OSLO Kvartsveien 11

Tomt
70670.9m²

Beskrivelse av tomt
Borettslaget har en romslig felleseiet tomt på ca. 70 700 kvm, pent opparbeidet med grøntområder, beplantning og trær. Tomten byr på hyggelige fellesarealer med lekeapparater, sittegrupper og asfalterte internveier.

Beliggenhet
Kvartsveien 11 har en attraktiv og familievennlig beliggenhet på Lambertseter, et av Oslos mest etablerte og populære boligområder. Her bor du i grønne og rolige omgivelser med kort vei til et bredt utvalg av servicetilbud, kollektivtransport, skoler, barnehager og flotte rekreasjonsområder. I nærområdet finner du flere dagligvareforretninger, blant annet Rema 1000 og Kiwi, samt Lambertseter Senter med et godt utvalg av butikker, spisesteder, servicetilbud, bibliotek og kino. For ytterligere shopping- og servicetilbud er det også kort vei til både Manglerud Senter, Bryn Senter og Oslo sentrum. Området byr på et svært godt aktivitetstilbud for både store og små. Lambertseter idrettsanlegg ligger i nærheten med fotballbaner, friidrettsanlegg og tennisbaner, mens Lambertseter bad tilbyr svømmehall og treningsmuligheter. Flere treningssentre finnes i området, og det er et aktivt idrettsmiljø gjennom blant annet Lambertseter IF, Nordstrand IF og Bækkelagets SK. For den turglade er beliggenheten ideell. Lokale turstier og lysløyper starter i nærområdet, og det er kort vei til både Østensjøvannet og Østmarka med et omfattende nettverk av turveier, skiløyper og flotte badevann som Nøklevann og Ulsrudvannet. Om sommeren er det også kort vei til flere populære badeplasser langs Oslofjorden. Kollektivtilbudet er svært godt med kort gangavstand til Bergkrystallen T-banestasjon, som tar deg til Oslo sentrum på rundt 20 minutter. I tillegg går flere busslinjer gjennom området, noe som gjør hverdagen enkel enten du reiser til jobb, skole eller fritidsaktiviteter.

Adkomst
Eiendommen har adkomst via offentlig vei eller gate. Det vil bli skiltet med visningsskilt ved fellesvisninger.

Bebyggelse
Det er primært leilighets-/gårdsbebyggelse i området.

Barnehage/skole/fritid
Barnehager Mellombølgen barnehage - 8 min gange Steinspranget barnehage - 9 min gange Læingverkstedet Langbølgen - 12 min gange Skoler Lambertseter skole (1-10 kl.) - 13 min gange Rustad skole (1-7 kl.) - 20 min gange Munkerud skole (1-7 kl.) - 23 min gange Karlsrud skole (1-10 kl.) - 5 min gange Lambertseter videregående skole (videregående) - 23 min gange Ulsrud videregående skole (videregående) - 8 min gange Sport og trening Avstikkern balløkke - 6 min gange Ballspill 0.5 km Granittveien balløkke - 9 min gange Ballspill 0.8 km SATS Lambertseter - 17 min gange EVO Lambertseter Senter - 21 min gange Se vedlagt nabolagsprofil for mer informasjon.

Byggemåte
Boligbygget er oppført i 1956 og består av flere boenheter. Bygningens omsluttende vegger er i murkonstruksjoner. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass, produsert i 2015. Leilighetens entredør er brannklassifisert med godkjent merking og sertifisert karm. Boligen har en balkong med utgang fra stuen, som fremstår med normale overflater og rekkverk. TG2 - Avvik som kan kreve tiltak: - Våtrom - ETASJE > BAD - Overflater Gulv Avvik: * Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. * Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. - Våtrom - ETASJE > BAD - Sluk, membran og tettesjikt Avvik: * Rommet er et våtrom hvor det ved etablering var krav om "uavhengig kontroll", men det foreligger ingen dokumentasjon på at det er utført "uavhengig kontroll". Våtrommet er etablert i en periode hvor det var krav om uavhengig kontroll. Det foreligger imidlertid ingen dokumentasjon som viser at slik kontroll er utført. Forholdet vurderes som avvik iht. NS 3600:2025, da nødvendig dokumentasjon ikke er fremlagt - Våtrom - ETASJE > BAD - Sanitærutstyr og innredning Avvik: Det er registrert skade på toalettsetet. Det er registrert skade på porselenet i klosettskålen. Dusjdøren er ikke tilfredsstillende festet og henger ikke korrekt i beslag/hengsler. Dette vurderes som et avvik i henhold til NS 3600:2025, da innretningen ikke fungerer som forutsatt. - Tekniske installasjoner - Ventilasjon Avvik: Det er manglende tilluft på soverommet, noe som kan gi redusert luftkvalitet og dårlig ventilasjon i rommet. - Tekniske installasjoner - Varmesentral Avvik: * Det foreligger ikke service på anlegget siste to år. Det foreligger ikke dokumentasjon på at det er utført service på anlegget de siste to årene. TG IU - Konstruksjoner som ikke er undersøkt: - Innvendig > Innvendige dører - Tekniske installasjoner > Varmtvannstank

Sammendrag selgers egenerklæring
Boligen ble kjøpt i 2023. Selger har bodd i boligen de siste 12 månedene. 31. Vet du om det er, eller har vært, feil på tilbehør som følger med eiendommen? Ja Beskrivelse: Såpelokket i oppvaskmaskinen går ikke igjen men man kan fint bruke oppvaskmaskinen

Innhold
KJØKKEN Kjøkkeninnredning med slette/profilerte fronter og benkeplate av laminert spon. Kjøkkenet er utstyrt med nedsenket vask, fliser mellom overskap og benkeplate, og ventilator over frittstående komfyr. Hvitevarer som oppvaskmaskin, stekeovn, platetopp og kjøl/frys er i innredningen. Vedr. hvitevarer se pkt. "løsøre og tilbehør" i salgsoppgaven. BAD Badet er innredet med flislagte vegger og gulv samt malte himlingsflater. Rommet er utstyrt med dusjhjørne med glassdører, servantskap med servant og ett-greps blandebatteri, speil/speilskap samt vegghengt toalett. Sluk er plassert i dusjsonen. Ventilasjonen er ivaretatt gjennom avtrekk via ventil i himling og tilluft via luftespalte under dør. Badet fremstår med normal standard og funksjon ut fra visuell befaring. STUE - Med utgang til balkong Stuen fremstår som romslig og innbydende, med en god planløsning som gir fleksible innredningsmuligheter. De store vindusflatene slipper inn fint naturlig lys og bidrar til en lys atmosfære gjennom rommet. Det er montert en frittstående vedovn med glassplate på gulvet som bidrar til lun stemning og som en effektiv varmekilde på de kalde dagene. Fra stuen er det utgang til en sydvestvendt balkong på ca. 6,5 m² med hyggelig utsyn over marka. SOVEROM - Praktisk og romslig Boligens soverom er svært romslig. Her er det god plass til dobbelseng, to nattbord og en større garderobeløsning. Lett tilgjengelig fra soverommet har man adkomst til et kott som kan benyttes videre som lagringsplass. Store vindusflater på soverommet gir rikelig med naturlig lys. ENTRÉ - Velkommen inn! Lys og innbydende entré - Her får du et ryddig førsteinntrykk av boligen. Et lekkert laminatgulv binder rommene sammen på en god måte. Innvendige overflater: Gulv: Laminat. Vegger: Malte flater. Himling: Malte flater. Tekniske installasjoner: - Ventilasjon: Leiligheten har naturlig ventilasjon. Det er manglende tilluft på soverommet. - Varmesentral: Sentralanlegg for varme, antageligvis tilknyttet fjernvarmeanlegg. Oppvarming og varmtvann leveres via sentralt distribusjonssystem. Det foreligger ikke dokumentasjon på at det er utført service på anlegget de siste to årene. - Varmtvannstank: Varmtvannstanken er på ca. 120 liter og er plassert i underskap på kjøkken. Berederen var ikke tilgjengelig for inspeksjon.

Standard
For øvrig beskrivelse av standard, se bildebeskrivelser. BRA-i 53 kvm: Gang, soverom, bad, stue og kjøkken BRA-e 4 kvm: Bod i felles kjeller og bod - balkong TBA 8 kvm: Terrasse og balkongareal

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger
Arbeid utført i boligen: 2015: * Vinduer fra 2015 med 2-lags glass 2011: * Bad pusset opp i 2011 Arbeid utført i regi av Borettslag: 2024: * Det har blitt montert en ny Card 4 betalingsautomat i vaskeriet i Steinspranget 66/68. Utført av Jako AS. * Montert en ny terrengtrapp av granitt med 2 galvaniserte håndløpere og asfaltert samt montert ett sikringsgjerde ifbm trappen v/Kvartsveien 10/12 mm. Utført av Tronslien AS. * Nye støttemurer ? Lav mur ved gavl/innkjøring til Kvartsveien 14, lav mur i bakkant av fortau utenfor Kvartsveien 12. Utført av Tronslien AS. * Utbedret eksisterende støttemurer ved krysset Mellombølgen/Steinspranget og nødvendig fallsikring samt omlegging av hele muren samt nødvendig fallsikring ved Steinspranget 44. Utført av Tronslien AS. * Feiing og videokontroll av resterende 104 skorsteiner/pipeløp ble utført av Feie og Tilsynstjenester AS i perioden oktober/desember (det ble det utført feiing/videokontroll og rehabilitering av 4 skorsteiner/pipeløp i Kvartsveien 3 i august 2023. Utført av Pipe Eksperten AS). * Utskifting og montering av nye sot/feieluker på grunn av enten feil monterte samt ikke lovlige mål/dimensjoner, ikke lovlige eller at sot/feielukene ikke kunne finnes ved befaring i loftsleilighetene av ulike årsaker på adressene i Mellombølgen 64, 68, 72, 76, 147 og 155 ? Steinspranget 55 og 67 ? Kvartsveien 14 (montering av sot/feieluker i Kvartsveien 8 og 10 gjenstår, men vil bli utført på et senere tidspunkt). * Det er blitt byttet ut defekte elektriske avtrekksvifter på pipeløp med nye i Mellombølgen 70,147 og 151. I tillegg har tette elektriske avtrekksvifter blitt renset og rengjort/smørt opp, det har også blitt montert et stort antall «kaielister/kråkelister på skorsteiner/pipeløp for å forhindre at det bygges «fuglereir» og/eller at det skal falle andre gjenstander ned i skorsteinene/pipeløpene. * Ferdigstillelse av utskifting av ødelagte teglsteiner i en del fasadevegger og balkong boder i hele borettslaget. Utført av Front Entreprenør AS. * Rehabilitering/ombygging av tak over inngangspartier/søppelrom samt utskifting av lysarmaturer i adressene Mellombølgen 74 og 147 samt Kvartsveien 4. Utført av Front Entreprenør AS. 2023: * Det har blitt montert en ny vaskemaskin av typen Girbau HS 6008 i Mellombølgen 155 og en ny tørketrommel av typen Jako T201 i Steinspranget 58. * Rehabilitering av 4 pipeløp i Kvartsveien 3, utført av Pipe Eksperten AS i august 2023. * Dreneringsarbeider/fuktsikring av kjellervegg på hageside/gressplenside av Steinspranget 53 ? 55 og frem til drenskum/utløpskum på gavl, utført av Tronslien AS i september 2023. * Påbegynt utbedring/utskifting av ødelagt stein i teglsteinsveggene på lavblokkene samt montering av nye inngangstrapper i Steinspranget 60 og 62, utført av Front Entreprenør AS. * Det har blitt installert nye elektriske avtrekksvifter på pipeløp i følgende adresser: Mellombølgen 66 + Montert ny hastighetsregulator på loft til avtrekksvifte og Kvartsveien 8 + Sikkerhetsbryter, utført av Kampen Installasjon AS. * Montert nytt led armatur øverste trapp i Steinspranget 66. 2022: * Det har blitt montert nye vaskemaskiner av typen Girbau HS 6008 i Steinspranget 46 og Kvartsveien 14. * Rehabilitering av fasader, balkonger og tak i Steinspranget 66/68 (høyblokka) Signert overtakelsesprotokoll datert 19.12.2022 * Nye støttemurer langs fortau og ved parkeringsplassene 19 ? 26 i Mellombølgen 147 - 155 og Steinspranget 46, 48 ved parkeringsplassene 40 - 45 og 46 - 52 samt Steinspranget 52 ved utleielokalet, parkeringsplassene har også fått ny asfalt ? Signert overtakelsesprotokoll datert 03.11.2022 * Ferdigstillelse desember 2022 av et komplett El Bil Ladeanlegg driftet av Elaway på alle våre parkeringsplasser. * Alle takrenner og nedløp er rengjort i Steinspranget, Mellombølgen og Kvartsveien sommeren 2022. Utført av Front Entreprenør AS. * Det er blitt installert nye elektriske avtrekksvifter på pipeløp i følgende adresser: Steinspranget 44, 46 og 52 ? Kvartsveien 3 og 5 samt i Mellombølgen 147. 2021: * Det har blitt montert ny vaskemaskin av typen Girbau HS 6008 i Mellombølgen 68 og ny tørketrommel av typen Jako T201 som er montert på nytt stativ i Kvartsveien 14. 2020: * Det har blitt montert nye vaskemaskiner av typen Girbau HS 6008 i Kvartsveien 12 og Steinspranget 66/68. I tillegg er det montert en ny tørketrommel av typen Ipso ADE25 i Mellombølgen 68. 2019: * Det har blitt montert nye vaskemaskiner av typen Girbau HS 6008 i Mellombølgen 155 og Steinspranget 66/68 som i tillegg har fått montert en ny tørketrommel av typen Jako T201 2018: * Signert overtakelses protokoll datert 05.07.2018 for sluttføring av takrehabilitering/taktekking og av alle pipene mm i Mellombølgen 76/78 og 145 og i Kvartsveien 1 ? 11 og 2 ? 8 samt Steinspranget 53/55 og 44,46 og 48 (omtekking av tilsammen 13 blokker). * Det er også sluttført takrehabilitering/taktekking av tak over nedlagt barnehage i Mellombølgen 76/78. * Det er montert ny tørketrommel Jako T 201 på ny sokkel for rett høyde i Steinspranget 66/68 og ny sentrifuge Electrolux C240 i Steinspranget 46, samt ny vaskemaskin Girbau HS6008 i Kvartsveien 6. 2017: * Påbegynt takrehabilitering/taktekking samt reparasjoner av alle pipene m.m i Mellombølgen 76/78 og 145 ? Kvartsveien 1 - 11 og 2 - 8 samt Steinspranget 53/55, 44, 46 og 48 juni/juli 2017. Det vil også bli utført taktekking av tak over barnehagen i Mellombølgen 76/78. * Det er blitt installert ny elektrisk vifte på pipeløp i Kvartsveien 14. 2016: * Montert 2 nye vaskemaskiner (en i Steinspranget 63 og en i 66/68) * Installert lyssetting på lekeplass v/Steinspranget/Kvartsveien * Nytt takbelegg lagt i Steinspranget 66/68 sommeren 2016. 2015: * Skiftet vinduer og balkongdører utført av Palmgren AS og sluttført 03.07.2015, garantiperioden utløper 03.07.2020. * Etablering av 14 avfallsbrønner/nedgravd avfallsanlegg * Utskifting av samtlige lamper i oppgangene til LED lamper * Montert ny sentrifuge og tørketrommel i mellombølgen 155 * Installering av bevegelsessensorer for lysene i vaskeriene

TV/Internett/bredbånd
TV/Bredbånd er inkludert i felleskostnadene.

Parkering
Borettslaget har 211 parkeringsplasser som fordeles etter ventelister administrert av OBOS. Ved ønske om parkeringsplass må man kontakte OBOS avdeling Kværnerdalen via telefon eller e-post. Parkeringsplassen følger ikke automatisk med leiligheten, og selger må si opp leieforholdet skriftlig med én måneds varsel. Borettslaget har avtale med Parkering Service AS, som kan bøtelegge og/eller taue bort ulovlig parkerte biler på borettslagets eiendom. Det er etablert et komplett elbilladeanlegg driftet av Elaway på alle parkeringsplassene.

Radonmåling
Leiligheten ligger i 3. etasje og radon er således ikke aktuelt.

Diverse
Foretaket og Aktiv-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføringen av megleroppdraget: - I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita - Vend Marketplaces, eier av annonseplattformen Finn.no - Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll. Kundene tilbys ulike leverandører for strøm og alarm avhengig av tilbydere i området. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenestene. - Banker i Eika-alliansen tilbyr finansielle tjenester - Signicat leverer digitale løsninger for signering av dokumenter - Vitec Megler, leverer salgsstøttesystemet herunder elektronisk løsning for budgivning

Prisantydning inkl. omkostninger
3 990 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- 189 140 (Andel av fellesgjeld) ---------------------------------------------------- 4 179 141 (Pris inkl. fellesgjeld) ---------------------------------------------------- Omkostninger 8 212 (Gebyr avklaring forkjøpsrett) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument ) 8 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 9 602 (Omkostninger totalt) 18 502 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 21 302 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 4 188 743 (Totalpris. inkl. omkostninger) 4 197 643 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 4 200 443 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Boligen har fjernvarme som hovedoppvarmingskilde. Oppvarming og varmtvann leveres via et sentralt distribusjonssystem. Badet har elektriske varmekabler i gulvet, og det er montert en frittstående vedovn i stuen.

Info strømforbruk
Boligens beregnede strømforbruk er oppgitt til totalt 15 268 kWh per år, med et forbruk på 263,25 kWh/m² per år basert på normert klima. Fant ikke noe relevant informasjon i dokumentene om faktisk strømforbruk utover dette.

Energiklasse
F

Info energiklasse
Energiklassen for boligen er F.

Formuesverdi primær
1050594

Formuesverdi primær år
2024

Formuesverdi sekundær
4202376

Formuesverdi sekundær år
2024

Info formuesverdi
Skatteetaten har revidert beregningsmodell for formuesverdi med virkning fra 2026. Innhentet og oppgitt formuesverdi kan derfor avvike betydelig etter ny beregning. https://www.ssb.no/priser-og-prisindekser/boligpriser-og-boligprisindekser/artikler/revidert-modell-for-beregning-av-formuesverdi-for-bolig

Andre utgifter
Innmelding i OBOS, 500 kr

Tilbud på finansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Andelsnummer
276

Part.obl.nr.
948776812

Felleskostnader pr. mnd.
4262.78

Andel fellesgjeld
189140.94

Andel fellesgjeld år
2026

Andel fellesgjeld per dato
2026-06-01T22:00:00Z

Kommentar fellesgjeld
Selskapets totale lån og vilkår: Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF Lånenr.: 83987140049 Lånetype: Annuitetslån Rentesats: 4,90% Restsaldo 52 446 600,00 Innfrielsesdato: 30.04.2042 Type rente: Flytende rente Terminer i året: 12 IN-avtale: Ja Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF Lånenr.: 83987171076 Lånetype: Annuitetslån Rentesats: 4,90% Restsaldo 18 635 790,00 Innfrielsesdato: 30.06.2042 Type rente: Flytende rente Terminer i året: 12 IN-avtale: Nei Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF Lånenr.: 83987213607 Lånetype: Annuitetslån Rentesats: 4,90% Restsaldo 20 244 155,00 Innfrielsesdato: 30.05.2047 Type rente: Flytende rente Terminer i året: 12 IN-avtale: Nei Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF Lånenr.: 83987281548 Lånetype: Annuitetslån Rentesats: 4,90% Restsaldo 10 839 718,00 Innfrielsesdato: 30.12.2040 Type rente: Flytende rente Terminer i året: 12 IN-avtale: Nei Vi gjør oppmerksom på at vi kan ha mottatt varsel om renteendring eller nye lån som ikke er iverksatt pr dags dato.

Andel fellesformue
20374

Andel fellesformue per dato
2025-12-30T23:00:00Z

Innskudd
4400

Kommentar kommunale avgifter
Kommunale avgifter inngår i felleskostnader.

Borettslaget
Rabben Borettslag

Borettslagets org.nr
948776812

Om borettslaget
Rabben Borettslag (organisasjonsnummer 948776812) ligger i Oslo kommune og består av 504 andelsleiligheter. Borettslaget har også et forretningslokale. Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, og selskapets hjemmeside er www.vibbo.no/rabben. Det er flere fellesvaskerier i borettslaget. I kjellerlokalene er det både fellesboder og boder til hver enkelt leilighet. Borettslagets utleielokale i Mellombølgen 147, som tar ca. 20 personer, er tilgjengelig for utleie til andelseierne. Vedtatte saker: - Styret har i budsjettmøte vedtatt å øke felleskostnadene med 8% fra og med 01.01.2026. - Styret har besluttet nytt låneopptak kr 15 000 000 i forbindelse med piperehabilitering. - Styret har vedtatt å øke felleskostnadene med 4 % fra 01.01.2025. - Åpne vaskeriene på søndager fra kl. 11-18. - Endringer/tillegg i Husordensregel §2 punkt 6 og 7 samt tilleggsdokument, godkjennes. - Bystyret vedtok 22.april 2020 å omregulere Mellombølgen 141 fra butikk til bolig og forretning. Pågående saker: - Piperehabilitering med oppstart tidlig 2026. - Støttemurer som ikke kom på plass i 2022 blir sluttført i løpet av våren 2024. Dette gjelder støttemurer ved Kvartsveien 14 og Kvartsveien 10 ? 12, samt utbedring av eksisterende støttemurer i krysset Mellombølgen/Steinspranget og Steinspranget 44. - Styret har i samarbeid med Obos Prosjekt utarbeidet en ny 10 års vedlikeholdsplan/nøkkel for Rabben Borettslag for perioden 2021 ? 2031. - Andre større og kostnadskrevende vedlikehold/påkostninger i neste 5-10 års periode; Overflatebehandling av terrasser, oppganger inkl. himlinger, rekkverk, grunnmurer m.m. planlegges utført i løpet av 5-10 års periode. - Sluttføring av gjenstående takrehabilitering/taktekking på adressene Mellombølgen 64 ? 66, 68 ? 70, 72 ? 74 og 147 ? 155 Steinspranget 57 ? 67 og 52 ? 62 og Kvartsveien 10 ? 14 planlegges også utført i løpet av 5 ? 10 års periode. - Styret tar forbehold om ytterligere økning av felleskostnadene senere i 2025 blant annet for at vi må rehabilitere våre skorsteiner/pipeløp mm. - Utbygging av Bergkrystallen Torg er lagt på «is» på ubestemt tid. - Detaljregulering i Mellombølgen 141 er lagt på «is» på ubestemt tid. - Styrets intensjoner er å legge opp et program for beskjæring av hekk i ulike sesonger, rydding i feilplantede hekker og fjerning av døde trær med planting av nye, bedre alternativ. - Montering av sot/feieluker i Kvartsveien 8 og 10 gjenstår, men vil bli utført på et senere tidspunkt.

Gebyr forkjøpsrett
8406

Forkjøpsrett
Dersom en andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget ? utpekt av OBOS ? forkjøpsrett. Dersom ingen andelseiere i borettslaget melder seg, utpeker OBOS hvilken andelseier i boligbyggelaget som skal få overta andelen.

Styregodkjennelse
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven.

Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger
Megler har kopi av budsjett for år 2025 og årsregnskap for år 2024. Dette kan interessenter få oversendt. Borettslagets budsjetterte regnskap for 2025: -75 000,- Årsresultat for 2024: 1 489 923,- Vedtatte kostnadsøkninger: Styret har vedtatt å øke felleskostnadene med 4 % fra 01.01.2025. Styret har i budsjettmøte vedtatt å øke felleskostnadene med 8% fra og med 01.01.2026. Styret har besluttet nytt låneopptak kr 15 millioner i forbindelse med piperehabilitering. Oppstart tidlig 2026. Saker som kan medføre kostnadsøkninger: Forslag til generalforsamlinger om vedtak til mulig oppgradering og istandsetting av tilfluktsrommene i Rabben Borettslag. Styret tar forbehold om ytterligere økning av felleskostnadene senere i 2025 blant annet for at vi må rehabilitere våre skorsteiner/pipeløp mm. Vi gjør oppmerksom på at beslutninger/vedtak tatt i generalforsamling eller av styret kan medføre økning i felleskostnader og andel fellesgjeld som f.eks. fremtidige vedlikeholdsplaner, nye låneopptak og prisstigninger på feks. diverse avgifter (renovasjon, kommunale avgifter m.m.) som eier er ansvarlig for.

Lånebetingelser fellesgjeld
Selskapets totale lån og vilkår: Lånenummer: 83987140049, Svenska Handelsbanken AB NUF Annuitetslån, 12 terminer per år. Rentesats per 02-06-2026: 4.90% pa. Antall terminer til innfrielse: 190 Saldo per 02-06-2026: kr 52446600 Andel av saldo: kr 97789.28 ( siste termin 30-04-2042 ) Flytende rente rente IN-Ordning: Ja Lånenummer: 83987171076, Svenska Handelsbanken AB NUF Annuitetslån, 12 terminer per år. Rentesats per 02-06-2026: 4.90% pa. Antall terminer til innfrielse: 192 Saldo per 02-06-2026: kr 18635790 Andel av saldo: kr 34225.61 ( siste termin 30-06-2042 ) Flytende rente rente IN-Ordning: Nei Lånenummer: 83987213607, Svenska Handelsbanken AB NUF Annuitetslån, 12 terminer per år. Rentesats per 02-06-2026: 4.90% pa. Antall terminer til innfrielse: 251 Saldo per 02-06-2026: kr 20244155 Andel av saldo: kr 37182.06 ( siste termin 30-05-2047 ) Flytende rente rente IN-Ordning: Nei Lånenummer: 83987281548, Svenska Handelsbanken AB NUF Annuitetslån, 12 terminer per år. Rentesats per 02-06-2026: 4.90% pa. Antall terminer til innfrielse: 174 Saldo per 02-06-2026: kr 10839718 Andel av saldo: kr 19943.99 ( siste termin 30-12-2040 ) Flytende rente rente IN-Ordning: Nei

Sikringsordning fellesgjeld
Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks - 6 - måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Borettslagets forsikringsselskap
Tryg Forsikring

Polisenummer felles forsikring
6598551

Vedtekter/husordensregler
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven. 

Beboernes forpliktelser og dugnader
Forpliktelser Andelseiernes vedlikeholdsplikt (1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som dører og vinduer innvendig, rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett og vasker, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås. Andelseier er også ansvarlig for reparasjon og utskifting av entredør med karmer knyttet til boligen. (2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjon og utskiftning av slikt som rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slikt som vannklosett og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. (3) Andelseieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger både til og fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles- /hovedledning. Andelseier skal også rense eventuelle sluk på veranda, balkong og lignende. Legges det fliser eller lignende på balkongen skal alltid sluk være tilgjengelig og åpent. (4) Andelseieren er selv ansvarlig for at installasjon og oppbevaring av brann- og eksplosjonsfarlige stoffer skjer i betryggende former og i henhold til gjeldende lover og forskrifter. (5) Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr. Ved mistanke om innsekter og skadedyr plikter andelseieren straks å melde fra skriftlig til borettslaget. (6) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved innbrudd og uvær. (7) Oppdager andelseieren skade i boligen som borettslaget er ansvarlig for å utbedre, plikter andelseieren straks å melde fra skriftlig til borettslaget. (8) Ny eier av andelen har plikt til å utføre vedlikehold medregnet reparasjon og utskifting i boligen, selv om det skulle vært utført av den forrige andelseieren.

Dyrehold
Dyrehold er tillatt etter skriftlig og godkjent søknad til styret. Før søknad sendes, må naboer i oppgangen varsles. Det er kun tillatt med én hund eller én innekatt per husstand. Hunder skal føres i bånd på borettslagets område hele året, og eier må fjerne ekskrementer umiddelbart. Alle dyr skal være ID-merket. Styret kan avslå søknader eller trekke tilbake tillatelser dersom dyreholdet medfører ulempe for andre.

Eierskiftegebyr
6725

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen til borettslaget er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: Heftelser i eiendomsrett: 26.07.1955 - Dokumentnr: 1955/9716-1/105 - Erklæring/avtale Bestemmelse om trafostasjon/kiosk 04.08.1955 - Dokumentnr: 1955/9970-1/105 - Erklæring/avtale Bestemmelse om trafostasjon/kiosk 11.09.1957 - Dokumentnr: 1957/10788-1/105 - Bestemmelse om bebyggelse 18.12.1958 - Dokumentnr: 1958/15179-1/105 - Best om garasje/parkering Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet 08.12.1959 - Dokumentnr: 1959/15198-1/105 - Erklæring/avtale Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen 26.09.1960 - Dokumentnr: 1960/11762-1/105 - Bestemmelse om bebyggelse Bestemmelse om benyttelse Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet Med flere bestemmelser 24.10.1960 - Dokumentnr: 1960/13228-1/105 - Erklæring/avtale Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen 07.11.1960 - Dokumentnr: 1960/13942-1/105 - Erklæring/avtale Bestemmelse om trafostasjon/kiosk 27.11.1962 - Dokumentnr: 1962/15202-1/105 - Best om garasje/parkering Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet 27.11.1962 - Dokumentnr: 1962/15203-1/105 - Best om garasje/parkering Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet 27.11.1962 - Dokumentnr: 1962/15204-1/105 - Best om garasje/parkering Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet 04.08.1971 - Dokumentnr: 1971/13349-1/105 - Fellesobl. for bor.innsk. Beløp: NOK 2 603 100 Panthaver: OSLO BOLIG OG SPARELAG AL LØPENR: 7279778 PRIORITET ETTER OBLIGASJON(ER) TIL HUSBANKEN OG / ELLER ANDRE BANKER OG KREDITINSTITUSJONER. UTEN OPPTRINNSRETT 17.07.1987 - Dokumentnr: 1987/46965-1/105 - Transport av panthaver FRA: ANDELSEIERNE I BORETTSLAGET LØPENR: 7279780 TIL: OSLO BOLIG OG SPARELAG AL LØPENR: 7279778 28.03.2001 - Dokumentnr: 2001/17368-1/105 - Forhøyelse FORHØYET TIL NOK 2,608,300 12.08.2002 - Dokumentnr: 2002/52083-1/105 - Prioritetsbestemmelse VEKET FOR: PANTEDOKUMENT 2002/48723-1 10.06.1982 - Dokumentnr: 1982/15509-1/105 - Best. om adkomstrett RETTIGHETSHAVER: KNR: 0301 GNR: 159 BNR: 304 16.07.1986 - Dokumentnr: 1986/43042-2/105 - Bestemmelse om veg 10.11.1998 - Dokumentnr: 1998/66342-1/105 - Erklæring/avtale Kan ikke slettes uten samtykke fra Viken Energinett. Med flere bestemmelser Bestemmelse om trafostasjon/kiosk 24.05.2011 - Dokumentnr: 2011/396196-1/200 - Pantedokument Beløp: NOK 77 100 000 Panthaver: SVENSKA HANDELSBANKEN AB NUF ORG.NR: 971 171 324 03.02.2015 - Dokumentnr: 2015/96112-1/200 - Pantedokument Beløp: NOK 25 000 000 Panthaver: SVENSKA HANDELSBANKEN AB NUF ORG.NR: 971 171 324 13.06.2022 - Dokumentnr: 2022/631692-1/200 - Pantedokument Beløp: NOK 22 000 000 Panthaver: STADSHYPOTEK AB NUF ORG.NR: 991 303 995 ELEKTRONISK INNSENDT 12.01.2026 - Dokumentnr: 2026/37511-1/200 - Pantedokument Beløp: NOK 15 000 000 Panthaver: STADSHYPOTEK AB NUF ORG.NR: 991 303 995 Panthaver: SVENSKA HANDELSBANKEN AB NUF ORG.NR: 971 171 324 ELEKTRONISK INNSENDT 25.02.2026 - Dokumentnr: 2026/220439-1/200 - Pantedokument Beløp: NOK 15 000 000 Panthaver: STADSHYPOTEK AB NUF ORG.NR: 991 303 995 Panthaver: SVENSKA HANDELSBANKEN AB NUF ORG.NR: 971 171 324 ELEKTRONISK INNSENDT 04.12.2023 - Dokumentnr: 2023/1354484-1/200 - Pantedokument BELØP: NOK 3 000 000 PANTHAVER : DNB BANK ASA ORG.NR: 984 851 006 PANTHAVER : DNB BOLIGKREDITT AS ORG.NR: 985 621 551 ELEKTRONISK INNSENDT 05.12.2025 - Dokumentnr: 2025/1495669-1/200 - Utleggsforretning AVHOLDT: 05.12.2025 15:29 BELØP: NOK 61 263 SAKSØKER : BANK NORWEGIAN, EN FILIAL AV NOBA BANK GROUP AB (PUBL) NUF ORG.NR: 916 573 154 PROSESSFULLMEKTIG : KREDINOR AS ORG.NR: 927 901 048 SAKSØKT : MELBYE MAGNUS OLAFSEN FØDT: [personnummer fjernet] ELEKTRONISK INNSENDT

Vei, vann og avløp
Adkomstvei: Eiendommen har adkomst via offentlig veg eller gate. Tilknytning vann: Eiendommen er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger. Tilknytning avløp: Eiendommen er tilknyttet offentlig avløpsnett via private stikkledninger. Private stikkledninger-/veier som vedlikeholdes for eiers regning frem til påkoblingspunkt.

Adgang til utleie
Med godkjenning fra styret er utleie tillatt for inntil 3 år, dersom andelseier selv eller person nevnt i Borettslagsloven § 5-6 (1) nr. 3 har bebodd eiendommen i minst ett av de to siste årene.

Legalpant
Borettslaget har legalpant i andelen for opptil 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Pantet dekker borettslagets krav på felleskostnader samt andre krav borettslaget måtte få mot andelseieren. Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar bo- og driveplikt
Ikke aktuelt.

Kommentar konsesjon
Ikke aktuelt.

Kommentar odelsrett
Ikke aktuelt.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
3 990 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- 189 140 (Andel av fellesgjeld) ---------------------------------------------------- 4 179 141 (Pris inkl. fellesgjeld) ---------------------------------------------------- Omkostninger 8 212 (Gebyr avklaring forkjøpsrett) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument ) 8 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 9 602 (Omkostninger totalt) 18 502 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 21 302 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 4 188 743 (Totalpris. inkl. omkostninger) 4 197 643 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 4 200 443 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
9602

Betalingsbetingelser
Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 900/5 100/5 800 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.