Glimmerveien 6

Gjennomgående topp- og endeleilighet! Vestvendt balkong med flott utsikt, peis, bad fra 2021 og lave felleskostnader.

• Innhold

  Velkommen til Glimmerveien 6!

  En lys og pen 3-roms andelsleilighet med sentral beliggenhet på attraktive Lambertseter. Leiligheten ligger i byggets øverste etasje og har en attraktiv endebeliggenhet, flott utsikt og gode lysforhold. Her bor du med kort vei til Lambertseter senter, offentlig transport, dagligvare, skoler og barnehager. Området byr også på fine turmuligheter og et bredt aktivitetstilbud.

  Boligen har en god planløsning med romslig stue og utgang til en vestvendt balkong med flott utsikt og gode solforhold. Videre har leiligheten et separat kjøkken, to soverom og et nyere, flislagt bad.

  Det medfølger totalt tre boder – to i underetasjen og én på loftet.

  Velkommen til en hyggelig visning!

• Om boligen

  Tomt

  52319.5m²

  Beskrivelse av tomt

  Borettslaget disponerer pent opparbeidet, eiet tomt med store plenarealer, asfalterte adkomststier og beplantning.

  Beliggenhet

  Eiendommen ligger sentralt og attraktivt til på Lambertseter, et veletablert boligområde med et godt utvalg av servicetilbud, kollektivtransport og fritidsaktiviteter. Området passer godt for både barnefamilier, etablerere og godt voksne, og byr på en fin kombinasjon av nærhet til byen og grønne omgivelser.

  Kollektivtilbudet er svært godt, med kort vei til både buss og T-bane. Fra Munkelia T-banestasjon kommer du deg enkelt videre mot sentrum, og flere bussforbindelser gjør det lett å komme seg rundt i nærområdet.

  For barnefamilier finnes det flere skoler og barnehager i området, blant annet Lambertseter skole, Karlsrud skole og Munkerud skole. Det er også et godt utvalg av barnehager i nærområdet.

  Lambertseter Senter byr på et bredt utvalg av butikker, dagligvareforretninger, apotek, serveringssteder og andre servicetilbud. Her finner du det meste du trenger i hverdagen samlet på ett sted.

  Området har gode muligheter for både trening og aktivitet. Lambertseter idrettsanlegg ligger i nærområdet, og det finnes flere treningssentre, ballplasser og andre aktivitetstilbud. For den turglade er det også fine grøntområder og turmuligheter i området, med enkel tilgang videre mot marka.

  Lambertseter er et populært og veletablert område hvor du har det meste du trenger i hverdagen lett tilgjengelig, samtidig som du bor med gode forbindelser til resten av byen.

  Adkomst

  Det vil bli skiltet med visningsskilt fra Aktiv under annonserte visninger.

  Bebyggelse

  Bebyggelsen i området består i hovedsak av lavblokker og leilighetsbygg.

  Barnehage/skole/fritid

  Se vedlagt nabolagsprofil for mer informasjon.

  Offentlig kommunikasjon

  Det er gode buss- og T-bane forbindelser i området med kort vei til begge alternativer. Nærmeste T-bane er Munkelia som ligger ca. fire minutters gange unna boligen. Her går linje 4 Vestli-Majorstuen og linje 1 Frognerseteren. Avganger hvert 7.minutt. Nærmeste busstopp er Mellombølgen ca 1 minutts gange fra boligen. Her går linje 75C Lambertseter ring, eller man kan ta buss fra Munkelia, hvor linje 79 Åsbråten-Grorud og FB10 OSL-ekspressen har avganger.

  Byggemåte

  Leiligheten ligger i et boligbygg med flere boenheter oppført i 1958.

  Bygningen er oppført med grunnmur i betong.

  Ytterveggene er i betong, stål- og trekonstruksjon, forblendet med teglstein.

  Yttertaket er i trekonstruksjon, tekket med takstein.

  Etasjeskiller og trapper er i betong.

  Leiligheten har vinduer med isolerglass, produsert i 2013.

  Entrédøren er en brann- og lydklassifisert dør datert 1988, og balkongdøren er produsert i 2013.

  Balkongen er i betong- og metallkonstruksjon.

  TG2 – Avvik som kan kreve tiltak:

  • Utvendig – Ytterdører

  Avvik: Inngangsdøren er av eldre dato og har normal alder- og bruksslitasje.

  Eldre dørkonstruksjoner vil normalt ha redusert lydisolering, tetthet og funksjon sammenlignet med nyere løsninger.

  Slitasje på overflater, pakninger og beslag må forventes, og det kan bli behov for vedlikehold, justeringer eller utskiftning på sikt som følge av alder og bruk.

  • Utvendig – Balkong

  Avvik: Det er registrert slitasje på konstruksjonen, og noe mose. Slitasjen tilsier at det må påregnes vedlikehold innen rimelig tid.

  • Innvendig – Innvendige dører

  Avvik: Dører har bruksslitasje, som kan kreve vedlikehold.

  • Våtrom – Ventilasjon

  Avvik: Avtrekket skjer ved naturlig oppdrift uten mekanisk vifte. Luftutskiftingen vil da variere med temperatur- og trykkforhold, og avtrekket kan i perioder være begrenset. Dette kan føre til at fuktig luft blir stående lenger i rommet, noe som over tid kan gi økt fuktbelastning ved normal bruk. Løsningen er vanlig i eldre boliger, men vurderes som TG 2 etter NS 3600.

  • Kjøkken -Avtrekk

  Avvik: Rommet har kun kullfilterventilator, uten forsert avtrekk som leder luften ut.

  Uten forsert avtrekk reduseres ventileringen av fuktig luft og matos, noe som kan redusere luftkvaliteten.

  • Tekniske installasjoner – Innvendige vannledninger

  Avvik: Tettemuffer mangler på rør-i-rør i kjøkkenet.

  Tettemuffen skal tette rundt innerøret der det kommer ut av ytterrøret, slik at lekkasjevann ledes trygt tilbake i ytterrøret til fordelerskap eller sluk.

  Uten denne pakningen kan eventuelle lekkasjer i stedet renne ut mellom rørene og skade kjøkkengulvet.

  Skapet i himlingen på badet har ingen drenering via rør eller spalte ned mot badet (til rom med sluk).

  Uten drenering blir en eventuell lekkasje i skapet ikke synlig eller avledet, og vann kan skade omkringliggende konstruksjoner.

  • Tekniske installasjoner – Innvendige avløpsrør

  Avvik: Rørene har passert halvparten av forventet levetid.

  Eldre rør har økt risiko for lekkasjer, men det er vanskelig å si nøyaktig når utskifting blir nødvendig.

  • Tekniske installasjoner – Ventilasjon

  Avvik: Boligen har oppdriftsventilasjon (naturlig ventilering), noe som var vanlig da den ble bygget, men regnes som avvik etter rapportens referansenivå.

  Ventilasjonen drives av trykkforskjeller mellom inne- og uteluft, ofte påvirket av temperatur og vind.

  Dette gir ofte svakere og mer ujevn luftutskifting enn mekaniske ventilasjonsanlegg.

  TG IU – Konstruksjoner som ikke er undersøkt:

  • Innvendig -Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen

  • Våtrom -Tilliggende konstruksjoner våtrom

  Elektrisk anlegg:

  Sikringer av automatsikringer og jordfeilbrytere.

  Avvik: Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.

  Tiltak: Elektriske anlegget må ha en utvidet el-kontroll. På bakgrunn av manglende samsvarserklæring på hele/deler av anlegget, bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av kvalifisert elektrofaglig personell etter NEK 405-2-3 eller tilsvarende, for å kartlegge anleggets faktiske tilstand og avklare eventuelt behov for tiltak. Hvis det er feil eller mangler på det elektriske anlegget kan medføre økt mulighet for brann- og støtfare.

  Sammendrag selgers egenerklæring

  Boligen ble kjøpt i 2024.

  Selger har bodd i boligen de siste 12 månedene.

  Vet du om det er gjort arbeid på bad eller våtrom, enten av deg eller tidligere eiere?

  Ja

  Firmanavn: Oslo rør og varmeteknikk AS, 2021

  Beskrivelse: Faglært arbeid: Hvilket år ble jobben fullført?: 2021. Firmanavn: Oslo rør og varmeteknikk AS.

  Beskrivelse av arbeidet: Pusset opp bad. Dokumentasjon på utførelse, membran etc. I følge tidligere salgsoppgave foreligger det dokumentasjon på utførelse av arbeid.

  Vet du om tettesjikt, membran eller sluk ble fornyet eller oppgradert?

  Ja.

  Spesifiser hva som er gjort med henholdsvis membran, tettesjikt og sluk:

  I følge tidligere salgsoppgave foreligger det dokumentasjon på utførelse av arbeid.

  Vet du om det finnes dokumentasjon på hvordan bad/våtrom er bygget opp?

  Ja

  Innhold

  Leiligheten inneholder entré, bad, to soverom, bod, kjøkken og stue.

  Standard

  Bli bedre kjent med boligen:

  Entré:

  Entreen har god plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko, med mulighet for ytterligere garderobeløsning. I tilknytning til entreen ligger boligens interne bod, som gir ekstra oppbevaringsplass.

  Stue:

  Leiligheten har en romslig og åpen stue med store vindusflater som gir godt med naturlig lys. Fra stuen er det flott og vidstrakt utsikt, med utsyn helt til Oslofjorden. Stuen har gode møbleringsmuligheter med plass til både sofagruppe og spisebord. Peisen bidrar til en lun atmosfære og gir god varme på kjølige dager. Fra stuen er det utgang til en vestvendt balkong på ca. 7 m², hvor man kan nyte mer av den flotte utsikten.

  Kjøkken:

  Leiligheten har et lyst og tidløst kjøkken med god plass og en praktisk, adskilt løsning. Kjøkkeninnredningen er fra 2017 og har glatte fronter, benkeplate i heltre og integrert stekeovn og oppvaskmaskin. Det er god skap- og benkeplass, og vinduet slipper inn naturlig lys og gir hyggelig utsikt over borettslaget.

  Baderom:

  Badet ble pusset opp i 2021 og fremstår delikat med flislagte overflater. Det er innredet med dusjhjørne, vegghengt klosett og servant med praktisk skuffeinnredning, i tillegg til opplegg for vaskemaskin. Downlights i himlingen og speil med belysning gir gode lysforhold, mens vinduet slipper inn naturlig lys og gir mulighet for lufting.

  Soverom:

  Boligen har to soverom av god størrelse, plassert i hver sin ende av leiligheten. Hovedsoverommet er romslig med god plass til dobbeltseng og garderobeløsning. Herfra er det også en fin og frodig utsikt. Det andre soverommet har god plass til seng og garderobe, og egner seg godt som både barnerom, gjesterom eller kontor.

  Innvendige overflater:

  Gulv: Laminat.

  Vegger: Malte overflater og panel.

  Himling: Sparklet/pussede og malte overflater.

  Himlingshøyde: Ca. 2,50 meter, målt i stue

  Tekniske installasjoner:

  • Innvendige vannledninger er va plast (rør i rør).
  • Avløpsrør: Synlige avløpsrør er i plast.
  • Ventilasjon: Naturlig oppdriftsventilasjon.
  • Sikringsskap med automatsikringer, jordfeilautomater og jordfeilbryter.

  Innbo og løsøre

  Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

  Hvitevarer

  Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

  Moderninseringer og påkostninger

  Arbeid utført i regi av Borettslag:

  2025:

  • Infrastruktur for el-lading på borettslagets merkede parkeringsplasser og garasjer: Borettslaget har avsluttet det lovpålagte prosjektet med å etablere en infrastruktur som gir samtlige leietakere på borettslagets utleide parkeringsplasser og garasjer tilgang til lade el-bilen på sin tildelte plass. Anlegget ble ferdigstilt og overtatt i november 2025. Borettslaget er innvilget en støtte på 50% av infrastrukturkostnadene.

  2024:

  • Rehabilitering av avløpsrørene i hele borettslaget ble avsluttet i 2024. I ekstraordinær generalforsamling avholdt 7. mai 2019 ble det fattet vedtak om rehabilitering av felles avløpsrør med strømpeløsning. Dette gjelder også borettslagets bunn- og avtrekksledninger. 2020-2021 Oppstart av arbeidet med rehabilitering av felles avløpsrør. Samtlige bunn og uttrekksledninger i blokkene er ferdig rehabilitert /strømpetrukket. Avtale er inngått med leverandør om rehabilitering av avløpsrørene i rekkehusene og Mellombølgen 45, 47A og B. Avtale er inngått med Olimb Rørfornying AS om rehabilitering av stammer og grenrør i blokkene.
  • Postkassene i rekkehusene ble skiftet ut.

  2021:

  • Oppgradering av kabelnettet for TV og Internett i samarbeid med Telia
  • Skiftet ut resten av portellefonalegget. Alle i borettslaget som hadde gammelt porttelefonsystem har nå fått installert nytt. Det ble også tilbudt individuelle valg av type svarapparat, noe mange andelseiere har benyttet seg av. Det gamle porttelefonsystemet hadde store mangler og var ikke lenger mulig å reparere i mangel av reservedeler. Prosjektet blir gjennomført av Aker Lås og Nøkkel AS iht fremdriftsplan og budsjett.

  2019:

  • Nye garasjeporter i Mellombølgen.
  • Nye søppelskur for restavfall og papir.

  2018:

  • Overflatebehandling av rekkehusene.

  2017:

  • To nye grillplasser. Den ene ligger i Mellombølgen 47 AB, den andre ved Glimmerveien 2630.

  2015:

  • Utskifting av belysning i oppgangene.
  • Nytt callinganlegg i noen oppganger. Byttet ut anlegget i noen oppganger da det ikke lenger er mulig å fremskaffe deler. Anlegget som demonteres benyttes som deler til eksisterende anlegg.

  2014:

  • Oppussing av oppganger.

  2013:

  • Utskifting av vinduer og balkongdører i blokker og rekkehus. Utskiftingen ble utført av DVS Entreprenør som totalleverandør. Vinduer med isolerglass, produsert i 2013. Balkongdøren er produsert i 2013.

  2012:

  • Overflatebehandling av fasader, blokker. Enkel overflatebehandling (maling) av fasadene i blokkene. Overflatebehandlingen er utført av Thorendahl AS som totalleverandør.

  2011:

  • Ombygging av oljefyranlegget. Bygd om til elektrisk oppvarming i rekkehusene og oppvarming via el-kjel for leiligheter i Mellombølgen 47, legekontoret samt to hybler i Mellombølgen 47A.

  2010:

  • Nytt legesenter i forretningsgården.

  2009:

  • Reduksjonsventiler og hovedstoppekraner. Skiftet ut reduksjonsventiler og hovedstoppekraner.
  • Reparert skorsteiner i noen adresser. Mellombølgen 2 og 6.

  2008:

  • Nytt tak på utbygget i forretningsgården. Entreprenør: City Taktekking.
  • Malt rekkehusene.

  2007:

  • Utbedret balkongtak i blokkene. Entreprenør: City Taktekking AS. Prosjektledelse: OBOS Prosjekt AS v/Magnar Røen. Oppstart 10. september 2007, planlagt ferdigstillelse 5. februar 2008. Kontrakten med City Taktekking AS gjelder utbedring av vannlekkasjer fra tak over øverste balkong og ned på underliggende balkonger. Feilen utbedres ved at det etableres et nytt tak, oppå det eksisterende, med fall utover mot renne i forkant og nedløp til terreng. Tilleggsarbeider bestilt 10.10.2007: Omtekking av tak over karnapp på punkthusene. Bestillingen gjelder hus 10-22, til sammen 13 stk tak. Det skal forberedes for senere tilleggsisolering av front- og sidevegg på karnappene. Pris inkludert mva: 317.200.
  • Nytt slokningsutstyr og røykvarslere. RedBox husbrannslanger. Ioniske sammenkoplebare røykvarslere med «10 års batteri» (lavstråleverdi). Optiske sammenkoplebare røykvarslere med «6 års batteri».

  2006:

  • Ny storstue i de gamle vaskerilokalene.

  2004:

  • Nytt låssystem i blokker og servicebygg.
  • Nytt callinganlegg med kamera i blokkene.
  • Oppgradert vaskeriet.

  2003:

  • Oppgradert Blåfjellparken.
  • Nye balkonger i rekkehusene. 2003: 16 rekkehus fikk ny balkong. 2004: 3 rekkehus fikk ny balkong.

  2002:

  • Parkeringsplasser, oppgradert/43 nye pl. 2002: 25 nye plasser ble opparbeidet. 2003: Oppmerket og skiltet parkeringsplassene. 2004: 15 nye plasser ble opparbeidet. 2005: 3 nye plasser i Glimmersvingen ble opparbeidet. Totalt 43 nye plasser.

  2001:

  • Byttet piper over tak i blokkene.
  • Malt vinduer, utvendig.
  • Nye garasjeporter. Samtlige byttet ut.
  • Nytt kortsystem i vaskeriet.

  2000:

  • Rehabilitert rekkehusene. Hovedrehabilitering utført i 2000 og 2001. I 2002 ble enkelte inngangspartier og trapper byttet ut.
  • Fornyet området rundt servicebygget.
  • Profilert området, kart, nye skilt.

  1999:

  • Oppgradert fyringsanlegget. Oljebrenneren ble skiftet ut.

  1998:

  • Malt kjellere i blokkene.
  • Malt garasjene i Glimmersvingen.

  1997:

  • Asfaltert foran garasjene.

  1996:

  • Full rehabilitering av elektrisk anlegg.

  Parkering

  Borettslaget har parkeringsplasser og garasjeplasser som leies ut etter ventelister.

  Utleie administreres av OBOS på oef@obos.no.

  De som ønsker plass, kan ta kontakt med styret på e-post til OBOS Forvaltning på oef@obos.no, som administrerer ordningen for borettslaget.

  Garasje og parkering følger ikke boligene ved salg.

  Oppsigelsen må sendes skriftlig med én måneds varsel til oef@obos.no.

  Borettslaget har etablert infrastruktur for elbillading til samtlige parkeringsplasser og garasjer.

  Dagens løsning innebærer at den enkelte beboer selv må anskaffe og bekoste ladeboks og montering, til en kostnad på ca. 16.750 kr.

  I tillegg kommer løpende kostnader til strøm og administrasjon.

  Innkjøp og finansiering av ladeboks og inngåelse av strømavtale med strømleverandør er leietakers ansvar.

  Gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

  Diverse

  Foretaket og Aktiv-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføringen av megleroppdraget:

  • I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita
  • Vend Marketplaces, eier av annonseplattformen Finn.no
  • Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll. Kundene tilbys ulike leverandører for strøm og alarm avhengig av tilbydere i området. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenestene.
  • Banker i Eika-alliansen tilbyr finansielle tjenester
  • Signicat leverer digitale løsninger for signering av dokumenter
  • Vitec Megler, leverer salgsstøttesystemet herunder elektronisk løsning for budgivning

  Prisantydning inkl. omkostninger

  Kr 5 100 000 (Prisantydning)

  ---

  Kr 92 892 (Andel av fellesgjeld)

  ---

  Kr 5 192 892 (Pris inkl. fellesgjeld)

  ---

  Omkostninger

  Kr 8 406 (Gebyr avklaring forkjøpsrett)

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument )

  Kr 8 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 9 796 (Omkostninger totalt)

  Kr 18 696 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 21 496 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 5 202 688 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 5 211 588 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 5 214 388 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Energi

  Energiklasse

  Info energiklasse

  Rød

• Borettslaget/økonomi

  Formuesverdi primær

  1261464

  Formuesverdi primær år

  2024

  Formuesverdi sekundær

  5045855

  Formuesverdi sekundær år

  2024

  Tilbud på finansiering

  Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

  Andelsnummer

  544

  Part.obl.nr.

  951218723

  Felleskostnader pr. mnd.

  3179

  Andel fellesgjeld

  92892

  Andel fellesgjeld år

  2026

  Andel fellesgjeld per dato

  2026-09-29T22:00:00Z

  Andel fellesformue

  10577

  Andel fellesformue per dato

  2025-12-30T23:00:00Z

  Innskudd

  4900

  Borettslaget

  Blåfjellet Borettslag

  Borettslagets org.nr

  951218723

  Om borettslaget

  Blåfjellet Borettslag (org.nr. 951 218 723) ligger i Oslo og har OBOS Eiendomsforvaltning AS som forretningsfører. Borettslaget består av 570 andelsleiligheter. Første innflytting skjedde i 1956, og tomten ble kjøpt i 1986. Hjemmeside: https://www.blaafjellet.no/

  Av fellesfasiliteter finnes fellesvaskeri i første etasje i servicebygget i Mellombølgen 45. Borettslaget har avtale om vaktmestertjeneste med Få Service AS.

  Vedtatte saker:

  • 2025: Felleskostnadene ble vedtatt økt med 10 % med virkning for driftsåret 2025 for å tilfredsstille nødvendig likviditetsbehov i 2025.
  • 7. mai 2019: I ekstraordinær generalforsamling avholdt 7. mai 2019 ble det fattet vedtak om rehabilitering av felles avløpsrør med strømpeløsning.

  Pågående saker:

  • Kostnadseffektiv styring og forvaltning av felleskostnadene og fellesgjeld innenfor budsjetterte rammer.
  • Sørge for nødvendig forvaltning og vedlikehold.
  • Planlegging og strukturforbedring av borettslagets drift.
  • Kommunikasjon med andelseiere/beboere på e-post og vibbo.no. Det behandles ca. 6 000-7 000 henvendelser pr. år.
  • Klagebehandling.
  • Evaluering og reforhandling av avtaler med eksisterende leverandører.
  • Tilbudsforespørsler, evaluering av tilbud og kontraktsforhandlinger med nye leverandører.
  • Prosjektovervåking og kontroll.
  • Administrativ kontakt med OBOS Forvaltning.
  • 2026/27: Pusse opp inngangspartiene i oppgangene i blokkene.
  • 2026: Rense og skifte defekte takrenner og nedløp.
  • 2026: Male piper utvendig i kjellere og på loft.
  • 2026: Rensing av luftekanaler.
  • 2026: Reparere skader i oppganger.
  • 2026: Følge opp reklamasjon søppelskur.
  • 2026: Vedlikeholde fasader i punktblokkene.
  • 2026: Skifte defekte gavlbord og vannbord på garasjene.
  • 2026: Løpende foreta nødvendig reparering av slitasjeskader på bygningsmassen, herunder fjerning av grønske samt reparasjon av maling- og murskader.
  • Årlig: Løpende vurdere tak i blokkene og rekkehusene.
  • 2027: Maling av kjellerom.
  • 2027: Maling av garasjer.
  • Styret vil vurdere en justering dersom kapitalbehov og finansiering av forslag på fremtidige prosjekter tilsier dette, utover den til enhver tid disponible egenkapitalen.
  • Videre kapitalbehov og finansiering blir løpende vurdert med hensyn til behov for økning av felleskostnader og/eller fellesgjeld.
  • Utviklingen i markedsrentene og konsekvensen for borettslagets lån er noe styret har spesielt fokus på.
  • Som følge av at kravene til måling av bruksareal har endret seg siden fordelingsnøkkelen til Blåfjellet Borettslag ble satt på 1950-tallet, har styret i august 2024 besluttet å ta en fullstendig gjennomgang i samråd med advokatene i OBOS for å vurdere fordelingsnøkkelen til borettslaget, både for rekkehusene og leilighetene.
  • Andelseiere kan derfor potensielt på sikt forvente at det vil skje en endring knyttet til den enkeltes felleskostnader.
  • Styret vil holde andelseierne informert om løpet.

  Gebyr forkjøpsrett

  8406

  Forkjøpsrett

  Dersom en andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget – utpekt av OBOS – forkjøpsrett.

  Dersom ingen andelseiere i borettslaget melder seg, utpeker OBOS hvilken andelseier i boligbyggelaget som skal få overta andelen.

  Andelseier har forkjøpsrett etter ansiennitet i borettslaget.

  Ansiennitet regnes fra dato for overtakelse av andelen. Har andelseieren sammenhengende eid flere andeler, regnes ansienniteten fra overtakelsen av første andel. Står flere andelseiere med lik ansiennitet i borettslaget, går den med lengst ansiennitet i OBOS foran.

  Styregodkjennelse

  Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven.

  Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger

  Megler har kopi av budsjett for år 2026 og årsregnskap for år 2025. Dette kan interessenter få oversendt.

  Budsjettert regnskap for 2026:

  Overskudd kr 53 719.

  Årsresultat for 2025:

  Overskudd kr 4 197 325.

  Vi gjør oppmerksom på at beslutninger/vedtak tatt i generalforsamling eller av styret kan medføre økning i felleskostnader og andel fellesgjeld som f.eks. fremtidige vedlikeholdsplaner, nye låneopptak og prisstigninger på feks. diverse avgifter (renovasjon, kommunale avgifter m.m.) som eier er ansvarlig for.

  Avdragsfrie år

  3

  Lånebetingelser fellesgjeld

  Selskapets totale lån og vilkår:

  Lånenummer: 94927090567, Svenska Handelsbanken AB NUF

  Annuitetslån, 12 terminer per år.

  Rentesats: 5,24% pa.

  Saldo per 31-12-2025: kr 50000000

  Andel av saldo: kr 92892

  ( siste termin 29-10-2054 )

  Flytende rente

  IN-Ordning: Nei

  Sikringsordning fellesgjeld

  Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks – 6 – måneder regnet fra oppsigelsesdato.

  Borettslagets forsikringsselskap

  Gjensidige Forsikring

  Polisenummer felles forsikring

  85489151

  Vedtekter/husordensregler

  Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven.

  Beboernes forpliktelser og dugnader

  Forpliktelser

  4-1 Boretten

  • (5) Garasjeeier har ansvar for indre vedlikehold av garasjen samt rengjøring foran inngangen.
  • (6) Andelseier har den fulle vedlikeholdsplikt for utearealet som disponeres eksklusivt.

  5-1 Andelseiernes vedlikeholdsplikt

  • (1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som dører inklusive karmer knyttet til bruksenheten innvendig og utvendig, vinduer innvendig, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås.
  • (2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjon og utskiftning av slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slikt som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. Andelseier er også ansvarlig for reparasjon og utskifting av utvendige dører med karmer knyttet til bruksenheten.
  • (3) Andelseieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger både til og fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles-/hovedledning. Andelseier skal også rense eventuelle sluk på veranda, balkong og lignende.
  • (4) Andelseieren er selv ansvarlig for at installasjon og oppbevaring av brann- og eksplosjonsfarlige stoffer skjer i betryggende former og i henhold til gjeldende lover og forskrifter.
  • (5) Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr.
  • Ved mistanke om innsekter og skadedyr plikter andelseieren straks å melde fra skriftlig til borettslaget.
  • (6) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær.
  • (7) Oppdager andelseieren skade i boligen som borettslaget er ansvarlig for å utbedre, plikter andelseieren straks å melde fra skriftlig til borettslaget.
  • (8) Ny eier av andelen har plikt til å utføre vedlikehold medregnet reparasjon og utskifting i boligen, selv om det skulle vært utført av den forrige andelseieren.

  Dyrehold

  Borettslagets husordensregler tillater i utgangspunktet ikke hund, men hundehold kan tillates.

  Hund må ikke anskaffes før tillatelse er innhentet etter skriftlig søknad til styret.Søknaden må vedlegges dyreholdserklæringen.

  Hunder skal føres i bånd innenfor borettslagets område. Eier av dyret må straks fjerne ekskrementer som dyret måtte etterlate seg på eiendommen.

  Eier av dyret er ansvarlig og erstatningspliktig for enhver skade som dyret måtte påføre person eller eiendom.

  Kommer det inn skriftlige berettigede klager over at et dyrehold sjenerer naboer med lukt, bråk, etc. eller på annen måte er til ulempe, for eksempel gir allergiske reaksjoner eller skaper redsel eller angst, kan styret kreve dyret fjernet, hvis ikke en minnelig ordning med klageren kan oppnås. Hunden skal ikke være alene i leiligheten lenger enn det som er forsvarlig. Sender man ikke søknaden, blir hunden å betrakte som ulovlig holdt.

  Eierskiftegebyr

  6725

• Offentlige forhold

  Tinglyste heftelser og rettigheter

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  301/159/129:

  10.12.1986 – Dokumentnr: 81093 – Erklæring/avtale

  Bestemmelse om adkomstrett

  Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.

  Med flere bestemmelser

  Gjelder denne registerenheten med flere

  15.02.1999 – Dokumentnr: 7930 – Erklæring/avtale

  Oslo kommune gis evigvarende bruksrett til et areal

  Arealet kan kun benyttes til barnehage/barnepark

  Kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune v/Bolig- og eiendomsetaten

  21.08.1953 – Dokumentnr: 10889 – Registrering av grunn

  Denne matrikkelenhet opprettet fra:

  Knr:0301 Gnr:159 Bnr:1

  Ferdigattest/brukstillatelse

  Det foreligger approbasjon for våningshus datert 30.03.1954. Approbasjon er en eldre form for ferdigattest.

  Det foreligger approbasjon for utvidelse av balkonger datert 09.01.1992

  Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av bad datert 06.01.2021

  Vei, vann og avløp

  Adkomstvei: Eiendommen har adkomst via offentlig vei eller gate.

  Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett.

  Regulerings- og arealplanner

  Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg.

  Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015-2030, vedtatt 23.09.2015, og er i kommuneplanen avsatt til ytre by (utviklingsområder). Eiendommen ligger også innenfor hensynssone H190_1 – andre sikringssoner.

  Pågående plansaker

  Saksnummer 2025/06807 – Lambertseter skole, Langbølgen 22 m.fl.

  Det pågår en plansak som gjelder utvidelse av Lambertseter skole. Planforslaget legger til rette for oppføring av et nytt skolebygg over to etasjer. Nybygget er planlagt tilpasset eksisterende terreng og skolens opprinnelige paviljonger, med vekt på en helhetlig utforming og plassering. Planforslaget er oversendt til politisk behandling.

  Adgang til utleie

  Med godkjenning fra styret er utleie tillatt for inntil 3 år, dersom andelseier selv eller person nevnt i Borettslagsloven § 5-6 (1) nr. 3 har bebodd eiendommen i minst ett av de to siste årene.

  Legalpant

  Borettslaget har legalpant i andelen for opptil 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Pantet dekker borettslagets krav på felleskostnader samt andre krav borettslaget måtte få mot andelseieren. Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

• Kontraktgrunnlag

  Lovanvendelse

  Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.

  Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.

  Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Budgivning

  Budgivning i forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.

  Budgivning utenfor forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler.

  Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

  Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

  Omk. Kjøper beskrivelse

  Kr 5 100 000 (Prisantydning)

  ---

  Kr 92 892 (Andel av fellesgjeld)

  ---

  Kr 5 192 892 (Pris inkl. fellesgjeld)

  ---

  Omkostninger

  Kr 8 406 (Gebyr avklaring forkjøpsrett)

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument )

  Kr 8 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 9 796 (Omkostninger totalt)

  Kr 18 696 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 21 496 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 5 202 688 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 5 211 588 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 5 214 388 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

  Omk. kjøper beløp

  9796

  Betalingsbetingelser

  Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen.

  Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

  Hvitvaskingsreglene

  Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

  Boligkjøperforsikring

  Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 900/5 100/5 800 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

  Meglers vederlag

  Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,00% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke:

  4 500 Fotograf

  2 000 Garantipremie/inneståelse

  22 900 Markedspakke

  9 900 Oppgjørshonorar

  4 700 Opplysninger fra forretningsfører ca

  -5 000 Rabatt til selger, med trekk i meglers vederlag

  2 500 Søk eiendomsregister og elektronisk signering

  19 900 Tilretteleggingsgebyr

  3 500 Visninger/overtakelse per stk.

  6 725 Eierskiftegebyr

  545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet

  8 000 Utlegg tilstandsrapport

  Totalt kr: 115 828

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav et rimelig vederlag stort kr 35.000 for utført arbeid.

• Prisantydning inkl. omkostninger

  Kr 5 100 000 (Prisantydning)

  ---

  Kr 92 892 (Andel av fellesgjeld)

  ---

  Kr 5 192 892 (Pris inkl. fellesgjeld)

  ---

  Omkostninger

  Kr 8 406 (Gebyr avklaring forkjøpsrett)

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument )

  Kr 8 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 9 796 (Omkostninger totalt)

  Kr 18 696 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 21 496 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 5 202 688 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 5 211 588 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 5 214 388 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Dokumenter

  • Egenerklæring boligselgerforsikring
  • Boligsalgsrapport
  • Salgsoppgave