Rosendalsgata 29

Enebolig205m²5 soveromkr 5 800 000

Langestrand- fin enebolig fra 2002 med godkjent utleieleilighet. Garasje.

Gi bud

Last ned salgsoppgave

Prisantydning: kr 5 800 000
Omkostninger: kr 146 390
Totalpris inkl. omkostninger: kr 5 946 390
Objektstype: Enebolig
Eierform: Selveier
Byggeår: 2003
Soverom: 5
Tomt: 506.5 m²
Eierform tomt: Eiet
Energimerking

Boligen ligger på Langestrand som er et attraktivt og svært sjarmerende boligområde, som de senere årene blitt forvandlet til et av de mest spennende områdene i Larvik. Like utenfor Larvik sentrum og med kort avstand til alt byen har å by på av aktivitets-, kultur og servicetilbud – allikevel stille og rolig og omgitt av idyllisk trehus bebyggelse.
Boligen inneholder:
1.etg.: Entré m/trapp, vaskerom, toalettrom, kjøkken, stue med utgang til terrasse og hage
2.etg.: Gang m/trapp, bad, 3 soverom, kott
Utleieleilighet: Entré m/garderobe, stue, 2 soverom, teknisk rom/bod, kjøkken, bad/vaskerom
Garasje med bod
Tomt
506.5m²
Beskrivelse av tomt
Eiendommen har en skrånende tomt med to nivåer, opparbeidet med plen og beplantning, gangvei og tilkomst har belegningsstein og asfalt.
Beliggenhet
Langestrand er et attraktivt og svært sjarmerende boligområde, som de senere årene blitt forvandlet til et av de mest spennende områdene i Larvik. Like utenfor Larvik sentrum og med kort avstand til alt byen har å by på av aktivitets-, kultur og servicetilbud – allikevel stille og rolig og omgitt av idyllisk trehus bebyggelse.
En kort rusletur fra boligen ligger Batteristranda – en perle av en sandstrand i Larvik sentrum. Ved siden av stranda ligger spa-hotellet Farris Bad. Deretter finner man Fritzøe brygge med forretninger, restauranter og leiligheter. Fra gangbro over Farriselva kommer man til Kulturhuset Bølgen. Herfra er det strandpromenade langs strandpromenade langs havneområdet til idylliske Tollerodden. Langs strandpromenaden er det fiskerestaurant og flere serveringssteder som er perfekte på fine sommerkvelder.
Området er barnevennlig og det er kort vei til både barnehage og skoler.
Her bor du med gangavstand til Larvik sentrum med alle sentrumsfunksjoner, samt kort vei til Farris, Bøkeskogen, Vestmarka og Ulfsbakk som byr på flotte turområder både sommer og vinter.
En kort kjøretur unna finner man Larvik Golfklubb – en av Norges beste golfbaner. Her finnes det 2 golfbaner med henholdsvis 9 og 18 hull. Banen har internasjonal standard, er av høy kvalitet og er en av de banene med lengst spillesesong i landet.
Adkomst
Direkte fra Rosendalsgata
Bebyggelse
Området består hovedsakelig av villa og småhusbebyggelse.
Byggemåte
Enebolig
Utvendig:
Taktekking: Taket er tekket med betongtakstein og undertaktekking av takpapp.
Besiktiget fra taket.
Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Boligen har takrenner, nedløp og beslag av lakkert og plastbelagt metall fra byggeår.
Snøfangere er montert på takflaten til boligen og garasjen
Stigetrinn til pipe er montert på taket over biloppstillingsplassen.
Takvannsnedløp går til rør i bakken med ukjent utførelse og utløp.
Takkonstruksjon/Loft: Taket er et saltak med sperrekonstruksjon og undertak av rupanel. Loftet er kombinert kaldt loft og skråhimling.
Loftet har tilkomst fra gangen i andre etasje via nedfellbar luke med stige.
Eier opplyser at det har vært en liten lekkasje rundt pipen i 2022, og informerer om at lekkasjen er utbedret av håndverker. Det er synlige fuktmerker på loftet ved pipen.
Videre er det fuktskjolder i trekonstruksjonen og gipsplatene mot gaten. Det er målt 9,8 vektprosent fuktighet rundt pipen og 7 vektprosent fuktighet i trekonstruksjonen mot gaten.
Loftet er luftet via pappkanaler langs langveggene og lufteventil i endeveggene.
Skråhimlingen er en lukket konstruksjon og har derfor ingen inspeksjonsmulighet.
Yttervegger/Veggkonstruksjon: Ytterveggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår og liggende bordkledning.
Det foreligger ingen opplysninger om veggens skjulte oppbygning som isolasjon, vind-og dampsperre.
Vinduer i boligen: Boligen har malte trevinduer med fastkarm, sidehengsling og 2-lags glass.
Vinduer i leilighet: Vinduene i kjellerleiligheten er malte med 2-lags glass, sidehengsling og katteluke.
Inngangsdører: Inngangsdørene i boligen og kjellerleiligheten er malt og har 2-lags glass i halvsirkel i toppen.
Til garasjen er det en malt tett inngangsdør.
Balkong og terrassedører: Det er to malte balkongdører i tre med 2-lags glass og utvendige monterte sprosser.
Garasjeport: Garasjeporten er i metall ved fire glassfelt på den ene siden.
Balkong: Det er balkong i 2. etasje med tilkomst fra soverommet.
Balkongen har impregnert terrassebord som tralleverk på armert folie, folien har avrenning til takrenne i fronten.
Rekkverket er malt med stående trespiler med flat håndløper
På ytterveggen er det montert en terrassemarkis som betjenes med sveiv.
Innglasset balkong: Den innglassede balkongen har tilkomst fra stuen.
Balkongen har skyvedører i glass og aluminium på tre vegger, overflatene har på ytterveggen, liggende trepanel, i taket er det trepanel med downlights og det er synlig lufting i taket for ventilering av konstruksjon.
På gulvet er det teppe og isolasjonsmatte lagt på impregnerte terrassebord.
Innvendig:
Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Gulv mot grunnen er av betong og etasjeskillet er av trebjelkelag
Boligen:
Det er målt 20 mm høydeforskjell fra stuen til kjøkkenet, høyeste punkt er til høyre for terrassedøren, laveste punkt er foran oppvaskmaskinen.
Det er målt 10 mm høydeforskjell i gangen i andre etasje, høyeste punkt foran døren til det store soverommet, videre er det
10 mm høydeforskjell på gulvet på soverommet innerst til venstre, laveste punkt er på ytterveggen mot gaten.
Det er 70 mm nivåforskjell mellom gangen i andre etasje og baderommet
Kjellerleiligheten:
Jeg har målt 10 mm høydeforskjell i stuen, laveste punkt er ved døråpningen til baderommet
Det er 10 mm nivåforskjell mellom stuen og bod/teknisk rom
Det er skjevheter som er målbare, men som ikke er til sjenanse for bruken av boligen.
Konstruksjonen er lukket og innvendig konstruksjon er ikke kontrollert.
Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen: Til bygningen er det en elementpipe
I boligener det tilkoblet en peis med innsats i stuen.
Pipen og brannmuren er pusset og malt, på loftet er pipeelementene ubehandlet.
I kjellerleiligheten er det tilkoblet en peisovn, pipe og brannmur er påmontert skiferfliser.
Sotluken er plassert i stuen i kjellerleiligheten
Vurderingene omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp.
Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): I rom under terreng har.
Gulvet laminat på betong.
Veggene er innvendig utforede vegger med svartpapp på lettklinkerblokker, utforet og isolert, innvendig kledd med sponplater.
Hulltaking er foretatt på soverommene i tilknytning til hjørnet der takvannsnedløp går til grunnen.
Beskrivelsen av veggene er begrenset til det som er synlig i hulltaking.
Det er målt 19 vektprosent fuktighet i soverommet mot terrassen bak huset.
Tomteforhold:
Byggegrunn: Det foreligger ingen dokumentasjon eller sikker informasjon om grunnforholdene på eiendommen. Det er dermed ukjent om bygget er fundamentert på fjell, løsmasser/leire eller fyllmasser.
Fuktsikring og drenering: Grunnmuren er fuktsikret med grunnmursbeskyttelse fra 2002.
Det er synlig knotteplast på hjørnet mot gaten og på lite felt på langsiden ved biloppstillingsplasser, videre er det synlig knotteplast under terrassen.
Eier opplyser om at dreneringen er byttet på en liten del på hjørnet av huset og foran inngangspartiet.
Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren er i lettklinkerblokker.
Forstøtningsmurer: Forstøtningsmurene er av betongstein.
Eier opplyser om at forstøtningsmurene i hagen er utfør med egeninnsats.
Egeninnsats på bygningsdelen medfører økt usikkerhet knyttet til utførelse og levetid. Det foreligger ingen dokumentasjon på arbeidets kvalitet, og eventuelle feil kan føre til skjulte skader og redusert levetid.
Terrengforhold: Terrenget bak bygningen faller inn mot grunnmuren fra plenarealet og skogen bak, videre faller tomten ut i gaten.
Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering: Det foreligger ingen opplysninger om utvendig vann- og avløpsledninger utover det som er synlig i boden i kjellerleiligheten.
Avløpsledningen er synling PVC plastrør (bunnledninger og utvendig, oransje rør) fra 2002 og er tilknyttet offentlig avløp via private stikkledninger.
Vannledningene er synlig plast (PEL eller PE) fra 2002 og er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
TG2
Taktekking
Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Det er mangelfull tetting rundt luftepipen til garasjen. Dette kan medføre økt risiko for fuktinntrengning og bør utbedres. Det er registrert råteskader på en planke mellom garasjetaket og husveggen.
Konsekvens/tiltak: Taktekkingens vanntette sjikt er over 18 år og har en usikker fremtidig funksjon, noe som øker risikoen for slitasje, lekkasjer og følgeskader på underliggende konstruksjoner.
Tiltak
Det anbefales å følge med på tilstanden og planlegge for utskifting av taktekking for å unngå fremtidige vannskader. Det bør utføres tetting rundt luftepipen til garasjen for å hindre fuktinntrengning. Videre bør tetting rundt andre gjennomføringer kontrolleres.
Konsekvensen av mangelfull tetting er økt risiko for fuktskader i takkonstruksjonen, som over tid kan føre til råte og redusert levetid på taket. Råteskadet planke mellom garasjetak og husvegg bør skiftes ut for å hindre videre forringelse og potensielle følgeskader som fukt- og råteskader i tilstøtende konstruksjoner.
Nedløp, beslag og skorsteiner over tak
Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
Konsekvens/tiltak: Det anbefales å etablere tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp, slik at vann ledes bort fra grunnmuren. Tiltak
Det anbefales å etablere tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp, slik at vann ledes bort fra grunnmuren.
Konsekvensen av manglende bortledning er økt risiko for fuktbelastning og vanninntrenging i grunnmur og kjeller, noe som kan føre til skader på bygningskonstruksjonen.
Ny eier må være forberedt på oppgraderinger og ytterligere undersøkelser og se dette i sammenheng med utvendig fuktsikring, drenering og bortledning av vann fra taknedløp og overvann ved grunnmur.
Takkonstruksjon/Loft
Det er påvist fuktskjolder i takkonstruksjonen.
Konsekvens/tiltak: Tiltak
Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser for å avdekke årsaken til fuktskjoldene og eventuelle skader i takkonstruksjonen, spesielt rundt pipen og mot gaten.
Konsekvens
Utbedring av eventuelle skader bør utføres for å hindre videre fuktinntrengning, råte og soppdannelse, som kan svekke konstruksjonen og medføre redusert levetid og økte utbedringskostnader på sikt.
Treverk skal ha fuktinnhold lavere enn 15 vektprosent. I treverk med fuktighet over 17 vektprosent øker faren for råte og muggsoppvekst dramatisk. Hvis fuktinnholdet ligger over 20 vektprosent, er allerede muggsoppen dannet.
Yttervegger/Veggkonstruksjon
Det er påvist råteskader i en planke mellom garasjetak og husvegg.
Konsekvens/tiltak: Råteskadet planke mellom garasjetak og husvegg bør skiftes ut for å hindre videre råteutvikling og skade på tilstøtende konstruksjoner.
Det anbefales også å undersøke omkringliggende konstruksjoner for eventuelle skjulte skader, da råte kan spre seg og svekke trepanel og konstruksjon.
Vinduer i boligen
Karmene i vinduene er slitte, og det er sprekker i treverket, hovedsakelig på den nedre glasslisten.
Konsekvens/tiltak: Tiltak:
Alt slitt og sprukket treverk bør byttes eller pusses, behandles og males på nytt for å hindre videre nedbrytning.
Kontrollere øvrige vinduer for tilsvarende skader og planlegge vedlikehold eller utskifting etter behov.
Konsekvenser dersom tiltak ikke utføres:
Videre råteutvikling og økende skadeomfang på vinduene.
Risiko for fuktinntrenging og skader på tilstøtende konstruksjon.
Redusert funksjon og levetid på vinduene.
Inngangsdører
Beslaget under inngangsdøren til boligen er løst, og døren har et slagmerke litt under håndtaket. Det er også registrert malingsavflassing på døren.
Garasjedøren har svelling i bunnen og oppsprukket maling som følge av fuktpåvirkning.
Inngangsdøren til kjellerleiligheten har ubehandlede karmer, og tettingen under døren er utført ufagmessig og døren subber på terskelen.
Konsekvens/tiltak: Tiltak
Beslaget under inngangsdøren bør festes, og slagmerket samt malingsavflassing utbedres for å hindre videre slitasje og redusert levetid på døren.
Garasjedøren bør utbedres eller eventuelt skiftes ut, da svelling og oppsprukket maling som følge av fukt kan føre til ytterligere skade og redusert funksjon.
Karmene på inngangsdøren til kjellerleiligheten bør behandles, og tettingen under døren bør utføres fagmessig. Ufagmessig utførelse medfører økt risiko for redusert kvalitet, manglende tetthet og fremtidige skader.
Balkong og terrassedører
Det er påvist avvik rundt innsettnigsdetaljer på balkongdøren i andre etasje, det er mangelfullt beslag under terskelen, overgang til den armerte folien, videre er det dårlig innfesting av lisverk rundt døren. Terassedøren i stuen subber lett på terskelen.
Konsekvens/tiltak: Det bør monteres korrekt beslag under terskelen og sikre god overgang til den armerte folien for å hindre fuktinntrenging og skader på konstruksjonen.
Lisverket rundt døren bør festes forsvarlig for å unngå ytterligere skader og sikre varig funksjon.
Manglende utbedring kan føre til fuktskader, redusert levetid og behov for mer omfattende reparasjoner på sikt. Tiltak
Terrassedøren bør justeres for å hindre videre slitasje på terskel og karm, samt for å sikre god funksjon og tetting.
Konsekvens dersom tiltak ikke utføres, kan det oppstå økt slitasje og skade på dør og terskel over tid.
Balkong
Det er påvist svekkelser i tettesjikt og oppkanter. Det vil si at de delene som skal hindre vann i å trenge inn i konstruksjonen under, ikke fungerer fullt ut. det er mangelfull overgang fra den armerte folien til oppkanten under døren. Vanntett sjikt er eldre enn 18 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak: Det bør utbedres overgang mellom armert folie og oppkant under døren for å hindre vanninntrenging i konstruksjonen under.
Konsekvensen av manglende utbedring er økt risiko for fuktskader, råte og redusert levetid på bygningsdelen. Den armerte folien bør kontrolleres og eventuelt skiftes ut, da alder medfører usikkerhet om videre funksjon og økt risiko for lekkasjer og fuktskader i underliggende konstruksjoner.
Overflater – gulv
Tilstandsgrad 2 er gitt i kjellerleiligheten på grunn av malingsavflassning på flisene i entreen, samt at laminatskjøtene på soverommet har svellet.
I tillegg er det mangelfull fagmessig utførelse av laminaten ved soveromsdøren og mot bod/teknisk rom.
Konsekvens/tiltak: Tiltak
Malingsavflassing i entreen bør utbedres, og svellede laminatskjøter på soverommet bør skiftes ut eller repareres for å hindre videre skade og redusert levetid på gulvet.
Mangelfull fagmessig utførelse av laminaten ved soveromsdøren og mot bod/teknisk rom bør utbedres av fagperson for å sikre varig og korrekt løsning, samt redusere risikoen for fremtidige skader og slitasje.
Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)
Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå (19 vekt prosent) inne i utforet vegg på soverommet i bakkant av boligen men ikke påvist skader i dette området.
Konsekvens/tiltak: Tiltak:
Det anbefales jevnlig kontroll av utforede kjellervegger og gulv for å avdekke eventuell fukt.
Ved fremtidig oppgradering bør konstruksjonen vurderes bygget om med fuktsikre løsninger i tråd med dagens forskriftskrav ved etterisolering utvendig på grunnmuren.
Konsekvenser dersom tiltak ikke utføres:
Skjulte fukt- og råteskader kan oppstå uten synlige tegn.
Risiko for muggsoppdannelse og dårlig innemiljø over tid.
Treverk skal ha fuktinnhold lavere enn 15 vektprosent. I treverk med fuktighet over 17 vektprosent øker faren for råte og muggsoppvekst dramatisk. Hvis fuktinnholdet ligger over 20 vektprosent, er allerede muggsoppen dannet.
Ny eier bør påregne oppgraderinger og ytterligere undersøkelser og se dette i sammenheng med utvendig fuktsikring, drenering og bortledning av vann fra taknedløp og overvann ved grunnmur.
1. Etasje – Vaskerom – Overflater, vegger og himling
Det er påvist sprekker i våtromstapeten, samt mangelfull avslutning rundt rør-i-rør-skapet. Tapeten er eldre enn 7 år, noe som gir usikkerhet rundt fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak: Tiltak
Sprekker i våtromstapeten og mangelfull avslutning rundt rør-i-rør-skapet bør utbedres for å hindre fuktinntrenging i konstruksjonen, noe som kan føre til fuktskader og redusert levetid på materialene.
Konsekvens
Eldre våtromstapet har usikker fremtidig funksjon, og det anbefales å vurdere utskifting for å redusere risiko for fremtidige skader.
1. Etasje – Vaskerom – Overflater gulv
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet.
Døråpningene er uten oppkant. Oppkanten skal være minst 15 mm over ferdig gulv, eller gulvet skal ha 1:100 fall til sluk og 25 mm fra slukrist til topp membran ved dørterskel. Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.
Konsekvens/tiltak: Tiltak
Det bør etableres tilstrekkelig fall mot sluk og oppkant ved døråpning i henhold til gjeldende forskriftskrav, for å redusere risikoen for vannskader ved eventuell lekkasje eller oversvømmelse.
Konsekvens
Manglende fall og oppkant kan føre til at vann renner ut av våtrommet og forårsaker skade på tilstøtende konstruksjoner. Eventuelt lekkasjevann fra utstyr utenfor dusjsone vil ikke ha en naturlig vei til sluket. Dette kan føre til at vann samler seg på gulvet og potensielt renner ut av rommet eller trenger inn i konstruksjonen.
1. Etasje – Vaskerom – Vanntett sjikt, membran og sluk
Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet).
Konsekvens/tiltak: Tiltak
Ny eier bør være oppmerksom på at membranen ikke tilfredsstiller dagens krav til oppkant på membran mot dørterskel eller nødvendig fall og høydeforskjell til sluk.
Ved oppgradering eller rehabilitering av badet anbefales det å kontrollere og eventuelt fornye membranløsningen.
Konsekvens
En mulig vannlekkasje fra utstyr i rommet vil kunne renne til gangen, fordi døråpningene er uten membranoppkant, oppkanten må være minst 15 mm over det ferdige gulvet, eller gulvet ha 1:100 fall til sluk og 25 mm fra slukrist til topp membran ved dørterskel.
Manglende fall eller oppkant medfører økt risiko for vannlekkasje til omkringliggende konstruksjoner, noe som kan føre til fuktskader og behov for kostbare utbedringer.
1. Etasje – Vaskerom – Ventilasjon
Tilstandsgrad to er gitt fordi baderommet mangler mekanisk avtrekk og tilluft feks. luftespalte under dørterskel etter dagens forskrift.
Konsekvens/tiltak: Avtrekksystemet må utbedres. Tiltak
Det anbefales å etablere mekanisk avtrekk på vaskerommet og luftespalte under døren i henhold til gjeldende krav.
Konsekvenser
Dersom tiltak ikke gjennomføres:
- kan høy fuktbelastning føre til kondens, mugg og fuktskader, inneklimaet på rommet kan bli dårligere og forholdet kan påvirke levetiden.
2. Etasje – Bad – Overflater, vegger og himling
Det er vindu med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen ved dusjen. Løsningen eller byggematerialet vurderes som uegnet dersom det tette dusjkabinettet fjernes, da vinduet da vil bli eksponert for fukt. Det er noe fargeforskjell på en veggflate ved siden av dusjkabinettet. Eier opplyser at dette ble oppdaget etter at badekaret ble fjernet for flere år siden.
Konsekvens/tiltak: Tiltak
Vinduet bør byttes ut eller beskyttes med fuktbestandige materialer dersom dusjkabinettet fjernes
Konsekvens
Unngå at fukt trenger inn i konstruksjonen og forårsaker råte- eller fuktskader på vindu og omkringliggende materialer. Fargeforskjellen på veggflaten bør undersøkes nærmere for å avklare om dette skyldes tidligere fuktpåvirkning eller andre forhold. Dersom det er tegn til fuktskade, bør nødvendige utbedringer gjennomføres for å unngå risiko for videre skade på konstruksjonen.
2. Etasje – Bad – Overflater gulv
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Døråpningene er uten oppkant. Oppkanten skal være minst 15 mm over ferdig gulv, eller gulvet skal ha 1:100 fall til sluk og 25 mm fra slukrist til topp membran ved dørterskel. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under) under og bak toalettet, videre er det sprekker i fugen i samme området.
Konsekvens/tiltak: Tiltak
Det bør etableres tilstrekkelig fall mot sluk og oppkant ved døråpning i henhold til gjeldende forskriftskrav, for å redusere risikoen for at vann kan renne ut av våtrommet ved lekkasje eller større vannutflomming.
Konsekvens
Manglende fall og oppkant øker faren for fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Tiltak
Fliser med bom og sprekker i fugene bør utbedres for å hindre at vann trenger ned i konstruksjonen, noe som kan føre til fuktskader og ytterligere skade på gulvet.
Det anbefales å undersøke omfanget nærmere og utbedre skadene for å redusere risikoen for vanninntrenging og følgeskader.
2. Etasje – Bad – Vanntett sjikt, membran og sluk
Det er påvist mangelfull eller sprukket klemmring i sluket ved opplegg for vaskemaskin, noe som medfører fare for fuktinntrengning i konstruksjonen i våtsonen. Foliemembran er eldre enn 18 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak: Tiltak
Klemmringen i sluket bør utbedres eller skiftes av fagperson for å sikre tett tilslutning og hindre fuktinntrengning i konstruksjonen.
Konsekvensen av mangelfull eller sprukket klemmring er økt risiko for vannskader og følgeskader i omkringliggende bygningsdeler. Tiltak
Det bør fremskaffes dokumentasjon på utført membran og gjennomfør regelmessig kontroll.
Konsekvenser
Manglende dokumentasjon og høy alder på foliemembranen medfører usikkerhet om tettesjiktets tilstand og funksjon, noe som øker risikoen for lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen.
2. Etasje – Bad – Sanitærutstyr og innredning
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Veiledning til Byggteknisk forskrift §15-5(4): beskriver:
«Lekkasjer fra innebygde sisterner eller lignende må synliggjøres. I andre rom enn våtrom må lekkasjen føre til automatisk avstengning av vannet».
Konsekvens/tiltak: Tiltak:
Innhente dokumentasjon på toalettsisternen.
Etablere lekkasjestopper eller inspeksjonsmulighet som gjør at lekkasje fra sisternen kan oppdages tidlig.
Konsekvens
Dersom tiltak ikke utføres er det risiko for at skjulte lekkasjer ikke oppdages og kan forårsake fukt- og vannskader i konstruksjonen.
Kjellerleilighet – Bad/vaskerom – Overflater, vegger og himling
Tilstandsgrad 2 er gitt fordi baderomsplatene på vegg ikke er montert i henhold til monteringsanvisning eller dagens regelverk. Videre er baderomsplatene uten dokumentasjon og er eldre en 10 år som gir en usikker fremtidig funksjon.
Badet fungerer i dag tilfredsstillende ved bruk av tett dusjkabinett. Badet er prosjektert og tiltenkt benyttet med dusjkabinett som løsning. Det er derfor viktig at ny eier er kjent med at badet er bygget og tilpasset for bruk med dusjkabinett. Dersom annen dusjløsning benyttes, kan det oppstå behov for de nevnte utbedringene med aluminiumslist og fuging i bunnen av baderomsplatene.
Konsekvens/tiltak: Tiltak
Regelmessig kontroll av baderomsplatene
Hvis ny eier vurderer å fjerne dusjkabinettet anbefales det å montere korrekt aluminiumslist i nedre avslutning og skifte våtromsplatene i henhold til produsentens anvisninger.
Konsekvenser
Manglende korrekt avslutning øker risikoen for at fukt kan trenge inn i platekjernen og medføre svelling og nedbrytning over tid.
Kjellerleilighet – Bad/vaskerom – Overflater gulv
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet.
Konsekvens/tiltak: Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Tiltak
Det anbefales å kontrollere fallforholdene og utbedre disse slik at krav til fall mot sluk oppfylles.
Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet.
Kjellerleilighet – Bad/vaskerom – Vanntett sjikt, membran og sluk
Baderomspanel er eldre enn 20 år uten dokumentasjon og aluminiumslist i bunnen og har derfor en usikker fremtidig funksjon. Våtromsvinyl på gulv er eldre enn 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak: Det anbefales følge med på baderomspanelet, da alder over 20 år gir økt risiko for redusert vanntetthet og fremtidige fuktskader. Baderommet er fungerende med tett dusjkabinett.
Konsekvensen av å ikke utbedre er at panelet kan miste sin funksjon, noe som kan føre til vannlekkasjer og skader på underliggende konstruksjoner. Tiltak
Regelmessig visuell kontroll.
Våtromsvinyl på gulv bør vurderes skiftet ut, da alder over 20 år gir økt risiko for nedsatt funksjon og lekkasjer.
Konsekvensen av å ikke utbedre er at gulvet kan miste sin vanntetthet, noe som kan føre til fuktskader i underliggende og tilstøtende konstruksjoner.
Kjellerleilighet – Kjøkken – Overflater og innredning
Tilstandsgrad to er gitt fordi benkeplaten har skader, og svelling på grunn av fuktighet på hjørnet og i skjøten.
Konsekvens/tiltak: Tiltak
Dette avviket har ikke betydning for kjøkkenets funksjon, men for å forbedre tilstandsgraden må benkeplaten vedlikeholdes eller skiftes.
Konsekvens
Skadene kan utvikles seg og estetisk opplevelse vil være redusert.
1. Etasje – Toalettrom – Overflater og konstruksjon
Det er påvist skader i parketten ved siden av toalettet.
Konsekvens/tiltak: Tiltak
Skadet parkett ved siden av toalettet bør utbedres for å hindre ytterligere forringelse av gulvet og redusere risikoen for fuktskader eller hygieniske utfordringer.
Varmtvannsbereder/tank
Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank på ca 300 liter iht. gjeldende forskrift. Varmtvannstankene er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak: Ny eier anbefales å etablere el-tilkobling etter dagens forskrift.
Tiltak
Kontrollere installasjonen av autorisert elektriker.
Etablere fast, forskriftsmessig tilkobling dersom dette mangler.
Konsekvens
Dersom forholdet ikke utbedres kan det oppstå varmgang i kontaktpunktet, risiko for elektrisk feil eller branntilløp øker,
Er din varmtvannsbereder installert før 2010 og tilkoblet gjennom stikkontakt er du ikke pålagt å bygge om anlegget, men desto viktigere er det at du jevnlig tar ut støpselet og ser etter varmgang.
Rådet er uansett til å bruke fast tilkobling. Det er under ingen omstendigheter lov med tilkobling via skjøteledning. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tankene fungerer i dag, men på grunn av alder kan skader plutselig oppstå.
Konsekvensen av dette er økt risiko for lekkasje eller funksjonssvikt, noe som kan medføre vannskader og behov for akutt utskifting.
Fuktsikring og drenering
Det er symptom på skader eller manglende funksjon ved fuktsikringssystemet, utvendig fuktsikring av knotteplast er ikke synlig over terreng rundt hele boligen. Det er påvist forhøyet fuktnivå i kjellerveggen på soverommet i kjellerleiligheten.
Konsekvens/tiltak: Tiltak
Det anbefales å montere overgangslist for korrekt avslutning av knotteplasten.
Ny eier bør være oppmerksom på at dreneringens tilstand og restlevetid er ukjent.
Ved tegn til fuktproblemer bør det utføres nærmere undersøkelser av dreneringen.
Konsekvenser
Grunnmursplasten må ha topplist for å gi nødvendig beskyttelse.
Dersom tiltak ikke gjennomføres: kan overflatevann, regn og fukt trenge inn mot grunnmuren, dette kan føre til fuktbelastning og skader på grunnmur og kjellervegger, eventuell utbedring av drenering kan bli kostbart.
Man er avhengig av et fungerende kapillærbrytende sjikt (pukk/singel/isolasjon) under betongen for å hindre at fuktighet suges opp fra grunnen. Manglende eller defekt fuktsikring kan føre til kapillært oppsug (fuktvandring) gjennom betongplaten. Dette kan medføre fuktskader på tilfarere, parkett/laminat og bunnsviller i vegger, samt gi grobunn for muggsopp og dårlig inneklima.
Ny eier må være forberedt på oppgraderinger og ytterligere undersøkelser og se dette i sammenheng med utvendig fuktsikring, drenering og bortledning av vann fra taknedløp og overvann ved grunnmur. Det anbefales å iverksette tiltak for å redusere fuktbelastningen, samt følge opp med nærmere undersøkelser ved behov.
Grunnmur og fundamenter
Det er påvist mindre sprekker i trimrommet bak garasjen, videre er det malings avflassing i området på utsiden av garasjen, og biloppstillingsplassen.
På hjørnet ved nedgangen til leiligheten er det puss avskalling.
Konsekvens/tiltak: Tiltak
Lokal utbedring av sprekker og pussavskalling bør utføres, samt maling bør fornyes der det er avflassing.
Dette bør gjøres for å hindre videre forringelse av grunnmuren og redusere risiko for fuktinntrengning og frostsprengning.
Terrengforhold
Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren under terrassen, noe som gir mulighet for vannansamlinger ved muren fra både skogen og plenarealet.
Tilstandsgrad to er gitt fordi dagens regelverk sier:
Terreng rundt byggverk skal planeres med fall utover minimum 1:50 i en avstand på minimum 3 m. Hvor terrenget gjør dette vanskelig, kan alternative tiltak være fall langs veggen, avskjæringsgrøfter o.l.
Konsekvens/tiltak: Tiltak
Det bør sørges for at terrengoverflaten utføres slik at overflatevann ledes bort fra bygningen så langt det lar seg gjøre. Nedløp og takvann bør ledes bort i rør eller renner.
Konsekvens
Overvann/Terreng: Flatt terreng kombinert med høy risikoscore for overvann betyr at store nedbørsmengder kan samle seg rundt bygningen i stedet for å renne unna. Dette gir stor belastning på dreneringen og øker faren for vanninntrengning i kjeller/underetasje ved styrtregn.
Ny eier må være forberedt på oppgraderinger og ytterligere undersøkelser og se dette i sammenheng med utvendig fuktsikring, drenering og bortledning av vann fra taknedløp og overvann ved grunnmur.
Innhold
Boligen inneholder:
1.etg.: Entré m/trapp, vaskerom, toalettrom, kjøkken, stue med utgang til terrasse og hage
2.etg.: Gang m/trapp, bad, 3 soverom, kott
Utleieleilighet: Entré m/garderobe, stue, 2 soverom, teknisk rom/bod, kjøkken, bad/vaskerom
Garasje med bod
Standard
Boligen er en enebolig oppført i 2002 og fremstår med en teknisk standard som er forventet ut fra byggeår, alder og normal bruk. Det er utført jevnlig vedlikehold og flere oppgraderinger de senere årene, blant annet maling av fasader, utskifting av gulv og benkeplate etter vannskade, innglasset balkong og enkelte oppgraderinger i kjellerleiligheten.
I boligen er det parkett, laminat, furu og flis på gulv. Veggene er utført med tapet, trepanel og malte plater og i himlingen er det trepanel. I kjellerleiligheten er det flis, laminat og betong på gulv. Veggene er utført med malt strie og i himlingen er det trepanel.
Kjøkkenet i boligen er har tilkomst fra entreen og er i åpen løsning med stuen, innredningen har profilerte tre-fronter og benkeplate i laminat. Over benkeplaten er det keramiske fliser opp til overskapene. Hvitevarer og annet utstyr omfatter kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, platetopp, stekeovn, microbølgeovn, oppvaskkum av kompositt og vannstoppsystem. Kjøkkenet har kjøkkenventilator med avtrekk ut. Kjøkkenet i kjellerleiligheten er i åpen løsning med stuen og har innredningen med profilerte fronter og benkeplate av laminat. Hvitevarer og annet utstyr omfatter kjøleskap, komfyr og oppvaskkum av stål med avrenning. Kjøkkenet har kjøkkenventilator med avtrekk ut.
Baderommet i 2. etasje har tilkomst fra gangen. Våtrommet har flislagt gulv med elektriske varmekabler. Våtrommet har innredning med 2 nedfelte servanter, speil og lysarmatur, veggmontert toalett, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. Våtrommet har avtrekksventilasjon, gjennom vifte i veggen, luftespalte under døren og vindu som kan åpnes. Baderommet i kjellerleiligheten har tilkomst fra kjøkkenet. Våtrommet har våtroms-/baderomsplater på veggene og panel i himlingen. Gulvet er med vinylbelegg og elektriske varmekabler. Våtrommet er innredet med nedfelt servant, speilskap, gulvmontert toalett, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. Baderommet har ventilasjon gjennom vifte i veggen, lufte spalte under døren.
Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3.
Forhold som har fått TG2:
Taktekking
Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Det er mangelfull tetting rundt luftepipen til garasjen. Dette kan medføre økt risiko for fuktinntrengning og bør utbedres. Det er registrert råteskader på en planke mellom garasjetaket og husveggen.
Konsekvens/tiltak: Taktekkingens vanntette sjikt er over 18 år og har en usikker fremtidig funksjon, noe som øker risikoen for slitasje, lekkasjer og følgeskader på underliggende konstruksjoner.
Tiltak
Det anbefales å følge med på tilstanden og planlegge for utskifting av taktekking for å unngå fremtidige vannskader. Det bør utføres tetting rundt luftepipen til garasjen for å hindre fuktinntrengning. Videre bør tetting rundt andre gjennomføringer kontrolleres.
Konsekvensen av mangelfull tetting er økt risiko for fuktskader i takkonstruksjonen, som over tid kan føre til råte og redusert levetid på taket. Råteskadet planke mellom garasjetak og husvegg bør skiftes ut for å hindre videre forringelse og potensielle følgeskader som fukt- og råteskader i tilstøtende konstruksjoner.
Nedløp, beslag og skorsteiner over tak
Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
Konsekvens/tiltak: Det anbefales å etablere tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp, slik at vann ledes bort fra grunnmuren. Tiltak
Det anbefales å etablere tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp, slik at vann ledes bort fra grunnmuren.
Konsekvensen av manglende bortledning er økt risiko for fuktbelastning og vanninntrenging i grunnmur og kjeller, noe som kan føre til skader på bygningskonstruksjonen.
Ny eier må være forberedt på oppgraderinger og ytterligere undersøkelser og se dette i sammenheng med utvendig fuktsikring, drenering og bortledning av vann fra taknedløp og overvann ved grunnmur.
Takkonstruksjon/Loft
Det er påvist fuktskjolder i takkonstruksjonen.
Konsekvens/tiltak: Tiltak
Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser for å avdekke årsaken til fuktskjoldene og eventuelle skader i takkonstruksjonen, spesielt rundt pipen og mot gaten.
Konsekvens
Utbedring av eventuelle skader bør utføres for å hindre videre fuktinntrengning, råte og soppdannelse, som kan svekke konstruksjonen og medføre redusert levetid og økte utbedringskostnader på sikt.
Treverk skal ha fuktinnhold lavere enn 15 vektprosent. I treverk med fuktighet over 17 vektprosent øker faren for råte og muggsoppvekst dramatisk. Hvis fuktinnholdet ligger over 20 vektprosent, er allerede muggsoppen dannet.
Yttervegger/Veggkonstruksjon
Det er påvist råteskader i en planke mellom garasjetak og husvegg.
Konsekvens/tiltak: Råteskadet planke mellom garasjetak og husvegg bør skiftes ut for å hindre videre råteutvikling og skade på tilstøtende konstruksjoner.
Det anbefales også å undersøke omkringliggende konstruksjoner for eventuelle skjulte skader, da råte kan spre seg og svekke trepanel og konstruksjon.
Vinduer i boligen
Karmene i vinduene er slitte, og det er sprekker i treverket, hovedsakelig på den nedre glasslisten.
Konsekvens/tiltak: Tiltak:
Alt slitt og sprukket treverk bør byttes eller pusses, behandles og males på nytt for å hindre videre nedbrytning.
Kontrollere øvrige vinduer for tilsvarende skader og planlegge vedlikehold eller utskifting etter behov.
Konsekvenser dersom tiltak ikke utføres:
Videre råteutvikling og økende skadeomfang på vinduene.
Risiko for fuktinntrenging og skader på tilstøtende konstruksjon.
Redusert funksjon og levetid på vinduene.
Inngangsdører
Beslaget under inngangsdøren til boligen er løst, og døren har et slagmerke litt under håndtaket. Det er også registrert malingsavflassing på døren.
Garasjedøren har svelling i bunnen og oppsprukket maling som følge av fuktpåvirkning.
Inngangsdøren til kjellerleiligheten har ubehandlede karmer, og tettingen under døren er utført ufagmessig og døren subber på terskelen.
Konsekvens/tiltak: Tiltak
Beslaget under inngangsdøren bør festes, og slagmerket samt malingsavflassing utbedres for å hindre videre slitasje og redusert levetid på døren.
Garasjedøren bør utbedres eller eventuelt skiftes ut, da svelling og oppsprukket maling som følge av fukt kan føre til ytterligere skade og redusert funksjon.
Karmene på inngangsdøren til kjellerleiligheten bør behandles, og tettingen under døren bør utføres fagmessig. Ufagmessig utførelse medfører økt risiko for redusert kvalitet, manglende tetthet og fremtidige skader.
Balkong og terrassedører
Det er påvist avvik rundt innsettnigsdetaljer på balkongdøren i andre etasje, det er mangelfullt beslag under terskelen, overgang til den armerte folien, videre er det dårlig innfesting av lisverk rundt døren. Terassedøren i stuen subber lett på terskelen.
Konsekvens/tiltak: Det bør monteres korrekt beslag under terskelen og sikre god overgang til den armerte folien for å hindre fuktinntrenging og skader på konstruksjonen.
Lisverket rundt døren bør festes forsvarlig for å unngå ytterligere skader og sikre varig funksjon.
Manglende utbedring kan føre til fuktskader, redusert levetid og behov for mer omfattende reparasjoner på sikt. Tiltak
Terrassedøren bør justeres for å hindre videre slitasje på terskel og karm, samt for å sikre god funksjon og tetting.
Konsekvens dersom tiltak ikke utføres, kan det oppstå økt slitasje og skade på dør og terskel over tid.
Balkong
Det er påvist svekkelser i tettesjikt og oppkanter. Det vil si at de delene som skal hindre vann i å trenge inn i konstruksjonen under, ikke fungerer fullt ut. det er mangelfull overgang fra den armerte folien til oppkanten under døren. Vanntett sjikt er eldre enn 18 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak: Det bør utbedres overgang mellom armert folie og oppkant under døren for å hindre vanninntrenging i konstruksjonen under.
Konsekvensen av manglende utbedring er økt risiko for fuktskader, råte og redusert levetid på bygningsdelen. Den armerte folien bør kontrolleres og eventuelt skiftes ut, da alder medfører usikkerhet om videre funksjon og økt risiko for lekkasjer og fuktskader i underliggende konstruksjoner.
Overflater – gulv
Tilstandsgrad 2 er gitt i kjellerleiligheten på grunn av malingsavflassning på flisene i entreen, samt at laminatskjøtene på soverommet har svellet.
I tillegg er det mangelfull fagmessig utførelse av laminaten ved soveromsdøren og mot bod/teknisk rom.
Konsekvens/tiltak: Tiltak
Malingsavflassing i entreen bør utbedres, og svellede laminatskjøter på soverommet bør skiftes ut eller repareres for å hindre videre skade og redusert levetid på gulvet.
Mangelfull fagmessig utførelse av laminaten ved soveromsdøren og mot bod/teknisk rom bør utbedres av fagperson for å sikre varig og korrekt løsning, samt redusere risikoen for fremtidige skader og slitasje.
Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)
Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå (19 vekt prosent) inne i utforet vegg på soverommet i bakkant av boligen men ikke påvist skader i dette området.
Konsekvens/tiltak: Tiltak:
Det anbefales jevnlig kontroll av utforede kjellervegger og gulv for å avdekke eventuell fukt.
Ved fremtidig oppgradering bør konstruksjonen vurderes bygget om med fuktsikre løsninger i tråd med dagens forskriftskrav ved etterisolering utvendig på grunnmuren.
Konsekvenser dersom tiltak ikke utføres:
Skjulte fukt- og råteskader kan oppstå uten synlige tegn.
Risiko for muggsoppdannelse og dårlig innemiljø over tid.
Treverk skal ha fuktinnhold lavere enn 15 vektprosent. I treverk med fuktighet over 17 vektprosent øker faren for råte og muggsoppvekst dramatisk. Hvis fuktinnholdet ligger over 20 vektprosent, er allerede muggsoppen dannet.
Ny eier bør påregne oppgraderinger og ytterligere undersøkelser og se dette i sammenheng med utvendig fuktsikring, drenering og bortledning av vann fra taknedløp og overvann ved grunnmur.
1. Etasje – Vaskerom – Overflater, vegger og himling
Det er påvist sprekker i våtromstapeten, samt mangelfull avslutning rundt rør-i-rør-skapet. Tapeten er eldre enn 7 år, noe som gir usikkerhet rundt fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak: Tiltak
Sprekker i våtromstapeten og mangelfull avslutning rundt rør-i-rør-skapet bør utbedres for å hindre fuktinntrenging i konstruksjonen, noe som kan føre til fuktskader og redusert levetid på materialene.
Konsekvens
Eldre våtromstapet har usikker fremtidig funksjon, og det anbefales å vurdere utskifting for å redusere risiko for fremtidige skader.
1. Etasje – Vaskerom – Overflater gulv
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet.
Døråpningene er uten oppkant. Oppkanten skal være minst 15 mm over ferdig gulv, eller gulvet skal ha 1:100 fall til sluk og 25 mm fra slukrist til topp membran ved dørterskel. Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.
Konsekvens/tiltak: Tiltak
Det bør etableres tilstrekkelig fall mot sluk og oppkant ved døråpning i henhold til gjeldende forskriftskrav, for å redusere risikoen for vannskader ved eventuell lekkasje eller oversvømmelse.
Konsekvens
Manglende fall og oppkant kan føre til at vann renner ut av våtrommet og forårsaker skade på tilstøtende konstruksjoner. Eventuelt lekkasjevann fra utstyr utenfor dusjsone vil ikke ha en naturlig vei til sluket. Dette kan føre til at vann samler seg på gulvet og potensielt renner ut av rommet eller trenger inn i konstruksjonen.
1. Etasje – Vaskerom – Vanntett sjikt, membran og sluk
Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet).
Konsekvens/tiltak: Tiltak
Ny eier bør være oppmerksom på at membranen ikke tilfredsstiller dagens krav til oppkant på membran mot dørterskel eller nødvendig fall og høydeforskjell til sluk.
Ved oppgradering eller rehabilitering av badet anbefales det å kontrollere og eventuelt fornye membranløsningen.
Konsekvens
En mulig vannlekkasje fra utstyr i rommet vil kunne renne til gangen, fordi døråpningene er uten membranoppkant, oppkanten må være minst 15 mm over det ferdige gulvet, eller gulvet ha 1:100 fall til sluk og 25 mm fra slukrist til topp membran ved dørterskel.
Manglende fall eller oppkant medfører økt risiko for vannlekkasje til omkringliggende konstruksjoner, noe som kan føre til fuktskader og behov for kostbare utbedringer.
1. Etasje – Vaskerom – Ventilasjon
Tilstandsgrad to er gitt fordi baderommet mangler mekanisk avtrekk og tilluft feks. luftespalte under dørterskel etter dagens forskrift.
Konsekvens/tiltak: Avtrekksystemet må utbedres. Tiltak
Det anbefales å etablere mekanisk avtrekk på vaskerommet og luftespalte under døren i henhold til gjeldende krav.
Konsekvenser
Dersom tiltak ikke gjennomføres:
- kan høy fuktbelastning føre til kondens, mugg og fuktskader, inneklimaet på rommet kan bli dårligere og forholdet kan påvirke levetiden.
2. Etasje – Bad – Overflater, vegger og himling
Det er vindu med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen ved dusjen. Løsningen eller byggematerialet vurderes som uegnet dersom det tette dusjkabinettet fjernes, da vinduet da vil bli eksponert for fukt. Det er noe fargeforskjell på en veggflate ved siden av dusjkabinettet. Eier opplyser at dette ble oppdaget etter at badekaret ble fjernet for flere år siden.
Konsekvens/tiltak: Tiltak
Vinduet bør byttes ut eller beskyttes med fuktbestandige materialer dersom dusjkabinettet fjernes
Konsekvens
Unngå at fukt trenger inn i konstruksjonen og forårsaker råte- eller fuktskader på vindu og omkringliggende materialer. Fargeforskjellen på veggflaten bør undersøkes nærmere for å avklare om dette skyldes tidligere fuktpåvirkning eller andre forhold. Dersom det er tegn til fuktskade, bør nødvendige utbedringer gjennomføres for å unngå risiko for videre skade på konstruksjonen.
2. Etasje – Bad – Overflater gulv
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Døråpningene er uten oppkant. Oppkanten skal være minst 15 mm over ferdig gulv, eller gulvet skal ha 1:100 fall til sluk og 25 mm fra slukrist til topp membran ved dørterskel. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under) under og bak toalettet, videre er det sprekker i fugen i samme området.
Konsekvens/tiltak: Tiltak
Det bør etableres tilstrekkelig fall mot sluk og oppkant ved døråpning i henhold til gjeldende forskriftskrav, for å redusere risikoen for at vann kan renne ut av våtrommet ved lekkasje eller større vannutflomming.
Konsekvens
Manglende fall og oppkant øker faren for fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Tiltak
Fliser med bom og sprekker i fugene bør utbedres for å hindre at vann trenger ned i konstruksjonen, noe som kan føre til fuktskader og ytterligere skade på gulvet.
Det anbefales å undersøke omfanget nærmere og utbedre skadene for å redusere risikoen for vanninntrenging og følgeskader.
2. Etasje – Bad – Vanntett sjikt, membran og sluk
Det er påvist mangelfull eller sprukket klemmring i sluket ved opplegg for vaskemaskin, noe som medfører fare for fuktinntrengning i konstruksjonen i våtsonen. Foliemembran er eldre enn 18 år og det mangler dokumentasjon. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak: Tiltak
Klemmringen i sluket bør utbedres eller skiftes av fagperson for å sikre tett tilslutning og hindre fuktinntrengning i konstruksjonen.
Konsekvensen av mangelfull eller sprukket klemmring er økt risiko for vannskader og følgeskader i omkringliggende bygningsdeler. Tiltak
Det bør fremskaffes dokumentasjon på utført membran og gjennomfør regelmessig kontroll.
Konsekvenser
Manglende dokumentasjon og høy alder på foliemembranen medfører usikkerhet om tettesjiktets tilstand og funksjon, noe som øker risikoen for lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen.
2. Etasje – Bad – Sanitærutstyr og innredning
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Veiledning til Byggteknisk forskrift §15-5(4): beskriver:
«Lekkasjer fra innebygde sisterner eller lignende må synliggjøres. I andre rom enn våtrom må lekkasjen føre til automatisk avstengning av vannet».
Konsekvens/tiltak: Tiltak:
Innhente dokumentasjon på toalettsisternen.
Etablere lekkasjestopper eller inspeksjonsmulighet som gjør at lekkasje fra sisternen kan oppdages tidlig.
Konsekvens
Dersom tiltak ikke utføres er det risiko for at skjulte lekkasjer ikke oppdages og kan forårsake fukt- og vannskader i konstruksjonen.
Kjellerleilighet – Bad/vaskerom – Overflater, vegger og himling
Tilstandsgrad 2 er gitt fordi baderomsplatene på vegg ikke er montert i henhold til monteringsanvisning eller dagens regelverk. Videre er baderomsplatene uten dokumentasjon og er eldre en 10 år som gir en usikker fremtidig funksjon.
Badet fungerer i dag tilfredsstillende ved bruk av tett dusjkabinett. Badet er prosjektert og tiltenkt benyttet med dusjkabinett som løsning. Det er derfor viktig at ny eier er kjent med at badet er bygget og tilpasset for bruk med dusjkabinett. Dersom annen dusjløsning benyttes, kan det oppstå behov for de nevnte utbedringene med aluminiumslist og fuging i bunnen av baderomsplatene.
Konsekvens/tiltak: Tiltak
Regelmessig kontroll av baderomsplatene
Hvis ny eier vurderer å fjerne dusjkabinettet anbefales det å montere korrekt aluminiumslist i nedre avslutning og skifte våtromsplatene i henhold til produsentens anvisninger.
Konsekvenser
Manglende korrekt avslutning øker risikoen for at fukt kan trenge inn i platekjernen og medføre svelling og nedbrytning over tid.
Kjellerleilighet – Bad/vaskerom – Overflater gulv
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet.
Konsekvens/tiltak: Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Tiltak
Det anbefales å kontrollere fallforholdene og utbedre disse slik at krav til fall mot sluk oppfylles.
Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet. Dette kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet.
Kjellerleilighet – Bad/vaskerom – Vanntett sjikt, membran og sluk
Baderomspanel er eldre enn 20 år uten dokumentasjon og aluminiumslist i bunnen og har derfor en usikker fremtidig funksjon. Våtromsvinyl på gulv er eldre enn 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak: Det anbefales følge med på baderomspanelet, da alder over 20 år gir økt risiko for redusert vanntetthet og fremtidige fuktskader. Baderommet er fungerende med tett dusjkabinett.
Konsekvensen av å ikke utbedre er at panelet kan miste sin funksjon, noe som kan føre til vannlekkasjer og skader på underliggende konstruksjoner. Tiltak
Regelmessig visuell kontroll.
Våtromsvinyl på gulv bør vurderes skiftet ut, da alder over 20 år gir økt risiko for nedsatt funksjon og lekkasjer.
Konsekvensen av å ikke utbedre er at gulvet kan miste sin vanntetthet, noe som kan føre til fuktskader i underliggende og tilstøtende konstruksjoner.
Kjellerleilighet – Kjøkken – Overflater og innredning
Tilstandsgrad to er gitt fordi benkeplaten har skader, og svelling på grunn av fuktighet på hjørnet og i skjøten.
Konsekvens/tiltak: Tiltak
Dette avviket har ikke betydning for kjøkkenets funksjon, men for å forbedre tilstandsgraden må benkeplaten vedlikeholdes eller skiftes.
Konsekvens
Skadene kan utvikles seg og estetisk opplevelse vil være redusert.
1. Etasje – Toalettrom – Overflater og konstruksjon
Det er påvist skader i parketten ved siden av toalettet.
Konsekvens/tiltak: Tiltak
Skadet parkett ved siden av toalettet bør utbedres for å hindre ytterligere forringelse av gulvet og redusere risikoen for fuktskader eller hygieniske utfordringer.
Varmtvannsbereder/tank
Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank på ca 300 liter iht. gjeldende forskrift. Varmtvannstankene er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.
Konsekvens/tiltak: Ny eier anbefales å etablere el-tilkobling etter dagens forskrift.
Tiltak
Kontrollere installasjonen av autorisert elektriker.
Etablere fast, forskriftsmessig tilkobling dersom dette mangler.
Konsekvens
Dersom forholdet ikke utbedres kan det oppstå varmgang i kontaktpunktet, risiko for elektrisk feil eller branntilløp øker,
Er din varmtvannsbereder installert før 2010 og tilkoblet gjennom stikkontakt er du ikke pålagt å bygge om anlegget, men desto viktigere er det at du jevnlig tar ut støpselet og ser etter varmgang.
Rådet er uansett til å bruke fast tilkobling. Det er under ingen omstendigheter lov med tilkobling via skjøteledning. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tankene fungerer i dag, men på grunn av alder kan skader plutselig oppstå.
Konsekvensen av dette er økt risiko for lekkasje eller funksjonssvikt, noe som kan medføre vannskader og behov for akutt utskifting.
Fuktsikring og drenering
Det er symptom på skader eller manglende funksjon ved fuktsikringssystemet, utvendig fuktsikring av knotteplast er ikke synlig over terreng rundt hele boligen. Det er påvist forhøyet fuktnivå i kjellerveggen på soverommet i kjellerleiligheten.
Konsekvens/tiltak: Tiltak
Det anbefales å montere overgangslist for korrekt avslutning av knotteplasten.
Ny eier bør være oppmerksom på at dreneringens tilstand og restlevetid er ukjent.
Ved tegn til fuktproblemer bør det utføres nærmere undersøkelser av dreneringen.
Konsekvenser
Grunnmursplasten må ha topplist for å gi nødvendig beskyttelse.
Dersom tiltak ikke gjennomføres: kan overflatevann, regn og fukt trenge inn mot grunnmuren, dette kan føre til fuktbelastning og skader på grunnmur og kjellervegger, eventuell utbedring av drenering kan bli kostbart.
Man er avhengig av et fungerende kapillærbrytende sjikt (pukk/singel/isolasjon) under betongen for å hindre at fuktighet suges opp fra grunnen. Manglende eller defekt fuktsikring kan føre til kapillært oppsug (fuktvandring) gjennom betongplaten. Dette kan medføre fuktskader på tilfarere, parkett/laminat og bunnsviller i vegger, samt gi grobunn for muggsopp og dårlig inneklima.
Ny eier må være forberedt på oppgraderinger og ytterligere undersøkelser og se dette i sammenheng med utvendig fuktsikring, drenering og bortledning av vann fra taknedløp og overvann ved grunnmur. Det anbefales å iverksette tiltak for å redusere fuktbelastningen, samt følge opp med nærmere undersøkelser ved behov.
Grunnmur og fundamenter
Det er påvist mindre sprekker i trimrommet bak garasjen, videre er det malings avflassing i området på utsiden av garasjen, og biloppstillingsplassen.
På hjørnet ved nedgangen til leiligheten er det puss avskalling.
Konsekvens/tiltak: Tiltak
Lokal utbedring av sprekker og pussavskalling bør utføres, samt maling bør fornyes der det er avflassing.
Dette bør gjøres for å hindre videre forringelse av grunnmuren og redusere risiko for fuktinntrengning og frostsprengning.
Terrengforhold
Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren under terrassen, noe som gir mulighet for vannansamlinger ved muren fra både skogen og plenarealet.
Tilstandsgrad to er gitt fordi dagens regelverk sier:
Terreng rundt byggverk skal planeres med fall utover minimum 1:50 i en avstand på minimum 3 m. Hvor terrenget gjør dette vanskelig, kan alternative tiltak være fall langs veggen, avskjæringsgrøfter o.l.
Konsekvens/tiltak: Tiltak
Det bør sørges for at terrengoverflaten utføres slik at overflatevann ledes bort fra bygningen så langt det lar seg gjøre. Nedløp og takvann bør ledes bort i rør eller renner.
Konsekvens
Overvann/Terreng: Flatt terreng kombinert med høy risikoscore for overvann betyr at store nedbørsmengder kan samle seg rundt bygningen i stedet for å renne unna. Dette gir stor belastning på dreneringen og øker faren for vanninntrengning i kjeller/underetasje ved styrtregn.
Ny eier må være forberedt på oppgraderinger og ytterligere undersøkelser og se dette i sammenheng med utvendig fuktsikring, drenering og bortledning av vann fra taknedløp og overvann ved grunnmur.
TG3
Vinduer i leilighet
Det er påvist råte i underkant av vinduet i stuen (Kjellerleilighet).
Konsekvens/tiltak: Tiltak:
Råteskadde vinduer og karmer bør skiftes eller utbedres.
Alt slitt og sprukket treverk bør pusses, behandles og males på nytt for å hindre videre nedbrytning.
Kontrollere øvrige vinduer for tilsvarende skader og planlegge vedlikehold eller utskifting etter behov.
Konsekvenser dersom tiltak ikke utføres:
Videre råteutvikling og økende skadeomfang på vinduene.
Risiko for fuktinntrenging og skader på tilstøtende konstruksjon.
Redusert funksjon og levetid på vinduene.
Helse, miljø og sikkerhet
Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav på 1 meter. Rekkverket på terrassen er for lavt i forhold til dagens krav på 1 meter. Trappen ved garasjen er smal og bratt, og har åpninger i trinnene som overstiger 10 cm. Videre mangler de øvrige trappene rekkverk og håndløper. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Bolig og brannforebyggende kontrollrapport utarbeidet iht. NEK 400 del 6-62. av PEC elektro, 16.09.2026, påpeker 3 stk avvik.
Lampe mangler skjerm
Fjær på spott noe slitt
Underfordeling i H leiligheten mangler utjevning. Eiendommen ligger i et ras- /skredutsatt område i henhold til kommunedelsplan/NVE. Eiendommen befinner seg i et område definert som aktsomhetsområde for kvikkleireskred i henhold til NVE sitt temakart.
Konsekvens/tiltak: Rekkverkshøyden bør økes for å ivareta sikkerheten mot fallskader, spesielt dersom det skal oppholde seg barn på balkongen.
Det er ikke krav om utbedring til dagens forskriftskrav, men lav rekkverkshøyde medfører økt risiko for fallulykker. Tiltak
Rekkverket bør forhøyes slik at det tilfredsstiller dagens krav til personsikkerhet, 1m høyde
Konsekvenser
Lavt rekkverk og store åpninger gir økt risiko for fallulykker, forholdene kan påvirke sikkerhet og bruk spesielt for barn, sikkerhetsnivået vil være lavere enn dagens standard. Tiltak
Det bør monteres rekkverk og håndløper på de aktuelle trappene for å redusere risikoen for fall og personskader.
Åpningene i trinnene på trappen ved garasjen bør reduseres til maks 10 cm for å ivareta sikkerheten, spesielt for barn.
Manglende sikring og store åpninger kan føre til alvorlige ulykker. I egen bolig er det ikke påbudt å måle radonverdiene eller gjøre tiltak, men det anbefales.
Leier du ut bolig, er du pliktig til å måle radon og eventuelt gjøre tiltak dersom nivåene er for høye.
Konsekvenser
Dersom tiltak ikke gjennomføres:
- kan boligen ha forhøyede radonverdier uten at dette er kjent,
- langvarig eksponering for radon kan gi helserisiko,
- manglende dokumentasjon kan skape usikkerhet for kjøper og påvirke boligens verdi, jf. forskrift til avhendingslova.
Tiltak
Det bør gjennomføres en radonmåling. Dette gjøres enklest ved å bestille små målebrikker (sporfilm) som plasseres i stue og soverom i minst to måneder i vinterhalvåret (oktober til april).
Konsekvens
Radon er en radioaktiv gass som finnes i berggrunnen. Den er usynlig og luktfri. Gassen kan sive opp gjennom sprekker i grunnmuren eller utettheter rundt rør.
Hvis man puster inn mye radon over lang tid, øker risikoen for å utvikle lungekreft. Uten måling er det umulig å vite om nivåene i boligen er trygge eller helseskadelige. I henhold til tilgjengelige opplysninger fra kommunen/NVE ligger eiendommen innenfor et område som er angitt som ras-/skredutsatt. Opplysningen innebærer ikke nødvendigvis at det er dokumentert konkret skredfare for boligen, men viser at eiendommen ligger innenfor et kartlagt fare- eller aktsomhetsområde.
Det anbefales at kjøper undersøker nærmere hvilken type skredfare og kartlegging som gjelder for eiendommen, samt eventuelle konsekvenser for fremtidige bygge- og terrengtiltak.
Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3.
Forhold som har fått TG2:
Forhold som har fått TG3:
Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.
Parkering
Garasje og på egen eiendom.
Diverse
Foretaket og Aktiv-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføringen av megleroppdraget:
- I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita
- Vend Marketplaces, eier av annonseplattformen Finn.no
- Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll. Kundene tilbys ulike leverandører for strøm og alarm avhengig av tilbydere i området. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenestene.
- Banker i Eika-alliansen tilbyr finansielle tjenester
- Signicat leverer digitale løsninger for signering av dokumenter
- Vitec Megler, leverer salgsstøttesystemet herunder elektronisk løsning for budgivning
Prisantydning inkl. omkostninger
Kr 5 800 000 (Prisantydning)
Omkostninger
Kr 145 000 (Dokumentavgift (2,5 %))
Kr 300 (Panteattest kjøper)
Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)
Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)
Kr 16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))
Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))
Kr 146 390 (Omkostninger totalt)
Kr 163 290 (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet)
Kr 166 090 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)
Kr 5 946 390 (Totalpris. inkl. omkostninger)
Kr 5 963 290 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet))
Kr 5 966 090 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))
Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.
Oppvarming
Boligen har oppvarming via: elektriske ovner, peisovn i stuen, elektriske varmekabler i gulvet på baderommet og vaskerommet. Kjellerleiligheten har oppvarming med elektriske varmekabler i gulvet i entreen, i stuen, på soverom og baderom
Info strømforbruk
Selger har gjort avtale om Norgespris for strøm. Avtalen er bindende, følger eiendommen (målepunktet) og løper til og med 31.12.2026. Les mer hos NVE – www.nve.no
Energiklasse
Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.
Kommunale avgifter
32011
Kommunale avgifter år
2026
Info kommunale avgifter
De kommunale avgiftene omfatter vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift
Formuesverdi primær
1312960
Formuesverdi primær år
2024
Formuesverdi sekundær
5251841
Formuesverdi sekundær år
2024
Info formuesverdi
Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.
Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere, og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.
For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 14 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet.
For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 prosent av beregnet markedsverdi.
Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.
Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.
Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.
Ferdigattest/brukstillatelse
Det er ikke utstedt ferdigattest for eiendommen, men det foreligger midlertidig brukstillatelse datert 31.05.2002. Følgende arbeider/anmerkninger sto igjen før ferdigattest kunne utstedes: Midlertidig brukstillatelse gis på grunnlag av det ikke foreligger mangler av vesentlig betydning. Byggeplassen må holdes ryddig. Megler kjenner ikke til om arbeidene er fullført.
Da tiltaket er omsøkt etter 01.01.1998, vil det være mulig å søke om ferdigattest i etterkant. Kjøper anbefales å søke ferdigattest for å sikre lovlig bruk av eiendommen
Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette. Midlertidig brukstillatelse er vedlagt salgsoppgaven.
Det er mottatt byggetegninger fra kommunen. Disse avviker fra dagens faktiske forhold på følgende punkt: Det foreligger ikke tegninger av den innglassede balkongen og eier opplyser om at tiltaket ikke er godkjent av kommunen. Avviket er å anse som lovlighetsmangel. En lovlighetsmangel innebærer et avvik mellom tillatt bruk og faktisk bruk. Konsekvensene kan være at kommunen gir pålegg om tilbakeføring/rivning eller krever retting. Kommunen kan også ilegge tvangsmulkt frem til forholdene er brakt i orden. Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.
Vei, vann og avløp
Offentlig vei, vann og avløp.
Regulerings- og arealplanner
Planopplysninger:
Kommuneplaner:
Navn: Kommunedelplan for Larvik by 2025-2037
Plantype: Kommunedelplan
Status: Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse: 10.12.2025
Delareal 506 m: Arealbruk: Boligbebyggelse, Nåværende
Delareal 506 m: KPHensynsonenavn: H310_1. KPFare Ras- og skredfare
Delareal 293 m: KPHensynsonenavn: H120_1. KPSikring: Område for grunnvannsforsyning
Navn: Kommunedelplan for Larvik by 2025-2037
Plantype: Kommunedelplan
Status: Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse: 10.12.2025
Delareal 506 m: KPHensynsonenavn: H310_1. KPFare Ras- og skredfare
Delareal 506 m: Arealbruk: Boligbebyggelse, Nåværende
Delareal 293 m: KPHensynsonenavnH120_1. KPSikring: Område for grunnvannsforsyning
Reguleringsplaner:
Navn: Rosendal – Langestrand
Plantype: Eldre reguleringsplan
Status: Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse: 29.10.1997
Delareal 500 m: Formål: Frittliggende småhusbebyggelse
Feltnavn: B1
Reguleringsplaner under arbeid i nærheten (100 meter):
Ingen reguleringsplaner under arbeid innenfor 100 meter fra eiendommen.
Adgang til utleie
Det er gitt tillatelse etter plan- og bygningsloven for utleie av selvstendig boenhet.
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.
Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.
Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.
Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.
Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold
Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.
For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.
Budgivning utenfor forbrukerforhold
Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.
Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.
Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.
Omk. Kjøper beskrivelse
Kr 5 800 000 (Prisantydning)
Omkostninger
Kr 145 000 (Dokumentavgift (2,5 %))
Kr 300 (Panteattest kjøper)
Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)
Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)
Kr 16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))
Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))
Kr 146 390 (Omkostninger totalt)
Kr 163 290 (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet)
Kr 166 090 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)
Kr 5 946 390 (Totalpris. inkl. omkostninger)
Kr 5 963 290 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet))
Kr 5 966 090 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))
Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.
Omk. kjøper beløp
146390
Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.
Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.
Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.
Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.
Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.
Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,2 % av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr. 16.500,-, markedspakke kr. 17.500,-, søk eiendomsregister og elektronisk signering kr. 2.195,- og visninger kr. 2.800,- per stk. Minimumsprovisjonen er avtalt til kr. 55.000,-. Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale totalt kr. 18.497,-. Utleggene omfatter tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet, fotograf, kommunale opplysninger og oppgjørshonorar. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket vederlag begrenset oppad til maksimum kr. 10.000,- samt øvrige avtalte vederlag og utlegg. Alle beløp er inkl. mva.
Kr 5 800 000 (Prisantydning)
Omkostninger
Kr 145 000 (Dokumentavgift (2,5 %))
Kr 300 (Panteattest kjøper)
Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)
Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)
Kr 16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))
Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))
Kr 146 390 (Omkostninger totalt)
Kr 163 290 (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet)
Kr 166 090 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)
Kr 5 946 390 (Totalpris. inkl. omkostninger)
Kr 5 963 290 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet))
Kr 5 966 090 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))
Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.