STEINKJER Ølvisheim 1

Tomt
3780.7m²

Beskrivelse av tomt
Eiet tomt på Ca.3 780 kvm iht. matrikkelbrev fra kommunen.

Beliggenhet
Villa, høyt og synlig plassert i amfiet som omkranser Steinkjer, i nordenden av Heggesåsen på toppen av Eggevammen like i nærheten av et populært turterreng og rekreasjonsområder. Gangavstand til barneskole, ungdomsskole og barnehage på Egge. Gangavstand til Steinkjer Sentrum med offentlige kontorer, banker, forretninger, jernbane, etc

Adkomst
Det vil bli satt opp visningsskilt under visning.

Bebyggelse
Veletablert boligområde bestående av eneboliger, tomannsboliger og småhus.

Byggemåte
Enebolig er oppført i to etasjer over kjeller. Grunnmur er oppført i gråstein. Veggkonstruksjon er oppført i tømmer og er kledd med liggende panel. Taket er et saltak og er tekket med skiferstein. Etasjeskille er et trebjelkelag. Vinduer med 2-lags isolerglass og 3-lags isolerglass. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2 og TG 3.   Forhold som har fått TG2: - Drenering Oppsummering: Med bakgrunn i byggeåret er det ikke etablert grunnmursplast. Grunnmursplast ble først tatt i bruk på 70-tallet. Dreneringen/fuktsikring har nådd en alder som gjør tettheten usikker i tiden som kommer. Normal brukstid for en drenering anslås til å være ca 30 år. Det er foretatt kontroll med fuktindikator mot tilgjengelige murflater/ gulv på grunn. Undersøkelsen viser indikasjoner på fukt i kjellergulv og nedre del av grunnmur. Terreng rundt boligen er flatt. Det er risiko for vannansamlinger inn mot bygningen med påfølgende økt belastning på dreneringen. Takvann er delvis ført kontrollert til rør i grunnen, det er ikke kjent om drenering og taknedløp har samme utløpsrør. Kjeller bør holdes under observasjon. Lagring av varer bør unngås og god utlufting ivaretas. Det anbefales tiltak for å lede overflatevann bort fra bygningen. - Grunnmur og fundament Oppsummering: Det registreres riss/ sprekker i grunnmuren. Større sprekk på innsiden i mur ved innvendig kjellertrapp. Noe oppsprekking i murpuss rundt vindussmyg i kjeller. For å hindre fuktinntrekk/frostspreng, anbefales en gjenpussing. Anbefaler også innvendig tiltak ved vindussmyg og gjennpussing av sprekk i mur ved kjellertrapp. Registrerte sprekker er ikke av konstruksjonsmessig art. - Rom under terreng Oppsummering: Det er foretatt hulltaking i nedre del av vegg i vinkjelleren. Fundamenter og kjellergulv er med bakgrunn i byggeår og byggemetode på oppføringstidspunktet etablert direkte mot grunnmasser uten isolasjon og grunnmursplast. Det vil derfor være påregnelig at kjellergulv og grunnmur trekker fukt. Fuktmålinger i påforet vegg mot yttermur som viser fuktverdier på 21,2 % som er over faregrense for utvikling av sopp/ råteskader. Pga alder på murvegger er det forventet fuktopptrekk i murvegger somfukter opp påforet vegg, anbefaler å holde påforet trevegg under oppsikt og at det på sikt foretas tiltak for å utbedre årsak til fukt-/råteskadene samt utbedre råteskadene. Rommene kan kun ventileres via åpning av vindu. Kjelleren egner seg ikke for innredning med organiske materialer, og bør kun benyttes med fritt eksponerte murflater, for å ivareta best mulig vilkår for uttørking. - Balkong, terrasse, platting Oppsummering: Eldre trekonstruksjoner som er noe preget i form av skjevheter på grunn av synk og setninger over tid. Ingen konstruksjonsmessig svikt er registrert. Balkonger og terrasser som ligger mer enn 50 cm over terreng skal sikres med rekkverk. Rekkverket tilfredsstiller krav til høyde på oppføringstidspunktet, men er lavere enn dagens forskriftskrav på 100 cm. Ingen tiltak er påkrevd. Malingsavskalling samt organisk vekst er registrert på rekkverk og terrassebord. Trappetrinn av borstein opp til balkong er løse og må utbedres med tanke på personsikkerhet. Rengjøring og overflatebehandling må påregnes. - Balkong, terrasse, platting Oppsummering: Malingsavskalling på terrassedekke og rekkverk. Balkonger og terrasser som ligger mer enn 50 cm over terreng skal sikres med rekkverk. Rekkverket tilfredsstiller krav til høyde på oppføringstidspunktet, men er lavere enn dagens forskriftskrav på 100 cm. Ingen tiltak er påkrevd. Overflatebehandling må påregnes. - Vinduer og dører Oppsummering: Flere vinduer i kjeller er ikke pusset inn på innsiden, synlig riss og sprekker i puss samt eksansjonsskum. Det mangler foringer og listverk på kjellervinduer. Justeringer/smøring anbefales. Overflatebehandlinger må påregnes. Kommenterte forhold må utbedres for å lukke avvikene. - Yttervegger Oppsummering: Eldre kledninger har noe slitasje, spesielt gjelder dette i utsatte områder som ved vannbrett mot grunnmur. Registrerer stedvis råteskadet kledning på den eldste kledningen. Jevnlig vedlikehold, noe lokal utskifting av kledningsbord og overflatebehandling må påregnes. - Loft (konstruksjonsoppbygging) Oppsummering: Kaldloft er dårlig luftet. Fuktmerker i trekonstruksjoner ved begge pipene. Fuktmerker og råteskadet trevirke ved kil sperrer, spesielt mot nord. Ved piggmåling på fuktmerker viser tørt trevirke. Antatt eldre fuktmerker fra tiden før taket ble omtekket i 2009. Gjør oppmerksom på at det måles forhøyet fuktverdier på en plass helt inntil begge pipene mot nord. Dette kommer trolig fra sotavrenning fra pipene. Nærliggende fuktmerker måles det tørt trevirke. Anbefaler og kontrollere jevnlig pipene for og stadfeste at det ikke er lekkasjer. - Takkonstruksjon Oppsummering: Registrert en synlig nedbøyning i takflaten, registrert skjevheter også i tak over svalgang, dette betraktes som normalt for en bolig av denne alder og konstruksjons metode. For eldre typer takkonstruksjoner er det ikke uvanlig at lufting av konstruksjonen mangler eller er begrenset. Dette behøver ikke nødvendigvis å bety at det er et problem pr. d.d. For å undersøke dette nærmere må det foretas kontroll av takkonstruksjonen også ved kald årstid/ vinter, da dette vil gi et bedre grunnlag for å avdekke forhold som tyder på om det er utilstrekkelig ventilert. Lufting av takkonstruksjonen bør forbedres for å redusere risikoen for fuktskader pga kondensering på loft og isdannelse på taket. - Kjøkken Oppsummering av overflater og innredning: Kjøkkeninnredning oppgradert i perioden 2006 - 2008 heltre benkeplater. Registrerer noen skallsår og hakk på overflater, innredning har noe bruksslitasje. Montert automatisk vannstopper i servantskap. Noe overflate oppgradering må påregnes. - Vannledninger Oppsummering: Det er ikke etablert fordelerskap. Rørfordeling er synlig i himling i kjeller. Rørfordelerskap under vaskerom har ikke kontrollert avrenning til avløp eller sluk og skader vil oppstå ved lekkasjer fra rørfordeling. Stoppekran er plassert i kjeller. Det anbefales og etablert et Wathergard-system som stenger vannet ved en eventuell lekkasje ved rørfordeling i kjellerbod under vaskerom. - Varmesentral: Kjeller Oppsummering: Ulyd på innerdel samt dempere har skader og må beregnes sliftet. Forventet levetid på en varmepumpe er ca 12 - 15 år. Med bakgrunn i alder vil det være risiko for feil på anlegget, eller at anlegget ikke fungerer optimalt, og som krever utbedring/utskifting. For lengst mulig levetid er det viktig med jevnlig service og vedlikehold. Med service vil man kunne avdekke eventuelle problemer tidlig og gjøre nødvendige utbedringer før de eskalerer. Dersom service ikke gjøres ofte nok, er dette hovedårsak til havari på pumper da feil gassmengde ikke blir oppdaget før kompressor ryker. - Våtrom: bad 1. etasje Oppsummering av sanitærutstyr: Det er ikke etablert noen drensåpning for synliggjøring av eventuell lekkasje fra innebygget sisterne, og det er ikke framlagt noen dokumentasjon på annen godkjent løsning. Det bør vurderes å etablere en Watherguard i tilknytning til innebygget sisterne uten drensåpning. Oppsummering av ventilasjon: Avtrekk er testet med papir og det registreres sug i kanalen. Rommet mangler tilluft og funksjonaliteten blir pga dette redusert. Det anbefales å etablere tilluft for å tilrettelegge for bedre luftutskifting. - Våtrom: Vaskerom 1. etasje. Oppsummering av overflater: Gulvet har fall til sluk, men dette er mindre enn referansenivået. Det registreres 18 mm fall til sluk. Det er gjennomføring av avtrekkskanal gjennom yttervegg. Vaskerommet fungerer med dagens tilstand, men på grunn av påviste lite fall på gulv til sluk anbefales det å bruke rommet med forsiktighet slik at ikke eventuelt bruksvann går over topp membran ved dør til tilstøtende rom. Oppsummering av membran, tettesjikt og sluk: Det er ikke synlig tettesjikt rundt rørføringer i vegg til servant. Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i konstruksjoner. Lokal utbedring må vurderes. Det er benyttet uegnede materialer i våtsonen ved skyllekum som ikke vil tåle belastningen av fritt vann. Lokal utbedring må vurderes. Registrerer noe kloakklukt, anbefaler å kontrollere nærmere hva som er årsak til lukt. Oppsummering av sanitærutstyr: Det er ikke etablert noen drensåpning for synliggjøring av eventuell lekkasje fra innebygget sisterne, og det er ikke framlagt noen dokumentasjon på annen godkjent løsning. Det bør vurderes å etablere en Watherguard i tilknytning til innebygget sisterne uten drensåpning. Oppsummering av ventilasjon: Avtrekk er testet med papir og det registreres sug i kanalen. Rommet mangler tilluft og ventilering av rommet blir redusert. Det anbefales å etablere tilluft for å tilrettelegge for bedre luftutskifting. - Våtrom: Bad 2. etasje Oppsummering av overflater: Avtrekkskanal er ført gjennom tak og opp på kaldloft. Det registreres misfarging overflater i dusjnisje. En del malingsavflassing på listverk. Misfarget fugemasse og fliser ii overgang gulv/ vegg i dusjnisje og ved badekar bør utbedres. Utbedringer av kommenterte forhold må påregnes. Oppsummering av membran, tettesjikt og sluk: Det er ikke synlig tettesjikt rundt rørføringer i vegg til servant. Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i konstruksjoner. Lokal utbedring må vurderes. Oppsummering av sanitærutstyr: Missfarging i toalettskålen. Det er ikke etablert noen drensåpning for synliggjøring av eventuell lekkasje fra innebygget sisterne, og det er ikke framlagt noen dokumentasjon på annen godkjent løsning. Anbefaler å oppgradere missfarging. Det bør vurderes å etablere en Watherguard i tilknytning til innebygget sisterne uten drensåpning. Oppsummering av ventilasjon: Avtrekk er testet med papir og det registreres sug i kanalen. Rommet mangler tilluft og ventilering av rommet blir redusert. Det anbefales å etablere tilluft for å tilrettelegge for bedre luftutskifting Forhold som har fått TG3: - Vinduer og dører: Vindu 2 etasje med sprekk Oppsummering: Det blir påvist sprekk i vindusglass på loftstuevindu. Utskifting av vinduer med skade må påregnes. Karmer er værslitte. Utbedringskostnader: Under 10 000 - Trapp: Til kjeller Oppsummering: Trappen mangler stedvis rekkverk. Etablering av rekkverk anbefales for bedre sikkerhet. Utbedringskostnader: Under 10 000 For mer informasjon se vedlagte tilstandsrapport avholdt 14.11.2024 av Norconsult AS for teknisk beskrivelse av eiendommen. 

Sammendrag selgers egenerklæring
Boligen ble kjøpt 2008 Selger har bodd i boligen de 12 siste månedene Boligselger har kjøpt boligselgerforsikring 4. Vet du om det er, eller har vært, vannlekkasje eller andre typer feil eller skader på tak, yttervegg, vinduer, dører, garasje, tilleggsbygninger eller lignende? Ja Lekkasje fra takvindu i 2009, vindu skiftet i 2009 og undertak og tak totalrenovert i 2009/2010. Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Ja Faglært arbeid: 1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2010 Firmanavn: Byggmester Vidar Nordgård AS Beskrivelse av arbeidet: Skiftet takvindu i forbindelse med totalrenovering av under og yttertak i 2009/2010. 5. Vet du om det er utført arbeid på tak, yttervegg, vindu, dører eller annen fasade, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Faglært arbeid: 1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2010 Firmanavn: Byggmester Vidar Nordgård AS Beskrivelse av arbeidet: Skifertak totalrenovert. Ca. 50% av skifer ble byttet og er ny. Resterende plukket ned og renovert. 7. Vet du om det er utført arbeid på garasje eller øvrige tilleggsbygninger, av enten deg eller tidligere eiere? Ja Faglært arbeid: Hvilket år ble jobben fullført?: 2016 1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2016 Firmanavn: Trøndelag Mur og Bygg AS Beskrivelse av arbeidet: Garasje påbygd eksisterende uthus i 2016. 8. Vet du om det er, eller har vært, skjevheter eller setningsskader i boligen, støttemur, terrasse eller lignende? Ja Gulv i første etasje ble avrettet av tidligere eier. Ellers finnes det skjevheter i gulv ellers i huset. Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Nei, ikke som jeg kjenner til 10. Vet du om det er, eller har vært, fukt, råte eller vanninntrengning i underetasje, kjeller eller krypkjeller? Ja Noe utslag på fukt i kjeller fra mange år tilbake. Ikke hatt problemer med dette mens vi har eid huset. Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Nei, ikke som jeg kjenner til 13. Vet du om det er, eller har vært, skadedyr eller sjenerende insekter på eiendommen eller i boligen? Ja Hadde utfordringer med mus i boligen for en god del år siden, ikke vært noe problem de siste årene eller merket noe til det. Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Nei, ikke som jeg kjenner til 15. Vet du om det er gjort arbeid på vann og avløp, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Faglært arbeid: 1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2005 Firmanavn: Usikker Beskrivelse av arbeidet: Nye vannrør, avløp m.m inn til huset fra kommunalt nett ble gjort i perioden 2005-2008 av tidligere eier. 22. Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader på det elektriske anlegget? Ja Deler av utebelysning i hageanlegg virker ikke/er frakoblet. En El-billader er fjernet, men opplegg til lader er i garasjen. EL-billader i garasjen virker ikke. Så ønskes det EL-bil ladere så må det kjøpes og monteres 2 nye ladere av ny eier. Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Nei, ikke som jeg kjenner til 23. Vet du om det er gjort arbeid på det elektriske anlegget, enten av deg eller tidligere eiere? Ja Faglært arbeid: 1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2023 Firmanavn: ELMAN Beskrivelse av arbeidet: Ble gjort EL-sjekk på eiendommen. Alt ble utbedret av ELMAN i 2023. 24. Vet du om bruken av eiendommen eller området rundt kan endres av foreslåtte eller vedtatte reguleringsplaner, nabovarsel, offentlige vedtak eller lignende? Ja Ølvisheim utvikling AS har opsjon på kjøp av nabotomt som ligger bak gjeldende eiendom. Tomt er regulert til boligformål fra før av. 37. Har boligen garasje eller øvrige tilleggsbygninger? Ja Vet du om det feil eller skader ved garasje eller øvrige tilleggsbygninger? Ja Garasjedel ny i 2016, resterende uthus er fra tidlig 1900-tallet, og heller ikke gjort vesentlig oppgraderinger av dette. Så tilstanden må man regne med er ut i fra alder på uthuset. Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Ja Faglært arbeid: 1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2012 Firmanavn: Byggmester Vidar Nordgård AS Beskrivelse av arbeidet: Skiftet deler av taket på eldste delen av uthuset. Rettet opp noe av konkstruksjonen innvendig. 38. Vet du om det er gjort arbeid på eiendommen som ikke er nevnt i de andre spørsmålene? Ja Faglært arbeid: 1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2008 Firmanavn: Diverse Beskrivelse av arbeidet: Se liste over arbeid utført på eiendommen i perioden 2008- 2026. Ufaglært arbeid: 1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2008 Beskrivelse av arbeidet: Se liste over arbeid utført på eiendommen i perioden 2008-2026 39. Vet du om det er, eller har vært, feil på tilbehør som følger med eiendommen? Ja Badekar i 2.etasje har feil på 1-2 motorer. Ikke sjekket eller forsøkt utbedret. Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Nei, ikke som jeg kjenner til 40. Er det bestilt Norgespris på strøm? Nei 41. Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen, utover det du har svart? Ja Har tidligere hatt små problemer med lukt fra sluk på vaskerom.

Innhold
1.Etasje: Entré, gang, kontor, 3 stuer, kjøkken, vaskerom, bad. 2.Etasje: Gang, loftstue, bad, 4 soverom.

Standard
Boligen ble oppført i 1892 som privatbolig for overrettssakfører Halvor Bachke Guldahl. Byggmester var Ole Røising fra Steinkjer, og villaen bærer preg av tidens ypperste byggeskikk. Huset er oppført i laftet tømmer med utvendig bordkledning, hvitmalt og med skifertak ? klassiske kjennetegn for sveitserstilen. Arkitekturen byr på: