Falsens gate 16B

Tomt

403.5m²

Beskrivelse av tomt

Bygården har et hyggelig og skjermet gårdsrom, opparbeidet med belegningsstein, et frodig tre og beplantning i bed og krukker. Her er det tilrettelagt med sittegruppe. Gårdsrommet rammes inn av bygårdsfasader og tregjerder som gir en lun atmosfære. Det er også felles sykkelparkering under tak.

Beliggenhet

Falsens gate 16B har en attraktiv og sentral beliggenhet i nabolaget Birkelunden på Grünerløkka. Her bor du med kort vei til grønne parker, hyggelige kaféer, restauranter og små nisjebutikker. Grünerløkkas varierte tilbud gjør det enkelt å nyte bylivet, enten du ønsker en rolig morgenkaffe, en middag med venner eller en tur innom områdets butikker og markeder.

Birkelunden og Sofienbergparken byr på grønne pusterom i nærområdet. Det er også kort vei til Akerselva, hvor turveiene tar deg gjennom spennende bymiljøer, forbi fossefall og historisk industribebyggelse, videre mot sentrum eller oppover mot marka. På Vulkan finner du blant annet Mathallen, med et variert utvalg av matopplevelser, samt butikker og serveringssteder.

Dagligvarehandelen kan enkelt gjøres hos Joker Grünerløkka, ca. 200 meter fra boligen, eller Extra Birkelunden, ca. 300 meter unna. Ringnes Park Senter ligger omtrent seks minutters gange unna, mens Kiellands Hus nås på rundt elleve minutter.

Området har svært gode kollektivforbindelser. Fra boligen er det ca. to minutters gange til Birkelunden bussholdeplass, med linje 30 og nattbussene 11N og 12N. Trikkeholdeplassen Birkelunden ligger ca. fire minutters gange unna og betjenes av linje 11, 12 og 18. Carl Berners plass T-banestasjon med linje 5 ligger ca. 1,2 km unna, mens Tøyen togstasjon med linjene RE30 og R31 ligger ca. 1,6 km fra boligen. Oslo S ligger omtrent seks minutter unna med bil. Med totalt 24 kollektivlinjer innenfor to kilometer er det enkelt å komme seg rundt, og både trikk og gange er naturlige valg i hverdagen.

For barnefamilier er det flere barnehager og skoler i gangavstand. Seilduken barnehage ligger ca. 100 meter unna, mens Konfektfabrikken og Gaia barnehage ligger henholdsvis ca. fem og seks minutters gange fra boligen. Grünerløkka barneskole ligger ca. 100 meter unna. Sagene skole med 1.-10. trinn og Sofienberg ungdomsskole ligger begge ca. ti minutters gange unna, og Foss videregående skole ca. syv minutter.

Nærområdet byr også på varierte muligheter for aktivitet og trening. Dælenenga flerbrukshall og kunstgressbane ligger like i nærheten, med Dælenengen ballbane ca. 100 meter fra boligen. Grünerløkka skoles aktivitetshall ligger omtrent to minutters gange unna. For innendørs trening ligger OsloHelseStudio Rodeløkka ca. fem minutter unna og SATS Ringnes Park ca. syv minutter unna til fots.

Adkomst

Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.

Det vil bli skiltet med visningsskilt ved fellesvisninger.

Bebyggelse

Det er primært leilighets-/gårdsbebyggelse i området.

Barnehage/skole/fritid

Barnehager

Seilduken barnehage A/L – 1 min gange

Konfektfabrikken barnehage – 5 min gange

Gaia barnehage – 6 min gange

Skoler

Grünerløkka skole (Barneskole) – 2 min gange

Sagene skole (Grunnskole) – 10 min gange

Lakkegata skole (Barneskole) – 12 min gange

Sofienberg skole (Ungdomsskole) – 10 min gange

Bentsebrua skole (Ungdomsskole) – 19 min gange

Foss videregående skole (Videregående skole) – 7 min gange

Hersleb videregående skole (Videregående skole) – 13 min gange

Sport og trening

Dælenengen ballbane – 2 min gange

Grünerløkka skole – 2 min gange

OsloHelseStudio Rodeløkka – 5 min gange

SATS Ringnes Park – 7 min gange

Se vedlagt nabolagsprofil for mer informasjon.

Byggemåte

Leiligheten ligger i en bygård i pusset mur-/teglsteinskonstruksjon. Leilighetens etasjeskille er i tre. Bygget har saltak i trekonstruksjon tekket med takstein. Vinduer i boligen fremstår med 2-lags glass i trerammer. Entredøren er i laminert utførelse med B-30/38db klassifisering, og balkongdøren er en 2-fløyet balkongdør i treramme med 2-lags glass. Balkongen har gulv belagt med terrassebord på stålramme og rekkverk i stål.

TG2 – Avvik som kan kreve tiltak:

• Utvendig > Balkongdør

Avvik: Det er påvist at balkongdør er noen treg å åpne og lukke.

• Innvendig > Overflater – gulv

Avvik: Det er påvist knirk i enkelte deler av gulvflater, det mangler noe listverk mot dører.

• Innvendig > Etasjeskiller og bærende konstruksjoner

Avvik: Det er registrert 20 mm. høydeforskjell på gjennomgående mål i stue.

Høydeforskjell på dette nivået er svært vanskelig å registrere uten nivelleringslaser.

• Våtrom > Leilighet > Bad > Dokumentasjon for våtrom

Avvik: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.

• Våtrom > Leilighet > Bad > Vanntett sjikt, membran og sluk

Avvik: Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring, og er av den grunn ufullstendig undersøkt.

Overflater og innredning er visuelt i normal stand ut fra alder, men det foreligger ingen skriftlig dokumentasjon eller samsvarserklæring på membran, oppbygging av tildekte sjikter eller utførelse.

Badet er opplyst å være renovert i 2016 av fagfolk.

På grunn av manglende dokumentasjon kan ikke oppbyggingen verifiseres, og det settes en forhøyet risikovurdering på tildekte konstruksjoner.

• Våtrom > Leilighet > Bad > Sanitærutstyr og innredning

Avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

• Kjøkken > Leilighet > Kjøkken > Avtrekk

Avvik: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

TG IU – Konstruksjoner som ikke er undersøkt:

• Utvendig > Bygning generelt

• Innvendig > Andre innvendige forhold

• Tekniske installasjoner > Varmtvannsbereder/tank

Elektrisk anlegg:

Det ble utført El-tilsyn Elvia august 2020. Rettet etter dette en stikkontakt firma SDS Elektro AS.

Byttet dimmer i gang + oppheng lampe på kjøkken høst 2025. Firma Arkel AS.

Øvrige arbeider som er utført i dagens eiers eiertid, er dokumentert med samsvarserklæring.

Innhold

Leilighet:

BRA-i 62 kvm: Bad, entré, kjøkken, stue og 2 soverom

TBA 3 kvm: Terrasse og balkongareal

Kjeller:

BRA-e 6 kvm: Bod

Standard

Entré

Entréen ønsker velkommen med lyse vegger og et dekorativt, mønstret gulv. Her er det plass til knagger for yttertøy, skohylle og sittebenk. Entréen gir adkomst til badet, begge soverommene og stuen.

Stue

Stuen er lys og innbydende med to høye vinduer som slipper inn rikelig med dagslys og gir utsyn mot grønne omgivelser. God takhøyde, dekorativ stukkatur og takrosett gir rommet klassisk bygårdssjarm. Her er det god plass til sofagruppe og ønsket møblement. En stilren peisovn tilfører ekstra varme og lun stemning på kjølige dager. Den brede åpningen mot kjøkkenet gir en luftig sammenheng mellom rommene.

Kjøkken

Lyst og hyggelig kjøkken med god plass til et romslig spisebord. Store vindusflater ved balkongdøren slipper inn rikelig med dagslys. En åpen peis gir rommet ekstra sjarm.

Kjøkkeninnredningen fra Ikea er fra 2014 og har glatte fronter med mørke underskap og overskap i en dus grønntone. Benkeplaten i marmor har oppvaskkum med ettgreps blandebatteri, og en matchende plate over benken gir et helhetlig uttrykk. Innredningen byr på godt med skap- og skuffeplass samt belysning under overskapene. Kjøkkenet har ventilator med kullfilter og integrerte hvitevarer i form av komfyr, induksjonsplatetopp, oppvaskmaskin og kjøl/fryseskap.

Fra kjøkkenet er det utgang til en hyggelig balkong vendt mot gårdsrommet, med utsyn til grønne omgivelser og omkringliggende bygårder. Balkongen har tregulv og rekkverk i metall, med plass til et lite kafébord, stoler og blomsterkasser.

Bad

Badet fra 2016 har en lun og behagelig atmosfære med fliser i dempede naturtoner kombinert med sedertre på veggene og behandlet panel i himlingen. Innfelte lys og et stort speilskap med belysning gir rommet et helhetlig uttrykk. Badet er innredet med en rund servant på steinplate, underskap i tre og veggmontert blandebatteri. Her får du både dusjsone med veggmonterte glassdører og et innebygget badekar. Videre er det veggmontert wc.

Soverom

Hovedsoverommet har en lun atmosfære med dype blå vegger i fin kontrast til det lyse gulvet og hvite listverket. Et stort, høyt vindu slipper inn godt med dagslys. Rommet har plass til dobbeltseng og en romslig garderobeløsning med både hyller, skuffer og oppheng.

Soverom 2 er et lyst og hyggelig rom med duse veggfarger, lyst gulv og et høyt vindu. Rommet er i dag innredet som barnerom, med plass til barneseng, leker og oppbevaring, og kan også benyttes som gjesterom eller hjemmekontor etter behov.

Innvendige overflater:

Gulv: Tregulv og fliser.

Vegger: Malte flater av pusset mur og plater.

Himling: Malte flater bestående av plater.

Tekniske installasjoner:

• Vannledninger: Vanntilførsel med kobberrør på kjøkken. På bad er det rør-i-rør-system med skjult anlegg til komponentene. Stoppekraner er plassert i samleskap på soverom og på vannrør på kjøkken.
• Avløpsrør: Plastrør.
• Ventilasjon: Naturlig avtrekk fra kjøkken, ellers tilluftsventiler i vinduene.
• Varmtvannstank: Varmtvannsbereder er plassert i fellesareal.
• Oppvarming: Panelovner, vedovn, peis samt gulvvarme på bad og i entré.
• Branntekniske forhold: Det er installert røykvarslere.

Innbo og løsøre

Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Hvitevarer

Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger

Arbeid utført i boligen:

2025:

• Byttet dimmer i gang + oppheng av lampe kjøkken, oktober 2025. Arbeidet ble utført i regi av Firma Arkel AS.

2024:

• Installert helt ny rentbrennende peisovn, type Nordpeis Origo, januar 2024. Firma Granhaug peismontering.

2020:

• Sliping av gulv 2020, arbeidet er utført av Tregulv Design AS.
• Byttet én stikkontakt. Arbeidet ble utført av Firma SDS Elektro AS.

2019:

• Legging av fliser med varmekabel i entre. Arbeidet ble utført av Firma El Automasjon AS.

2016:

• Badet er bygget i regi av forrige eier, arbeidet er utført i regi av: J.A. Heinz, Mur og Tre, Euro VVS Bygg Bergwall AS og Holmestrand Membran Service AS. Det er fremlagt faktura med arbeids beskrivelse for VVS-arbeid og faktura for gulvmembran. Øvrige arbeider på bad er ikke dokumentert.

2014:

• Montering av kjøkken med hvitevarer, arbeidet er utført i regi av tidligere eier.

Arbeid utført i regi av Borettslag:

2025:

• Styret har i 2025 gjennomført flere større vedlikeholdsprosjekter. Bla er alle takvinduer og skyvedører på loftetasjen er byttet ut.
• Styret har også vha oppsparte midler fra hybelutleie nå pusset opp felleshybelen. Arbeidet ble gjort gjennom dugand fra styret for å holde kostnader nede, og det ble lagt inn mange arbeidstimer. Felleshybelen har fått nytt gulv, nytt tekjøkken og nye malte flater.
• Styret har gjennom 2025 hatt flere vedlikeholdsrunder på inngangsporten og ved oppgangsdørene.

2023:

• Piperehabilitering i regi borettslag jan.-feb. 2023 Arbeidet ble utført av Firma Pipe Eksperten AS.

2015:

• Oppsetting av balkonger, arbeidet er utført i regi av BRL.

TV/Internett/bredbånd

Tv- og internett fra Telia er inkludert i felleskostnader.

Parkering

Det er beboerparkering i området. Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt også utover det som er maksimal parkeringstid – på parkeringsplasser regulert til beboerparkering.

Priser for beboerparkering i bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene:

• Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 3850 kroner for ett år
• Motorsykkel og moped: 1 925 kroner for ett år
• El-bil: 1 300 kroner for ett år
• El-motorsykkel og el-moped: 650 kroner for ett år

Det tas forbehold om prisendringer. For mer informasjon se:

https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/.

Radonmåling

Boligen ligger minimum tre etasjer over bakkenivå og radonmåling er ikke relevant.

Diverse

Foretaket og Aktiv-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføringen av megleroppdraget:

• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita
• Vend Marketplaces, eier av annonseplattformen Finn.no
• Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll. Kundene tilbys ulike leverandører for strøm og alarm avhengig av tilbydere i området. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenestene.
• Banker i Eika-alliansen tilbyr finansielle tjenester
• Signicat leverer digitale løsninger for signering av dokumenter
• Vitec Megler, leverer salgsstøttesystemet herunder elektronisk løsning for budgivning

Prisantydning inkl. omkostninger

Kr 7 490 000 (Prisantydning)

Kr 33 253 (Andel av fellesgjeld)

Kr 7 523 253 (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger

Kr 300 (Panteattest kjøper)

Kr 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring)

Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument )

Kr 8 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

Kr 1 390 (Omkostninger totalt)

Kr 10 290 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

Kr 13 090 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

Kr 7 524 643 (Totalpris. inkl. omkostninger)

Kr 7 533 543 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

Kr 7 536 343 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses et pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Andel fellesgjeld / andel formue overtas av kjøper.

Formuesverdi primær

1421106

Formuesverdi primær år

2024

Formuesverdi sekundær

5684424

Formuesverdi sekundær år

2024

Info formuesverdi

Skatteetaten har revidert beregningsmodell for formuesverdi med virkning fra 2026. Innhentet og oppgitt formuesverdi kan derfor avvike betydelig etter ny beregning.

https://www.ssb.no/priser-og-prisindekser/boligpriser-og-boligprisindekser/artikler/revidert-modell-for-beregning-av-formuesverdi-for-bolig

Andre utgifter

Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet på tv/internett.

Tilbud på finansiering

Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Andelsnummer

11

Part.obl.nr.

946147400

Felleskostnader pr. mnd.

4085

Andel fellesgjeld

33253

Andel fellesgjeld år

2026

Andel fellesgjeld per dato

2026-10-19T22:00:00Z

Kommentar fellesgjeld

Lånenummer: 15160531271, DNB Bank ASA

Annuitetslån, 4 terminer per år.

Rentesats per 20.10.2026: 5.35% pa.

Antall terminer til innfrielse: 73

Saldo per 20.10.2026: 589 412

Andel av saldo: 33 254

Første termin/første avdrag: 30.09.2025 ( siste termin 31.12.2044 )

Ingen avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld på dette lånet.

Andel fellesformue

13049

Andel fellesformue per dato

2025-12-30T23:00:00Z

Innskudd

45819

Kommentar kommunale avgifter

Kommunale avgifter inngår i felleskostnader.

Borettslaget

Borettslaget Falsens gate 16;

Borettslagets org.nr

946147400

Om borettslaget

Borettslaget Falsens gate 16 består av 18 andeler og har ingen ansatte.

Borettslaget har avtale om renhold av trappeoppgang og fellesarealer.

Borettslagets eiendommer er forsikret og denne dekker bygningene og fellesareal. Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre.

Styrets arbeid (hentet fra årsberetning for 2025):

• Styret har i 2024 gjennomført flere tiltak for å bedre bomiljøet. Styret har kontinuerlig jobbet med å få opp likviditeten i borettslaget.
• Styret har arrangert to dugnader, en på våren og en på høsten.
• Styret har oppgradert møblementet på felles takterrassen.
• Styret har effektivisert utleie av hybelen, gjennom lettere betalingstjeneste i vipps og nøkkelboks ved døren. Hybelen har vært leid ut 85 dager som har resultert i en inntjening på ca. 17 000kr til borettslaget.
• Styret har innhentet tilbud og hatt flere håndverksbedrifter på befaring for å forberede utskiftningen av alle veluxvinduer på taket. Disse vinduene har passert sin levetid, og planlegges utskiftes i 2025.

Borettslaget Falsens gate 16 (org.nr. 946 147 400) ligger i Oslo kommune. Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl. Borettslaget består av 18 boliger og 18 andeler. Bygningstype er blokk.

Borettslaget eier tomten. Tomtens areal er 403,5 kvm, med gnr. 228 og bnr. 16 i Oslo kommune. Borettslaget har felles oppholdsrom på loft og i kjeller samt takterrasse.

Vedtatte saker:

• 1987: Vedtatt på konstituerende generalforsamling 16. november 1987.
• 2006: Endringer vedtatt på generalforsamling 5. april 2006.
• 2006: Endringer vedtatt på generalforsamling 25. april 2006.
• 2024: Endringer vedtatt på generalforsamling 30. april 2024.

Pågående saker

• Styret har i 2025 gjennomført flere større vedlikeholdsprosjekter. Blant annet er alle takvinduer og skyvedører på loftetasjen byttet ut.
• Styret har også, ved hjelp av oppsparte midler fra hybelutleie, pusset opp felleshybelen.
• Arbeidet ble gjort gjennom dugnad fra styret for å holde kostnadene nede, og det ble lagt ned mange arbeidstimer.
• Felleshybelen har fått nytt gulv, nytt tekjøkken og nye malte flater. Dette bidrar til et bedre bomiljø for alle beboere, som nå kan leie en nyoppusset hybel.
• I løpet av 2025 har styret fortsatt å jobbe systematisk med HMS gjennom Bevar HMS-systemet.
• Det er gjennomført årlig test av felles brannvarslingssystem og informert om brannrutiner.
• Styret har gjennom 2025 hatt flere vedlikeholdsrunder på inngangsporten og ved oppgangsdørene.
• Styret har også holdt to dugnader, en på våren og en på høsten. Dugnadene har hatt fokus på å gjøre fellesarealene mer attraktive, for å fremme et bedre bomiljø og fellesskap.
• Det er gjennomført brannøvelse og gitt branninformasjon i forbindelse med dugnad.
• Det er gjennomført HMS-arbeid og kontroller via Bevar HMS.
• Det er kjøpt inn nye brannslukkingsapparater til fellesområdene.
• Årlig kontroll av felles brannalarmsystem er utført via Firesafe.
• Oslo kommune har gjennomført tilsyn av fyringsanlegg.

Forkjøpsrett

Det foreligger ingen forkjøpsrett i borettslaget.

Styregodkjennelse

Andelseier(e) kan kun eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan eie andelen. Kjøper skal godkjennes av borettslagets styre for at ervervet skal bli gyldig. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper dog ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. borettslagslovens § 4-5 (2). Kjøper kan gå til søksmål mot borettslaget dersom kjøper mener manglende godkjennelse ikke er saklig begrunnet.

Dersom borettslaget er tilknyttet et boligbyggelag, er det ofte et krav fra boligbyggelagets side at kjøper må melde seg inn i boligbyggelaget før kjøper kan bli godkjent som ny andelseier i det aktuelle borettslaget. Det gjøres oppmerksom på at det vil kunne påløpe et innmeldingsgebyr til boligbyggelaget, og de fleste boligbyggelagene krever at innmeldingsavgiften skal være innbetalt før godkjenningen blir gitt. Innmeldingsgebyret faktureres kjøper direkte.

Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven.

Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger

Innkalling/referat fra siste generalforsamling og regnskap/budsjett er innhentet og kan sees hos meglerforetaket.

Megler har kopi av budsjett for år 2026 og årsregnskap for år 2025. Dette kan interessenter få oversendt.

Budsjettert regnskap for 2026: overskudd kr 94 047.

Årsresultat for 2025: underskudd -kr 524 188.

Saker som kan medføre kostnadsøkninger:

• Styrehonorar ble økt fra kr 30 000 til kr 40 000.

Vi gjør oppmerksom på at beslutninger/vedtak tatt i generalforsamling eller av styret kan medføre økning i felleskostnader og andel fellesgjeld som f.eks. fremtidige vedlikeholdsplaner, nye låneopptak og prisstigninger på feks. diverse avgifter (renovasjon, kommunale avgifter m.m.) som eier er ansvarlig for.

Lånebetingelser fellesgjeld

Det er ikke mulighet for individuell nedbetaling av hele eller deler av fellesgjelden.

Sikringsordning fellesgjeld

Borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader. Tilbyder er Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS og vilkårene er åpent tilgjengelig på deres hjemmesider. Varighet av avtalen/oppsigelsesvilkår: Borettslag som har tegnet seg for sikring kan si opp avtalen innen 1. desember med virkning fra kommende årsskifte. Etter borettslagslovens bestemmelser skal vedtak om oppsigelse av forsikringen gjøres av borettslagets generalforsamling. Forsikringsselskapet kan til enhver tid si opp en avtale med forsikringstaker dersom forsikrede ikke oppfyller de krav som er lagt til grunn ved første gangs forsikring. For øvrig gjelder forsikringsavtalelovens regler. Merk at dersom borettslaget har lån med IN ordning, kan ikke avtales sies opp før lånet er nedbetalt.

Borettslagets forsikringsselskap

Fremtind Forsikring AS

Fremtind Forsikring AS

Polisenummer felles forsikring

4099679

4099679

Vedtekter/husordensregler

Vedtekter og husordensregler er innhentet og vedlagt i salgsoppgaven.

Andelens vedlikeholdsplikt følger av §7 i vedtektene.

Bestemmelser i husordensregler som er verdt å bemerke seg:

• 9. Må ved lagres i kjelleren skal følgende iakttas:

Vedstablene må isoleres fra gulv med sten eller annen effektiv isolasjon. Stablene må ikke legges inn til bygningsverk, men ha en klaring på minst 10 cm mellom ved og gulv/vegger/tak. Våt ved må tørkes før den lagres i kjelleren. Overtredelse kan medføre anmeldelse til Helserådet, og fra dette evt. også politianmeldelse. Kjellerbodene må brukes på en slik måte at det ikke oppstår hussopp eller brannfare.

• 11. Har leiligheten egen veranda plikter eieren av vedkommende seksjon å fjerne snø og is på denne. En eier som ikke gjør dette blir ansvarlig for den skade som måtte oppstå som følge av unnlatelsen.

Beboernes forpliktelser og dugnader

Dugnad må på generelt grunnlag påregnes.

Av årsberetning for 2025 fremgår det at styet har arrangert to dugnader – en på våren og en på høsten.

Forpliktelser

7. Vedlikehold a. Andelseiernes vedlikeholdsplikt.

• Andelseieren sørger på egen bekostning for forsvarlig vedlikehold innenfor leiligheten og i ytre rom som hører til leiligheten, herunder også indre vedlikehold av balkong dersom slik hører til leiligheten.
• Til indre vedlikehold regnes fornyelse av tapet, maling og annen oppussing og istandsettelse som følge av forringelse ved slit og elde.
• Andelseieren plikter videre innenfor leiligheten å holde vedlike låser, nøkler, vinduer, vannrør frem til hovedrør (hovedstamme), sluk, vannkraner, vasker og oppvaskkummer, servanter, vannklosettskåler med sete, lokk og cisterne, varmtvannsbeholdere, varmekabler, elektriske ovner, ventilatorer, vifter og ventilasjonsanlegg, elektriske ledninger, brytere og kontakter, sikringer, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ringeledning fra ringeapparat utenfor egen entrédør, antennekabler, ildsteder, og å sørge for oppstaking av avløpsrør til egen vannlås samt innvendig rensing av kloakkledning frem til felles hovedledning.
• Sluk på eventuelle balkonger skal også renses.
• Likeså plikter andelseieren å holde vedlike alle innretninger som han selv har satt opp, samt å betale utgiftene til ovnsfeiing.
• Når det gjelder utskifting omfatter vedlikeholdet normalt også utskifting av ovenstående, men ikke utskifting av vinduer og entrédører, med mindre disse må skiftes på grunn av forsømt vedlikehold fra andelseierens side. I så fall vil det være borettslaget som foretar utskiftingen mens andelseieren betaler omkostningene.
• Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr med mindre dette skyldes forhold utenfor andelseierens mulighet for kontroll.
• Dersom det oppdages insekter og skadedyr eller spor etter at slike har vært tilstede plikter andelseier å varsle styret umiddelbart.
• Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av skader etter innbrudd, uvær, brann tilfeldig hærverk, fuktighetsskader, samt følgeskader i nabos leilighet.
• Alt arbeide som andelseieren plikter å utføre skal han foreta uten ugrunnet opphold og på en måte som er håndverksmessig forsvarlig.
• Andelseieren plikter å behandle leiligheten og eiendommen med tilbørlig aktsomhet og rette seg etter de vanlige husordensregler som gjelder.
• Andelseieren må erstatte all skade som skyldes andelseieren selv, andelseierens husstand, fremleietakere eller andre som andelseieren har gitt adgang til leiligheten eller til eiendommen for øvrig.
• Oppdager andelseieren skade i boligen som borettslaget er ansvarlig for å utbedre, plikter andelseieren straks å sende melding til borettslaget.

Felles rom.

• Oppgang og andre fellesrom skal rengjøres i tur og orden etter styrets bestemmelse.
• Loft og kjeller ryddes og rengjøres en gang pr. år på dugnad.

Dyrehold

Selv om det er vedtatt forbud mot dyrehold kan styret samtykke i at brukeren av boligen holder dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen.

Eierskiftegebyr

6725

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

301/228/16/11:

Heftelser i eiendomsrett:

17.01.2025 – Dokumentnr: 60250 – Pantedokument

Beløp: nok 1 000 000

Panthaver: landkreditt bank as

Org.nr: 980 374 181

Panthaver: landkreditt boligkreditt as

Org.nr: 996 225 127

Elektronisk innsendt

03.06.2026 – Dokumentnr: 616684 – Massetransport

Fra: landkreditt bank as

Org.nr: 980 374 181

Til: landkreditt bank as

Org.nr: 980 374 181

Til: landkreditt boligkreditt as

Org.nr: 996 225 127

Elektronisk innsendt

08.10.1895 – Dokumentnr: 992941 – Erklæring/avtale

Bestemmelse om benyttelse

Gjelder denne registerenheten med flere

Overført fra: Knr:0301 Gnr:228 Bnr:16

28.07.1992 – Dokumentnr: 36641 – Erklæring/avtale

Rettighetshaver: knr: 0301 gnr: 228 bnr: 22

Rettighetshaver: knr: 0301 gnr: 228 bnr: 222

Rettighetshaver: knr: 0301 gnr: 228 bnr: 222 fnr: 0

Snr: 1-8

Rettighetshaver: knr: 0301 gnr: 228 bnr: 223

Rettighetshaver: knr: 0301 gnr: 228 bnr: 354

Rettighetshaver: knr: 0301 gnr: 228 bnr: 356

Rettighetshaver: knr: 0301 gnr: 228 bnr: 357

Rettighetshaver: knr: 0301 gnr: 228 bnr: 358

Rettighetshaver: knr: 0301 gnr: 228 bnr: 544

Rettighetshaver: knr: 0301 gnr: 228 bnr: 544 fnr: 0

Snr: 1-20

Rettighetshaver: knr: 0301 gnr: 228 bnr: 546

Rettighetshaver: knr: 0301 gnr: 228 bnr: 546 fnr: 0

Snr: 1 -17

Bestemmelse om bruksrett til gårdsrom

Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen v/direktør for etat for eiendom og utbygging.

Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.

Med flere bestemmelser

Gjelder denne registerenheten med flere

Overført fra: Knr:0301 Gnr:228 Bnr:16

11.04.1994 – Dokumentnr: 18452 – Pantsettelseserklæring

Beløp: NOK 30 000

Panthaver: SAMEIET

Løpenr: 1139781

Sikkerhet for fellesutgifter med prioritet innenfor

90% av lånetakst uten opptr.rett

Gjelder denne registerenheten med flere

18.08.1994 – Dokumentnr: 45212 – Obligasjon

Beløp: NOK 812 441

Panthaver: ADV. ELLEN HUSTAD

Løpenr: 1141388

Gjelder denne registerenheten med flere

24.05.2006 – Dokumentnr: 248875 – Fredningsvedtak

Kongelig resolusjon om fredning av Birkelunden kulturmiljø, Oslo kommune. vedtatt av Riksantikvaren

21. August 1997

Gjelder denne registerenheten med flere

25.06.2025 – Dokumentnr: 722555 – Pantedokument

Beløp: NOK 750 000

Panthaver: DNB BANK ASA

Org.nr: 984 851 006

Panthaver: DNB BOLIGKREDITT AS

Org.nr: 985 621 551

Gjelder denne registerenheten med flere

Elektronisk innsendt

05.08.2025 – Dokumentnr: 901676 – Transport

Fra: dnb bank asa

Org.nr: 984 851 006

Til: dnb bank asa

Org.nr: 984 851 006

Til: dnb boligkreditt as

Org.nr: 985 621 551

Eiendommens rettigheter:

Ingen rettigheter registrert

Servitutter:

1997/60452-1/105 01.10.1997 erklæring/avtale

Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 228 BNR: 358

Rett til adkomst, velikehold av tekniske ledninger.

Plikt til utbedr. etter komm. krav (30 år).

Kan ikke slettes uten samtykke fra direktøren for etat for eiendom og utbygging.

Gårdsromsavtale

Med flere bestemmelser

Gjelder denne registerenheten med flere

1999/16482-1/105 31.03.1999 erklæring/avtale

Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 228 BNR: 222 FNR:

0 snr: 1 – 8

Bestemmelse om adkomstrett

Bestemmelser om gårdsrom

Bestemmelser om utbedring

Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo Kommune, v/direktøren for etat for eiendom og utbygging

Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.

Gjelder denne registerenheten med flere

1999/18321-1/105 15.04.1999 erklæring/avtale

Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 228 BNR: 223 FNR:

0 snr: 1- 8

Bestemmelse om garasje/parkering best.om vedlikehold m.v.

Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune ved direktør for etat for eiendom og utbygging.

Gjelder denne registerenheten med flere

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ekspedisjonsdokument for våningshus på matr.nr. 16 Falsensgade, datert 28.09.1895.

Det foreligger ekspedisjonsdokument for innredning av vannklosetter på matr.nr. 16 Falsensgate, datert 29.01.1930.

Det foreligger ferdigattest for nedrivning av flermannsbolig på Falsens gate 16, datert 13.11.1963.

Det foreligger ferdigattest for utbedring av leiligheter på 228/0016 Falsens gate 16, datert 13.06.1995.

Det foreligger ferdigattest for fasadeendring på Falsens gate 16 A, datert 17.06.2016.

Det foreligger ferdigattest for installasjon av brannalarmanlegg på Falsens gate 16, datert 27.05.2024.

Det foreligger godkjente byggetegninger etter at leiligheten ble bygget om og slått sammen med en annen i 1992. Vegg mellom gang og stue er fjernet og rommet som er betegnet som kjøkken er åpnet opp og inkludert som en moderne åpen stue- og kjøkkenløsning for å utvide kjøkkensonen. Disse veggene anses som lettvegger.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett.

Regulerings- og arealplanner

Regulert til: Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg.

Følger reguleringsplan Reguleringsbestemmelser i tilknytning til endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune (plan-ID S-2255), som er en reguleringsplan med bestemmelser for planområdet. Reguleringskartet viser eiendommen som byggeområde for bolig med tilhørende anlegg.. 28.07.1977.

Følger kommuneplan Kommuneplanen 2015-2030, vedtatt 23.09.2015. Eiendommen er i kommuneplanen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende.

Eiendommen ligger innenfor hensynssone H570 – Bevaring kulturmiljø.

Adgang til utleie

Med godkjenning fra styret er utleie tillatt for inntil 3 år, dersom andelseier selv eller person nevnt i Borettslagsloven § 5-6 (1) nr. 3 har bebodd eiendommen i minst ett av de to siste årene.

Legalpant

Borettslaget har legalpant i andelen for opptil 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Pantet dekker borettslagets krav på felleskostnader samt andre krav borettslaget måtte få mot andelseieren. Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar bo- og driveplikt

Ikke relevant.

Kommentar konsesjon

Ikke relevant.

Kommentar odelsrett

Ikke relevant.

Lovanvendelse

Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.

Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.

Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning

Budgivning i forbrukerforhold

Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.

Budgivning utenfor forbrukerforhold

Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse

Kr 7 490 000 (Prisantydning)

Kr 33 253 (Andel av fellesgjeld)

Kr 7 523 253 (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger

Kr 300 (Panteattest kjøper)

Kr 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring)

Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument )

Kr 8 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

Kr 1 390 (Omkostninger totalt)

Kr 10 290 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

Kr 13 090 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

Kr 7 524 643 (Totalpris. inkl. omkostninger)

Kr 7 533 543 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

Kr 7 536 343 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses et pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Andel fellesgjeld / andel formue overtas av kjøper.

Omk. kjøper beløp

1390

Betalingsbetingelser

Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene

Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligkjøperforsikring

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.

Meglers vederlag

Det er avtalt en fastpris på kr. 45 000,- for gjennomføring av salgsoppdraget på denne eiendommen.

I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke:

Tilretteleggingsgebyr: kr. 19 900,-

Oppgjørshonorar: kr. 7 990,-

Markedspakke: kr. 19 990,-

Garantipremie/inneståelse: kr. 3 500,-

Søk eiendomsregister og elektronisk signering: kr. 2 490,-

Eierskiftegebyr: kr. 6 750,-

Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet: kr. 545,-

Utlegg opplysninger forretningsfører avg pliktig: kr. 5 000,-

Dersom handel ikke kommer i stand har oppdragstaker krav på dekning påløpte utlegg, samt vederlag for utført arbeid med kr. 3 490,- pr. time inkl. mva begrenset oppad til kr. 34 900,-.Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Kr 7 490 000 (Prisantydning)

Kr 33 253 (Andel av fellesgjeld)

Kr 7 523 253 (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger

Kr 300 (Panteattest kjøper)

Kr 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring)

Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument )

Kr 8 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

Kr 1 390 (Omkostninger totalt)

Kr 10 290 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

Kr 13 090 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

Kr 7 524 643 (Totalpris. inkl. omkostninger)

Kr 7 533 543 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

Kr 7 536 343 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses et pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Andel fellesgjeld / andel formue overtas av kjøper.