blitt avrettet.

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

  Ja

  Ufaglært arbeid:

  Gulvet ble rettet opp med avrettingsmasse og gulvplater.

  Vet du om det er, eller har vært, fukt, råte eller vanninntrengning i underetasje, kjeller eller krypkjeller?

  Ja

  Firmanavn: Bolseth Gruppen AS, 2025

  Beskrivelse: Sameiet har hatt fuktproblemer på utside og innside av bygget.

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

  Ja

  Faglært arbeid:

  Dreneringsarbeid

  Vet du om det er, eller har vært, fukt, sopp eller råteskader i boligen/sameiet/borettslaget?

  Ja

  Firmanavn: Membran-teknikk AS, 2026

  KAMA Rørlegger AS, 2026

  Ufaglært, 2026

  Beskrivelse: Tidligere eier hadde muggsopp på badet.

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

  Ja

  Faglært arbeid:

  Membrantrekking

  Vannanlegg på bad

  Ufaglært arbeid:

  Overflateoppussing (flislegging)

  Vet du om det er gjort arbeid på vann og avløp, enten av deg eller tidligere eiere?

  Ja

  Firmanavn: KAMA rørlegger AS, 2026

  Beskrivelse: Faglært arbeid:

  Vannanlegg på bad og kjøkken

  Vet du om det er gjort arbeid på sentralfyr, radiator, ventilasjon, varmepumpe eller andre installasjoner, enten av deg eller tidligere eiere?

  Ja

  Firmanavn: Ufaglært, 2026

  Beskrivelse: Ufaglært arbeid:

  Montert mekanisk vifte på badet iht. takstmanns anbefaling

  Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader knyttet til ildsted eller pipe?

  Ja

  Beskrivelse: Fyringsforbud i sameiet. Peisen er uansett fjernet ifbm. oppussing.

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

  Nei, ikke som jeg kjenner til

  Vet du om det er gjort arbeid på ildsted eller pipe, enten av deg eller tidligere eiere?

  Ja

  Firmanavn: Ufaglært, 2026

  Beskrivelse: Ufaglært arbeid:

  Peis fjernet

  Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader på det elektriske anlegget?

  Ja

  Firmanavn: Melsted elektro AS, 2026

  Beskrivelse: Da jeg kjøpte var det et eldre el-anlegg, manglende dokumentasjon, og feil i kursfortegnelsen.

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

  Ja

  Faglært arbeid:

  Oppusing leilighet, lagt ny kurs 4 stk kjøkken montert komfyrvakt, 2 soverom og 1 bad, byttet sikringer i sikringsskap nek 400 2006 likt for likt, lagt varmefolie i soverom/ kjøkken og entre

  Vet du om det er gjort arbeid på det elektriske anlegget, enten av deg eller tidligere eiere?

  Ja

  Firmanavn: Melsted elektro AS, 2026

  Beskrivelse: Faglært arbeid:

  Oppusing leilighet, lagt ny kurs 4 stk kjøkken montert komfyrvakt, 2 soverom og 1 bad, byttet sikringer i sikringsskap nek 400 2006 likt for likt, lagt varmefolie i soverom/ kjøkken og entre

  Vet du om det finnes kommunale pålegg, heftelser eller krav knyttet til eiendommen eller boligen?

  Ja

  Beskrivelse: Fyringsforbud inntil skorsteinene er utbedret. Pålegg fra brann- og redningetaten knyttet til brannsikringstiltak.

  Brannsikringstiltak i kjeller ble utført ved årskiftet 2025-2026.

  Vet du om det finnes skaderapporter, tilstandsvurderinger, boligsalgsrapporter eller om det er utført målinger for boligen?

  Ja

  Beskrivelse: Tilstandrapport fra forrige eierskifte.

  Vet du om det er gjort arbeid på eiendommen som ikke er nevnt i de andre spørsmålene?

  Ja

  Firmanavn: Firesafe AS, 2025

  Beskrivelse: Faglært arbeid:

  Brannsikring i kjeller og andre brannsikringsarbeider

  Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen, utover det du har svart?

  Ja

  Beskrivelse: Styret har fått fullmakt til å selge deler av loftet til utbygger. Hovedformålet med salget er å sikre midler til vedlikehold og brannsikring av bygården. I tillegg har kjøper (utbygger) forpliktet seg til å utføre brannsikringstiltak og legge nytt yttertak, med en verdi på inntil 2 millioner. Når loftet er utbygget og vedlikeholdet er gjennomført vil Sameiet sitte igjen med en gård som er godt vedlikeholdt og med økonomiske midler tilgjengelig for fremtidige kostnader – jf. protokoll fra ekstraorninært årsmøte 2025.

  Innhold

  BRA-i 52 kvm: Entré, bad og 2 soverom og stue/kjøkken. Himlingshøyde er ca 2,36 m – ca 2,87 m.

  Standard

  Entré

  Boligen har en praktisk entré, hvor du enkelt kan sette fra deg sko og henge fra seg yttertøy. Entréen har gulvvarme. Hele leiligheten er totalopusset i 2026.

  Stue

  Boligen byr på en romslig stue med god takhøyde på 2,87 cm og store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys. Rommet er enkelt å møblere og gir fleksible muligheter for både sofa- og TV-løsninger, tilpasset dine behov. Det er også god plass til spisebord, noe som gjør det lett å samle venner og familie til hyggelige måltider. Stuen preges av elegante, klassiske detaljer som stukkatur med belysning og rosett, som gir rommet et tidløst og innbydende uttrykk.

  Kjøkken

  Kjøkkenet ligger i en åpen løsning mot stuen, noe som gir boligen en arealeffektiv og sosial planløsning. Kjøkkenet fra 2026 og består av glatte fronter i beige utførelse og laminert benkeplate, nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål og integrerte hvitevarer som oppvaskmaskin, induksjonstopp med nedfelt ventilator og stekeovn, samt kjøleskap/frys. Plassbygde hyller med belysning.

  Bad

  Delikat, flislagt bad, med fliser i fargetoner som gir et elegant og rent uttrykk. Det har flislagte gulv og vegger, samt varmekabler som gir ekstra komfort. Innredningen inkluderer servant med underskap, speil over servanten, vegghengt toalett og regnfallsdusj. Det er også opplegg for vaskemaskin.

  Soverom

  Boligen har to soverom, begge av god størrelse. Hovedsoverommet oppleves som svært romslig, med god plass til dobbeltseng og tilhørende møbler. Det er også garderobeløsning på begge soverommene. Det andre soverommet har også plass til dobbeltseng med tilhørende møblement, samt et plassbygd garderobeskap.

  Innbo og løsøre

  Se også beskrivelser under punktet om standard. Løsøre/tilbehør som gardinstenger/oppheng, frittstående hvitevarer samt dekodere og modem følger i utgangspunktet ikke med i handelen. Dekodere og modem kan være borettslagets/aksjelagets/sameiets eiendom og skal da følge med. Det gis ingen garantier i forhold til medfølgende løsøre/tilbehør.

  Hvitevarer

  Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

  TV/Internett/bredbånd

  Internett fra Global Connect.

  Parkering

  Området er en del av ordningen «beboerparkering». Dvs. at man med beboerkort kan parkere hele uken, også utover det som er maksimal parkeringstid, mot et gebyr. Gebyrets størrelse beror på type kjøretøy, se priser og mer info på https://www.bymiljoetaten.oslo.kommune.no/trafikk_og_samferdsel/parkering/beboerparkering/

  Gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

  Diverse

  Etter eierseksjonsloven § 23 kan ingen kjøpe en boligseksjon hvis kjøpet fører til at man, direkte eller indirekte, blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Begrensningen gjelder ikke kjøp av fritidsboliger. Det finnes også enkelte andre unntak i bestemmelsen.

  Foretaket samarbeider med følgende foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget:

  • Help forsikring leverer boligkjøperforsikring
  • Fremtind leverer boligselgerforsikring
  • Banker i Eika-alliansen
  • Leverandører knyttet til Overo (for eksempel tilbud fra strømleverandører)

  Prisantydning inkl. omkostninger

  Kr 5 550 000 (Prisantydning)

  ---

  Kr 55 089 (Andel av fellesgjeld)

  ---

  Kr 5 605 089 (Pris inkl. fellesgjeld)

  ---

  Omkostninger

  Kr 140 120 (Dokumentavgift (2,5 %))

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  Kr 11 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 141 510 (Omkostninger totalt)

  Kr 153 410 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 156 210 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 5 746 599 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 5 758 499 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 5 761 299 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Energi

  Oppvarming

  Varmefolie i entré, stue/kjøkken og ett soverom. Varmekabler på bad. Panelovner. Varmefolie, varmekabler og panelovner er fra 2026.

  Energiklasse

  Ikke kjent

  Info energiklasse

  Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

• Sameiet/økonomi

  Info kommunale avgifter

  Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

  Info om eiendomsskatt

  Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt. Det gjøres spesielt oppmerksom på at beregningsgrunnlaget vil være høyere for boliger som benyttes som sekundærbolig. For å finne beregningsgrunnlaget vennligst se Oslo kommunes hjemmeside: http://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt/

  Formuesverdi primær

  1245276

  Formuesverdi primær år

  2024

  Formuesverdi sekundær

  4981105

  Formuesverdi sekundær år

  2024

  Info formuesverdi

  Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.

  Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere, og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

  For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 14 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet.

  For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 prosent av beregnet markedsverdi.

  Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.

  Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.

  Andre utgifter

  Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

  Felleskostnader

  Innboforsikring.

  Strømforbruk.

  Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt. Det gjøres spesielt oppmerksom på at beregningsgrunnlaget vil være høyere for boliger som benyttes som sekundærbolig. For å finne beregningsgrunnlaget vennligst se Oslo kommunes hjemmeside: http://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt/

  Tilbud lånefinansiering

  Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

  Sameiebrøk

  53/928

  Felleskostnader pr. mnd

  3620

  Felleskostnader inkluderer

  Varmtvann, internett (GlobalConnect), drift og vedlikehold, vaktmestertjenester, trappevask, kommunale avgifter, felles forsriking, renovasjonsavgift, m.m.

  Fordelt slik:

  Felleskostnader: Renter og avdrag 434

  Felleskostnader: 3 186

  Andel fellesgjeld

  55089

  Andel fellesgjeld år

  2026

  Andel fellesgjeld per dato

  2026-10-27T23:00:00Z

  Andel fellesformue

  27273

  Andel fellesformue per dato

  2025-12-30T23:00:00Z

  Om sameiet

  Forretnings- og regnskapsførsel

  Forretningsførselen er utført av Oslo og Omegn Boligforvaltning AS (OBF) i henhold til kontrakt. Regnskapsførselen utføres av OBF Regnskapsbyrå AS.

  Generelle opplysninger om Sameiet Herslebs Gate 47

  Sameiet Herslebs Gate 47 er er registrert i Enhetsregisteret og /eller Foretaksregisteret med organisasjonsnummer 982282381. Bygningen(e) er lokalisert i Oslo kommune kommune og har 14 boligenheter og 2 andre enheter. Antall enheter som ikke er bolig (næringslokale): 2

  Digital utsendelse av dokumenter

  Sameiet Herslebs Gate 47 har avviklet postforsendelser til eiere som har Digipost. Varsler og protokoller sendes nå digitalt via Digipost. Eiere bes sørge for at varslinger er aktivert. Eiere som ikke benytter Digipost, vil fortsatt motta dokumenter per post.

  Vaktmester- og renholdstjeneste

  Sameiet Herslebs Gate 47 har avtale med Rene Bygårder AS om vaktmestertjenester. Sameiet Herslebs Gate 47 har avtale om renholdstjeneste med Rene Trapper AS.

  Bredbånd, kabel-tv

  Sameiet Herslebs Gate 47 har avtale med Global Connect om leveranse av fellesavtale Fibernett.

  Nøkler, skilt

  Nøkler til inngangsdør, kjeller, postkasse, vaskeri bestilles hos [ ]. Det samme gjelder skilt til ringeklokke og postkasse.

  Brannsikringsutstyr

  Forskrift om brannforebygging fastsetter minstekravene til utstyr i boliger. Anskaffelse, plassering, kontroll og vedlikehold av røykvarsler og slokkeutstyr er eierens ansvar. Styret i boligselskapet har både etter den nye forskriften og etter internkontrollforskriften ansvaret for å sørge for kontroll av at kravene til brannsikkerhet er oppfylt. Det vil likevel være mest hensiktsmessig at hver enkelt eier selv sørger for å oppfylle kravene til røykvarsler og slokkeutstyr, da styret ikke uten videre kan kreve adgang til boenheten. Styret må oppfylle plikten når det gjelder røykvarslere og slokkeutstyr i fellesområder, samt eventuelle fellesinstallasjoner som brannalarmanlegg og sprinkleranlegg. Eieren skal da gi adgang til boenheten for nødvendig kontroll og vedlikehold. Ved utleie har lov om husleieavtaler (husleieloven) konkret regulert ansvaret for vedlikehold av røykvarslere og slokkeutstyr, og har lagt plikten til nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing og lignende, til leieren, jf. husleieloven § 5-3.

  HMS – internkontroll

  Forskrift om systematisk helse-, miljø-, og sikkerhetsarbeid i virksomheter (Internkontrollforskriften) gir bestemmelser om at den som er ansvarlig for virksomheten, det vil si styret i Sameiet Herslebs Gate 47, plikter å sørge for systematisk oppfølgning av gjeldende krav fastsatt i:

  *Lov om tilsyn med elektriske anlegg og elektrisk utstyr (el-tilsynsloven)

  *Brann- og eksplosjonsvernloven

  *Forurensningsloven

  *Arbeidsmiljøloven

  For å oppfylle kravet, må alle boligselskap minst ha et internkontrollsystem på brannvern, byggherreforskriften ved bygge og anleggsarbeid, lekeplassutstyr, jevnlige vernerunder, egenkontroll av det elektriske anlegget i fellesområdene og i boligene.

  Forsikring

  Eiendommen til Sameiet Herslebs Gate 47 er forsikret. Oppstår skade på boligen, forsøk å begrense skadeomfanget mest mulig, samt prøv å kartlegge hva som er årsak til skaden. Skade kan meldes via forretningsfører OBF på telefon 22 12 23 40 eller e-post firmapost@obf.no eller til styret. Forsikringen omfatter ikke innboforsikring. Den enkelte eier plikter selv å tegne innboforsikring.

  Styrets arbeid i 2025

  I 2025 gjennomførte styret elleve planlagte telefonmøter. Sju av møtene ble gjennomført etter det ordinære årsmøtet 19. mai 2025. I tillegg har styret hatt mer uformelle møter/samtaler og skriftlig kontakt.

  Styret har arbeidet med flere store saker i 2025. I første del av 2025 gjennomførte Bolsethgruppen AS drenering av hele gården. Etterpå ble nedre del av fasaden mot gata rehabilitert av Wettergren Fasade AS. I siste del av 2025 har styret særlig arbeidet med brannsikring og salg av loftet i gården. Brannsikringsarbeidet er utført etter pålegg fra Brann- og redningsetaten i Oslo kommune (BRE) som gjennomføre tilsyn i gården 17. desember 2024. Den delen av brannsikringsarbeidet som er utført av Firesafe AS, ble fullført i januar 2026. På et ekstraordinært årsmøte 12. november 2025 ble det vedtatt at hele loftet skulle selges til Carl Meyer Eiendom AS. Den 1. mars 2026 var salgs- og utbyggingskonktrakten ferdig utformet og signert.

  Fra ekstraordinært årsmøte i Sameiet Herslebs Gate 47 onsdag 12.11.2025

  Godkjenning av salg og utbyggingskontrakt for loftsarealet

  På ekstraordinært årsmøte den 6. november 2024 fikk styret fullmakt til å starte prosessen med salg av loftet. I tiden etter har styret gjennomført en grundig og omfattende prosess med flere interessenter, og har nå landet på en budgiver som vi vurderer som den beste for sameiet. Det foreligger et kontraktutkast som styret mener ivaretar sameiets interesser på en god måte.

  Det arealet som skal selges omfatter hele råloftet, inkludert de arealene som i dag benyttes som loftsboder. Råloftet har skråtak, og det er derfor viktig å merke seg at bruksarealet vil være vesentlig mindre enn grunnflaten. Det foreligger per nå ikke en nøyaktig oppmåling av arealet, men det er hele loftet som inngår i salget. Hovedformålet med salget er å skaffe midler til nødvendig vedlikehold og brannsikring av bygården, både tiltak som allerede er utført og tiltak som planlegges fremover. Kjøpesummen for loftet er satt til kr 4 500 000. I tillegg har kjøper forpliktet seg til å utføre brannsikringstiltak og legge nytt yttertak, med en verdi på inntil kr 2 000 000. Når loftet er utbygget og vedlikeholdet er gjennomført, vil sameiet sitte igjen med en gård som er godt vedlikeholdt og med økonomiske midler tilgjengelig for fremtidige kostnader. Det er viktig å være oppmerksom på at salget kan utløse skatt for enkelte seksjonseiere. Seksjonseiere som oppfyller skattelovens krav til botid vil ikke bli skattlagt. For de som ikke oppfyller botidskravet, vil det kunne påløpe skatt individuelt. Sameiet vil imidlertid dekke denne skatten, og beløpet vil bli beregnet av sameiet eller sameiets forretningsfører. Som følge av salget vil loftsbodene bortfalle. Alle seksjonseiere vil beholde sine kjellerboder, og styret planlegger å installere et avfuktningsanlegg i kjelleren for å forbedre lagringsforholdene. En stor ledig bod i kjelleren vil bli tildelt utbygger, og de nye seksjonene som etableres på loftet vil få tildelt areal der. Salget vil bli gjennomført så snart årsmøtet har godkjent vedtaket. Godkjenningen innebærer også at styret får fullmakt til å gjøre endringer i kontrakten for å sikre endelig signering. Tidsfrister for gjennomføring av utbyggingsprosjektet er beskrevet i kontraktens punkt 22. Styret anbefaler at årsmøtet godkjenner kontrakten og gir styret fullmakt til å inngå avtale med valgt budgiver. Vi oppfordrer alle seksjonseiere til å møte, da saken har stor betydning for sameiets økonomi og fremtidige vedlikehold.

  Vedtak:

  Årsmøtet godkjenner salg av loftsareal ihht. ovennevnte forslag fremmet fra styret.

  Lånebetingelser fellesgjeld

  Lånenummer: 15160140000, DNB Bank ASA

  Annuitetslån, 12 terminer per år.

  Rentesats per 28.10.2026: 7.1% pa.

  Antall terminer til innfrielse: 219

  Saldo per 28.10.2026: 964 590

  Andel av saldo: 55 090

  Første termin/første avdrag: 30.11.2025 ( siste termin 31.12.2044 )

  Styregodkjennelse

  Det kreves ikke styrets godkjennelse ved overtakelse.

  Sameiets forsikringsselskap

  Gjensidige

  Vedtekter/husordensregler

  Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven.

  Dyrehold

  Tillatt.

  Eierskiftegebyr

  6725

• Offentlige forhold

  Tinglyste heftelser og rettigheter

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  301/229/51/5:

  24.01.1991 – Dokumentnr: 4285 – Erklæring/avtale

  Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:229 Bnr:20

  Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:229 Bnr:21

  Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:229 Bnr:24

  Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:229 Bnr:48

  Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:229 Bnr:91

  Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:229 Bnr:91 Snr:1 – 111

  Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:229 Bnr:191 Snr:1

  Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:229 Bnr:191 Snr:2

  Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:229 Bnr:191 Snr:3

  Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:229 Bnr:191 Snr:4

  Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:229 Bnr:191 Snr:5

  Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:229 Bnr:191 Snr:6

  Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:229 Bnr:191 Snr:7

  Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:229 Bnr:191 Snr:8

  Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:229 Bnr:191 Snr:9

  Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:229 Bnr:193

  Rett til adkomst, vedlikeh., plikt til utbedr. etter komm. krav (30 år). Fl. best. Kan ikke slettes uten samtykke fra üslo kommune v. dir. for Eiendom og Utbygg.

  Overført fra: Knr:0301 Gnr:229 Bnr:51

  Gjelder denne registerenheten med flere

  14.01.1999 – Dokumentnr: 2149 – Seksjonering

  Opprettet seksjoner:

  Snr: 5

  Formål: Bolig

  Sameiebrøk: 53/928

  13.06.1986 – Dokumentnr: 35622 – Best. om adkomstrett

  Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:229 Bnr:191 Snr:1

  Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:229 Bnr:191 Snr:2

  Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:229 Bnr:191 Snr:3

  Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:229 Bnr:191 Snr:4

  Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:229 Bnr:191 Snr:5

  Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:229 Bnr:191 Snr:6

  Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:229 Bnr:191 Snr:7

  Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:229 Bnr:191 Snr:8

  Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:229 Bnr:191 Snr:9

  Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.

  Bestemmelse om garasje/parkering

  Med flere bestemmelser

  Overført fra: Knr:0301 Gnr:229 Bnr:51

  Gjelder denne registerenheten med flere

  27.06.1989 – Dokumentnr: 41643 – Best. om adkomstrett

  Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:229 Bnr:20

  Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.

  Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

  Overført fra: Knr:0301 Gnr:229 Bnr:51

  04.02.1992 – Dokumentnr: 6613 – Best. om adkomstrett

  Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:229 Bnr:20

  Best. om rett til å anlegge/vedlikeholde tekniske ledninger.

  Kan bare slettes av Oslo Komune ved direktør for etat for eiendom og utbygging.

  Overført fra: Knr:0301 Gnr:229 Bnr:51

  Ferdigattest/brukstillatelse

  Det foreligger «ekspedisjonsdokument» fra byggeåret. Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc). Dette dokumentet kan være (ferdig) attestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for byggeanmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges (attestert eller uattestert) for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp. Ekspedisjonsdokument kommer hovedsakelig i bygg som ble bygget på 1800-tallet og frem til rundt 1940-50.

  Det foreligger ferdigattest datert 17.03.1989 for sammenslåing leiligheter, innredning bad – wc m.m. Dokumentet følger vedlagt.

  Vei, vann og avløp

  Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett.

  Regulerings- og arealplanner

  Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger etter bestemmelsene i S-2255 av 28.07.1977. Reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune med tilhørende endringer i S-2937 av 01.10.1987. (Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 (kommuneplan 2015 – Oslo mot 2030 – Smart, trygg og grønn)). For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.

  Adgang til utleie

  Utleie er tillatt iht. vedtekter og etter godkjenning fra styret.

  Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

  Legalpant

  De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt, og kommunale avgifter/gebyrer.

• Kontraktgrunnlag

  Lovanvendelse

  Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.

  Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.

  Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Budgivning

  Budgivning i forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

  For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.

  Budgivning utenfor forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

  Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

  Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

  Omk. Kjøper beskrivelse

  Kr 5 550 000 (Prisantydning)

  ---

  Kr 55 089 (Andel av fellesgjeld)

  ---

  Kr 5 605 089 (Pris inkl. fellesgjeld)

  ---

  Omkostninger

  Kr 140 120 (Dokumentavgift (2,5 %))

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  Kr 11 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 141 510 (Omkostninger totalt)

  Kr 153 410 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 156 210 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 5 746 599 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 5 758 499 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 5 761 299 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

  Omk. kjøper beløp

  141510

  Betalingsbetingelser

  Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

  Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen.

  Hvitvaskingsreglene

  Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

  Boligkjøperforsikring

  Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.

  Meglers vederlag

  Det er avtalt fastpris kr 35 000,- for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke:

  3 500 Garantipremie/inneståelse

  25 000 Markedspakke

  7 900 Oppgjørshonorar

  3 500 Søk eiendomsregister og elektronisk signering

  16 000 Tilretteleggingsgebyr

  3 000 Visninger per stk.

  6 725 Eierskiftegebyr

  545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet

  1 500 Utlegg kommunale opplysninger

  3 000 Utlegg opplysninger forretningsfører avg pliktig

  290 Utlegg utskrift av heftelser/servitutter pr. stk

  Totalt kr: 93 900

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav et rimelig vederlag stort kr 30 000,- for utført arbeid.

• Prisantydning inkl. omkostninger

  Kr 5 550 000 (Prisantydning)

  ---

  Kr 55 089 (Andel av fellesgjeld)

  ---

  Kr 5 605 089 (Pris inkl. fellesgjeld)

  ---

  Omkostninger

  Kr 140 120 (Dokumentavgift (2,5 %))

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  Kr 11 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 141 510 (Omkostninger totalt)

  Kr 153 410 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 156 210 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 5 746 599 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 5 758 499 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 5 761 299 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Dokumenter

  • Egenerklæring boligselgerforsikring
  • Boligsalgsrapport
  • Salgsoppgave