SANDNES Myrlandkroken 16

Tomt
446.8m²

Beskrivelse av tomt
Tomten er solrik og meget pent opparbeidet med plen og beplantning. Skjermede solrike terrasser både på fremsiden og baksiden av boligen. Gode parkeringsforhold i garasje og i gårdsrom.

Beliggenhet
Boligen har en landlig men likevel sentral beliggenhet utenfor Sandnes sentrum. Store grøntområder omkranser eiendommen, her har man følelsen av å være helt alene i byen. Med Bråsteinvannet og Melsheia like i nærheten, byr nærområdet på flotte naturopplevelser for den turglade småbarnsfamilien. Stokkelandsvannet er også bare en liten sykkeltur unna. I Melsheia finner du også lysløype til de sene jogge- og rulleskiturene om vinteren. Dagligvarehandel gjøres enten på Helgø Meny eller Rema 1000. Her skal du være godt dekket om det er ferskvaredisken som frister, eller de faste lave prisene. Det som uansett er deilig er at du har valget, og begge alternativer ligger like bortenfor eiendommen. Videre finner du frisør, apotek, fysioterapi, treningssenter, Europris og bensin- og dieselpumper ved Bogafjell senter og legesenter på Håbafjell. Du finner også flere barnehager samt barneskole og undomsskole i gangavstand fra boligen. Med bil åpner også regionen seg, om det er Ålgård, Sandnes eller Stavanger som ønskes besøkt. Enkel adkomst til E39.

Adkomst
Se kartskisse.

Bebyggelse
Veletablert boligområde bestående av eneboliger.

Barnehage/skole/fritid
Flere barnehager i nærmiljøet.

Skolekrets
Konf. skolekontoret Sandnes kommune.

Byggemåte
ENEBOLIG

Utvendig:

Taktekking: Pulttak som er tekket med asfaltpapp. Taktekking av papp, visuelt vurdert fra bakkenivå, da det ikke var sikkerhetsmessige forhold tilstede for å vurdere taktekkingen fra stige eller andre løsninger. Taktekking av papp, visuelt vurdert fra bakkenivå. Det gjøres derfor en skjønnsmessig vurdering av forholdende ut fra alder og gjenværende forventet brukstid. Normal slitasje i overflaten registrert, taktekkingen vurderes å være innfor levetids betraktninger materialer og må påregnes ett jevnt vedlikehold (kontroll av taktekking/ slitasje på overflater halvårlig intervall, kontroll av gjennomføringer, rengjøring av eventuelle sluker, kontrollere detaljer og beslag). Lekkasjer kan oppstå selv om taktekkingen er gitt TG 1, dette har med at skjulte løsninger som ikke lar seg avdekke som oppkanter ikke er besiktiget da dette er skjult i konstruksjonen.

Nedløp og beslag: Takrenner og nedløp av plast, påregnelig med noe smålekkasjer i skjøter. Normal tid før utskifting av takrenner/nedløp i plast er 20 - 30 år.

Veggkonstruksjon: Utvendig kledning skiftet etappevis i periode 2012-2013.

Takkonstruksjon/Loft: Pulttak i tre Takkonstruksjon er i normal stand iht. alder, ingen vesentlige synlige avvik registrert. Innvendig sutak på loft anbefales inspisert med jevne mellomrom for å oppdage eventuelle utettheter i taktekkingen.

Vinduer: Vinduer med isolerglass.

Dører: Dører i hovedsak skiftet i senere tid, normal bruksslitasje. Fabrikkmalt. TG.1-2. Kjellerdør av eldre dato trenges tilsyn, vedlikehold, overflatebehandling.

Innvendig:

Etasjeskille/gulv mot grunn: Boligen har etasjeskille i betong med tilfarergulv i kjeller, trebjelkelag ellers.

Pipe og ildsted: Pipe over tak er visuelt vurdert fra bakkenivå da det ble vurdert å ikke være sikkerhetsmessig forsvarlig å klatre på tak ved dagens løsning.

Rom Under Terreng: På generelt grunnlag gjøres det oppmerksom på at innkledning av mur og betongkonstruksjoner under bakkenivå må betraktes som en risikokonstruksjon. Med en risikokonstruksjon menes at selv om det er foretatt hulltakinger og benyttet fuktsøkerinstrument/fuktindikasjonsinstrument med pigg, ikke er synlige skader, kan konstruksjonen eller omkringliggende områder likevel være påført skader. Årsaken er at det er svært små marginer for at skader oppstår, spesielt ved isolering på innsiden av kjeller uten isolasjon på utsiden. Dette fører til at man flytter duggpunktet i veggen og kondens kan forekomme inne konstruksjonen. Det bemerkes at denne boligen ikke trenger å være i dårligere stand enn i all hovedsak tilsvarende boliger med denne konstruksjonstypen, men det er byggfaglig riktig, fra et objektivt synspunkt, å gjøre oppmerksom på forholdet. For full forvissing om tilstand må åpninger av konstruksjonen foretas.

Tomteforhold:

Byggegrunn: Iht kart fra NVE ligger eiendommen i et område regulert til bolig. Det er utarbeidet en risiko rapport med indentifisert 5 stk. kartlag tilknyttet eiendommen (vedlegg) som anbefales gjennomgått. NVE henviser blant annet til aktomshets område for Flom, Radon og støy, grunnforhold rundt eiendommen er ellers ikke vurdert av takstmann.

Fuktsikring og drenering: Drenering er i hovedsak oppgradert i 2012 -2013 ifølge eier.

Grunnmur og fundamenter: Pusset grunnmur oppført i blokker ifølge eier.

Terrengforhold: Terrenget omkring boligen er stedvis flatt. Iht NVE ligger eiendommen innenfor aktsomhets område for flom. Det er utarbeidet en risiko rapport med indentifisert 5 stk. kartlag tilknyttet eiendommen som ikke indikerer en høy risiko men kan anbefales gjennomgått. NVE henviser blant annet til aktomshets område for Radon med nivå lav/moderat og støy i rapport 50 - 55 dB  Grunnforhold rundt eiendommen er ellers ikke vurdert av takstmann.

Utvendige vann- og avløpsledninger: Ingen direkte synlige merknader, normal tilsyn. Staking kan gjennomføres via avløp til installasjoner og sluk. Normal levetid for avløpsledninger av plast er 25 til 75 år. Sluker som ikke har jevnlig tilførsel av vann må etterfylles for og ikke tørke ut i vannlås.

GARASJE

Garasje fra 1989 er oppført med ringmur pusset og stedstøpt plate i betong. Yttervegger i murblokker pusset og bindingsverk og som utvendig kledd med trepaneler. Innvendig kledd med trepaneler. Saltak i tre som er tekket med betongtakstein. Takrenner i aluminium. Det var mye oppbevart i bod på befarings dagen, begrenset besiktet. Merknad: Generelt normale bruks-aldrings slitasje i overflater. - Tegn etter kondensering i sutaksplater på loft. - Vannmerke i spon gulv ved terskel til dør på loft anses skyldes eldre forhold. - Det er ikke registret musebånd bak kledning. - Rekkverk i trapp er noe mangelfull avsluttet i 1.etasje - Taktekning har passert 36 årpåregnes vedlikehold. Utvendige vedbod inntil garasje er ikke nærmere vurdert eller tatt med i areal målinger. Innredet loft garasje er ikke godkjent for varig opphold.

TG2
Taktekking
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Taket er tekket med asfaltbelegg fra byggeåret, antatt normal slitasje i toppbelegget. Papptekking tilnærmer14 år og tettheten i tiden som kommer er usikker.
Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Taket er tekket med asfaltbelegg fra 2012, antatt normal slitasje i toppbelegget, Normal tid før reparasjon av asfalttakbelegg er 5 - 15 år. Normal tid før omlegging av asfalttakbelegg er 15 - 35 år.

Nedløp og beslag
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Det mangler stigtrinn/ plattform til pipe for feier. Tak som har helling (uansett hellingsgrad), skal ha fastmontert stige forbi pipa. Takstigen skal være festet i bærende konstruksjon (takstoler). Takstiger av tre, eller takstiger som er festet med bøyle over mønet eller i kjetting rundt pipe er ikke godkjent. Da det ikke er montert ildsted i besiktiget enhet vurderes det å ikke være krav til takstige. Det er ikke krav til snøfangere pga lav takvinkel, det gjøres likevel oppmerksom på at at det savnes snø-fangere på takflaten over deler av baksiden bolig, bi-inngang. Viktig at takkonstruksjonen sikres for nedfall som kan føre til skade.
Konsekvens/tiltak: Stigetrinn for feier må monteres. Manglende snøfanger kan medføre fare for liv/ helse ved store snømengder, ved avrenning på tak og må derfor etableres.

Veggkonstruksjon
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Fasade nord noe liten avstand mellom kledning grunnmur, dette øker fuktbelastningen på treverket og reduserer utluftingen bak kledningen. Utvendig kledning fra 2012-2013, normal slitasje og noe nedbrytning og tørkesprekker på de mest utsatte steder.
Konsekvens/tiltak: Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. Enkelte steder er det liten avstand mellom kledning og grunnmur/underlag, dette øker fuktbelastningen på treverket og reduserer utluftingen bak kledningen. det ble ikke avdekket behov for direkte tiltak.

Vinduer
Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Vinduer fra ca. 2012 ifølge eier, generelt normale bruks-alderingsslitasjer i overflater, pakninger og beslag. Fuktskade vindus foring soverom 2.etasje skyldes når vindu står i åpen lufte stilling. det ble ikke registrert fukt i berørte områder på befaringsdagen. Slitasje merker i enkelte vinduskarmer soverom, rust i beslag vinduer. Vinduer normal slitasje noe slitasje i enkelte vinduskarmer som er mye utsatt for sol og fuktighet. Tegn til kondensering i enkelte vinduskarmer, dette skyldes normalt for liten utskiftning av inneluften, kondensering i vinduskarm bad kjeller.
Konsekvens/tiltak: Det må foretas lokal utbedring. Normal tid før utskifting av trevindu er 20 - 60 år. Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2 - 8 år.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Mindre ujevnheter i terrassegulv, påregnelig normalt når terrassen, som i dette tilfellet, er montert direkte på terrenget. Det er registrert motfall på terrasse med ca. 2 cm over hele bredde inn mot grunnmur. Vann skal ledes fra grunnmur for å unngå fuktbelastning. Balkong rekkverk høyde på 92 cm er under dagens krav på 1 m.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Vannn skal ledes fra grunnmur for å unngå fuktbelastning, fall anbefales utbedret.

Utvendige trapper
Det er påvist andre avvik:. Det er ikke montert håndrekke inntil vegg ved utvendige trapp balkong og kjeller.
Konsekvens/tiltak: Håndrekke anbefales montert inntil vegger for å ivareta personsikkerhet.

Etasjeskille/gulv mot grunn
Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det ble målt ca. 15 mm skjevheter på gulv 2.etasje fra trapp mot soverom. Fall og tilstand på flislagt gulvet i bod kjeller (bereder) er ikke nærmere kontrollert pga. begrenset tilkomst på befaringsdagen. Målt høydeforskjell 1,etasje på mellom 10 - 20 mm. innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Avvikene er likevel nødvendigvis ikke unaturlig for ulike boliger som vurderes, avhengig av alder, type etasjeskiller etc. Det er ikke uvanlig å oppleve skjevheter i gulvet i eldre boliger, og dette skyldes ofte at materialene er underdimensjonert i forhold til dagens byggemåte.
Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Normale bruksslitasje Påregnlig normalt med noe knirk og ujevntheter i en bolig av varierende alder. Ikke behov for umiddelbare tiltak men ved evt. legging av nytt gulv som stiller krav til planhet av underlaget, må tiltak påregnes.

Pipe og ildsted
Avstanden mellom ildstedet og brennbart materiale er for liten. Det er påvist andre avvik:. Rust ved feieluke noe sotrenning tyder på at pipe kan transporterer noe fukt. Tidligere pålegg om å etablerer en feieluke på loft i loftstue ifbm feiing av pipe, utbedret Ifølge eier. Det skal være 30 cm fra feie- og sotluke til brennbart materiale, dette skal utbedres ifølge eier. Det er ikke fremvist rapport fra feie kontroll.
Konsekvens/tiltak: Det må foretas tiltak for å lukke avviket. Pipe over tak kun besiktet fra bakkenivå. Det er ikke fremvist dokumentasjon på feie kontroll. På generelt grunnlag anbefales det at piper og ildsteder kontrolleres av brann- og feiervesen for å vurdere tilstand og eventuelle behov for tiltak.

Rom Under Terreng
Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetg./kjeller, det er derfor ikke foretatt hulltaking. Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Påforede yttervegger og oppforede gulv i kjeller kan være en risikokonstruksjon, fukt kan skyldes kondens, at grunnmuren transpoterer fukt eller svikt i utvendig fuktbeskyttelse/drenering.
Konsekvens/tiltak: Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt tilstanden og omfanget på eventuelle skader. Registrert fuktverdie målt til 22,8 %, som er over normal snitt. Det ble ikke registrert direkte behov for tiltak men berørt område må holdes under tilsyn for å overvåke tilstand ikke forverrer seg. Med henvisning til påviste forhold/ utførte fuktmålinger kan det ikke utelukkes at det finnes skjulte skader bak innredet konstruksjon. Videre undersøkelser anbefales før kjøp, slik at tilstand og mulige utgifter blir avklart. Uten slike undersøkelser kan du risikere betydelige og uforutsette kostnader. Spyling av drens eller kontroll av drens og fall i terreng utenfor grunnmur må vurderes.

2.Etasje - Bad - Sluk, membran og tettesjikt
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Det bør forventes en redusert gjenværende brukstid på membran/ tettesjikt. Tettesjiktet har passert 10 år og har en redusert gjenstående brukstid som følge av alder.
Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Manglende oppgradering av våtrommet medfører risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Det er ikke registrert behov for direkte tiltak.

2.Etasje - Bad - Ventilasjon
Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende. Det er påvist noe lite kapasitet på avtrekk, dermed begrenset ventilering/luftgjennomstrømning.
Konsekvens/tiltak: Avtrekksystemet må utbedres. Anlegg anbefales kontrollert/utbedret. Ventilasjon bør vurderes oppgradert, det er like viktig å beregne tilluft som avtrekk for å få god utskiftning av inneluften.

1. Etasje - Bad - Overflater vegger og himling
Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Mindre riss/sprekk i fuge mellom fliser på vegg i dusj. Det er påvist riss/ sprekk i fuger på veggflater. Kan indikere bevegelser i konstruksjonen og medføre i enkelte tilfeller utett membran/ tetsjikt. Sprekk i flisfuge er over toalett og vurderes å ha liten konsekvens utover kosmetisk avvik. Kan medføre at vann trenger mellom flis og membran med økt fuktbelastning, membran kan få redusert levetid.
Konsekvens/tiltak: Riss/sprekk kan indikere friksjon i fuge mellom fliser evt. føre til bom (luftlommer) pga. dårlig heft imot bakforliggende sjikt. konstruksjonen bør observeres jevnlig for å vurdere utvikling. Skade i fuger anbefales behandlet for å unngå inntrenging av fukt og for å forhindre at tilstand forverrer seg.

1. Etasje - Bad - Overflater Gulv
Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Flislagt gulv i normal stand iht. alder, mindre riss/sprekk påvist i fuge mellom fliser på vegg i dusj. TG: 2 Det bør forventes en redusert gjenværende brukstid på membran/ tettesjikt som følge av alder/ membran har passert mer enn halvparten av sin forventede levetid. Ved endret bruk kan det forekomme skader i lukket konstruksjon. Tilstandsgrad 2 gis da tettesjiktet har passert 10 år og har en redusert gjenstående brukstid som følge av alder.
Konsekvens/tiltak: Normal tilsyn. Det kan anbefales å installere et dusjkabinett for å spare overflater for belastning med fritt vann.

1. Etasje - Bad - Sluk, membran og tettesjikt
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Det bør forventes en redusert gjenværende brukstid på membran/ tettesjikt som følge av alder/ membran har passert mer enn halvparten av sin forventede levetid. Ved endret bruk kan det forekomme skader i lukket konstruksjon. Tilstandsgrad 2 gis da tettesjiktet har passert 10 år og har en redusert gjenstående brukstid som følge av alder.
Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig. Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader. Det ble ikke registrert direkte behov for oppgradering. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dagens utforming og tilstand medfører en større risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke vill tåler lekkasjer, som også kan føre til fuktskader i tilstøtende konstruksjoner.

1. Etasje - Bad - Sanitærutstyr og innredning
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Det er påvist fuktskjolder/svelling i bunnplate i benkeskap. Det er ikke etablert noen drensåpning for synliggjøring av eventuelle lekkasjer fra innebygget sisterne til klosettet, og det er ikke forevist noen dokumentasjon på annen godkjent løsning.
Konsekvens/tiltak: Uten dreneringsløsning/lekkasjesikring kan lekkasjer pågå over lang tid uten å bli oppdaget. Dette kan føre til omfattende fuktskader i omkringliggende byggematerialer. Det er ikke behov for utbedringstiltak. Påvist fuktskjolder/svelling i bunnplate i benkeskap, anses ikke av den grad at den direkte bør skiftes.

Kjeller - Vaskerom - Overflater vegger og himling
Det er påvist andre avvik:. Stoppekran er plassert i konstruksjon vegg, konstruksjon anses ikke sikret som vanntett, begrenset tilkomst for kontroll.
Konsekvens/tiltak: Nærmere undersøkelse anbefales av tetsjikt rundt stoppekran evt. plassering av vannstopper vurderes for å sikre mot evt. lekkasje.

Kjeller - Vaskerom - Overflater Gulv
Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Stedvis bom i flis (manglende heft til underlaget) med risiko for at flis kan løsne.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak. Selv om bom eller hullyd ikke alltid er et umiddelbart problem, bør det overvåkes nøye før eventuell utvikling i sprekker i flisfuger e.l. oppstår. Dette må en foreta tiltak for, for å begrense utviklingen. Det registreres ikke behov for direkte tiltak.

Vannledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Anlegg i kjeller med varierende alder, i hovedsak fra1990 og utover ifølge eier. Enkelte kobber rør er ikke isolert. Rør i rør, det mangler tettemuffer i enden av enkelte varerør ved rør-i-rør-system, tette muffer monteres ved å trekkes over innerrøret og utenpå varerøret. Tettemuffer skal sikre at eventuelt lekkasjevann ledes tilbake til fordelerskapet. Normal levetid for vannledninger av kobber er 25 til 75 år. Normal levetid for vannledninger av PE/PEX er 25 til 75 år.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Det er ikke registrert behov for direkte tiltak. Stoppekran på vaskerom, plassering innfelt i vegg har ikke vanntett sjikt, vannstopper kan anbefales montert på steder som kan være utsatt for fukt. Ifølge eier er det fleste av røropplegg i øvre etasjer skiftet i 2012-2013. Vannrør må isoleres i kalde rom for å unngå frost og kondens. Utvendige stoppekran montert i utv. kjeller trapp, utv. stikkledninger ellers er ikke vurdert.

Avløpsrør
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. ÅRSAK.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg. Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. I forbindelse med oppgradering av våtrom i kjeller vil det være naturlig med utskiftning av rør. Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg. ette avløpsrør.

Ventilasjon
Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det er påvist begrenset ventilering/luftgjennomstrømning. Kjeller er generelt noe lite utluftet og det er tegn til kondensering i vinduskarmer og på utsatte steder, bad kun naturlig av luftning. Ventilasjonsanlegget er av en slik alder og konstruksjon at det bør totalvurderes og eventuelt oppgraderes for å få bedre inneluft og større sirkulasjon på inneluften. Noe lite kapasitet avtrekk på bad. 2.etasje avtrekk i rommet anbefales kontrollert.
Konsekvens/tiltak: Det må gjøres nærmere undersøkelser. Ventilasjonsløsningen må utbedres. Med bakgrunn i varierende alder på anlegg er det økende risiko for feil som krever utbedring/utskifting, spesielt kjeller. Generelt noe lite kapasitet på utluftning, dette avhenger av bruk og må vurderes i forhold til dette, bad kjeller bør oppgraderes med fukt styrt mekanisk avtrekk.

Varmesentral
Det foreligger ikke service på anlegget siste to år. Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden varmesentralen fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Varmekabler våtrom med varierende alder.

Elektrisk anlegg
TG 2. Det er ikke framlagt noen dokumentasjon for utførelsen på anlegget (samsvarserklæring). Tilstandsgrad er vurdert ut fra den forenklede begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en forenklet kontroll ikke vil avdekke. Anlegget er utover dette ikke vurdert av bygnings-sakkyndig.
Generell kommentar: Elektrisk installasjon i våtsoner på våtrom uten videre dokumentasjon. Det mangler samsvarserklæring på anlegget. Det gjøres oppmerksom på at den bygningssakkyndige har begrenset kunnskap om elektriske anlegg. Det kan derfor ikke utelukkes at anlegget har flere avvik enn det som fremgår av den forenklede kontroll ihht forskrift, se ellers selgers egenerklæring/ informasjon. Det er ikke foretatt el-kontroll av anlegget de siste 5 år. Feil og mangler ved anlegget som ikke lar seg avdekke av dagens forenklede kontroll av den bygningssakkyndige.

Fuktsikring og drenering
Grunnmursplast er stedvis ikke synlig avsluttet med klemlist i toppen. Dette kan føre til at regnvann trenger inn mellom grunnmur og grunnmursplast. Fukt transporteres nedover grunnmuren og legger seg på innsiden av grunnmurens nedre del og vises gjerne som saltutslag. Kan forårsake fukt i nedre del av yttervegger i kjeller om disse er påforet og kledd.
Konsekvens/tiltak: Antatt normal slitasje på drens fra byggeåret, bør spyles/vedlikeholdes med jevne mellomrom (ca hvert 10 år). Lokale tiltak, montering av klemlist anbefales der det mangler (sør/øst). Normal tid før vedlikehold av drenssystem med drensledninger er 1 - 5 år. Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er 20 - 60 år.

Grunnmur og fundamenter
Grunnmuren har sprekkdannelser. Enkelte riss/sprekker i grunnmur er påregnelig normalt og skyldes i hovedsak tørkesprekker.
Konsekvens/tiltak: Lokal utbedring må utføres. For å hindre fuktinntrekk/frost spreng, anbefales en gjenpussing av berørte overflater.

Terrengforhold
Eiendommen ligger i flomutsatt område. Det er påvist dårlig eller flatt fall inn mot grunnmur fasade sør ved terrasse.
Konsekvens/tiltak: Ytterligere undersøkelser anbefales. Terrenget må ha fall fra grunnmuren for å sikre god avrenning av overflatevann. Eventuelt må det utføres drenerende tiltak i terrenget for å lede overflatevann vekk fra boligen.

Utvendige vann- og avløpsledninger
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Kombinasjon av alder og forventet type materiale ut fra synlige innvendige forhold på utvendige vann- og avløssystemer tilsier at mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. - vannledninger har en forventet levetid/ brukstid på 50 - 100 år. - avløpsrør har en forventet levetid/ brukstid på 50 - 100 år.
Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. For å få tilstandsgrad 1 må vann og avløpsanlegget byttes.

TG3
Kjeller - Bad - Generell
Baderom fra byggeåret. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Baderom fra ca.1990 fliser på gulv og vegg, malte paneler i himling. TG.3 blir automatisk generert på bad før 1997. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Fall på gulv er tilstrekkelig med ca 28 mm fra Top sluk mot Terkel, dette forutsettes at membran/tetsjikt er ført bak terskel. Merknad. Materialer på bad og sluk vurdert å ha passert sin forventede levealder. Membran er ikke synlig, trolig brukt en type smøremembran. Klemlisring i sluk er ikke tilskrudd. Ukurant sluk i badekar, underdimensjonert bruk. Riss/sprekk/sopp i fuger mellom flise fuger, kan indikere fuktskade i bak forliggende sjikt. Kondens vindu, badekar m/dusj plassert i våtsone dusj. Kun naturlig avtrekk.
Konsekvens/tiltak: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner.

TGIU
Radon
Ifølge eier er det målt radon (Radonor AS ) i 2017 og resultatet var innfor anbefalinger, dokumentasjon er ikke fremlagt. Det kan vurderes å utføre nye målinger for å kartlegge radonkonsentrasjon i boligen. Grunnforhold rundt eiendommen er ellers ikke vurdert av takstmann. Konsekvens/tiltak: Ukjent status, det kan vurderes å utføre målinger for å kartlegge radonkonsentrasjon.

Innhold
1 etg. Entre, bad, gang, stue og kjøkken. 2 etg. Stue, 4 soverom og bad. Kjeller. Gang, stue, kontor, bad, vaskerom og bod. Dobbel garasje med loft.

Standard
Velkommen til Myrlandkroken 16. En meget innholdsrik enebolig med bra standard og mange gode kavaliteter. 1 etg. Romslig entre med garderobeløsning og skiferfliser med varmekabler. Flott flisebelagt bad innredet med dusjhjørne, vask i seksjon og vegghengt toalett. Stor vinkelstue har store vindusflater som slipper inn godt med dagslys, noe som gir rommet et lyst og luftig preg. Rommet har spotter i tak, parkett på gulv og lyse malte flater på vegger. Varmepumpe som gir en lun og behagelig oppvarming til rommet. Vedovn for ekstra kalde dager. Kjøkken ligger delvis skjermet fra stuerommet og er meget innholdsrikt. Her er masser av skap og benkplass. Alle hvitevarer er integrert. Praktisk kjøkkenøy gir ekstra arbeidsplass og mulighet for bespisning. I bakkant av kjøkken er det rikelig med plass til spisebord. Her er også utgang til solrik balkong. 2 etg. Her finner du 4 romslige soverom med ekstra takhøyde og store vindusflater. Flott flisebelagt bad som er innredet med dusjhjørne, vask i seksjon, vegghengt toalett og høyskap for oppbevaring. Koselig TV-krok om du vil trekke deg litt tilbake fot TV-titting eller bare slappe av med en god bok. Kjeller. Kjeller innehar en romslig kjellerstue med vedovn og varmepumpe. Et ideelt rom for barne i hustet til lek og morro. Romslig flisebelagt bad innredet med dusj, badekar, vask i seksjon og vegghengt toalett. Lyst og trivelig hjemmekontor. Vaskerom er innredet med skap, benkplass og vask. Rommet har utgang til hage. Eller har kjeller også en romslig bod for oppbevaring. Velkommen til visning i et hyggelig nabolag.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger
Boligen har opprinnelig byggeår 1951. Boligen ble i 2009 ombygget og påbygget. Kjeller ble renovert, 1 og 2 etasje ble ombygget og totalrenovert. Garasje med loft ble oppført i 1998.

TV/Internett/bredbånd
Lyse fiber.

Parkering
Parkering i dobbel garasje samt i eget gårdsrom.

Diverse
Hvitevarer som ikke er integrert følger ikke salget. Foretaket samarbeider med følgende foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget: - Help forsikring - Södeberg & Partners - Banker i Eika-alliansen - Leverandører knyttet til Aktiv pluss (for eksempel flyttehjelp) - Leverandører knyttet til Visma Meglerfront (for eksempel strømleverandører)

Prisantydning inkl. omkostninger
6 490 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 162 250 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 16 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 163 640 (Omkostninger totalt) 180 540 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 183 340 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 6 653 640 (Totalpris. inkl. omkostninger) 6 670 540 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 6 673 340 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Varmepumpe og vedovn i stue 1 etg. ellers elektrisk.

Energiklasse
unknown

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter
19062

Kommunale avgifter år
2026

Info kommunale avgifter
De kommunale avgiftene omfatter vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift. Eiendommen har felles privat vannledning med andre eiendommer. Eiendommen har felles private avløpsledninger med andre eiendommer.

Formuesverdi primær
1516219

Formuesverdi primær år
2024

Formuesverdi sekundær
6064876

Formuesverdi sekundær år
2024

Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet kommunale avgifter påløper kostnader til strøm, fyring/brensel, forsikring, innvendig/utvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett.

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 1108/33/94: 13.02.1951 - Dokumentnr: 730 - Bestemmelse om gjerde 28.01.1987 - Dokumentnr: 870 - Bestemmelse om bebyggelse Vegvesenets betingelser vedtatt
10.04.1987 - Dokumentnr: 3537 - Bestemmelse om veg 13.02.1951 - Dokumentnr: 730 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:1108 Gnr:33 Bnr:22
08.10.1987 - Dokumentnr: 10284 - Registrering av grunn Utskilt fra denne matrikkelenhet:
Knr:1108 Gnr:33 Bnr:409
01.01.2020 - Dokumentnr: 859916 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:1102 Gnr:33 Bnr:94


Ferdigattest/brukstillatelse
Ferdigattest foreligger datert 29.05.2026 Innredet loft på garasje er ikke godkjent for rom for varig opphold.

Vei, vann og avløp
Offentlig vei, vann og avløp.  Eiendommen har adkomst via privat vei. 

Regulerings- og arealplanner
Boligen ligger i område regulert til bolig. PlanId 202005 Navn Kommuneplan for Sandnes 2023-2038 Plantype 20 - Kommuneplanens arealdel Status 3 - Endelig vedtatt arealplan Ikrafttredelse 05/15/2023 00:00:00 Delarealer Areal 446.83 kvm Bestemmelseomrnavn Parkeringssone 2 Kpbestemmelsehjemmel 12 - Fysisk utforming av anlegg Areal 446.83 kvm Hensynsonenavn H320_1 Kpfare 320 - Flomfare Areal 242.71 kvm Hensynsonenavn H220 Kpstoy 220 - Gul sone T-1442 Areal 446.83 kvm Omrnavn Kparealformal Boligbebyggelse PlanId 88114 Navn Reguleringsplan for Myra, del av gnr. 33, Høyland Plantype 30 - Eldre reguleringsplan Status 3 - Endelig vedtatt arealplan Ikrafttredelse 08/29/1989 00:00:00 Delarealer Areal 430.82 kvm Feltnavn Regform 111 - Frittliggende småhusbebyggelse PlanId 99102 Navn Detaljregulering for E-39 fra Osliveien til Myrlandskroken Plantype 35 - Detaljregulering Status 3 - Endelig vedtatt arealplan Ikrafttredelse 09/06/2011 00:00:00 Delarealer Areal 0.1 kvm Feltnavn ABB_ Rparealformal 1110 - Boligbebyggelse Areal 15.91 kvm Feltnavn f_veg Rparealformal 2011 - Kjøreveg

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
6 490 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 162 250 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 16 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 163 640 (Omkostninger totalt) 180 540 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 183 340 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 6 653 640 (Totalpris. inkl. omkostninger) 6 670 540 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 6 673 340 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
163640

Betalingsbetingelser
Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Boligkjøperforsikring Pluss betales årlig. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 900/5 100/5 800 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 15.900. Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale. Alle beløp er inkl. mva.