Finnmarkgata 46

Tomt

14089.5m²

Beskrivelse av tomt

Tomten er festet. Tomten er opparbeidet med gressplen og diverse beplantning. Felles områder har blant annet sittegrupper og asfalterte internveier.

Dersom transport av festekontrakt krever godkjennelse fra bortfester, er det en forutsetning for salget at bortfester gir godkjennelse.

Beliggenhet

Carl Berner – En by i byen!

Carl Berner er et område i sterk utvikling, og fremstår i dag som et naturlig samlingspunkt i bydelen. Her bor du med et bredt spekter av servicetilbud rett utenfor døren, med det meste tilgjengelig innen få minutters gange.

Blant de nyere tilskuddene finner du Carl Berner Torg, som åpnet i 2021 og har etablert seg som et moderne handelspunkt. Her finnes blant annet dagligvarebutikk, apotek, kafé og flere serveringssteder. I tillegg tilbyr Carl Berner Passasjen, som åpnet året før, ytterligere butikker og servicetilbud. Området rundt rundkjøringen ved Carl Berner byr også på et variert utvalg av dagligvare, bakerier og takeaway-muligheter, samt praktiske tjenester som elektronikkforretninger, apotek, helse- og velværetilbud. Søndagsåpen butikk er også tilgjengelig i nærområdet, noe som gir ekstra fleksibilitet i hverdagen.

Et særpreg ved området er transformasjonen av den gamle verkstedhallen, som nå er utviklet til et urbant samlingssted med kafé, restaurant, bar og arrangementslokaler. Carls gir området et levende og sosialt preg gjennom hele dagen og kvelden.

Nærhet til byliv og kultur

Innen gangavstand ligger Grünerløkka, kjent for sitt pulserende byliv, restauranter og kulturtilbud. Her finner du et variert utvalg av spisesteder, kafeer og utesteder, samt markeder og arrangementer som bidrar til et levende nærmiljø.

Grønne omgivelser og rekreasjon

Til tross for den urbane beliggenheten er det kort vei til flere attraktive grøntområder. Botanisk hage er en av byens mest populære parker, med et rikt plante- og kulturtilbud. I tillegg ligger parker som Tøyenparken, Sinsenparken og Sofienbergparken i nærheten, alle med gode muligheter for rekreasjon året rundt. Turmuligheter langs Akerselva og badeplass på Sørenga gir ytterligere variasjon.

Nærliggende bydeler

På få minutter når du Rodeløkka, et sjarmerende og rolig boligområde med historisk trehusbebyggelse. Videre ligger Tøyen i kort avstand, kjent for sitt mangfoldige tilbud av butikker, spisesteder og lokale møteplasser.

Samlet sett er Carl Berner et område som kombinerer det urbane med det praktiske og grønne, og som gir en komplett hverdag med alt man trenger i umiddelbar nærhet.

Adkomst

Se vedlagte kart i annonse. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger. For kollektivtilbud se www.ruter.no.

Bebyggelse

Det er primært leilighets-/gårdsbebyggelse i området.

Barnehage/skole/fritid

Flere barnehager, barneskoler og ungdomsskoler ligger i nærområdet.

I tillegg er det svært kollektivforbindelser til sentrale utdanningsinstitusjoner som BI Norwegian Business School, OsloMet – storbyuniversitetet og Høyskolen Kristiania, noe som gir enkel og effektiv reisevei for studenter.

Området tilbyr gode treningsmuligheter, både innendørs og utendørs. Flere treningssentre finnes i nærområdet, i tillegg til parker, idrettsbaner og turstier som legger til rette for en aktiv hverdag.

Skolekrets

Område tilhører skolekretsen for Lakkegata skole.

For ytterligere informasjon henvises det til Oslo kommunes nettsider.

Offentlig kommunikasjon

Carl Berner er et av Oslos mest sentrale kollektivknutepunkt, med svært gode forbindelser i alle retninger. Kort vei til T-bane, trikk og buss gir enkel tilgang til blant annet sentrum, Nydalen, Blindern, UIO og Ullevål. Flere busslinjer går hyppig, inkludert døgnbuss, og området har også bysykkelstativ og flybuss i umiddelbar nærhet. Her er hverdagslogistikken enkel og forutsigbar.

Byggemåte

Blokken fremstår med yttervegger med pusset konstruksjon.

Leilighetens etasjeskille i betong.

Yttertak i saltak konstruksjon tekket med takstein.

Vinduer i boligen fremstår med 2-lags glass i trerammer.

Entredør i malt/ finert utforming med B-30 klassifisering.

Adkomst til balkong fra stue, med gulvareal på ca.m².

For mer informasjon og teknisk beskrivelse av eiendommen, se vedlagte tilstandsrapport avholdt 26.08.2026 av Glenn-Erik Larsen.

Sammendrag selgers egenerklæring

Boligen ble kjøpt 2017

Selger har bodd i boligen de 12 siste månedene

Boligselger har kjøpt boligselgerforsikring

Vet du om det er gjort arbeid på bad eller våtrom, enten av deg eller tidligere eiere?

Ja, faglært arbeid.

Hvilket år ble jobben fullført? 2026

Firmanavn: Smestad & Vangsøy

Beskrivelse av arbeidet: Full renovering av bad. Pigget opp og fjernet gammel sluk ned mot nabo. Lagt varmekabler, membran og fliser. Taket er nedfelt og innstallert spotter. Det er innstallert opplegg til vaskemaskin. Avtrekksvifte er installert, skriftlig godkjenning fra borettslaget. Der er innstallert dusjvegger, toalett, servant og ettgreps blandebatteri, samt baderomsskap med speildører og to støpsel.

Vet du om tettesjikt, membran eller sluk ble fornyet eller oppgradert?

Ja, se over. Hele badet er nytt.

Vet du om det finnes dokumentasjon på hvordan bad/våtrom er bygget opp?

Ja.

Vet du om det er, eller har vært, skjevheter eller setningsskader i boligen, støttemur, terrasse eller lignende?

Ja. Setningsskader i bygget, se vedlegg.

Vet du om det er gjort arbeid på vann og avløp, enten av deg eller tidligere eiere?

Ja, faglært arbeid:

Hvilket år ble jobben fullført? 2018

Firmanavn: Adekvat VVS AS

Beskrivelse av arbeidet: Flyttet kjøkken inn til stue. Det ble lagt nye rør fra badet og inn til kjøkken/stue løsningen. Rørene er skjult i nedfelt tak. Det er innstallert avløpspumpe på kjøkken. Dette har fungert siden det ble innstallert. Har ikke vært problemer eller lekkasje.

Vet du om det er gjort arbeid på sentralfyr, radiator, ventilasjon, varmepumpe eller andre installasjoner, enten av deg eller tidligere eiere?

Ja, faglært arbeid:

Hvilket år ble jobben fullført? 2017

Firmanavn: Adekvat VVS AS

Beskrivelse av arbeidet: Fjernet sentralfyringsovner og erstattet dem med elektriske panelovner. Kobling til radiatorrørene er plugget i rørene som går mellom etasjene. Antar at det er enkelt å innstallere radiator om ønsket.

Vet du om det er gjort arbeid på det elektriske anlegget, enten av deg eller tidligere eiere?

Ja, faglært arbeid:

Hvilket år ble jobben fullført? 2026

Firmanavn: Oslo Vest Elektro AS

Beskrivelse av arbeidet: 2026: I forbindelse med oppgradering av badet ble det lagt varmekabler, spotter i taket og opplegg for vaskemaskin. 2017: I forbindelse med flytting av kjøkken ble det lagt opp støpsel til platetopp. Det ble da også lagt inn spotter i taket i gangen. 2026: Sikringsskapet er utvidet og oppgradert med automatsikringer.

Vet du om boligen eller eiendommen har blitt endret eller bygget ut etter opprinnelig byggeår, enten av deg eller tidligere eiere?

Ja. Hele bygget er etterisolert på utsiden, alle vinduer ble byttet ut og gamle verandaer ble byttet ut med større verandaer.

Er tiltaket godkjent av kommunen?

Ja, i henhold til vedtak i borettslag.

Vet du om det finnes skaderapporter, tilstandsvurderinger, boligsalgsrapporter eller om det er utført målinger for boligen?

Ja. Setningsskader, se vedlegg.

Vet du om du selv eller sameiet/borettslaget/laget/selskapet er innblandet i uenigheter eller konflikter rundt eiendommen?

Ja. Erstatning for setningsskadene, se vedlegg. Utover dette kjenner jeg ikke til noe mer.

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen, utover det du har svart?

Ja. Korveggen mot nord er lydisolert med en tynn spalte luft og walls-to-paint plater. Fungerer veldig godt. Visste ikke at naboen hadde barn før han beklaget seg for alt bråket.

Innhold

Entré

Førsteinntrykket setter tonen allerede ved inngangsdøren. En karaktersterk teglsteinsvegg gir entréen særpreg og skaper en lun velkomst. God plass til oppbevaring og praktiske løsninger gjør hverdagen enkel, samtidig som entréen binder boligens rom sammen på en naturlig måte.

Stue

Her samles hverdagen. Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys og skaper en lys og luftig atmosfære gjennom hele dagen. Den åpne forbindelsen mellom stue og kjøkken gir en sosial ramme for både rolige kvelder og hyggelige sammenkomster. Plass til både sofagruppe og spisebord legger til rette for et oppholdsrom som fungerer like godt til hverdags som når gjester kommer på besøk.

Kjøkken

Et moderne og gjennomført kjøkken fra IKEA, utformet for både matlaging og samvær. Kjøkkenøy med barløsning skaper et naturlig samlingspunkt, enten dagen starter med en rask kaffe eller avsluttes med gode samtaler rundt kjøkkenet. Sorte fronter kombineres med benkeplate i trefiner og gir et stilrent uttrykk med varme detaljer. Integrerte hvitevarer sørger for et ryddig og helhetlig inntrykk.

Balkong

Fra stuen åpner balkongen opp for ekstra rom i den varme årstiden. God plass til sittegruppe, grønne planter eller en hyggelig middag i kveldssolen gjør uteplassen til en naturlig forlengelse av oppholdsrommet.

Soverom

To romslige soverom gir fleksible muligheter, enten behovet er gjesterom, hjemmekontor eller ekstra plass i hverdagen. Begge rommene har god plass til dobbeltseng og tilhørende møbler. Behagelige fargetoner skaper en rolig og avslappende atmosfære, perfekt når dagen går mot slutten.

Bad

Helt nyoppusset bad med moderne uttrykk og gjennomførte materialvalg. Delikat innredning, tidløse farger og smarte løsninger gir en kombinasjon av komfort og funksjonalitet. Vegghengt toalett, servant med skuffelagring, speilskap med belysning og innfellbare dusjdører bidrar til et ryddig og elegant uttrykk. Opplegg for vaskemaskin gjør hverdagen praktisk og effektiv.

Fasiliteter

God oppbevaringsplass med egen bod i kjeller samt bod på loft. En praktisk løsning som gir ekstra plass til sesongutstyr, sportsutstyr og det som ikke trenger å være fremme til enhver tid.

Standard

Bad

Takflate er belagt med malte plater og innfelte lys, veggflater er belagt med fliser. Gulvet er belagt med fliser og underliggende gulvvarme. Badet er bygget opp med sluk i plast, og membran (tettesjikt gulv) av type foliemembran, med klemring mot sluk. Tettesjikt i vegger er bygget opp med Litexplater og smøremembran. Veggmonterte dusjdører, servant med underskap, speilskap med lys, opplegg for vaskemaskin og veggmontert wc. Ventil med mekanisk avtrekk, samt spalte under dørblad for tilluft.

Kjøkken

Kjøkkeninnredning fra Ikea. Trefinert benkeplate med oppvaskkum og 1-greps blandebatteri. Ventilator med kullfilter. Integrerte hvitevarer som komfyr, platetopp, oppvaskmaskin og kjøl/fryseskap. Det er montert komfyrvakt over platetopp. Ventilator over komfyr er tilkoblet med kullfilter.

Innvendige overflater

Gulvflater er belagt med 1-stavs parkett. Veggflater er belagt med malte flater med plater/ brytings plater. Takflater belagt med malte flater i alle rom bestående av dekke/ plater. Tak i entre er senket med malte plater og innfelte lys. Takhøyde i leiligheten er målt opp mot 2,5m

Vannledninger

Kjøkken: Vanntilførsel med Pex-rør, det er montert Waterguard/ lekkasjestopper på vannrør.

Bad: Det er åpne forkrommede vannrør til installasjonene, tilførselsrør er av eldre kobberør.

Stoppekran: Kraner er plassert under servantskap på bad, og på kaldtvannsrør på kjøkken.

Avløpsrør

Avløpsrør på kjøkken og bad fremstår med plastrør. Det er montert pumpe i benkeskap på kjøkken

Ventilasjon

Mekanisk avtrekk fra bad, ellers tilluftsventiler i vinduer/ yttervegg.

Varmesentral

Oppvarming i leiligheten ved panelovner. Det er etablert gulvvarme på badet.

Elektrisk anlegg

Elektrisk anlegg er en kombinasjon av åpent og skjult anlegg. Sikringsskap med automatsikringer er plassert i felles gang.

Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2, TG 3 og TG IU.

Forhold som har fått TG2:

Utvendig – Ytterdører

TG settes ut i fra alder på dør, da mer enn halvparten av dørens levetid er oppbrukt.

Stue/Kjøkken – Avtrekk

Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Det er i de fleste tilfeller ikke lov å koble seg på felles avtrekkskanal via ventilator, da dette vil forstyrre balansen i felles ventilasjonssjakt. Det er kun mulig å benytte vifter med kullfilter på kjøkken i eldre bebyggelse. Det kan være behov for rengjøring av filter, om avtrekket skulle reduseres.

Tekniske Installasjoner – Innvendige vannledninger

TG settes ut i fra alder på tilførsels rør på bad (eldre kobberrør), samt manglende Waterguard på varmtvann på kjøkken.

Eldre vanntilførsel ble vurdert av en fagmann, ved oppbygging av bad i 2026. Ut i fra opplysninger fra VVS-fagmann, skulle det vært montert Waterguard på eldre vanntilførsel i luke på bad.

Forhold som har fått TG3:

Tekniske Installasjoner – Ventilasjon kjøkken

Det er påvist store avvik på ventilasjonsløsning i forhold til byggets oppføringstidspunkt. Det mangler avtrekk for kjøkken etter flytting av innredning til stue.

Det er en utfordring å oppfylle dagens krav med avtrekk for kjøkken ved flytting av kjøkken. Dette kan skyldes verneverdig bygningsmasse og at konstruksjoner må forbli, eller manglende konstruksjonsmessige muligheter. Kostnadsestimat er kun beregnet for innhenting av pristilbud for arbeid, det er ikke mulig å fastsette reel kostnad på arbeid grunnet skjulte konstruksjoner. Kostnadsestimat under kr 20 000,-.

Forhold som har fått TG IU (ikke undersøkt):

Etasjeskiller og bærende konstruksjoner

Etasjeskille i betong. Gulvet er foret opp med trevirke, og belagt med parkett. Etasjeskille som er oppforet med trevirke, vil kunne bli påvirket med avvik. Da trevike kan fremstå med ujevnheter. Etasjeskille kan være rett i seg selv i underliggende konstruksjon.

Innvendige dører

Dører var nymalte på befaringen, dørblader var koblet fra hengsler. Dører er ikke funksjons testet, men bærer preg av alder på hengsler, låsekasse og vridere.

Andre innvendige forhold

Tekniske installasjoner/komponenter er ikke funksjon testet på befaring, det ble ikke opplyst om problemer/feil på installasjoner/ komponenter i boligen på befaringen av eier.

Tilliggende konstruksjoner våtrom

Det ble ikke foretatt hulltaking bak dusjssone på bad, da det ikke lot seg utføre konstruksjonsmessig.

Tekniske Installasjoner – Varmtvannsbereder/tank

Varmtvannsbereder er plassert i fellesareal, og er ikke befart av takstmann.

Innbo og løsøre

Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

Hvitevarer

Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger

2026 – VVS-arbeid Montering av Waterguard/ lekkasjestopper i kjøkkenbenk.

2026 – VVS-arbeid Montering av stoppekraner på kjøkken.

2026 – El-arbeid. El-sjekk av hele leiligheten, med utbedringer.

2026 – Bad. Badet er nylig oppført arbeidet er utført i regi av Smestad og Vangsøy og Oslo Vest Elektro.

2017 – Overflater. Legging av gulv, maling av vegger.

2017 – Kjøkken. Flytting av kjøkken fra opprinnelig soverom til stue.

2017 – Soverom. Innredning av eksisterende skjøkken til soverom.

TV/Internett/bredbånd

Sameiet har avtale med Telia om internett- og TV-tjenester.

Parkering

Sameiet har 14 utendørsplasser og 8 garasjeplasser til utleie.

Parkeringsplass koster 750 kr per måned fra 1. januar 2025.

Garasjeplass koster 1 250 kr per måned fra 1. januar 2025.

Det må påregnes venteliste.

Det er også beboerparkering i området. Med gyldig beboerparkeringstillatelse kan man parkere hele døgnet på regulerte plasser, også utover ordinær makstid. For parkeringssone A-E, som omfatter blant annet bydelene Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene, gjelder følgende satser:

Bensin-, diesel- og hybridbiler: kr 3 850 per år

Motorsykkel og moped: kr 1 925 per år

Elbil: kr 1 300 per år

El-motorsykkel og el-moped: kr 650 per år

Det tas forbehold om prisendringer. Oppdatert informasjon finnes på Oslo kommunes nettsider.

Radonmåling

Boligen ligger minimum tre etasjer over bakkenivå og radonmåling er ikke relevant.

Diverse

Etter eierseksjonsloven § 23 kan ingen kjøpe en boligseksjon hvis kjøpet fører til at man, direkte eller indirekte, blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet. Begrensningen gjelder ikke kjøp av fritidsboliger. Det finnes også enkelte andre unntak i bestemmelsen.

Foretaket samarbeider med følgende foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget:

• Help forsikring leverer boligkjøperforsikring
• Fremtind leverer boligselgerforsikring
• Banker i Eika-alliansen
• Leverandører knyttet til Overo (for eksempel tilbud fra strømleverandører)

Prisantydning inkl. omkostninger

Kr 5 200 000 (Prisantydning)

Kr 339 799 (Andel av fellesgjeld)

Kr 5 539 799 (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger

Kr 138 470 (Dokumentavgift (2,5 %))

Kr 300 (Panteattest kjøper)

Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

Kr 11 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

Kr 139 860 (Omkostninger totalt)

Kr 151 760 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

Kr 154 560 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

Kr 5 679 659 (Totalpris. inkl. omkostninger)

Kr 5 691 559 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

Kr 5 694 359 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Info kommunale avgifter

Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

Info om eiendomsskatt

Det gjøres oppmerksom på at det vil er innført eiendomsskatt i kommunen. Eiendomsskatten vil utgjøre promille av eiendommens skattegrunnlag, hvor grunnlaget fastsettes ved enkel taksering. Det gjøres oppmerksom på at det kan komme endringer i regelverket knyttet til eiendomsskatt. Beregning av eiendomsskatt vil kunne avhenge av om boligen er primær- eller sekundærbolig. I borettslag, boligsameier og boligaksjeselskap vil eiendomsskatten skrives ut til borettslaget, boligsameiet eller boligaksjeselskapet og deretter bli fordelt på de enkelte eiere. Dette kan medføre økning i felleskostnadene.

Formuesverdi primær

1351561

Formuesverdi primær år

2024

Formuesverdi sekundær

5406244

Formuesverdi sekundær år

2024

Info formuesverdi

Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.

Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere, og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 14 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet.

For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 prosent av beregnet markedsverdi.

Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.

Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.

Tilbud lånefinansiering

Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Sameiebrøk

66/13181

Felleskostnader pr. mnd

6346

Felleskostnader inkluderer

Felleskostnader: kr 3 625,00

Kabel-TV/internett: kr 484,00

Akonto renter fellesgjeld: kr 1 783,94

Akonto avdrag fellesgjeld: kr 452,92

Felleskostnadene dekker blant annet kommunale avgifter, bygningsforsikring, vedlikehold, kabel-tv, strøm på/i fellesareal samt honorar til styret, forretningsfører og revisor. Det kan komme renteendringer på borettslagets fellesgjeld, inkluderes flere tjenester som skal dekkes gjennom fellesutgiftene, eller avgjørelser i borettslagets styre, som kan påvirke de månedlige felleskostnadene.

Andel fellesgjeld

339799

Andel fellesgjeld per dato

2025-12-30T23:00:00Z

Rentekostnad fellesgjeld

0

Andel fellesformue

14696

Andel fellesformue per dato

2025-12-30T23:00:00Z

Om sameiet

Sameiet Professorløkka består av 173 boligseksjoner og 5 næringsseksjoner. Sameiet omfatter eiendommene i Sars gate 37-39, Telavåggata 2-8, Monrads gate 22-26 og Finnmarkgata 40-48. Eiendommen står på festet tomt, med festeavtale fra 1951 og årlig festeavgift på kr 157 879. Forretningsførselen ivaretas av PHM Forvaltning AS.

Styret avholdt ni styremøter og ett ekstraordinært årsmøte i perioden, i tillegg til møter og befaringer med blant annet takstmenn og forsikringsselskaper.

I løpet av 2025 er det blant annet arbeidet med følgende:

Takreparasjoner i Finnmarkgata og Monrads gate. Deler er utbedret, men det gjenstår fortsatt arbeider og utfordringer som følges opp videre. Nytt brannalarmsystem er installert. Det er samtidig inngått avtale med Nordisk Brannvern om kontroller og øvrig brannvernarbeid. Sameiet har byttet vaktmesterfirma. Den nye avtalen er noe dyrere enn tidligere, men inkluderer blant annet gartnertjenester, snømåking og fleksibel bistand ved annet vedlikehold. Fibernett er ferdig implementert og løsningen beskrives i hovedsak som vellykket. Det er gjennomført skadedyrssanering mot skjeggkre. Det er gjennomført trebeskjæring, og det skal plantes nytt tre utenfor næringslokalet samt etableres hekk mot Sars gate. Sameiet har gått over til Norgespris for strøm.

Det arbeides løpende med utskifting av belysning. Boder er blant arealene som utbedres, og vaskerommene forventes å stå for tur. Det ble gjennomført to dugnader i 2025.

Sameiet har en omfattende og pågående sak knyttet til setningsskader, særlig i Finnmarkgata 40-48. Ifølge informasjon fra styret oppsto skadene etter at Engelsborg Borettslag gjennomførte boring av 36 dype energibrønner på naboeiendommen i perioden januar-april 2019. Styret opplyser at dette medførte grunnvannssenkning og overbelastning av fundamentene under bygningsmassen.

Oslo tingrett avsa i juni 2023 dom hvor Engelsborg Borettslag ble holdt erstatningsansvarlig for både oppståtte og fremtidige setningsskader. I februar 2025 ble det inngått rettsforlik hvor Engelsborg formelt erkjente erstatningsansvaret overfor Sameiet Professorløkka. Energi­brønnene ble i perioden 2024-2025 gjenstøpt og tettet for å stanse lekkasjen og stabilisere grunnvannet.

Sakkyndige undersøkelser høsten 2025 avdekket at flere peler under Finnmarkgata 40-48 er overbelastet, og at bygget har fått en helning. Swecos rapport dokumenterer ifølge sameiet en helling mot Finnmarkgata på ca. 11 cm samt sprekkdannelser. Styret opplyser at forholdet ikke innebærer en sikkerhetsrisiko for beboerne, og løpende målinger har ikke vist ytterligere bevegelser i bygget.

Sameiets tekniske rådgivere har vurdert refundamentering som nødvendig utbedringsmetode. Det er mottatt tilbud på repeling av anslagsvis 200-300 peler. Utbedringskostnadene er per juli 2026 foreløpig anslått til kr 80-100 millioner.

Det er fortsatt uenighet om dekningen av utbedringskostnadene. Gjensidige har anført at skadene, med unntak av kjellerskadene, kan ha oppstått før brønnboringen. Engelsborgs innsigelser gjelder ifølge styret hovedsakelig valg av utbedringsmetode og hvorvidt full refundamentering er nødvendig. Styret og sameiets tekniske rådgivere fastholder at skadene er en direkte konsekvens av boringen og at refundamentering er nødvendig.

Den 30. juni 2026 tok Sameiet Professorløkka ut fullbyrdelsessøksmål mot Engelsborg Borettslag og Gjensidige fordi betaling av utbedringskostnadene ikke var akseptert. Formålet med søksmålet er ifølge styret å sikre full dekning av kostnader til blant annet refundamentering, strakstiltak, mellomlagring og innvendige reparasjoner i leilighetene. Styret opplyser at saken følges tett med advokat og geotekniske rådgivere, med mål om at sameiet skal holdes økonomisk skadesløst.

Det ble i forbindelse med saken vedtatt et ekstraordinært kapitalinnskudd. Sameiet opplyser i årsregnskapet at kostnadseksponeringen og likviditetsrisikoen antas ivaretatt gjennom dette kapitalinnskuddet. Dersom sameiet likevel blir sittende med betydelige utbedringskostnader, er det opplyst at disse trolig vil kunne inntreffe i 2027/2028.

Fremtidig arbeid:

De viktigste forholdene som følges opp videre er setningsskadene og den pågående rettsprosessen, mulig refundamentering av Finnmarkgata 40-48, gjenstående takarbeider i Finnmarkgata og Monrads gate, videre brannvernoppfølging, utskifting av belysning og oppfølging av sameiets uteområder.

Setningsskadesaken er per juli 2026 ikke endelig økonomisk avklart. Selv om Engelsborg Borettslag har erkjent erstatningsansvaret, pågår det fortsatt en rettslig prosess om utbedring og kostnadsdekning. Potensielle kjøpere oppfordres derfor til å sette seg grundig inn i dokumentasjonen om saken.

Lånebetingelser fellesgjeld

Låneopplysninger:

Lånebeløp: kr 64 744 450

Låneform: Annuitetslån

Nominell rente: 6,65 %

Effektiv rente: 6,86 %

Løpetid: 24 år og 4 måneder

Innfrielsesdato: 30.08.2050

Terminlengde: 1 måned

Terminkostnad: kr 60

Utbetalingsdato: 11.05.2022

Renten ble endret fra 6,40 % til 6,65 % fra 04.06.2026.

Sameiet har et særlån med mulighet for individuell nedbetaling. Seksjonen er derfor proratarisk ansvarlig tilsvarende sin andel av lånet. Det faktureres akonto renter og avdrag månedlig via felleskostnadsfakturaen. Det er mulighet for innfrielse i juni og desember hvert år. Da vil det også bli foretatt en avregning av renter og avdrag.

Styregodkjennelse

Kjøper skal godkjennes av styret og har selv risikoen for at godkjennelse blir gitt. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn.

Regnskap/budsjett/kostnadsøkninger

Sameiet hadde i 2025 et underskudd på kr 2 445 147. Styret opplyser samtidig at likviditeten er tilfredsstillende og at denne er ytterligere styrket gjennom ekstraordinær kapitalinnhenting i første halvår 2026.

Sameiet har langsiktig gjeld på kr 65 118 078 per 31.12.2025. Lånet er i Handelsbanken og hadde på samme tidspunkt en rente på 6,90 % og gjenværende løpetid på 27 år. Det ble nedbetalt kr 1 065 540 på lånet i 2025. Sameiets negative egenkapital utgjorde kr 61 979 373 ved utgangen av året. Den negative egenkapitalen skyldes gjennomførte rehabiliterings- og vedlikeholdsprosjekter som er finansiert med låneopptak.

Styret opplyser uttrykkelig at felleskostnadene er høye, og at eierne med dagens rentenivå må regne med at disse vil forbli høye en stund. I budsjettet for 2026 er det blant annet lagt til grunn kr 4 100 000 i akonto renter, kr 1 100 000 i akonto avdrag og kr 2 740 000 i ekstra fellesutgifter. Det er også budsjettert med kr 4 200 000 i lånerenter.

Vedlikeholdskostnadene var kr 3 233 583 i 2025, mot kr 907 360 i 2024. For 2026 er det budsjettert med kr 2 555 000 til vedlikehold.

Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i årsberetning, regnskap og budsjett. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven.

Sikringsordning fellesgjeld

Sameie er ikke tilknyttet en sikringsordning mot tap av felleskostnader, og øvrige andelseiere vil kunne holdes ansvarlig for andre beboeres mislighold av felleskostnader. Dette vil kunne medføre økte felleskostnader for øvrige seksjonseiere.

Sameiets forsikringsselskap

Gjensidige forsikring ASA

Vedtekter/husordensregler

Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i gjeldende vedtekter og husordensregler. Dokumentene følger vedlagt i salgsoppgaven.

Dyrehold

Det er tillatt med husdyr dersom dette ikke er til sjenanse for andre beboere. Dersom husdyrhold er til sjenanse for andre, vil styret mekle i saken og i alvorlige tilfeller eventuelt kreve at dyreholdet avsluttes. Lufting av husdyr skal ikke foregå i gårdsrommet og ei heller på takterrasser. Dyr skal holdes i bånd/ikke slippes løs på området.

Eierskiftegebyr

6725

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

301/229/125/158:

10.08.1951 – Dokumentnr: 410170 – Festekontrakt – vilkår

Gjelder feste

Festetid: 99 år

Årlig avgift nok 3,010

Pant for forfalt festeavgift

Med flere bestemmelser

06.09.2026 – Dokumentnr: 1019973 – Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver

Gjelder feste

Rettighetshaver: Gabrielsen & Partners AS

Org.nr: 987 883 944

Elektronisk innsendt

10.08.1951 – Dokumentnr: 410170 – Festekontrakt – vilkår

Festetid: 99 år

Årlig avgift nok 3,010

Pant for forfalt festeavgift

Med flere bestemmelser

10.08.1951 – Dokumentnr: 410171 – Bestemmelse om bebyggelse

Bestemmelse om benyttelse

Bestemmelse om gjerde

Overført fra gnr 229 bnr 126

Overført fra: Knr:0301 Gnr:229 Bnr:125

Gjelder denne registerenheten med flere

02.01.1953 – Dokumentnr: 400004 – Best. om vann/kloakkledn.

Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

Overført fra: Knr:0301 Gnr:229 Bnr:125

Gjelder denne registerenheten med flere

27.06.1955 – Dokumentnr: 410013 – Bestemmelse om bebyggelse vedr. barnehagelokalene.

Med flere bestemmelser

Overført fra: Knr:0301 Gnr:229 Bnr:125

Gjelder denne registerenheten med flere

05.07.1984 – Dokumentnr: 534523 – Seksjonering

Opprettet seksjoner:

Snr: 158

Formål: Bolig

Sameiebrøk: 66/13181

Eiendommen er oppdelt i 178 seksjoner

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger approbasjonsdokument fra 1951.

Som et utgangspunkt skal det foreligge ferdigattest for alle bygg. Det ble ved lovendring 1.juli 2015 vedtatt at det ikke utstedes ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1.januar 1998. Dette betyr imidlertid ikke at ulovlig oppførte bygg/ulovlige tiltak blir lovlige, men at byggesaken ikke lenger skal avsluttes med ferdigattest. Det skal uansett foreligge midlertidig brukstillatelse. Brukstillatelse er en forutsetning for at et tiltak kan tas i bruk.

Det foreligger ferdigattest for fasadeendring, datert 1985.

Det foreligger ferdigattest for utvidelse av eksisterende balkonger, datert 2022.

Det er mottatt byggetegninger fra kommunen. Disse avviker fra dagens faktiske forhold på følgende punkter: Opprinnelig separat kjøkken er flyttet til stuen, og det er etablert soverom der kjøkkenet tidligere var plassert.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett via private stikkledninger.

Regulerings- og arealplanner

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255, datert 28.07.1977. Reguleringsbestemmelsene ble senere endret gjennom sak S-2937, datert 01.10.1987.

Sporveien har varslet at de skal oppgradere Trondheimsveien mellom Nybrua og Sinsenkrysset holdeplass. Arbeidet er planlagt å starte i andre halvdel av 2026, og være ferdig i 2028.

Interessenter oppfordres til å sette seg inn i gjeldende regulering for eiendommen og nærområdet. Reguleringskart følger vedlagt salgsoppgaven.

Adgang til utleie

Erverver av seksjon eller leier av bruksenhet skal godkjennes av sameiets styre. Styrets godkjennelse må innhentes på forhånd og minst 14 – fjorten – dager før leietaker/kjøper skal flytte inn i leiligheten. Godkjenning kan bare nektes dersom det foreligger saklig grunn. Styret kan kreve fremlagt leiekontrakt for å kontrollere at den ikke inneholder noe som strider mot sameiets vedtekter eller eventuelle husordensregler.

Legalpant

De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til 2 G (folketrygdens grunnbeløp). Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt, og kommunale avgifter/gebyrer.

Lovanvendelse

Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.

Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.

Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning

Budgivning i forbrukerforhold

Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.

Budgivning utenfor forbrukerforhold

Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

Omk. Kjøper beskrivelse

Kr 5 200 000 (Prisantydning)

Kr 339 799 (Andel av fellesgjeld)

Kr 5 539 799 (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger

Kr 138 470 (Dokumentavgift (2,5 %))

Kr 300 (Panteattest kjøper)

Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

Kr 11 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

Kr 139 860 (Omkostninger totalt)

Kr 151 760 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

Kr 154 560 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

Kr 5 679 659 (Totalpris. inkl. omkostninger)

Kr 5 691 559 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

Kr 5 694 359 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

Omk. kjøper beløp

139860

Betalingsbetingelser

Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene

Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring

Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.

Meglers vederlag

Det er avtalt fastprisbasert vederlag tilsvarende kr 35 0000,- for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke:

7 990 Digital annonsering

3 500 Garantipremie/inneståelse

3 990 Kommunale opplysninger

19 990 Markedspakke

7 990 Oppgjørshonorar

2 490 Søk eiendomsregister og elektronisk signering

14 900 Tilretteleggingsgebyr

1 490 Visninger per stk.

6 725 Eierskiftegebyr

545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet

5 000 Utlegg opplysninger forretningsfører avg pliktig

Totalt kr: 97 340

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav et rimelig vederlag stort kr 34 900,- for utført arbeid.

Kr 5 200 000 (Prisantydning)

Kr 339 799 (Andel av fellesgjeld)

Kr 5 539 799 (Pris inkl. fellesgjeld)

Omkostninger

Kr 138 470 (Dokumentavgift (2,5 %))

Kr 300 (Panteattest kjøper)

Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

Kr 11 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

Kr 139 860 (Omkostninger totalt)

Kr 151 760 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

Kr 154 560 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

Kr 5 679 659 (Totalpris. inkl. omkostninger)

Kr 5 691 559 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

Kr 5 694 359 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.