OSLO Tore Hunds vei 51

Tomt
54563.7m²

Beskrivelse av tomt
Festetomt for hele borettslaget. Bortfester er Oslo kommune, festetid 70 år fra 1951. Festeavgift for hele brl budsjettert for er 2023 kr. 752 003,-. Festeavgiften indeksreguleres hvert tiende år i samsvar med prosentvis endring i konsumprisindeksen i den forløpne tidsperiode. Festeavtalen på tomten løp til 01.11.2021. Neste regulering i 2031. Styret har utredet muligheten for utløsning av festetomt fra Oslo Kommune. Utredningene viste at det verken er økonomisk realistisk eller lønnsomt å kjøpe tomta. Borettslaget anbefalte derfor å videreføre festeavtalen. Saken ble avgjort på ordinær generalforsamling i 2021. Festeavtalen med Oslo Kommune er videreført til 2031 (denne fornyes hvert 10. år) Fellesarealene er pent opparbeidet med intern-veier, plen, fotballbane, skøytebane og lekeplasser m. m, og arealene er disponert etter en hageplan vedtatt på generalforsamling. Etter hageplanen har denne boligen bruksrett til hageparsell som er pent opparbeidet.

Beliggenhet
En idyllisk beliggende leilighet i unike og populære Lille Tøyen Hageby. Kort vei til Hasle skole, lekeplasser og fritidsaktiviteter. Store felles grøntarealer med tilbud for alle aldersgrupper: sandkasser, dumphusker, trampoliner, husker og lekeapparater for de minste. Fotball- og basketballbane for de eldre barna og treningsapparater for voksne. Området er spesielt attraktivt og ligger på en høyde mellom Tøyen og Hasle. Herfra er det umiddelbar nærhet til skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon, forretninger, vinmonopol, svømmehall, skoler og barnehager. Det er også gangavstand til Oslo sentrum. Hagebyens egenart Lille Tøyen Hageby ble tegnet av arkitekt Magnus Poulsson, og stod ferdig i 1922. Hagebymodellen, som også har inspirert utbyggingen av Ullevål Haveby, var basert på ideer hentet fra England. Dette gjenkjennes ikke minst på arkitekturen. Tanken var å skape bedre bo- og levevilkår for byens arbeidere i form av lav bebyggelse med god plass og store, grønne arealer mellom bygningene. Hagebyen fremstår i dag som en frodig og landlig idyll. Området er kjent for sin skjermede og tilbaketrukne beliggenhet sentralt i Oslo med flotte parkanlegg, lekeplasser, fotballbane, basketballbane, skøytebane og fine oppvekstsvilkår for barn. I tillegg er området kjent for godt bomiljø. Hagebyen kan blant annet tilby lokal dagligvare, eget fotballag og en aktiv velforening som blant annet arrangerer sommerfest og tenning av julegran. Lille Tøyen Hageby er en grønn oase sentralt i Oslo. Borettslaget har fått arkitekturvernprisen for sitt arbeid for bevaring av områdets egenart. Selskapet er oppført på Byantikvarens gule liste som bevaringsverdig. Meget godt servicetilbud Nærområdet byr på det aller meste av forretnings- og servicetilbud, som dagligvarebutikker og postkontor. Hasle Torg med blant annet Baker Hansen, frisør, dagligvare, blomsterbutikk, treningssenter, apotek og Vinmonopolet ligger i umiddelbar nærhet. På Tidemannjordet ligger Hy´s, en populær sushirestaurant. Tøyen ligger bare noen få minutter unna. Her finner man matservering, bakeri, sushi, supermarkeder, apotek, frisør, renseri, postkontor, blomster, bokhandel. Totalt er det 5 supermarkeder (inklusive en Brustad bu) innenfor få minutter. I tillegg er det en rikholdig grønnsaksbutikk både på Tøyen og Carl Berner. Turområder Flotte turområder i nærheten med tursti, andedam og Hovinbekken (med Teglverksdammen) 7-8 minutters gange fra boligen. Det er gangavstand til Kampenparken, Jordal, Tøyenbadet og Botanisk Hage. Oslo sentrum er en drøy halvtimes spasertur unna og den spreke kan følge turveier helt opp til Grefsenkollen og inn i Lillomarka. Trening Det er kort avstand til flere idretts- og fritidstilbud som fotballbane, svømmehall, skøytebane, treningssenter m.m. SATS på Hasle Torg er nærmeste treningsstudio. SATS, Bare Trening og Fresh Fitness finnes på Carl Berner. Vallhall idrettsanlegg med treningssenter er også i gangegangavstand fra leiligheten. En bydel i vekst Området er utrolig spennende med nærhet til både Ensjøbyen og Økernbyen. To "nye" bydeler i enorm vekst og utvikling, noe som er med på å løfte nærområdet. Det nye Økern-senteret er under utvikling og kommer til å gå gjennom store forandringer med positivt fortegn. Bilbyen på Ensjø skal bort og det skal etter planen bygges 7000 boliger med tilhørende barnehageplasser, nye butikker og servicetilbud samt grøntområder, turstier og ny skole. Utviklingen er allerede godt i gang og området vil ha et godt prisstigningspotensiale de nærmeste årene. Ensjøutbyggingen vil legge vekt på attraktive boligprosjekter og nye frodige grøntområder. For mer informasjon om området se - http://www.ensjobyen.no/ - http://www.prosjekt-ensjobyen.oslo.kommune.no/ - http://www.bydel-gamle-oslo.oslo.kommune.no/

Adkomst
Innkjøring til området fra Hovinveien. Adkomst til boligen fra borettslagets interne område fra Ansgar Sørlies vei. Det vil bli skiltet ved fellesvisning. Se vedlagt kartskisse for kjørebeskrivelse til eiendommen. For kollektivtransport, se Ruter app.

Bebyggelse
Sjarmerende murgårdsbebyggelse med særpreget arkitektur i engelsk hagebystil. Hagebyen er tegnet av arkitekt Magnus Poulsson og oppført i perioden 1918-1922. Bygningene er oppført på Byantikvarens gule liste som bevaringsverdige. Opprinnelig var det 318 leiligheter (mot 303 i dag): 34 ett-roms leiligheter, 188 to-roms og 96 tre-roms. En vanlig to-roms leilighet var på ca. 60 m2 på ett plan, mens tre-roms leilighetene gikk over to etasjer og var på ca. 80 m2, med stue og kjøkken nede og to soverom oppe. Det var felles loft med boder og tørkeplass, i kjelleren var det WC, bryggerhus og boder. I 1986 godkjente Byantikvaren en arkitekttegnet, helhetlig plan for utbygging av arker på loft. Noen år senere kom det også en plan for innsetting av hagedører, og for bygging av hageboder i hager som grenser mot ytterkanten av området. (kilde: borettslagets internettside www.lilletoyen.no)

Barnehage/skole/fritid
Barnehager - Espira Marienfryd - Teglverket barnehage - Stålverkskroken barnehage - Kulturparken barnehage - Keyserløkka barnehage - Bellevue barnehage

Skolekrets
Skoler - Hasle skole (1-7 kl) - Teglverket skole (1-10) kl) - Nyskolen i Oslo (1-10 kl) - F 21 - Fyrstikkalléen skole (8-10 kl) - F 21 - Fyrstikkalléen vgs. - Hersleb videregående skole

Offentlig kommunikasjon
Kollektivtilbudet er godt med bussforbindelse i Økernveien med 60-bussen, eller Grenseveien hvor blant annet 21-, 28-bussen og flybussen går. Kort vei til hele fire T-bane stasjoner (Hasle, Tøyen, Ensjø og Carl Berner). Trafikknutepunktet Carl Berner har i tillegg busstilbud med ruter til de fleste deler av byen, nattbuss og trikk. Tøyen jernbanestasjon er også innen gangavstand.

Byggemåte
Rekkehus/lavblokk-bebyggelse oppført i ca. 1918. Fundamentering: Antatt fundamentert til faste masser. Grunnmur: Grunnmur i tegl/naturstein. Yttervegger: Yttervegger i murverkskonstruksjon, utvendig forblendet med spekket/slemmet tegl. Yttertak: Valmtak i trekonstruksjon tekket med takstein. Etasjeskillere: Tre-bjelkelag. Div. skjevheter i bygget/etasjeskillere, som må forventes i bygg fra denne tiden Vinduer Loft: Vinduer fra ca.2024 med 2-lags isolerglass + ett lags glass med sprosser, koblede ytter-rammer. Vinduene er produsert i 2022. 2. etg: Vinduer fra ca. 1995 med 2-lags isolerglass + ett lags glass med sprosser, koblede ytter-rammer. 1. etg: Vinduer fra ca. 1995 med 2-lags isolerglass + ett lags glass med sprosser, koblede ytter-rammer. Kjeller. Vinduer fra 1987. Eldre og små vinduer i bad, antatt fra 1970-tallet Dører Boligen har 2 stk. inngangsdører. Dett er eldre fyllingsdører som er malt, og med glassfelt. For mer informasjon se vedlagte tilstandsrapport avholdt av Rune Kristiansen teknisk beskrivelse av eiendommen.

Sammendrag selgers egenerklæring
2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Ja, av faglært og ufaglært/egeninnsats/dugnad Arbeider relatert til sprinkelanlegg gjort av faglært. Malearbeider er gjort selv. Må påberegne noe vedlikehold av malte fliser. Forrige eier bygde ut baderom i kjeller ved utgraving og utbygging i 2011. Dette ble gjort ved Rørmont AS og Lodur Bygg AS. Byggemeldt med ferdigattest. Arbeid utført av Spikern Bygg / Vangsøy Rørteknikk 2.1. Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet? Forrige eier: "Det ble lagt helt nytt tettesjikt, siden hele etasjen ble bygget på nytt (2011)" 2.2. Er arbeidet byggemeldt? Sprinkelanlegg var endel av større byggemelding for utbygging av loft. Utgraving og ombygging av kjeller ble byggemeldt i 2011 av tidligere eier. 8. Kjenner du til om det er/har vært f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende? Ved endring av himling i 1etg oppdaget vi at en tidligere eier hadde fjernet bæring mellom første og andre etasje. Avvik ble meldt til styret i borettslaget, med utbedring også dokumentert til de. Spikern Bygg med ingeniør utbedret dette med ny ståldrager og jekket opp så godt det lot seg gjøre. Boligkjøperforsikring dekket utgiftene. Utover dette oppleves skjevheter hva typisk på Lille Tøyen. 9. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr på eiendommen som rotter, mus, maur eller lignende? - Se skjeggkre under - Sølvkre i kjeller 10. Kjenner du til om det er/har vært skjeggkre i boligen? Observert enkeltvis ved et par anledninger i starten av 2025. Sameiet har forsikring på dette så kontaktet driftsleder. Fikk beskjed om å sette ut feller for å forstå omfang, må være litt for at de skal ta tak i det. Satt ut feller i alle etasjer, har ikke fanget noen skjeggkre med de. 11. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Ja, kun av faglært Ved utbygging av loft, som inkluderte bl.a nytt sikringsskap, noe oppdrydning i gammelt og lys i nye himlinger Arbeid utført av Elektriker Gruppen AS 11.1. Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)? Ja 12. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Sluttkontroll ved siste el-arbeider 14. Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeid som normalt bør utføres av faglærte, utover det som er nevnt tidligere (f.eks. drenering, murerarbeid, tømrerarbeid etc)? Lettvegger i andre etasje er gjort selv. Nye gulv untatt loft lagt selv. 16. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade? Ja, kun av faglært Nye takarker ble satt inn når vi bygde ut loftet Arbeid utført av Spikern Bygg 18. Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut i kjeller eller loft eller andre deler av boligen? Loftet ble bygd ut i 2024 18.1. Er innredning/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene? Utbygging av loft, tok også for seg bruksendring til eksisterende bruk for kjeller. 27. Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i sameiet/laget/selskapet (fellesareal eller i andre boliger) som rotter, mus, maur eller lignende? Det er rotter her som i resten av Oslo, og borettslaget har avtale med skadedyrfirma. For noen år siden investerte borettslaget i nedgravde avfallsdunker, som reduserte problemet. Tilleggskommentar - Skal man installere ildsted må feieluke delvis felt inn i vegg på loftet tilgjengeliggjøres igjen. Det er klargjort for en slik nisje i veggen. - Vi opplevde tidvis innsig av en ukjent lukt på kjøkkenet. Hadde inne bl.a Myco Team til å finne rotårsaken. Problemet har forsvunnet fullstending etter at nabo som røyket inne flyttet ut.

Innhold
- Lekkert rekkehus over 4 etasjer med strålende intern beliggenhet - Pen kombinasjon av klassiske detaljer og moderne løsninger - Flott, skjermet hage mot indre gårdsrom med fine soltimer - Adkomst til indre gårdsrom gir enkel direkte adgang til flotte fellesareal - Smart og fleksibel planløsning med god plassutnyttelse - God standard - gjennomført med fine detaljer - Plassbygd sofa/lounge/daybed inn mot vindu utført av møbelsnekker på loft - Sprinkelanlegg - Nye premium vinduslister i alle rom i 2.etg og loft - Nye og like gulv i 1.,2., og 3. etg (2023/2024) - Nytt gulv i kjeller 2023 med gulvvarme - Nymalte vegger + tak i samtlige etasjer (2023 + 2024) - Stort kjøkken med praktiske løsninger - Pent bad fra 2011 med badekar i kjeller - Tegninger for å etablere bad i 2. etg (her er det i dag eldre wc) - Store vindusflater sørger for at boligen oppleves som lys - Gjennomgående med pent utsyn og utsikt mot hagebyen - Sikringsskap med automatsikringer - Mulig å montere moderne vedovner for varme og hygge - To kjellerboder - Yttertaket byttet i regi av borettslaget - Store grøntarealer mellom boenhetene - Godt bomiljø - Barnevennlig - Ingen dokumentavgift Boligen har meget fleksibel planløsning og inneholder over fire plan: 1. etasje: Hage/ uteplass ved inngangsparti med plass til sykkelparkering. Pen entré med garderobe for sko og yttertøy. Første etasje har en åpen løsning med kjøkken og spiseplass i naturlig tilknytning til hverandre. Her er det lagt til rette for både hverdagsbruk og til fest. Kjøkkenet har praktisk utforming med benkeplass og skap, og det er god plass til stort spisebord. Mot baksiden er det et eget inngangsparti som gir adkomst til hagen som vender mot indre gårdsrom. 2. etasje: I andre etasje er det tre soverom og wc. Hovedsoverom med god plass til dobbeltseng og garderobe. Flott utsyn mot hagebyen fra soverommet. Soverom nr. 2 med plass til skrivebord/kommode og seng. Soverom nr. 3 med plass til skrivebord/kommode og seng. De to mindre soverommene har luftig utsikt over indre gård, med bl.a stor lekeplass i synsvidde. Plassbygd skap på det ene soverommet. Eldre wc med tegninger for å etablere nytt bad. 3. etasje (loft): Vakker loftstue med 2 arker. Gjennomført med flotte detaljer. Flott takhøyde, nydelig lys og pent utsyn. Underetasje: Kjellerstue innredet med sofa og kommode, Romslig, flislagt bad med badekar, toalett og servant. Praktisk bod med smarte løsninger for lagring. Bod / teknisk rom med varmtvannsbereder. Hagen / uteplassen: Hagen er virkelig noe for seg selv - velholdt med god plass til sittegruppe og grill. Den er flott opparbeidet og pent beplantet, her er det prydbusker, blomster og busker. Hagen ligger skjermet på baksiden av huset og har fine solforhold, fra morgen til ettermiddag. På fremsiden av huset er det også en nordvestvendt forhage med plass til møbler og lagring. Boligens særpreg: Leiligheten fremstår stilig, lys og gjennomført. Tiltalende kombinasjon av originale detaljer og normalt god standard. Leilighetens planløsning maksimerer utnyttelse av plassen. Dette er boligen for dem som liker å være sosial med famille og gode venner. Om sommeren er det hagen som gjelder - perfekt for fine sommerdager. Kjøkkenet med spisestuen er dette husets hjerte - stedet å nyte mørke høstkvelder og kalde vinterdager. Foruten stilige løsninger bemerkes det at leiligheten tilhører et veldrevet borettslag og har meget god intern beliggenhet i Lille Tøyen Hageby.

Standard
Boligen går over 4 etasjer der loft og kjeller er bygget ut og tatt i bruk. Loftet ble innredet i 2023, det er byggemeldt og godkjent med ferdigattest fra 2024. Kjeller er bygget ut i regi av en tidligere eier, byggemeldt i 2023 med ferdigattest fra 2024. Dagens eiere gjort omfattende utbedringer i sin eiertid, det medfølger papirer / kvitteringer på dette. Resultatet er en flott og gjennomtenkt hagebybolig som fremstår velholdt. Det medfølger tegninger for etablering v nytt bad i 2. etg. Boligen er holdt i tidsriktige, lyse farger. Kjøkken Kjøkken: Noe eldre kjøkken Alder: Oppmalte fyllingsfronter. Benkeplate: Heltre benkeplate. Oppvaskkum: Nedfelt oppvaskkum. Opplegg for oppvaskmaskin. Integrerte hvitevarer: Stekeovn/koketopp. Ventilator. Bad Innfliset badekar, separat dusj, vegghengt klosett, servant, og opplegg for vaskemaskin. Overflater: Gulv: Fliser som er malt. Vegger: Fliser. Himling: Malte flater. Toalettrom i 2.et. Separat wc i 2. etg. Malte flater på vegger og i tak. Belegg på gulv. Sanitærutstyr. Gulvstående klosett, nedfelt servant i benkeplate og eldre innredning. Takoverflater. Malte flater og malt panel. Veggoverflater. Malte flater og malt panel. Gulvoverflater. Det er lagt en-stavs Hardwood gulv. Fliser i entre i 1. etg. Tregulv i kjeller er fjernet, og det er lagt et belegg på gulv i kjeller. Innerdører. 2. etg: Hvite/formpressede innerdører. En skyvedør. Kjeller: Malte fyllingsdører. Innvendige trapper Innvendige vangetrapper i trekonstruksjon. Nyere trapp til loft. Trapp i malt utførelse, og med eike-trinn. De to andre trappene er av noe eldre dato. Malte tre-trinn i trapp til 2. etg. Belegg i trapp til kjeller Rør-opplegg. Det er montert et rør i rør opplegg i boligen. Dette er ført til en samlestokk, plassert inne i bod. Stoppekran Hovedstoppekran montert bak luke i vegg i bad i kjeller. Ventilasjon Naturlig oppdriftsventilasjon: Tilluft til boligen: Spalteventiler i vinduer i 1. etg. 2. etg. og på loft. I kjeller er det ikke tilluftsmulighet. Varmtvannsbereder Varmtvannsbereder fra 2009. Plassering: i bod i kjeller. Er det montert automatisk vannstopper, hvis berederen står i rom uten sluk: Nei. Bereder er plassert i rom uten sluk. Elektrisk anlegg Sikringskap på loft: Nytt skap med hovedsikringer på 3 x 40 amp. I tillegg en kurs for loftet med jordfeilautomat. ------------------------------------------------------------- Sikringsskap plassert i soverom i 2. etg. Sikringer: Jordfeilautomater. 10 amp: 1 kurs. 13 amp: 4 kurser. 16 amp: 6 kurser. 20 amp: 1 kurs. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3.   Forhold som har fått TG2: Vinduer Årsak / Konsekvens: Forventet brukstid på vinduer er fra 40-60 år, avhengig av bruk og værforhold m.m. Vinduer har normal brukslitasje ut i fra alder, og vurderes til TG-2. De gamle kjellervinduene i badet, har mer brukslitasje en de øvrige vinduene. Konsekvens: Vinduer har begrenset levetid. Man må være klar over at eldre vinduer ikke har samme isolasjonsevne som moderne vinduer. I følge husordensreglene bytter borettslaget vinduer og balkongdører etter behov, og det gjøres en vurdering på hvilke som skal byttes, og når. Inngangsdører Årsak / Konsekvens: Dørene har normal brukslitasje, og gis TG-2 for dette og for alder. Forventet brukstid på dører er fra 40-60 år, avhengig av bruk og værforhold m.m. Man må være klar over at disse dørene ikke har samme isolasjonsevne/ tetthet som dagens dører. Det vil være noe trekk fra dørene. Konsekvens: Hva som skal gjøres av tiltak, må vurderes av ny eier og i samarbeide med borettslaget. I følge husordensreglene bytter borettslaget vinduer og dører etter behov, og det gjøres en vurdering på hvilke som skal byttes, og når. Bad kjeller: Overflater - Gulv Årsak / Konsekvens: Det er noe avflassing på fliser som er malt. Konsekvens: Dette vurderes til kun å ha en kosmetisk betydning. Overflater - Vegger Årsak / Konsekvens: På yttervegg ble det flere steder registrert horisontale riss/sprekker i flisfuger. Årsak til dette er ikke kjent. Disse rissene/sprekkene er ikke i dusjsonen, så de vil ikke påvirke badets tetthet.. Avviket er i grenseland mellom TG-2 og TG-3. Nærmere kontroll anbefales. Konsekvens: Sprekker i yttervegg kommer fra bevegelse i konstruksjonen. Forholdet kan utvikle seg videre med ytterligere oppsprekking. Om det har gjort skade på tettesjikt er ikke mulig å konstatere. I tillegg er det montert en provisorisk treplate på vegg ved stoppekran. Denne er ikke i en våtsone, og er derfor av kosmetisk betydning. Membran, tettesjikt og sluk (i gulv eller vegger) Årsak / Konsekvens: Fra NS-3600: Membran kan ikke bekreftes. TG-2. I dette badet er membranen-mansjett ikke synlig nede i sluket. Forhold vedr. membranen og utførelsen er derfor ukjent. Det er også usikre gjennomføringer for bl.a. avløps-rør fra servant. Hvordan membran som er benyttet på vegger, er ikke kjent. Konsekvens: Hvis det ikke er tilfredsstillende membran/fuktsikring, kan dette føre til fuktskader. Selv om badet er i kjeller. -------------------------------------------------------------------------------- Det er fall på gulvet, og lekkasjevann vil renne til sluk. Men det bemerkes at det er mindre fall enn beskrevet i preaksepterte løsninger. Konsekvens: Ved vannsøl ut over gulvet, vil det være noe tregere avrenning til sluket. Sanitærutstyr / armaturer og innredning Årsak / Konsekvens: Det er montert innbygget klosett-sisterne for klosett. Prinsippet er at lekkasjevann fra vann-installasjoner, i dette tilfellet klosettsisternen, skal synliggjøres ved en evnt. lekkasje. Dette gjøres normalt med en avrenningsspalte i overgang gulv/vegg under klosett-skålen. I tillegg skal innkassingen være innvendig fuktsikret. I dette badet er denne løsningen ikke anordnet. Konsekvens: Evnt. lekkasje fra sisternen vil ikke bli oppdaget, og kan føre til bygningsskade. Det er ikke bare å anordne en spalte i overgang gulv/vegg, da det er usikkert hvordan membran på vegg/gulv er utført. Og om innkassingen er innvendig fuktsikret. Toalett (ikke våtrom) 2. etg. Årsak / Konsekvens: Rommet totalt sett vurderes ut i fra alder til TG-2. Anbefalt tiltak: Omfang av evnt. oppussing/modernisering, må vurderes av ny eier. Veggoverflater. Årsak / Konsekvens: Det er stedvis noe gjenstående oppussingsarbeider og belistningsarbeider. Disse blir ikke spesifisert. Kjøkken: Innredning Årsak / Konsekvens: Kjøkkenet er av noe eldre dato, og har normal brukslitasje. Det vurderes til TG-2. Konsekvens: Forholdet vurderes til kun å ha kosmetisk betydning. Hva som evnt. skal gjøres av tiltak, må vurderes av ny eier. Ventilasjon Er det montert ventilator over kokesone: Ja. ført til luftepipe. Automatisk vannstopper Det er ikke montert automatisk vannstopper. Dette kjøkkenet ble montert før dette var et krav. Det er ikke krav til å oppgradere dette til dagens regelverk, men på generelt grunnlag anbefales det alltid at dette monteres av sikkerhetsgrunner. Komfyrvakt Det er ikke montert komfyrvakt over kokesone. Dette kjøkkenet ble montert før dette var et krav. Det er ikke krav til å oppgradere dette til dagens regelverk, men på generelt grunnlag anbefales det alltid at dette monteres av sikkerhetsgrunner. Etasjeskiller Årsak / Konsekvens: Det skal gjøres kontroll av skjevheter i etasjeskillere/dekker. Hvis det måles over 1,5 cm. skjevhet totalt inne i et valgt rom, blir dette vurdert til TG-2 i rapporten. Hvis det måles over 3 cm. skjevhet i et valgt rom, eller over 2 cm. på en avstand av 2 meter, blir dette vurdert til TG-3 i rapporten. Loft: Ingen vesentlige skjevheter registrert. Loftet ble opprettet med avrettingsmasse i 2024. 2. etg: I ett soverom er det målt totalt retnings-avvik i rommet på ca. 1,5-2 cm. I ett soverom er det målt totalt retnings-avvik i rommet på ca. 2,5 cm. 1. etg: I Kjøkken er det målt totalt retnings-avvik i rommet på ca. 2 cm. ---------------------------------------------------------------------------------- Konsekvens: Det er ingen vesentlig konsekvens av dette avviket, og det er ikke behov for tiltak. Hva som evnt. skal gjøres, må vurdere av ny eier. Men avvikene skal bemerkes i følge gjeldende forskrift.  Innvendige trapper Årsak / Konsekvens: Ny trapp til loft: TG-1. ----------------------------------------------- De øvrige trappene har normal brukslitasje ut i fra alder, og vurderes til TG-2. Trapp mellom 1. og 2. etg. er nylig oppmalt. Trapp til kjeller er noe bratt, og det er lav takhøyde i nedre del av trappen. Gulv i kjeller er fjernet, og det er derfor høyere opptrinn på det nederste trappetrinnet. Det er ikke montert håndløpere på begge sider av disse trappene. Konsekvens: Hva som skal gjøres av tiltak, må vurderes av ny eier. For å tilfredsstille sikkerhetskrav, må håndløper på hver side av trappene monteres. Radon Årsak / Konsekvens: Et sjekkpunkt er om det er utført Radonmålinger i boligen. Hvis dette ikke er utført skal dette bemerkes med TG-2. Det anbefales alltid at målinger utføres. Det er ikke opplyst om at det er utført radonmålinger i denne leiligheten eller bygget. Forrige eier har opplyst at det ble utført radonmålinger i 2005, som ikke hadde høye verdier. Men denne målingen er 20 år gammel, resultatene kan være annerledes i dag. I følge Radon-kart (https://geo.ngu.no/kart/radon_mobil/), ligger denne bygningen i et område som normalt har moderat til lave verdier. Rør-opplegg. Årsak / Konsekvens: Det er opplyst at rør-opplegg skal være fra 2011. Dette er i midler tid ikke verifisert, og det er ikke fremvist noen dokumentasjon på rør-opplegget. Samlestokken for rør i rør opplegget er plassert inne i bod i kjeller. I dette rommet er det ikke sluk. Konsekvens: Evnt lekkasjer vil ikke bli ledet til sluk, og kan forårsake bygningsskade. Jeg er usikker på om opplysningene om rør-opplegg fra 2011 stemmer fult ut. Det var på denne tiden ikke vanlig å etablere denne løsningen med rør-opplegg i et rom uten sluk. Så det kan være at rør-opplegget er eldre en det som er opplyst. Stoppekran Årsak / Konsekvens: Det ble på befaringsdagen oppdaget at det er fuktighet/vann på stoppekranen. Om dette er fra en lekkasje, eller om det kommer fra kondensering på vannrøret, er ikke vurder. Nærmere kontroll anbefales. Konsekvens: Hvis forholdet skyldes en lekkasje, må det gjøres tiltak/ utbedringer. Varmtvannsbereder Årsak / Konsekvens: Det bemerkes at berederen er plasser i rom uten sluk. Konsekvens: Ved en evnt. lekkasje, kan det føre til bygningsskade. Det anbefales å montere en automatisk vannstopper. Anbefalt brukstid for varmtvannsberedere er normalt ca. 20 år. Teknisk levetid er oppgitt å være ca. 15-30 år. Beredere som er over 15 år, blir vurdert til TG-2. Denne berederen er nå ca. 16 år gammel, og vurderes derfor til TG-2. Konsekvens: Beredere har begrenset levetid. Man må være klar over alder. Elektriske anlegget Det blir satt TG-2 for el-anlegget. Dette er ikke å anse som en tilstandsvurdering av el-anlegget, men settes for å synliggjøre at jeg anbefaler en utvidet elkontroll. Avvik som utløser TG-2: Det er ikke fremvist samsvarserklæring/dokumentasjon for el-arbeider utført før ombygging av loftet. MERK: For å få en fullstendig kontroll av el-anlegget anbefales det å innhente en utvidet el-kontroll/tilstandsvurdering av el-anlegget etter NEK 405-2-3:2023. Konsekvens: Hvis en slik kontroll avdekker avvik, må det påregnes oppgraderinger av el-anlegg. Omfang for dette er umulig å si noe om, før en slik kontroll evnt. er utført. Forhold som har fått TG3: Drenering og fuktsikring Årsak / Konsekvens: Avvik 1: Dreneringen er nå over 100 år, og har nå utlevd sin levetid. TG-2 settes for alder. ---------------------------------------------- Avvik 2 gjelder registrert fukt grunnmur. Det ble registrert forhøyede fuktverdier der det ble utført hulltaking. Dette må ansees som normalt i bygg fra denne tiden, hvor det ikke er gjort utvendige tiltak. De registrerte avvik tyder på at dreneringen ikke er fungerende. Dette skal i følge instruks, vurderes til TG-3 i rapporten. Det er også kapillært oppsug fra grunnen. Anbefalt tiltak: Hvis det registreres fukt i grunnmur, vil dette utløse en TG-3 i følge gjeldende instruks.. Det er vanskelig å gjøre tiltak, da man ikke kan gjøre drenerings/ fuktsikringsarbeider i en enkelt bolig. Dette må sees i sammenheng med den øvrige bygningsmassen i borettslaget. Kommentar til estimert kostnad: Det settes derfor ingen estimert kostnad. Dette betyr ikke at det ikke koster noe å utbedre forholdet, men at det er umulig å gi et eksakt kostnadsestimat. Borettslaget vurderer drenerings/fuktsikringstiltak, men dette er foreløpig ikke vedtatt. Og hvis/eller når dette kan bli gjort, er ikke kjent. Kontroll i tilliggende konstruksjoner Hulltaking: I kjeller skal det i følge gjeldende instruks, gjøres hulltaking for kontroll inne i utforede yttervegger, hvis det ikke allerede er påvist fukt i grunnmur. Det ble gjort hulltaking i yttervegg i kjellerstue. Årsak / Konsekvens: Det ble da registrert at det er noe fuktighet inne i de utforede kjellerveggene. Dette skal i følge gjeldende instruks, vurderes med TG-3. Det ble her også registrert at det er benyttet plastfolie i ytterveggen. Dette er ikke en anbefalt/fagmessig løsning, og den kan forårsake fuktproblematikk i utforede kjellervegger. Utforede kjellervegger er alltid å anse som en risiko-konstruksjon, hvis det ikke er gjort utvendige fuktsikringstiltak. Det kan bli råteskader i organisk materiale, som. f.eks. bindingsverk. Anbefalt tiltak: Det anbefales alltid ar det benyttes fliser/gulvvarme på gulv, og åpne murvegger med pustende maling, i kjeller fra denne tiden hvor det ikke er gjort utvendig fuktsikring. Denne løsningen vil ikke stoppe fuktproblemet, men man vil da ha oversikt/bedre kontroll med forholdet. Nærmere kontroll av kjeller anbefales. Kommentar til estimert kostnad: Det settes et kostnadsestimat på kr. 10.000,- til kr. kr. 50.000,- Dette er for å gjøre nærmere undersøkelser av forholdet. Kostnader til utbedring av kjelleren er ikke tatt med her, da omfanget av hva som skal gjøres ikke er klarlagt. Dette kan først avklares etter en mer omfattende kontroll. Dette vil også sannsynlig omfatte yttervegger i badet. Ildsteder Årsak / Konsekvens: Avvik: Det er registrert avvik med feieluker. Feieluke på loft kan ikke åpnes, da den er kledd inn i veggkonstruksjonen. Selger opplyser at det er klargjort inne i veggen hvis man skal ta i bruk pipen, og må ha tilgang til feieluken. Feieluke i bod i kjeller er plasser nær brennbart materiale. Siden det ikke er tilkoblet ildsted på pipen, er den ikke i bruk, og avvikene vil ikke ha noe betydning. Men hvis det skal monteres ildsted på pipen, må det gjøres utbedringer ved feieluke. Da det er avvik i forhold til forskriftskrav, blir det satt TG-3 for dette avviket. Selv om det ikke vil ha noen betydning så lange man ikke benytter pipen. Kommentar til estimert kostnad: Det settes et kostnadsestimat på ca. kr. 50.000,- for å utbedre feielukene hvis det skal monteres et ildsted. Kostnader til montering av selve ildstedet er ikke tatt med her. Ventilasjon Årsak / Konsekvens: Avvik 1: Oppholdsrom i kjeller uten tilluftsmulighet ut over vindu som kan åpnes, skal vurderes med TG-3. Manglende avtrekksventilasjon fra badet og fra wc. Dette avviket skal vurderes med TG-3. Avvik 3: Det er ikke permanent avtrekk fra kjøkken. Det er en ventilator med kanal ført inn i luftepipe. Med denne løsningen er det ikke avtrekk når ventilatoren ikke er i drift. Det skal være en åpen ventil i luftepipen som vil sørge for permanent avtrekk. Dette avviket blir vurdert med TG-2. Avvik 4: Det er ikke avtrekksmulighet fra loftet. Konsekvens: De registrerte avvikene vil påvirk boligen ventilasjon/ luftkvalitet. --------------------------------------------------------------- På oppføringstidspunktet ble det benyttet naturlig oppdriftsventilasjon. Med naturlig oppdriftsventilasjon vil til-luft til boligen tilføres med spalteventiler i vinduer eller ventiler i yttervegger. Avtrekk fra boligen gjøres med avtrekksventiler i kjøkken og bad, ført ut over yttertak via luftekanaler. Naturlig oppdriftsventilasjon blir i rapporten alltid vurdert til TG-2. Anbefalt tiltak: Det anbefales å gjøre tiltak for å utbedre ventilasjonssystemet i boligen. Kommentar til estimert kostnad: Kostnad til utbedring er vanskelig å sette da endelig løsning ikke er kjent. Nærmere kontroll/kartlegging og oppgradering av ventilasjonene i boligen bør gjøres. Det settes et kostnadsestimat på kr. 10.000,- til kr. 20.000,- Dett er kun for en nærmere kontroll. Kostnader til utbedring/oppgradering er ikke tatt med da omfanget må avklares.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.  Medfølger ikke salget: Taklampe på kjøkkenet. Speilet på badet i 2.et. Hvitevarer kan eventuelt avtales privat mellom selger og kjøper.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

TV/Internett/bredbånd
Borettslaget har en kollektivavtale med Viken fiber/Altibox som leverer TV-signaler og internett/bredbånd.

Parkering
Borettslagets styre har ansvaret for utlysning og utleie av i overkant av 80 parkeringsplasser. Kommunene har også satt opp to plasser ved Kåre Røddes plass til kollektiv leie. Pris for leie av parkeringsplass er kr. 550 per måned. Ved registrering av ny leietager påløper det et administrasjonsgebyr til OBF, for tiden kr. 280 eks. mva. + faktureringsgebyr. Beboere som ønsker parkeringsplass kan søke om dette gjennom borettslagets hjemmeside (www.lilletoyen.no). Parkeringsplassene tildeles etter ansiennitet i borettslaget. Det er stor interesse for plasser, og ventelisten er lang. Det er trangt om plassene både på beboerparkeringen og på borettslagets plasser, og vi oppfordrer beboerne om å bruke facebook-siden P-plassen (Lille Tøyen Hageby) dersom man ikke bruker sin plass.

Prisantydning inkl. omkostninger
16 700 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- 57 414 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------------------------------- 16 757 414 (Pris inkl. fellesgjeld) -------------------------------------------------------- Omkostninger 8 212 (Gebyr avklaring forkjøpsrett) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument ) 7 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 9 562 (Omkostninger totalt) 17 462 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 20 262 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 16 766 976 (Totalpris. inkl. omkostninger) 16 774 876 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 16 777 676 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Oppvarming med enkelte elektriske panelovner. Elektrisk gulvvarme i entre, i kjellerstue og på bad.

Energiklasse
G

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Formuesverdi primær
2057585

Formuesverdi primær år
2023

Formuesverdi sekundær
8230339

Formuesverdi sekundær år
2023

Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet «Felleskostnader», påløper kostnader til for eksempel strøm, innboforsikring, innvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett (eventuelt oppgradering av kanalpakker og linjehastighet der hvor grunnpakke er inkludert).

Tilbud på finansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Andelsnummer
86

Part.obl.nr.
953130750

Felleskostnader pr. mnd.
5295

Andel fellesgjeld
57414

Andel fellesgjeld per dato
2025-06-16T22:00:00Z

Andel fellesformue
38636

Andel fellesformue per dato
2024-12-30T23:00:00Z

Kommentar kommunale avgifter
Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

Borettslaget
Lille Tøyen Hageby Borettslag

Borettslagets org.nr
953130750

Om borettslaget
Generelle opplysninger om borettslaget Borettslaget er registrert med organisasjonsnummer 953130750. Eiendommen har gnr. 128 og bnr. 48 felles for hele borettslaget. Adressene er Ansgar Sørlies vei, Haralds vei, Kaare Røddes plass, Solefallsveien, Tore Hunds vei, Aud Schønemanns vei, Øysteins plass og Hovinveien. Borettslaget består av 303 leiligheter, fordelt på ovennevnte eiendommer. I tillegg har borettslaget to næringseiendommer. De har også en brakke med kontor for styret og vaktmesterne samt et møterom som også leies ut. I tillegg leier de ut lokalet "Melkebutikken". Styret Styret kan kontaktes via borettslagets hjemmeside (www.lilletoyen.no) eller på e-post: styret.lilletoyen@gmail.com, eller pr brev levert i borettslagets postkasse i Solefallsveien 1. Kontakt med beboerne Styret utarbeider i etterkant av hvert styremøte et Nyhetsbrev som publiseres på borettslagets hjemmeside (lilletoyen.no/nyheter) samt at det sendes beboerne på e-post. Beboere som ønsker utskrift av informasjonsskrivet får dette i postkassen ved å melde seg på en egen liste hos vaktmester. Vaktmestertjenesten Borettslaget Lille Tøyen Hageby har egen vaktmestertjeneste. Vaktmestertjenesten ansatte er Jan A Holm og Marius Ilstad. Vaktmestertjenesten utfører og ivaretar oppgaver knyttet til rydding, plenklipping, snømåking og strøing av alle våre gangveier, renhold, løpende vedlikehold som løse taksteiner og takrenner, maling av vinduer, oppfølging av lekeplassene, oppfølging og vedlikehold av Melkebutikken, klipping av mindre trær og hekker, rydding av søppel, vanning av skøytebanen, tildeling og oppfølging av parkeringsplasser, utlevering av nøkler osv. Vaktmesterne deltar også på møter om vedlikeholdsarbeid og bistår innleide firma Vaktmesterne kan treffes på mobil 924 11455 på dagtid 07-15, og de har langdag til 18.00 på torsdager. Kontoret ligger i brakka i Solefallsveien 1. Vaktmestere kan kontaktes via borettslagets hjemmeside (www.lilletoyen.no) eller e-post: vaktmester.lilletoyen@gmail.com. Bredbånd, kabel-tv Borettslaget har avtale med Altibox for leveranse av bredbånd og/eller kabel-tv. Det er anledning til å reservere seg mot TV-delen av tjenesten til fordel for høyere internetthastighet. Av personvernhensyn må spesifikasjon på bredbåndskostnadene skaffes direkte fra Viken Fiber. De har døgnåpen kundeservice. Borettslaget har per 1.3.25 inngått ny to års-avtale med Viken Fiber. Løsningen Flex Medium har tre valg der to inneholder TV samt en kun med bredbånd. Ny løsning koster 399,- per beboer som er inkludert i den månedlige beboer betalingen. Arrangementer Borettslaget har lang tradisjon for å markere høytidsdager samt å avholde en årlig sommerfest for borettslagets beboere. Sosialt for beboere - Sommerfest med utekino, sykkelløp, underholdning og grilling - Tenning av julegran med gløgg og utdeling av reflekser - Julemarked ved melkebutikken - I anledning Lille Tøyen fotballklubbs 40-års jubileum ble det gitt 40 fotballer i gave til jubilanten. Styrets arbeid i 2024-2025 I tillegg til punktene under "Rehabilitering og større vedlikehold" ønsker styret å gi dere en oppdatering i arbeid med en helhetsvurdering av sykkelparkeringen, beplantingen og belysningen i borettslaget. Prosjektet tar sikte på å skape et mer funksjonelt og estetisk tiltalende utendørs miljø for alle beboere. Styret har hatt anbudsrunde der Vardehaugen og Asplan Viak ble valgt som leverandør for leveranse av en helhetsplan for hele hagebyen. Sammen med driftsleder har styret også valgt Asplan Viak til å utvikle en stegvis plan for håndtering av overvann i borettslaget. Denne planen vil gi styret en klar arbeidsplan for hvordan vi kan møte fremtidige utfordringer knyttet til overvann, og den vil også hjelpe oss med å sette av nødvendige midler for å iverksette tiltakene. I tillegg vurderer styret renoveringen av brakka ved grusbanen. Dette kan bli en sentral plass for sosiale aktiviteter og oppbevaring av utstyr. Vi foreslår å lage en innbydende fellesplass som kan brukes til aktiviteter og møter i borettslaget. Arbeidet med planene og forslag til tegninger er i startfasen. Informasjon vil bli delt når dette foreligger. Etter skade av flere beboere ved fall fra lindetre har styret lagt opp til en vurdering av dagens ordning rundt klipping av trærne. Styret er også i gang med et prosjekt for å forenkle beboerbetalingen i borettslaget. Den nåværende betalingsordningen er gammel og inneholder flere uoversiktlige parametere som gjør det vanskelig å få et klart bilde av innbetalingene. Målet med prosjektet er å gjøre betalingssystemet enklere og mer rettferdig for alle beboere. Det å basere husleie på m2 er en målsetting, men krever innsikt i alle leiligheters størrelse. Vi vil understreke at dette ikke vil føre til endringer i de totale inntektene for borettslaget. Øvrige betraktninger Tradisjonelt har vårt borettslag vært preget av fellesskap og dugnadsånd, hvor vi alle har bidratt til vedlikehold og oppussing av fellesarealene. Dette har vært med på å skape et sterkt samhold, der vi tar ansvar for våre omgivelser og bidrar til å bevare den gode stemningen som preger vår nydelige hageby. Vi ser imidlertid at stadig flere beboere velger å kjøpe inn eksterne tjenester for oppussingsoppgaver i fellesoppganger, i stedet for å gjennomføre dugnad som har vært en del av vår tradisjon. Mens dette kan være praktisk for enkelte, innebærer det samtidig at færre bidrar til fellesskapet, og den viktige dugnadsånden svekkes. Styret mottar også i økende grad advokatbrev i stedet for direkte henvendelser fra beboere. Enkle spørsmål og forespørsler, som tidligere kunne løses gjennom dialog, må nå ofte sendes videre til vår advokat. Dette skaper unødvendige kostnader for fellesskapet. Vi minner om at styret jobber for hele borettslaget og at regler må være felles for alle. Styret har ansvar for å forvalte lagets vedlikehold og økonomi og gjør dette i tråd med hva generalforsamlingen bestemmer og etter lagets vedtekter og regler. Vi oppfordrer alle til å reflektere over hva som er viktig for vårt fellesskap. Vi har en fantastisk mulighet til å bevare og styrke samholdet i vår hageby, og det er gjennom samarbeid og felles innsats at vi kan opprettholde den varme og imøtekommende atmosfæren som har preget vårt borettslag. Vi oppfordrer at beboere informer styret om utleie også i kortere perioder, slik at vaktmertertjenesten har nødvendig informasjon ved vedlikehold og ved akutte behov for å komme inn i leilighetene. La oss alle være med på å skape en trivelig og inkluderende nærmiljø for oss selv og kommende generasjoner. Vi vet at det noen ganger kan ta tid å få svar på henvendelser da noe må behandles på styremøter som skjer hver måned. Vi ber derfor om litt tålmodighet for prinsipielle avgjørelser. Vedtatt på årsmøtet 15.05.2025: Orientering: 4.1 Utdrag om valgt tilbud om helhetsplan for sykkelparkering, beplantning og belysning. Det siste året har vi jobbet med å ta grep om sykkelparkeringssituasjonen i borettslaget, og i prosessen så styret behovet for en helhetsplan for Lille Tøyen Hageby. Vi lyste derfor ut en anbudskonkurranse til deltakerne som deltok på workshop før jul, og valgte til slutt å gå for Asplan Viak i samarbeid med Vardehaugen. Vi legger ved deres anbudstekst for en overordnet plan. Vedtak: Tatt til orientering. 4.2 Orientering fra styret om en plan for overvann Aplan Viak ønsker å starte prosessen i vår og sommer. Ingeniører kommer og kartlegger grunnforhold og mulige vannveier. Beplantning kommer også til å inngå i kartleggingen sammen med Vardehaugen. Styret vil informere nærmere om framdrift og eventuelle tiltak etter hvert som arbeidet skrider fram. Vedtak: Tatt til orientering 4.3 Klipping av Lindetrær Vaktmestertjenesten slik den er nå, har ikke kapasitet til å klippe alle lindetrærene på lille tøyen i tillegg til alle andre oppgaver. Styret vil derfor gjennom vaktmestertjenesten leie ekstern leverandør av slike tjenester for klipping av lindetrærne fra året 2026. Vedtak: Tatt til orientering. 6.1 Valg av styreleder for 2 år Det ble foreslått at styret i Borettslaget Lille Tøyen Hageby gis fullmakt til å inngå avtale med Styrehjelp AS om ekstern styreledelse fra Gunn Heggelund i perioden 15. mai 2025 til 14. mai 2027 iht. framlagt avtale. Valgkomiteen innstilte på Gunn Heggelund som styreleder for 2 år. Ingen øvrige kandidater stilte. Vedtak: Gunn Heggelund fra Styrehjelp AS ble valgt som styreleder for 2 år Rehabilitering og større vedlikehold Borettslagets bygningsmasse er fra 1918 og krever stadig nøye vedlikehold. Bygningene står på Byantikvarens gule liste over verneverdige områder, og det legger en del begrensninger på hva borettslaget kan gjøre av forandringer. Av større rehabiliteringsprosjekter de seneste år kan nevnes 1995-2014 - Rehabilitering av tak på alle bygninger i borettslaget 2013-2014 - Rehabilitering av alle piper 2015-2015 - Rehabilitering av lekeplasser og aktivitetsområder 2015-2020 - Rehabilitering av forretningslokaler (Kolonialen og Baker'n) 2018-2019 - Rehabilitering av utleielokalet (Melkebutikken) 2021 - Mur ved felles vei inn mot Ansgar Sørlies vei 25 ble tatt ned og satt opp på nytt 2022 ? Det er trukket tre strømper i rør under Ansgar Sørlies vei 10-22 og 53-73. Det er foretatt rørinspeksjon av ytterligere rør for å avdekke eventuelle skader/feil/mangler. Disse vil bli registrert, og det blir laget en prioriteringsliste. Det er laget tre nye trapper i Ansgar Sørlies vei 76 og 39 og Kaare Røddes plass 17 og 18, og trapp i Ansgar Sørlies vei 44 er rehabilitert. Lokalene til Åpent Bakeri er rehabilitert. Det ble oppdaget svært mangelfullt arbeide med støydemping mot naboene over. Dette er under utbedring. 2023: - Drenert deler av grusbanen på Øysteins plass. Ser ut til å hjulpet noe på problemet med overvann - Det er utført arbeid med lyd-himling i lokalene til Åpent bakeri. - En trapp er rehabilitert. - Det har vært registrert 3 vannlekkasjer i borettslaget. - Nytt gjerde er satt opp rundt brakke-området, med ny port. - Gjerde rundt toglekeplassen er beiset. De andre gjerdene skal også beises. - Det er utført klipping og beskjæring av en del trær på Lille Tøyen. - Avtale med Lille Tøyen borettslag (høyblokka) er inngått. Lille Tøyen Hageby leverer vaktmester tjenester til disse. - Skiftet ut en inngangsdør og to vinduer - Ny leverandør for vinduer og dører er anskaffet. Tidligere leverandør har gått konkurs. - Kloakkbrukk (svanke) ved Øysteins Plass er blitt gravd opp og reparert. - Takrenner på flere steder er tømt og reparert for lekkasjer. Fikset opp i en del takstein som har vært knust/ødelagt. - Taket på Blokk H (Ansgar Sørlies vei 66-76) er blitt reparert. Her hadde flere lekter råtnet opp og ført til at takstein var på vei ned. Dette pga dårlig tetting mellom mønestein og takstein. 2024: - Det er inngått avtale med Tidemannsjordet boligsameie for levering av vaktmestertjenester. - Hekker, hagedør og hager etter utbedring av svanke på Øysteins plass er utbedret. - Takrenner på flere steder er tømt og reparert for lekkasjer. Melkebutikken. Her er nå alt av brannsikring ferdigstilt og alarm er tilkoblet til brannvesen. - De store trærne rundt i borettslaget er blitt gjennomgått og beskåret. Beskjæringen ble utført etter oversikt fra GF 2024 med beskjæringsplan fra arborist. - Ny kum ble etablert for vanning av is på grusbanen. Driftsleder har søk tippemidler og fått godkjent tilbakebetaling av halvparten av denne kosten. - Oppjustering og sikring av alle lekeplasser. Nye avtaler Laget har opprettet flere nye avtaler fra leverandører: Enerhaugen arkitektkontor: Digitalisering av tegninger Stopp tagging AS: Fjerning av tagging Anticimex: Utvidet avtale om fjerning av rotter. Disse fellene virker godt. Flügger: Rabattordning Rema 1000: Kundekort Europris: Kundekort Åpent Bakeri Det er inngått en leiekontrakt for 10 år med Åpent Bakeri med opsjon på 5 år. Laget fikk bistand av advokat og teknisk avdeling hos OBF ved denne kontraktsinngåelsen. Det er en tileggsavtale med Åpent Bakeri som regulerer de endringene som ÅB ønsker å gjennomføre i lokalene. Disse bekostes av Åpent Bakeri. Borettslaget har som eier full innsynsrett i de endringer og i det arbeidet som utføres på oppdrag av ÅB. Dette for å ivareta lagets eiendommer og for å følge opp at arbeidene gjøres etter regelverket. Forskjellige utfordringer knyttet til endringene har medført at åpningstidspunktet har blitt utsatt. Styret synes det er leit, men vi presisere at vi har et godt samarbeid og nært med Åpent Bakeri. Utfordringene er knyttet til ønske om endringer og saksbehandling av disse. Åpnet Bakeri betaler husleie, og denne husleien er høyere enn det tidligere leietaker betalte.

Gebyr forkjøpsrett
8212

Forkjøpsrett
Det gjøres oppmerksom på at medlemmer av borettslaget har forkjøpsrett. Avklaring av forkjøpsrett og godkjenning fra borettslagets styre skjer i etterkant av salget. Konferer megler for info. Salget skjer som vanlig gjennom megler, og når selger har akseptert et bud avklares forkjøpsretten ved at OBF henvender seg til alle forkjøpsberettigede som har meldt sin interesse innen oppsatt meldefrist. Disse vil få en frist på 4 virkedager til å ta stilling til å bruke forkjøpsrett til salgsbeløpet. Borettslaget vil kreve dokumentasjon på at finansieringen er i orden før borettslaget fatter vedtak om forkjøp til fordel for den forkjøpsberettigede.

Styregodkjennelse
Kjøper skal godkjennes av styret og har selv risikoen for at godkjennelse blir gitt. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper forplikter seg til gjennomføre handelen selv om styregodkjennelse ikke foreligger, men eiendommen kan ikke tas i bruk før godkjennelse foreligger. For det tilfelle det er endelig avklart at erververen ikke godkjennes, kan borettslaget kreve andelen tvangssolgt, jf. lov om Burettslag § 4-8.

Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene vil være tilgjengelig hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt av styret/årsmøtet/generalforsamling.

Lånebetingelser fellesgjeld
Lånenummer: 83987151393, Svenska Handelsbanken AB NUF Serielån, 12 terminer per år. Rentesats per 17.06.2025: 5.85% pa. Antall terminer til innfrielse: 229 Saldo per 17.06.2025: 14 151 039 Andel av saldo: 57 414 Første termin/første avdrag: 01.08.2014 ( siste termin 01.07.2044 ) Ingen særfordelte lån: Fellesgjelden er flytende fordelt på hele arealet i boligselskapet. Ved arealutvidelser vil forholdet mellom felleskostnader, renter og avdrag forskyves for samtlige andeler/seksjoner.

Sikringsordning fellesgjeld
Borettslaget er ikke tilknyttet en sikringsordning og øvrige andelseiere vil kunne holdes ansvarlig for øvrige beboers mislighold av felleskostnader. Dette vil kunne medføre økte felleskostnader for øvrige andelseiere. Solidarisk ansvar i henhold vedtekter og brl. Borettslaget har betinget seg 1.pr. pant for 12 mnd. husleie + omkostn. + polisenr. 2209332.

Borettslagets forsikringsselskap
Sparebank 1 Skadeforsikring

Polisenummer felles forsikring
2209332

Vedtekter/husordensregler
Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler.

Dyrehold
Fra vedtektenes pkt. 4.1: Styret fastsetter vanlige ordensregler. Det er ikke tillatt å holde husdyr uten styrets forhåndsgodkjenning. Godkjenning er avhengig av at husdyret ikke er til sjenanse eller ulempe for andre brukere av eiendommen. Styret fastsetter egne retningslinjer for dyrehold.

Eierskiftegebyr
6570

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 301/128/48: 30.04.1954 - Dokumentnr: 5570 - Festekontrakt - vilkår Gjelder feste Festetid: 70 år AVGIFTSBESTEMMELSER BESTEMMELSER OM FORLENGELSE PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT BESTEMMELSER OM OVERDRAGELSE AV KONTRAKTEN BESTEMMELSER OM FORKJØPSRETT ---------- Nye vilkår ---------- Nye vilkår 30.04.1954 - Dokumentnr: 5570 - Bestemmelse om bebyggelse Bestemmelse om benyttelse Bestemmelse om vann/kloakkledning Bestemmelse om gjerde Bestemmelse om adkomstrett Med flere bestemmelser 30.04.1954 - Dokumentnr: 5570 - Festekontrakt - vilkår Festetid: 70 år AVGIFTSBESTEMMELSER BESTEMMELSER OM FORLENGELSE PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT BESTEMMELSER OM OVERDRAGELSE AV KONTRAKTEN BESTEMMELSER OM FORKJØPSRETT ---------- Nye vilkår ---------- Nye vilkår 11.10.1965 - Dokumentnr: 14081 - Erklæring/avtale Bestemmelse om trafostasjon/kiosk Med flere bestemmelser 20.04.1971 - Dokumentnr: 6790 - Erklæring/avtale Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen 29.09.1975 - Dokumentnr: 18513 - Skjønn Gjelder denne registerenheten med flere 07.01.1954 - Dokumentnr: 198 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:0301 Gnr:128 Bnr:9 27.04.1976 - Dokumentnr: 9019 - Registrering av grunn Utskilt fra denne matrikkelenhet: Knr:0301 Gnr:128 Bnr:116 27.04.1976 - Dokumentnr: 9020 - Registrering av grunn Utskilt fra denne matrikkelenhet: Knr:0301 Gnr:128 Bnr:117

Ferdigattest/brukstillatelse
Det er utstedt ferdigattest på eiendommen datert 27.09.1926. Det er utstedt ferdigattest på rehabilitering av våtrom datert 23.11.2011. Det er utstedt ferdigattest på bruksendring av kjeller og loft til hoveddel, oppføring av to takarker datert 05.11.2024. Det ene soverommet som er i boligen er søkt om til bod når tegningen ble sendt inn, og er ikke godkjent som varig oppholdsrom.

Vei, vann og avløp
Offentlig vei, vann og avløp.

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen er regulert til "bolig m. tilh. anlegg" Boligen ligger i et område regulert til "Midl. reg. best." iht. reguleringsplan S-2864, 14.5.86 Bolig For veireg. se sak 11656/23 ark. 128/9 I Borettslaget har mottatt nabovarsel vedr. utbygging av bygg i borettslagets nærområde. Det nærmeste forslaget/ varsel er gamle Lille Tøyen Sykehjem. Dette er forslag om rehabilitering av tak og fasade, drenering og utskifting av vinduer og dører i Hovinveien 4. Denne utbygging har betydning for boligens omgivelser, konferer megler for ytterligere spørsmål. Videre har borettslaget mottatt nabovarsel for bygging av leilighetsbygg i Ålos vei 1. Området over veien ved Tiedemannsjordet er under utbygging i forbindelse med utbygging mot Ensjø. Kopi av reguleringskart ligger vedlagt i prospektet. Økernveien er regulert til større vei, s 1311 0106.66. Reguleringen S-1311 er en endret reguleringsplan for Økernveien til kryss med Finnmarksgata med tilstøtende veier, Oslo kommune. Dette er en eldre reguleringsplan med vedtaksdato 1966-06-01. Vedtatt/behandlet av Kommunal og arbeidsdepartementet. Denne regulerer Økernveien til større vei som aldri har blitt bygget. Byggegrense for S-1311 er angivelse av grensen for plassering av boligbygg. Veien er i hovedsak tegnet inn på kommunens tomt, mens byggegrensen for denne reguleringen er trukket godt inn på borettslagets tomt. Reguleringen er uttømmende skrevet på kartet. Denne reguleringen står fremdeles på kartet, men er ikke spesielt aktuell. I forbindelse med ny kommuneplan har kommunen startet opp planarbeid for Hasle og Valle Hovin. Dette kan ha betydning for borettslagets omgivelser da det er planer om endringer av Økernveien og skjermen mot veien. Styret i Lille Tøyen Borettslag følger denne saken tett, kfr. megler.

Adgang til utleie
Med godkjenning fra styret er utleie tillatt for inntil 3 år, dersom andelseier selv eller person nevnt i Borettslagsloven § 5-6 (3) har bebodd eiendommen i minst ett av de to siste årene. Fra årsberetningen er det presisert følgende: Bruksoverlating er ikke tillatt uten styrets samtykke. Å overlate boligen til barn eller foreldre, anses ikke som bruksoverlating. Det er likevel viktig at dette meldes inn, slik at borettslaget har oversikt over hvem som bor i leiligheten til enhver tid.

Legalpant
Borettslaget har legalpant i andelen for opptil 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Pantet dekker borettslagets krav på felleskostnader samt andre krav borettslaget måtte få mot andelseieren. Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
16 700 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- 57 414 (Andel av fellesgjeld) -------------------------------------------------------- 16 757 414 (Pris inkl. fellesgjeld) -------------------------------------------------------- Omkostninger 8 212 (Gebyr avklaring forkjøpsrett) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr hjemmelsoverføring) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument ) 7 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 9 562 (Omkostninger totalt) 17 462 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 20 262 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 16 766 976 (Totalpris. inkl. omkostninger) 16 774 876 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 16 777 676 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
9562

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjo

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Boligkjøperforsikring Pluss betales årlig. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 900/5 100/5 800 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 0,70% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke: 7 990 Digital annonsering 3 000 Garantipremie/inneståelse 2 490 Kommunale opplysninger 19 990 Markedspakke 7 990 Oppgjørshonorar 2 490 Søk eiendomsregister og elektronisk signering 24 900 Tilretteleggingsgebyr 3 890 Visninger og overtaklese per stk. 6 570 Eierskiftegebyr 545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet 4 242 Utlegg opplysninger forretningsfører avg pliktig   Totalt kr: 188 940   Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav et rimelig vederlag stort kr 34 900,- for utført arbeid.