OSLO Rødbergveien 69

Tomt
45687m²

Beskrivelse av tomt
Eiet tomt på 45.687 kvm som tilhører borettslaget. Pent opparbeidet fellesareal med gressplen, prydbusker, hekker, trær, lekeapparater, benker, bord og asfalterte gangveier.

Beliggenhet
Leiligheten ligger i et rolig, sentralt og barnevennlig boligområde på populære Tonsenhagen i Oslo. Området byr på en attraktiv kombinasjon av nærhet til marka og gode servicetilbud, samtidig som man har enkel adkomst til sentrum. Med Lillomarka som nærmeste nabo har man milevis med tur- og skiløyper rett utenfor døren, samt flere idylliske badevann som gir flotte rekreasjonsmuligheter året rundt. Det er kort vei til både Linderudkollen og Lilloseter, samt kun få minutter til Årvolldammen ? en populær og oppgradert badeplass med Blått flagg-sertifisering, gode fasiliteter og universell utforming. Området rundt dammen byr på hyggelige turstier, sittegrupper og grønne oppholdsarealer, og fungerer som et naturlig samlingspunkt i sommerhalvåret. Innen gangavstand finner man også Bjerkedalen park med flotte grøntarealer, sandstrand, dam og fine promenader langs Hovinbekken. For frilufts- og aktivitetsglade er det kort vei til både Grefsenkollen alpinanlegg og Grefsen Tennisklubb med et stort og velholdt anlegg. For barnefamilier er området svært godt tilrettelagt, med flere barnehager og skoler i nærheten, herunder Tonsenhagen skole og Årvoll barne- og ungdomsskole. Det er også et rikt aktivitetstilbud gjennom Årvoll IL, med blant annet fotball, håndball, ski og orientering. Årvoll idrettspark med fotballbaner og vinterstid isbane ligger i kort gangavstand. Daglige gjøremål gjøres enkelt med dagligvarebutikk på Tonsenhagen torg, samt kort vei til Rema 1000, Linderud senter og Storo Storsenter. Det er også gode fremtidige utviklingsplaner i området rundt Økern med nytt bysentrum, servicetilbud og kulturtilbud. Området har gode kollektivforbindelser med både buss og T-bane. Nærmeste holdeplass ligger kun få minutters gange fra boligen, med hyppige avganger gjennom hele døgnet. Alt i alt et svært attraktivt og familievennlig område med nærhet til både natur, byliv og et godt servicetilbud.

Adkomst
Det vil bli satt opp AKTIV visningsskilt under visning.

Bebyggelse
Det er hovedsaklig blokkbebyggelse i området

Barnehage/skole/fritid
Det er mange fine barnehager og skoler i området: - Sandbakken barnehage (1-5 år) 0.1 km - Tonsenhagen barnehage (1-5 år) 0.4 km - Kolåsbakken barnehage (1-5 år) 0.4 km - Tonsenhagen skole (1-7 kl.) 0.4 km - Årvoll skole (1-10 kl.) 1.2 km - Linderud skole (1-10 kl.) 1.2 km - Vollebekk skole (1-10 kl.) 1.2 km - Bjerke videregående skole 1.1 km - Kuben videregående skole 8 min med bil

Skolekrets
Rødbergveien 69 sokner til Tonsenhage skole

Offentlig kommunikasjon
Rødbergveien 69 har gode kollektivforbindelser med både buss og T-bane i nærområdet. Det er kort gangavstand til nærmeste bussholdeplass, som har hyppige avganger mot blant annet sentrum, Nydalen og øvrige deler av Oslo. I tillegg ligger T-bane innenfor praktisk rekkevidde.

Byggemåte
BOLIGBYGG MED FLERE BOENHETER

Utvendig:

Vinduer: Vinduer med 2-lags isolerglass fra 1991.

Dører: Balkongdør med glassfelt fra ca. 1991. Ytterdør med brann- og lydklassifisering.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Balkong med utgang fra stue. Dekket er utført i betong med terrassebord (tredekke). Rekkverk i mur, målt til ca. 92 cm høyde. Eier opplyser at balkongen nylig er rehabilitert og at det er etablert ny membran.

Innvendig:

Etasjeskille/gulv mot grunn: Etasjeskiller er av betongdekke. Det er målt opp til 10 mm plan avvik i stue.

TG2
Vinduer
Det er registrert at vinduer i stue og soverom tar i karm, noe som indikerer justeringsbehov eller skjevheter i konstruksjonen. Vinduer har høy alder, og det må påregnes redusert tetthet og isolasjonsevne.
Konsekvens/tiltak: Vinduer fra 1991 har passert forventet levetid. Forventet levetid for vinduer er ca. 20?40 år. Utskifting må påregnes.

Dører
Balkongdør har høy alder og må påregnes å ha redusert isolasjonsevne og slitasje. Det kan forekomme behov for justering og vedlikehold. Ytterdør fremstår som en standard løsning med brann- og lydkrav, uten registrerte avvik basert på visuell inspeksjon.
Konsekvens/tiltak: Balkongdør fra ca. 1991 har passert forventet levetid. Forventet levetid for dører er ca. 20?30 år, og utskifting må påregnes.

Overflater
Det er registrert slitasje i form av mindre hull, riper og hakk på overflater, noe som er normalt for en bolig i bruk. Eldre parkett på soverom har synlig bruksslitasje. Det er også registrert sprekker i hjørne mellom kjøkken og stue, samt enkelte sprekker i overgang mellom vegg og himling. Sprekkdannelser kan være relatert til bevegelser i konstruksjonen og aldersmessige forhold.
Konsekvens/tiltak: Eldre parkett har redusert gjenværende levetid som følge av slitasje. Overflater generelt vil ha varierende levetid avhengig av alder og vedlikehold, og det må påregnes jevnlig oppgradering.

Etasje - Bad - Overflater vegger og himling
Overflatene har passert halve forventede levetid.
Konsekvens/tiltak: Overflatene har passert halve forventede levetid.

Etasje - Bad - Overflater Gulv
Fallforholdene vurderes som moderate. Oppkant ved terskel er målt til ca. 6 cm, men det foreligger ikke dokumentasjon på at membran har tilsvarende høyde. Overflatene har passert halve forventede levetid.
Konsekvens/tiltak: Overflatene har passert halve forventede levetid. Det anbefales nærmere vurdering ved fremtidig oppgradering av badet.

Etasje - Bad - Sluk, membran og tettesjikt
Membran i kombinasjon med gammelt sluk uten klemring. Membran er smurt ned på sluk. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Manglende synlig membranløsning og ukjent utførelse ved tilkobling til sluk innebærer en teknisk svakhet. Eldre støpejernsluk kombinert med usikker membranløsning gir økt risiko for lekkasjer til underliggende konstruksjoner.
Konsekvens/tiltak: Mangelfull eller ukjent membranløsning kan føre til skjulte fuktskader og lekkasjer. Det anbefales nærmere undersøkelser for å avklare oppbygning, og det må påregnes oppgradering av sluk og membran ved fremtidig rehabilitering. Sluk og membranløsning vurderes å ha begrenset gjenværende levetid. Eldre løsninger uten dokumentert tettesjikt har økt sannsynlighet for svikt, og utskifting må påregnes.

Etasje - Bad - Ventilasjon
Det er registrert tett terskel ved dør, noe som gir liten eller ingen tilluft til rommet. Dette medfører redusert luftutskifting og kan påvirke ventilasjonens effekt negativt.
Konsekvens/tiltak: Manglende tilluft kan føre til økt fuktbelastning, kondens og risiko for soppdannelse. Det anbefales å etablere tilfredsstillende tilluft, eksempelvis ved å sikre spalte under dør eller annen løsning. Ventilasjonsløsningen vurderes å ha redusert funksjon som følge av manglende tilluft.

Etasje - Kjøkken - Overflater og innredning
Det er registrert generell slitasje på kjøkkeninnredningen, herunder mindre hull og riper i fronter. Det er også registrert sprekker i silikonfuger langs benkeplate, noe som kan medføre redusert tetthet mot fukt. Forholdene vurderes som normale avvik ut fra alder og bruk, men med behov for vedlikehold.
Konsekvens/tiltak: Slitte fuger kan gi økt risiko for fuktinntrengning i konstruksjonen. Det anbefales å fornye silikonfuger og utbedre overflater ved behov for å opprettholde funksjon og levetid. Det må påregnes vedlikehold og delvis oppgradering på sikt.

Etasje - Kjøkken - Avtrekk
Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Ventilator med kullfilter gir resirkulering av luft uten avtrekk til det fri. Dette gir begrenset effekt ved fjerning av fukt og matos sammenlignet med ventilasjon til friluft. Det opplyses at det er vanskelig å etablere annen løsning.
Konsekvens/tiltak: Begrenset ventilasjon kan medføre opphopning av fukt og lukt i kjøkkenet. Regelmessig utskifting av kullfilter anbefales for å opprettholde funksjon. Alternativ løsning vurderes dersom forholdene ligger til rette for det.

Etasje - Toalettrom - Overflater og konstruksjon
Manglende tilluft reduserer ventilasjonens effekt og kan føre til opphopning av fukt i rommet. Overflater fremstår ellers med normal bruksslitasje.
Konsekvens/tiltak: Manglende tilluft kan gi økt fuktbelastning og risiko for kondens og luktproblemer. Det anbefales å etablere tilfredsstillende tilluft, eksempelvis via spalte under dør eller annen løsning. Gulv bør følges opp med tanke på fuktpåvirkning.

Vannledninger
Eldre kobberrør har passert mer enn halvparten av forventet levetid. Dette innebærer økt risiko for slitasje og svekkelser over tid. Nyere rør på bad gir delvis oppgradert standard. Rørføringer og rørnettets tilstand kan være vanskelig å gi en fullstendig vurdering av, da dette ligger skjult i konstruksjonen. Det bemerkes at kun synlige installasjoner er vurdert. Alder, fortetning og brudd kan utgjøre en risiko i alle anlegg.
Konsekvens/tiltak: Økende alder på rør kan medføre risiko for lekkasjer og skade på bygningsdeler. Det anbefales jevnlig kontroll og på sikt utskifting av eldre rørstrekk.

Avløpsrør
Kombinasjon av nyere plastrør og eldre avløpsrør indikerer varierende alder på anlegget. Eldre rør i støpejern og kobber har økt risiko for slitasje, korrosjon og lekkasjer over tid. Synlige plastrør fremstår som en moderne løsning. Kun synlige deler er vurdert, og skjulte føringer kan ha avvik som ikke er avdekket.
Konsekvens/tiltak: Eldre avløpsrør kan medføre økt risiko for lekkasjer og tilstopping. Det anbefales jevnlig kontroll av anlegget, og på sikt utskifting av eldre rørstrekk. Plastrør har normalt lang levetid, mens eldre rør i støpejern og kobber har redusert gjenværende levetid. Det må påregnes oppgradering av eldre deler av anlegget over tid.

Varmtvannstank
Det er registrert manglende understøttelse av berederen. Dette innebærer at belastning overføres til kjøkkeninnredningen, noe som ikke er en egnet løsning.
Konsekvens/tiltak: Manglende understøttelse gir risiko for at bunnplaten i kjøkkeninnredningen kan gi etter over tid. Dette kan medføre økt belastning på rørtilkoblinger og øke risiko for lekkasje og følgeskader. Det anbefales å etablere tilfredsstillende understøttelse av berederen. Berederen er fra 2009 og har passert store deler av forventet levetid. Forventet levetid for varmtvannsberedere er ca. 15?20 år. Utskifting må påregnes på sikt.

Sammendrag selgers egenerklæring
Boligen ble kjøpt 2011 Selger har bodd i boligen de 12 siste månedene Boligselger har kjøpt boligselgerforsikring 2. Vet du om det er gjort arbeid på bad eller våtrom, enten av deg eller tidligere eiere? - Ja Faglært arbeid: 1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2011 Firmanavn: Romerike Rørleggerbedrift AS Beskrivelse av arbeidet: Total renovering av bad i 2011. Fjerne flis på vegg fra byggeår. Membran, varmekabler og nye fliser på vegg og gulv. Senke tak og montering av 4 spotter. Ny vask og baderomsmøbler oktober 2025. Vet du om tettesjikt, membran eller sluk ble fornyet eller oppgradert? - Ja Spesifiser hva som er gjort med henholdsvis membran, tettesjikt og sluk 2011: Membran vegger, og montere 12 mm våtromsplater på vegg Tette hulrom ved sokkel. Har kontrakt for arbeidet.

Standard
Entré: Innbydende entré med god plass til skoskap, knagger eller annen oppbevaring. Dørcalling på vegg. Parkett på gulv. Stue: Stuen er av god størrelse med store vindusflater som sørger for rikelig med lysinnslipp. Leiligheten har en optimal planløsning. Lett å innrede med sofa/tv-seksjon samt stort spisebord. Parkett på gulv. Utgang til balkong. Balkong: Fra stuen har du utgang til en fantastisk balkong med svært gode solforhold. Her kan du nyte solen fra kl 14-21 i sommerhalvåret. Flott utsikt over fjord og by. På balkongen har du god plass til flere sittegrupper og grill. Balkongen er utstyrt med 2 markiser, trefliser på gulv. Det er mulig å innglassere balkongen. Kjøkken: Praktisk IKEA-kjøkken fra 2010 i delvis åpen løsning mot stuen. Kjøkkenet har gode arbeidsflater og godt med skapplass. Kjøkkenet er innredet med over- og underskap med glatte fronter. Benkeplate i laminat med oppvaskkum og ettgreps blandebatteri. Kjøkkenet er utstyrt med kjøl/fryseskap, oppvaskmaskin, komfyr og platetopp. Bad og WC: Pent flislagt bad med varme i gulv og downlights i himling. Badet ble totalrehabilitert av fagfolk i 2011. Badet er innredet med servantskap med heldekkende servant, speilskap med belysning over servant, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. Innredningen er fra 2025. I tillegg til badet har leiligheten et praktisk separat wc-rom innredet med servant og gulvstående toalett. Soverom 1 og 2: Leiligheten har 2 soverom av svært god størrelse og har godt med naturlig lysinnslipp. Begge rommene har god plas til dobbeltseng med tilhørende nattbord. God plass til oppbevaring i store garderobeskap. Boligen er opprinnelig byggemeldt som en 4-roms, hvor veggen mellom to soverom tidligere er åpnet opp for å skape et større soverom. Leiligheten kan enkelt tilbakeføres til opprinnelig planløsning med etablering av et ekstra soverom.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.  Medfølger ikke: - Løse lamper og speil - Lampe montert på vegg i stue.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte. Medfølger: - Kjøleskap, oppvaskmaskin og komfyr.

TV/Internett/bredbånd
Fibernett gjennom Telia er inkludert i felleskostnadene.

Parkering
Boligen disponerer parkeringsplass med mulighet for å koble opp el-billader. Når tilgjengelig er det mulig å kjøpe garasje evt. leie. Månedlige kostnader for parkeringplassen er inkludert i felleskostnadene. Det tilkommer et eierskiftegebyr på kr 850,- for parkeringsplassen. Borettslaget har 27 parkeringsplasser ekstra, som kan leies gjennom styret hvis det er noe ledig. Styret opplyser per. 14.05.2026 at det er 2 parkeringsplasser ledige. Pris på leie er 1.000,- kr pr/år. Utover dette er det også gjesteparkering i borettslaget. EL-bil: Borettslaget har installert infrastruktur for lading av elbil på biloppstillingsplasser og garasjeplasser. Beboer sørger selv for ladeboks dersom det er ønskelig. Kostnad for ladeboks og pris for strømbruk betales av hver enkelt beboer. For øvrig gateparkering etter områdets bestemmelser.

Radonmåling
Det er ikke utført radonmålinger av selger eller borettslaget. I følge radonkart over området er forekomsten av radon vurdert som moderat til lav (https://www.ngu.no/geologi-og-risiko/radon).

Diverse
Foretaket og Aktiv-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføringen av megleroppdraget: - I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita - Vend Marketplaces, eier av annonseplattformen Finn.no - Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll. Kundene tilbys ulike leverandører for strøm og alarm avhengig av tilbydere i området. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenestene. - Banker i Eika-alliansen tilbyr finansielle tjenester - Signicat leverer digitale løsninger for signering av dokumenter - Vitec Megler, leverer salgsstøttesystemet herunder elektronisk løsning for budgivning

Prisantydning inkl. omkostninger
6 400 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- 38 776 (Andel av fellesgjeld) ---------------------------------------------------- 6 438 776 (Pris inkl. fellesgjeld) ---------------------------------------------------- Omkostninger 850 (Eierskifte parkering) 8 212 (Gebyr avklaring forkjøpsrett) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument ) 8 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 10 452 (Omkostninger totalt) 19 352 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 22 152 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 6 449 228 (Totalpris. inkl. omkostninger) 6 458 128 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 6 460 928 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Elektrisk oppvarming med panelovner. Varmekabler på baderom.

Info strømforbruk
Selger opplyser om et strømforbruk på 10072 kWh i 2025. Merk at dette vil variere etter antall medlemmer i hustanden og faktisk forbruk. Selger har gjort avtale om Norgespris for strøm. Avtalen er bindende, følger eiendommen (målepunktet) og løper til og med 31.12.2026. Les mer hos NVE - www.nve.no

Energiklasse
D

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Formuesverdi primær
1435498

Formuesverdi primær år
2025

Formuesverdi sekundær
5741990

Formuesverdi sekundær år
2025

Info formuesverdi
Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregingsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.   Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere, og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og evntuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.     For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 10 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet.   For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 prosent av beregnet markedsverdi.   Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.   Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.

Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

Tilbud på finansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Andelsnummer
58

Part.obl.nr.
951213853

Felleskostnader pr. mnd.
4209

Andel fellesgjeld
38776

Andel fellesgjeld år
2026

Andel fellesgjeld per dato
2026-04-29T22:00:00Z

Andel fellesformue
11995

Andel fellesformue per dato
2025-12-30T23:00:00Z

Kommentar kommunale avgifter
Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene

Borettslaget
Sandbakken Borettslag

Borettslagets org.nr
951213853

Om borettslaget
Andelen er en del av Sandbakken Borettslag (org.nr. 951 213 853), bestående av totalt 196 andeler/leiligheter. Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning, som kan ses hos meglerforetaket. Større vedlikehold og rehabilitering i borettslaget: 2020: -Lagt opp infrastruktur til EL-billading i garasjer og på faste parkeringsplasser. Standarisert Schneider ladebokser for laststyring. -Skiftet belysning i fellesarealer til LED med bevegelsessensor. Utebelysning er også skiftet til LED. -Skiftet hovedtavler og stigeledninger. Byttet til 3-fase i sikringsskapene til leilighetene, gitt at beboere bestilte. Byttet styreenhet til alle vifter for avtrekk i leiligheter. 2018: -OPAK har levert forprosjekt for infrastruktur for elbil lading i garasjer og parkeringsplasser, samt oppgradering av hovedtavler inkl. stigeledninger og utskifting av belysning i fellesarealer. Gravet og isolert ny overvannsrenne foran garasjerekken på den store parkeringsplassen. 2017: -Startet planlegging med etablering av elbil lading. Solgte vaktmesterleiligheten i Rødbergveien 87 for kr 3 600 000,-. Gjennomført 1-års reklamasjonsbefaring etter rehabiliteringen og lukket avvikene som ble registrert. Etablert elektronisk betalingsløsning for salg av nøkler og ventiler. Fasadevask og impregnering (avsluttende arbeider). 2016: -Oppgradering av hovedkomponenter i internt kabelnett for TV og internett. Det ble i 2016 gjennomført et større vedlikeholdsprosjekt: Garasjer: Byttet takbelegg, kledning, porter og sikringsskap og ledninger. Betongrehabilitering og katodisk beskyttelse der hvor det er etasjeskiller i betong. Balkonger: Betongrehabilitering, maling av betong og treverk, og behandling av balkonggulv. Katodisk beskyttelse øverste balkongtak i Rødbergveien 87 - 95. Oppganger: Bytte av postkasser og maling av tak, vegger og rekkverk. Maling av inngangsparti utvendig. Maling av vinduer på inngangssiden. Utskifting av sikringsskap i vaskerier. 2014: -Byttet ut brannslukkingsapparat i alle boliger Installert brannslukkingsapparat i vaskeriene og verkstedet. Byttet ut støtsand med matter og byttet lekesand ved E-blokken. Fikk utarbeidet vedlikeholdsplan for borettslaget. Reparert gjerdet mot Tonsenhagen bussholdeplass. Byttet ut gelenderet på gangveien ned fra Tonsenhagen bussholdeplass. Se årsberetning for øvrige vedlikehold og rehabllitering.

Gebyr forkjøpsrett
8212

Forkjøpsrett
Medlemmer av borettslaget/boligbyggelaget har forkjøpsrett. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, tar kontakt med OBOS for å få oppgitt e-postadresse som kan benyttes. Meldingen må være mottatt av OBOS innen den fastsatte fristen. Meldefristen vil være normalt 5 virkedager etter at boligen er kunngjort i OBOS-annonse i Aftenposten og/eller på www.obos.no. Hvis OBOS mottar din melding om forkjøp etter at fristen er gått ut, kan du ikke kreve å få overta boligen på grunnlag av forkjøpsretten. Gjør du bruk av forkjøpsretten, trer du inn i en allerede inngått avtale og kjøper boligen til den avtalte pris på avtalte vilkår. Finansieringen må være i orden, og den må i sin helhet dokumenteres skriftlig. Er det flere medlemmer som vil benytte forkjøpsretten, får den med lengst ansiennitet fortrinnsrett. Andelseiere i det borettslaget boligen tilhører går foran øvrige medlemmer i OBOS. Dersom flere i borettslaget vil benytte forkjøpsretten, blir normalt botiden i borettslaget avgjørende.

Styregodkjennelse
Andelseier(e) kan kun eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan eie andelen. Kjøper skal godkjennes av borettslagets styre for at ervervet skal bli gyldig. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier. Risikoen for å bli godkjent som ny andelseier påhviler kjøper. Dersom kjøper på overtakelsestidspunktet ikke er godkjent som ny andelseier, har kjøper dog ikke rett til å ta eiendommen i bruk, jf. borettslagslovens § 4-5 (2). Kjøper kan gå til søksmål mot borettslaget dersom kjøper mener manglende godkjennelse ikke er saklig begrunnet.   Dersom borettslaget er tilknyttet et boligbyggelag, er det ofte et krav fra boligbyggelagets side at kjøper må melde seg inn i boligbyggelaget før kjøper kan bli godkjent som ny andelseier i det aktuelle borettslaget. Det gjøres oppmerksom på at det vil kunne påløpe et innmeldingsgebyr til boligbyggelaget, og de fleste boligbyggelagene krever at innmeldingsavgiften skal være innbetalt før godkjenningen blir gitt. Innmeldingsgebyret faktureres kjøper direkte.

Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene vil være tilgjengelig hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt av styret/årsmøtet/generalforsamling. Årsregnskapet for 2024 viser et overskudd på kr 993 701,- og er overført sameiets egenkapital Arbeidskapitalen vises i balansen ved å trekke kortsiktig gjeld fra omløpsmidler og viser sameiets likviditet. Arbeidskapitalen pr. 31.12.2024 var kr 2 100 555,-

Lånebetingelser fellesgjeld
Bank: OBOS-banken AS Lånenr.: 98208258397 Lånetype: Serielån Rentesats: 5,23% Restsaldo 7 146 987,00 Innfrielsesdato: 29.10.2035 Type rente: Flytende rente Terminer i året: 12 IN-avtale: Nei

Sikringsordning fellesgjeld
Borettslagsmodellen innebærer at en andelseier kan bli ansvarlig for felleskostnader andre andelseiere ikke betaler. Enkelte borettslag er tilknyttet en sikringsordning som reduserer borettslagets risiko for tap på grunn av andelseiernes betalingsmislighold. Borettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en partene. Oppsigelsestiden er 12 måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Borettslagets forsikringsselskap
Tryg Forsikring

Polisenummer felles forsikring
6657091

Vedtekter/husordensregler
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven. 

Dyrehold
1. Det tillates dyrehold under forutsetning av at det før anskaffelse undertegnes en erklæring om de betingelser som er satt for dyrehold. (OBOS standard erklæring om dyrehold legges til grunn.) 2. Dyrehold er tillatt i borettslaget etter følgende regler: -Anskaffelse av hund/katt i borettslaget skal på forhånd være godkjent av borettslagets styre. -Lufting av hunder skal ikke skje i borettslagets område. Forøvrig skal hunder føres i bånd innenfor borettslagets område. Eier av hund forplikter seg omgående til å fjerne ekskrementer. -Lufting av hund kan foretas av barn hvis de har full kontroll over dyret. Slik lufting er likevel eiers ansvar. Lufting må ikke foretas til sjenanse for andre beboere. -Hunden/katten må ikke forlates alene i leiligheten hvis dette er til sjenanse for naboene. -Alle dyreeiere skal skrive under på en egenerklæring. Egenerklæringen om dyrehold betraktes som en del av leiekontrakten. Brudd på reglene om dyrehold kan betraktes som vesentlig mislighold av leiekontrakten.

Eierskiftegebyr
6725

Tinglyste heftelser og rettigheter
En servitutt er en rettighet/forpliktelse eller bestemmelse. Denne kan være både positiv og negativ. Bestemmelsen innskrenker en eiers rett til å fritt bestemme over egen eiendom. F.eks en nabo som gir en annen nabo rett til å kjøre over sin eiendom. En servitutt etableres i all hovedsak ved inngåelse av en avtale, enten skriftlig eller muntlig, mellom de berørte partene, men den kan også være etablert på andre måter. På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/85/218: 19.01.1973 - Dokumentnr: 1048 - Bestemmelse om veg 08.05.1973 - Dokumentnr: 8516 - Forkjøpsrett RETTIGHETSHAVER: OSLO BOLIG OG SPARELAG AL 15.04.1971 - Dokumentnr: 6518 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:0301 Gnr:85 Bnr:4 22.09.1971 - Dokumentnr: 16322 - Registrering av grunn Utskilt fra denne matrikkelenhet: Knr:0301 Gnr:85 Bnr:219

Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ferdigattest for oppføring av boligblokk datert 26.01.1973 med godkjente tegninger. Boligen er opprinnelig byggemeldt som en 4-roms, hvor veggen mellom to soverom tidligere er åpnet opp for å skape et større soverom. Leiligheten kan enkelt tilbakeføres til opprinnelig planløsning.

Vei, vann og avløp
Det er adkomst via offentlig vei, og eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp.

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen er regulert til bolig i henhold til reguleringsplan S-1500 datert 13.11.1968 med tilhørende reguleringsbestemmelser. KDP-17: Kommunedelplan for torg og møteplasser. Vedtatt av: Bystyret, egengodkjenning, 22.04.2009. Kommuneplan fra 2015 til 2030. Oslo kommune vedtok en ny kommuneplan 23.september 2015 som gjelder fram til 2030. Dette har betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. For mer info om kommuneplan se:https://www.oslo.kommune.no/politikk/kommuneplan/tidligere-kommuneplandokumenter/#gref Pågående byggesaker i området: - I februar 2010 sa bystyret ja til trikk fra Sinsenkrysset, langs Trondheimsveien, via Årvollveien og Rødbergveien, til Tonsenhagen/Linderud. I 2011 ble konsekvensutredningen for traseen gjennomført. Trikk til Tonsenhagen er en av 13 foreslåtte strekninger iht. rapport "Videreutvikling av trikkenettet i Oslo" utarbeidet av Multiconsult på vegne av Ruter datert 22.05.2020. Tonsenhagen en av strekningene de anbefaler å arbeide videre med der trikk er hovedalternativ. Trikk til Bjerke (Tonsenhagen) er også inntatt som en del av Oslopakke 3. Oslopakke 3 er plan for veiutbygging, drift og utbygging av kollektivtrafikk i Oslo og Akershus. Tidshorisonten er 2008-2045. Reguleringsplanen er til offentlig høring og politisk behandling. Byggestøy og anleggsarbeid må påregnes dersom arbeidet igangsettes. Se saksnummer 201004818 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon. - Saksnummer 202452124 - Vann- og avløpsetaten i Oslo kommune (VAV) ønsker å anlegge et omløp i tunnel forbi Årvollbassenget som ligger i Årvollåsen. Tiltaket er nødvendig for å få utført vedlikehold av bassenget. I tillegg ønskes det å regulere eksisterende overføringstunnel for drikkevann mellom Oset og Bredtvet/Rødtvet. Dette for å gi anlegget en planmessig beskyttelse. Planforslag ble sendt til Sendt byrådsavdelingen 09.05.2025. - Bymiljøetaten har startet et arbeid for å regulere dagens alpinanlegg i Trollvannskleiva og Grefsenkleiva. Det foreligger planer om ny stolheis, ny varmestue samt utvidelse av løypene. Se saksnummer 201802070 hos Plan- og Bygningsetaten. - Disen idrettspark - Etablering av ny turvei og kunstgressbane ble gitt tillatelse til tiltak 10.09.2025. Tiltaket gjelder etablering av turvei i forlengelse av eksisterende turvei og etablering av ny kunstgressbane, samt riving av eksisterende kunstgressbane i tilknytning til Disen idrettspark, bydel Bjerke. Tiltaket vil være en oppgradering av eksisterende anlegg, men flyttes tre meter sørøst for å etablere tursti. Totalt samlet areal som berøres av tiltaket er 2 179 kvm. Saksnummer 202556151 hos kommunen. Listen er ikke uttømmende. Kopi av reguleringskart og reguleringsbestemmelser kan sees hos megler. Det anbefales å sette seg inn i pågående plan- og byggesaker under planinnsyn på Oslo kommunes nettsider. Søk med adresse og se alle plan- og byggesaker i nærområdet: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/

Adgang til utleie
Med godkjenning fra styret er utleie tillatt for inntil 3 år, dersom andelseier selv eller person nevnt i Borettslagsloven § 5-6 (1) nr. 3 har bebodd eiendommen i minst ett av de to siste årene. I borettslag er korttidsutleie (som Airbnb) tillatt i inntil 30 døgn per kalenderår. Dette gjelder utleie av hele boligen i korte perioder, og grensen inkluderer også vederlagsfritt utlån til venner/familie. Regelverket er strengere enn i eierseksjonsameier.

Legalpant
Borettslaget har legalpant i andelen for opptil 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Pantet dekker borettslagets krav på felleskostnader samt andre krav borettslaget måtte få mot andelseieren. Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
6 400 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- 38 776 (Andel av fellesgjeld) ---------------------------------------------------- 6 438 776 (Pris inkl. fellesgjeld) ---------------------------------------------------- Omkostninger 850 (Eierskifte parkering) 8 212 (Gebyr avklaring forkjøpsrett) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument ) 8 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 10 452 (Omkostninger totalt) 19 352 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 22 152 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 6 449 228 (Totalpris. inkl. omkostninger) 6 458 128 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 6 460 928 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
10452

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.

Meglers vederlag
Provisjonen er avtalt til 0,90 % inklusiv mva. av oppnådd totalpris, inkludert eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjonen er kr 50 000 inklusiv mva.. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke: Digital annonsering 2 000 Markedspakke 19 900 Oppgjørshonorar 6 500 Opplysninger fra forretningsfører+eierskiftegebyr 12 500 Søk eiendomsregister og elektronisk signering 3 000 Tilretteleggingsgebyr 19 390 Visninger/overtakelse per stk. 2 000