Øvre Damsbakken 4B
Lettstelt og innholdsrik enebolig med fin beliggenhet på populære Langestrand - Solrik terrasse- Garasje og parkering
- Prisantydning
- kr 5 550 000
- Omkostninger
- kr 140 140
- Totalpris inkl. omkostninger
- kr 5 690 140
- Objektstype
- Enebolig
- Eierform
- Selveier
- Byggeår
- 1982
- Soverom
- 2
- Tomt
- 529.8 m²
- Eierform tomt
- Eiet
- Energimerking
Enebolig med fin beliggenhet på Langestrand – et attraktivt og svært sjarmerende boligområde. Her har man kort vei til sentrum, badestrand, flotte turområder og Fritzøe brygge med butikker og spisesteder.
Eneboligen består av 2 etasjer med en praktisk og funksjonell planløsning med følgende romfordeling:
1. etasje:
Entre m/skyvedørsgarderobe, romslig stue/spisestue, kjøkken, bad, walk in garderobe og 2 soverom.
Underetasje:
Kontor/gang, kjellerstue (lite lysforhold ihht. areal, dagens forskrift), bad/vaskerom, teknisk rom og 2 boder (hvorav en som har utgang ut).
Garasje i tilknytning til boligen. Biloppstillingsplass foran garasjen.
Koselig usjenert tomt med lekestue.
Boligen har en normal standard og fremstår som godt vedlikeholdt over tid. Boligen har 2 store flislagte bad.
Tomt
529.8m²
Beskrivelse av tomt
Selveiet tomt med opparbeidet hage. Gruset innkjørsel med parkeringsplass. Tomten er forøvrig opparbeidet med plen og div. trær og beplantning. Solrik og usjenert terrasse.
Beliggenhet
Langestrand er et attraktivt og svært sjarmerende boligområde, som de senere årene blitt forvandlet til et av de mest spennende områdene i Larvik. Like utenfor Larvik sentrum og med kort avstand til alt byen har å by på av aktivitets-, kultur og servicetilbud – allikevel stille og rolig og omgitt av idyllisk trehus bebyggelse.
En kort rusletur fra boligen ligger Batteristranda – en perle av en sandstrand i Larvik sentrum. Ved siden av stranda ligger spa-hotellet Farris Bad. Deretter finner man Fritzøe brygge med forretninger, restauranter og leiligheter. Fra gangbro over Farriselva kommer man til Kulturhuset Bølgen. Herfra er det strandpromenade langs strandpromenade langs havneområdet til idylliske Tollerodden. Langs strandpromenaden er det fiskerestaurant og flere serveringssteder som er perfekte på fine sommerkvelder.
Området er barnevennlig og det er kort vei til både barnehage og skoler.
Her bor du med gangavstand til Larvik sentrum med alle sentrumsfunksjoner, samt kort vei til Farris, Bøkeskogen, Vestmarka og Ulfsbakk som byr på flotte turområder både sommer og vinter.
En kort kjøretur unna finner man Larvik Golfklubb – en av Norges beste golfbaner. Her finnes det 2 golfbaner med henholdsvis 9 og 18 hull. Banen har internasjonal standard, er av høy kvalitet og er en av de banene med lengst spillesesong i landet.
Adkomst
Innkjøring via Øvre Damsbakken.
Bebyggelse
Veletablert boligområde bestående av eneboliger, tomannsboliger og småhus.
Barnehage/skole/fritid
Skoler
Langestrand skole (1-7 kl.)
98 elever, 6 klasser 0.6 km
Sky skole (1-7 kl.)
291 elever, 15 klasser 1.8 km
Mesterfjellet skole (1-10 kl.)
515 elever, 40 klasser 2.1 km
Ra ungdomsskole (8-10 kl.)
304 elever, 22 klasser 1.6 km
Thor Heyerdahl videregående skole
1620 elever 3.1 km
Barnehager
Leikvang barnehage (1-5 år)
28 barn 0.3 km
Veldre kulturbarnehage (0-5 år)
40 barn 1.1 km
Eventyrskogen barnehage (1-5 år)
96 barn 1.1 km
Offentlig kommunikasjon
Buss
Høysteinane
Linje 208 0.2 km
Tog
Larvik stasjon
Linje RE11, RX11 1.3 km
Fly
Sandefjord lufthavn Torp
25,5 km, (ca 18 min å kjøre med bil)
Byggemåte
Bygningen har kjellergulv av mur/betong og kjellervegger av lettklinkerblokker. Boligen har vegger av bindingsverkskonstruksjon som utvendig er kledd med stående trepanel. Bygningen har valmtak tekket med betongtakstein
Innhold
Eneboligen består av 2 etasjer med en praktisk og funksjonell planløsning med følgende romfordeling:
1. etasje:
Entre m/skyvedørsgarderobe, romslig stue/spisestue, kjøkken, bad, walk in garderobe og 2 soverom.
Underetasje inneholder
Kontor/gang, kjellerstue (lite lysforhold ihht. areal, dagens forskrift), bad/vaskerom, teknisk rom og 2 boder (hvorav en som har utgang ut).
Garasje i tilknytning til boligen.
Lekestue på tomten.
Standard
Boligen har en normal standard og fremstår som godt vedlikeholdt over tid. På gulvene er det parkett, laminat, furugulv og betong. På veggene er det malte plater og tapet. I tak et det himlingsplater og trepanel. Pent malt kjøkken. Kjøkkenet har meget god skap og benkplass og fin løsning med spiseplass foran kjøkkenvindu. Kjøkkenet har integrert platetopp (induksjon), komfyr, micro og oppvaskmaskin. Kjøleskap medfølger også i handelen.
Boligen har 2 flislagte bad av nyere dato. Begge bad er flislagt på gulv og vegger.
Badet i hovedetasjen inneholder: servant i innredning, vegghengt wc og dusj med innfellbare dusjvegger.
Badet i underetasjen inneholder: Boblebad, dusjnisje, servant i innredning, vegghengt wc og nisje med foldedører foran med plass til vaskemaskin og tørketrommel.
Taklampe over spisestue medfølger ikke i handelen.
Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3.
Forhold som har fått TG2:
Taktekking
Det er enkelte knekte taksten. Tilstandsgrad 2 er gitt fordi det er registrert svai/forhøyning i takflaten i skillet der garasjen er bygget på eksisterende konstruksjon.
Videre er det registrert en knekt mønepanne over garasjen.
Konsekvens/tiltak: Knekte takstein må skiftes.
Tiltak
Skifte knekt mønepanne.
Kontrollere undertak, lekter og overgang
Vurdere om svai er stabil eller under utvikling.
Konsekvens
Dersom forholdet ikke utbedres. kan knekt mønepanne føre til vanninntrengning
Forholdet bør utbedres og følges opp, men vurderes ikke som akutt konstruksjonssvikt per befaringstidspunkt.
Nedløp og beslag
Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Tilstandsgrad 2 er gitt fordi det ikke er tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Takvann ledes ikke kontrollert bort fra bygget, noe som kan gi økt fuktbelastning på grunnmur, fundament og kjeller.
Det mangler også snøfangere på deler av taket.
Det opplyses at dette ikke var krav på byggemeldingstidspunktet, men løsningen avviker fra dagens anbefalte sikkerhetsnivå.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav. Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Tiltak
Etablere kontrollert bortledning av takvann (for eksempel forlengelse av nedløp)
Vurdere montering av snøfangere der det er fare for ras over ferdselsareal.
Konsekvens
Dersom takvann ikke ledes bort fra grunnmur øker risikoen for fuktinntrengning i grunnmur og kjeller, drenering og fundament blir belastet.
Manglende snøfangere kan medføre fare for snø- og isras, risiko for personskade.
Veggkonstruksjon
Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Tilstandsgrad 2 er gitt fordi det er registrert sprukket og værslitt trepanel på sidene av inngangspartiet, med spredte råteskader.
Værslitt og sprukket trepanel på øvrig trepanel i hovedsak i nedre del.
Det er videre en usikker og lite fuktsikker løsning i overgangen mellom flislagt trapp og yttervegg. Trepanelet står tett ned mot trappen, og det er registrert begynnende skader i nedre del av kledningen. Løsningen medfører økt fuktbelastning i nedkant av treverket.
Det må påregnes utskifting av deler av kledningen, kontroll og utbedring av yttervegg.
Konsekvens/tiltak: Råteskader i bordkledningen kan fortsette å utvikle seg både i tilliggende bordkledning og til bakenforliggende veggkonstruksjon, dersom en ikke foretar tiltak. Tiltak
Fjerne og skifte skadet trepanel i nedre del.
Etablere korrekt avstand mellom terreng/trapp og trekledning.
Sikre en fuktsikker overgang mellom trapp og yttervegg.
Overflatebehandle kledning etter utbedring.
Kontrollere bakenforliggende konstruksjon for skjulte skader.
Ny eier må forvente vedlikehold og utskiftinger på utvendig trepanel.
Konsekvensene er at skadene forverres og påvirker og skader andre bygningsdeler.
Konsekvens
Dersom forholdet ikke utbedres kan råteskader utvikle seg videre, fukt kan trenge inn i underliggende konstruksjon, levetiden på ytterveggen reduseres.
Forholdet vurderes som et pågående vedlikeholdsbehov.
Takkonstruksjon/Loft
Det er fra loft/kryploft påvist indikasjoner på at det er punktering av dampsperre, som medfører svekket effekt av dampsperrefunksjonen. Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Tilstandsgrad 2 er gitt fordi det fra loft/kryploft er påvist indikasjoner på punktering av dampsperre i forbindelse med innfelte downlights i hovedetasjen. Punktering av dampsperren kan medføre redusert funksjon og økt risiko for kondens i konstruksjonen.
Videre er det registrert fuktskjolder i takkonstruksjonen rundt luftepipen. Dette indikerer tidligere eller pågående fuktbelastning.
Jeg har målt 11,2 vektprosent fuktighet tett på luftepipen.
Konsekvens/tiltak: Det bør gjøres lokale tiltak. Tiltak
Kontrollere og eventuelt etablere korrekt tetting rundt downlights.
Undersøke årsak til fuktskjolder rundt luftepipen (beslag, gjennomføring, tetting).
Kontrollere undertak, isolasjon og følg med på videre utvikling.
Konsekvens
Dersom forholdet ikke utbedres kan det oppstå kondens og fuktskader i takkonstruksjonen, isolasjonens funksjon kan reduseres og det kan utvikles mugg- og råteskader over tid.
Forholdet representerer en fuktrisiko, men det er ikke dokumentert konstruksjonssvikt på befaringstidspunktet.
Vinduer
Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Tilstandsgrad 2 er gitt fordi vinduene fremstår som slitte, med malingsavflassing, fuktskjolder og behov for vedlikehold både innvendig og utvendig.
Det er registrert:
Malingsavflassing på baderomsvindu i hovedetasjen
Malingsavflassing på vinduer i kjellerstue
Innvendig kondens i én glassrute i kjellerstue (indikasjon på punktert isolerglass)
Malingsavflassing og oppsprukket treverk på kjellervinduer
Forholdene indikerer normal aldring kombinert med påvirkning fra fukt og kondens.
Konsekvens/tiltak: Det må foretas lokal utbedring. Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. Tiltak:
Skadde vinduer og karmer bør skiftes eller utbedres.
Vurdere utskifting av punktert glassrute.
Alt slitt og sprukket treverk bør pusses, behandles og males på nytt for å hindre videre nedbrytning.
Kontrollere øvrige vinduer for tilsvarende skader og planlegge vedlikehold eller utskifting etter behov.
Konsekvenser dersom tiltak ikke utføres:
Videre råteutvikling og økende skadeomfang på vinduene.
Risiko for fuktinntrenging og skader på tilstøtende konstruksjon.
Punktert glass vil gi redusert isolasjonsevne og kondens
Redusert funksjon og levetid på vinduene.
Kjeller- og garasjedør
Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Tilstandsgrad 2 er gitt fordi garasje- og kjellerdøren subber på karmen.
Dette indikerer skjevhet, setning eller behov for justering.
Forholdet medfører redusert funksjon ved åpning og lukking.
Konsekvens/tiltak: Dører må justeres. Tiltak
Justere hengsler og kontrollere karm.
Kontrollere om det foreligger setning i konstruksjonen.
Vurdere utbedring eller justering av sidefelt ved behov.
Konsekvens
Dersom forholdet ikke utbedres kan slitasje på karm og hengsler øke, døren kan bli vanskelig å lukke korrekt, etthet mot vær og vind kan reduseres
Forholdet vurderes ikke som akutt, men bør utbedres for normal funksjon.
Inngangsdør
Det er påvist dører som er vanskelig å åpne eller lukke. Tilstandsgrad 2 er gitt fordi inngangsdøren subber på karmen mot sidefeltet. Dette indikerer skjevhet, setning eller behov for justering.
Forholdet medfører redusert funksjon ved åpning og lukking.
Konsekvens/tiltak: Dører må justeres. Tiltak
Justere hengsler og kontrollere karm.
Kontrollere om det foreligger setning i konstruksjonen.
Vurdere utbedring eller justering av sidefelt ved behov.
Konsekvens
Dersom forholdet ikke utbedres kan slitasje på karm og hengsler øke, døren kan bli vanskelig å lukke korrekt, etthet mot vær og vind kan reduseres
Forholdet vurderes ikke som akutt, men bør utbedres for normal funksjon.
Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Det er påvist andre avvik:. Tilstandsgrad to er gitt fordi rekkverket og terrassegulvet har værslitt/oppsprukket, trevirke/trepaneler med behov for vedlikehold.
Treverket fremstår med overflateslitasje som følge av alder og klimabelastning.
Konsekvens/tiltak: Tiltak
Skrape og overflatebehandle treverk.
Vurdere utskifting av enkeltbord med begynnende skade.
Konsekvens
Dersom vedlikehold ikke utføres kan treverket utvikle råteskader, levetid i terrassebord og rekkverk reduseres.
Forholdet vurderes som vedlikeholdsrelatert og ikke akutt, men tiltak bør planlegges i nær fremtid.
Utvendige trapper
Betongtrapp har mindre sprekker/skader. Tilstandsgrad 2 er gitt fordi det er registrert sprukne fliser på betongtrappen, både inne ved vegg og i nedre del mot terreng.
Sprekkene kan skyldes bevegelser i underlaget, frostpåvirkning eller mangelfull vedheft. Skadene medfører risiko for videre oppsprekking og nedbrytning.
Konsekvens/tiltak: Påviste skader må utbedres. Tiltak
Fjerne og erstatte sprukne fliser.
Kontrollere underlag og eventuelt etablere fleksibel og frostsikker løsning.
Kontrollere overgang mot vegg for å sikre tilfredsstillende tetting.
Konsekvens
Dersom forholdet ikke utbedres kan frost føre til videre oppsprekking, fliser kan løsne og gi snublefare, vann kan trenge inn mot vegg og gi fuktbelastning
Forholdet vurderes som et vedlikeholdsbehov, men bør utbedres for å hindre videre skade.
Overflater
Tilstandsgrad 2 er gitt fordi det er registrert malingsavflassing i tak på kjøkken, bruksslitasje på parketten i stuen, sprang/høydeforskjell i skiferfliser i kjellerstuen
Forholdene indikerer vedlikeholdsbehov og nedsatt overflatekvalitet.
Konsekvens/tiltak: Tiltak
Skrape, pusse og male tak på nytt.
Vurdere sliping eller utskifting av slitt parkett.
Kontrollere underlag og feste av skiferfliser i kjellerstue.
Konsekvens
Dersom forholdene ikke utbedres kan fliser kan løsne og gi snublefare, overflateslitasje vil forverres, estetisk og bruksmessig kvalitet reduseres.
Innvendige trapper
Det er liten frihøyde i trappeløp. Tilstandsgrad 2 er gitt fordi fri høyde i trappen er målt til 1,95 m, mens dagens anbefalte krav er minimum 2,0 m.
Avviket innebærer redusert takhøyde og kan medføre nedsatt komfort og økt risiko for å slå hodet ved bruk.
Konsekvens/tiltak: Tiltak
Vurdere om konstruksjonsmessige tilpasninger kan øke fri høyde.
Alternativt tydeliggjøre forholdet for bruker.
Konsekvens
Dersom forholdet ikke utbedres: kan det medføre redusert sikkerhet ved ferdsel i trappen, komfort og brukskvalitet er lavere enn dagens standard.
Innvendige dører i 1. etg.
Tilstandsgrad 2 er gitt fordi dørterskelen til soverommet ikke er understøttet eller festet til eikelistene. Døren subber på terskelen, noe som indikerer manglende stabilitet og justeringsbehov.
Videre er den innvendige utforingen på baderommet løs fra dørkarmen.
Konsekvens/tiltak: Tiltak
Understøtte og feste dørterskel forskriftsmessig.
Justere dørblad og hengsler.
Feste eller reetablere løs utforing til baderomsdør.
Konsekvens
Dersom forholdene ikke utbedres kan slitasje på dør og terskel øke, funksjonen kan forverres over tid.
Innvendige dører i kjelleren
Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Tilstandsgrad 2 er gitt fordi døren fra teknisk rom til bod subber på dørkarmen.
Konsekvens/tiltak: Det bør foretas tiltak på enkelte dører. Tiltak
Justere dørblad eventuelt hengsler.
Konsekvens
Dersom forholdene ikke utbedres kan slitasje på dør og karm øke og funksjonen kan forverres over tid.
Hoved etasje – Bad – Overflater Gulv
Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Tilstandsgrad 2 er gitt for gulvet er tilnærmet flatt og en mulig vannlekkasje vil kunne renne til entreen fordi døråpningene er uten oppkant, oppkanten må være minst 15 mm over det ferdige gulvet, eller gulvet ha 1:100 fall til sluk og 25 mm fra slukrist til topp membran ved dørterskel.
Konsekvens/tiltak: Eventuelt lekkasjevann fra utstyr utenfor dusjsone vil ikke ha en naturlig vei til sluket. Dette kan føre til at vann samler seg på gulvet og potensielt renner ut av rommet eller trenger inn i konstruksjonen. Tiltak
Ny eier bør være oppmerksom på at membranen ikke tilfredsstiller ikke dagens krav til oppkant på membran mot dørters ellerl nødvendig fall eller sluk
Ved oppgradering eller rehabilitering av badet anbefales det å kontrollere og eventuelt fornye membranløsningen.
Konsekvens
En mulig vannlekkasje fra utstyr i rommet vil kunne renne til gangen, fordi døråpningene er uten membranoppkant, oppkanten må være minst 15 mm over det ferdige gulvet, eller gulvet ha 1:100 fall til sluk og 25 mm fra slukrist til topp membran ved dørterskel.
Hoved etasje – Bad – Sluk, membran og tettesjikt
Tilstandsgrad to er gitt fordi det er ikke tilstrekkelig høydeforskjell fra toppen av slukristen til toppen av vanntett sjikt ved døråpningen.
Forholdet innebærer økt risiko for fuktskader og vann ut i entreen.
Konsekvens/tiltak: Tiltak
Ny eier bør være oppmerksom på at membranløsningen ikke tilfredsstiller dagenskrav til 15 mm oppkant mot dørterskel.
Det anbefales jevnlig kontroll for tegn til fukt eller lekkasje.
Konsekvenser
Dersom membranen ikke utbedres eller tiltak ikke gjennomføres kan lekkasjevann renne til tilstøtende rom og føre til fukt- og vannskader.
Hoved etasje – Bad – Sanitærutstyr og innredning
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Tilstandsgrad to er gitt fordi løsning for å synliggjøre en lekkasje fra den innebygde sisternen til toalettet ikke er tilstede.
Regelverket sier: Innebygde sisterner og lignende må monteres i en prefabrikkert kassett med vanntette overflater eller i et hulrom. Hulrommets vegger og gulv må ha vanntett sjikt som er kontinuerlig med resten av sjiktet for vegg og gulv der det er relevant. Eventuelt lekkasjevann må dreneres ut i våtrommet slik at lekkasjen raskt blir synlig.
Konsekvens/tiltak: Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. Tiltak:
Etablere lekkasjestopper eller inspeksjonsmulighet som gjør at lekkasje fra sisternen kan oppdages tidlig.
Konsekvens
Dersom tiltak ikke utføres er det risiko for at skjulte lekkasjer ikke oppdages og kan forårsake fukt- og vannskader i konstruksjonen.
Hoved etasje – Bad – Ventilasjon
Rommet har kun naturlig ventilasjon. Tilstandsgrad to er gitt fordi baderommet mangler mekanisk avtrekk etter dagens forskrift.
Konsekvens/tiltak: Elektrisk avtrekksvifte bør monteres for å lukke avviket. Dersom avviket ikke utbedres vil det være fare for dårlig luftskifting og resultere i høy luftfuktighet og utvikling av skader. Tiltak
Det anbefales å etablere mekanisk avtrekk på baderommet i henhold til gjeldende krav.
Konsekvenser
Dersom tiltak ikke gjennomføres:
- kan høy fuktbelastning føre til kondens, mugg og fuktskader, inneklimaet på badet kan bli dårligere og forholdet kan påvirke badets levetid.
Kjeller – Bad/vaskerom – Overflater vegger og himling
Det er påvist avvik i fuger. Sprekk i fugen i overgang vegg gulv ved foldedørene.
Konsekvens/tiltak: Tiltak
Fugen bør tettes fagmessig med egnet materiale.
Vurder om membran kan være skadet, og om ytterligere kontroll er nødvendig.
Ved større skader kan utbedring av membran være aktuelt.
Konsekvens
Dersom tiltak ikke gjennomføres kan fukt trenge inn bak flisene, det kan oppstå skjulte fuktskader i veggkonstruksjonen, skader kan utvikle seg over tid og bli kostbare å utbedre.
Kjeller – Bad/vaskerom – Overflater Gulv
Krav til fall er ikke oppfylt og gulvet er tilnærmet flatt (har ikke motfall). Tilstandsgrad 2 er gitt for gulvet er tilnærmet flatt og en mulig vannlekkasje vil kunne renne mot.
Konsekvens/tiltak: Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk. Tiltak
Montere tett dusjkabinett for å lede dusjvann til sluk.
Ved oppgradering eller rehabilitering av badet anbefales det justere fallet på gulvet.
Konsekvenser
Dersom tiltak ikke gjennomføres:
- kan det foreligge skjulte svakheter i membranen uten at dette oppdages,
- eventuell lekkasje kan føre til fuktskader i tilstøtende konstruksjoner.
Kjeller – Bad/vaskerom – Ventilasjon
Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Tilstandsgrad to er gitt fordi baderommet mangler luftespalte under døren.
Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. Over tid kan manglende tilluftsventilering resultere i mugg- og soppdannelse, spesielt på steder som ikke får god nok luftgjennomstrømning. Tiltak
Det anbefales å etablere luftespalte under døren i henhold til gjeldende krav.
Konsekvenser
Dersom tiltak ikke gjennomføres:
Inneklimaet på badet kan bli dårligere og forholdet kan påvirke badets levetid.
Hoved etasje – Kjøkken m/spiseplass – Overflater og innredning
Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Tilstandsgrad 2 er gitt fordi det er registrert flere avvik ved kjøkkenets overflater:
Sprekk i benkeplate rundt platetopp
Uferdige lister mot tak over kjøleskap
Sprekk i takmaling mot taklist og rundt kjøkkenventilator
Forholdene indikerer slitasje og mangelfull ferdigstillelse, men det er ikke påvist funksjonssvikt i konstruksjonen.
Konsekvens/tiltak: Det må påregnes lokal utbedring/utskiftning. Tiltak
Reparere eller skifte benkeplate ved behov.
Ferdigstille og montere taklister korrekt.
Utbedre og male over sprekker i tak og rundt ventilator.
Konsekvens
Dersom forholdene ikke utbedres: kan sprekken i benkeplaten utvikle seg videre ved varme- og belastning uferdige overganger kan gi redusert estetisk kvalitet mindre overflateskader kan forverres over tid
Forholdet vurderes som et vedlikeholds- og utførelsesavvik uten akutt konstruksjonsmessig betydning.
Avløpsrør
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Tilstandsgrad to er gitt fordi mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige avløpsledninger. Det er ikke registrert tegn til funksjonssvikt, men rørnettet har nådd en alder hvor sannsynligheten for skader øker.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Tiltak
Det er ikke behov for umiddelbare tiltak utover jevnlig ettersyn. Tidspunkt for utskifting av avløpsrør bør samordnes med fremtidig renovering av våtrom eller kjøkken. Forebyggende: Det kan vurderes å utføre en rørinspeksjon eller rørspyling for å fjerne belegg og sikre god gjennomstrømning.
Konsekvens
Høy alder medfører økt risiko for lekkasjer, spesielt i skjøter og overganger.
Ved plastrør: Pakninger tørker ut over tid, og plasten kan bli sprø.
Ved støpejernsrør: Risiko for rustdannelse og tæring.
Innvendig groing (belegg) reduserer rørets diameter over tid, noe som kan føre til dårligere avrenning og hyppigere tilstoppinger. Lekkasjer fra avløp skjer ofte skjult i konstruksjonen og kan medføre omfattende fukt- og luktskader.
Fuktsikring og drenering
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Utvendig tetting/fuktsikring av grunnmuren er avsluttet under utvendig terreng. Tilstandsgrad 2 er gitt fordi mer en halvparten av dreneringens levetid er oppbrukt. Det mangler dokumentasjon på utførelse av drenering og fuktsikring (fuktsperre/kapillærbrytende sjikt).
Konstruksjonen er etablert med kjeller på støpt plate og fuktsikringen er skjult under terreng/betong og dermed ikke tilgjengelig for inspeksjon.
Konsekvens/tiltak: Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende. Lokal utbedring må utføres. Tiltak
Det anbefales å montere overgangslist for korrekt avslutning av knotteplasten.
Ny eier bør være oppmerksom på at dreneringens tilstand og restlevetid er ukjent.
Ved tegn til fuktproblemer bør det utføres nærmere undersøkelser av dreneringen.
Konsekvenser
Dersom tiltak ikke gjennomføres: kan overflatevann og fukt trenge inn mot grunnmuren, dette kan føre til fuktbelastning og skader på grunnmur og kjellervegger, eventuell utbedring av drenering kan bli kostbart.
Jeg anbefalet ny eier å kontrollere drenering og fuktsikring rund boligen med en fagperson.
Konsekvensene av en mangelfull drenering og fuktsikring kan være en fuktig kjeller, dårlig innemiljø og i ytterste konsekvens mugg og råte.
Grunnmur og fundamenter
Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er registrert løs puss på muroverflater. Tilstandsgrad 2 er gitt fordi det er registrert løs puss på inngangssiden, både på høyre og venstre side av døren. Det utvendige pussarbeidet fremstår flekkvis reparert og overmalt.
Forholdene indikerer vedlikeholdsbehov.
Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring må utføres. Tiltak
Fjerne løs puss og reparere med egnet pussmørtel.
Kontrollere underliggende murverk for fukt- eller frostskader.
Overflatebehandle etter utbedring.
Kontrollere vannavrenning og terrengforhold ved inngangspartiet.
Konsekvens
Dersom forholdet ikke utbedres kan frost og fukt føre til ytterligere avskalling, murverket kan svekkes over tid, det kan oppstå økt fuktbelastning på konstruksjonen.
Utvendige vann- og avløpsledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Tilstandsgrad to er gitt fordi mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på utvendige vann- og avløpledninger. Det er ikke påvist synlige lekkasjer eller skader, men anlegget begynner å nærme seg slutten av sin tekniske levetid.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Tiltak
Du trenger ikke gjøre noe akkurat nå så lenge alt virker. Men det kan være lurt å få noen til å sjekke rørene innvendig med et kamera (rørinspeksjon) for å se om de er hele. Hvis du planlegger å grave i hagen eller pusse opp, bør du vurdere å bytte rørene samtidig.
Konsekvens
Gamle rør er svakere enn nye.
Vannrør: Kan ruste eller sprekke, noe som gir vannlekkasje i bakken.
Avløpsrør: Kan gro igjen innvendig eller gli fra hverandre slik at kloakken stopper opp (tett do).
Siden rørene ligger nedgravd, er de vanskelige å oppdage feil på før skaden har skjedd.
Forhold som har fått TG3:
Etasjeskille/gulv mot grunn
Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Tilstandsgrad 3 er gitt fordi det er målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter i kontor m/trapp i kjelleren.
Avviket overstiger det som anses som akseptabelt etter gjeldende standard for måleavvik, og indikerer betydelig ujevnhet i gulvkonstruksjonen.
Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Tiltak
Ny eier bør være oppmerksom på at gulvet ikke er helt plant.
Eventuelle tiltak for å forbedre planheten vil normalt innebære avretting av underlaget eller utskifting av gulv.
Tiltak kan vurderes i forbindelse med fremtidig oppgradering eller ved utskifting av gulvbelegg.
Konsekvenser
Dersom tiltak ikke gjennomføres: vil gulvene fortsatt ha synlige/målbare skjevheter.
Avvikene kan påvirke opplevelsen av rommet, samt montering av fast inventar eller innredning.
Ingen umiddelbar risiko for konstruksjonssikkerheten dersom forholdet er stabilt.
Kjeller – Bad/vaskerom – Sluk, membran og tettesjikt
Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Sluk er ikke tilgjengelig for inspeksjon. Tilstandsgrad 3 er gitt fordi sluket ikke er mulig å besiktige. Det har derfor ikke vært mulig å kontrollere klemring, mansjett, tilkobling mot membran eller generell tilstand.
Manglende inspeksjonsmulighet medfører usikkerhet knyttet til tetthet og funksjon.
Membran og sluk har oppbrukt mer en halvparten av sin forventede brukstid.
Konsekvens/tiltak: Ved mangelfull tilgang til sluket blir det både umulig å rengjøre sluket og å oppdage/utbedre skader i membranen/fuger rundt sluket, som er avgjørende for å hindre lekkasjer. Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader.
Tiltak
Det anbefales jevnlig visuell kontroll av sluk overganger, særlig rundt skjøter og hjørner.
Ved rehabilitering av badet bør sluk og gulvbelegg skiftes ut, og ny løsning etableres i henhold til gjeldende krav.
Konsekvenser
Dersom tiltak ikke gjennomføres kan tetthet og funksjon reduseres ytterligere over tid og det kan oppstå lekkasje og skjulte fuktskader.
Vannledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Fordelerskap mangler avløp til rom med sluk. Rørkursene på rør-i-rør systemet på vannledninger er ikke merket. Tilstandsgrad 3 er gitt fordi de innvendige vannledningene er montert i tett fordelerskap uten løsning for automatisk lekkasjestopper eller bortledning av eventuelt lekkasjevann fra rør-i-rør-systemet til sluk.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på innvendige vannledninger av kobber. Det er ikke påvist synlige lekkasjer eller skader, men anlegget begynner å nærme seg slutten av sin tekniske levetid.
Konsekvens/tiltak: Det må lages avløp fra rørskapet til rom med sluk, eller andre kompenserende tiltak. Det er ikke behov for utbedringstiltak. Rørkurser på rør-i-rør system bør merkes. Tiltak:
Etablere fordelerskapene med lekkasjesikkring eller avløp til sluk i henhold til gjeldende forskriftskrav.
Merke vannledningene i skapet.
Konsekvens
Dersom tiltak ikke utføres:
Økt risiko for skjulte vannlekkasjer og fuktskader i konstruksjonen.
Ved nødvendig utbedringer er det vanskelig vite hvor rørkursene fører.
Poenget med et slikt skap er at hvis en kobling begynner å dryppe, skal vannet renne trygt til et sluk på badet så du ser det. Siden dette mangler her, vil en lekkasje inni skapet renne rett ut i veggen/takety eller ned i gulvet. Det kan føre til store vannskader før du i det hele tatt oppdager at noe er galt.
Tiltak
Det er ikke behov for umiddelbare utbedringstiltak på kobberrørene da anlegget fungerer i dag, men anlegget bør holdes under jevnlig oppsyn. I forbindelse med fremtidig oppussing av våtrom eller kjøkken bør det vurderes å skifte røropplegget.
Konsekvens
Selv om anlegget fungerer, medfører alderen en redusert gjenværende levetid og en økende risiko for vannlekkasjer.
Lekkasjer kan oppstå plutselig som følge av korrosjon (på kobberrør), sprøhet i materialet eller svekkelser i skjøter. Vannlekkasjer inne i konstruksjoner kan medføre omfattende følgeskader.
Helse, miljø og sikkerhet
Rekkverk
Rekkverket på innvendig og utvendig trapp tilfredsstiller ikke dagens regelverk på åpninger opp til 10 cm.
Kjellernedgangen tilfredsstiller ikke dagens regelverk for rekkverk på 1 m.
Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er ikke utført med radonsperre, noe som gir usikkerhet knyttet til radonnivået i boligen.
Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper.
Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.
Rekkverket utvendig og innvendig tilfredsstiller ikke dagens regelverk på 1 meters høyde åpninger opp til 10 cm.
Radon
Det er ikke fremlagt målinger av radon i boligen. Boligen er bygget uten radonsperre (en tett duk i grunnen), da dette ikke var et krav på byggetidspunktet.
Konsekvens/tiltak:
Åpninger i innvendige trapper er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger.
Rekkverk for utvendige trapper må monteres for å lukke avviket.
Det bør gjennomføres radonmålinger.
Håndløper på innvendig trapp bør monteres, men det var ikke krav på byggetidspunktet.
Innvendig trapperekkverk bør utbedres eller bygges om slik at avstanden mellom spilene reduseres til forskriftsmessig nivå.
Trappene utvendig bør utbedres, for eksempel ved montering av tette trinn, og rekkverk på den utvendige kjellernedgangen.
Konsekvens
Dersom tiltak ikke gjennomføres: er det økt risiko, spesielt for barn, sikkerhetsnivået vil være lavere enn dagens standard.
Lavt rekkverk gir økt risiko for fallulykker, forholdene kan påvirke sikkerhet og bruk
Radon
Tiltak
Det bør gjennomføres en radonmåling. Dette gjøres enklest ved å bestille små målebrikker (sporfilm) som plasseres i stue og soverom i minst to måneder i vinterhalvåret (oktober til april).
Konsekvens
Radon er en radioaktiv gass som finnes i berggrunnen. Den er usynlig og luktfri. Gassen kan sive opp gjennom sprekker i grunnmuren eller utettheter rundt rør.
Hvis man puster inn mye radon over lang tid, øker risikoen for å utvikle lungekreft. Uten måling er det umulig å vite om nivåene i boligen er trygge eller helseskadelige.
Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.
Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.
Parkering
Garasje i tilknytning til boligen. Det er automatisk portåpner på garasjeporten.
Diverse
Boblebad som var defekt er reparert av rørlegger og er nå i funksjon igjen med bobler.
Foretaket og Aktiv-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføringen av megleroppdraget:
- I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita
- Vend Marketplaces, eier av annonseplattformen Finn.no
- Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll. Kundene tilbys ulike leverandører for strøm og alarm avhengig av tilbydere i området. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenestene.
- Banker i Eika-alliansen tilbyr finansielle tjenester
- Signicat leverer digitale løsninger for signering av dokumenter
- Vitec Megler, leverer salgsstøttesystemet herunder elektronisk løsning for budgivning
Prisantydning inkl. omkostninger
5 550 000 (Prisantydning)
Omkostninger
138 750 (Dokumentavgift)
300 (Panteattest kjøper)
545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)
545 (Tinglysningsgebyr skjøte)
16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))
2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))
140 140 (Omkostninger totalt)
157 040 (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet)
159 840 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)
5 690 140 (Totalpris. inkl. omkostninger)
5 707 040 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet))
5 709 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))
Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.
Oppvarming
Boligen har oppvarming via:
Luft til luft varmepumpe, peis innsats i stuen, elektriske ovner, og elektriske varmekabler i gulvet i kjellerstuen, entreen og på baderommene.
Info strømforbruk
Selger har gjort avtale om Norgespris for strøm. Avtalen er bindende, følger eiendommen (målepunktet) og løper til og med 31.12.2026. Les mer hos NVE – www.nve.no
Energiklasse
Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.
Kommunale avgifter
18256
Kommunale avgifter år
2025
Info kommunale avgifter
Kommunale gebyrer er en kombinasjon av forskudd, abonnement og enkeltgebyrer fakturert etter levert tjeneste. Vi kjenner ikke samlet gebyr for en eiendom for et år før året er omme. Tjenestene vil normalt ha en prisøkning hvert år, samt at forbruk på ulike tjenester kan variere fra år til år.
Formuesverdi primær
1120994
Formuesverdi primær år
2024
Formuesverdi sekundær
4483974
Formuesverdi sekundær år
2024
Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.
Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
3909/3020/2449:
04.08.2017 – Dokumentnr: 843573 – Erklæring/avtale
Rettighetshaver: Knr:3909 Gnr:3020 Bnr:2448
Bestemmelse om drensrør
29.10.1981 – Dokumentnr: 7100 – Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3909 Gnr:3020 Bnr:2448
01.01.2018 – Dokumentnr: 173678 – Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0709 Gnr:3020 Bnr:2449
01.01.2020 – Dokumentnr: 1678412 – Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0712 Gnr:3020 Bnr:2449
01.01.2024 – Dokumentnr: 784580 – Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:3805 Gnr:3020 Bnr:2449
06.11.1981 – Dokumentnr: 7273 – Best. om adkomstrett
Rettighet hefter i: Knr:3909 Gnr:3020 Bnr:2448
Bestemmelse om vann/kloakkledning
29.04.2013 – Dokumentnr: 341112 – Best. om vann/kloakkledn.
Rettighet hefter i: Knr:3909 Gnr:3020 Bnr:2448
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.
04.08.2017 – Dokumentnr: 843784 – Erklæring/avtale
Rettighet hefter i: Knr:3909 Gnr:3020 Bnr:2448
Bestemmelse om kabler til TV/nett
Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger midlertidig brukstillatelse datert 06.04.82
Det er mottatt byggetegninger fra kommunen. Disse avviker fra dagens faktiske forhold på følgende punkter:
Hovedetasje:
- Vindfang og gang er slått sammen til ett rom (entré)
- Soverom v/bad er blitt omkledningsrom
- Vaskerommet er lagt inn til kjøkkenet
Kjeller:
- Hobbyrommet er blitt kjellerstue
- WC er slått sammen med Disp rom og blitt Bad/vaskerom + bod
- Mat rom er utvidet og er i dag teknisk rom.
Fasadeendring og bruksendring kan være et søknadspliktig.
Avvikene nevnt over anses som lovlighetsmangler. En lovlighetsmangel innebærer et avvik mellom tillatt bruk og faktisk bruk. Konsekvensene kan være at kommunen gir pålegg om tilbakeføring/rivning eller krever retting. Kommunen kan også ilegge tvangsmulkt frem til forholdene er brakt i orden.
Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.
Vei, vann og avløp
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett.
Boligen har tinglyst veirett over naboeiendommen. Veien fra avkjøring fra Øvre Damsbakken er privat.
Regulerings- og arealplanner
Kommuneplaner
Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon.
Id 202402
Navn Kommunedelplan for Larvik by 2025-2037
Plantype Kommunedelplan
Status Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 10.12.2025
Delarealer Delareal 530 m
BestemmelseOmrådenavnBEV_1 Langestrand
KPBestemmelseHjemmel hensyn bevaring bygning og annet kulturmiljø
Delareal 530 m
ArealbrukBoligbebyggelse,Nåværende
Delareal 530 m
KPHensynsonenavnH310_1
KPFare Ras- og skredfare
Delareal 530 m
KPHensynsonenavnH120_1
KPSikring Område for grunnvannsforsyning
Kommunedelplaner
Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon.
Id 202402
Navn Kommunedelplan for Larvik by 2025-2037
Plantype Kommunedelplan
Status Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 10.12.2025
Delarealer Delareal 530 m
KPHensynsonenavnH120_1
KPSikring Område for grunnvannsforsyning
Delareal 530 m
BestemmelseOmrådenavnBEV_1 Langestrand
KPBestemmelseHjemmel hensyn bevaring bygning og annet kulturmiljø
Delareal 530 m
KPHensynsonenavnH310_1
KPFare Ras- og skredfare
Delareal 530 m
ArealbrukBoligbebyggelse,Nåværende
Reguleringsplaner
Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon.
Id 57.01
Navn Langestrand
Plantype Eldre reguleringsplan
Status Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 06.02.1985
Bestemmelser – https://www.arealplaner.no/3909/dokumenter/2320/57.01_Bestemmelser_1643.pdf
Delarealer Delareal 530 m
Formål Boliger
Feltnavn A1
Delareal 530 m
Formål Bevaringsområde
Ingen reguleringsplaner under arbeid innenfor 100 meter fra eiendommen.
Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.
Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.
Kommentar bo- og driveplikt
Det er p.t. ikke bokplikt i denne delen av Larvik kommune
Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.
Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.
Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold
Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.
For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.
Budgivning utenfor forbrukerforhold
Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.
Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.
Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.
Omk. Kjøper beskrivelse
5 550 000 (Prisantydning)
Omkostninger
138 750 (Dokumentavgift)
300 (Panteattest kjøper)
545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)
545 (Tinglysningsgebyr skjøte)
16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))
2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))
140 140 (Omkostninger totalt)
157 040 (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet)
159 840 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)
5 690 140 (Totalpris. inkl. omkostninger)
5 707 040 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet))
5 709 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))
Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.
Omk. kjøper beløp
140140
Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.
Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.
Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.
Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.
Meglers vederlag
Det er avtalt fastpris stor kr 65 000,- for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 7 500,- markedspakke kr 17 500,-søk i eiendomsregister og elektronisk signering kr 1 850,- og visninger kr 2 500,-pr stk. Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale totalt kr 15 327,-. Utleggene omfatter tinglysningsgebyr urådighet kr 4 850,- kommunale opplysninger kr 5 057,- oppgjørshonorar kr 4 875,- Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket vederlag stort kr 1 875,- per time for utført arbeid, oppad begrenset til kr 10 000,-, samt øvrige avtalte vederlag og utlegg. Alle beløp er inkl. mva.
5 550 000 (Prisantydning)
Omkostninger
138 750 (Dokumentavgift)
300 (Panteattest kjøper)
545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)
545 (Tinglysningsgebyr skjøte)
16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))
2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))
140 140 (Omkostninger totalt)
157 040 (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet)
159 840 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)
5 690 140 (Totalpris. inkl. omkostninger)
5 707 040 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet))
5 709 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))
Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.
Boliger til salgs
Se alle
Besøk oss