Nordheimveien 24G

Lys leilighet over to plan i rolige omgivelser | Garasje | Kort vei til hverdagens fasiliteter

• Innhold

  Velkommen til Nordheimveien 24G, en sjarmerende 3-roms leilighet på Nordbyhagen. En lys og innbydende leilighet med en praktisk planløsning og gode rom. Boligen byr blant annet på en romslig stue med vedovn og åpen trappeløsning, separat kjøkken med godt med skap- og benkeplass, flislagt bad, flere anvendelige rom og entré med garderobeplass. Fra boligen er det utgang til balkong i begge etasjer med utsyn mot nærområdet. Det medfølger også garasje.

  Her bor du i rolige og grønne omgivelser på Nordbyhagen, samtidig som du har nærhet til hverdagens nødvendige fasiliteter.

• Om boligen

  Tomt

  1822m²

  Beskrivelse av tomt

  Sameiet har en pent opparbeidet tomt med gangveier og beplantning.

  Sameiet eier tomten.

  Beliggenhet

  Nordheimveien 24 G ligger i et etablert og rolig boligområde på Nordbyhagen i Lørenskog. Her bor du med kort vei til daglige servicetilbud, skoler, barnehager og gode kollektivforbindelser, samtidig som nærområdet byr på fine muligheter for aktivitet og friluftsliv.

  Dagligvarehandelen kan enkelt gjøres på Kiwi Nordbyhagen, som ligger ca. 7 minutters gange fra boligen. For et større utvalg av butikker, serveringssteder og servicetilbud er det kun en kort kjøretur til Strømmen Storsenter.

  Kollektivtilbudet er godt, med Glitnegården bussholdeplass ca. 100 meter fra boligen og busslinje 110. Fjellhamar stasjon ligger ca. 1,7 km unna og har togforbindelse med linje L1. Dette gir gode forbindelser videre mot blant annet Oslo.

  For barnefamilier finnes det flere skoler og barnehager i nærområdet. Kurland skole, nye Fjellhamar skole og Hammer skole ligger alle i kort avstand, i tillegg til Lørenskog videregående skole. Blant barnehagene i området finner du Ahus Nordbyhagen barnehage, Breidablikk barnehage og Ahus-Barnehagene.

  Området legger også godt til rette for en aktiv hverdag. Lørenskoghallen ligger ca. 500 meter fra boligen, og det er kort vei til balløkke, trenings- og aktivitetstilbud. Nærheten til skog og mark gir samtidig gode muligheter for turer og rekreasjon gjennom året.

  Alt i alt er dette en praktisk beliggenhet for deg som ønsker et rolig boligområde, samtidig som skole, barnehage, kollektivtransport, handel og fritidstilbud er lett tilgjengelig.

  Adkomst

  Det vil bli satt opp visningsskilt under visning.

  Adkomstvei:

  Offentlig og sameiets interne veier.

  Bebyggelse

  Veletablert boligområde bestående av eneboliger, tomannsboliger, leiligheter og småhus.

  Barnehage/skole/fritid

  For mange er en enkel hverdag viktig, og fra boligen er det kort vei til både barnehager, skoler og ulike fritidstilbud.

  I nærområdet finner du blant annet Ahus Nordbyhagen barnehage, Breidablikk barnehage og Ahus-Barnehagene, alle innen ca. 10-11 minutters gange. Det er også flere skoler i området, blant annet Kurland skole, nye Fjellhamar skole og Hammer skole. Lørenskog videregående skole ligger ca. 17 minutters gange unna, mens Strømmen videregående skole nås på ca. 7 minutter med bil.

  Det er gode muligheter for en aktiv hverdag. Lørenskoghallen med gymnastikk- og aktivitetshall ligger ca. 500 meter fra boligen, og Bredde vel balløkke ligger ca. 900 meter unna. I tillegg finnes blant annet Just Padel Fjellhamar og Fresh Fitness Strømmen i nærområdet.

  Offentlig kommunikasjon

  Glitnegården 2 min gange

  Linje 110 0.1 km

  Fjellhamar stasjon 21 min gange

  Linje L1 1.7 km

  Oslo S 19 min med bil

  Oslo Gardermoen 31 min med bil

  Byggemåte

  Rapporten gjelder en leilighet i et boligbygg med flere boenheter fra 1996, og det er opplyst at det kun gjøres vurderinger innvendig. Takkonstruksjonen er beskrevet som saltak i treverk. Etasjeskillene er utført som trebjelkelag. Vinduene er malte trevinduer med 2-lags glass, og det er ikke avdekket svekkelser eller punkterte glass. Ytterdøren er en B-30 og db-35 ytterdør med ekstra sikkerhetslås, og terrassedørene har 2 lags isolerglass. Leiligheten har utgang fra stue til en balkong og fra soverom til en balkong.

  TG2 – Avvik som kan kreve tiltak:

  • Utvendig > Takkonstruksjon/Loft

  Avvik: Det bemerkes at rør/ventilasjon gjennomføringer over tak og rundt piper er ett svaketspunkt i forhold til fukt problematikk og det bør holdes under observasjon.

  • Det er registrert fuktmerker i undertaket. Det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier på befaringstidspunktet. Årsaken til merkene er ikke sikkert fastslått.

  • Utvendig > Vinduer og takvinduer/takluker/overlys

  Avvik: * Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.

  • TG 2 er valgt på grunn av at elementer/materialer har høy alder og potensiell risiko for punktering og redusert energiytelse sammenlignet med moderne vinduer.

  • Utvendig > Ytterdører

  Avvik: * Karmene i dører er slitte og det er sprekker i trevirket.

  • Dører er fra byggeår og er over 20 år, de har normal elde og slitasje.

  TG er satt på bakgrunn av alder, og at balkongdør vil ha noe nedsatt isolasjonsevne i glassruten.

  • Utvendig > Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner

  Avvik: * Terrassebordene er værslitte, noe som skyldes langvarig eksponering for sol, regn og temperaturvariasjoner uten tilstrekkelig vedlikehold.

  • Rekkverk er målt til ca. 91 cm og tilfredsstiller ikke dagens krav til høyde. Rekkverket har også horisontal utforming som kan legge til rette for klatring.

  • Innvendig > Overflater – gulv

  Avvik: * Det er registrert stedvis overflateslitasje utover det som vurderes som normal slitasje for bygningsdelen. TG2 er satt på bakgrunn av registrert slitasje og behov for vedlikehold.

  • Innvendig > Overflater – vegger og himlinger

  Avvik: * Det er registrert stedvis overflateslitasje utover det som vurderes som normal slitasje for bygningsdelen. TG2 er satt på bakgrunn av registrert slitasje og behov for vedlikehold.

  • Innvendig > Etasjeskiller og bærende konstruksjoner

  Avvik: * Det er registrert noen skjevheter.

  Det er flere rom som er nivilert, ikke alle rom med avvik blir nevnt

  Ved enkel nivellering av:

  Soverom er det registreres et høydeavvik på ca. 0,5cm.

  Kjøkken er det registreres et høydeavvik på ca. 1,5cm.

  TG2 er satt på bakgrunn av registrert høydeavvik vurdert mot kriteriene i NS 3600.

  Målinger er utført på tilfeldige steder. Større skjevheter kan ikke utelukkes.

  Med bakgrunn i at bygningen har «satt» seg etter oppføringen, må enkelte mindre skjevheter dog påregnes.

  • Innvendig > Innvendige trapper

  Avvik: * Trapp har bruksmerker i trinn.

  • Det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp.

  • Innvendig > Innvendige dører

  Avvik: * Dørblader og karmer har registrert overflateslitasje utover normalt vedlikeholdsnivå. Forholdet er i hovedsak av kosmetisk karakter og påvirker ikke funksjonen.

  • Tekniske installasjoner > Innvendige vannledninger

  Avvik: Røropplegg og installasjoner er ikke vurdert utover visuell besiktigelse i denne rapporten, da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon.

  Skal anleggets tilstand og utskiftningsbehov avklares må anlegget kontrolleres av en autorisert rørlegger.

  • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

  Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse. Alderen innebærer usikker fremtidig funksjon og økt risiko for lekkasje/funksjonssvikt

  • Tekniske installasjoner > Innvendige avløpsrør

  Avvik: * Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.

  • Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank

  Avvik: * Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Berederen er tilkoblet på en måte som var vanlig på installasjonstidspunktet. Dagens regelverk krever fast tilkobling ved nyinstallasjon. Forholdet representerer derfor ikke nødvendigvis et avvik ved eksisterende installasjon, men bør vurderes ved fremtidig utskifting

  • Berederen er fra 1995 og har oppnådd høy alder. TG2 er satt på grunn av usikker fremtidig funksjon og økt risiko for lekkasje/havari.

  TG3 – Store eller alvorlige avvik:

  • Våtrom > 2. Etasje > Bad > Generell

  Avvik: * Våtrommet er fra byggeåret 1996 og det foreligger ikke dokumentasjon på senere utskifting eller fornyelse av vanntett sjikt. Det opprinnelige våtrommets alder legges derfor til grunn. Vanntett sjikt og øvrige sentrale våtromskomponenter har oppnådd høy alder og har usikker gjenværende funksjon. TG3 er satt på bakgrunn av alder og usikker/oppbrukt gjenværende funksjon for vanntett sjikt.

  En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav.

  Vær oppmerksom på at eldre våtrom er å betrakte som en risikokonstruksjon.

  TG IU – Konstruksjoner som ikke er undersøkt:

  • Våtrom > 2. Etasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom

  Avvik: * Hulltaking er foretatt, men ikke bak bruksvannsonen (ikke i mest fuktutsatt område) fordi bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør hulltaking direkte i bruksvannsonen fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

  Elektrisk anlegg:

  Anlegg med automatsikringer.

  Elektriske anlegg er ikke testet, men kun visuelt besiktiget. Da dette ikke er bygningssakkyndige kompetanseområde er noen av svarene gitt på ett generelt grunnlag ut fra befaringsdagen. Ønskes en grundigere kontroll av elektriske anlegg anbefales en el sjekk utført av en autorisert elektriker.

  Sammendrag selgers egenerklæring

  Boligen ble kjøpt i 2019.

  Selger har bodd i boligen de siste 12 månedene.

  Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader på bad/våtrom?

  Ja

  Beskrivelse: Dårlig fall i Slukk, så når jeg vasker klær, kan det komme litt ut på siden av dusjen, og når vaskemaskinen skal tømmes så kommer det litt utover på hver side av dusjen.

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

  Nei, ikke som jeg kjenner til

  Vet du om det er, eller har vært, vannlekkasje eller andre typer feil eller skader på tak, yttervegg, vinduer, dører, garasje, tilleggsbygninger eller lignende?

  Ja

  Firmanavn: husker ikke, 2025

  Beskrivelse: drenering av de leilihetene som ligger på bakkeplan.litt vanndrypping på loft. men er utbedret av sameiet.

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

  Ja

  Beskrivelse av arbeidet: drennering

  Vet du om det finnes skaderapporter, tilstandsvurderinger, boligsalgsrapporter eller om det er utført målinger for boligen?

  Ja

  Beskrivelse: har tilstandsrapport da jeg kjøpte leiligheten i 2019.

  Vet du om det finnes planer, vedtak eller forslag som kan føre til økte utgifter, som festeavgift, fellesutgifter, fellesgjeld eller kommunale avgifter?

  Ja

  Beskrivelse: det er snakket om at det skal bytte viduer, og noen av terrassene må fikses, og det er snakk om å få drenert rundt resten av bygget også.

  Har boligen garasje eller øvrige tilleggsbygninger?

  Ja

  Beskrivelse: Vet du om det feil eller skader ved garasje eller øvrige tilleggsbygninger?

  Nei, ikke som jeg kjenner til

  Er det bestilt Norgespris på strøm?

  Ja

  Beskrivelse: Ja. Norgespris er en statlig ordning som gir husholdninger tilbud om strøm til fast pris på 50 øre pr. kilowattime (prisen gjelder frem til 31. Desember 2026). Ordningen gjelder både boliger og fritidsboliger. Når en bolig med Norgespris bytter eier, vil ny eier fortsatt være bundet til Norgespris ut bindingstiden. Les mer på Regjeringens nettsider.

  Innhold

  2. Etasje:

  BRA-i 38 kvm: Bad, gang, bod (innredet som soverom) og 2 soverom

  TBA 2 kvm: Terrasse og balkongareal

  1. Etasje:

  BRA-i 37 kvm: Kjøkken, entré og stue

  BRA-e 4 kvm: Bod

  TBA 8 kvm: Terrasse og balkongareal

  Garasje i rekke: Nummer 7

  Standard

  Entré 1. etasje:

  Boligen har en lys entré med plass til oppbevaring av yttertøy og sko. Fra entréen er det videre adkomst til boligens øvrige rom.

  Stue 1. etasje:

  Romslig og lys stue med god plass til både sofagruppe og spisebord. Stuen har parkett på gulv, lyse veggflater og vedovn. En åpen trapp forbinder boligens to etasjer. Fra stuen er det utgang til balkong.

  Kjøkken 1. etasje:

  Kjøkkeninnredning med laminert benkeplate, nedfelt oppvaskkum og 1-greps blandebatteri. Det er børstet stål mellom over- og underskap. Kjøkkenet har opplegg for oppvaskmaskin og komfyr samt ventilator over kokeplass med avtrekk ut. Vedr. hvitevarer se pkt. «løsøre og tilbehør» i salgsoppgaven.

  Bad 2. etasje:

  Badet har fliser på gulv og vegger. Innredningen består av underskap, servant, speil og lys med stikk. Det er dusjkabinett, opplegg for vaskemaskin og toalett. Badet har mekanisk avtrekk.

  Soverom 2. etasje:

  Hovedsoverommet er romslig og har mulighet for garderobeskap samt god plass til dobbeltseng. Soverom to egner seg godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor.

  Bod 2. etasje:

  Boligen har adkomst til bod fra soverom 2 som gir praktisk oppbevaringsplass.

  Balkong:

  Boligen har balkong med plass til utemøbler og utsyn mot nærområdet.

  Innvendige overflater:

  Gulv: parkettgulv, laminatgulv og fliser.

  Vegger: malte panelplater, malte tapetserte flater og malt panel.

  Himling: malte glatte flater.

  Tekniske installasjoner:

  • Vannledninger: Synlige vannrør er av kobber. Øvrig anlegg er skjult.
  • Avløpsrør: Synlige avløpsrør er av plast. Øvrige avløpsrør er skjult.
  • Ventilasjon: Boligen har naturlig ventilasjon.
  • Varmtvannstank: Bereder er plassert i kjøkkeninnredning, har en kapasitet på 115 liter og er fra 1995.
  • Elektrisk anlegg: Anlegget har automatsikringer.
  • Branntekniske forhold: Det er brannslukker, brannslange og røykvarsler.
  • Andre installasjoner: Elektrisk oppvarming med gulvvarme på badet og i 1. etasje samt fyring med ved.

  Innbo og løsøre

  Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

  Hvitevarer

  Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

  Moderninseringer og påkostninger

  Arbeid utført i regi av Sameie:

  2025:

  • Eiendomsdriften AS – Mønebånd og montering 88 750
  • Vegg fra 24C og ned til 24I ble drenert i regi av Romerike Maskin AS. Totalpris: Kr 171 162
  • Forskjellige arbeider på garasje og hovedbygg ble utført av Ullensaker Håndverk AS. 1. Byttet garasjevegg på baksiden. 2. Fikset og malt karnapp/ark hos 24A/24B. 3. Fikset følgeskade som følge av dårlig drenering hos 24F. Totalpris: Kr 154 580,-
  • Ny garasjevegg og store deler av hovedbygget ble malt.
  • Takrennene over hele bygget har blitt renset. Jobb utført av BK Drift. Totalpris: Kr 12 475,-
  • Det ble i julen oppdaget snø på kaldloftet hos 24A. Befaring gjort av If fant at dette skyldes utett gjennomføring mellom pipe og yttertak. Blikkenslager Hesler&Søn ble et AS. Totalpris: Kr 18 750,-

  Parkering

  Parkering i garasje. Selger og styret opplyser at boligen disponerer garasjeplass nummer 7.

  Det fremgår av tilstandsrapporten at det er garasje i rekke.

  Garasje utført med asfaltert dekke, trekonstruksjon, pultak konstruksjon i treverk tekket med takplater og garasjeport.

  Radonmåling

  Det er ikke utført radonmålinger som kunde kjenner til. Det foreligger ingen dokumentasjon på utført radonmåling. Det er ukjent om boligen er utstyrt med radonsperre eller andre radonforebyggende tiltak. Radonnivået i boligen er ukjent da det ikke foreligger målinger. Dersom nivået overstiger anbefalte grenseverdier kan dette medføre helserisiko ved langvarig eksponering. Det anbefales å gjennomføre radonmåling.

  Diverse

  Etter eierseksjonsloven § 23 kan ingen kjøpe en boligseksjon hvis kjøpet fører til at man, direkte eller indirekte, blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Begrensningen gjelder ikke kjøp av fritidsboliger. Det finnes også enkelte andre unntak i bestemmelsen.

  Foretaket samarbeider med følgende foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget:

  • Help forsikring leverer boligkjøperforsikring
  • Fremtind leverer boligselgerforsikring
  • Banker i Eika-alliansen
  • Leverandører knyttet til Overo (for eksempel tilbud fra strømleverandører)

  Prisantydning inkl. omkostninger

  Kr 3 800 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  Kr 11 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 11 900 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 14 700 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 3 800 000 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 3 811 900 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 3 814 700 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Dokumentavgiften er 2,5% av salgssummen, inkludert eventuell fellesgjeld. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Energi

  Oppvarming

  Elektrisitet, varmepumpe og ved.

  Boligen har elektriske ovner og/eller varmekabler, varmepumpe som henter varme fra uteluft, samt lukket peis eller ovn.

  Det er opplyst om gulvvarme på badet og i 1. etasje, og ildsted i stuen.

  Info strømforbruk

  Målt energibruk:

  Brukeren har valgt å ikke oppgi målt energibruk.

  Det er derfor ikke oppgitt konkret strømforbruk for boligen i dokumentene.

  Det fremgår ellers av tilstandsrapporten at:

  Eldre vinduer som er over 20 år vil ha nedsatt isolasjonsevne og vil kunne gi varmetap, dårlig inneklima og høyere strømregning.

  Eldre dører som er over 20 år vil ha nedsatt isolasjonsevne og vil kunne gi varmetap, dårlig inneklima og høyere strømregning.

  Det er også opplyst:

  Elektrisk oppvarming med gulvvarme på badet og 1. etasje samt fyring med ved.

  Energiklasse

  Info energiklasse

  Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom selger har utarbeidet energiattest, følger denne vedlagt i salgsoppgaven. Dersom selger ikke har utarbeidet energiattest, har kjøper rett til å bestille energiattest for selgers regning.

• Sameiet/økonomi

  Kommunale avgifter år

  2025

  Info kommunale avgifter

  Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

  Info om eiendomsskatt

  Slik er regnestykket på kommunens hjemmeside:

  ((boligverdi * 0,7) – bunnfradrag) * skattesats = eiendomsskatt per år.

  Eiendomsskatten er oppgitt i brev direkte fra kommunen til selger.

  Endelig eiendomsskatt fastsettes av kommunen og beregnes ut fra skattemessig formuesgrunnlag. Kommunen fakturerer eiendomsskatten direkte til den enkelte seksjonseier.

  Formuesverdi primær

  1115317

  Formuesverdi primær år

  2024

  Formuesverdi sekundær

  4461267

  Formuesverdi sekundær år

  2024

  Info formuesverdi

  Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.

  Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere, og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

  For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 14 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet.

  For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 prosent av beregnet markedsverdi.

  Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.

  Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.

  Tilbud lånefinansiering

  Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

  Sameiebrøk

  76/871

  Felleskostnader pr. mnd

  4434

  Felleskostnader inkluderer

  Totale felleskostnader er kr. 4 434,- i måneden.

  Felleskostnader inkluderer bl.a. kommunale avgifter, eiendomsskatt/festeavgift, forsikring, utvendig vedlikehold, drift av boligselskapet, renter, eventuelt avdrag og gebyrer. Vedtektene kan ha bestemmelser om dette. For ytterlige spesifikasjon, vennligst se årsregnskapet. Eventuelle spørsmål om planlagte aktiviteter i boligselskapet som vil medføre økning i felleskostnadene må tas opp med styret.

  • Budsjett er inkl. økning av felleskostnader med 5% fra 1/7
  • Eventuelle spørsmål om planlagte aktiviteter i boligselskapet som vil medføre økning i felleskostnadene må tas opp med styret.
  • Beløpet betales forskuddsvis hver måned.

  Andel fellesgjeld

  3694

  Andel fellesgjeld år

  2025

  Andel fellesgjeld per dato

  2025-12-30T23:00:00Z

  Andel fellesformue

  24182

  Andel fellesformue per dato

  2025-12-30T23:00:00Z

  Om sameiet

  Nordheim Boligsameie, organisasjonsnummer 982 316 820, ligger i Lørenskog kommune. Forretningsfører er Stender Forretningsførsel AS.

  Sameiet består av 9 eierseksjoner og ble opprettet ved seksjoneringsbegjæring tinglyst 15.11.1995.

  Vedtatte saker:

  • 04.03.2026: Budsjett er inkl. økning av felleskostnader med 5 % fra 1/7. Vedtak: godkjent.

  Pågående saker

  • Det har vært avholdt seks styremøter siden det forrige årsmøtet.
  • Hovedfokus for styret det siste året har vært å ta igjen etterslep på vedlikehold.
  • Vegg fra 24C og ned til 24I ble drenert i regi av Romerike Maskin AS.
  • Forskjellige arbeider på garasje og hovedbygg ble utført av Ullensaker Håndverk AS: Byttet garasjevegg på baksiden, fikset og malt karnapp/ark hos 24A/24B, samt fikset følgeskade som følge av dårlig drenering hos 24F.
  • Ny garasjevegg og store deler av hovedbygget ble malt.
  • Takrennene over hele bygget har blitt renset. Jobb utført av BK Drift.
  • Resterende arker/karnapper og slitte vegger som Ullensaker Håndverk AS ikke så på, må følges videre opp i 2026.
  • Det gjenstår fortsatt en del maling på hovedbygget.
  • Sameiet ble i 2025, i forbindelse med dreneringsjobb utført av Romerike Maskin AS, anbefalt å drenere resten av bygget for å bli kvitt fuktproblemet en gang for alle.
  • Eiendomsdriften AS ga i 2025 et tilbud pålydende 443 125. Tilbudet inkluderte ikke oppsett av nye terrasser på sørsiden mot lekeplassen. Det må derfor regnes med 150 000-200 000 i tillegg, altså totalt over 600 000.
  • Styret vil i 2026 hente inn flere anbud og vurderinger når det kommer til drenering, for å sikre lavest mulig pris, høyest mulig kvalitet og ikke minst at det ikke utføres arbeid som ikke er nødvendig.

  Lånebetingelser fellesgjeld

  Sameiets lån (61293) ble innfridd den 01.11.2026 og har per dags dato ingen lån.

  Forkjøpsrett

  Det er ikke forkjøpsrett i boligsameiet.

  Forkjøpsrett: Nei

  Styregodkjennelse

  Det er ikke styregodkjennelse i boligsameiet.

  Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger

  Megler har kopi av budsjett for år 2026 og årsregnskap for år 2025. Dette kan interessenter få oversendt.

  Budsjettert regnskap for 2026:

  Overskudd kr 43 399,-.

  Årsresultat for 2025:

  Underskudd kr -11 647,-. Opp mot budsjettet på kr. 35 947,-.

  Avviket fra budsjett kommer av at de brukte mer penger på drift/vedlikehold enn budsjetert.

  Vedtatte kostnadsøkninger:

  • Budsjettet inkluderer økning av felleskostnadene med 5 % fra 1/7 2026.

  Saker som kan medføre kostnadsøkninger:

  • Godtgjørelse til styret ble foreslått til kr 30 000,- + aga. I regnskapet for 2025 er styrehonorar oppgitt til kr 20 000,- og arbeidsgiveravgift til kr 2 820,-.
  • Resterende arker/karnapper og slitte vegger må følges videre opp i 2026.
  • Det gjenstår fortsatt en del maling på hovedbygget.
  • Drenering er under vurdering. Det forelå i 2025 et tilbud på kr 443 125,-, og nye terrasser på sørsiden var ikke inkludert. Det må påregnes kr 150 000,--200 000,- i tillegg, og styret vil hente inn flere anbud og vurderinger i 2026.

  Vi gjør oppmerksom på at beslutninger/vedtak tatt i generalforsamling eller av styret kan medføre økning i felleskostnader og andel fellesgjeld som f.eks. fremtidige vedlikeholdsplaner, nye låneopptak og prisstigninger på feks. diverse avgifter (renovasjon, kommunale avgifter m.m.) som eier er ansvarlig for.

  Sikringsordning fellesgjeld

  Det er ikke tilknyttet en sikringsordning som dekker manglende innbetaling av felleskostnader. Dette vil kunne medføre økte felleskostnader for de øvrige eiere.

  Sameiets forsikringsselskap

  If Skadeforsikring NUF

  Vedtekter/husordensregler

  Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven.

  Beboernes forpliktelser og dugnader

  Forpliktelser

  Vedlikehold

  • PARAGRAF 8

  Vedlikehold

  Det påhviler sameierne det fulle innvendige vedlikehold av seksjonene, samt andre rom som hører inn under seksjonene, derunder eventuelle parkeringsplasser.

  • 1.4 Vedlikehold

  Innvendig vedlikehold av egen seksjon påhviler fullt ut for egen regning den enkelte sameier. Innvendige vann- og avløpsledninger omfattes av vedlikeholdsavtalen til og med forgreiningspunktet inn til seksjonen, og elektriske ledninger til og med seksjonens sikringsboks.

  • 1.5 Lekkasjer og stoppekraner

  Alle beboere plikter å gjøre seg kjent med hvor stoppekranen til vannet til leiligheten er, slik at den kan stenges snarest mulig ved lekkasje.

  • 1.6 Elektriske anlegg

  Hold elektriske ledninger og apparater i god stand. Husk at dårlig vedlikehold av slikt materiell lett kan forårsake brann.

  • 1.8 Røykvarsler og brannslukningsutstyr

  Det skal være installert røykvarsler og brannslukningsmateriell i alle leiligheter. Alle leilighetseiere og beboere er ansvarlige for at dette er installert og at installasjonene er i forskriftsmessig stand.

  • 3.1 Terrassegulv

  Terrassegulv må holdes så pass rene at unødvendig smuss ikke renner nedover i regnvær.

  • 4.2 Rengjøring etter tilsmussing

  Alle er ansvarlige for å holde fellesarealer rene og ryddige. Ved tilsmussing i fellesbod eller gang inn til fellesbod skal den enkelte gjøre rent etter seg.

  • 4.4 Gressklipping / snømåking

  Hver seksjon er ansvarlig for snømåking av området rundt søppelkassene og foran postkassestativet 2 uker hver vinter. Utelatelse av å gjøre dette faktureres med kr.

  400,- hver gang.

  Hver seksjon er også ansvarlig for klipping av gresset på fellesområdene to uker hver sommer. Utelatelse av å gjøre dette faktureres med kr. 250,- hver gang.

  Dugnad

  • 4.3 Dugnad

  Det skal avholdes dugnad minst en gang i året, om våren. Her skal det delta minst en representant fra hver seksjon. Uteblivelse uten gyldig grunn (sykdom, bortreist) faktureres med kr. 500.

  Dyrehold

  Det er tillatt å holde husdyr så som hund og katt i leilighetene. Forutsetningen er imidlertid at dyrene skjøttes på en forsvarlig måte, slik at de ikke er til sjenanse for øvrige sameiere.

  Eierskiftegebyr

  6725

• Offentlige forhold

  Tinglyste heftelser og rettigheter

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  3222/82/49/7:

  Heftelser i eiendomsrett:

  28.01.1991 – Dokumentnr: 1211 – Erklæring/avtale

  Bestemmelse om adkomst for div. parseller u/gnr.

  82/48-

  82/14 og 23, kan ikke avlyses uten Lørenskog komm. samt. m.fl.bestem

  Gjelder denne registerenheten med flere

  Overført fra: Knr:3222 Gnr:82 Bnr:49

  31.10.1991 – Dokumentnr: 14229 – Erklæring/avtale

  Bestemmelse om ikke å bebygge nærmere enn 8 m fra godkjent bebyggelse på gnr.82 bnr.60.

  Gjelder denne registerenheten med flere

  Overført fra: Knr:3222 Gnr:82 Bnr:49

  15.11.1995 – Dokumentnr: 16052 – Pantsettelseserklæring

  Beløp: NOK 20 000

  Panthaver: SAMEIET

  Løpenr: 1495303

  Prioritet etter 90% av lånetakst til enhver tid, uten opptrinnsrett.

  Gjelder denne registerenheten med flere

  07.05.2019 – Dokumentnr: 515774 – Pantedokument

  Beløp: NOK 3 300 000

  Panthaver: SPAREBANKEN ØST

  Org.nr: 937 888 937

  14.10.2026 – Dokumentnr: 1190823 – Pantedokument

  Beløp: NOK 1 300 000

  Panthaver: DNB BANK ASA

  Org.nr: 984 851 006

  Panthaver: DNB BOLIGKREDITT AS

  Org.nr: 985 621 551

  Elektronisk innsendt

  20.10.2026 – Dokumentnr: 1218052 – Pantedokument

  Beløp: NOK 3 800 000

  Panthaver: ROMERIKE EIENDOMSMEGLING AS

  Org.nr: 926 743 023

  Elektronisk innsendt

  20.10.2026 – Dokumentnr: 1218052 – Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver

  Rettighetshaver: ROMERIKE EIENDOMSMEGLING AS

  Org.nr: 926 743 023

  Elektronisk innsendt

  Eiendommens rettigheter:

  Ingen rettigheter registrert.

  Ferdigattest/brukstillatelse

  Det foreligger midlertidig brukstillatelse for to leiligheter på Nordheimveien 24A og 24G, gnr. 82 bnr. 49, datert 26.04.1996.

  For 24G fremgår det at det på tidspunktet gjensto arbeider knyttet til isolasjon og ventilasjon på loft samt opparbeidelse av parkeringsplasser. Det er ikke fremlagt ferdigattest.

  Det er rekvirert byggetegninger fra kommunen. Det er bare levert byggetegninger for 1. etasje. Her stemmer bruken. For 2. etasje har megler funnet tegninger i skylddelingsforretningen, er stemmer tegningene med dagens bruk. Det er imidlertid avvik på utforming av bod og soverom i 2. etasje, tilliggende bod. Megler er i kontakt med kommunen for å avdekke om det faktisk er et avvik fra søkt og godkjent oppføring.

  Vei, vann og avløp

  Adkomstvei: Offentlig og sameiets interne veier.

  Tilknytning vann: Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger.

  Tilknytning avløp: Eiendommen er tilknyttet offentlig avløpsnett via private stikkledninger.

  Private stikkledninger-/veier som vedlikeholdes for eiers regning frem til påkoblingspunkt.

  Regulerings- og arealplanner

  Eiendommen er regulert i kommuneplanen til boligbebyggelse nåværende.

  Eiendommen er regulert i reguleringsplanen til boliger, deler av tomten er regulert til kjørevei og felles avkjørsel.

  Adgang til utleie

  Det følger av eierseksjonsloven § 24 at korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig ikke er tillatt. Bestemmelsen gjelder ikke for fritidsboliger. Med korttidsutleie menes utleie inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Ta kontakt med megler dersom du ønsker kopi av vedtektene for nærmere informasjon om hvilke vedtak som er fattet i dette sameiet om korttidsleie.

  Utleie av eierseksjon kan bare skje med Styrets skriftlige godkjennelse som må foreligge før leietaker kan flytte inn i leiligheten.

  Legalpant

  De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt, og kommunale avgifter/gebyrer.

• Kontraktgrunnlag

  Lovanvendelse

  Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.

  Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.

  Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Budgivning

  Budgivning i forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.

  Budgivning utenfor forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler.

  Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

  Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

  Omk. Kjøper beskrivelse

  Kr 3 800 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  Kr 11 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 11 900 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 14 700 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 3 800 000 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 3 811 900 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 3 814 700 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Dokumentavgiften er 2,5% av salgssummen, inkludert eventuell fellesgjeld. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

  Betalingsbetingelser

  Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

  Hvitvaskingsreglene

  Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

  Boligkjøperforsikring

  Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 900/5 100/5 800 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

  Meglers vederlag

  Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,50% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke:

  7 000 Fotograf

  4 200 Garantipremie/inneståelse

  6 000 Kommunale opplysninger

  25 000 Markedspakke

  8 500 Oppgjørshonorar

  6 000 Opplysninger fra forretningsfører

  3 900 Søk eiendomsregister og elektronisk signering

  16 000 Tilretteleggingsgebyr

  3 900 Visninger/overtakelse per stk.

  6 725 Eierskiftegebyr

  545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet

  290 Utlegg utskrift av heftelser/servitutter pr. stk

  Totalt kr: 145.050,-

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav et rimelig vederlag stort kr 30.000,- for utført arbeid.

• Prisantydning inkl. omkostninger

  Kr 3 800 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  Kr 11 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 11 900 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 14 700 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 3 800 000 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 3 811 900 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 3 814 700 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Dokumentavgiften er 2,5% av salgssummen, inkludert eventuell fellesgjeld. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Dokumenter

  • Egenerklæring boligselgerforsikring
  • Boligsalgsrapport
  • Boligsalgsrapport
  • Salgsoppgave