MYSEN Libruveien 4

Tomt
1809.7m²

Beskrivelse av tomt
Eiendommen ligger på en romslig og solrik tomt i et etablert og rolig boligområde. Tomten er pent opparbeidet med plenarealer, belegningsstein, prydbusker, diverse beplantning og en utvendig peis som bidrar til et ordnet og tiltalende helhetsinntrykk. Adkomst skjer via asfaltert kommunal vei, med innkjørsel til gruslagt gårdsplass som gir god plass til parkering for flere biler. På eiendommen er det oppført både dobbel garasje og et frittstående anneks med tilhørende terrasseområde. Tomten er funksjonelt utnyttet og har naturlige avgrensninger mot naboeiendommer gjennom gjerder og vegetasjon. Terrenget heller fra bebyggelsen og har en skråning mot et beplantet grøntområde. Utearealene er tilrettelagt for normalt vedlikehold og fremstår som lettstelte.

Beliggenhet
Eiendommen har en attraktiv beliggenhet i et rolig og etablert boligområde i Mysen, Indre Østfold kommune. Libruveien ligger som en sidegate til Kommandantveien, i et stille og trivelig nabolag bestående hovedsakelig av frittliggende eneboliger og mindre boligfelt. Området fremstår som godt vedlikeholdt og familievennlig, med lite trafikk og trygge omgivelser. Det er gangavstand til Mysen sentrum, hvor man finner et bredt utvalg av butikker, caféer, treningssentre, apotek, bank og øvrige servicetilbud. Mysen stasjon ligger også sentralt i byen, med gode togforbindelser mot Ski og Oslo. Bussforbindelser dekker lokale ruter og gir enkel adkomst til nabosteder i Indre Østfold. For barnefamilier finnes både barnehager, barneskole og ungdomsskole i nærområdet, i tillegg til gode idretts- og fritidstilbud. Mysen idrettspark, svømmehall og flere turområder ligger innen kort avstand. Området har ellers flotte rekreasjonsmuligheter med skogsområder og turstier i umiddelbar nærhet, og kort vei til lysløype og skiløyper vinterstid. Adkomstveiene i området er kommunale og godt vedlikeholdt, med gatebelysning og opparbeidede fortau. Libruveien har lav trafikk og fungerer primært som adkomstvei til omkringliggende boliger. Området gir et godt bomiljø med ordnede tomter, grøntarealer og et helhetlig, rolig preg. Området ligger på et lett skrånende terreng med gode solforhold og normalt gode grunnforhold for boligbebyggelse. Tomtene er jevnt over velholdte, med hager og beplantning som bidrar til et pent nabolag.

Adkomst
Det vil bli satt opp visningsskilt under visning.

Bebyggelse
Veletablert boligområde bestående av eneboliger, tomannsboliger og småhus.

Skolekrets
Mysen

Innhold
Enebolig 1.etasje: Entré, trapperom, kjøkken, spisestue, stue, bad/vaskerom, soverom, toalettrom 2.etasje: Trapperom, gang, stue, 3 soverom, tidligere kjøkken, toalettrom, kjøkken Kjeller: Bad, 3 boder, verksted, kjellerrom m/sluk, kjellerstue Enebolig 2 1.etasje: Entré, bad, kjøkken, stue/soverom Loft: Uinnredet kaldt loft Kjeller: Annet rom m/sluk i kjeller Dobbel garasje med bod.

Standard
INNVENDIG Overflater: Boligens innvendige overflater består hovedsakelig av følgende materialvalg: -Gulv: Flis, belegg, furugulv, laminat, parkett, vegg-til-vegg-teppe og betongdekke. -Vegger: Malte plater, murpuss og panel.. -Himlinger: Malte plater og panel. Nivå av analysen: Gulv, vegger og himling er vurdert ut fra visuelle observasjoner. Det er ikke foretatt flytting av tunge møbler eller demontering av fastmontert utstyr. Det tas et spesifikt forbehold om skjulte skader i konstruksjoner som ikke lar seg avdekke uten destruktive inngrep. Vurdering av avvik, TG 2: Overflatene har et tidstypisk preg og viser slitasje som følge av alder og bruk, med stedvise skader, hakk og merker. I enkelte gulvfliser registreres bomlyd, noe som tyder på manglende vedheft mellom flisene og underlaget. Konsekvens/tiltak: Bom skyldes hulrom under flisene som følge av manglende vedheft. Det anbefales å følge med på utviklingen, om det oppstår sprekker i fuger, bør flisene fjernes og legges på nytt. Det vil være naturlig med utskifting/oppussing av overflater ved eierskifte. Kjøkken 1 etasje: I 1. etasje er det montert en eldre kjøkkeninnredning i tre med malte, slette fronter. Innredningen består av underskap og en benkeplate i laminat med utslagsvask og dobbel kum i rustfritt stål med tilhørende blandebatteri. Overskapene er utført i typisk 60/ 70-talls stil med skyvedører, og det er flislagt vegg mellom benk og overskap. På motsatt side er det montert en komfyr, oppvaskmaskin under benkeplaten, samt et frittstående kjøl-/fryseskap. Vurdering av avvik, TG 2: Kjøkkenet bærer preg av alder og slitasje og er modent for en oppgradering. Konsekvens/tiltak: Det bør påregnes oppgradering av kjøkkeninnredning og hvitevarer for å sikre funksjonalitet og redusere risiko for ytterligere slitasje eller eventuelle følgeskader. Avtrekk: Over komfyren er det montert en eldre kjøkkenventilator med avtrekk ut. Vurdering av avvik, TG 2: Ventilatoren er preget av alder og slitasje, noe som kan påvirke funksjon og effektivitet. Konsekvens/tiltak: Ventilatoren ble funksjonstestet og fungerte ved befaringen. På grunn av høy alder anbefales det at ventilatoren vurderes for utskifting ved eierskifte. Tidligere kjøkken 2.etasje: I 2. etasje var det opprinnelig prosjektert et kjøkken, men som i dag benyttes som kombinert lager og grovkjøkken. Det ene rommet er utstyrt med veggmontert utslagsvask i plast med tilhørende blandebatteri. Her er det montert en kjøkkeninnredning i tre med overskap fra 1970-tallet. På gulvet er det lagt vinylbelegg, og på vegger og tak er det malt trepanel. Vurdering av avvik, TG 3: Rommet bærer preg av elde og slitasje, med skader, hakk og merker på overflater og innredning. Konsekvens/tiltak: Oppgradering må påregnes, men omfang og type tiltak vurderes og tilpasses av ny eier. Kostnadsestimat vil variere avhengig av rommets planlagte bruk. Avtrekk: Naturlig ventilasjon. Dersom det skal monteres kjøkkeninnredning i rommet, vil tiltaket kreve at det installeres en kjøkkenventilator med avtrekk ut. Kjøkken 2.etasje: I 2. etasje er det montert en mindre seksjon av et kjøkken, bestående av underskap og overskap med glatte fronter, samt en helstøpt dobbel vaskekum og benk i rustfritt stål med tilhørende blandebatteri. Det er ikke installert hvitevarer eller kjøkkenventilator. Vurdering av avvik, TG 2: Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventet på et kjøkken. Konsekvens/tiltak: Det er påregnelig med utskiftning/utbedringer av kjøkkeninnredningen. Avtrekk: Da det ikke er komfyr eller kokemuligheter på kjøkkenet, er det heller ikke krav til ventilator. Bad/vaskerom 1.etasje: I tilknytning til kjøkken og soverom er det etablert et kombinert bad og vaskerom, oppført med flislagt gulv og panelte vegger og himling. Rommet ble oppgradert i 2010 og er innredet med skap og benkeløsning i tre med profilerte fronter. Benkeplaten har nedfelt utslagsvask i rustfritt stål med tilhørende blandebatteri. Sanitærutstyret omfatter gulvmontert toalett og dusjkabinett. Det er elektriske varmekabler i gulvet samt opplegg for vaskemaskin. Ventilasjonen ivaretas gjennom elektrisk baderomsvifte kombinert med lufteluker for naturlig tilførsel av frisk luft. *Våtrommet ble oppgradert i 2010, hvor gjeldende byggteknisk forskrift var TEK10. Vurdering av avvik, TG 3: - Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Med bakgrunn i at vegger i våtsoner er utført med panel og at gulvet hadde motfall, er det satt en TG3 på hele konstruksjonen. Konsekvens/tiltak: - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Selv om det er dusjkabinett, er det fortsatt en betydelig risiko for at våtrommets konstruksjoner ikke tåler lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Vegger i våtsoner bør byttes ut med godkjente materialer og gulvet må rettes opp slik at det får korrekt fall mot sluk. Det bør også undersøkes om eksisterende tettesjikt på gulvet er tilstrekkelig, og eventuelt skiftes ut ved oppgradering. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for fuktskader og følgeskader i tilstøtende konstruksjoner, samt at rommet ikke tilfredsstiller dagens krav til våtrom. Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er utført fra tilstøtende rom, uten å påvise unormale forhold i veggkonstruksjon bak dusjsonen. Bad kjeller: Badet i kjelleren er oppgradert i forbindelse med byggeåret. Rommet har malt betongdekke på gulv og malt murpuss på veggene. Himlingen består av malt panel. Sanitærutstyret består av en vegghengt servant med tilhørende blandebatteri og et gulvmontert toalett, samt en dusjløsning med dusjvegger i akryl. Rommet har en veggmontert panelovn som varmekilde og en elektrisk baderomsvifte som sørger for ventilasjon. Vurdering av avvik, TG 3: - Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Konsekvens/tiltak: - Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner Vurdering av avvik, TG 3: - Ved andre fuktundersøkelser enn hulltaking, er det påvist indikasjoner på fuktskader. Det påvises indikasjoner på fukskader på overflater. Konsekvens/tiltak: - Dersom tiltaket ikke utføres er det fare for at eventuelle skader i veggen ikke avdekkes. Tiltaket henger sammen med totalrenovering av badet. Kjellerrom med sluk: I kjeller er det rom med sluk i støpejern med flislagt gulv og malt murpuss og trepanel på vegger. Rommet har en enkel innredning i tre og en utslagsvask montert på vegg med tilhørende blandebatteri. Vurdering av avvik, TG 3: - Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet tilfredsstiller ikke dagens krav til våtrom, da det mangler tettesjikt og har et gammelt sluk i støpejern som viser tegn til korrosjon. Konsekvens/tiltak: - Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Vurdering av avvik: - Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone. Konsekvens/tiltak: - TGIU gitt ut ifra manglende mulighet for hulltaking. Toalettrom 1.etasje: Fra gangen i 1.etasje er det etablert et toalettrom fra byggeåret. Det er lagt vinylbelegg på gulvet og malte plater på vegg og tak. Rommet inneholder et gulvmontert toalett og en veggmontert servant med tilhørende blandebatteri, samt et mindre speil med sideskap over servanten. Rommet har en panelovn på vegg som varmekilde og ventil med naturlig avtrekk i vegg for ventilasjon. Vurdering av avvik, TG 2: - Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Overflater og sanitærutstyr bærer preg av manglende vedlikehold og oppgraderinger. Konsekvens/tiltak: Det vil være påregnelig med en oppgradering av sanitærutstyr og overflater ved eierskifte. Det bør samtidig monteres mekanisk avtrekk. Toalettrom 2.etasje: Fra gangen i 2. etasje er det etablert et toalettrom fra byggeåret. Det er lagt vinylbelegg på gulvet og malte plater på vegg og tak. Rommet inneholder et gulvmontert toalett og en veggmontert servant med tilhørende blandebatteri, samt et mindre speil med sideskap over servanten. Rommet har en panelovn på vegg som varmekilde og ventil med naturlig avtrekk i vegg for ventilasjon. Vurdering av avvik, TG 2: - Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Overflater og sanitærutstyr bærer preg av manglende vedlikehold og oppgraderinger. Konsekvens/tiltak: Det vil være påregnelig med en oppgradering av sanitærutstyr og overflater ved eierskifte. Det bør samtidig monteres mekanisk avtrekk. Etasjeskille/gulv mot grunn: Boligen har et støpt betonggulv på grunn, uten isolasjon og diffusjonsperre i henhold til byggeskikken på oppføringstidspunktet. Etasjeskiller er utført med trebjelkelag. 2..etasje: Det er målt ca 7mm høydeforskjell på gulv i stue på ca 2 m, 10 mm gjennom hele rommet. Det er målt ca 10 mm høydeforskjell på gulv i soverom på ca 2 m, 14 mm gjennom hele rommet. 1.etasje: Det er målt ca 10 mm høydeforskjell på gulv i stue på ca 2 m, 5 mm gjennom hele rommet. Det er målt ca 5 mm høydeforskjell på gulv i soverom på ca 2 m, 10 mm gjennom hele rommet. Det registreres svanker og bulninger med varierende høyder. Kjeller: Det er målt ca 15 mm høydeforskjell på gulv i kjellerrom m/sluk på ca 2 m, 10 mm gjennom hele rommet. Det er målt ca 10 mm høydeforskjell på gulv i kjellerstue på ca 2 m, x10 mm gjennom hele rommet. Det registreres svanker og bulninger med varierende høyder. Nivå av analysen: Vurderingen av etasjeskiller er utført ved visuelle observasjoner kombinert med målinger av 2 relevante rom pr etasje, og bruk av egnet måleutstyr (laser eller rettholt). Det er ikke foretatt destruktive inngrep. Det tas et spesifikt forbehold om skjulte skader eller konstruktive svekkelser som ikke lar seg avdekke uten destruktive inngrep i konstruksjoner. Vurdering av avvik, TG 2: - Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Konsekvens/tiltak: Slike skjevheter som nevnes her kan være innenfor det normale og skyldes ofte naturlige bevegelser og setninger i bygningen etter oppføring. Vurderingen i rapporten er basert på en stikkprøvekontroll og omfatter ikke en presis måling av gulvenes planhet. For en nøyaktig vurdering anbefales en planhetsmåling av alle gulv, noe som ikke inngår i denne tilstandsvurderingen. Et eventuelt kostnadsestimat for utbedring kan ikke fastsettes før det er gjennomført en grundigere undersøkelse av konstruksjonen. Pipe og ildsted: Boligen er tilknyttet en mursteinspipe fra byggeåret. I stue i 1. etasje er det montert en nyere vedovn, og i 2. etasje en eldre kamin fra Jøtul. Det er lagt flis på gulv i forkant og under begge ildstedene. Sotluken er plassert i kjeller. *Ansvaret for å kontrollere piper ligger primært hos eieren av bygningen. Eieren må sørge for regelmessig feiing og tilsyn av piper og fyringsanlegg, som vanligvis utføres av kommunen eller brann- og feiervesenet. Dette inkluderer også å følge opp eventuelle pålegg om utbedring eller vedlikehold. Vurdering av avvik, TG 3: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Alle pipevanger er ikke synlige. På piper oppført i teglstein er det krav til at alle 4 sider er synlig på pipeløpet. Ildfast stein i vedovn 1.etasje har sprekker. Det påvises skveheter i pipeløpet. Alle 4 sider av pipeløpet må gjøres tilgjengelig for inspeksjon, slik at tilstanden kan vurderes i henhold til gjeldende krav. For eldre piper som denne er det vanlig med oppgradering, og det anbefales installasjon av ny innmat eller røykrør for å forbedre sikkerhet og funksjonalitet. Konsekvensen av utilgjengelige pipevanger er at eventuelle skader eller svakheter ikke oppdages, noe som kan medføre økt risiko for brann eller lekkasjer av røykgass til bygningen. Ildfast stein i vedovn 1.etasje bør skiftes ut/repareres. Rom Under Terreng: Kjelleren ligger under terreng, og enkelte av veggene er utlektet fra grunnmuren. Ved fuktmåling, utført med protimeter MMS2, ble det foretatt to hulltakinger fra kjellerstue. Målingene viste et fuktinnhold i bunnsvillen på 26,1 og 23,2 vektprosent. Til sammenligning er anbefalt nivå for treverk under 15 vektprosent, risiko for muggsopputvikling oppstår ved 17?20 vektprosent, mens råtefare vurderes å være til stede ved 20?25 vektprosent. Fibermetningspunktet for tre ligger på rundt 30 vektprosent. På vegger som ikke er utlektet ble det observert salt- og kalkutslag, som skyldes fuktvandringer i konstruksjonen. Dette indikerer både mulig kapillært oppsug fra grunnen og svakheter i dreneringssystemet. Nivå av analysen: Undersøkelsen er gjennomført etter nivå 1 i henhold til NS 3600. Dette innebærer visuell kontroll av tilgjengelige overflater, supplert med hulltaking i utlektede veggkonstruksjoner mot grunnmur, der det har vært mest hensiktsmessig å gjennomføre fuktmålinger. Det er ikke foretatt destruktive inngrep i konstruksjonen, og det tas derfor et spesifikt forbehold om skjulte skader som ikke lot seg avdekke gjennom hulltaking eller visuell kontroll. Vurderingen bygger på alder, og observasjoner av synlige flater med fokus på tegn til fukt, misfarging, lukt, saltutslag, muggvekst, sprekkdannelser samt andre symptomer på fuktinntrenging. Det blir i tillegg utført søk på overflater og stikktakinger, der det har vært indikasjoner på fukt eller konstruksjonssvikt. Punktet må sees i sammenheng med ?Drenering?. Vurdering av avvik, TG 3: Det er i hulltaking påvist høyt fuktinnhold med fare for fukt-/råteskader. Det er påvist indikasjoner på fuktgjennomtrenging i gulv og vegger med saltutslag som symptom. Mange eldre kjellere er ikke egnet som boligrom. På oppføringstidspunktet ble de fleste kjellere bygget uten vesentlig fuktsikring eller isolasjon og var primært beregnet for grovlager. Selv med utvendige fuktsikringstiltak kan eldre fundamenter fortsatt være i kontakt med fuktig byggegrunn. Fundamenter uten drenerende eller kapillærbrytende underlag er utfordrende å utbedre, noe som øker risikoen for fuktproblemer over tid. Konsekvens/tiltak Det bør iverksettes tiltak for å redusere fuktinnholdet i konstruksjonen, for eksempel ved å forbedre drenering, ventilasjon og eventuelt benytte avfukter. Videre undersøkelser anbefales for å kartlegge omfanget av eventuelle skjulte skader, da det er risiko for utvikling av muggsopp og råte, noe som kan føre til redusert brukstid og skade på bygningsdeler. Konsekvensen av manglende utbedring er økt fare for fuktskader, dårlig inneklima og potensielt kostbare reparasjoner på sikt. For å forhindre videre skadeutvikling, bør de innforede veggene rives. Gitt alderen på dreneringen, anbefales det at murveggene ikke kles inn, men heller får god luftsirkulasjon for å redusere risikoen for fuktskader. Saltutslag på vegg og gulv Målt fuktinnhold i bunnsvill på 26,1 vektprosent. Målt fuktinnhold i bunnsvill på 23,2 vektprosent. Innvendige trapper: Boligen har en innvendig tretrapp mellom etasje med tette trappetrinn fra byggeåret. Nivå av analysen: Undersøkelsen innebærer visuell kontroll av trappeløp, rekkverk og innfestinger fra tilgjengelige sider, uten destruktive inngrep. Det er ikke foretatt demontering av trinn, opptrinn, vanger eller rekkverk, og skjulte skader eller svakheter kan derfor ikke utelukkes. Vurderingen bygger på observasjoner av slitasje, skjevheter, sprekkdannelser, knirkelyder, rekkverksstabilitet og sikkerhet mot fall, samt kontroll av høyde, bredde og åpninger i rekkverk der dette har vært målbart. Vurdering av avvik, TG 2: Trappen bærer preg av alder og slitasje. Rekkverkshøyder og åpninger i rekkverket er under dagens forskriftskrav for trapper. Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder og åpninger opp til dagens krav. Overflater kan slipes og males. Innvendige dører: Boligen har innvendige dører i trefiner fra byggeåret. Nivå av analysen: Innvendige dører er vurdert ved visuell inspeksjon og enkel funksjonstest gjennom åpne-/lukkeprøve. Det er ikke utført demontering av karmer eller ytterligere undersøkelser for fukt dersom overflatene ikke viste symptomer eller indikasjoner på skade. Vurdering av avvik, TG 2: Dørene bærer preg av alder og slitasje hvor enkelte tar i karm ved lukking. Konsekvens/tiltak: Utskifting av dørene vurderes som en bruksmessig og estetisk vurdering for ny eier. Enkelte av dørene kan justeres for å bedre funksjonen. TEKNISKE INSTALLASJONER Vannledninger: Boligen har vannledninger i kobber og plast rør-i-rør-system med varierende alder og tilstand. I kjelleren er det plassert både hovedstoppekran med vannmåler og fordelerstokk for rør-i-rør-systemet tilknyttet badet i 1.etasje. *Takstmannen besitter ikke spesialkompetanse på VVS-anlegg, og skal kun kommentere det som er synlig av åpenbare avvik og vurdere materialvalg. Det anbefales derfor at nærmere undersøkelser utføres av fagkyndig med VVS-kompetanse for å vurdere faktisk tilstand og hva som eventuelt kan forventes å måtte oppgraderes i årene fremover. Nivå av analysen: Vurderingen av vannledninger er utført ved visuell inspeksjon av tilgjengelige føringer og tilkoblinger, samt registrering av rørtype, materiale og alder der dette har vært mulig å fastslå. Undersøkelsen omfatter ikke-destruktive metoder, og det er ikke foretatt åpning av konstruksjoner eller skap som krever inngrep. Skjulte rørføringer i vegger, gulv eller sjakter er ikke inspisert. For rør-i-rør-systemer er vurderingen basert på tilgjengelig fordelerskap, inkludert kontroll av skapavløp og merking av rør. Det er kontrollert om anlegget har lett tilgjengelig og merket hovedstoppekran, og om krav til lekkasjesikring i rom uten sluk (automatisk lekkasjestopper)er oppfylt. Eventuelle indikasjoner på lekkasje, korrosjon eller avvik fra forskriftsmessig utførelse kontrolleres, og vurderes ut fra alder, utførelse og tilstand. Vurdering av avvik, TG 3: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert for de innvendige vannledningene i kobber. Det er observert irr på kobberrørene. Irring oppstår når kobber korroderer, sees som et grønt belegg på rørene. Det er ikke montert lekkasjestopper, eller sluk med tettesikt på gulv og vegger i rommet hvor fordelerstokken er plassert. Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres en grundig vurdering av vannledningene av rørlegger, med særlig fokus på kobberrørene som har passert mer enn halvparten av forventet brukstid og hvor det er observert irr. Videre må det etableres sluk og tettesikt i rommet hvor fordelerstokken er plassert, for å redusere risikoen for vannskader ved lekkasje. Som en kompenserende løsning kan det etableres en vannstopper med fuktføler. Systemet registrerer lekkasje, stanser vanntilførselen og begrenser dermed følgeskadene ved en lekkasje. Manglende tiltak kan medføre økt fare for lekkasjer, korrosjonsskader og påfølgende fuktskader i bygningskonstruksjonen. Avløpsrør: Boligen har avløpsrør av plast fra byggeår med stakeluke i kjeller. Nivå av analysen: Vurderingen av avløpsrør er utført ved visuell inspeksjon av tilgjengelige føringer, tilkoblinger og synlige deler av avløpssystemet. Det er registrert materialtype, dimensjon og alder der dette har vært mulig å fastslå. Undersøkelsen er basert på ikke-destruktive metoder, og det er ikke foretatt åpning av konstruksjoner, sjakter eller gulv. Skjulte avløpsrør i vegger, dekker og bakkenivå er ikke inspisert. Det er heller ikke utført kamerainspeksjon, tetthetsprøving eller spyling av rør. Tilgjengelige rørføringer, vannlåser og tilkoblinger ved servanter, kjøkken, vaskerom og våtrom er kontrollert visuelt for tegn til lekkasje, eller kondens. Eventuelle indikasjoner på lekkasje, deformasjon, korrosjon eller avvik fra forskriftsmessig utførelse er kontrollert og vurdert ut fra alder, materiale og teknisk tilstand. Vurdering av avvik, TG 2: - Det er ikke påvist tilfredsstillende lufting av avløpsanlegget. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Det observeres vann og avløpsrør til rom i 2.etasje som ikke er tilkoblet anlegget. Konsekvens/tiltak: - I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør. - Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger. Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å avdekke hvordan luftingen av avløpsanlegget er ivaretatt, samt om vann- og avløpsrør til rom i 2. etasje er utført iht. forskriftskrav. Manglende eller utilstrekkelig lufting kan føre til dårlig avrenning, luktproblemer og i verste fall tilbakeslag eller skader på avløpssystemet. Ikke tilkoblede rør kan medføre at avløpsvann ikke ledes bort på forskriftsmessig måte, noe som kan gi risiko for fuktskader, lekkasjer eller hygieniske utfordringer. Ventilasjon: Boligen har periodisk avtrekk fra kjøkken og badet i 1. etasje, med tilluft gjennom ventiler i vegg, samt en ventil i gulv som flytter varme fra 1 til 2.etasje. Nivå av analysen: Undersøkelsen innebærer visuell vurdering av ventilasjonsanlegget og dets komponenter der disse er tilgjengelige. Det er ikke foretatt demontering av ventiler, kanaler eller aggregat, og skjulte feil eller mangler i anleggets funksjon kan derfor ikke utelukkes. Vurderingen bygger på observasjon av tilstedeværende ventilasjonsløsning (naturlig, mekanisk avtrekk eller balansert ventilasjon), synlig tilstand på ventiler, avtrekk og tilluftsåpninger, samt enkel funksjonskontroll ved merking av luftstrøm der dette har vært mulig. Det er ikke foretatt måling av luftmengder eller trykkforhold. Vurdering av avvik, TG 2: - Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Konsekvens/tiltak: - Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. Varmesentral Oppvarming i boligen er basert på to ildsteder, en luft-til-luft varmepumpe og elektriske varmekabler på badet i 1. etasje. Resterende rom varmes opp med panelovner eller lignende. Vurdering av avvik, TG 2: Det er ikke opplyst når varmepumpen hadde service sist. Konsekvens/tiltak: En luft-til-luft-varmepumpe bør ha service hvert 2.?3. år, avhengig av bruksmønster og produsentens anbefalinger. Dersom varmepumpen brukes intensivt eller er plassert i et område med mye støv eller pollen, kan hyppigere service være nødvendig, for eksempel hvert år. I tillegg bør du som bruker vedlikeholde varmepumpen regelmessig ved å: -Rengjøre filtrene hver måned eller etter behov. -Sjekke utedelen for løv, støv eller is som kan blokkere luftstrømmen. -Sikre frie luftveier rundt både inne- og utedelen. Profesjonell service vil typisk omfatte sjekk av kjølemedium, rengjøring av komponenter, og kontroll av systemets ytelse. Varmtvannstank: En ca. 200 liters varmtvannsbereder av ukjent alder er plassert i kjelleren. Nivå for analysen: Vurderingen av varmtvannsbereder er utført ved visuell inspeksjon av plassering, tilkoblinger, alder og merking. Det er kontrollert om berederen er hensiktsmessig plassert i forhold til byggets utforming og krav til lekkasjesikring. Undersøkelsen omfatter ikke-destruktive metoder, og det er ikke foretatt demontering eller åpning av konstruksjoner for å få tilkomst til berederen. Visuell kontroll omfatter tilkoblinger for vann og avløp, sikkerhetsventil og eventuelt trau eller annen form for oppsamling ved lekkasje. Det vurderes om krav til lekkasjestopper og kontrollert avløp fra sikkerhetsventil er oppfylt, særlig der berederen er plassert i rom uten sluk. Eventuelle indikasjoner på lekkasje, korrosjon eller mangelfull festing/avløp kontrolleres og vurderes ut fra alder, utførelse og forskriftsmessig løsning. Takstmannen besitter ikke spesialkompetanse innen VVS-tekniske installasjoner, og vurderingen er begrenset til visuelt observerbare forhold. Vurdering av avvik, TG 2: - Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Alder på berederen er ukjent. Eldre beredere har økt risiko for lekkasjer og bør derfor kontrolleres hyppigere. Konsekvens/tiltak: - Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank. Varmtvannsbereder skal plasseres i et rom med tettesjikt på gulv og sluk for avrenning ved lekkasje. Dersom rommet ikke har tilfredsstillende tettesjikt eller sluk, anbefales det å lekkasjesikre berederen ved å installere en vannstopper med fuktføler, for å redusere risikoen for skader ved eventuell lekkasje. Forskriftskrav: «Vanninstallasjon skal prosjekteres og utføres slik at det ikke oppstår skade på byggverk og bygningsdeler ved lekkasje, kondens eller utilsiktet utstrømming av vann.» Dette er et funksjonskrav, som innebærer at løsningen skal hindre vannskader uansett årsak ? enten lekkasje, kondens eller overtrykk. Elektrisk anlegg: TG 2, Boligen har et sikringsskap med skrusikringer fra byggeåret, plassert i trappeløpet. 2 nyere automatsikringer og ny hovedsikring. - Hovedsikring 25 amp - Kurser 13 UTVENDIG Taktekking: Taket er tekket med betongtakstein fra 80 tallet. Besiktiget fra bakkenivå. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Nivå for analysen: Vurderingen av taktekkingen er utført ved visuell inspeksjon fra bakkenivå og/eller tilgjengelige adkomstpunkter, eventuelt fra stige der dette har vært forsvarlig og mulig. Det er gjort observasjoner av tekkingens type, alder, utførelse og synlige tilstand, herunder vurdering av mosevekst, skader, slitasje og avrenning.Undersøkelsen er ikke-destruktiv, og det er ikke foretatt demontering av beslag, takstein (kun ved takfot), plater eller takrenner. For flate tak er inspeksjonen basert på visuell kontroll av overflate og synlige detaljer fra tilgjengelig posisjon. Skjulte konstruksjoner, undertak og festemidler er ikke kontrollert. For takflater som ikke er tilgjengelige, er vurderingen basert på observasjoner fra terreng, motlys, samt opplysninger fra eier om utførelse, alder og vedlikehold. Eventuelle indikasjoner på lekkasje, deformasjon eller mangelfull vedlikeholdstilstand vurderes ut fra alder, utførelse, materialtype og forventet levetid. Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft. Vurdering av avvik, TG 2: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. - Taktekking er ikke besiktiget pga manglende forsvarlig adkomst, alder eller materiale er ukjent, og derfor ikke nærmere vurdert. Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres en grundigere undersøkelse av taktekking og undertak av fagperson under sikre forhold, for å avdekke eventuelle skjulte skader. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert, noe som øker risikoen for lekkasjer og følgeskader på underliggende konstruksjoner. Begrenset besiktigelse gir usikkerhet om tilstanden, og det kan foreligge skader som ikke er synlige fra bakkenivå. Nedløp og beslag: Takrenner, nedløp og beslag er utført i overflatebehandlet stål fra 2000-tallet. Nedløpsrørene er ført ned i rør i grunnen med ukjent videre rørsystem fra byggeår. Det er montert stigetrinn til pipen og overtrukket pipehatt. Nivå for analysen: Vurderingen av nedløp og beslag er utført ved visuell inspeksjon fra bakkenivå og/eller tilgjengelige adkomstpunkter. Det er gjort observasjoner av utførelse, materialtype, alder og synlig tilstand, samt kontrollert om vannavrenning fra tak og terrasser skjer på en hensiktsmessig og sikker måte. Undersøkelsen er ikke-destruktiv, og det er ikke foretatt demontering av beslag, takrenner eller nedløpsrør. Tilstanden er vurdert ut fra alder, synlige forhold som korrosjon, lekkasje og deformasjon. Skjulte nedløp, samt beslag under tekking eller kledning, er ikke inspisert og vurderes ut fra alder, materialtype og forventet levetid. Eventuelle indikasjoner på lekkasje, oppdemming, manglende overlapp eller feilmontering vurderes i forhold til risiko for vanninntrengning og behov for vedlikehold. Vurdering av avvik, TG 2: - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på rørføringer i grunnen. Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig, da mer enn halvparten av forventet brukstid for rørføringer i grunnen er passert, og tidspunktet for utskifting kan nærme seg. Manglende snøfangere kan føre til snøras fra taket, noe som utgjør en risiko for person- og materielle skader. Montering av snøfangere anbefales for økt sikkerhet, spesielt over innganger og beferdede områder, selv om dette ikke var et krav ved oppføringstidspunktet. Veggkonstruksjon: Yttervegger over grunnmuren er lette bindingsverksvegger i tre, komplementert med stående trekledning med varierende alder og tilstand. Nivå for analysen: Vurderingen er utført ved visuell inspeksjon av tilgjengelige fasader og detaljer. Det er vurdert materialtype, utførelse, alder og vedlikeholdstilstand, samt observert om det foreligger sprekker, deformasjoner, råte eller fuktskjolder som kan indikere konstruktive svakheter. Undersøkelsen er ikke-destruktiv, og det er ikke foretatt åpning av kledning eller isolasjon. Vurderingen omfatter kun synlige overflater og tilslutninger mot tak og grunnmur. Spesifikt forbehold: Det tas et spesifikt forbehold om skjulte skader som ikke lot seg avdekke ved visuell kontroll fra bakkeplan. Fravær av synlige symptomer utelukker ikke skader i synlige og skjulte konstruksjoner. - Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen og belistning rundt vinduer rundt hele bygget. - Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. - Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon. Konsekvens/tiltak: Råteskader i bordkledningen og belistning rundt vinduer bør utbedres for å hindre videre utvikling av råte i både kledning og underliggende veggkonstruksjon. Det bør etableres bedre lufting bak kledningen ved renovering, da utilstrekkelig lufting øker risikoen for fuktansamling, råtesopp og muggvekst. Det anbefales å ettermontere musesperre og gjennomføre grundig musetetting rundt boligen for å forhindre inntrenging av skadedyr, som kan føre til materielle skader og ubehagelig lukt. Takkonstruksjon/Loft: Boligen har et valmtak og takkonstruksjon i tresperrer med lufting fra rafter. Undertaket består av rupanel. I deler av loftet er det lagt gulv med tilkomst via loftsluke. Nivå for analysen: Undersøkelsen er gjennomført etter nivå 1 i henhold til NS 3600, og omfatter visuell vurdering fra tilgjengelige deler av loft og takkonstruksjon. Det er ikke foretatt åpning av himling, undertak eller isolasjon, og skjulte skader eller konstruksjonsfeil kan derfor ikke utelukkes. Vurderingen bygger på observasjon av synlige konstruksjoner, med fokus på eventuelle tegn til fukt, lekkasje, deformasjoner, lufting, isolasjonsforhold og generelt vedlikeholdsbehov. Det er i tillegg utført enkle stikktakinger og fuktmålinger der det har vært indikasjoner på mulige avvik. Punktet må sees i sammenheng med Taktekking. Vurdering av avvik, TG 3: Isolasjonsmatter presser enkelte steder raftepappen opp mot undertaket, noe som reduserer luftingen. I tillegg er det registrert fuktmerker og lokale råteskader rundt takgjennomføringer. Det ble utført fuktmåling i trevirke på utvalgte steder, uten å påvise unormale verdier under befaringen. Dette kan tyde på at lekkasjen er av eldre dato, trolig fra før det ble etablert pipehatt. Det anbefales å følge med på området for eventuelle endringer. Fuktmålingene ble utført på utvalgte steder, men det er ikke foretatt fullstendig kontroll av hele konstruksjonen. Det er observert symptomer på museaktivitet som følge av utilstrekkelig musesikring i nedre del av bordkledning på yttervegger. Konsekvens/tiltak: Tiltak: Det bør gjennomføres en fullstendig kontroll av hele konstruksjonen for å avdekke eventuelle skjulte skader. Luftingen må utbedres slik at det sikres tilstrekkelig ventilasjon av loftet, for å forhindre videre fukt- og råteskader. Videre anbefales kontroll av dampsperren. Punktert eller mangelfull dampsperre kan føre til at varm og fuktig luft trenger inn i konstruksjonen, noe som øker risikoen for kondens, sopp- og råteskader. Det bør vurderes utskifting av lokale råteskader rundt takgjennomføringer, for å hindre videre forringelse og svekkelser i konstruksjonen. Vinduer: Boligen er utstyrt med 2-lags glass trevinduer fra 1999 og enkelte koblede trevinduer fra byggeåret. I kjelleren er det små kjellervinduer i tre med koblet glass fra byggeåret. I tillegg finnes det to eldre trevinduer med 2-lags glass og en separat lufteluke ved siden av. Nivå av analysen: Kun et representativt utvalg (stikkprøver) av vinduer er kontrollert ved åpning, funksjonstest og visuell observasjon. Avvik knyttet til vinduer som ikke er inspisert, kan derfor forekomme. Kjøper bes etterkontrollere alle vinduer før overtagelse. Vurdering av avvik, TG 3: - Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. - Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. - Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. - Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Forventet levetid for isoler-/energiglass er 20 - 30 år. Imidlertid kan tidspunktet for utskiftning variere avhengig av flere faktorer, inkludert materialvalg, materialkvalitet og vedlikehold av vinduene. Det er utfordrende å fastslå nøyaktig når vinduene bør byttes. Nyere vinduer har vanligvis mindre varmetap, noe som kan bidra til redusert energiforbruk og lavere energikostnader i boligen. Konsekvens/tiltak: Vinduer med råteskader og punktert glass må skiftes ut for å hindre videre forringelse og redusere risikoen for fuktskader i omkringliggende konstruksjoner. Vinduer som er vanskelige å åpne/lukke bør utbedres eller justeres for å sikre funksjonalitet og unngå ytterligere slitasje. Vinduer med koblet glass bør enten skiftes ut eller vedlikeholdes for å opprettholde god isolasjon og redusere varmetap, noe som kan bidra til lavere energikostnader. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan det føre til økte vedlikeholdskostnader, dårligere inneklima og redusert bokomfort. Dører: Boligen er utstyrt med en malt ytterdør med glassfelt, installert i nyere tid. I stue og soverom i 1. etasje er det installert balkongdører i tre med 2-lags glass av ukjent alder, og på soverom i 2. etasje en balkongdør i tre med 3-lags glass fra 2025 som gir utgang til en fransk balkong med smijernsrekkverk. Nivå av analysen: Utvendige og innvendige dører er vurdert ved visuell inspeksjon og enkel funksjonstest gjennom åpne-/lukkeprøve. Det er ikke utført demontering av karmer eller ytterligere undersøkelser for fukt dersom overflatene ikke viste symptomer eller indikasjoner på skade. Vurdering av avvik, TG 3: Det observeres råteskader i begge balkongdører i 1.etasje. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Konsekvens/tiltak: Det bør foretas lokal utbedring eller utskifting av råteskadet treverk i begge balkongdører i 1. etasje. Værslitte karmer og sprekker i trevirket bør utbedres for å hindre videre forringelse og redusere risikoen for fuktinntrengning, som kan føre til ytterligere skader på dører og omkringliggende konstruksjon. Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Fra stue og soverom mot sør er det utgang til en terrasse på 22 m² med trapp ned til terreng. Terrassen er fundamentert på trepåler med bjelkelag og trykkimpregnerte terrassebord på dekke, samt et rekkverk bestående av malt trevirke. Terrassen har levegger i malt trevirke på begge sider og et overbygd tak med transparente trapesplater i plastmateriale. På eiendommen er det også etablert en utvendig peis med sittegruppe tilhørende murt peis/grill, oppført i lettklinkerblokker. Løsningen består av to faste benker og en peis integrert i hjørnet. Konstruksjonen er fundamentert på støpt betongdekke og plassert i tilknytning til hageområde belagt med betongheller. Ved inngangspartiet er det lagt betongheller. Nivå av analysen: Undersøkelsen er basert på visuell kontroll av tilgjengelige overflater, konstruksjon, rekkverk og tilslutning mot yttervegg. Det er ikke foretatt destruktive inngrep, demontering eller åpning av konstruksjon. Ved utkragede konstruksjoner registreres eventuelle symptomer på deformasjoner samt riss, sprekker, råte eller korrosjon ved konstruktiv innfesting eller bærende elementer (søyle/bjelke). Det vurderes fall, vannavrenning, tettesjikt og overflater (avskalling, riss/sprekker, råte eller korrosjon). Dersom tremmer, platting eller lignende hindrer tilgang til underliggende konstruksjon, angis dette og vurderes ut fra alder og forventet levetid. Terskelhøyde mot tilstøtende rom vurderes med hensyn til mulig vanninntrenging. Rekkverk kontrolleres med tanke på festepunkter, høyde og åpninger (barnesikring) i henhold til gjeldende forskrifter. Vurdering av avvik, TG 2: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav. Åpningene i rekkverket er heller ikke i henhold til krav i gjeldende forskrifter. Det er krav til rekkverk ved høydeforskjell på 50 cm eller mer fra dekke til terreng eller underliggende plan. Rekkverket skal ha høyde og utforming som sikrer mot fall og sammenstøt, samt utformes slik at klatring forhindres. Høyden på rekkverket skal være minimum 1,0 m. I dette tilfellet er rekkverket målt til 84 cm og tilfredsstiller derfor ikke minimumskravet til høyde. Konstruksjonen tilknyttet ildstedet viser tydelige tegn på alder og slitasje, med stedvise sprekker og manglende murpuss. Det er påvist sprekker i dekke og værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Det er observert skjevheter på områder belagt med betongheller. Konsekvens/tiltak: Trevirket bør slipes, behandles og eventuelt byttes ut der det er mest slitt. Uten tiltak vil oppsprekking og slitasje forverres, noe som kan føre til redusert levetid og økt risiko for råte og skader på terrassen. Det bør påregnes at dekket nærmer seg utskiftingsbehov. Rekkverkets høyde og åpninger tilfredsstiller ikke dagens krav, noe som kan utgjøre en sikkerhetsrisiko for personer på terrassen. Det anbefales å vurdere tiltak for å øke sikkerheten, selv om dette ikke er et krav. Om ildstedet skal brukes bør denne utbedres lokalt før den tas i bruk. Skjevheter på områder belagt med betongheller kan utbedres lokalt ved behov. Fransk balkong Fra soverom i 2.etasje er det utgang til en fransk balkong med smijernsrekkverk. Vurdering av avvik, TG 2: Rekkverket skal ha en høyde og utforming som sikrer mot fall og sammenstøt, samt være utformet slik at klatring forhindres. Kravet til dagnes høyde på rekkverk skal være minimum 1,0 meter. I dette tilfellet er rekkverket målt til 78 cm og tilfredsstiller derfor ikke minimumskravet. Rekkverket viser tegn til alder og manglende vedlikehold. Overflatebehandlingen har begynt å flasse, og stålet har stedvis begynt å korrodere. Konsekvens/tiltak: Rekkverkshøyden og åpningene bør utbedres slik at de tilfredsstiller dagens krav, for å redusere risikoen for personskade ved fall eller gjennomtrengning. Overflatebehandling bør samtidig utføres for å forhindre videre korrosjon. Utvendige trapper: Ved inngangspartiet er det oppført en trapp med repos i betong. Overbygd inngangsparti: Ved inngangsparti er det montert et takutstikk med pappshingel som tekke. Vurdering av avvik, TG 2: Taktekking er gammelt og modent for oppgradering. Det er påvist manglende beslag, og enkelte arbeider er ikke utført i henhold til fagmessig standard rundt løsmningen. Konsekvens/tiltak: Det bør utføres tiltak på tekking og beslag slik at konstruksjonen ivaretas. Ved manglende oppgradering vil det være risiko for fukt- og råteskader. Konstruksjonen er kun inspisert fra bakkenivå, noe som kan medføre at eventuelle skader ikke er avdekket. TOMTEFORHOLD Byggegrunn: Eksakte grunnforhold er ikke dokumentert, og derfor ikke beskrevet. Fuktsikring og drenering: Fuktsikring og drenering er fra byggeåret, hvor deler av dreneringen med tettesjikt er oppgradert på 2000-tallet. Nivå av analysen: Undersøkelsen innebærer visuell vurdering av synlige deler av dreneringssystemet og grunnmurskonstruksjonen fra utvendig terreng og eventuelt fra innvendige rom mot terreng. Det er ikke foretatt oppgraving eller destruktive inngrep, og dreneringens tilstand er derfor i hovedsak vurdert ut fra alder, type, synlige symptomer og observasjoner. Vurderingen bygger på observasjoner av terrengfall, overflatevann, fukt, saltutslag og vegetasjon langs grunnmur, samt eventuelle indikasjoner på svikt i drenering eller manglende utvendig fuktsikring. Punktet må sees i sammenheng ?Rom under terreng?. Vurdering av avvik, TG 3: Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt. Konsekvens/tiltak: Gjennomfør ytterligere undersøkelser av drenering og tettesjikt for å kartlegge omfanget av funksjonssvikten. Vurder behov for utskifting eller forbedring av dreneringssystemet. Uten utbedringer kan funksjonssvikten føre til økt fuktbelastning, noe som kan resultere i skader på grunnmur og bygningskonstruksjoner. Et endelig kostnadsestimat kan ikke fastsettes før det er gjennomført ytterligere undersøkelser. Tiltak henger sammen med bruken av rom under terreng. Grunnmur og fundamenter: Grunnmur i betong og lettklinkerblokker med betongsåle som fundament fra byggeår. Nivå av analysen: Undersøkelsen innebærer visuell vurdering av tilgjengelige overflater av grunnmur fra utvendig og innvendig side, uten destruktive inngrep. Det er ikke foretatt oppgraving eller åpning av konstruksjonen, og skjulte skader eller feil kan derfor ikke utelukkes. Vurderingen bygger på observasjoner av sprekker, riss, saltutslag, misfarging, fuktmerker og eventuelle deformasjoner, samt tegn til setninger eller bevegelse. Vurdering av avvik, TG 2: - Grunnmuren har sprekkdannelser. Konsekvens/tiltak: - Lokal utbedring må utføres. Sprekkdannelser i grunnmuren bør utbedres for å hindre vanninntrenging og videre utvikling av skader, som kan svekke konstruksjonens stabilitet og føre til økte vedlikeholdskostnader. Terrengforhold: Eiendommen ligger i et skrånende terreng med fall inn mot grunnmuren. Nivå av analysen: Undersøkelsen er basert på visuell vurdering av terrengforholdene rundt bygningen. Det er gjort observasjoner av terrengtype, helningsforhold, overflatevann og om det er tilfredsstillende avrenning fra bygningen. Vurderingen bygger på visuelle observasjoner på stedet, supplert med generelle vurderinger basert på tilgjengelig informasjon fra Kartverket, NVE og NGI. Det er ikke gjennomført grunnundersøkelser, nivåmålinger eller oppgraving, og skjulte forhold under terreng er derfor ikke vurdert. Vurdering av avvik, TG 2: Kartverket, NVE og NGI har vurdert området til risikoscore 2 på bakgrunn av utfordringer knyttet til overvann. Terrenget har fall inn mot grunnmuren. Konsekvens/tiltak: Risikoscore 2 indikerer at det foreligger en moderat risiko for skader som følge av overvannsproblematikk i området. Dette kan medføre fare for vanninnsig mot bygninger, samt økt belastning på avløps- og dreneringssystemer ved kraftig nedbør. Det viktig å sørge for at terrengfall og overflatevann ledes bort fra bygningen, samt kontrollere kapasitet og funksjon på eksisterende drenering og overvannssystemer. Dersom terrenget ikke heller tilstrekkelig bort fra bygningen, kan overflatevann renne inn mot grunnmuren. Dette kan øke fuktbelastningen på konstruksjonen, redusere dreneringens effekt og i verste fall føre til vanninntrengning i kjeller eller sokkeletasje. Over tid kan dette også bidra til skader som fuktige kjellervegger, muggvekst og svekket bærekonstruksjon. Terrenget rundt bygningen bør justeres slik at det har en helning på minst 1:50 (2 cm per meter) over en avstand på minst 3 meter ut fra grunnmuren. Dette sikrer at overflatevann ledes bort fra bygget. Eventuelt kan det etableres drenerende tiltak som drensgrøfter, sandfang eller fordrøyningsløsninger for å håndtere overvann effektivt. Ved store vannmengder eller utfordrende grunnforhold kan ytterligere tiltak som kantdrenering eller avledning med drensrør vurderes. Utvendige vann- og avløpsledninger: Utvendige avløp og vannledninger er fra byggeår med ukjent tilstand. Offentlig avløp og vann via private stikkledninger. Vurdering av avvik, TG 2: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Konsekvens/tiltak: - Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg. Avløpsanlegget bør sjekkes. Oljetank Det er observert et påfyllingsrør utvendig, men det foreligger ingen opplysninger om eventuell oljetank på eiendommen. Dersom det finnes en nedgravd eller tidligere brukt oljetank, er det eier som har ansvar for tankens tilstand og for eventuelle skader som kan oppstå som følge av lekkasje eller forurensning. Det er derfor viktig at eier har kjennskap til gjeldende regelverk for kontroll, avvikling og fjerning av oljetanker. Informasjon om eksisterende eller sanerte oljetanker skal meldes skriftlig til kommunen, som fører register over nedgravde tanker innenfor sitt område. Eier bør undersøke om tanken fortsatt er registrert, og om det foreligger dokumentasjon på eventuell tømming eller fjerning. Vurdering av avvik, TG2: Det foreligger manglende opplysninger om oljetanken, noe som medfører usikkerhet knyttet til tilstand, plassering og eventuell risiko for forurensning. Konsekvens/tiltak: Det bør innhentes dokumentasjon og opplysninger om oljetanken, herunder alder, type, tilstand og om den er i bruk eller sanert. Manglende informasjon medfører usikkerhet om tankens tilstand og risiko for lekkasje, forurensning av grunn og eventuelle pålegg fra myndighetene. ENEBOLIG 2 INNVENDIG Overflater: Boligens innvendige overflater består hovedsakelig av følgende materialvalg: -Gulv: vinylbelegg, og laminat. -Vegger: Malte veggplater og tapet. -Himlinger: Himlingsplater. *I entréen er det plassbygde garderobeskap i malt trevirke. Nivå av analysen: Gulv, vegger og himling er vurdert ut fra visuelle observasjoner. Det er ikke foretatt flytting av tunge møbler eller demontering av fastmontert utstyr. Det tas et spesifikt forbehold om skjulte skader i konstruksjoner som ikke lar seg avdekke uten destruktive inngrep. Vurdering av avvik, TG 3: Overflatene bærer preg av manglende vedlikehold og oppgraderinger. Det påvises høy slitasje med stedvis hakk, merker og skader. Konsekvens/tiltak: Det vil være naturlig med utskifting/oppussing av overflater ved eierskifte. Kjøkken: Kjøkkenet har ukjent alder, men fremstår som funksjonelt med begrenset plass. Innredningen består av underskap og overskap med glatte fronter, benkeplate i laminat med nedfelt vask i rustfritt stål og ettgreps blandebatteri. Mellom benk og overskap er det flislagt felt. Det er installert frittstående komfyr med ventilator integrert i overskap, samt en smal vaskemaskin. Vurdering av avvik, TG 3: Det er påvist fuktskader på innredning og benkeplate. Det er ikke montert vannstopper med fuktføler ved vaskemaskin. Konsekvens/tiltak: Det bør monteres vannstopper med fuktføler tilknyttet vaskemaskin og oppvaskkum for å redusere risikoen for vannlekkasjer og påfølgende fuktskader på innredning og konstruksjon. Fuktskader på innredning og benkeplate bør utbedres for å hindre videre forringelse og mulig utvikling av mugg eller råte. Avtrekk: Kjøkkenet har en integrert ventilator i overskap med avtrekk ut. Alder er ukjent. Vurdering av avvik, TG 3: Ventilatoren er preget av slitasje og manglende vedlikehold. Konsekvens/tiltak: Ventilatoren bør rengjøres og vedlikeholdes, eventuelt vurderes utskiftet dersom funksjonen er svekket. Dersom tiltak ikke gjennomføres, øker risikoen for redusert avtrekkseffekt og dårligere inneklima. Bad: Boligen har et bad i direkte tilknytning til entréen av ukjent alder. Rommene har vinylbelegg på gulv og baderomsplater på veggene, samt himlingsplater i taket. Det er i tillegg montert et vindu med koblet glass. Innredningen består av en enkel, hvit servantseksjon med skapdør og speil, mens dusjsonen har glassdører og veggmontert blandebatteri. Videre er det montert et gulvstående toalett. Varmekilden i rommet består av en panelovn på vegg, mens ventilasjonen ivaretas gjennom en elektrisk baderomsvifte. *Gjeldene byggeforskrift er ukjent grunnet manglende opplysninger. Vurdering av avvik, TG 3: - Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. På bakgrunn av arbeider som ikke er fagmessig utført, samt påviste fuktskader i baderomsplater på veggene, innredning og himling, er det satt tilstandsgrad 3 (TG3) på hele konstruksjonen. Konsekvens/tiltak: - Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. -Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er utført fra tilstøtende rom, med på bakgrunn av veggens tykkelse valgte takstmann ikke å borre seg lengre inn i konstruksjonen med fare for å perforere tettesjiktet. Det ble påvist et fuktinnhold i trevirke på 11,7 vektprosent. Vurdering av avvik, TG 2: - Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Den kritiske grensen for treverk ligger på rundt 17?20 vektprosent, mens fibermetningspunktet ligger på ca. 30 vektprosent. Konsekvens/tiltak: Målingene som ble påvist er under de kritiske verdiene, men på bakgrunn av avvik fra badet og i rom under terreng bør det gjennomføres ytterligere undersøkelser for å avdekke eventuelle skjulte skader i konstruksjonen. Rom med sluk i kjeller: Boligen har et rom i kjelleren med sluk, som inneholder varmtvannsbereder, vannledninger, avløp og stoppekran. Rommet har et plastsluk i gulvet uten tettesjikt. Vurdering av avvik, TG 3: - Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Rommet mangler tettesjikt Konsekvens/tiltak: - Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. - Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Tilliggende konstruksjoner våtrom: Rommet har kun murvegger hvor man kan se saltutslag og rennende vann på gulvet. Vurdering av avvik, TG 3: - Hulltaking er ikke foretatt da det allerede er påvist andre avvik i våtsonen. Konsekvens/tiltak: - Gjennomføre ytterligere undersøkelser og foreta utbedring av skade. Kostnadsestimatet henger sammen med oppgradering av rommet. Det bør iverksettes tiltak for å utbedre årsaken til avvikene, for å unngå videre fuktskader, forringelse av konstruksjonen og potensiell mugg- og soppdannelse. Etasjeskille/gulv mot grunn: Boligen har etasjeskiller med trebjelkelag. 1.etasje: Det er målt ca 10 mm høydeforskjell på gulv i kjøkken på ca 2 m, 15 mm gjennom hele rommet. Det er målt ca 15 mm høydeforskjell på gulv i stuen på ca. 2 m, 35 mm gjennom hele rommet. Nivå av analysen: Vurderingen av etasjeskiller er utført ved visuelle observasjoner kombinert med målinger av 2 relevante rom pr etasje, og bruk av egnet måleutstyr (laser eller rettholt). Det er ikke foretatt destruktive inngrep. Det tas et spesifikt forbehold om skjulte skader eller konstruktive svekkelser som ikke lar seg avdekke uten destruktive inngrep i konstruksjoner. Vurdering av avvik, TG 3: - Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. - Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det observeres skjevheter i etasjeskille fra kjeller. Det er registrert symptomer på aktivitet fra skadedyr, herunder husbukk eller borebiller. Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser for å kartlegge årsaken til skjevhetene og vurdere omfanget av eventuelle utbedringer. Utbedring av høydeforskjeller og skjevheter i etasjeskillet bør vurderes for å sikre forsvarlig bruk og unngå videre setningsskader, samt for å oppnå bedre komfort og funksjonalitet. Det bør også foretas nærmere undersøkelser og eventuelt iverksettes tiltak mot skadedyr, da aktivitet fra husbukk eller borebiller kan medføre svekkelse av bærende konstruksjoner og redusert levetid for bygget. Kostnadsestimatet i rapporten er kun knyttet til ytterligere undersøkelser. Eventuelle kostnader knyttet til utbedring vil tilkomme. Pipe og ildsted: Bygget er tilknyttet en teglsteinspipe fra byggeår med vedovn montert i stuen. *Ansvaret for å kontrollere piper ligger primært hos eieren av bygningen. Eieren må sørge for regelmessig feiing og tilsyn av piper og fyringsanlegg, som vanligvis utføres av kommunen eller brann- og feiervesenet. Dette inkluderer også å følge opp eventuelle pålegg om utbedring eller vedlikehold. Vurdering av avvik, TG 3: - Det foreligger fyringsforbud på pipe fra brann/feiertilsyn. Konsekvens/tiltak: - Pipe kan ikke brukes før den er utbedret forskriftsmessig. Pipe og ildsted må ikke benyttes før nødvendige utbedringer er gjennomført og fyringsforbudet er opphevet av brann- og feiervesenet. Konsekvensen av å ignorere fyringsforbudet er økt risiko for brann og skade på bygningen, samt fare for liv og helse. Rom Under Terreng: Punktet må sees i sammenheng med ?Drenering?. Kjelleren ligger under terreng og har åpen murkonstruksjon. På vegger er det observert salt- og kalkutslag, som skyldes fuktvandringer i konstruksjonen. Det observeres høy fuktighet i rommet med rennende vann. Forholdet indikerer både mulig kapillært oppsug fra grunnen og svakheter i dreneringssystemet. Med bakgrunn i de registrerte forholdene presiseres det at skjulte konstruksjoner kan ha skader eller avvik som ikke lar seg avdekke ved en visuell befaring eller fra hulltakingen. Det tas derfor et uttrykkelig forbehold om at slike skjulte forhold kan foreligge. Nivå av analysen: Undersøkelsen er gjennomført etter nivå 1 i henhold til NS 3600. Dette innebærer visuell kontroll av tilgjengelige overflater, supplert med hulltaking i utlektede veggkonstruksjoner mot grunnmur, der det har vært mest hensiktsmessig å gjennomføre fuktmålinger. Det er ikke foretatt destruktive inngrep i konstruksjonen, og det tas derfor et spesifikt forbehold om skjulte skader som ikke lot seg avdekke gjennom hulltaking eller visuell kontroll. Vurderingen bygger på alder, og observasjoner av synlige flater med fokus på tegn til fukt, misfarging, lukt, saltutslag, muggvekst, sprekkdannelser samt andre symptomer på fuktinntrenging. Det blir i tillegg utført søk på overflater og stikktakinger, der det har vært indikasjoner på fukt eller konstruksjonssvikt. Vurdering av avvik, TG 3: - Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. - Det er påvist synlig fuktighet på mur/gulv i kjeller. - Det er registrert insekter - symptom på fuktig miljø - Kjeller har begrenset ventilering/luftgjennomstrømning. Konsekvens/tiltak: Det bør iverksettes tiltak for å utbedre dreneringen rundt kjelleren og redusere fuktinntrengning i mur og gulv. Det anbefales å forbedre ventilasjonen for å sikre tilstrekkelig luftgjennomstrømning og redusere fuktighet. Videre bør det gjennomføres en grundig undersøkelse av skjulte konstruksjoner for å avdekke eventuelle skader som ikke er synlige ved visuell inspeksjon. Dersom tiltak ikke gjennomføres, er det økt risiko for utvikling av sopp, råte og ytterligere skader på bygningskonstruksjonen, samt forverring av inneklimaet. Et endelig kostnadsestimat kan ikke fastsettes før det er gjennomført ytterliger undersøkelser og avdekket hele skadeomfanget. Krypkjeller: Boligen har en krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv, hvor deler av krypkjelleren er uten tilkomst. Nivå av analysen: Undersøkelsen innebærer visuell vurdering av krypkjeller fra tilgjengelige inspeksjonsluker eller adkomstpunkter. Det er ikke foretatt destruktive inngrep, og tilgangen kan være begrenset av utilgjengelige områder eller sikkerhetsmessige forhold. Der det har vært mulig, er det gjort kontroll av bærekonstruksjoner, ventilasjon, fuktforhold, isolasjon, sopp- eller muggvekst, råte og tegn til skadedyr. Det er gjennomført enkle fuktmålinger og stikktakinger der det har vært grunn til mistanke om konstruksjonssvikt. Det tas et spesifikt forbehold om skjulte skader som ikke lot seg avdekke uten destruktive inngrep. Vurdering av avvik, TG 3: Det er ikke adkomst til deler av krypkjelleren og den er ikke undersøkt innvendig. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt og råteskader på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller. Det observeres manglende stubbloftsplater, samt arbeider som ikke er fagmessig utført. Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende adkomst til hele krypkjelleren slik at tilstanden kan inspiseres og eventuelle skader avdekkes. Ventilasjonen i krypkjelleren må utbedres for å redusere risikoen for fukt- og råteskader. Manglende stubbloftsplater bør monteres, og ufagmessig utførte arbeider må utbedres for å sikre konstruksjonens funksjon og levetid. Konsekvensen av manglende tiltak er økt risiko for skjulte fukt- og råteskader, som kan medføre kostbare reparasjoner og redusert levetid for bærende konstruksjoner. Et eventuelt tiltak henger sammen med «Rom under terreng». Et endelig kostnadsestimat kan ikke fastsettes før det er gjennomført ytterliger undersøkelser og avdekket hele skadeomfanget. Innvendige dører: Boligen har en innvendig malt fyllingsdør. Nivå av analysen: Innvendige dører er vurdert ved visuell inspeksjon og enkel funksjonstest gjennom åpne-/lukkeprøve. Det er ikke utført demontering av karmer eller ytterligere undersøkelser for fukt dersom overflatene ikke viste symptomer eller indikasjoner på skade. Vurdering av avvik, TG 2: Døren bærer preg av manglende vedlikehold Konsekvens/tiltak: Døren bør vedlikeholdes eller overflatebehandles for å sikre funksjon og forlenge levetiden. Manglende vedlikehold kan føre til ytterligere slitasje og redusert funksjonalitet. TEKNISKE INSTALLASJONER Vannledninger: Boligen har vannrør i plast rør i rør og kobber med varierende alder og tilstand. Stoppekran og vannmåler er plassert kjeller. *Takstmannen besitter ikke spesial kompetanse på VVS anlegg, og skal kun kommentere det man ser av åpenbare avvik og vurdere materialvalg. Det anbefales derfor at nærmere undersøkelser gjøres av fagkyndig/med VVS kompetanse for å vurdere eksakt faktisk tilstand og hva som eventuelt kan forventes å måtte oppgradere i årene fremover. Nivå av analysen: Vurderingen av vannledninger er utført ved visuell inspeksjon av tilgjengelige føringer og tilkoblinger, samt registrering av rørtype, materiale og alder der dette har vært mulig å fastslå. Undersøkelsen omfatter ikke-destruktive metoder, og det er ikke foretatt åpning av konstruksjoner eller skap som krever inngrep. Skjulte rørføringer i vegger, gulv eller sjakter er ikke inspisert. For rør-i-rør-systemer er vurderingen basert på tilgjengelig fordelerskap, inkludert kontroll av skapavløp og merking av rør. Det er kontrollert om anlegget har lett tilgjengelig og merket hovedstoppekran, og om krav til lekkasjesikring i rom uten sluk (automatisk lekkasjestopper) er oppfylt. Eventuelle indikasjoner på lekkasje, korrosjon eller avvik fra forskriftsmessig utførelse kontrolleres, og vurderes ut fra alder, utførelse og tilstand. Vurdering av avvik, TG 3: Det er påvist ufagmessig utførelse av vannledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på de innvendige vannledningene. Det er registrert irr og kondens på rør. Irring oppstår når kobber korroderer, og sees som et grønt belegg på rørene. Rommet har ikke tilfredsstillende tettesjikt på gulv og vegg, eller en kompenserende løsning med vannstopper. Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser av vannledningene av fagkyndig for å sikre forskriftsmessig utførelse og forhindre lekkasjer. Videre bør det vurderes utskiftning av eldre vannrør, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert, noe som øker risikoen for vannskader. Irr og kondens på rør må utbedres for å hindre videre korrosjon og potensiell lekkasje. Avløpsrør: Avløpsrør av plast med ukjent alder, utstyrt med stakeluke plassert i kjeller. Nivå for analysen: Vurderingen av avløpsrør er utført ved visuell inspeksjon av tilgjengelige føringer, tilkoblinger og synlige deler av avløpssystemet. Det er registrert materialtype, dimensjon og alder der dette har vært mulig å fastslå. Undersøkelsen er basert på ikke-destruktive metoder, og det er ikke foretatt åpning av konstruksjoner, sjakter eller gulv. Skjulte avløpsrør i vegger, dekker og bakkenivå er ikke inspisert. Det er heller ikke utført kamerainspeksjon, tetthetsprøving eller spyling av rør. Tilgjengelige rørføringer, vannlåser og tilkoblinger ved servanter, kjøkken, vaskerom og våtrom er kontrollert visuelt for tegn til lekkasje, eller kondens. Eventuelle indikasjoner på lekkasje, deformasjon, korrosjon eller avvik fra forskriftsmessig utførelse er kontrollert og vurdert ut fra alder, materiale og teknisk tilstand. Vurdering av avvik, TG 2: Det er ikke mulig å verifisere lufting for avløpssystemet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser for å avklare om avløpssystemet har tilfredsstillende lufting, da manglende lufting kan føre til luktproblemer og redusert funksjon på avløpsanlegget. Videre bør det vurderes utskiftning eller oppgradering av avløpsrørene, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Dette for å redusere risikoen for lekkasjer, tette rør og eventuelle følgeskader på bygningskonstruksjonen. Ventilasjon: Boligen har periodisk avtrekk fra kjøkken/bad, tilluft gjennom ventiler i vegg. Nivå av analysen: Undersøkelsen innebærer visuell vurdering av ventilasjonsanlegget og dets komponenter der disse er tilgjengelige. Det er ikke foretatt demontering av ventiler, kanaler eller aggregat, og skjulte feil eller mangler i anleggets funksjon kan derfor ikke utelukkes. Vurderingen bygger på observasjon av tilstedeværende ventilasjonsløsning (naturlig, mekanisk avtrekk eller balansert ventilasjon), synlig tilstand på ventiler, avtrekk og tilluftsåpninger, samt enkel funksjonskontroll ved merking av luftstrøm der dette har vært mulig. Det er ikke foretatt måling av luftmengder eller trykkforhold. Varmesentral: Oppvarming i boligen er basert på elektriske panelovner. Det er en vedovn i stuen, men det foreligger fyringsforbud på pipe fra brann- og feiertilsyn. Varmtvannstank En ca. 200 liters varmtvannsbereder produsert i 2022, plassert i kjeller. Nivå for analysen: Vurderingen av varmtvannsbereder er utført ved visuell inspeksjon av plassering, tilkoblinger, alder og merking. Det er kontrollert om berederen er hensiktsmessig plassert i forhold til byggets utforming og krav til lekkasjesikring. Undersøkelsen omfatter ikke-destruktive metoder, og det er ikke foretatt demontering eller åpning av konstruksjoner for å få tilkomst til berederen. Visuell kontroll omfatter tilkoblinger for vann og avløp, sikkerhetsventil og eventuelt trau eller annen form for oppsamling ved lekkasje. Det vurderes om krav til lekkasjestopper og kontrollert avløp fra sikkerhetsventil er oppfylt, særlig der berederen er plassert i rom uten sluk. Eventuelle indikasjoner på lekkasje, korrosjon eller mangelfull festing/avløp kontrolleres og vurderes ut fra alder, utførelse og forskriftsmessig løsning. Takstmannen besitter ikke spesialkompetanse innen VVS-tekniske installasjoner, og vurderingen er begrenset til visuelt observerbare forhold. Vurdering av avvik, TG 2: For rom med vanninstallasjoner stilles det krav til sluk med tilfredsstillende tettesjikt, eller annen kompenserende løsning. Bygningsdeler og konstruksjoner skal utformes og utføres slik at de ikke utsettes for fukt i et omfang som kan føre til skader. Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende tettesjikt på gulv eller annen kompenserende løsning for å sikre at eventuelle lekkasjer fra varmtvannsberederen ikke fører til fuktskader på omkringliggende konstruksjoner. Manglende tiltak øker risikoen for fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Elektrisk anlegg: TG 2, Sikringsskap med skrusikringer er plassert i entréen. - Hovedsikring 35 amp - Kurser 6 UTVENDIG Taktekking: Taket er tekket med betongtakstein av ukjent alder. Besiktiget fra takfot. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra takfot i stige, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse på taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Nivå av analysen: Vurderingen av taktekkingen er utført ved visuell kontroll fra bakkenivå og/eller tilgjengelige adkomstpunkter, eventuelt fra stige der dette har vært forsvarlig og mulig. Det er gjort observasjoner av tekkingens type, alder, utførelse og synlige tilstand, herunder vurdering av mosevekst, skader, slitasje og avrenning. Undersøkelsen er ikke-destruktiv, og det er ikke foretatt demontering av beslag, takstein (kun ved takfot), plater eller takrenner. For flate tak er inspeksjonen basert på visuell kontroll av overflate og synlige detaljer fra tilgjengelig posisjon. Skjulte konstruksjoner, undertak og festemidler er ikke kontrollert. For takflater som ikke er tilgjengelige, er vurderingen basert på observasjoner fra terreng, samt opplysninger fra eier om utførelse, alder og vedlikehold. Eventuelle indikasjoner på lekkasje, deformasjon eller mangelfull vedlikeholdstilstand vurderes ut fra alder, utførelse, materialtype og forventet levetid. Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft. Vurdering av avvik, TG 3: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert for både taktekking og undertak. Taktekkingen har mose og slitasje som følge av alder. Det er påvist råteskader i lekter på taket, samt takstein som ikke gir tilstrekkelig beskyttelse av takpappen. Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres en grundigere undersøkelse av taket av fagperson under sikre forhold for å avdekke eventuelle skjulte skader. Råteskader i lekter og slitasje på taktekking bør utbedres, og takstein som ikke gir tilstrekkelig beskyttelse må skiftes ut for å hindre vanninntrenging og ytterligere skade på takkonstruksjonen. Konsekvensen av manglende utbedring er økt risiko for lekkasjer, fuktskader og forringelse av byggets bærekonstruksjon. Et endelig kostnadsestimat kan ikke fastsettes før det er gjennomført ytterligere undersøkelser. Nedløp og beslag: Takrenner, nedløp og beslag er utført i plast av ukjent alder. Det er montert stigetrinn til pipen og overtrukket pipehatt. Nedløp er ført ned i rør i grunnen med ukjent videre rørsystem. Nivå av analysen: Vurderingen av nedløp og beslag er utført ved visuell inspeksjon fra bakkenivå og/eller tilgjengelige adkomstpunkter. Det er gjort observasjoner av utførelse, materialtype, alder og synlig tilstand, samt kontrollert om vannavrenning fra tak og terrasser skjer på en hensiktsmessig og sikker måte. Undersøkelsen er ikke-destruktiv, og det er ikke foretatt demontering av beslag, takrenner eller nedløpsrør. Tilstanden er vurdert ut fra alder, synlige forhold som korrosjon, lekkasje og deformasjon. Skjulte nedløp, samt beslag under tekking eller kledning, er ikke inspisert og vurderes ut fra alder, materialtype og forventet levetid. Eventuelle indikasjoner på lekkasje, oppdemming, manglende overlapp eller feilmontering vurderes i forhold til risiko for vanninntrengning og behov for vedlikehold. Vurdering av avvik, TG 3: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert for renner, nedløp og beslag. Det er store deformasjoner i renner og nedløp, med punktvise lekkasjer. Konsekvens/tiltak: Det bør monteres snøfangere for å ivareta personsikkerhet, selv om det ikke var krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Renner, nedløp og beslag bør skiftes ut eller utbedres, da store deformasjoner og lekkasjer kan føre til vannskader på fasade og grunnmur. Manglende tiltak kan medføre økt risiko for følgeskader på bygget, som råte, fuktskader og misfarging. Veggkonstruksjon: Yttervegger over grunnmuren er lette bindingsverksvegger i tre, komplementert med stående trekledning med varierende alder og tilstand. Nivå av analysen: Vurderingen er utført ved visuell inspeksjon av tilgjengelige fasader. Det er vurdert materialtype, utførelse, alder og vedlikeholdstilstand, samt observert om det foreligger sprekker, deformasjoner, råte eller fuktskjolder som kan indikere konstruktive svakheter. Undersøkelsen er ikke-destruktiv, og det er ikke foretatt åpning av kledning eller isolasjon. Vurderingen omfatter kun synlige overflater og tilslutninger mot tak og grunnmur. Det tas et spesifikt forbehold om skjulte skader som ikke lot seg avdekke ved visuell kontroll fra bakkeplan. Fravær av synlige symptomer utelukker ikke skader i synlige og skjulte konstruksjoner. Vurdering av avvik, TG 3: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon. Det er påvist råteskader i bordkledningen i nedre del av kledning og ved hjørnekassene. Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende lufting i nedre kant av kledningen for å sikre god uttørking og redusere risikoen for fuktskader og råte. Musebånd bør monteres i nedre kant av konstruksjonen for å hindre at skadedyr får tilgang til veggkonstruksjonen, noe som kan føre til ytterligere skader. Råteskadet bordkledning i nedre del og ved hjørnekassene bør skiftes ut for å forhindre videre nedbrytning og opprettholde veggens funksjon og levetid. Et endelig kostnadsestimat kan først fastsettes når hele skadeomfanget er kartlagt. Estimatet som fremgår av rapporten gjelder kun lokale utbedringer. Dersom kledningen skal luftes i henhold til korrekt utførelse, må samtlige vegger bygges om, dette er ikke inkludert i estimatet. Takkonstruksjon/Loft: Boligen har saltak og takkonstruksjon, samt et pulttak ved inngangspartiet, som er oppført med takstoler i tre. Lufting fra raftene med taktro av uhøvlede bord. Det er lagt gulv på hele loftet med tilkomst via loftsluke. Nivå av analysen: Undersøkelsen omfatter visuell kontroll fra tilgjengelige deler av loft og takkonstruksjon. Det er ikke foretatt åpning av himling, undertak eller isolasjon, og skjulte skader eller konstruksjonsfeil kan derfor ikke utelukkes. Vurderingen bygger på observasjon av synlige konstruksjoner, med fokus på eventuelle tegn til fukt, skadedyr, lekkasje, deformasjoner, lufting, isolasjonsforhold og generelt vedlikeholdsbehov. Det er i tillegg utført enkle stikktakinger og fuktmålinger der det har vært indikasjoner på Konstruksjonssvikt. Punktet må sees i sammenheng med Taktekking. Vurdering av avvik, TG 3: Det er begrenset eller mangelfull ventilering av takkonstruksjonen grunnet utilstrekkelig lufting fra raftene. Det er påvist fuktskader i takkonstruksjonen, og flere bord i taktroen er skadet. Det er registrert symptomer på aktivitet fra skadedyr, herunder husbukk eller borebiller. Det er også observert symptomer på aktivitet fra mus. Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilstrekkelig ventilering av takkonstruksjonen for å hindre opphopning av fukt, som kan føre til råte og ytterligere skader på trekonstruksjonene. Fuktskader i konstruksjoner og skadede bord i taktroen må utbedres for å sikre konstruksjonens bæreevne og forhindre videre forringelse. Det anbefales å gjennomføre grundigere undersøkelser for å kartlegge omfanget av skadedyrangrep, samt iverksette nødvendige tiltak for bekjempelse av husbukk, borebiller og mus. Manglende tiltak kan føre til ytterligere skade på bygningens trekonstruksjoner og økte utbedringskostnader. Takkonstruksjon/Loft - Tilbygg: Takkonstruksjonen ved inngangspartiet, som omfatter entréen og badet, har en lukket konstruksjon og lar seg ikke inspisere. Det er kun utført en forenklet visuell kontroll av innvendige og utvendige overflater. Det tas forbehold om skjulte feil og mangler, herunder manglende eller utilstrekkelig lufting, da dette ikke kan avdekkes uten destruktive undersøkelser. Nivået på analysen etter NS3600 omfatter ikke destruktive inngrep i takkonstruksjoner. Punktet må sees i sammenheng med Taktekking. Vurdering av avvik, TG IU: - Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. Det er observert fuktskader i himlingen på badet. Årsaken til dette er usikker, men det kan blant annet skyldes manglende ventilering i rommet. Konsekvens/tiltak: et bør gjennomføres nærmere undersøkelser for å avdekke årsaken til fuktskadene i himlingen på badet, da dette kan skyldes manglende ventilering eller andre skjulte feil i takkonstruksjonen. Manglende tilgang til takkonstruksjonen medfører usikkerhet om tilstanden, og det er økt risiko for skjulte skader som kan utvikle seg over tid dersom problemet ikke utbedres. Det anbefales å etablere tilkomst til konstruksjonen for å avdekke eventuelle skader Vinduer: Boligen har malte trevinduer med koblet glass fra byggeår, samt ett trevindu i stuen med 3-lags glass, datert 2025. *Det er kun utført stikkprøver av utvalgte vinduer, noe som kan medføre at det forekommer vinduer med avvik som ikke lot seg avdekke på befaring. Nivå av analysen: Kun et representativt utvalg (stikkprøver) av vinduer er kontrollert ved åpning, funksjonstest og visuell observasjon. Avvik knyttet til vinduer som ikke er inspisert, kan derfor forekomme. Kjøper bes etterkontrollere alle vinduer før overtagelse. Vurdering av avvik, TG 3: Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Det er påvist vinduer med fuktskader. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Forventet levetid for vinduene er overskredet. Nyere vinduer har mindre varmetap, noe som kan bidra til redusert energiforbruk og lavere energikostnader i boligen. Konsekvens/tiltak: Vinduer som er vanskelig å åpne eller lukke bør justeres eller utbedres for å sikre funksjonalitet og unngå ytterligere skader. Vinduer med fukt- eller råteskader bør vurderes for utskifting for å hindre videre forringelse av konstruksjonen og redusere risiko for fuktskader i tilstøtende bygningsdeler. Slitte karmer og sprekker i treverket bør utbedres for å forhindre ytterligere skade og redusere varmetap. Utskifting til nyere vinduer er anbefalt for å oppnå bedre energieffektivitet og lavere energikostnader. Dører: Boligen har en ytterdør i malt trevirke, samt en malt enkel tredør til kjeller. Nivå av analysen: Utvendige og innvendige dører er vurdert ved visuell inspeksjon og enkel funksjonstest gjennom åpne-/lukkeprøve. Det er ikke utført demontering av karmer eller ytterligere undersøkelser for fukt dersom overflatene ikke viste symptomer eller indikasjoner på skade. Vurdering av avvik, TG 3: Dørene bærer preg av elde, slitasje og manglende vedlikehold. Det er påvist fuktskader (svelling) i nedre del av dørbladet på ytterdøren, samt råteskader i kjellerdøren. Konsekvens/tiltak: Det bør gjennomføres utbedring eller utskifting av dører med fukt- og råteskader for å hindre videre forringelse og sikre tilfredsstillende funksjon og levetid. Manglende tiltak kan føre til økt varmetap, ytterligere råteutvikling og risiko for inntrenging av fukt i tilstøtende konstruksjoner. Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Det er oppført en terrasse i trekonstruksjon som strekker seg fra vest til øst rundt bygget. Det er lagt malte, trykkimpregnerte terrassebord på dekke, som er bygd i ulike platåer og har trapp ned til terreng. Nivå av analysen: Undersøkelsen er basert på visuell kontroll av tilgjengelige overflater, konstruksjon, rekkverk og tilslutning mot yttervegg. Det er ikke foretatt destruktive inngrep, demontering eller åpning av konstruksjon. Ved utkragede konstruksjoner registreres eventuelle symptomer på deformasjoner samt riss, sprekker, råte eller korrosjon ved konstruktiv innfesting eller bærende elementer (søyle/bjelke). Det vurderes fall, vannavrenning, tettesjikt og overflater (avskalling, riss/sprekker, råte eller korrosjon). Dersom tremmer, platting eller lignende hindrer tilgang til underliggende konstruksjon, angis dette og vurderes ut fra alder og forventet levetid. Terskelhøyde mot tilstøtende rom vurderes med hensyn til mulig vanninntrenging. Rekkverk kontrolleres med tanke på festepunkter, høyde og åpninger (barnesikring) i henhold til gjeldende forskrifter. Vurdering av avvik, TG 3: Det er krav til rekkverk ved høydeforskjell på 50 cm eller mer fra dekke til terreng eller underliggende plan. Rekkverk skal ha høyde og utforming som sikrer mot fall og sammenstøt, samt utformes slik at klatring forhindres. Høyden på rekkverket skal være minimum 1,0 m. Konstruksjonene har omfattende skjevheter. Konsekvens/tiltak: Rekkverk må utbedres for å oppfylle krav til høyde og sikkerhet, slik at risiko for fall og personskade reduseres. Konstruksjonens skjevheter samt mulige fukt- og råteskader bør utbedres for å hindre videre forringelse, redusert bæreevne og økt risiko for konstruksjonssvikt. TOMTEFORHOLD Byggegrunn: Eksakte grunnforhold er ikke dokumentert, og derfor ikke beskrevet. Fuktsikring og drenering: Fuktsikring og drenering av ukjent alder og tilstand. Nivå av analysen: Undersøkelsen innebærer visuell vurdering av synlige deler av dreneringssystemet og grunnmurskonstruksjonen fra utvendig terreng og eventuelt fra innvendige rom mot terreng. Det er ikke foretatt oppgraving eller destruktive inngrep, og dreneringens tilstand er derfor i hovedsak vurdert ut fra alder, type, synlige symptomer og observasjoner. Vurderingen bygger på observasjoner av terrengfall, overflatevann, fukt, saltutslag og vegetasjon langs grunnmur, samt eventuelle indikasjoner på svikt i drenering eller manglende utvendig fuktsikring. Vurdering av avvik, TG 3: - Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. - Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. - Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt. Konsekvens/tiltak: Det bør etableres ny drenering og utvendig fuktsikring av grunnmuren for å hindre videre fuktinntrengning og skader på bygningskonstruksjonen. Manglende eller sviktende drenering og fuktsikring medfører økt risiko for fuktskader, sopp, råte og forringelse av innemiljøet, samt redusert levetid på konstruksjonen. Grunnmur og fundamenter: Bygget har en grunnmur i betong med sparestein og lettklinkerblokker. Betongsåle og fjell som fundament fra byggeår. Nivå av analysen: Undersøkelsen innebærer visuell vurdering av tilgjengelige overflater av grunnmur fra utvendig og innvendig side, uten destruktive inngrep. Det er ikke foretatt oppgraving eller åpning av konstruksjonen, og skjulte skader eller feil kan derfor ikke utelukkes. Vurderingen bygger på observasjoner av sprekker, riss, saltutslag, misfarging, fuktmerker og eventuelle deformasjoner, samt tegn til setninger eller bevegelse. Vurdering av avvik, TG 3: - Det er registrert horisontalriss som er symptom på jordtrykk. - Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. - Grunnmuren har sprekkdannelser. Konsekvens/tiltak: Sprekkdannelser i grunnmuren bør vurderes nærmere av fagkyndig for å avklare årsak og omfang, samt behov for utbedring. Dersom tiltak ikke iverksettes, kan det medføre økt risiko for ytterligere setningsskader, redusert bæreevne og fuktinntrengning i konstruksjonen. Forstøtningsmurer: Det er oppført en forstøtningsmur i murkonstruksjon ved adkomst til kjeller. Vurdering av avvik, TG 3: Det er registrert skader og store riss/sprekker i konstruksjonen Konsekvens/tiltak: Konstruksjonen må utbedres for å hindre ytterligere forverring og redusere risikoen for at muren raser ut eller mister bæreevne. Terrengforhold: Boligen ligger i et et skrånende terreng med fall inn mot bygningen. Nivå av analysen: Undersøkelsen er basert på visuell vurdering av terrengforholdene rundt bygningen. Det er gjort observasjoner av terrengtype, helningsforhold, overflatevann og om det er tilfredsstillende avrenning fra bygningen. Vurderingen bygger på visuelle observasjoner på stedet, supplert med generelle vurderinger basert på tilgjengelig informasjon fra Kartverket, NVE og NGI. Det er ikke gjennomført grunnundersøkelser, nivåmålinger eller oppgraving, og skjulte forhold under terreng er derfor ikke vurdert. Vurdering av avvik, TG 3: - Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren. Kartverket, NVE og NGI har vurdert området til risikoscore 2 på bakgrunn av utfordringer knyttet til overvann. Terrenget har fall inn mot grunnmuren. Konsekvens/tiltak: Terrenget bør justeres slik at det etableres tilstrekkelig fall bort fra bygningen, for å hindre at overflatevann ledes inn mot grunnmuren. Dersom tiltak ikke iverksettes, er det økt risiko for fuktinntrengning og skader på bygningskonstruksjonen. Terrenget rundt bygningen bør justeres slik at det har en helning på minst 1:50 (2 cm per meter) over en avstand på minst 3 meter ut fra grunnmuren. Dette sikrer at overflatevann ledes bort fra bygget. Eventuelt kan det etableres drenerende tiltak som drensgrøfter, sandfang eller fordrøyningsløsninger for å håndtere overvann effektivt. Ved store vannmengder eller utfordrende grunnforhold kan ytterligere tiltak som kantdrenering eller avledning med drensrør vurderes. Risikoscore 2 indikerer at det foreligger en moderat risiko for skader som følge av overvannsproblematikk i området. Dette kan medføre fare for vanninnsig mot bygninger, samt økt belastning på avløps- og dreneringssystemer ved kraftig nedbør. Utvendige vann- og avløpsledninger: Utvendig vannledninger er av jern og avløpsrør er av ukjent alder. Offentlig avløp og vann via private stikkledninger. Vurdering av avvik, TG 3: - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Konsekvens/tiltak: Det anbefales å gjennomføre en tilstandsvurdering av utvendige vann- og avløpsledninger, da mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Konsekvensen ved videre aldring kan være økt risiko for lekkasjer, brudd eller driftsstans, noe som kan medføre plutselige og kostbare reparasjoner. Oljetank: Det er ikke opplyst om nedgravd oljetank tilknyttet boligen. GARASJE På tomten er det bygd en frittliggende garasje fra 1995 på totalt 56 m² BRA-E med en innvendig bod på 5 m². Bygget er fundamentert på en betongsåle og oppført i en bindingsverkskonstruksjon i tre med utvendig liggende trekledning. Taket er av typen valmet takkonstruksjon, tekket med betongtakstein. Garasjen er utstyrt med en ekstra bred elektrisk garasjeport i stål og aluminium og har i tillegg en enkel garasjeport og ytterdør tre ved siden. Det er innlagt strøm og flere plassbygde hyler for oppbevaring. På fasadevegg mot sørøst er det montert vinduer med 3-lags glass fra byggeåret. Innvendige vegger og himling har malte plater. Bygget omfattes ikke av minimumskravet til hva en tilstandsrapport skal inneholde og er derfor ikke tilstandsvurdert. Takstmann har kun utført en forenklet visuell inspeksjon av bygget hvor det påvises at betongdekke har sprekker og skader, mens innvendige overflater er preget av alder og slitasje. Det observeres lokale råteskader kledning og mosegrodd betongtakstein. Med bakgrunn i alder og påviste forhold vil det være påregnelig med lokale utbedringer og vedlikehold.

Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse. 

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Parkering
I garasje eller egen gårdsplass.

Radonmåling
Eiendommen ligger i et område med moderate forekomster av radon. Det var ikke krav til radonsperre da bygget ble oppført og heller ikke utført radonmåling, det er dog ikke krav om radonmåling med mindre en skal leie ut boligen." Vurdering av avvik, TG 2: - Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.Statens Strålevern anbefaler at man måler radon i alle boliger og på alle arbeidsplasser som befinner seg lavere enn tredje etasje over bakkenivå. I boliger hvor boligeieren selv bor er dette en anbefaling, men dersom man leier ut, eller har lokaler der det drives næringsvirksomhet, er det krav om at eieren skal foreta målinger.

Diverse
Foretaket samarbeider med følgende foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget: - Help forsikring - Södeberg & Partners - Banker i Eika-alliansen - Leverandører knyttet til Aktiv pluss (for eksempel flyttehjelp) - Leverandører knyttet til Visma Meglerfront (for eksempel strømleverandører)

Prisantydning inkl. omkostninger
4 000 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 100 000 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 15 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 101 350 (Omkostninger totalt) 117 250 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 120 050 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 4 101 350 (Totalpris. inkl. omkostninger) 4 117 250 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 4 120 050 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Oppvarming
Oppvarming i boligen er basert på to ildsteder, en luft-til-luft varmepumpe og elektriske varmekabler på badet i 1. etasje. Resterende rom varmes opp med panelovner eller lignende.

Energiklasse
unknown

Info energiklasse
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.energimerking.no. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter
30363

Kommunale avgifter år
2024

Info kommunale avgifter
Fakturert beløp i 2024: Avløp 12 316,80 kr Feiing 920,00 kr Vann 9 233,30 kr Renovasjon 7 893,00 kr Sum 30 363,10 kr Kommunale gebyrer er en kombinasjon av forskudd, abonnement og enkeltgebyrer fakturert etter levert tjeneste. Vi kjenner ikke samlet gebyr for en eiendom for et år før året er omme. Denne rapporten sammenstiller dette for fjoråret, med summer fordelt per fagområde. Tjenestene vil normalt ha en prisøkning hvert år, samt at forbruk på ulike tjenester kan variere fra år til år.

Formuesverdi primær
1151668

Formuesverdi primær år
2023

Formuesverdi sekundær
4606670

Formuesverdi sekundær år
2023

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: 3118/329/169: 11.10.1978 - Dokumentnr: 6356 - Erklæring/avtale Grensegangssak
Gjelder denne registerenheten med flere
24.06.1927 - Dokumentnr: 900036 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3118 Gnr:329 Bnr:160
12.05.1965 - Dokumentnr: 1432 - Registrering av grunn Utskilt fra denne matrikkelenhet:
Knr:3014 Gnr:329 Bnr:372
01.01.2020 - Dokumentnr: 1498171 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0125 Gnr:229 Bnr:169
01.01.2024 - Dokumentnr: 29995 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:3014 Gnr:329 Bnr:169


Ferdigattest/brukstillatelse
Det er utstedt midlertidig brukstillatelse for tilbygg til bolig Libruveien 4 og ferdigattest på tilbygg til garasje. Det finnes ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for de opprinnelige boligbyggene i kommunens arkiver. Dette vil ikke få noen praktisk betydning for ny eier. Lovlighet: Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse: Kjelleren var opprinnelig prosjektert med redskapsbod, vedbod, tre matboder, vaskerom og separat WC. Dagens løsning avviker fra prosjekteringen ved at redskapsboden er ombygget til kjellerstue, og WC-rommet er ombygget til bad med sluk og dusj. I 1. etasje var det opprinnelig tegnet inn en bod der toalettrommet er etablert i dag. Dagens bad var prosjektert som et soverom, og det var ikke tegnet inn pipe eller ildsted, dagens vedovn i spisestuen er derfor et senere tiltak. I 2. etasje var det opprinnelig en bod der dagens toalettrom er etablert. Det var prosjektert et kjøkken i rommet som nå kun har en utslagsvask og enkel innredning, mens deler av stuen er innredet med en mindre kjøkkenseksjon. En del av stuearealet var opprinnelig planlagt som soverom. Endringene som er gjort innebærer bruksendring, herunder etablering av bad og ildsted som ikke fremgår av godkjente tegninger. Slike tiltak er som hovedregel søknadspliktige etter plan- og bygningsloven, da de kan påvirke brannkrav, ventilasjon, fuktsikring og rømningsforhold. Det anbefales at eier kontakter kommunen for å få avklart om tiltakene er omsøkt og godkjent, eller om det kreves ettergodkjenning/endringssøknad for å bringe bygget i samsvar med gjeldende tillatelser. Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.       

Vei, vann og avløp
Vei: Offentlig Vann og avløp: Offentlig via privat fordelingsnett. Det foreligger planer som kan utløse et pålegg på eiendommen som gjelder vann og/eller avløp. For mer info se vedlegg til salgsoppgave.

Regulerings- og arealplanner
Reguleringsplan: Mysen 1960 012519600001 - Formål: Boliger, kjørevei - Vedtaksdato:07.01.1960 Kommunedelplan: Kommunedelplan for Mysen 01252007001 - Formål: Boligområde, veiareal - Vedtaksdato: 22.02.2007 Kommuneplan: Kommuneplanens arealdel 3014202101 - Formål: Boligbebyggelse - Periode: 2024 - 2035 Mulig inngrep på Reguleringsplan: Boligen i Libruveien 3A inngår ikke i reguleringsplanen og vil ved riving, på grunn av brann eller lignende, ikke kunne påregnes oppbygd på samme plass på tomta (jfr. regulert byggegrense). Enhet for byggesak kan også med hjemmel i reguleringsplanen avslå søknad om tilbygg/påbygg. Mulig inngrep på Kommuneplan: I kommuneplanens bestemmelse § 2.2, om forholdet til vedtatte kommunedelplaner, står det at arealformål og bestemmelser i kommuneplanens arealdel gjelder ved motstrid foran de eldre kommunedelplanene og foran eldre reguleringsplaner, men se § 2.2 og § 2.3 for presiseringer og unntak. Se også kommuneplanens kapittel 5 for bestemmelser knyttet til arealformål. Bestemmelsene kan påvirke hvor mange boenheter det tillates på boligeiendommer, grad av utnytting, byggehøyder på boliger og garasjer, takform, minste uteoppholdsareal m.v. Reguleringsplaner under arbeid: NEI

Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Kommentar konsesjon
Erverv av eiendommen er konsesjonsfritt.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis. Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse
4 000 000 (Prisantydning) -------------------------------------------------------- Omkostninger 100 000 (Dokumentavgift) 260 (Panteattest kjøper) 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument) 545 (Tinglysningsgebyr skjøte) 15 900 (Boligkjøperforsikring ? fem års varighet (valgfritt)) 2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss - ett års varighet (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 101 350 (Omkostninger totalt) 117 250 (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet) 120 050 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss) -------------------------------------------------------- 4 101 350 (Totalpris. inkl. omkostninger) 4 117 250 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  - fem års varighet)) 4 120 050 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)) -------------------------------------------------------- Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp
101350

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Boligkjøperforsikring Pluss betales årlig. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 900/5 100/5 800 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,9% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke markedspakke kr 19 500,- tilretteleggingsgebyr kr  9 900,- oppgjørshonorar kr  5 900,- og visninger per stk kr  2 500, -. Minimumsprovisjonen er avtalt til kr  45 000,-.  Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket vederlag stort kr   2 500,- per time for utført arbeid, oppad begrenset til kr  50 000,-, samt øvrige avtalte vederlag og utlegg.  Alle beløp er inkl. mva.