Trollsåsveien 424

Sjarmerende eldre bolig med stort atelier og garasje. Flott beliggenhet mellom Kodal og Åsrum, nær Åsrumvann og Goksjø.

• Innhold

  En kunstners hus i landlige og naturskjønne omgivelser mellom Kodal og Åsrum, med både Åsrumvann og Goksjø i nærheten. Her finner du en sjarmerende eldre bolig med stort atelier og garasje, omgitt av luftige omgivelser og god plass både ute og inne. Boligen har gjennomgått enkelte oppgraderinger, blant annet med nytt tak og balkong med nye terrassebord.

  Innvendig består boligen av kjøkken og stue i 1. etasje, soverom i 2. etasje og bad i alle tre etasjer. Den romslige tomten byr på mange muligheter, enten du ønsker plass til hobbyprosjekter, dyrking eller videre utvikling av eiendommen.

  Beliggenheten gir en fin kombinasjon av fredelige omgivelser og nærhet til hverdagsfasiliteter. Dette er en eiendom for deg som verdsetter natur, romslige utearealer og et hjem med særpreg og potensial.

• Om boligen

  Tomt

  1335.6m²

  Beskrivelse av tomt

  Eiendommen har lite nøyaktige grenser på 3 av sidene, og kan ha et avvik på mellom 100-600cm. Tomtegrensen ut mot Trollsåsveien er nøyaktig.

  Bygningene ligger innenfor tomtegrensen.

  Eiendommen som er etablert med skylddelingsforretning den 13.02.1968, er ikke oppmålt av kommunen. Viser til skylddelingsforretningen for areal og beskrivelse av eiendommen. Eiendommens plassering i kartet kan avvike fra eiendommens faktiske plassering i marka. Oppgitt areal i eiendomskartet er tilsvarende usikkert, og er kun beregnet ut fra grensene i matrikkelen. Skylddelingsforretninger kan fås fra Kartverket eller Digitalarkivet.

  Grense lagt vei er koordinatmålt. Ønskes det koordinatmålte og sikre grenser for resten av eiendommen, må det fremmes en oppmålingssak til kommunen. Tjenesten er gebyrbelagt.

  Beliggenhet

  Trollsåsveien 434 har en landlig og naturskjønn beliggenhet i rolige omgivelser mellom Kodal og Kvelde, i Larvik kommune. Her bor du med skogen som nærmeste nabo og med gode muligheter for friluftsliv rett utenfor døren. Området byr på fine turmuligheter året rundt, enten du foretrekker gåturer, sykling, bær- og soppsanking eller rolige dager i naturen.

  Eiendommen ligger attraktivt til mellom Åsrumvannet og Goksjø, som begge byr på flotte rekreasjonsmuligheter og naturopplevelser gjennom hele året. Rett over veien renner Fjæreelva, en kjent lakseelve. For fiskeinteresserte kan det være mulighet for å søke om fisketillatelse og nyte laksefiske i nærområdet. Sammen med de store skogsområdene rundt eiendommen gir dette svært gode muligheter for et aktivt friluftsliv i naturskjønne omgivelser.

  Til tross for den skjermede og landlige beliggenheten er det kort vei til nødvendige servicetilbud. Spar Kodal ligger kun ca. 5 minutters kjøretur unna og dekker de daglige innkjøpene. For et større utvalg av butikker, servicetilbud og byliv ligger både Sandefjord og Larvik innen komfortabel kjøreavstand.

  Eiendommen har et godt tilbud av barnehager og skoler i nærområdet. Kodal barnehage og Smiehavna gårdsbarnehage ligger begge innen få minutters kjøring, mens flere grunnskoler og videregående skoler finnes innen ca. 12-18 minutters kjøreavstand. Sandefjord videregående skole nås på omtrent 15 minutter.

  For pendlere er det gode transportmuligheter med busstopp på Skjeggerød i Kodal, samt togforbindelser fra Sandefjord stasjon. Sandefjord lufthavn Torp ligger kun ca. 18 minutter unna, noe som gjør eiendommen attraktiv også for dem som reiser mye i forbindelse med jobb eller fritid.

  Dette er en eiendom for deg som ønsker fredelige omgivelser, nærhet til naturen og god plass rundt deg, samtidig som du har et godt utvalg av tjenester og kommunikasjonstilbud innen kort kjøreavstand.

  Adkomst

  Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.

  Bebyggelse

  Området består hovedsakelig av spredt boligbebyggelse og tradisjonelle gårdsbruk, noe som bidrar til et landlig og rolig preg. Bebyggelsen er variert med en kombinasjon av eneboliger, småbruk og landbrukseiendommer, omgitt av åpne jorder og naturskjønne omgivelser. Dette gir området en fredelig atmosfære med god avstand mellom eiendommene, samtidig som man har tilgang til nødvendige servicetilbud innen rimelig avstand.

  Barnehage/skole/fritid

  Området har et godt utvalg av barnehager og skoler innen kort kjøreavstand. For de minste finnes blant annet Kodal barnehage og Smiehavna gårdsbarnehage, begge innen ca. 5-6 minutter fra eiendommen. Videre ligger flere grunnskoler i nærområdet, herunder Kvelde skole (1.-10. trinn), Hedrum barneskole og Kongshaugen Kristne grunnskole. For ungdomsskoleelever er Hedrum ungdomsskole et naturlig alternativ, mens både Sandefjord videregående skole og Gjennestad videregående skole ligger innen behagelig kjøreavstand. Dette gjør området attraktivt for familier som ønsker et landlig bomiljø kombinert med gode oppvekst- og utdanningsmuligheter.

  Barnehager

  Kodal barnehage (0-5 år) ca. 4.7 km

  Smiehavna gårdsbarnehage (0-5 år) ca. 5.1 km

  Tun barnehage (0-5 år) ca. 12.9 k

  Skoler

  Kvelde skole (1-10 kl.) ca. 13 km

  Hedrum barneskole (1-7 kl.) ca. 13.4 km

  Kongshaugen Kristne grunnskole (1-10 … ) ca. 13.6 km

  Fagerli skole (1-7 kl.) ca. 16.5 km

  Hedrum ungdomsskole (8-10 kl.) ca. 16.6 km

  Sandefjord videregående skole ca. 13.3 km

  Gjennestad videregående skole ca. 17.4 km

  Skolekrets

  Kvelde skolekrets

  Offentlig kommunikasjon

  Eiendommen har gode kollektivforbindelser i nærområdet. Nærmeste bussholdeplass, Skjeggerød i Kodal, ligger kun ca. 5 minutter unna og betjenes av busslinje 150. For pendlere er Sandefjord stasjon lett tilgjengelig med togforbindelser på både RE11 og RX11, kun ca. 16 minutters kjøring fra eiendommen. Sandefjord lufthavn Torp ligger også innen komfortabel avstand, omtrent 18 minutter unna, noe som gir enkel tilgang til både innenlandske og internasjonale reisemål. Dette gjør det enkelt å kombinere et rolig, landlig bomiljø med god tilgjengelighet til regionens transporttilbud.

  Offentlig transport:

  Skjeggerød Kodal 5 min (Linje 150) ca. 4.4 km

  Sandefjord stasjon 16 min (Linje RE11, RX11) ca. 13.6 km

  Sandefjord lufthavn Torp 18 min med bil

  Byggemåte

  Enebolig

  Enebolig fra 1933, ifølge eier. Boligen er over tid oppgradert og ombygd både innvendig og utvendig. Boligen er oppført på grunnmur av betong/stein, samt noe Leca i tilbygget. Ytterveggene består av tømmerkonstruksjon, samt bindingsverk i tilbygget, og er utvendig kledd med stående trekledning.

  Taket er tekket med glasert teglstein på hovedbygningen og enkelkrummet betongtakstein på tilbygget. Boligen har malte trevinduer med 2-lags isolerglass samt vinduer med koblet glass, av ulik alder. Det er malt hovedytterdør, malte balkongdører i tre samt enkelte kjellerdører i tre.

  Boligen fremstår som normalt vedlikeholdt sett i forhold til alder, men det må påregnes vedlikehold og enkelte oppgraderinger. Det vises til rapportens spesifikke punkter for nærmere beskrivelser og vurderinger.

  Boligen er oppført etter tidligere tiders byggeforskrifter og byggeskikk. Konstruksjoner og standard vil derfor på enkelte områder avvike fra dagens krav og forventninger, blant annet når det gjelder romutforming, inneklima og energieffektivitet. Tilhørende eiendommen er det et atelier med garasje samt et drivhus. Det presiseres at vurderingene er basert på visuell observasjon uten destruktive inngrep eller fysiske åpninger av konstruksjoner.

  Utvendig

  Taktekking på tilbygget er av betongtakstein fra 2025, med takpapp som undertak. Hovedtaket er tekket med glasert teglstein fra 2006 og har diffusjonsåpent undertak. Taktekking er besiktiget fra taket over tilbygget. Takrenner og nedløp er av metall. Utvendige beslag er av metall, og vindskiene er av tre. Taket er utført som mansardtak med sperrekonstruksjon og undertak av rupanel. Det er kaldt loft. Ytterveggene på den opprinnelige delen av boligen er oppført i tømmerkonstruksjon, mens tilbygget er oppført i bindingsverk. Fasaden har stående trekledning. Boligen har malte trevinduer med 2-lags isolerglass og koblet glass av ulik alder. De fleste vinduene er fra 1970-tallet. Boligen har malt hovedytterdør i tre med 1-lags glass og malt balkongdør i tre med 2-lags glass fra 1970-tallet. Kjelleren har to ytterdører i tre. Det er enkle labankdører i tre foran de utvendige trappene ned til kjelleren. Altan på ca. 18,1 m² med utgang fra stue i 2. etasje. Altanen er oppført med tett dekke over underliggende stue. Rekkverket er utført med stående trekledning og har en høyde på ca. 93 cm, målt før pålagte tremmer på dekket.

  Innvendig

  Gulvene har overflater av parkett, furu, teppe og belegg. Veggene har trepanel, panelplater og malt strie. Himlingene har trepanel og himlingsplater. Etasjeskillene er utført som trebjelkelag. Eiendommen ligger i et område som i NGUs radonaktsomhetskart er definert med usikker aktsomhetsgrad. Boligen har mursteinspipe og vedovn i stuen i 1. etasje samt vedovn i stuen i 2. etasje. Eier opplyser at vedovnen i 2. etasje er nesten ny og lite brukt. Det er også sotluke og feieluke. Gulv og vegger i kjelleren er utført i betong/mur. Hulltaking er ikke foretatt fordi konstruksjonen er utført uten innkledde organiske materialer, og hulltaking vurderes derfor som unødvendig. Boligen har malt tretrapp med teppe på trinnene. Innvendige dører består av finérdører, heltre furufyllingsdører og labankdører.

  Våtrom

  Våtrom? Etasje? Bad/vaskerom

  Våtrommet er vurdert opp mot krav i TEK97. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på utførelsen av våtrommet, og løsninger og konstruksjonsoppbygning er derfor ikke verifisert. Veggene er flislagte, og himlingen har trepanel. Gulvet er flislagt og har elektriske varmekabler. Det er målt ca. 10 mm fall mot sluk. Våtrommet har plastsluk. Det er opplyst/forutsatt at våtrommet har påstrykningsmembran/smøremembran på vegger og gulv. Utførelsen av tettesjiktet er ikke dokumentert og kunne ikke verifiseres ved befaringen. Rommet er innredet med nedfelt servant, toalett, dusj på vegg og opplegg for vaskemaskin. Våtrommet har naturlig ventilasjon via ventiler i vegg og himling. Fuktmåling ved hulltaking er foretatt fra kjøkkenet ved siden av døren til badet, uten å påvise unormale forhold. Det ble målt en verdi på 10,2. Det var ikke mulig å utføre hulltaking nærmere dusjsonen på grunn av konstruksjonsmessige forhold.

  Våtrom? Loft? Bad/vaskerom

  Eier opplyser at badet er fra ca. 1975. Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på utførelsen eller oppbygningen av våtrommet. Badet har våtromstapet på vegger og vinylbelegg på gulv. Gulvet har plastsluk. Rommet er innredet med dusjkabinett, veggmontert servant, toalett og opplegg for vaskemaskin. Det er eldre veggmontert varmeovn. Det er målt ca. 5 mm høydeforskjell fra gulv ved dør til sluk.

  Høydeforskjellen fra topp slukrist til topp terskel er målt til ca. 15 mm. Normal forventet levetid for vinylbelegg på gulv vil variere avhengig av blant annet produkt, utførelse, underlag og bruk. For vinylbelegg på gulv på påstøp benyttes normalt et erfaringsmessig intervall på ca. 15-25 år. Levetiden til våtrommets tettesjikt varierer avhengig av materialvalg, utførelse og belastning. Med økende alder kan materialer bli sprø, skjøter og overganger svekkes og den vanntettende funksjonen reduseres. Med opplyst alder fra ca. 1975 er våtrommet langt forbi normal forventet brukstid. Våtrommet er av eldre dato og gis TG3 på bakgrunn av alder og utførelse. Fuktmåling ved hulltaking er foretatt fra gangen mot dusjsonen, uten å påvise unormale forhold.

  Våtrom? Kjeller? Vaskerom

  Våtrommet er oppført etter byggeforskrift fra før 1997, og det foreligger ingen dokumentasjon på utførelsen. Eier opplyser at rommet er fra boligens byggeår, ca. 1933. Vegger og gulv er utført i betong. Det er ikke etablert membran eller annet dokumentert vanntett sjikt. Gulvet har eldre sluk av støpejern. Rommet er utstyrt med utslagsvask og vanninstallasjoner på vegg. Det var ikke installert vaskemaskin på befaringstidspunktet. Himlingen har trepanel. Det er målt ca. 40 mm høydeforskjell på gulvet fra døråpning til sluk. Det er ikke etablert ventilasjon eller avtrekk direkte til det fri. Våtrommet er av eldre dato og gis TG3 på bakgrunn av alder og utførelse. Fuktmåling ved hulltaking er ikke foretatt. Vegger og gulv er utført i betong/mur uten innkledde organiske konstruksjoner, og konstruksjonen gir derfor ikke et egnet sted for hulltaking.

  Våtrom? Kjeller? Bad

  Eier opplyser at badet er fra 1970-tallet. Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på utførelsen, alder eller oppbygningen av våtrommet. Badet har fliser på vegger og belegg på gulv. Himlingen har himlingsplater. Gulvet har plastsluk. Rommet er innredet med veggmontert servant, toalett og åpen dusjløsning. Ventilasjon skjer via ventil i vegg. Det er målt ca. 70 mm høydeforskjell fra gulv ved dør til sluk. Høydeforskjellen fra topp sluk til topp dørterskel er målt til ca. 100 mm. Våtrommets tettesjikt og konstruksjonsoppbygning er ikke dokumentert. Dersom eiers opplysninger om alder er riktige, er våtrommet langt forbi normal forventet brukstid. Våtrommet gis TG3 på bakgrunn av alder, utførelse og registrerte avvik. Fuktmåling ved hulltaking er ikke foretatt.

  Kjøkken

  Kjøkken? Etasje? Kjøkken

  Kjøkkeninnredningen har profilerte fronter og benkeplate i laminat. Det er kjøleskap, komfyr og oppvaskkum av stål. Kjøkkenet har kjøkkenventilator med avtrekk via kanal. Eier er usikker på hvor avtrekkskanalen avsluttes. Kanalens videre føring og utløp er ikke kontrollert ved befaringen.

  Kjøkken? Loft? Kjøkken

  Kjøkkeninnredningen har glatte og profilerte fronter, benkeplate av laminat og oppvaskkum av stål. Kjøkkenet har kjøkkenventilator med avtrekk opp på loftet.

  Tekniske installasjoner

  Innvendige vannledninger er utført i kobberrør med loddede, klemte og andre typer skjøter. Hovedstoppekran er plassert i taket på vaskerommet. Vannledningene er kun inspisert innvendig i boligen, og vurderingen er begrenset til synlige og tilgjengelige deler av anlegget. Innvendige avløpsrør er hovedsakelig av PP-plast. Boligen har naturlig ventilasjon via ventiler i vinduer og enkelte veggventiler. Det er installert luft-til-luft-varmepumpe av ukjent alder. Det er installert varmtvannsbereder med et volum på ca. 200 liter. Berederen var ikke tilkoblet på befaringstidspunktet og er derfor ikke funksjonstestet.

  Sikringsskap med automatsikringer er plassert i kott på loftet. Ifølge kursfortegnelsen er det totalt 18 kurser, inkludert hovedsikring. Det er mer enn fem år siden siste el-tilsyn. Det er opplyst at det er utført endringer på det elektriske anlegget etter 1. januar 1999. Installasjonstidspunkt og tidspunkt for eventuell siste totale rehabilitering av anlegget er ukjent. Ny kursfortegnelse ble utarbeidet i 2004, og det er utført enkelte endringer i anlegget i ettertid.

  Tomteforhold

  Byggegrunnen består av leirholdige masser iht. opplysninger fra eier. Grunnmuren er utvendig fuktsikret med grunnmursbeskyttelse. Eier opplyser at fuktsikringen ble utført 1975. Materialer og oppbygning benyttet ved opparbeidelse av tomt og fundamentering er ukjent. Bygningen er fundamentert på grunnmur av eldre betong/støpt gråsteinsmur. Tilbygget har grunnmur av betongblokker og Leca. Utvendige avløpsledninger er av ukjent type og er tilknyttet septiktank med overløp til grøft. Utvendig vannledning er av plast (PEL/PE) og er tilknyttet offentlig vannforsyning via privat stikkledning. Septiktanken er av betong og ble ifølge eier installert i 1972.

  Annet

  Atelier med garasje er oppført med underetasje, hovedetasje i to nivåer samt loft. Deler av underetasjen består av garasje og krypkjeller. Det er også krypkjeller under deler av atelieret, med begrenset tilkomst. Konstruksjonen og utstrekningen av krypkjelleren er ikke nærmere undersøkt.

  Atelieret i hovedetasjen er utført i to nivåer, hvor det øvre nivået ligger delvis over garasjen. I tillegg er det loft med bodareal.

  Bygningen har utvendig trekledning, dels stående og dels liggende. Taket er tekket med betongtakstein og har takrenner med nedløp samt snøfangere. Garasjen har åpen innkjøring uten garasjeport.

  Innvendig i atelieret er det furugulv, panel på vegger og malte himlingsplater. Det er montert pipe med eldre vedovn.

  Bygningen har generelt behov for vedlikehold. Det er blant annet registrert mose på taktekkingen samt slitasje og vedlikeholdsbehov på utvendig trekledning. Enkelte steder er det registrert mørk/svertet misfarging på kledningen, som kan være tegn på biologisk vekst. Ved utvendig trapp er det registrert slitasje og nedbrytning, med løse og skadde fliser. I garasjen er det registrert enkelte plater i himlingen som henger ned og bør undersøkes nærmere.

  Vedovnen fremstår som eldre, og utskifting anbefales vurdert. Ildsted og skorstein er ikke nærmere kontrollert som en del av denne rapporten. Før videre bruk anbefales det at tilstanden og sikkerheten ved anlegget avklares dersom dette ikke er kontrollert tidligere.

  Det presiseres at atelieret med garasje, loft og tilhørende arealer ikke er tilstandsvurdert som en del av denne rapporten. Beskrivelsen og de registrerte forholdene er kun orienterende og er ikke basert på en fullstendig bygningsteknisk gjennomgang. Det kan derfor forekomme feil, skader og mangler som ikke er registrert eller omtalt.nPå bakgrunn av bygningens alder, vedlikeholdsbehov og de observerte forholdene anbefales en nærmere tilstandsgjennomgang av bygningen. Registrerte skader og avvik bør undersøkes av kvalifisert fagperson for å avklare årsak, skadeomfang og eventuelt behov for utbedring.

  Annet

  Drivhuset er oppført i trekonstruksjon med bølgeplater av PVC på vegger og tak, samt noe liggende trekledning på endeveggene. Gulvet består av jord. Bygningen har enkel labankdør med treramme og bølgeplate av PVC. Drivhuset har gjennomgående behov for vedlikehold. Det presiseres at drivhuset ikke er tilstandsvurdert som en del av denne rapporten. Beskrivelsen er kun orienterende, og det kan derfor forekomme feil, skader og mangler som ikke er registrert eller omtalt.

  Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2, TG 3 og TG IU.

  TG2

  Taktekking

  Undertak (Diffusjonsåpent) er eldre enn 13 år.

  Konsekvens/tiltak: Når undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer. Dette kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må undertak skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

  Takkonstruksjon/Loft

  Det er registrert tørre fuktskjolder rundt pipegjennomføringen samt enkelte andre steder på undertaket. Det er i tillegg registrert enkelte vanndråper og fuktighet på undertaket.

  Ventileringen av loftet/takkonstruksjonen vurderes som begrenset. Begrenset luftutskifting kan øke risikoen for kondens og oppfukting av kalde overflater i takkonstruksjonen.

  Årsaken til den registrerte fuktigheten og vanndråpene er ikke avklart ved befaringen. Det kan ikke utelukkes at forholdet skyldes kondens som følge av begrenset ventilering, fuktinntrengning utenfra eller en kombinasjon av flere forhold.

  Konsekvens/tiltak: Vedvarende eller gjentakende fuktbelastning kan over tid medføre skader på undertak og øvrige trekonstruksjoner, med risiko for blant annet mugg-/soppvekst og råteskader.

  Det anbefales at årsaken til den registrerte fuktigheten og vanndråpene undersøkes nærmere. Samtidig bør ventileringen av loftet/takkonstruksjonen vurderes, herunder muligheten for å bedre luftutskiftingen. Forholdet bør følges opp over tid og ved ulike vær- og temperaturforhold for å avklare om fuktigheten skyldes kondens, fuktinntrengning eller andre forhold.

  Yttervegger/Veggkonstruksjon

  Utvendig trekledning, vindskier og rennebord fremstår generelt som værslitt, med slitasje på overflatebehandlingen og stedvis malingsavflassing. Det er i tillegg registrert spredte råteskader enkelte steder.

  Kledningen har høvlet/glatt overflate, noe som kan gi redusert vedheft for overflatebehandlingen og medføre behov for hyppigere vedlikehold.

  Det er registrert liten eller manglende lufting bak kledningen ved nedre kant, samt manglende musebånd. Stedvis er det liten avstand mellom trekledning og terreng.

  Ved overgangen mellom yttervegg og det lave taket over kjellernedgangen er taktekkingen ført mot/utenpå trekledningen. Det er ikke registrert en tilfredsstillende oppbrett- og beslagløsning bak kledningen i denne overgangen. Utførelsen gir en fuktteknisk utsatt overgang, hvor nedbør og overflatevann kan trenge inn bak eller bli stående i kontakt med trekledningen.

  Vegetasjon står flere steder tett inntil ytterveggen, og klatreplanter vokser opp langs kledningen. Dette kan begrense uttørking og vanskeliggjøre kontroll og vedlikehold av ytterveggen. Eier opplyser at vegetasjon og vekster tett inntil bygningen skal ryddes og fjernes før overtakelse, spesielt på sørvestsiden av bygningen.

  På grunn av tett vegetasjon og begrenset tilkomst har det stedvis ikke vært mulig å foreta fullstendig visuell kontroll av kledningen og tilstøtende bygningsdeler. Det kan derfor forekomme skader eller avvik i disse områdene som ikke er registrert ved befaringen.

  Konsekvens/tiltak: Værslitt og svekket overflatebehandling gir redusert beskyttelse av treverket mot fukt og værpåvirkning. Mangelfull lufting bak kledningen, liten avstand til terreng og vegetasjon tett inntil ytterveggen kan gi økt fuktbelastning og redusert uttørking. Dette øker risikoen for fuktskader, råteutvikling og redusert levetid på kledning og øvrig utvendig treverk.

  Overgangen mellom det lave taket og ytterveggen medfører økt risiko for at vann trenger inn bak kledningen og fukter treverk og bakenforliggende konstruksjoner. Ved gjentatt eller langvarig fuktpåvirkning kan dette føre til råte- og følgeskader.

  Det anbefales å utbedre overgangen mellom tak og yttervegg. Tettesjiktet bør føres opp bak kledningen og avsluttes med egnet beslag/tetteløsning slik at vann ledes sikkert ut på takflaten og bort fra veggkonstruksjonen. Kledning og bakenforliggende konstruksjon i overgangsområdet bør samtidig kontrolleres for eventuell fukt- og råteskade når konstruksjonen åpnes.

  Råteskadet treverk bør skiftes ut etter behov, og kledning, vindskier og rennebord bør gjennomgås og vedlikeholdes med nødvendig rengjøring, forarbeid og ny overflatebehandling. Det bør samtidig vurderes tiltak for å bedre luftingen bak kledningen, etablere tilfredsstillende sikring mot mus der dette mangler og øke avstanden mellom trekledning og terreng der denne er liten.

  Vegetasjon og klatreplanter bør beskjæres eller fjernes slik at det etableres tilstrekkelig avstand til ytterveggen og bedre forhold for uttørking, inspeksjon og vedlikehold. Etter at vegetasjonen er fjernet eller beskåret, anbefales det å kontrollere tidligere utilgjengelige områder nærmere.

  Vinduer

  Vinduene er av eldre dato og har varierende alder og tilstand. Det er foretatt funksjonskontroll av et utvalg vinduer som stikkprøve. Enkelte vinduer tar i karm ved åpning og lukking. Alle vinduer er ikke funksjonstestet.

  Enkelte vinduer og utvendig listverk har værslitt overflate og behov for vedlikehold. Det er registrert enkelte løse sprosser og liten klaring mellom beslag og treverk ved enkelte vinduer.

  Det er registrert manglende eller løse deler/deksler til spalteventiler på enkelte vinduer, både innvendig og utvendig.

  Ved kjellervindu er det registrert tegn til innvendig kondens/fuktbelastning, og det er målt forhøyet fuktighet i innvendig treverk utover akseptabelt nivå.

  Eldre isolerglass har usikker gjenværende levetid, og risikoen for punktering og redusert isolasjonsevne øker med alderen.

  På grunn av høyde, vegetasjon tett inntil bygningen og begrenset tilgjengelighet har det ikke vært mulig å kontrollere alle vinduer og alt utvendig listverk fullstendig. Det kan derfor ikke utelukkes at det forekommer råte eller andre skader på områder som ikke var tilgjengelige for kontroll.

  Konsekvens/tiltak: Vinduer som tar i karm bør justeres og vedlikeholdes etter behov. Løse sprosser bør festes, og værslitte overflater bør rengjøres, forbehandles og overflatebehandles for å beskytte treverket mot videre vær- og fuktpåvirkning.

  Manglende eller løse deler til spalteventilene bør kompletteres eller skiftes slik at ventilene får tiltenkt funksjon og tilfredsstillende avslutning både innvendig og utvendig.

  Forhold med liten klaring mellom beslag og treverk bør utbedres slik at treverket får bedre beskyttelse mot fuktopptak og mulighet for uttørking.

  Forhøyet fuktighet og tegn til kondens ved kjellervindu bør følges opp. Vedvarende kondens kan over tid medføre misfarging, mugg-/soppvekst og råteskader. Ventilasjon, luftfuktighet og øvrige forhold som kan bidra til kondens bør vurderes.

  På grunn av vinduenes alder må det påregnes økt behov for vedlikehold og utskifting over tid. Selv om det ikke er registrert funksjonssvikt på alle vinduene, bør fremtidig utskifting av eldre vinduer påregnes som en del av normalt vedlikehold og oppgradering av boligen.

  Vinduer og utvendig listverk som ikke var fullt tilgjengelige ved befaringen bør kontrolleres nærmere når tilkomst er mulig. Dette gjelder særlig områder hvor høyde og vegetasjon begrenset den visuelle kontrollen. TG3 gjelder vinduet som har råteskader i stuen. Kostnadsestimatet gjelder utskifting av dette vinduet.

  Grunnet alder på vinduer bør det vurderes å skifte ut flere vinduer i samme slengen.

  Ytterdører

  Det er registrert utetthet/åpning mellom dørblad og karm på enkelte dører.

  Den ene ytterdøren i kjelleren er vanskelig å åpne og lukke og tar i karm. På den andre ytterdøren i kjelleren er det registrert omfattende svertesopp-/mugglignende vekst og misfarging.

  Det er registrert rustgjennomslag fra festemidler i utvendig trepanel på ytterdør.

  Balkongdør fremstår med værslitt utvendig overflate og behov for vedlikehold.

  Konsekvens/tiltak: Utetthet mellom dørblad og karm kan medføre trekk, varmetap og økt risiko for fuktinntrengning. Døren bør justeres, og tetningslister og tilslutning mellom dørblad og karm bør kontrolleres og utbedres etter behov.

  Kjellerdøren som tar i karm bør justeres for å sikre tilfredsstillende funksjon. Døren med omfattende svertesopp-/mugglignende vekst bør undersøkes nærmere for å avklare årsaken til fuktbelastningen og omfanget av eventuell skade. Rengjøring, vedlikehold eller utskifting må vurderes ut fra tilstanden på treverket.

  Rustgjennomslag bør utbedres ved nødvendig forbehandling og ny overflatebehandling. Festemidler som korroderer bør skiftes eller behandles etter behov for å redusere risikoen for videre rustgjennomslag.

  Balkongdør og øvrige værslitte overflater bør vedlikeholdes med nødvendig rengjøring, forarbeid og ny overflatebehandling. Generelt må det påregnes vedlikehold og justering av dørene, og utskifting bør vurderes der skader eller slitasje er omfattende.

  Labankdører – Kjellerinnganger

  Det er to utvendige labankdører/luker ved nedganger til kjeller. Dørene er utført i trekonstruksjon og har synlig deformasjon/nedbøyning, hvor dørbladene bøyer seg inn på midten.

  Treverket er ført helt ned mot terreng og har liten eller ingen klaring til bakken. Dette medfører økt fuktbelastning på nedre del av dørene og gir risiko for kapillært fuktopptak og redusert uttørking. Det er også vegetasjon tett inntil konstruksjonen.

  Konsekvens/tiltak: Deformasjonen kan utvikle seg videre og medføre redusert stabilitet, dårligere funksjon og utettheter. Direkte eller nær kontakt mellom treverk og terreng gir økt risiko for fuktopptak, soppvekst og råteskader, særlig i nedre del av dørene.

  Det anbefales å avstive eller forsterke dørbladene slik at deformasjonen begrenses og konstruksjonen får tilstrekkelig stabilitet. Det bør samtidig etableres tilstrekkelig avstand mellom treverket og terrenget, og vegetasjon bør fjernes/beskjæres for å redusere fuktbelastningen og bedre uttørkingen. Eksisterende treverk bør kontrolleres for begynnende fukt- og råteskader og utbedres eller skiftes etter behov.

  Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner

  Vanntett sjikt er eldre enn 18 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er registrert noe begrenset fall på altandekket mot de to slukene. Det er lokale forhøyninger i området ved slukene, slik at deler av vannet ikke får fri avrenning. Det må derfor påregnes at noe vann blir stående på dekket etter nedbør.

  Det mangler enkelte tretremmer på altanen. Eier opplyser at disse skal monteres av tømrer før overtakelse.

  Altanen er utført som et lukket/tett dekke over underliggende stue. Konstruksjonens oppbygning er ikke synlig, og det har derfor ikke vært mulig å vurdere konstruksjonen i sin helhet. Vurderingen er begrenset til tilgjengelige og synlige overflater på oversiden og undersiden.

  Det er registrert eldre, tørre fuktskjolder i himlingen i stuen under altanen. Eier opplyser at disse stammer fra tidligere omtalt lekkasje for ca. 10 år siden. Området var tørt ved befaringen, og kontroll med fuktmåler/pigger i tilgjengelig treverk viste ikke forhøyede fuktverdier.

  Konsekvens/tiltak: Eldre tettesjikt har økt risiko for svikt, med fare for lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen. Det anbefales å planlegge for kontroll og eventuell fornyelse av tettesjiktet for å sikre videre funksjon. Mangelfullt fall og lokale forhøyninger ved slukene kan medføre at vann blir stående på tettesjiktet over lengre tid. Dette gir økt belastning på tettesjiktet og kan over tid øke risikoen for lekkasje og fuktskader i underliggende konstruksjoner. Forholdet er særlig viktig å følge opp ettersom altanen er utført som et tett dekke over oppholdsrom.

  Det anbefales å holde sluk og avrenningsveier åpne og følge med på hvor mye vann som blir stående etter nedbør. Dersom vann blir stående over lengre tid, bør fallforholdene og området rundt slukene vurderes nærmere og utbedres etter behov.

  Manglende tretremmer bør monteres som opplyst av eier. Arbeidene må utføres uten å skade eller perforere underliggende tettesjikt.

  De eldre fuktskjoldene i himlingen vurderes på bakgrunn av opplysningene og målingene som spor etter den tidligere lekkasjen. Det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier i det kontrollerte området ved befaringen.

  Overflater – gulv

  Det er blant annet registrert enkelte riper i gulvbord, slitasje på vinylbelegg samt slitt parkett i stuen i 2. etasje på innvendige gulvoverflater.

  Det er registrert knirk i gulv enkelte steder, mest fremtredende i stuen i 2. etasje.

  Enkelte steder mangler det avslutnings-/overgangslister ved dørterskler, slik at enden av gulvbelegget/gulvoverflaten står synlig.

  Konsekvens/tiltak: De registrerte forholdene ved gulvoverflatene er i hovedsak av kosmetisk karakter og må ses i sammenheng med boligens og overflatenes alder og bruk. Slitasje, riper og øvrige kosmetiske forhold kan utbedres ved vedlikehold, overflatebehandling eller utskifting ut fra ønsket standard.

  Knirk kan skyldes bevegelser mellom gulvbord, undergulv eller bjelkelag. Knirk er normalt ikke i seg selv tegn på konstruksjonssvikt, men kan oppleves sjenerende. Nærmere undersøkelse og utbedring kan vurderes dersom dette er ønskelig.

  Manglende avslutnings-/overgangslister ved dørterskler anbefales montert for å gi en tilfredsstillende avslutning og beskytte kantene på gulvoverflaten.

  Overflater – vegger og himlinger

  Det er registrert en eldre fuktskadet himlingsplate på soverom i 2. etasje. Eier opplyser at forholdet oppsto i forbindelse med arbeider på taket omkring 2010. Det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier i området ved befaringen.

  I himlingen i entréen er det registrert lokale ujevnheter/deformasjon og synlige spor som kan tyde på tidligere fuktpåvirkning. Det ble heller ikke her registrert forhøyede fuktverdier ved befaringen.

  Det er ellers registrert stedvis malingsslitasje og bruksslitasje på innvendige paneler, vegger og himlingsoverflater. På kjøkkenet er det synlige merker/spor i himlingen etter tidligere plassering/utskifting av lampe.

  Konsekvens/tiltak: De registrerte forholdene vurderes i hovedsak å være av kosmetisk karakter og må ses i sammenheng med overflatenes alder og bruk. Det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier i områdene med synlige spor etter tidligere fuktpåvirkning på befaringstidspunktet.

  Overflater kan vedlikeholdes, repareres eller overflatebehandles etter behov og ønsket standard. Fuktskadet/deformert himlingsplate kan skiftes dersom det er ønskelig av estetiske årsaker.

  Områdene med tidligere fuktspor bør følges med på. Dersom det oppstår nye misfarginger, deformasjoner eller andre tegn til fukt, anbefales nærmere undersøkelser for å avklare årsaken.

  Etasjeskiller og bærende konstruksjoner

  Det er registrert merkbare høydeforskjeller i gulvene i flere rom, samt noe høydeforskjeller mellom enkelte rom på rett over 25mm. Boligen er av eldre dato, og noe skjevheter og høydeforskjeller i etasjeskillene må forventes i konstruksjoner av denne typen og alderen.

  Det er foretatt stikkprøvemessige målinger i utvalgte rom, med om lag to rom per etasje, for å få en indikasjon på omfanget. Målingene er ikke en fullstendig nivellering av alle gulvflater.

  Følgende høydeforskjeller ble blant annet registrert:

  Stue, hovedetasje: ca. 22 mm innenfor 2 meter og ca. 25 mm gjennom hele rommet.

  Kjøkken, hovedetasje: over 20 mm høydeforskjell.

  Gang, 2. etasje: ca. 35 mm høydeforskjell, både innenfor 2 meter og gjennom rommet.

  Stue-/soveromsdel, 2. etasje: ca. 20 mm innenfor 2 meter og over 20 mm gjennom hele rommet.

  Høydeforskjellene er stedvis merkbare ved normal bruk av boligen.

  Konsekvens/tiltak: De registrerte høydeforskjellene kan indikere setninger, deformasjoner eller skjevheter i etasjeskillet. Slike forhold kan ha utviklet seg over lang tid og er ikke uvanlige i eldre trekonstruksjoner, men målingene alene gir ikke grunnlag for å fastslå årsaken eller om det fortsatt pågår bevegelser.

  Høydeforskjellene kan påvirke bruk og komfort, og ved større avvik kan det ikke utelukkes at det foreligger underliggende konstruksjonsmessige forhold.

  Det anbefales å undersøke årsak og omfang nærmere, særlig der det er registrert større høydeforskjeller, for å avklare om skjevhetene skyldes eldre/naturlige bevegelser eller forhold som krever utbedring.

  Ved mistanke om videre bevegelser, økende skjevheter eller konstruksjonssvikt bør forholdet undersøkes nærmere av bygningssakkyndig eller rådgivende ingeniør. Dersom gulvene ønskes rettet opp, må omfang og metode vurderes på bakgrunn av konstruksjonens oppbygning og årsaken til høydeforskjellene.

  Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen

  Det er påvist riss og sprekker i brannstein inne i fyringskammeret til peisovnen. Det er registrert eldre fuktmerker og misfarging på pipe og tilstøtende konstruksjoner på loftet. Det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier i de kontrollerte områdene på befaringstidspunktet.

  Det er i tillegg registrert enkelte mindre riss/sprekker i pipens pussede overflate.

  Konsekvens/tiltak: Det anbefales å skifte ut skadde brannsteiner i fyringskammeret. Riss og sprekker kan medføre redusert varmebeskyttelse av ildstedets konstruksjon, og skadene kan utvikle seg over tid dersom forholdet ikke utbedres. Eldre fuktmerker tyder på at området tidligere har vært utsatt for fuktpåvirkning. Selv om det ikke ble registrert forhøyede fuktverdier ved befaringen, anbefales området holdt under observasjon. Ved nye fuktmerker eller andre tegn til fuktpåvirkning bør årsaken undersøkes nærmere.

  Registrerte riss/sprekker i teglsteinspipen bør undersøkes nærmere av kvalifisert fagperson, for eksempel murer eller firma som utfører piperehabilitering, for å avklare omfanget og om det er behov for reparasjon, ommuring eller andre tiltak. Eventuelle nødvendige utbedringer må utføres fagmessig slik at pipens funksjon og brannsikkerhet ivaretas.

  Kjeller trapp

  Frihøyden i trappeløpet er målt til å være lavere enn gjeldende krav på 2,0 meter (målt fra trinn til underside av tak). Her er frihøyden under 1,4 meter. Det er registrert råteskade i nedre del av trappevang, der denne går inn mot vegg og ned mot betonggulvet.

  Konsekvens/tiltak: Det anbefales å vurdere tiltak for å øke fri høyde dersom det lar seg gjøre konstruktivt. Dersom endring ikke er praktisk mulig, bør lav høyde markeres eller opplyses som avvik fra dagens krav.

  For lav fri høyde kan medføre risiko for hodeskader ved passering i trapp, spesielt for høye personer. Forholdet vurderes hovedsakelig som et avvik fra dagens forskriftskrav, uten vesentlig betydning for trappens funksjon dersom den ellers er sikker og stabil. Råteskaden medfører lokal svekkelse av treverket og kan utvikle seg videre dersom området fortsatt utsettes for fukt. Det anbefales å skifte ut råteskadet del av trappevangen. Samtidig bør området kontrolleres for å avklare eventuell fuktpåvirkning og sikre at nytt treverk ikke utsettes for tilsvarende forhold.

  Innvendige dører

  Det er registrert dørblad som tar i karm ved åpning og lukking. På badet i hovedetasjen er det registrert noe fuktskjolder/misfarging i underkant av dørbladet.

  Konsekvens/tiltak: Dørblad som tar i karm bør justeres for å sikre tilfredsstillende funksjon. Fuktskjolder/misfarging i underkant av dørblad på bad kan skyldes tidligere eller gjentatt fuktpåvirkning. Overflaten bør vedlikeholdes/utbedres etter behov, og det bør påses at dørbladet ikke utsettes for vedvarende fukt.

  Skadedyr og fuktkrevende insekter

  Det er registrert musavføring flere steder i boligen, blant annet på loft, i kott under trapp og under kjøkkenvask. Funnene viser at mus har hatt tilgang til boligen. Det er ikke avklart om det foreligger aktiv forekomst av mus på befaringstidspunktet.

  Det er også registrert flere større vepsebol, særlig på loft og i kott på loftet innenfor stuen. Det er ikke avklart om vepsebolene er aktive.

  Konsekvens/tiltak: Mus kan medføre skader på isolasjon, bygningsmaterialer og tekniske installasjoner, samt hygieniske ulemper. Det anbefales nærmere undersøkelser for å avklare om det foreligger aktiv forekomst og hvor mus eventuelt kommer inn. Aktuelle inngangspunkter bør lokaliseres og sikres, og spor etter skadedyr bør fjernes på egnet måte.

  Vepsebol bør fjernes dersom de er aktive eller medfører ulempe eller risiko. Ved aktive bol anbefales nødvendig forsiktighet og eventuelt bruk av skadedyrbekjemper.

  Etasje – Bad/vaskerom – Dokumentasjon for våtrom

  Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Det foreligger ikke godkjent dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone. Diffusjonssperre mot kald sone er en fuktsperre som hindrer at varm, fuktig luft fra våtrom trenger inn i kalde konstruksjoner og gir kondens og skader.

  Konsekvens/tiltak: Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages. Manglende dokumentasjon på diffusjonssperre mot kald sone gir usikkerhet om konstruksjonens evne til å hindre fukttransport. Dette kan føre til kondens i konstruksjonen og økt risiko for skjulte fuktskader og muggvekst. Det anbefales å undersøke oppbygningen nærmere for å avklare om diffusjonssperre er korrekt utført. Dersom dette ikke kan verifiseres eller er mangelfullt, bør det vurderes tiltak for å sikre tilstrekkelig fuktsikring i henhold til gjeldende anbefalinger.

  Etasje – Bad/vaskerom – Overflater, vegger og himling

  Det er registrert gjenværende skruer/innfestingspunkter i vegg etter tidligere dusjdører. Innfestingene er plassert i dusjsonen og er utsatt for direkte vannbelastning. Det er påført silikon rundt enkelte av skruene.

  Det er ikke kjent hvordan innfestingspunktene er tettet bak overflaten, eller om veggens tettesjikt er tilfredsstillende ivaretatt ved gjennomføringene.

  Konsekvens/tiltak: Innfestinger og skruehull i dusjsonen kan utgjøre en risiko for vanninntrenging dersom gjennomføringene ikke er tilfredsstillende tettet mot våtrommets tettesjikt. Overflatisk tetting med silikon alene gir ikke grunnlag for å fastslå at gjennomføringene er vanntette.

  Det anbefales at skruene fjernes dersom de ikke lenger har noen funksjon, og at innfestingspunktene tettes med egnet metode for våtrom slik at vanntettheten ivaretas. Ved behov bør utførelsen vurderes og utbedres av kvalifisert fagperson.

  Etasje – Bad/vaskerom – Overflater gulv

  Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er registrert avvik ved våtrommets fallforhold. Det er målt ca. 10 mm høydeforskjell fra gulv ved dør til sluk. Gulvet har dermed for lite fall mot sluk.

  Det er også registrert avvik ved håndtering av lekkasjevann. Høydeforskjellen ved dør/terskel er ikke tilstrekkelig til å sikre tilfredsstillende håndtering av lekkasjevann.

  Det er etablert en eldre silikonkant rundt dusjsonen. Denne kan hindre fri avrenning av eventuelt lekkasjevann fra øvrige deler av gulvet til sluket. Det er registrert svertesopp-/mugglignende misfarging i silikonfugene rundt dusjen.

  Konsekvens/tiltak: Det er registrert bom (hullyd) under enkelte gulvfliser, noe som indikerer mangelfull vedheft mellom flis og underlag. Forholdet bør holdes under observasjon for å avdekke eventuell skadeutvikling i form av sprekker i fliser eller fuger, eller at fliser løsner. Dersom slike skader oppstår, bør nødvendige tiltak iverksettes for å begrense videre skadeutvikling. Skader i flis- og fugesjiktet kan medføre økt vannbelastning på underliggende tettesjikt. Bom i fliser innebærer i seg selv ikke at membranen er skadet, men eventuell videre skadeutvikling kan øke risikoen for fuktrelaterte skader dersom tettesjiktet også har svakheter. For lite fall mot sluk kan medføre at vann blir stående på gulvet og ikke ledes tilfredsstillende til sluk. Ved en eventuell lekkasje kan den begrensede høydeforskjellen ved døren, kombinert med silikonkanten rundt dusjsonen, medføre at vann blir stående på gulvet eller renner ut av våtrommet fremfor å bli ledet til sluk. Dette kan medføre fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.

  Misfarging/biologisk vekst i silikonfugene er et tegn på vedvarende fuktbelastning av overflatene. Silikonfugene bør fjernes og fornyes, og det bør samtidig sikres at ny utførelse ikke hindrer nødvendig avrenning til sluk.

  Fallforholdene og løsningen for håndtering av lekkasjevann bør utbedres slik at vann ledes tilfredsstillende til sluk.

  Det anbefales å installere dusjkabinett for å redusere den direkte vannbelastningen på gulv og vegger, særlig med tanke på de registrerte fallforholdene.

  Etasje – Bad/vaskerom – Vanntett sjikt, membran og sluk

  Påstrykningsmembran/smøremembran på vegg og gulv er eldre enn 15 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er registrert sprekkdannelse/porøsitet i synlig membran/tettesjikt ved sluket. Forholdet kan medføre redusert tetthet i overgangen mot sluket. Membranen er ikke synlig ved dørterskelen, og det har derfor ikke vært mulig å verifisere at høydeforskjellen mellom topp slukrist og topp membran ved terskelen er minimum 25 mm. (I fohold til krav i forskrift på befaringstidspunktet).

  Konsekvens/tiltak: Konsekvensen er at membranens tilstand og tetthet er usikker som følge av alder og manglende dokumentasjon, noe som øker risikoen for skjulte fuktskader og kan medføre behov for nærmere undersøkelser og eventuell rehabilitering av våtrommet. Sprekker og porøsitet i tettesjiktet ved sluket kan medføre risiko for at vann trenger ned i underliggende konstruksjoner og fører til fuktskader.

  Det anbefales at forholdet undersøkes nærmere og utbedres på egnet måte. Omfang og metode for utbedring må vurderes ut fra tettesjiktets tilstand og utførelse rundt sluket. Det anbefales å foreta nærmere undersøkelser av membranens avslutning ved dørterskelen for å avklare om høydeforskjellen mellom topp slukrist og topp membran tilfredsstiller gjeldende krav. Eventuelle avvik bør utbedres.

  Våtrommet fungerer ved normal bruk, men manglende mulighet til å verifisere høydeforskjellen mellom topp slukrist og topp membran ved terskelen gir en usikkerhet knyttet til våtrommets lekkasjesikkerhet. Dersom høydeforskjellen er mindre enn 25 mm, kan vann ved søl eller lekkasje renne ut av våtrommet og medføre fukt- og vannskader på tilstøtende konstruksjoner og rom.

  Etasje – Bad/vaskerom – Sanitærutstyr og innredning

  Det er påvist skader, svelling eller lignende på innredning.

  Konsekvens/tiltak: Svellingen kan være et tegn på fuktpåvirkning over tid. Avviket vurderes som begrenset, men bør overvåkes for å oppdage eventuell videre utvikling. Ubehandlet svelling kan føre til ytterligere deformasjon og redusert levetid på innredningen.

  Etasje – Bad/vaskerom – Ventilasjon

  Det er kun lufteventil i yttervegg og tak.

  Konsekvens/tiltak: Manglende ventilasjon (kun lufteventil) kan føre til opphopning av fukt og dårlig luftkvalitet. Dette øker risikoen for kondens, muggvekst, luktproblemer og fuktskader over tid. Det bør etableres mekanisk avtrekk for å sikre bedre og mer kontrollert luftutskifting. Kun naturlig ventilasjon gir begrenset og varierende luftutskifting, noe som kan medføre økt fuktbelastning og redusert uttørking av våtrommet. Over tid kan dette øke risikoen for kondens, soppvekst og fuktrelaterte skader på overflater og omkringliggende bygningsdeler.

  Etasje – Kjøkken – Overflater og innredning

  Kjøkkeninnredningen er av eldre dato og har generell alders- og bruksslitasje. Det mangler en skapfront over skapdør, og det er registrert slitasje på benkeplate og gulvoverflater.

  Konsekvens/tiltak: Forholdene er i hovedsak av estetisk og bruksmessig karakter. Manglende skapfront bør erstattes, og vedlikehold/utbedring av benkeplate og gulv må påregnes etter behov. På grunn av kjøkkenets alder må det generelt forventes vedlikehold og oppgradering over tid.

  Etasje – Kjøkken – Avtrekk

  Det er ikke avklart hvor avtrekkskanalen fra kjøkkenventilatoren avsluttes. Eier er usikker på om kanalen er ført ut via takhatt.

  Konsekvens/tiltak: Det bør avklares hvor avtrekkskanalen avsluttes, og kontrolleres at avtrekksluften føres tilfredsstillende ut av bygningen. Dersom avtrekket ikke er ført ut av bygningen, må dette utbedres.

  Loft – Kjøkken – Overflater og innredning

  Kjøkkeninnredningen er av eldre dato og har generell alders- og bruksslitasje. Det er registrert slitasje på benkeplaten, og enkelte skapdører tar i hverandre og har behov for justering. Det er registrert svelling/fuktrelatert skade i plate over kjøkkenventilatoren. I overgang mellom benkeplate og flislagt vegg mangler det elastisk fuge/list, og enkelte veggfliser mangler fuging.

  Konsekvens/tiltak: Skapdører bør justeres, og skadet plate over ventilatoren bør utbedres eller skiftes. Overgangen mellom benkeplate og vegg bør tettes for å redusere risikoen for at vannsøl og fukt trenger inn bak benkeplaten. Manglende fuger mellom fliser bør kompletteres. På grunn av kjøkkenets alder og generelle slitasje må videre vedlikehold og oppgradering påregnes.

  Loft – Kjøkken – Avtrekk

  Avtrekkskanalen fra kjøkkenventilatoren er ført opp på loftet, men er ikke ført videre ut gjennom tak. Avtrekket avsluttes dermed på loftet.

  Konsekvens/tiltak: Avtrekksluft fra kjøkken inneholder fukt, fett og lukt. Når avtrekket avsluttes på loftet, kan dette medføre økt fuktbelastning og tilsmussing av loftskonstruksjonen, med risiko for kondens og fuktskader.

  Avtrekkskanalen må føres helt ut av bygningen og avsluttes med egnet løsning til det fri. Arbeidet bør utføres fagmessig, med nødvendig hensyn til lufttetthet, kondens og gjennomføring i takkonstruksjonen.

  Innvendige vannledninger

  Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

  Konsekvens/tiltak: Eldre kobberrør med skjøter har økt risiko for lekkasjer og svikt i koblinger, med fare for vannskader. Det anbefales å følge med på tilstanden. Det kan bli behov for utskifting av rørsystemet for å sikre videre funksjon og redusere risiko for skader.

  Innvendige avløpsrør

  Det er ikke registrert tilfredsstillende dokumentasjon eller synlig løsning for lufting av avløpsanlegget. Mangelfull lufting kan medføre luktproblemer, klukking i rør samt uttømming av vannlåser. Eier opplyser imidlertid at det ikke har vært registrert problemer med dette i dagens bruk.

  Konsekvens/tiltak: Det anbefales jevnlig observasjon av avløpsanleggets funksjon, og eventuelle tiltak bør vurderes dersom det oppstår lukt eller driftsproblemer.

  Mangelfull lufting kan føre til luktproblemer, klukking i rør og uttømming av vannlåser, noe som kan gi ubehag og økt risiko for skader på avløpssystemet.

  Varmesentral (fyrkjeler, varmepumper, fjernvarme, pelletsanlegg, gasskjeler, osv)

  Det foreligger ikke service på anlegget siste to år, dokumentert service på anlegget finnes ikke eller er utenfor produsentens anvisning om serviceintervall.

  Ved testing brukte varmepumpen noe tid på oppstart.

  Konsekvens/tiltak: Manglende service kan føre til redusert driftssikkerhet, dårligere ytelse og økt risiko for feil eller havari. Det bør utføres service på anlegget. Anlegget bør kontrolleres og vedlikeholdes av fagperson, og det bør fremskaffes dokumentasjon på utført service.

  Manglende service og dokumentasjon øker risikoen for redusert effektivitet, høyere energiforbruk, forkortet levetid og mulige driftsstans på varmepumpen.

  Varmtvannsbereder/tank

  Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

  Konsekvens/tiltak: Mangelfull el-tilkobling kan innebære økt risiko for elektrisk feil, brannfare og redusert sikkerhet. Det anbefales å få kontrollert og utbedret el-tilkoblingen av autorisert fagperson i henhold til gjeldende forskriftskrav. Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.

  Fuktsikring og drenering

  Eier opplyser at utvendig fuktsikring/drenering ble utført rundt hele bygningen på 1980-tallet. Fuktsikringen er dermed eldre enn 30 år og har på grunn av alder usikker gjenværende funksjon.

  På et synlig hjørne er det registrert at grunnmursplasten ikke er avsluttet med klemlist/tettelist mot grunnmuren, men ligger brettet ut over terreng. Andre steder ligger grunnmursplasten under terreng og er ikke synlig. På grunn av terreng, beplantning og begrenset tilgjengelighet har det ikke vært mulig å kontrollere utførelsen rundt hele bygningen. Det er derfor ukjent hvordan fuktsikringen er avsluttet og utført på øvrige deler av grunnmuren.

  Det er samtidig registrert fuktpåvirkning, saltutslag og avflassing på innvendige mur- og gulvflater i rom under terreng.

  Konsekvens/tiltak: Eldre fuktsikring og drenering kan ha redusert funksjonsevne og økt risiko for svikt. Dette kan føre til fuktinntrengning, fuktskader på konstruksjonen og dårlig inneklima over tid. Det anbefales å følge med på tilstanden og vurdere behov for oppgradering eller utskifting. Ved tegn til svikt bør drenering og fuktsikring fornyes for å sikre tilfredsstillende funksjon. Manglende eller utilstrekkelig avslutning av grunnmursplast kan medføre at vann og fukt trenger inn mellom grunnmuren og fuktsikringen. Når drenering og fuktsikring samtidig er av eldre dato, må det påregnes redusert/usikker gjenværende funksjon.

  Forholdet må ses i sammenheng med den registrerte fuktpåvirkningen på innvendige konstruksjoner under terreng. Det kan ikke fastslås ved befaringen om fuktforholdene skyldes drenering/fuktsikring, terreng- og overflatevann, andre fuktkilder eller en kombinasjon av flere forhold.

  Det anbefales nærmere undersøkelser av drenering og utvendig fuktsikring, herunder oppbygning, tilstand og avslutning av grunnmursplasten. Terrengfall og bortledning av overflatevann bør vurderes samtidig. Synlig grunnmursplast bør avsluttes fagmessig med egnet klemlist/tett avslutning mot grunnmuren.

  På bakgrunn av alder og de registrerte fuktforholdene innvendig må det påregnes at utbedring eller fornyelse av drenering og fuktsikring kan bli nødvendig, men endelig behov og omfang bør fastsettes etter nærmere undersøkelser.

  Grunnmur og fundamenter

  Grunnmuren har sprekkdannelser.

  Konsekvens/tiltak: Sprekker i grunnmuren kan føre til fuktinntrenging og i noen tilfeller indikere bevegelser eller svekket konstruksjon. Det anbefales å vurdere omfang og årsak til sprekkene, og utbedre disse samt iverksette nødvendige tiltak for å hindre videre utvikling.

  Terrengforhold

  Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren.

  Konsekvens/tiltak: Dårlig fall kan føre til vannansamlinger mot grunnmuren, med økt risiko for fuktinntrenging og skader på konstruksjonen. Det anbefales å etablere fall bort fra bygningen og sikre god bortledning av vann fra grunnmuren.

  Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering

  Det er ikke påvist utvendig stengeventil (stoppekran). Vannledninger av plast er eldre enn 40 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Avløpsledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon. Eier opplyser at vannledningene til boligen er utsatt for frost ved perioder med svært lave utetemperaturer, omkring -30 °C og kaldere. Eier opplyser at det i slike perioder har vært nødvendig å la vann renne svakt fra en kran i kjelleren for å redusere risikoen for at vannledningene fryser.

  Forholdet indikerer at deler av vannledningene kan ligge frostutsatt eller ha utilstrekkelig frostsikring.

  Konsekvens/tiltak: Manglende utvendig stoppekran kan gjøre det vanskelig å stenge vannet raskt ved lekkasje, med økt risiko for vannskader. Det anbefales å etablere utvendig stengeventil for å sikre enkel og rask avstenging av vannforsyningen. Eldre vannledninger har økt risiko for svikt, med fare for lekkasjer og vannskader. Det kan bli behov for utskifting av rørsystemet for å sikre videre funksjon og redusere risiko for skader. Usikker avløpsledningstype gir økt risiko for uforutsette feil, lekkasjer eller redusert levetid, og gjør det vanskelig å planlegge drift, vedlikehold og utskifting. Ytterligere undersøkelser anbefales. Frost i vannledninger kan medføre redusert eller stanset vanntilførsel og i verste fall frostsprengning med påfølgende vannlekkasje og skader.

  Det anbefales nærmere undersøkelser for å avklare hvilke deler av vannledningsanlegget som er frostutsatt og årsaken til dette. Det bør vurderes permanente tiltak for tilfredsstillende frostsikring, eksempelvis bedre isolering eller annen egnet sikring av utsatte ledninger.

  Å la vann renne i perioder med sterk kulde kan redusere risikoen for frost, men bør ikke betraktes som en permanent løsning.

  Septiktank

  Septiktank av betong er eldre enn 25 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

  Konsekvens/tiltak: Eldre septiktank av betong har økt risiko for sprekker, utettheter og funksjonssvikt, med fare for forurensning og driftsproblemer. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag iht opplysninger fra eier, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå.

  TG3

  Vindu – Stue

  Det er påvist råteskade i ett vindu i stuen. Det er også registrert råteskade i utvendig listverk tilhørende dette vinduet.

  Råteskadene medfører at vinduet og tilhørende listverk har redusert tilstand og behov for utbedring.

  Konsekvens/tiltak: Vinduet og det utvendige listverket med råteskader bør skiftes ut for å hindre videre forringelse og unngå følgeskader på omkringliggende konstruksjoner.

  Råteskader kan føre til redusert isolasjonsevne, økt varmetap og risiko for fuktinntrengning, noe som kan medføre ytterligere skader på bygningen.

  Ved utbedring bør omkringliggende konstruksjoner kontrolleres for eventuelle skjulte fuktskader. TG3 gjelder vinduet som har råteskader i stuen. Kostnadsestimatet gjelder utskifting av dette vinduet.

  Grunnet alder på vinduer bør det vurderes å skifte ut flere vinduer i samme slengen.

  Overflater – gulv entrè

  I entréen er det registrert en tydelig lokal ujevnhet/nedsenkning i gulvet. Ved indikativt fuktsøk på gulvoverflaten ble det samtidig registrert fullt utslag på fuktindikatoren.

  Kombinasjonen av lokal ujevnhet og fullt utslag ved fuktsøk gir grunnlag for mistanke om fuktpåvirkning og mulig skade i gulvoppbygningen. Gulvkonstruksjonen er ikke åpnet, og årsaken til fuktutslaget samt eventuelt skadeomfang er derfor ikke avklart ved befaringen.

  Eier opplyser at gulvet i entréen skal utbedres før overtakelse, og at eventuell råteskade skal fjernes og skadet treverk erstattes. Arbeidet var ikke utført på befaringstidspunktet og er derfor ikke kontrollert eller vurdert som en del av rapporten.

  Konsekvens/tiltak: Fullt utslag på fuktindikatoren kan indikere unormale fuktforhold i gulvet. Sammen med den lokale ujevnheten kan det ikke utelukkes at deler av gulvoppbygningen er fuktpåvirket eller skadet. Ved vedvarende fuktbelastning kan det oppstå ytterligere materialskader samt risiko for mugg-/soppvekst og råteskader i organiske materialer.

  Det anbefales at gulvet åpnes i forbindelse med den planlagte utbedringen, slik at årsaken til fuktutslaget og eventuelt skadeomfang kan avklares. Gulvoppbygningen og underliggende konstruksjoner bør kontrolleres, og eventuelle skadede eller fuktpåvirkede materialer skiftes ut. Årsaken til eventuell fuktbelastning må avklares og utbedres før nytt gulv etableres.

  Eiers opplysning om planlagt utbedring før overtakelse endrer ikke vurderingen på befaringstidspunktet, da arbeidene ikke er utført og årsak og eventuelt skadeomfang ikke er avklart.

  Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)

  Det er registrert synlig fuktpåvirkning på mur- og gulvflater i kjelleren, med mørke fuktmerker/misfarging på betonggulv og nederst på murflater. Det er også registrert saltutslag flere steder på innvendige murflater, både på eldre grunnmur og på murverk av Leca i tilbygget.

  Det er videre registrert stedvis avflassing på malte muroverflater samt sprekker i betonggulvet.

  Det er registrert fuktbelastning også ved de utvendige kjellernedgangene. Disse områdene ligger under omkringliggende terrengnivå, og fuktforholdene må ses i sammenheng med den øvrige registrerte fuktbelastningen i kjelleren.

  Ventilasjonen i kjelleren vurderes som begrenset sett i forhold til den registrerte fuktbelastningen.

  Funnene viser at konstruksjoner mot terreng er utsatt for fuktbelastning. Årsak, fuktkilde og omfang er ikke nærmere avklart ved befaringen.

  Konsekvens/tiltak: Fuktbelastning i konstruksjoner mot terreng kan medføre saltutslag, avflassing av overflatebehandling og over tid nedbrytning av materialer. Ved vedvarende fuktbelastning kan det også oppstå økt risiko for skader dersom fuktømfintlige eller organiske materialer plasseres i kontakt med mur- og gulvkonstruksjonene.

  Begrenset ventilasjon kan redusere uttørkingen og bidra til høyere luftfuktighet i kjelleren. Det anbefales derfor å vurdere tiltak for å bedre ventilasjonen og luftutskiftingen i kjelleren.

  Det anbefales nærmere undersøkelser for å avklare årsak, fuktkilde og omfang. De utvendige kjellernedgangene bør inngå i disse undersøkelsene, herunder fuktsikring og hvordan nedbør og overflatevann håndteres og ledes bort.

  Forholdene bør ses i sammenheng med utvendig fuktsikring av grunnmur, drenering, terrengforhold og bortledning av overflatevann. Behov for eventuelle tiltak må vurderes på bakgrunn av resultatene fra de nærmere undersøkelsene.

  Sprekker i betonggulvet bør samtidig undersøkes nærmere for å avklare årsak og eventuelt behov for tiltak.

  Loft – Bad/vaskerom – Generell

  Det er registrert skade i vinylbelegget på gulvet, og området fremstår som forsøkt reparert. Som følge av skaden kan tilfredsstillende vanntetthet ikke forutsettes.

  Det er begrenset fall mot sluk. Den begrensede høydeforskjellen mellom sluk og terskel medfører risiko for at lekkasjevann kan renne ut av rommet fremfor å ledes til sluk.

  Det er ikke etablert tilfredsstillende ventilasjon av våtrommet.

  På grunn av våtrommets alder og manglende dokumentasjon er det usikkerhet knyttet til gjenværende funksjon og tetthet i gulvbelegg, sluk og tilhørende overganger.

  Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

  Konsekvens/tiltak: Våtrommet har behov for totalrenovering. Ved rehabilitering må sluk, tettesjikt, fallforhold, ventilasjon og øvrige våtromsløsninger etableres og dokumenteres i samsvar med gjeldende krav.

  Dusjkabinettet reduserer den direkte vannbelastningen på gulv og vegger og gjør at våtrommet kan benyttes med begrenset vannbelastning frem til rehabilitering. Dette må betraktes som en midlertidig løsning.

  Ved lekkasje fra sanitærinstallasjoner, vaskemaskin eller dusjkabinett er det risiko for at vann ikke ledes tilfredsstillende til sluk. På grunn av skade i gulvbelegget og begrenset vannhåndtering kan vann trenge ned i konstruksjonen eller renne ut av våtrommet, med risiko for fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.

  Skaden i gulvbelegget bør utbedres som et midlertidig skadebegrensende tiltak dersom badet fortsatt skal benyttes før totalrenovering.

  Det bør etableres tilfredsstillende ventilasjon av badet. Mangelfull ventilasjon kan medføre høy luftfuktighet og kondensbelastning og økt risiko for fukt- og muggrelaterte skader.

  Kjeller – Vaskerom – Generell

  Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

  Våtrommet mangler membran eller annet dokumentert vanntett sjikt på gulvet.

  Sluket er av eldre støpejernstype, og det foreligger ingen dokumentasjon på utførelse eller tetthet i tilslutningen mellom gulv og sluk.

  Det er ikke etablert tilfredsstillende ventilasjon/avtrekk fra våtrommet.

  Konsekvens/tiltak: Manglende vanntett sjikt medfører at rommet ikke har samme sikkerhet mot vannsøl og lekkasjer som et våtrom med dokumentert tettesjikt. Ved større vannmengder eller lekkasje er det risiko for at vann kan trenge ned i gulvkonstruksjonen eller påvirke tilstøtende konstruksjoner.

  Vaskerommet kan fungere med dagens begrensede vannbelastning, forutsatt at vannsøl på gulv og vegger begrenses. Rommets utførelse gir imidlertid redusert sikkerhet ved en eventuell lekkasje. Bruken bør derfor tilpasses rommets standard frem til våtrommet blir rehabilitert.

  På grunn av våtrommets alder og utførelse må totalrenovering påregnes. Ved rehabilitering må tettesjikt, sluk, fallforhold og øvrige våtromsløsninger vurderes og utføres i samsvar med gjeldende krav.

  Det anbefales å etablere tilfredsstillende ventilasjon/avtrekk. Dette vil bidra til bedre luftutskifting og uttørking av rommet, men endrer ikke behovet for senere rehabilitering av våtrommet.

  Som et risikoreduserende tiltak kan det også vurderes å etablere automatisk vannstopper ved relevante vanninstallasjoner. Dette reduserer konsekvensen av enkelte typer lekkasjer, men erstatter ikke behovet for tilfredsstillende fuktsikring av våtrommet.

  Kjeller – Bad – Generell

  Det er registrert sprekk/skade i gulvbelegget i nærheten av dusjsonen. Som følge av skaden kan tilfredsstillende vanntetthet i gulvbelegget ikke forutsettes.

  Det mangler flere fliser på veggen ved servanten, og underlaget bak flisene er lokalt eksponert. Det er ikke kjent hvordan veggen er bygget opp, eller om det er etablert tettesjikt bak flisene.

  Badet har åpen dusjløsning, som medfører direkte vannbelastning på gulv og vegger i dusjsonen.

  Ventilasjon skjer kun via ventil i vegg, uten mekanisk avtrekk.

  Det er registrert at blandebatteriet ved servanten ikke tetter tilfredsstillende etter bruk. Det oppstår lekkasje/drypping ved pakning/tilkobling etter at blandebatteriet er stengt.

  På grunn av våtrommets høye alder, manglende dokumentasjon og registrerte skader er det betydelig usikkerhet knyttet til gjenværende funksjon og tetthet.

  Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

  Konsekvens/tiltak: Sprekk/skade i gulvbelegget medfører risiko for at vann kan trenge ned i underliggende konstruksjoner. Ved åpen dusjing blir gulv og vegger utsatt for direkte vannbelastning, noe som øker risikoen når våtrommets tettesjikt og oppbygning ikke er dokumentert.

  Manglende fliser ved servanten gir redusert beskyttelse av underlaget. Området bør utbedres og ikke utsettes for unødvendig vannbelastning.

  Blandebatteriet ved servanten bør kontrolleres og utbedres slik at det blir tett. Pakning/tilkobling bør repareres eller skiftes, og blandebatteriet bør skiftes dersom tilfredsstillende tetthet ikke oppnås.

  Ventilasjon uten mekanisk avtrekk gir begrenset luftutskifting og uttørkingsevne. Det anbefales å etablere tilfredsstillende mekanisk avtrekk.

  På grunn av våtrommets alder, utførelse og registrerte avvik må totalrenovering av badet påregnes. Ved rehabilitering må tettesjikt, sluk, gulv- og fallforhold, veggoppbygning, ventilasjon og øvrige våtromsløsninger etableres og dokumenteres i samsvar med gjeldende krav.

  Det anbefales å installere dusjkabinett for å redusere den direkte vannbelastningen på gulv og vegger dersom badet fortsatt skal benyttes. Skaden i gulvbelegget bør utbedres som et skadebegrensende tiltak.

  Tgiu

  Kjeller – Vaskerom – Tilliggende konstruksjoner våtrom

  Fuktmåling ved hulltaking er ikke foretatt. Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

  Konsekvens/tiltak: Konsekvensen er at tilstanden i tilliggende konstruksjoner er usikker, og det kan finnes skjulte feil (f.eks. fukt eller skade).

  Kjeller – Bad – Tilliggende konstruksjoner våtrom

  Fuktmåling ved hulltaking er ikke foretatt. Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

  Konsekvens/tiltak: Konsekvensen er at tilstanden i tilliggende konstruksjoner er usikker, og det kan finnes skjulte feil (f.eks. fukt eller skade).

  Helse, miljø og sikkerhet

  Det mangler snøfangere på deler av taket. Takvinkel og type taktekking tilsier at det på grunn av sikkerhet foreligger krav til snøfangere. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Dette kan utgjøre en sikkerhetsrisiko. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Ildfast plate mangler på gulvet under feieluken på pipen på loftet. Dette øker risikoen for at glør eller sot kan antenne brennbart gulvmateriale, noe som kan medføre brannfare og fare for liv og helse. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav for rekkverk i innvendige trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Dvs at den listen, stangen eller det håndtaket som er montert langs trappeløpet som man holder i når man går opp eller ned mangler. Det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp. Trappen har dårlig funksjonalitet, da den er både smal og bratt, noe som gjør den vanskelig å gå i. Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget. Det er registrert en løs kontakt samt en kontakt som mangler deksel. Dette bør utbedres av kvalifisert elektrofaglig personell for å redusere risikoen for elektrisk støt, kortslutning eller brann. Det er påvist mangler ved boligens brannvarslingsanlegg (brannalarm eller røykvarslere) ihht gjeldende forskrift om brannforebygging. Det er ikke montert røykvarsler i kjelleren, og den i 2.etasje mangler batteri. Pulverapparatet er av eldre dato og har overskredet anbefalt intervall for kontroll/service. Mangler røykvarsler i kjelleren. Eiendommen befinner seg i et område definert som aktsomhetsområde for kvikkleireskred i henhold til NVE sitt temakart.

  Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om å montere snøfangere. Når det er sagt, har eier et selvstendig ansvar for å ivareta sikkerheten rundt bygningen. Det bør derfor vurderes å montere snøfangere der det er fare for at snø og is kan rase ned og forårsake skade på personer, dyr, kjøretøy eller bygningsdeler. Manglende adkomst kan hindre sikker feiing og tilsyn av pipe, og kan være et avvik fra gjeldende krav. Stigetrinn for feier må monteres. Konsekvensen er at rekkverket ikke gir tilstrekkelig fallsikring i henhold til dagens krav, noe som medfører økt risiko for fallulykker og behov for utbedring for å oppnå tilfredsstillende sikkerhet. Det anbefales å utbedre rekkverket slik at høyden tilfredsstiller gjeldende krav, for å sikre trygg bruk. Uavklarte radonforhold kan innebære risiko for helseskadelig eksponering over tid. Radon er en kjent helserisiko, og forhøyede nivåer kan ha betydning for inneklima og beboernes helse. Det anbefales å gjennomføre radonmåling og eventuelt vurdere nærmere kontroll eller tiltak dersom forhøyede verdier påvises. Det anbefales å montere ildfast plate på gulvet under sotluke/feieluke i henhold til gjeldende krav, for å sikre tilstrekkelig beskyttelse mot brann. Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe. For store åpninger i rekkverket kan medføre økt risiko for fall og personskader, særlig for barn. Det anbefales å utbedre rekkverket slik at åpningene tilfredsstiller gjeldende sikkerhetskrav. Mangelfull sikring kan føre til fallulykker eller at personer mister støtte, med fare for alvorlig skade. Det anbefales å heve eller utbedre rekkverket slik at det tilfredsstiller gjeldende sikkerhetskrav. Manglende håndløper kan redusere muligheten for støtte ved ferdsel i trappen. Forholdet kan medføre økt risiko for fallulykker og personskade, særlig for barn, eldre og personer med nedsatt balanse. Det anbefales å montere håndløper langs trappeløpet for å bedre sikkerhet og tilgjengelighet. Åpninger mellom trinn i trappen kan påvirke sikker bruk, særlig for barn. Forholdet kan medføre økt risiko for fall og personskade ved ferdsel i trappen. Det anbefales å utbedre trappen slik at åpningene mellom trinnene tilfredsstiller gjeldende sikkerhetskrav. Manglende håndløper kan redusere muligheten for støtte ved ferdsel i trappen. Forholdet kan medføre økt risiko for fallulykker og personskade, særlig for barn, eldre og personer med nedsatt balanse. Det anbefales å montere håndløper langs trappeløpet for å bedre sikkerhet og tilgjengelighet. Manglende rekkverk kan redusere muligheten for støtte ved ferdsel i trappen. Forholdet kan medføre økt risiko for fallulykker og personskade, særlig for barn, eldre og personer med nedsatt balanse. Det anbefales å montere rekkverk på trappen for å sikre trygg bruk og bedre sikkerhet. Trapper med dårlig funksjonalitet kan gi redusert brukervennlighet og økt risiko for fall og ulykker. Det anbefales å vurdere utbedring av trappen for bedre sikkerhet og funksjon, eventuelt tilpasse den i henhold til gjeldende krav. Manglende samsvarserklæring øker sannsynligheten for at det elektriske anlegget er utført av ufaglærte og at anlegget har feil og mangler. Dette øker fare for brann- og støt og kan i verste fall utgjøre fare for liv og helse. Det kan i tillegg medføre utbedringskostnader. Det er derfor behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget. Løs kontakt og kontakt uten deksel bør utbedres av kvalifisert elektrofaglig personell for å redusere risikoen for elektrisk støt, kortslutning eller brann. Manglende utbedring kan medføre fare for personskade og skade på bygningen. Det bør umiddelbart monteres røykvarsler i kjelleren og settes inn batteri i røykvarsleren i 2. etasje for å oppfylle kravene i forskrift om brannforebygging.

  Manglende eller mangelfullt fungerende brannvarslingsanlegg medfører økt risiko for personskade og materielle skader ved brann, da tidlig varsling kan utebli. Pulverapparatet bør kontrolleres og eventuelt byttes ut for å sikre at det fungerer som forutsatt ved brann.

  Manglende vedlikehold kan medføre redusert slukkeeffekt og økt risiko for at apparatet ikke virker ved behov. Konsekvensen er at det kan være økt risiko for kvikkleireskred i området, noe som kan påvirke sikkerheten og stabiliteten til eiendommen, samt medføre behov for nærmere geotekniske undersøkelser og eventuelle sikringstiltak. Det bør gjøres ytterligere undersøkelser i henhold til NVEs anbefalinger. Mulighet for utvikling av eiendommen kan være begrenset i forhold til sitt potensiale som følge av usikre grunnforhold.

  Sammendrag selgers egenerklæring

  Er det bestilt Norgespris på strøm?

  Ja. Norgespris er en statlig ordning som gir husholdninger tilbud om strøm til fast pris på 50 øre pr. kilowattime

  (prisen gjelder frem til 31. Desember 2026). Ordningen gjelder både boliger og fritidsboliger. Når en bolig med

  Norgespris bytter eier, vil ny eier fortsatt være bundet til Norgespris ut bindingstiden. Les mer på Regjeringens nettsider.

  2. Tilleggskommentar

  Jeg har ikke kjennskap på skader eller mangler utenom det som er nevnt i takstmannens rapport.

  Innhold

  Enebolig:

  -1.Etasje: Entré, gang, kjøkken, stue, stue 2, bad/vaskerom

  • Loft: Gang, kjøkken, bad/vaskerom, stue, soverom/stue, kott
  • Kjeller: Gang, bod, vaskerom, bad, bod 2, bod 3, bod 4

  Atelier med garasje:

  • Underetasje: Garasje, krypekjeller

  -1.Etasje: Atelier

  • Loft: Bod

  Drivhus

  Standard

  En kunstners hus-et hjem for skaperglede og inspirasjon

  Noen boliger er mer enn bare hus. De forteller en historie. Dette er et slikt sted. Et hjem hvor kreativitet har fått blomstre, hvor ideer har blitt til kunstverk, og hvor lyset gjennom vinduene har inspirert til nye tanker og uttrykk.

  Boligen har gjennom årene vært både hjem og atelier – et sted der arbeid og liv har smeltet sammen i harmoni. Her finnes rom for fordypning, skaperglede og ro. De lune omgivelsene, den særegne atmosfæren og de inspirerende uteområdene gir en følelse av å være litt utenfor hverdagens tempo.

  For den som drømmer om et eget atelier, et kreativt verksted eller bare et hjem med sjel og særpreg, representerer denne eiendommen en sjelden mulighet. Her kan pensler, blyanter, kamera eller keramikk finne sin plass. Samtidig er dette et hjem som inviterer til gode stunder med familie og venner, omgitt av vakre omgivelser og en helt spesiell stemning.

  Dette er ikke bare en bolig-det er en livsstil. Et sted hvor kreativiteten får pusterom, og hvor nye kapitler kan skapes. Kanskje er dette nettopp stedet hvor din egen kunstnerdrøm kan få vokse videre.

  Eiendommen består av en eldre enebolig oppført i tradisjonell tømmerkonstruksjon, med tilbygg i bindingsverk og stående trekledning. Boligen har et karakteristisk mansardtak tekket med glassert teglstein fra 2006, mens taket på tilbygget ble lagt om med ny betongtakstein i 2025. På eiendommen finnes også et frittstående atelier med garasje, loft og bodarealer, samt drivhus.

  Boligen inneholder kjøkken og stue i 1. etasje, soverom i 2. etasje og bad i samtlige etasjer. Oppvarming skjer blant annet med vedovner og varmepumpe. Eiendommen er tilknyttet offentlig vann via privat stikkledning, mens avløpet er tilknyttet septiktank med overløp til grøft.

  Det er gjennomført flere oppgraderinger gjennom årene, herunder ny taktekking på tilbygg i 2025, hovedtak fra 2006 samt tidligere oppgradering av altan og tettesjikt. Altanen på ca. 18 m² har utgang fra stuen i 2. etasje. Eier opplyser også at boligen har fått nytt tak og oppgraderinger på balkongen med nye terrassebord.

  Eiendommen har en stor tomt med gode utviklings- og bruksmuligheter. Bygningsmassen bærer samtidig preg av alder og det må påregnes løpende vedlikehold og oppgraderinger. Tilstandsrapporten peker blant annet på behov for oppfølging av enkelte vinduer og dører, vedlikehold av kledning, utbedring av enkelte våtromsløsninger. Det anbefales at interessenter setter seg grundig inn i vedlagte tilstandsrapport for nærmere informasjon om registrerte avvik, tilstandsgrader og anbefalte tiltak.

  Atelierbygningen og drivhuset er omtalt i tilstandsrapporten, men det presiseres at disse bygningene ikke er fullstendig tilstandsvurdert og at beskrivelsene er av orienterende karakter.

  Innbo og løsøre

  Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

  Hvitevarer

  Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

  TV/Internett/bredbånd

  Det er per i dag ikke lagt inn fiber på eiendommen. Fiber kan imidlertid relativt enkelt etableres ved tilkobling fra tilgjengelig infrastruktur i området. Mulighet for etablering av fiberbredbånd må avklares med aktuell leverandør.

  Parkering

  Parkering på egen tomt.

  Forsikringsselskap

  Fremtind

  Diverse

  Foretaket og Aktiv-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføringen av megleroppdraget:

  • I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita
  • Vend Marketplaces, eier av annonseplattformen Finn.no
  • Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll. Kundene tilbys ulike leverandører for strøm og alarm avhengig av tilbydere i området. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenestene.
  • Banker i Eika-alliansen tilbyr finansielle tjenester
  • Signicat leverer digitale løsninger for signering av dokumenter
  • Vitec Megler, leverer salgsstøttesystemet herunder elektronisk løsning for budgivning

  Areal i salgsoppgaven er hentet fra tilstandsrapporten. Boligens areal oppgis i BRA (bruksareal), som deles i underkategoriene BRA-i (arealet innenfor boenheten), BRA-e (arealet utenfor boenheten(e) og som tilhører denne, slik som for eksempel boder hvor adkomsten er utenfor boenheten), og BRA-b (arealet av innglasset balkong, veranda eller altan når denne er tilknyttet boenheten). TBA er arealet av terrasser, åpne balkonger og åpen altan tilknyttet boenheten.

  Prisantydning inkl. omkostninger

  Kr 2 500 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  Kr 62 500 (Dokumentavgift (2,5 %))

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  Kr 16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 63 890 (Omkostninger totalt)

  Kr 80 790 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 83 590 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 2 563 890 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 2 580 790 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 2 583 590 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Energi

  Oppvarming

  Elektrisk og vedovn.

  Det ble utført tilsyn 8/5-2009 ingen anmerkninger eller avvik

  Det ble utført feiing 22/8-2022.

  Info strømforbruk

  Selger har gjort avtale om Norgespris for strøm. Avtalen er bindende, følger eiendommen (målepunktet) og løper til og med 31.12.2026. Les mer hos NVE – www.nve.no

  Energiklasse

  Info energiklasse

  Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

• Økonomi

  Kommunale avgifter

  13928

  Kommunale avgifter år

  2026

  Info kommunale avgifter

  De kommunale avgiftene omfatter vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr (ekstra 240L) samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift

  Formuesverdi primær

  836360

  Formuesverdi primær år

  2024

  Formuesverdi sekundær

  3345441

  Formuesverdi sekundær år

  2024

  Info formuesverdi

  Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.

  Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere, og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

  For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 14 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet.

  For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 prosent av beregnet markedsverdi.

  Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.

  Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.

  Andre utgifter

  Utover det som er nevnt under punktet «kommunale avgifter» og fyll inn eventuelle andre relevante punkt, påløper kostnader til for eksempel strøm, fyring/brensel, forsikring, innvendig/utvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett.

  Tilbud lånefinansiering

  Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

• Offentlige forhold

  Tinglyste heftelser og rettigheter

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  3909/2069/19:

  29.09.1971 – Dokumentnr: 4653 – Bestemmelse om vannledn.

  Vegvesenets betingelser vedtatt

  • arbeid må utføres etter anvisning av vegvesenet slik at trafikk ikke stoppes.
  • når arbeid er utført settes veien i forsvarlig stand igjen.
  • eier eller bruker er ansvarlig for all skade som ved ledningsanlegget måtte påføres.
  • Eier eller bruker er forpliktet til for egen regning å foreta endringer.

  13.02.1968 – Dokumentnr: 610 – Registrering av grunn

  Denne matrikkelenhet opprettet fra:

  Knr:3909 Gnr:2069 Bnr:12

  01.01.2018 – Dokumentnr: 53730 – Omnummerering ved kommuneendring

  Tidligere: Knr:0709 Gnr:2069 Bnr:19

  01.01.2020 – Dokumentnr: 716822 – Omnummerering ved kommuneendring

  Tidligere: Knr:0712 Gnr:2069 Bnr:19

  01.01.2024 – Dokumentnr: 338136 – Omnummerering ved kommuneendring

  Tidligere: Knr:3805 Gnr:2069 Bnr:19

  21.04.1976 – Dokumentnr: 2461 – Bestemmelse om bebyggelse

  Rettighet hefter i: Knr:3909 Gnr:2069 Bnr:12

  Byggetillatelse gitt etter dispensasjon i henhold til Bygningsloven

  • Tillatelse til å bygge garasje inn til grensen mot vår eiendom, og forplikter oss og senere eiere av vår eiendom til å trekke eventuelle bygg på vår eiendom så langt tilbake at avstanden mellom byggene ikke blir mindre enn fastsatt i bestemmelsene i bygningsloven. en avstand minst må tilsvare bygningens halve høyde og ikke under 8m.

  Ferdigattest/brukstillatelse

  Eiendommen er oppført før plan- og bygningsloven av 1965. Kommunen opplyser at det i deres arkiv ikke finnes ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for boligen fra byggeår.

  Det foreligger god tegninger datert 20/6-2002 vedr. tilbygg kjøkkenkrok og bad/toalett.

  Det foreligger tegninger datert 1986 vedr. tilbygg.

  Kommunen opplyser at tilbygg uthus er godkjent i 1975 og tilbygg til atelier er godkjent i 1990.

  Vei, vann og avløp

  Eiendommen er tilknyttet offentlig vann.

  Eiendommen er tilknyttet privat septikanlegg.

  Utvendige avløpsledninger er av ukjent type og er tilknyttet septiktank med overløp til grøft. Utvendig vannledning er av plast (PEL/PE) og er tilknyttet offentlig vannforsyning via privat stikkledning. Septiktanken er av betong og ble ifølge eier installert i 1972.

  Eiendommen er tilknyttet fylkesvei.

  Regulerings- og arealplanner

  Eiendommen ligger i et område som i kommuneplanen er avsatt til spredt bolig-, fritid eller næringsbebyggelse.

  Eiendommen ligger også i et område som er avsatt til LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdsknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag, nåværende.

  Dette betyr at området som hovedregel ikke kan utvikles med tanke på boligbygging eller annet bebyggelse, fordi det blant annet skal tas hensyn til f.eks. allemannsretten, naturvern, landbruk eller friluftsliv. I LNFR område kan det være bygge- og deleforbud, i tillegg er det ikke sannsynlig at man får godkjent bruksendring av eksisterende bygninger eller godkjent oppføring av bygninger i strid med hovedregelen. I arealdelen i kommuneplanen kan det fremkomme opplysninger om virkningen av LNFR kategorien. Reguleringen gjelder fremtidige tiltak, dvs. eksisterende hus og fritidsboliger kan nyttes i tråd med tidligere gitte kommunale tillatelser, men reguleringen kan få konsekvenser ved eventuell gjenreisning, for eksempel etter brann. Oppføring av nye boliger i LNFR område kan ikke skje uten etter dispensasjon eller som følge av bestemmelsene i reguleringsplanen. Ta kontakt med megler for nærmere informasjon.

  Det ligger innenfor et område med hensyn landskap, ras-og skredfare Det betyr at området ligger under marin grense og/eller at det er et kjent fareområde for kvikkleire. Det må påregnes krav om geotekniske vurderinger før iverksetting av byggetiltak innenfor området og flomfare.

  I kommunedelsplanen ligger boligen også innenfor bevaring kulturmiljø.

  Det er ingen reguleringsplaner under arbeid innenfor 100m fra eiendommen.

  Adgang til utleie

  Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

  Legalpant

  Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

• Kontraktgrunnlag

  Lovanvendelse

  Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.

  Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.

  Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Budgivning

  Budgivning i forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

  For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.

  Budgivning utenfor forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

  Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

  Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

  Omk. Kjøper beskrivelse

  Kr 2 500 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  Kr 62 500 (Dokumentavgift (2,5 %))

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  Kr 16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 63 890 (Omkostninger totalt)

  Kr 80 790 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 83 590 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 2 563 890 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 2 580 790 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 2 583 590 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

  Omk. kjøper beløp

  63890

  Betalingsbetingelser

  Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

  Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen.

  Hvitvaskingsreglene

  Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

  Boligselgerforsikring

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligen selges for et dødsbo. Megler gjør særlig oppmerksom på at selger ikke har bebodd den eiendom som legges ut for salg. Selger har derfor ikke spesifikk kunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene i denne salgsoppgaven. Det kan i denne sammenheng eksistere feil og skader på eiendommen som ikke er spesifikt opplyst. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

  Boligkjøperforsikring

  Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.

  Dødsbo

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligen selges for et dødsbo. Arvingene (selgerne) har ikke bebodd eiendommen og har ingen kunnskap vedrørende eiendommen og eiendommens beskaffenhet utover det som her fremgår av salgsoppgaven. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, gjerne med bistand fra teknisk sakkyndig.

  Meglers vederlag

  Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 2,70% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke:

  1 900 Betalingsutsettelse

  5 500 Fotograf

  4 800 Kommunale opplysninger

  22 900 Markedspakke Stor Finn pakke + sosiale media

  6 900 Oppgjørshonorar

  3 300 Søk eiendomsregister og elektronisk signering

  18 000 Tilretteleggingsgebyr og systemkostnader

  3 000 Visninger per stk. Maks betalt for 3 stk + overtakelse

  545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet

  290 Utlegg utskrift av heftelser/servitutter pr. stk

  Totalt kr: 133 800

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav et rimelig vederlag.

• Prisantydning inkl. omkostninger

  Kr 2 500 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  Kr 62 500 (Dokumentavgift (2,5 %))

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  Kr 16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 63 890 (Omkostninger totalt)

  Kr 80 790 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 83 590 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 2 563 890 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 2 580 790 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 2 583 590 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Dokumenter

  • Boligsalgsrapport
  • Egenerklæring boligselgerforsikring
  • Salgsoppgave