STAVERN Torsrødveien 17

Tomt
400.4m²

Beskrivelse av tomt
Selveiet tomt. Meget pent opparbeidet med skifer i gårdsrom og gangstier, plener, pen beplatning og lyssetting. Hagestue og flere flotte uteplasser. Tomten har gode solforhold og er usjenert.

Beliggenhet
Attraktiv beliggenhet i Fjerdingen like utenfor Stavern sentrum. Ett stille og rolig boligområde uten gjennomgangstrafikk. Det er kort vei til alt Stavern har å by på med skoler, barnehager, idrettsanlegg, sentrum med butikker og restauranter, sjøen, båthavn, strender og flotte turområder.

Adkomst
Direkte fra Torsrødveien som er en kommunal vei.

Bebyggelse
Området består av villa / småhusbebyggelse.

Byggemåte
Bygget er oppført av tradisjonelle bygningstekniske metoder med grunnmur av betongblokker fra byggeår, hvor utvendig fuktsikring og drenering ble utført av fagpersoner i 2001. Yttervegger ble i 2004 åpnet i sin helhet og etterisolert med ny kledning, samtidig som inngangspartiet ble tilbygget, og fasaden fremstår samlet i god stand etter oppgraderingen. Ytterdøren er nyere fra 2024. Kjellervinduene er fra byggeår, mens øvrige vinduer ble skiftet i 2004 - god forventet restlevetid. Takkonstruksjonen ble vesentlig ombygget i 2004 med nye arker, og taktekkingen ble fornyet i samme omgang - god forventet restlevetid. Balkong utenfor soverom i 2.etg er nybygget i 2004.

Innhold
Inneholder: 1. etasje: entré, gang, kjellernedgang, kjøkken, spisestue, stue, bad, garderoberom/mulig soverom, lekerom over garasje 2. etasje: 4 soverom og gang. Kjeller: gang, toalettrom, vaskerom og flere lagringsrom. Garasje.

Standard
Boligen ble vesentlig rehabilitert i 2004 hvor det bla. ble drenert, etterisolert/ny kledning, vinduer, dører (inngangsdør også senere skiftet), takkonstruksjonen ble omgjort med nye arker og taktekking skiftet. Ny garasje ble bygget samtidig. Alle innvendige overflater ble også oppgradert på samme tid herunder kjøkken, bad og også elektrisk anlegg. I senere tid har stuen blitt pusset opp på nytt i 2021. Det er varmefolie i stuegulvet og varmekabler i flislagte gulv. Det er montert varmepumpe og elbil lader. Boligen fremstår solid, godt vedlikeholdt og gir et svært godt helhetsinntrykk. Det anbefales å lese tilstandsrapporten i sin helhet for å få et dekkende bilde av boligens standard og tilstand. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3.   Forhold som har fått TG2: Dusjbad - 1.etg ? Sluk, membran og tettesjikt: Smøremembranen har med sin alder passert store deler av forventet levetid. Dusjbad - 1.etg ? Gulv: Manglende fall utenfor dusjsonen kombinert med høy dusjterskel gir utilstrekkelig avrenning av lekkasjevann til sluk. Dusjbad - 1.etg ? Utstyr og innredning: Innbygget sisterne uten synliggjøring av lekkasjevann var ikke krav ved installasjonsåret, men gir ingen tidlig varsling ved lekkasje. Vurderingen er også aldersbasert. Kjøkken ? Innredning og utstyr: Innredningen nærmer seg slutten av forventet levetid for kjøkkeninnredning. Skrog og benkeplate i foliert spon er særlig utsatt for fuktsvelling ved vanneksponering over tid. Toalettrom ? Vann-/avløp og sanitærutstyr: Sisternemekanikken har en alder på cirka 22 år og har passert forventet levetid for slike komponenter (10?20 år). Vinduer og dører ? Vinduer: Kjellervinduene er originale og har passert forventet levetid. Vurderingen er aldersbasert for disse, ikke basert på påvist avvik. Rom under terreng ? Ventilasjon: Naturlig oppdriftsventilasjon gir begrenset og årstidsavhengig luftutskifting i rom under terreng. Innvendige trapper ? Samlet vurdering: Manglende håndløper i kjellertrappen avviker fra dagens krav til sikring av trapp. Takkonstruksjon/loft ? Innfelte installasjoner mot kald sone: Downlights gjennombryter dampsperren, slik at fuktig inneluft kan strømme opp mot kald undertaksflate og kondensere. Ildsteder og skorsteiner ? Samlet vurdering: Skorsteinen er fra byggeår og har medgått mer enn forventet levetid; vurderingen er aldersbasert, ikke basert på påvist avvik. Manglende tilsynsrapport gjør at pipeløpets innvendige tetthet ikke lar seg bekrefte ved visuell befaring. VVS ? Varmtvannsbereder/varmesentral: Berederen har passert forventet brukstid på om lag 20 år. Innvendig korrosjon og materialtretthet øker med alderen på slike enheter. Taktekke og beslag ? Takstiger og snøfangere: Manglende snøfangere gir risiko for snøras. Det skal presiseres å være glasert stein, hvor det neppe vil bygge seg opp store snømengder.i Terrengforhold ? Tilstand: Fall inn mot grunnmur gir utilstrekkelig bortledning av overflatevann, som ledes mot og ned langs grunnmuren. Grunnen består av fyllmasse med begrenset dreneringsevne, noe som forsterker belastningen på sørvestsiden. Balkonger / terrasser ? Tilstand: Terrassebord og beis er utsatt for vær, UV og fuktbelastning, og forventet levetid for overflatebehandlet trevirke i utemiljø er medgått. Ventilasjon ? Tilluft og luftskifte: Naturlig ventilasjon drives av termisk oppdrift og vindtrykk, og gir i vindstille perioder og om sommeren for lavt luftskifte. Løsningen tilfredsstiller ikke dagens krav til dokumenterte luftmengder i TEK17 §13-2. Ventilasjon ? Toalett og rom med avtrekk: Uten mekanisk avtrekk i toalettrom avhenger luftskiftet av naturlig oppdrift, som gir variabel og ofte utilstrekkelig kapasitet. Fundament, grunnmur og drenering ? Fuktsikring og drenering: Terrenget faller markant mot bygningen fra sørvest og gir økt fuktbelastning mot grunnmuren. Dreneringen nærmer seg forventet levetid, og under rom under terreng er det registrert forhold som kan indikere kapillær fuktvandring gjennom grunnmuren. Fundament, grunnmur og drenering ? Fundament og grunnmur: Betongblokk fra oppføringsåret har passert forventet levetid, og eldre murverk mangler kapillærbrytende sjikt mot oppstigende grunnfukt. De registrerte sprekkene vurderes i lys av at eiendommen ligger i eller nær kartlagt kvikkleire-aktsomhetsområde, på løsmasser kartlagt som fyllmasse, med terrengfall mot bygget - forhold som er forenlige med setningsbevegelse.  Forhold som har fått TG3: Dusjbad - 1.etg ? Vegger og himling: Sprekk i flis i mest fuktbelastede dusjsone. Overflaten har passert forventet levetid.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Parkering
Garasje og ellers parkeringsmulighet på egen tomt.

Diverse
Foretaket og Aktiv-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføringen av megleroppdraget: - I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita - Vend Marketplaces, eier av annonseplattformen Finn.no - Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll. Kundene tilbys ulike leverandører for strøm og alarm avhengig av tilbydere i området. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenestene. - Banker i Eika-alliansen tilbyr finansielle tjenester - Signicat leverer digitale løsninger for signering av dokumenter - Vitec Megler, leverer salgsstøttesystemet herunder elektronisk løsning for budgivning

Prisantydning inkl. omkostninger
5 500 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 137 500 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 16 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 138 890 (Omkostninger totalt) 155 790 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 158 590 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 5 638 890 (Totalpris. inkl. omkostninger) 5 655 790 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 5 658 590 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Vedfyring, elektrisitet, varmekabler i flislagte gulv, varmefolie i stuegulv montert varmepumpe.

Energiklasse
F

Info energiklasse
Energiattest er vedlagt salgsoppgaven.

Kommunale avgifter
18958

Kommunale avgifter år
2026

Formuesverdi primær
979908

Formuesverdi primær år
2024

Formuesverdi sekundær
3919632

Formuesverdi sekundær år
2024

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Tinglyste heftelser og rettigheter
Bestemmelse om gjerde tinglyst 30.01.1948

Ferdigattest/brukstillatelse
Eiendommen er oppført før plan- og bygningsloven av 1965. Kommunen opplyser at det i deres arkiv ikke finnes ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for boligen. Som utgangspunkt skal det foreligge ferdigattest for alle bygg. For opprinnelig oppføring av boligen er det som forventet at ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse ikke foreligger og disse kan heller ikke søkes om. For tiltakene utført etter 1998 burde det foreligget ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Manglende ferdigattest betyr at tiltaket ikke er formelt ferdigstilt i henhold til tillatelsen. Det skal uansett foreligge midlertidig brukstillatelse. Midlertidig brukstillatelse er en forutsetning for at et tiltak lovlig kan tas i bruk. De tiltak som er omsøkt etter 01.01.1998, her endring av fasade/takkonstruksjon herunder romløsning i 2. etasje samt riving av gammel og oppføring av ny garasje, vil det være mulig å søke om ferdigattest i etterkant. Kjøper anbefales å søke ferdigattest for å sikre lovlig bruk av eiendommen/bygningsdelen(beskriv/tilpass teksten ved behov). Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette. Det er mottatt byggetegninger fra kommunen. Tegningene fra byggesøknad i 2001 viser boligen utvendig slik den fremstår i dag og dagens planløsning i 2. etasje. I opprinnelige tegninger blir det litt avvik fra originale tegninger, men det er ikke foretatt bruksendring av rom fra tilleggsdel (feks. bod) til hoveddel (rom for varig opphold) og vil heller ikke være hverken søknadspliktig eller av betydning.

Vei, vann og avløp
Boligen er tilknyttet offentlig vann og avløp og har adkomst fra kommunal vei. I 2020 ble det lagt nye vann og avløpsledning til og fra kommunalt nett.

Regulerings- og arealplanner
Uregulert. Omfattes av Kommunedelplan for Stavern by 2025-2037 samt Kommuneplanens areal 2025-2037. Formål: nåværende boligbebyggelse med hensynssoner grønnstruktur, bevaring av bygning og kulturmiljø samt hensynssone ras- og skredfare. Det pågår ikke arbeid med reguleringsplaner i nærområdet.

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar bo- og driveplikt
Det er boplikt i denne delen av Larvik kommune og kjøper må dermed fylles ut egenerklæring om konsesjonsfrihet ved kjøp der kjøper bekrefter at eiendommen skal benyttes til helårsbolig.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
5 500 000 (Prisantydning) ---------------------------------------------------- Omkostninger 137 500 (Dokumentavgift) 300 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 16 900 (Boligkjøperforsikring - fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere - ett års varighet (valgfritt)) ---------------------------------------------------- 138 890 (Omkostninger totalt) 155 790 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 158 590 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere) ---------------------------------------------------- 5 638 890 (Totalpris. inkl. omkostninger) 5 655 790 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 5 658 590 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)) ---------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
138890

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.