Hoelsveien 21

Arkitekttegnet, innholdsrik enebolig med 5 soverom, 2 bad og 3 stuer. Integrert garasje og romslig tomt. Stort potensial

• Innhold

  Velkommen til en arkitekttegnet og svært innholdsrik enebolig med parkering i integrert garasje. Eiendommen ligger forholdsvis usjenert og familievennlig til med både barnehage, skole, buss og matbutikk i nærmiljøet. Den store tomten er frodig med gode plenarealer og steinlagt gårdsplass. Dagen kan også tilbringes ute på terrassen med utepeis eller flere balkonger.

  Eneboligen er velholdt, men har stedvis behov for oppgradering for å nå dagens krav til standard. Likevel gir boligen et herlig inntrykk med svært sjarmerende stil og rikelig med boltreplass over tre etasjer. Med fem soverom, to bad og tre stuer er det god plass til en stor familie. Boligen har et stort kjøkken, ekstra kjøkken i kjeller, vaskerom og gjestetoalett. Det er også to entreer, hvorav en har adkomst til garderobe.

• Om boligen

  Tomt

  1231.2m²

  Beskrivelse av tomt

  Eiendommen ligger forholdsvis usjenert til og har en noe skrånende tomt på over 1230 kvm. Tomten har god boltreplass i stor hage, forstøtningsmurer av betong og en steinlagt gårdsplass med rom for parkering av flere biler. Hagen er frodig med store plenarealer, trær, prydbusker, blomsterbed og diverse planter. Fra eiendommen er det også noe utsikt over Lørenfallet og skogkledde åser i det fjerne.

  Det er også etablert rikelig med fine uteplasser slik at godværsdagene kan nytes. I andre etasje har alle soverommene utgang til inntrukne luftebalkonger som ligger på begge kortsider av boligen. Balkongen er i trekonstruksjon med sinkbeslag.

  Langs to sider av boligen strekker det seg en terrasse med adkomst fra begge stuene. Den ene delen er overbygd og den andre har utepeis. I tillegg er det to overbygde inngangspartier, hvorav ett er tilknyttet utebod.

  Beliggenhet

  Eneboligen ligger i et hyggelig og barnevennlig boligområde på Lørenfallet i Lillestrøm kommune. Fra eiendommen er det gangavstand til barneskole, bussholdeplass og dagligvarebutikker. Det er heller ikke langt til barnehage og togstasjon. Videre er det nærhet til flotte friluftsområder.

  Sørum idrettslag holder til på Lørenfallet, og tilbyr aktiviteter innen allidrett, fotball, friidrett, ski og sykkel. Stedet har også en aktiv sanitetsforening og bygdelag, samt skytterlag. Midt i Lørenfallet ligger Meierigaarden kro i den gamle meieribygningen. Her serveres god mat fra en variert meny, og det arrangeres viseaftener, barneteater og quizkvelder.

  Det er kort vei til Sørumsand, hvor du blant annet finner Bingsfosshallen – en flerbrukshall for kultur og idrett. Langs Glomma ligger Bingsfossen, med fine sandstrender, svaberg og gode fiskemuligheter. Kuskerudnebben er et utendørs badeanlegg i Sørumsand som holder åpent hele sommeren, med temperert vann, kiosk, garderober og dusjanlegg.

  Servicetilbud

  Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres på Extra og Kiwi. Fokus Butikksenter på Sørumsand har et variert utvalg, inkludert apotek, vinmonopol og frisør. Romerikssenteret på Kløfta, Skedsmo Senter, Lillestrøm og Strømmen Storsenter ligger også godt innen rekkevidde.

  Kollektivtilbudet består av buss og tog. Nærmeste holdeplass er Lørenfallet, som ligger ca. 500 meter fra boligen. Det er togstasjon både på Sørumsand og Frogner. Med bil fra Lørenfallet tar det ca. 8 min til Sørumsand, 10 min til Frogner sentrum, 12 min til Kløfta, 18 min til Lillestrøm, 25 min til Oslo Lufthavn og 35 min til Oslo S.

  Fra eiendommen er det gangavstand til Sørum barneskole. For elever i ungdomstrinnene er det skolebussordning til Bingsfoss ungdomsskole. Nærmeste videregående skole ligger i Sørumsand. Kommunen har også flere videregående skoler, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager.

  Adkomst

  Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.

  Bebyggelse

  Veletablert boligområde bestående av eneboliger, tomannsboliger og småhus.

  Byggemåte

  Enebolig over 3 plan med normalt god planløsning. Ferdigbygget av Agaton Borgen i 1969 og bygget etter forskrift fra 1969. Taktekkingen er av betongtakstein. Nedløp og beslag av metall.Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår.

  Fasade/kledning har stående bordkledning. Takkonstruksjonen har A-takstoler i tre med opplett. Det er bordet undertak.

  Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass fra 2018. Bygningen har malt balkong og terrassedører i tre. Bygningen har malt hovedytterdør. Garasjeport typen leddport av aluminium. Elportåpner. Bygningen har malt garasjedør til garasjen. Det er etablert 2 overbygget luftebalkonger utgang fra soverom i 2 etasje. Trekonstruksjon med sinkbeslag. Balkongene er overbygget til 1. etasje. Terrassen i 1 etasje er av betongkonstruksjon og etablert terrasseplatting i tre. Overbygget del ved inngangsparti med utebod er over garasjen og er av betongkonstruksjon. Etablert murt trapp med skifer i trinn.

  For mer informasjon se vedlagte tilstandsrapport med befaringsdato 09.06.2026 og rapportdato 22.06.2026, utarbeidet av takstingeniør Øyvind Nåmo Rønning for teknisk beskrivelse av eiendommen.

  TG2 – Avvik som kan kreve tiltak:

  • Utvendig – Taktekking

  Avvik: * Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.

  • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
  • Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde.

  • Utvendig – Veggkonstruksjon

  Avvik: * Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.

  Det må etableres musesperre eller børster under panel. Ventiler uten rist må etableres.

  • Utvendig – Takkonstruksjon/Loft

  Avvik: * Undertaket er misfarget.

  Det er synlig noe svertesopp i knebod ved bad. Det indikerte ikke fukt i dette området befaringsdagen. Det noe skade på sponplater i ytterhjørne. Øvrig er lufting etablert over tak. Kontroll av undertak er gjort ved stikkprøver.

  • Utvendig – Vinduer

  Avvik: * Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne.

  • Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.

  Vinduenes gummilister rundt glass er noe porøse og større fare for punkterte glass må regnes med.

  • Utvendig – Dører

  Avvik: * Det er påvist dører med punkterte eller sprukne glassruter.

  • Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.

  • Utvendig – Dører – 2

  Avvik: * Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.

  • Utvendig – Dører – 4

  Avvik: * Det er avvik:

  Dør er utett og fremstår som slitt.

  • Utvendig – Balkonger, terrasser og rom under balkonger

  Avvik: * Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på tettesjikt/membran.

  • Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
  • Balkong/terrasse ligger over innredede boligrom, usikker konstruksjon. Konstruksjonsutforming gir økt fare for skader.

  • Utvendig – Balkonger, terrasser og rom under balkonger – 2

  Avvik: * Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.

  • Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
  • Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.

  • Utvendig – Utvendige trapper

  Avvik: * Det er avvik:

  Noen løse skiferheller ble observert.

  • Innvendig – Overflater

  Avvik: * Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.

  • Innvendig – Etasjeskille/gulv mot grunn

  Avvik: * Målt høydeforskjell på over 15 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

  • Innvendig – Radon

  Avvik: * Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

  • Innvendig – Pipe og ildsted

  Avvik: * Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.

  Noe frostskader på murstein på pipe ute over tak.

  • Innvendig – Rom Under Terreng

  Avvik: * Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.

  Det ble observert noe saltutslag inne i bod. Det indikerte ikke fukt inne i utforet vegg i stue.

  • Innvendig – Innvendige trapper

  Avvik: * Det er betydelig knirk i trapp.

  Trapper gammel og må trolig strammes for å unngå knirk.

  • Innvendig – Innvendige dører – 2

  Avvik: * Det er avvik:

  Det bør etableres ny branndør og etablere sluserom for å tilfredsstille dagens brannkrav.

  • Våtrom – 1. ETASJE > BAD – Overflater Gulv

  Avvik: * Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.

  • Våtrom – 1. ETASJE > BAD – Ventilasjon

  Avvik: * Rommet har kun naturlig ventilasjon.

  • Rommet har kun naturlig avtrekk.

  Naturlig ventilering er ikke tilfredsstillende ut fra dagens krav til ventilasjon og vurdering ut fra NS3600.

  • Våtrom – 1. ETASJE > VASKEROM – Overflater Gulv

  Avvik: * Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.

  • Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).
  • Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.

  • Våtrom – 1. ETASJE > VASKEROM – Ventilasjon

  Avvik: * Rommet har kun naturlig ventilasjon.

  • Rommet har kun naturlig avtrekk.

  Naturlig ventilering er ikke tilfredsstillende ut fra dagens krav til ventilasjon og vurdering ut fra NS3600.

  • Våtrom – 2. ETASJE > BAD – Overflater Gulv

  Avvik: * Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.

  • Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).
  • Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.

  • Våtrom – 2. ETASJE > BAD – Ventilasjon

  Avvik: * Rommet har kun naturlig ventilasjon.

  • Rommet har kun naturlig avtrekk.

  Naturlig ventilering er ikke tilfredsstillende ut fra dagens krav til ventilasjon og vurdering ut fra NS3600.

  • Kjøkken – 1. ETASJE > KJØKKEN – Overflater og innredning

  Avvik: * Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.

  • Kjøkken – KJELLER > KJØKKEN – Overflater og innredning

  Avvik: * Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.

  • Kjøkken – KJELLER > KJØKKEN – Avtrekk

  Avvik: * Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkkenet.

  • Spesialrom – 1. ETASJE > TOALETTROM – Overflater og konstruksjon

  Avvik: * Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.

  • Tekniske installasjoner – Vannledninger

  Avvik: * Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

  Vannrør av kobber over 25 år – «Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt» = TG 2

  • Tekniske installasjoner – Avløpsrør

  Avvik: * Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

  • Det er påvist at avløpsrør av jern har rustskader.

  Avløpsrør i plast over 25 år – «Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt» = TG 2

  • Tekniske installasjoner – Ventilasjon

  Avvik: * Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

  • Tekniske installasjoner – Varmesentral – 2

  Avvik: * Det er avvik:

  Det opplyses om at fyrkjele er ombygget til biobrensel. Det er er ikke fremlagt dokumentasjon for ombygging.

  • Tekniske installasjoner – Vannbåren varme

  Avvik: * Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme.

  • Tekniske installasjoner – Elektrisk anlegg

  Avvik: Ja Anlegget anses som eldre og det foreligger ingen dokumentasjon eller kunnskap om anlegget.

  • Tomteforhold – Drenering

  Avvik: * Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.

  • Tomteforhold – Terrengforhold

  Avvik: * Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.

  Det kan forekomme at vann ikke renner tilfredsstillende bort fra boligen ved flate tomter. Et fall på minimum 1:15 i en bredde av minst en meter rundt huset anbefales. Det vil si at terrenget skal ligge minst 7 cm lavere én meter ut fra huset enn inne ved grunnmuren.

  TG3 – Store eller alvorlige avvik:

  • Utvendig – Nedløp og beslag

  Avvik: * Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet.

  • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.

  • Våtrom – 1. ETASJE > BAD – Overflater vegger og himling

  Avvik: * Det er registrert synlige tegn på fukt-/råteskader.

  • Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.

  • Våtrom – 1. ETASJE > BAD – Sluk, membran og tettesjikt

  Avvik: * Membran i kombinasjon med gammelt sluk uten klemring. Membran er smurt ned på sluk.

  • Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon).
  • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.

  • Våtrom – 1. ETASJE > BAD – Tilliggende konstruksjoner våtrom

  Avvik: * Den valgte konstruksjonsutforming gir økt fare for skader.

  • Våtrom – 1. ETASJE > VASKEROM – Sluk, membran og tettesjikt

  Avvik: * Det er ikke membran/tettesjikt på våtrommet.

  • Våtrom – 2. ETASJE > BAD – Overflater vegger og himling

  Avvik: * Det er registrert synlige tegn på fukt-/råteskader.

  • Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet.

  • Våtrom – 2. ETASJE > BAD – Sluk, membran og tettesjikt

  Avvik: * Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone.

  • Det er påvist tegn på utettheter på våtrommet.
  • Membran i kombinasjon med gammelt sluk uten klemring. Membran er smurt ned på sluk.
  • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.

  • Våtrom – 2. ETASJE > BAD – Tilliggende konstruksjoner våtrom

  Avvik: * Den valgte konstruksjonsutforming gir økt fare for skader.

  • Tekniske installasjoner – Branntekniske forhold

  Avvik: Ja Det må etablers røykvarslere i hver etasje og nytt brannslukkningsapparat.

  • Tomteforhold – Forstøtningsmurer

  Avvik: * Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav.

  • Tomteforhold – Utvendige vann- og avløpsledninger

  Avvik: * Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.

  • Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.

  Sammendrag selgers egenerklæring

  Boligen ble kjøpt i 2022.

  Selger har bodd i boligen de siste 12 månedene.

  Vet du om det er, eller har vært, vannlekkasje eller andre typer feil eller skader på tak, yttervegg, vinduer, dører, garasje, tilleggsbygninger eller lignende?

  Ja

  Beskrivelse: Lekkasje i taket, men vet ikke når det var.

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

  Nei, ikke som jeg kjenner til

  Vet du om det er utført arbeid på tak, yttervegg, vindu, dører eller annen fasade, enten av deg eller tidligere eiere?

  Ja

  Firmanavn: Romerike Glass, 2020

  Beskrivelse: Faglært arbeid:

  Beskrivelse av arbeidet: Byttet 7 vinduer i huset.

  Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader på vinduene, som for eksempel kondens, fuktskader eller vanninntrengning? Eller er noen av vinduene i boligen punktert?

  Ja

  Firmanavn: Romerike Glass, 2020

  Beskrivelse: Små punkteringer, derfor blei de byttet.

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

  Ja

  Faglært arbeid:

  Beskrivelse av arbeidet: Byttet 7 vinduer

  Vet du om det er, eller har vært, skadedyr eller sjenerende insekter på eiendommen eller i boligen?

  Ja

  Firmanavn: Anticimex, 2023. Ufaglært, 2023

  Beskrivelse: Det var en del mus og rotter. Disse ble tatt hånd om av oss og Anticimex.

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

  Ja

  Faglært arbeid:

  Beskrivelse av arbeidet: Satte ut muse og rottefeller. Anbefalte muse og rotte børster.

  Ufaglært arbeid:

  Beskrivelse av arbeidet: Satte ut muse og rottefeller. Satte inn muse og rotte børster.

  Vet du om det er, eller har vært, feil på vann- eller avløpsanlegg?

  Ja

  Firmanavn: Høytrykksvakta, 2014

  Beskrivelse: Det var tilbakeslag på avløpsvann i sluk i kjeller

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

  Ja

  Faglært arbeid:

  Beskrivelse av arbeidet: pumpet ut vannet og sørget for at avløpet fungerte.

  Vet du om det er gjort arbeid på vann og avløp, enten av deg eller tidligere eiere?

  Ja

  Firmanavn: Høytrykks Vakta, 2014

  Beskrivelse: Faglært arbeid:

  Beskrivelse av arbeidet: Fikset vannavløp i sluk i kjeller.

  Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader knyttet til sentralfyr, radiator, ventilasjon, varmepumpe, kjøkkenvifte, baderomsvifte eller andre installasjoner?

  Ja

  Firmanavn: Elektro & Gass Service AS, 2024

  Beskrivelse: Varmepumpe lagde ulyder.

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

  Ja

  Faglært arbeid:

  Beskrivelse av arbeidet: Installert ny varmepumpe

  Vet du om det er gjort arbeid på sentralfyr, radiator, ventilasjon, varmepumpe eller andre installasjoner, enten av deg eller tidligere eiere?

  Ja

  Firmanavn: Nekas, 2019

  Beskrivelse: Faglært arbeid:

  Beskrivelse av arbeidet: Justert brenner til å håndtere Bio olje

  Vet du om det finnes oljetank på eiendommen?

  Ja

  Beskrivelse: En oljetank på eiendommen.

  Vet du om kommunen har gitt tillatelse til at oljetanken kan bli liggende?

  Nei, ikke som jeg kjenner til

  Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader på det elektriske anlegget?

  Ja

  Firmanavn: T&B Hansen, 2018

  Beskrivelse: Feil på elektrisk anlegg funnet under inspeksjon

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

  Ja

  Faglært arbeid:

  Beskrivelse av arbeidet: Rettet den elektriske feilen.

  Vet du om det er gjort arbeid på det elektriske anlegget, enten av deg eller tidligere eiere?

  Ja

  Firmanavn: T&B Hansen, 2013

  Beskrivelse: Faglært arbeid:

  Beskrivelse av arbeidet: Satte inn eget sikringsskap for varmepumpene.

  Er det bestilt Norgespris på strøm?

  Nei

  Innhold

  Planløsning

  1. etasje: Entré, entré 2, gang, stue, spisestue, kjøkken, soverom, bad, vaskerom og toalettrom.

  2. etasje: Trapperom, bad, 4 soverom og bod.

  Kjelleretasje: Trapperom, gang, kjellerstue, kjøkken, fyrrom og 2 boder

  Kort fortalt

  • Svært innholdsrik enebolig
  • Attraktiv, usjenert beliggenhet
  • God planløsning, tre etasjer
  • Parkering i integrert garasje
  • Stor, frodig tomt på 1,2 mål
  • Trivelig terrasse med utepeis
  • Luftebalkonger i andre etasje
  • Stort kjøkken med spiseplas
  • Ekstra kjøkken i kjelleretasje
  • Fin dagligstue og spisestue
  • Gruepeis og varmepumpe
  • Ytterligere en stue i kjeller
  • Eldre bad i første og andre
  • Gjestetoalett ved en entré
  • Boligen har eget vaskerom
  • Fem soverom og mye skap
  • Plassbygde innredninger
  • God lagringsplass i boder
  • Flere vinduer skiftet i 2018

  Entré

  Langs siden av garasjen er det trapp opp til boligen og to fine inngangspartier, henholdsvis ett på kortsiden og ett på langsiden. Begge inngangspartiene ligger inntrukket og er godt skjermet for vær og vind. På kortsiden av boligen er det inngang til en romslig entré med flislagt gulv og stor åpen garderobeløsning.

  På langsiden er det inngang til en noe mindre entré med tilknyttet gjestetoalett. Fra denne entreen er det videre inngang til en stor garderobesone før man kommer inn i spisestuen, altså den rette inngangen når man har gjester.

  Kjøkken

  Kjøkkenet ligger i første etasje og er et stort rom med egen sone for spisebord. Den takhøye innredningen har glatte fronter, åpne hyller, benkeplate av laminat og heldekkende benkebeslag i stål med oppvaskkum og utslagsvask. Kjøkkenet har ellers nisje for kjøleskap, opplegg for oppvaskmaskin og over nisje for komfyr er det montert ventilator med avtrekk ut.

  Kjøkken 2

  I kjelleretasjen har eneboligen et ekstra kjøkken som ligger plassert mellom gangen og kjellerstuen. Kjøkkenet er av typen enkelt hybelkjøkken med glatte, malte skap- og skuffefronter, samt et heldekkende benkebeslag med både oppvaskkum og utslagsvask. Det er også en treinnredning med åpne hyller og benkeplate i heltre.

  Stue

  Eneboligen har to gode stuer i første etasje, henholdsvis en dagligstue og en spisestue. Stuene er holdt i samme lune stil med vegg-til-vegg teppe, panelte overflater og stilig belysning i himlingen. Innerste veggen i dagligstue er kledd med tegl og har en massiv gruepeis. På den andre enden, innerst i spisestuen, er det montert en varmepumpe. Gode vindusflater sørger for mye lys og begge stuene har utgang til trivelig terrasse.

  Kjellerstue

  Boligen har i tillegg en ekstra stue i kjelleretasjen, så her er det rikelig med boltreplass for familien. Stuen har teppegulv, lysinnslipp via høytsittende vinduer, samt plass til sofagruppe med tilhørende møblement og tv-løsning. Luft-til-luft varmepumpe montert høyt på veggen gir god oppvarming på kjøligere dager.

  Bad/wc

  Eneboligen har eldre våtrom, inkludert et bad i første, et bad i andre, et gjestetoalett i tilknytning til entreen og et separat vaskerom. Badet i første etasje har flislagt gulv, våtromsplater på vegger, toalett, servant og en åpen dusj. Langs hele veggen over servanten er det montert speil med hylle i underkant og belysning i overkant.

  Bad/wc 2

  Det store badet i andre etasje er delt i to soner. Den ene sonen er utstyrt med toalett, veggmontert servant og speil. Den andre sonen har badekar med dusjgarnityr og veggmontert servant med speil i overkant. Badet har ellers flislagt gulv og våtromsplater på veggene.

  Vaskerom

  Eneboligen har et separat vaskerom med eldre, men funksjonell standard. Vaskerommet har flislagt gulv, våtromstapet på vegger, god belysning og på veggen er det montert en utslagskum i stål. Rommet har selvfølgelig opplegg for vaskemaskin. I tillegg er det en praktisk innredning med flere plassbygde skap og smart arbeidsbenk i enden av rommet.

  Soverom og garderobe

  Med hele fem soverom har boligen god plass til en familie. I andre etasje ligger fire av soverommene som en egen soveromsavdeling med plassbygde senger, skap og kontorløsninger. Alle soverommene i denne etasjen har utgang til balkonger og ligger med adkomst fra samme gang. Gangen har tilknyttet bod og adkomst til bad.

  Fra entreen i første etasje er det adkomst til enda et soverom, dette med plassbygde skap. Rommets plassering gjør det velegnet både som kontor og gjesterom. For øvrig har boligen rikelig med lagringsplass da det i tillegg til boden i andre etasje er to gode boder i kjelleretasjen.

  Hvitevarer

  Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

  Parkering

  Det er parkering i integrert garasje med motorisert leddport og elektrisk åpner. I tillegg er det god plass til flere biler på steinlagt gårdsplass. Øvrig parkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

  Forsikringsselskap

  If

  Polisenummer

  1964179

  Radonmåling

  Eiendommen ligger i et område med moderat til lav aktsomhetgrad for radon. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det anbefales i tilstandsrapport å gjennomføre radonmålinger.

  Diverse

  Areal i salgsoppgaven er hentet fra tilstandsrapporten. Boligens areal oppgis i BRA (bruksareal), som deles i underkategoriene BRA-i (arealet innenfor boenheten), BRA-e (arealet utenfor boenheten(e) og som tilhører denne, slik som for eksempel boder hvor adkomsten er utenfor boenheten), og BRA-b (arealet av innglasset balkong, veranda eller altan når denne er tilknyttet boenheten). TBA er arealet av terrasser, åpne balkonger og åpen altan tilknyttet boenheten.

  Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

  Opplysninger fra Nedre Romerrike brann og redningsetat:

  Dato siste feiing: 21.06.2020

  Dato siste tilsyn: 2013 – notat: nedgravd tank stål 3 000 liter.

  Eiendommen ligger i et område:

  • med risiko for kvikkleire og høy risiko for kvikkleireskred. Risikoklasse 4.
  • med moderat/lav aktsomhetsgrad for radon.

  Prisantydning inkl. omkostninger

  Kr 4 990 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  Kr 124 750 (Dokumentavgift)

  Kr 240 (Panteattest kjøper)

  Kr 500 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  Kr 500 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  Kr 16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 125 990 (Omkostninger totalt)

  Kr 142 890 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 145 690 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 5 115 990 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 5 132 890 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 5 135 690 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Energi

  Oppvarming

  Eneboligen er elektrisk oppvarmet med luft-til-luft varmepumpe i spisestue og kjellerstue. Det er installert oljefyr og radiatorer. Oljefyr er sentralanlegg for varmtvann. I tillegg har boligen gruepeis i stuen og utepeis på terrassen. Ventilasjonen er naturlig.

  Teknisk

  Boligen har to sikringsskap, ett med skrusikringer plassert i kjøkkendel og et med en kombinasjon av skru- og automatsikringer montert i bod i kjeller. Kjeller er ikke bruksendret som innredet kjeller, kun boder og fyrrom.

  Energiklasse

  Ikke kjent

  Info energiklasse

  Eier har ikke energimerket eiendommen og interessenter må derfor legge til grunn at eiendommen har energimerke G.

• Økonomi

  Kommunale avgifter

  15179

  Kommunale avgifter år

  2025

  Info kommunale avgifter

  De kommunale avgiftene omfatter vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift

  Info om eiendomsskatt

  Det gjøres oppmerksom på at det kan komme endringer i regelverket knyttet til eiendomsskatt. Beregning av eiendomsskatt vil kunne avhenge av om boligen er primær- eller sekundærbolig.

  Formuesverdi primær

  1733420

  Formuesverdi primær år

  2024

  Formuesverdi sekundær

  6933681

  Formuesverdi sekundær år

  2024

  Info formuesverdi

  Formuesverdien vil avhenge av bruken av boligen etter beregningsmodell som skiller mellom «primærbolig» (der boligeieren er folkeregisteret bosatt) og «sekundærbolig».

  Andre utgifter

  Utover det som er nevnt under punktet kommunale avgifter, eiendomsskatt og forbruk av vann, påløper kostnader til vedlikehold og brøyting av vei, samt øvrige kostnader som for eksempel strøm, fyring/brensel, forsikring, innvendig/utvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett.

  Tilbud lånefinansiering

  Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

• Offentlige forhold

  Tinglyste heftelser og rettigheter

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  3205/213/119:

  27.08.2024 – Dokumentnr: 1861177 – Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver

  Rettighetshaver: Bankenes Boligmegler AS

  Org.nr: 981 129 792

  Elektronisk innsendt

  30.11.1966 – Dokumentnr: 4817 – Registrering av grunn

  Denne matrikkelenhet opprettet fra:

  Knr:3205 Gnr:213 Bnr:102

  01.01.2020 – Dokumentnr: 248504 – Omnummerering ved kommuneendring

  Tidligere: Knr:0226 Gnr:13 Bnr:119

  01.01.2024 – Dokumentnr: 225126 – Omnummerering ved kommuneendring

  Tidligere: Knr:3030 Gnr:213 Bnr:119

  Ferdigattest/brukstillatelse

  I følge opplysninger fra kommunen foreligger det verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på eiendommen, og plan- og bygningslovens formelle forutsetning for lovlig bruk av eiendommen kan derfor ikke dokumenteres.

  Det foreligger særutskrift av søknad til byggetillatelse av enebolig, datert 05.09.1967.

  Det foreligger byggetillatelse for enebolig, datert 20.09.1967 med kontrolldatoer for at alt av arbeider.

  Det foreligger særutskrift for endrede planer for uthus datert 18.09.1967.

  Vei, vann og avløp

  Privat vei inn til eiendommen, kostander tilknyttet vedlikehold og måking/brøyting vil tilkomme.

  Offentlig vann og avløp via strekker med private stikkledninger.

  Regulerings- og arealplanner

  Eiendommen ligger i et område regulert til boligformål.

  Adgang til utleie

  Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

  Legalpant

  Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt, og kommunale avgifter/gebyrer.

• Kontraktgrunnlag

  Lovanvendelse

  Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.

  Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.

  Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Budgivning

  Budgivning i forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.

  Budgivning utenfor forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler.

  Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

  Omk. Kjøper beskrivelse

  Kr 4 990 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  Kr 124 750 (Dokumentavgift)

  Kr 240 (Panteattest kjøper)

  Kr 500 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  Kr 500 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  Kr 16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 125 990 (Omkostninger totalt)

  Kr 142 890 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 145 690 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 5 115 990 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 5 132 890 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 5 135 690 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

  Omk. kjøper beløp

  125990

  Betalingsbetingelser

  Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

  Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen.

  Hvitvaskingsreglene

  Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

  Boligkjøperforsikring

  Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Boligkjøperforsikring Pluss betales årlig. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 200/4 600/5 000 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

  Meglers vederlag

  Det er avtalt fastpris stor kr 45 000,- for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 16 000,- oppgjørshonorar kr  7 500,- og visninger kr 3 000, -.  Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale totalt kr  35 500,-. Utleggene omfatter panteattest med urådighet (500,-). fotograf (5 000,-), kommunale opplysninger (5 000,-), tilstandsrapport (ca. 25 000,-). Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket vederlag stort kr  20 000,-, samt øvrige avtalte vederlag og utlegg. Alle beløp er inkl. mva.

• Prisantydning inkl. omkostninger

  Kr 4 990 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  Kr 124 750 (Dokumentavgift)

  Kr 240 (Panteattest kjøper)

  Kr 500 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  Kr 500 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  Kr 16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 125 990 (Omkostninger totalt)

  Kr 142 890 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 145 690 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 5 115 990 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 5 132 890 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 5 135 690 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Dokumenter

  • Egenerklæring boligselgerforsikring
  • Boligsalgsrapport
  • Salgsoppgave