Ulvekula 13

Eksklusiv tømmerbolig med sol fra morgen til sen kveld, panoramautsikt, carport og parkering. Sentralt! Må ses!

• Innhold

  På toppen av Andebu, med fantastisk panoramautsikt og sol gjennom dagen, finner du denne innholdsrike tømmerlaftboligen fra 2019. Her får du store vindusflater, lune materialvalg og en gjennomgående følelse av kvalitet i rom som er skapt for å nyte både utsikten og lyset.

  Boligen byr på fire soverom, romslig loftsstue med utgang til balkong og garasje med direkte adkomst til boligen. I underetasjen finner du en byggemeldt (ikke brukstillatelse) utleieleilighet med to soverom og egen overbygd uteplass., samt en innredet leilighet som ikke er godkjent. Dagens leieinntekter utgjør totalt kr 19.500 per måned, hvorav kr 6.000 gjelder den ikke godkjente enheten

  Dette er stedet for deg som ønsker høy bokvalitet, spektakulær utsikt, gode solforhold og muligheten til attraktive leieinntekter.

• Om boligen

  Tomt

  991.4m²

  Beliggenhet

  Ulvekula har en rolig og tiltalende beliggenhet i naturskjønne omgivelser i Andebu, en del av Sandefjord kommune. Området er preget av landlig karakter med grønne omgivelser, skog og mark, og gir gode rammer for et fredelig og behagelig bomiljø.

  Eiendommen ligger sentralt til i Andebu sentrum med gangavstand til et bredt utvalg av servicetilbud. Her finner man dagligvarebutikker, apotek, post i butikk, banktjenester, kafé, blomsterbutikk og andre lokale forretninger. I tillegg er både skole og barnehage lett tilgjengelig til fots. Det er gode bussforbindelser til både Sandefjord og Tønsberg, og Sandefjord lufthavn Torp ligger innen komfortabel kjøreavstand.

  Andebu tilbyr også rike muligheter for friluftsliv og aktiviteter året rundt. I nærområdet finnes flere merkede turstier, blant annet «De grønne turene», samt preparerte skiløyper vinterstid. Det er også gode forhold for jakt og fiske. Like i nærheten ligger Møylandsletta, som byr på aktivitetspark, fotballbane og treningsapparater. Området har et aktivt idrettsmiljø med Andebu Idrettslag, som tilbyr aktiviteter innen blant annet langrenn, orientering og fotball.

  Denne beliggenheten passer godt for dem som ønsker å bo i rolige og grønne omgivelser, samtidig som man har kort vei til nødvendige tjenester og infrastruktur. Ulvekula representerer en god kombinasjon av landlig ro og sentral tilgjengelighet – midt i hjertet av Andebu.

  Adkomst

  Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.

  Bebyggelse

  Veletablert boligområde bestående av eneboliger, tomannsboliger og småhus.

  Barnehage/skole/fritid

  Skoler:

  Andebu skole (1-7 kl.) ca 1.4 km

  Signo grunn- og videregående skole ca 1.7 km

  Andebu ungdomsskole (8-10 kl.) ca 1.3 km

  Gjennestad videregående skole ca 16.8 km

  Re videregående skole ca 17.1 km

  Barnehager:

  Møyland barnehage (1-5 år) ca 1 km

  Gravdal barnehage (0-5 år) ca 3.4 km

  Offentlig kommunikasjon

  Buss fra Flåtten syd ca 0.2 km

  Stokke stasjon ca 18.5 km

  Sandefjord lufthavn Torp ca 22 min med bil

  Byggemåte

  Frittliggende enebolig fra 2019, oppført i laftet tømmer over to plan og sokkeletasje. Sokkeletasjen er innredet med to leiligheter med separate innganger. Det medfølger plass i carport på ca. 15 m², plassert inntil naboens garasje. Boligen er av nyere dato, og tilstanden vurderes samlet sett som normal sett i forhold til alder. Det er likevel registrert enkelte utførelses- og vedlikeholdsavvik som bør følges opp. Det bør spesielt bemerkes at badet i 1. etasje og badet i sokkelleilighet sør har fått TG 3 som følge av manglende vanntett sjikt på vegger i våtsoner. Boligen er oppført i laftet tømmer og har naturlig ventilasjon, i motsetning til balansert ventilasjon som er vanlig i de fleste nyere boliger. Det må påregnes kostnader til utbedring og normalt vedlikehold over tid. For øvrig vises det til de enkelte bygningsdelene og rommene i rapporten for nærmere beskrivelse av registrerte avvik og anbefalte tiltak.

  Utvendig

  Taket er tekket med glasert benders dobbelkrummet takstein fra byggeår. Renner, nedløp og beslag av stål fra byggeåret. Snøfangere er montert på tak. Taktypen består av saltak av tømmerkonstruksjon. Loftet er isolert med 290 mm mineralull og det er lufting gjennom gesimser. Det er en lukket takkonstruksjon, uten mulighet for inspeksjon foruten destruktive åpninger, noe som ikke er foretatt. Vegger er av laftet tømmerkonstruksjon. Tømmer er utvendig beiset i 2026. Malte trevinduer med 2-lags isolerglass fra byggeår. Isolert og formpresset ytterdør med glassfelt. Isolert og formpresset ytterdør med glassfelt til garasje fra terrasse fra 2024. Lakkert 2-fløyet garasjedør i stål. Malte terrassedører i tre med 2-lags isolerglass fra spisestue og vaskerom. Malt 5-dørs foldedør i tre med 2-lags isolerglass til innglasset vinterstue. Skyveglassdører i aluminium mot gårdsplass og terrasse i vinterstue. Malt balkongdør i tre med 2-lags isolerglass. Isolerte og formpressede ytterdører med glassfelt. Vestvendt balkong på 9 m² (6,30 x 1,43) med utgang fra loftstue. Terrassebord i kompositt over tettesjikt av sarnafil. Stående rekkverk i PVC på 101 cm. Vestvendt terrasse på 54 m² (22,82 x 1,95 + utstikk). Terrassebord i kompositt. Stående rekkverk i PVC på 101 cm. Utvendig trapp i naturstein fra gårdsplass til sokkelleiligheter.

  Innvendig

  Gulver har laminat, parkett og flis. Vegger har malte plater, trepanel og tømmer. Tak har malte/behandlede plater og trepanel. Etasjeskiller består av elementer av lettbetong/hulldekker og tømmer fra byggeåret. Retningsavvik er kontrollert i stue og hall i 1. etasje, loftstue og soverom 2 i 2. etasje, gang og stue/kjøkken i begge sokkelleiligheter. Det er generelt mindre retningsavvik/lokale svanker i gulvene som er innenfor akseptkriteriene i NS 3600. Bygget er gitt ferdigattest og skal da ha godkjent Radonløsning. Boligen har isolert stålpipe. Det er i stuen montert en peisovn. Glassplate på gulv, front av ovn. Gulv har laminat. Veggene har plater. Hulltaking er foretatt fra stue i sokkelleilighet sør og det ble foretatt fuktmåling i bunnsvill uten å påvise unormale forhold. Det er innvendig tømmer/tretrapper mellom etasjene. Det er montert rekkverk og håndløpere mot vegg. Det er innvendige malte profilerte dører. Branntett dør mellom bad og garasje.

  Våtrom

  Vaskerom i 1. etasje med flis på gulv, tømmervegger og panel i tak fra byggeår. Dokumentasjon for våtrommet inngår i ferdigattesten. Det er tømmervegger og malt trepanel i himling. Det er flislagt gulv med elektriske varmekabler. Oppkant av flis på vegg. Det er påstrykningsmembran/smøremembran på gulv med oppkant på vegg. Plastsluk midt i rom. Høydeforskjellen fra toppen av sluket til toppen av flis ved dørterskelen er 5 mm. Vaskerommet inneholder innredning med benkeplate av høytrykkslaminat med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål, opplegg for vaskemaskin, tørketrommel og gulvmontert toalett. Det er naturlig ventilering med luftespalte under dør. Hulltaking er ikke foretatt da innvendige vegger er av ca 20 cm tømmervegger. Det er ikke påvist indikasjoner på fukt ved fuktsøk/kontroll på normalt utsatte steder.

  Bad i 1. etasje med flis på gulv, tømmervegger og panel i tak fra byggeår. I 2026 ble rommet oppgradert med spilevegg, baderomsinnredning, speil, samt maling av vegger. Det er ikke etablert membran i alle våtsoner i våtrommet og rommet avhenger av bruk av lukket dusjkabinett. Dokumentasjon for våtrommet inngår i ferdigattesten. Det er malte tømmervegger, spilevegg og malt trepanel i himling. Det er flislagt gulv med elektriske varmekabler. Oppkant av flis på vegg. Våtrommet har skjult vanntett sjikt med påstrykningsmembran/smøremembran på gulv. Det mangler vanntett sjikt på vegger. Det er plastsluk under kabinett og badekar. Høydeforskjellen fra toppen av sluket til toppen av membran ved dørterskelen er 23 mm. Inneholder innredning med servanttopp, vegghengt speil m/lys, gulvmontert toalett, badekar og dusjkabinett. Det er avtrekksvifte i vegg og tilluft under dør. Hulltaking er ikke foretatt da innvendige vegger er av ca 20 cm tømmervegger. Det er ikke påvist indikasjoner på fukt ved fuktsøk/kontroll på normalt utsatte steder.

  Bad i sokkelleilighet nord med flis på gulv, flis på vegg og systemhimling i tak fra byggeår. Arbeider er utført på egeninnsats av tidligere eier og rørleggerarbeid utført av firma. Rommet er et våtrom hvor det ved etablering var krav om «uavhengig kontroll», men det foreligger ingen dokumentasjon på at det er utført «uavhengig kontroll». Det er flis på vegg og himlingsplater i innvendig tak. Det er flislagt gulv med elektriske varmekabler. Det er bra fall mot sluk. Våtrommet har påstrykningsmembran/smøremembran på vegg og gulv, plastsluk i dusj. Det er målt 18 mm høydeforskjell fra toppen av sluket til toppen av flis ved dørterskelen. Inneholder innredning med nedfelt servant, vegghengt speil, gulvmontert toalett og dusjhjørne med glassvegger. Det er avtrekk i tak og tilluft under dør. Fuktmåling ved hulltaking er utført fra stue, uten å påvise unormale forhold.

  Vaskerom i sokkelleilighet nord med flis på gulv, panel på vegg og i tak fra byggeår. Dokumentasjon for våtrommet inngår i ferdigattesten. Det er trepanel på vegg og malt innvendig tak. Det er flislagt gulv. Oppkant av flis på vegg. Det er svakt fall/tilnærmet flatt mot sluk på gulv. Det er påstrykningsmembran/smøremembran på gulv med oppkant på vegg. Plastsluk i rom. Høydeforskjellen fra toppen av sluket til toppen av flis ved dørterskelen er 5 mm. Inneholder opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Det er avtrekksvifte i tak og tilluft under dør. Det er foretatt fuktmåling ved hulltaking i vegg mot bad, samt fuktmåling fra inspeksjonsluke, uten å påvise unormale forhold.

  Bad i sokkelleilighet sør med flis på gulv, trepanel på vegg og malte plater i tak fra byggeår. Det er ikke etablert membran i alle våtsoner i våtrommet og rommet avhenger av bruk av lukket dusjkabinett. Dokumentasjon for våtrommet inngår i ferdigattesten. Det er trepanel på vegg og malte plater i tak. Det er flislagt gulv med elektriske varmekabler. Oppkant av flis på vegg. Våtrommet har skjult vanntett sjikt med påstrykningsmembran/smøremembran på gulv. Det mangler vanntett sjikt på vegger. Det er plastsluk under kabinett. Høydeforskjellen fra toppen av sluket til toppen av membran ved dørterskelen er 5 mm. Inneholder innredning med nedfelt servant, vegghengt speilskap, gulvmontert toalett og dusjkabinett. Det er avtrekksvifte i tak og tilluft under dør. Det er foretatt fuktmåling ved hulltaking fra vaskerom uten å påvise unormale forhold.

  Kjøkken

  Kjøkken – 1. etasje:

  Kjøkkeninnredning med profilerte fronter og benkeplate i stein med nedfelt oppvaskkum i kompositt. Flislagt mellom benk og overskap. Det er integrert oppvaskmaskin, kaffemaskin, komfyr (2025), dampovn, micro og platetopp (2025). Frittstående kjøl/fryseskap. Montert waterguard under kjøkkenbenk. Komfyrvakt montert. Det er kjøkkenventilator over platetopp med avtrekk ut.

  Kjøkken? Sokkelleilighet nord:

  Kjøkkeninnredning med profilerte fronter og heltre benkeplate med nedfelt oppvaskkum i kompositt. Det er integrert kjøleskap, komfyr og platetopp. Opplegg for vaskemaskin. Montert waterguard under kjøkkenbenk. Komfyrvakt montert. Det er kjøkkenventilator over platetopp med avtrekk ut.

  Kjøkken? Sokkelleilighet sør:

  Kjøkkeninnredning med profilerte fronter og heltre benkeplate med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål. Våtromsplater montert mellom benk og overskap. Det er integrert komfyr (2025), micro og platetopp (2025). Frittstående kjøl/fryseskap og opplegg oppvaskmaskin. Montert waterguard under kjøkkenbenk. Komfyrvakt montert. Det er kjøkkenventilator over platetopp med avtrekk ut.

  Tekniske installasjoner

  Innvendige røropplegg består av plastrør (rør i rør) og det er besiktiget i rørfordelerskap, plassert i vaskerom med lekkasjevannsrør og siklemikk montert på bad. Stoppekran for hele boligen er plassert i vaskerom i sokkelleilighet sør. Innvendig avløp er av plast.

  Stakeluke plassert i vaskerom i sokkelleilighet sør.

  Boligen har naturlig ventilasjon med spalteventiler i vinduskarmer og åpningsbare vinduer. Våtrom og kjøkken har separate avtrekksløsninger.

  Varmtvannsbereder på 282 liter, plassert på bad i sokkelleilighet nord.

  Varmtvannsbereder på 190 liter, plassert på vaskerom i sokkelleilighet sør.

  Sikringsskap til hovedbolig er plassert i hall. Sikringer består av automatsikringer med jordfeilbrytere. Totalt 24 kurser og 40A hovedsikring.

  Sikringsskap til sokkelleilighet nord er plassert i stue. Sikringer består av automatsikringer med jordfeilbrytere. Totalt 8 kurser og 63A hovedsikring.

  Sikringsskap til sokkelleilighet sør er plassert i vaskerom. Sikringer består av automatsikringer med jordfeilbrytere. Totalt 15 kurser og 40A hovedsikring.

  Boligen har røykvarslere og brannslukningsapparat.

  TOMTEFORHOLD Gå til side

  Byggegrunn er av fjell og fyllingsmasser. Det er montert vorteplast med topplist som utvendig fuktsikring mot grunnmuren. Grunnmur er oppført i thermo-mur som er utvendig pusset. Innvendig kledd med gipsplater, flis og trepanel i sokkelleiligheter. Forstøtningsmurer er av naturstein med rekkverk av PVC og glass/stål mellom vinterstue og carport. Det er borret armering og støpt såle inntil fjellet. Boligen er oppført i skrånende terreng, noe som medfører naturlig økt fuktbelastning mot deler av grunnmuren. Tomten har asfaltert gårdsplass med noe varierende fallforhold. Det er stedvis tilfredsstillende fall bort fra grunnmuren, men fallforholdene varierer langs fasaden. Avløpsledningene er av PVC plastrør fra 2019, med tilknytning til offentlig avløp via private stikkledninger. Vannledningene er av plast (PEL eller PE) fra 2019, med tilknytning til offentlig vannforsyning via private stikkledninger.

  Sokkelleiligheter:

  Isolerte og formpressede ytterdører med glassfelt. Inngangsdøren til leilighet mot nord er uten overbygg og er derfor mer eksponert for vær og nedbør, noe som kan medføre økt vedlikeholdsbehov over tid. Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner: Vestvendt balkong på 9 m² (6,30 x 1,43) med utgang fra loftstue. Terrassebord i kompositt over tettesjikt av sarnafil. Stående rekkverk i PVC på 101 cm. Vestvendt terrasse på 54 m² (22,82 x 1,95 + utstikk). Terrassebord i kompositt. Stående rekkverk i PVC på 101 cm.

  Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Denne er vedlagt salgsoppgaven. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG 2, TG 3 og TG IU.

  Forhold som har fått TG2:

  Vinduer – 2

  Det er registrert mangelfull tetting i overgang mellom tømmervegg og vindusomramming over vinduene. Det er ikke montert beslag eller annen synlig beskyttelse som leder vann bort fra overgangen.

  Konsekvens/tiltak: Det anbefales å forbedre tettingen i overgangene mellom vindusomramming og tømmervegg, eksempelvis med beslag eller annen varig løsning. De fleste vinduene er beskyttet av takutstikk og gesimskasser, mens vinduet på soverom 1 i 1. etasje er mer eksponert for vær og nedbør. Dersom forholdet ikke utbedres, kan vann trenge inn i konstruksjonen og over tid medføre fuktskader og nedbrytning av treverket.

  Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner

  Tettesjiktet (Sarnafil) har stedvis løsnet mot vegg, og det er noen mindre åpninger og ujevn avslutning. Det var ikke mulig å verifisere om detaljen er tilstrekkelig tett ved visuell kontroll. Det er registrert svikt i flere terrassebord som følge av manglende understøttelse ved endeskjøter.

  Enkelte terrassebord har forskjøvet seg, med større gliper i skjøter og ender.

  Konsekvens/tiltak: Det anbefales å kontrollere og eventuelt utbedre overgangen mellom tettesjikt og vegg for å sikre en tett tilslutning. Dersom detaljen ikke er tett, kan vann trenge inn bak tettesjiktet og medføre fuktskader i konstruksjonen under terrassen. Det anbefales å etablere tilstrekkelig understøttelse ved endeskjøtene, samt justering av terrassebord. Dersom forholdet ikke utbedres, kan det medføre redusert funksjon, økt snublefare og økt risiko for skader på terrassebordene.

  Overflater – 2

  Det er noe skjolder på tømmervegger i spisestue etter tidligere lekkasje fra taket. Det er registrert stedvise gliper og mindre svelling i skjøter i laminatgulvet i leilighet mot sør. Det er hullyd under flere av gulvflisene i entré til leiligheten i sør.

  Konsekvens/tiltak: Det er ikke registrert tegn til aktiv lekkasje på befaringstidspunktet. Skjoldene er av kosmetisk karakter og kan overflatebehandles ved behov av estetiske hensyn. Gulvet bør utbedres for å hindre at glipene og svellingen utvikler seg videre. Dersom forholdet ikke utbedres, kan det medføre redusert funksjon og økt risiko for fuktinntrenging i skjøtene. Hullyd i flis krever ikke noen umiddelbar utbedring. Årsak kan være at flislim ikke har fått kontakt på hele flisflaten, eller det kan være at flisene løsner fra underlaget. Konsekvens kan være at fuger sprekker og flisene løsner som igjen vil kreve tiltak. Forholdene bør derfor holdes under oppsikt.

  Innvendige dører – 2

  Dør til vaskerom/wc i 1. etasje og soverom i leilighet mot sør tar i karm.

  Konsekvens/tiltak: Dørene bør justeres for å sikre normal funksjon. Dersom tiltak ikke utføres, kan det oppstå økt slitasje på både dør og karm over tid.

  1. etasje – Vaskerom/wc – Overflater gulv

  Det mangler fugemasse mellom fliser og slukramme.

  Konsekvens/tiltak: Manglende fugemasse bør etterfuges for å redusere oppsamling av smuss og fukt rundt sluket og for å opprettholde en tett og rengjøringsvennlig overgang. Dersom forholdet ikke utbedres, kan det medføre økt fukt- og smussansamling.

  1. etasje – Vaskerom/wc – Vanntett sjikt, membran og sluk

  Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt ved døråpning. (I fohold til krav i forskrift på befaringstidspunktet).

  Konsekvens/tiltak: Avviket vurderes å ha begrenset betydning ved normal bruk, men kan innebære økt risiko for at vann kan renne ut av rommet ved lekkasje eller tilstopping av sluk.

  Tiltak anses normalt ikke nødvendig, men forholdet bør tas i betraktning ved eventuell fremtidig oppgradering av våtrommet.

  1. etasje – Vaskerom/wc – Ventilasjon

  Rommet har kun naturlig ventilasjon.

  Konsekvens/tiltak: Det bør etableres mekanisk avtrekk i yttervegg for å sikre tilstrekkelig ventilasjon. Manglende ventilasjon kan føre til dårlig luftkvalitet, økt fuktbelastning og risiko for mugg- og fuktskader.

  1. etasje – Bad – Overflater, vegger og himling

  Vinduet, døren og vegger er utført i treverk, et materiale som er følsomt for fukt. Det anbefales ikke å benytte fuktømfintlige materialer i våtsoner.

  Konsekvens/tiltak: Det bør etableres et godkjent vanntett sjikt på vegger av tømmer for å oppfylle forskriftskravene.

  Manglende vanntett sjikt medfører økt risiko for fuktskader og råte i konstruksjonen.

  Våtrommet fungerer med vindu og dør i våtsone, da det er montert dusjkabinett som begrenser direkte vannsprut på dør.

  Badekaret må imidlertid brukes med varsomhet for å unngå vannsprut mot treverk.

  1. etasje – Bad – Overflater gulv

  Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet.

  Det er noe varierende fall mellom 1:100 og 1:200.

  Konsekvens/tiltak: Avviket vurderes å ha begrenset betydning ved normal bruk, men kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet.

  Tiltak anses normalt ikke nødvendig, men forholdet bør tas i betraktning ved eventuell fremtidig oppgradering av våtrommet.

  Sokkelleilighet nord – Bad – Dokumentasjon for våtrom

  Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vantett sjikt.

  Konsekvens/tiltak: Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages.

  Sokkelleilighet sør – Vaskerom – Vanntett sjikt, membran og sluk

  Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt ved døråpning. (I fohold til krav i forskrift på befaringstidspunktet).

  Konsekvens/tiltak: Avviket vurderes å ha begrenset betydning ved normal bruk, men kan innebære økt risiko for at vann kan renne ut av rommet ved lekkasje eller tilstopping av sluk. Tiltak anses normalt ikke nødvendig, men forholdet bør tas i betraktning ved eventuell fremtidig oppgradering av våtrommet.

  Sokkelleilighet sør – Bad – Overflater, vegger og himling

  Vegger er utført i treverk, et materiale som er følsomt for fukt. Det bør ikke benyttes fuktømfintlige materialer i våtsoner.

  Konsekvens/tiltak: Det bør etableres et godkjent vanntett sjikt på vegger av trepanel for å oppfylle forskriftskravene. Manglende vanntett sjikt medfører økt risiko for fuktskader og råte i konstruksjonen.

  Sokkelleilighet sør – Bad – Overflater gulv

  Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet.

  Det er noe varierende fall mellom 1:100, 1:200 og stedvis tilnærmet flatt.

  Konsekvens/tiltak: Avviket vurderes å ha begrenset betydning ved normal bruk, men kan potensielt øke risikoen for vannansamling i enkelte områder av badet. Tiltak anses normalt ikke nødvendig, men forholdet bør tas i betraktning ved eventuell fremtidig oppgradering av våtrommet.

  Sokkelleilighet sør – Bad – Sanitærutstyr og innredning

  Det er registrert sprekk/skade i plastterskelen på dusjkabinettet.

  Konsekvens/tiltak: Skaden er av kosmetisk karakter og påvirker ikke dusjkabinettets funksjon. Utskifting kan vurderes ved behov eller av estetiske hensyn.

  Sokkelleilighet nord – Stue/kjøkken – Overflater og innredning

  Det er registrert enkelte skader/sår på kjøkkeninnredningen.

  Konsekvens/tiltak: Avvikene vurderes som av visuell karakter og påvirker foreløpig ikke innredningens funksjon, men utsatte overflater bør vedlikeholdes for å forlenge levetid og opprettholde funksjon.

  Sokkelleilighet sør – Stue/kjøkken – Overflater og innredning

  Kjøkkenkranen har begrenset stoppfunksjon og kan beveges utenfor vaskekummen.

  Konsekvens/tiltak: Det anbefales å justere eller skifte ut kranen for å sikre at vannstrålen holdes innenfor vaskekumområdet, for å redusere risikoen for vannsøl og påfølgende fuktskader på benkeplate, innredning og stuegulv.

  Sokkelleilighet sør – Stue/kjøkken – Avtrekk

  Ventilatoren har redusert avtrekk. Ved funksjonstest klarte den ikke å holde et A4-ark mot fettfilteret ved maksimal hastighet.

  Konsekvens/tiltak: Det bør utføres nærmere undersøkelser for å avklare årsaken til det reduserte avtrekket. Nødvendige utbedringer bør deretter utføres for å sikre effektiv fjerning av fukt og matos.

  Varmesentral (fyrkjeler, varmepumper, fjernvarme, pelletsanlegg, gasskjeler, osv)

  Det foreligger ikke service på anlegget siste to år, dokumentert service på anlegget finnes ikke eller er utenfor produsentens anvisning om serviceintervall. Isolasjonen til varmepumperørene utvendig er delvis ødelagt/spist opp.

  Konsekvens/tiltak: Varmepumpen bør kontrolleres og vedlikeholdes av kvalifisert fagperson. Skadet rørisolasjon bør skiftes ut for å beskytte rørene mot ytre påvirkning og redusere varmetap. Manglende service kan medføre redusert effekt, økt energiforbruk og forkortet levetid på varmepumpen.

  Innedelen bør rengjøres jevnlig (har blitt gjort jevnlig av eier), og service utføres i henhold til produsentens anbefalinger.

  Varmtvannsbereder – 1

  Det er ikke påvist tilfredsstillende elektrisk tilkobling av varmtvannsberederen i henhold til gjeldende forskrift. Varmtvannsberedere med effekt over 1500 W, installert etter 01.07.2014 (NEK 400:2014), skal være fast tilkoblet og skal ikke være tilkoblet via vanlig stikkontakt.

  Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift for å redusere risikoen for elektriske feil eller brannfare.

  Grunnmur og fundamenter

  Det er registrert løs/avskallet puss på utvendig overflate av grunnmuren ved sokkelleilighet nord.

  Konsekvens/tiltak: Løs puss bør fjernes, og årsaken til avskallingen bør undersøkes nærmere. Deretter bør overflaten repareres med egnet pussystem.

  Dersom forholdet ikke utbedres, kan det føre til videre oppsprekking, avskalling og økt fuktbelastning på konstruksjonen.

  Terrengforhold

  Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren rundt hele boligen og dermed muligheter for enkelte vannansamlinger ved muren.

  Konsekvens/tiltak: Overflatevann må holdes under kontroll rundt hele boligen. Etablering av asfaltkant eller tilsvarende løsning kan vurderes i områder der terrenget ikke har tilstrekkelig fall for å lede overflatevann bort fra grunnmuren.

  Dersom forholdet ikke utbedres, kan det over tid medføre økt fuktbelastning på grunnmuren og dreneringssystemet.

  Forhold som har fått TG3:

  1. etasje – Bad – Vanntett sjikt, membran og sluk

  Det er ikke etablert vanntett sjikt (membran) i alle våtsoner på veggene i våtrommet. I henhold til byggteknisk forskrift skal våtsoner ha vanntett sjikt. Våtsoner på vegg omfatter normalt minst 1,0 meter ut fra dusjsone og minst 0,5 meter over og til sidene for servant. Løsningen med synlige tømmervegger tilfredsstiller ikke forskriftens krav til vanntett sjikt i våtsoner. Dusjkabinett er ikke en godkjent erstatning for vanntett sjikt.

  Konsekvens/tiltak: For å lukke avviket må det etableres vanntett sjikt i alle våtsoner i henhold til gjeldende forskriftskrav. Manglende vanntett sjikt medfører økt risiko for at fukt trenger inn i konstruksjonen og kan føre til fukt- og råteskader.

  Sokkelleilighet sør – Bad – Vanntett sjikt, membran og sluk

  Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring under vask og ved døråpning. (I fohold til krav i forskrift på befaringstidspunktet). Det er ikke etablert vanntett sjikt (membran) i alle våtsoner på veggene i våtrommet. I henhold til byggteknisk forskrift skal våtsoner ha vanntett sjikt. Våtsoner på vegg omfatter normalt minst 1,0 meter ut fra dusjsone og minst 0,5 meter over og til sidene for servant. Løsningen med trepanel på vegger tilfredsstiller ikke forskriftens krav til vanntett sjikt i våtsoner. Dusjkabinett er ikke en godkjent erstatning for vanntett sjikt.

  Konsekvens/tiltak: Avviket vurderes å ha begrenset betydning ved normal bruk, men kan innebære økt risiko for at vann kan renne ut av rommet ved lekkasje eller tilstopping av sluk. Tiltak anses normalt ikke nødvendig, men forholdet bør tas i betraktning ved eventuell fremtidig oppgradering av våtrommet. For å lukke avviket må det etableres vanntett sjikt i alle våtsoner i henhold til gjeldende forskriftskrav. Manglende vanntett sjikt medfører økt risiko for at fukt trenger inn i konstruksjonen og kan føre til fukt- og råteskader.

  Forhold som har fått TG IU (ikke undersøkt):

  1. etasje – Vaskerom/wc – Tilliggende konstruksjoner våtrom

  Hulltaking er ikke foretatt da innvendige vegger er av ca 20 cm tømmervegger.

  Det er ikke påvist indikasjoner på fukt ved fuktsøk/kontroll på normalt utsatte steder.

  1. etasje – Bad – Tilliggende konstruksjoner våtrom

  Hulltaking er ikke foretatt da innvendige vegger er av ca 20 cm tømmervegger.

  Det er ikke påvist indikasjoner på fukt ved fuktsøk/kontroll på normalt utsatte steder.

  Helse, miljø og sikkerhet:

  Det er registrert avvik fra feiervesenet vedrørende manglende taktrinn i øvre del av taket for sikker adkomst til skorstein. Avviket var ikke utbedret ved siste feiing 30.06.2021. Kablene mot nedre del av vegg på kjøkken i sokkelleilighet sør er ikke tilstrekkelig festet, og gjennomføringen i veggen er ikke tilfredsstillende tettet. Det mangler samsvarserklæring for deler av anlegget.

  Ikke fremvist samsvarserklæring i sokkelleilighet nord. Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren ut ifra dagens krav ved gårdsplassen mot garasjeveggen. Det er registrert en større åpning i underkant av rekkverket ved gårdsplassen mot vinterstuen.

  Konsekvens/tiltak: Taktrinn bør monteres i henhold til feiervesenets pålegg for å sikre forsvarlig adkomst ved feiing og tilsyn. Inntil forholdet er utbedret, kan dette medføre begrensninger ved fremtidig feiing og tilsyn av skorsteinen. Kablene bør festes på en tilfredsstillende måte, og gjennomføringen bør tettes med egnet materiale. Manglende samsvarserklæring øker sannsynligheten for at det elektriske anlegget er utført av ufaglærte og at anlegget har feil og mangler. Dette øker fare for brann- og støt og kan i verste fall utgjøre fare for liv og helse. Det kan i tillegg medføre utbedringskostnader. Det er derfor behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget. Mangelfull sikring kan føre til fallulykker eller at personer mister støtte, med fare for alvorlig skade. Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur skal settes opp/utbedres før salg. Åpningen bør utbedres slik at rekkverket oppnår tilfredsstillende sikkerhet. Dersom forholdet ikke utbedres, medfører det økt risiko for at barn eller gjenstander kan passere gjennom åpningen, samt redusert personsikkerhet.

  For mer informasjon og teknisk beskrivelse av eiendommen, se vedlagte tilstandsrapport avholdt 11.08.2026 av Olav Rudland Kvilhaug.

  Sammendrag selgers egenerklæring

  2. Vet du om det er gjort arbeid på bad eller våtrom, enten av deg eller tidligere eiere? Ja.

  Ufaglært arbeid:

  1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2026. Beskrivelse av arbeidet: Malt vegger, satt opp spilevegg, ny innredning.

  4. Vet du om det er, eller har vært, vannlekkasje eller andre typer feil eller skader på tak, yttervegg, vinduer, dører, garasje, tilleggsbygninger eller lignende? Ja.

  Fikk liten vannlekkasje under ekstrem uværet Amy høsten 25. Dette er sjekket og ingen fukt skader etter dette.

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Ja.

  Faglært arbeid:

  1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2026. Firmanavn: Norsk Stavlaft. Beskrivelse av arbeidet: Tettet en tape under takstein som løsnet når vinden var ekstrem.

  7. Vet du om det er utført arbeid på garasje eller øvrige tilleggsbygninger, av enten deg eller tidligere eiere? Ja.

  Ufaglært arbeid:

  1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2026. Beskrivelse av arbeidet: Lagt nytt gulv i garasje.

  8. Vet du om det er, eller har vært, skjevheter eller setningsskader i boligen, støttemur, terrasse eller lignende? Ja.

  Tømmerhus beveger seg og vil aldri være 100% rett. Vil ikke kalle setningskade, men setning.

  23. Vet du om det er gjort arbeid på det elektriske anlegget, enten av deg eller tidligere eiere? Ja.

  Faglært arbeid:

  1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2025. Firmanavn: Alt installasjon. Beskrivelse av arbeidet: Byttet platetopp og ovn.

  26. Vet du om boligen eller eiendommen har blitt endret eller bygget ut etter opprinnelig byggeår, enten av deg eller tidligere eiere? Ja.

  Utestue ble bygget på av utbygger/tidligere eier.

  Er tiltaket godkjent av kommunen? Nei, ikke som jeg kjenner til.

  28. Vet du om det mangler midlertidige brukstillatelser eller ferdigattester fra kommunen? Ja.

  Midlertidig brukstillatelse.

  30. Har eiendommen utleiedel, for eksempel en leilighet, hybel eller lignende? Ja.

  Utleiedel.

  Er utleiedelen godkjent for utleie av kommunen? Ja.

  31. Består boligen av flere, selvstendige boenheter? Ja.

  Er alle boenhetene godkjent av kommunen? Nei, ikke som jeg kjenner til. Hybel ikke godkjent.

  37. Har boligen garasje eller øvrige tilleggsbygninger? Ja.

  41. Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen, utover det du har svart? Ja.

  Det er montert bilheis i garasje som gjør at man kan ha en bil under bakkeplan og en over. Dette er montert av tidligere eier. Denne er aldri koblet til og brukt, kun montert sammen. Blir i dag brukt som garasje over og stor bod under.

  Selgers egenerklæringsskjema ligger vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med denne.

  Innhold

  1. etasje: Hall m/trapp, soverom 1, kjøkken, spisestue, tv-stue, vaskerom/wc, bad, soverom 2, garasje og innglasset vinterstue.

  2. etasje Loftstue, soverom 1, soverom 2.

  Sokkelleilighet nord: Gang, bod (garasjeheis), soverom, stue/kjøkken og bad.

  Sokkelleilighet sør: Entré, stue/kjøkken, gang, soverom 1, soverom 2, vaskerom og bad.

  Standard

  På toppen av Andebu ligger Ulvekula 13. Et hjem som får deg til å stoppe opp litt. Se ut. Trekke pusten. Kjenne på roen.

  For det er noe med utsikten her. Panorama så langt blikket rekker. Sol fra morgen til kveld. Store vindusflater som slipper naturen og lyset helt inn, og en følelse av å være litt over alt det andre.

  Boligen er oppført i tradisjonell tømmerlaft i 2019 og har en gjennomført kvalitet som merkes med en gang du kommer inn. Duse fargetoner, lune materialvalg og rom som flyter naturlig sammen skaper en herskapelig, men samtidig varm atmosfære.

  I stue- og kjøkkenområdet er utsikten en naturlig del av interiøret. Her samles man rundt middagsbordet, kaffekoppen eller en rolig kveld i sofaen, mens landskapet skifter gjennom årstidene utenfor vinduene.

  Hovedetasjen byr på to romslige soverom. Det ene er i dag innredet som garderoberom med direkte tilknytning til badet og gir en eksklusiv hotellfølelse i hverdagen. I andre etasje finner du ytterligere to soverom og en stor loftsstue. Alle rommene har behagelige vegg-til-vegg tepper som gir ekstra komfort og lun stemning. Fra loftsstuen er det utgang til en egen balkong med plass til kafésett. Et perfekt sted å starte dagen eller avslutte den mens solen går ned over horisonten.

  Praktiske løsninger er også godt ivaretatt. Garasjen har direkte adkomst til boligen, og her er det installert bilheis som gir mulighet for parkering av to biler i høyden. Heisen har ikke vært i bruk og ikke koblet til strøm bl.a. Den er i dag skrudd fast. Den kan tas i bruk, men det måflere tilkoblinger etc til. Kjøper må selv undersøke hvor omfattende det er å gjøre den i stand. I tillegg følger det carport ved naboens garasje (naboens eiendom), og eiendommen har ellers svært gode parkeringsmuligheter på egen gårdsplass.

  I underetasjen åpner det seg også muligheter for ekstra inntekter. Her finner du en stor, byggemeldt (ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest) utleieleilighet med to soverom, romslig stue- og kjøkkenløsning, helfliset bad, flotte solforhold og egen uteplass under tak. En bolig som gir leietakerne en god hverdag, uansett vær.

  I tillegg er det innredet en mindre leilighet som ikke er godkjent for varig opphold. Dagens eier har samlede leieinntekter på kr 19.500 pr. måned, hvorav kr 6.000 gjelder den ikke godkjente enheten.

  Dette er en eiendom som kombinerer utsikt, kvalitet, fleksibilitet og inntektsmuligheter på en måte det sjelden er mange av. Og akkurat nå er muligheten her.

  Innbo og løsøre

  Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

  Hvitevarer

  Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

  Parkering

  Garasjen har direkte adkomst til boligen, og her er det installert bilheis som gir mulighet for parkering av to biler i høyden. Heisen er i dag skrudd fast og ikke i bruk, men kan enkelt tas i bruk igjen. I tillegg følger det carport ved naboens garasje (naboens eiendom), og eiendommen har ellers svært gode parkeringsmuligheter på egen gårdsplass.

  Forsikringsselskap

  Gjensidige Super

  Polisenummer

  94337287

  Diverse

  Nabo ved siden av har innkjøring til garasjen sin gjennom denne boligens tun. Vedlikehold og brøyting fordeles mellom eiendommene. Se vedlagte tinglyste avtale som ligger vedlagt salgsoppgaven.

  Carport mot den andre naboen tilhører denne eiendommen ifølge selger.

  Foretaket og Aktiv-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføringen av megleroppdraget:

  • I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita
  • Vend Marketplaces, eier av annonseplattformen Finn.no
  • Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll. Kundene tilbys ulike leverandører for strøm og alarm avhengig av tilbydere i området. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenestene.
  • Banker i Eika-alliansen tilbyr finansielle tjenester
  • Signicat leverer digitale løsninger for signering av dokumenter
  • Vitec Megler, leverer salgsstøttesystemet herunder elektronisk løsning for budgivning

  Prisantydning inkl. omkostninger

  8 990 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  224 750 (Dokumentavgift)

  300 (Panteattest kjøper)

  545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  226 140 (Omkostninger totalt)

  243 040 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  245 840 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  9 216 140 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  9 233 040 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  9 235 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Energi

  Oppvarming

  Det er i stuen montert en peisovn.

  Boligen har luft-til-luft varmepumpe i stue fra byggeår.

  Ellers elektrisk oppvarming.

  Det ble utført feiing 30.06.2021 med kommentar: Det ble registrert et avvik under vårt besøk i 2021. Avviket gjelder følgende: Det mangler trinn på øvre del av taket. Det må monteres fire taktrinn på siden av skorsteinen for at feiing skal kunne utføres ved neste feiing.

  Det er ikke utført tilsyn av nyere dato.

  Info strømforbruk

  Det er ikke Norgespris på eiendommen.

  Energiklasse

  Info energiklasse

  Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

• Økonomi

  Kommunale avgifter

  25627

  Kommunale avgifter år

  2026

  Info kommunale avgifter

  De kommunale avgiftene omfatter vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr andel av fellesløsning samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift

  Formuesverdi primær

  1980153

  Formuesverdi primær år

  2024

  Formuesverdi sekundær

  7920611

  Formuesverdi sekundær år

  2024

  Info formuesverdi

  Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.

  Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere, og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

  For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 14 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet.

  For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 prosent av beregnet markedsverdi.

  Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.

  Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.

  Andre utgifter

  Det er egen avtale med nabo ihht brøyting på vinteren. Kostnader rundt dette varierer ihht snø.

  Utover det som er nevnt under punktet «kommunale avgifter», påløper kostnader til for eksempel strøm, fyring/brensel, forsikring, innvendig/utvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett.

  Tilbud lånefinansiering

  Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

• Offentlige forhold

  Tinglyste heftelser og rettigheter

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  13.09.2024 – Dokumentnr: 1946505 – Bestemmelse om adkomstrett

  Rettighetshaver: Knr:3907 Gnr:216 Bnr:231

  Det er inngått avtale mellom eier av Ulvekula 13 Gnr/Bnr 216/232 og Ulvekula 11 Gnr/Bnr 216/231 i Sandefjord kommune om adkomstrett for Ulvekula 11 Gnr/Bnr 216/231 over Ulvekula 13 Gnr/Bnr 216/232 iht til vedlagte kart. Kostnaden vedrørende vedlikehold over eiendommen til Ulvekula 13 deles 50/50 mellom Ulvekula 13 og Ulvekula 11. Alt av vedlikehold innenfor tomten til Ulvekula 11 dekkes i sin heihet av Ulvekula 11.

  Adkomstretten er markert på vedlagte kart og skal holdes åpen for adkomst for begge eiendommer og skal ikke brukes til parkering av kjøretøy.

  Servitutten ligger vedlagt salgsoppgaven.

  28.01.2016 – Dokumentnr: 79336 – Registrering av grunn

  Denne matrikkelenhet opprettet fra:

  Knr:3907 Gnr:216 Bnr:224

  16.01.2019 – Dokumentnr: 65862 – Sammenslåing

  Sammenslått med denne matrikkelenhet:

  Knr:0710 Gnr:216 Bnr:243

  Sammenslått med denne matrikkelenhet:

  Knr:0710 Gnr:216 Bnr:269

  Elektronisk innsendt

  01.01.2020 – Dokumentnr: 516192 – Omnummerering ved kommuneendring

  Tidligere: Knr:0710 Gnr:216 Bnr:232

  12.10.2022 – Dokumentnr: 1151447 – Arealoverføring

  Areal overført fra: Knr:3907 Gnr:216 Bnr:224

  Vederlag: NOK 0

  Omsetningstype: Fritt salg

  Denne eiendommen har mottatt areal fra gnr. 216 bnr. 224.

  Servitutten ligger vedlagt salgsoppgaven.

  01.01.2024 – Dokumentnr: 460433 – Omnummerering ved kommuneendring

  Tidligere: Knr:3804 Gnr:216 Bnr:232

  28.04.2016 – Dokumentnr: 378194 – Best. om vann/kloakkledn.

  Rettighetshaver: Knr:3907 Gnr:216 Bnr:225-233

  Rettighet hefter i: Knr:3907 Gnr:216 Bnr:228

  Rettighet hefter i: Knr:3907 Gnr:216 Bnr:232

  Rettighet hefter i: Knr:3907 Gnr:216 Bnr:224

  Rettighet hefter i: Knr:3907 Gnr:216 Bnr:246 Snr:1-12

  Overført fra: Knr:0710 Gnr:216 Bnr:269

  Rettighet hefter i: Knr:3907 Gnr:216 Bnr:229

  Bestemmelser om VA-ledninger og kabler, samt vedlikehold av disse.

  Det vil bli dannet et realsameie på veier. Eget for V2 og eget for V1.

  Gjelder denne registerenheten med flere

  Servitutten ligger vedlagt salgsoppgaven.

  Ferdigattest/brukstillatelse

  Det er ikke utstedt ferdigattest for enebolig med sekundærleilighet. Midlertidig brukstillatelse gjelder kun for hovedboligen, 1.etasje, og ikke sekundærleiligheten i underetasje. Ansvarlig foretak har ansvar for at sikkerheten er forsvarlig ivaretatt. Gjennomføringsplan datert 29.8.2019 legges til grunn for midlertidig brukstillatelse for boenhet i 1. etasje datert 02.09.2019. Følgende arbeider/anmerkninger sto igjen før ferdigattest kunne utstedes:

  Underetasje og resterende arbeider er utført. Utføringsfrist var: 20.11.2019.

  Megler kjenner ikke til om arbeidene er fullført.

  Det foreligger heller ikke dokumentasjon på at carporten er byggesøkt eller at det er inngått nabosamtykke/avtale med nabo.

  Da tiltakene er omsøkt etter 01.01.1998, vil det være mulig å søke om ferdigattest i etterkant. Kjøper anbefales å søke ferdigattest for å sikre lovlig bruk av eiendommen/bygningsdelen.

  Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

  Midlertidig brukstillatelse er vedlagt salgsoppgaven.

  Det foreligger byggemeldte tegninger datert 18.04.2018 som ligger vedlagt salgsoppgaven.

  Det er mottatt byggetegninger fra kommunen. Disse avviker fra dagens faktiske forhold på følgende punkter:

  1. etasje:

  Det er tegnet inn gang mellom bad og soverom. I dagens bruk er badet utvidet, og det er etablert dør mellom bad og garasje. Det er tegnet inn stue med adkomst fra kjøkken. I dagens bruk er dette innredet som soverom med adkomst fra hall. Vinterstuen er ikke inntegnet på godkjente og byggemeldte tegninger. Det er tegnet inn vindu mellom garasje og balkong. I dagens bruk er vinduet erstattet med dør.

  Underetasje:

  Det er tegnet inn bod innenfor kjøkken/stue som ikke finnes i dagens bruk. Planløsningen er endret ved at det er etablert vaskerom i sokkelleiligheten der det opprinnelig er tegnet inn bod med adkomst fra garasje.

  Sokkelleilighet mot nord:

  Arealet er på godkjente tegninger vist som garasje med bod og garasjeport mot nord. I dagens bruk er arealet innredet som leilighet med bad, soverom, stue/kjøkken og bod.

  Avvikene nevnt over anses som lovlighetsmangler. En lovlighetsmangel innebærer et avvik mellom tillatt bruk og faktisk bruk. Konsekvensene kan være at kommunen gir pålegg om tilbakeføring/rivning eller krever retting. Kommunen kan også ilegge tvangsmulkt frem til forholdene er brakt i orden.

  Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

  Vei, vann og avløp

  Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett. Private stikkledninger til offentlig nett. Deler av ledningsnettet er bygget terrasse over av nabo.

  Det er adkomst til eiendommen via privat vei. Det er egen brøyteavtale mellom denne eiendommen og Ulvekula 11.

  Regulerings- og arealplanner

  Kommuneplaner:

  Id: 20220010

  Navn: Kommuneplanens arealdel 2023

  Arealbruk: Boligbebyggelse, Nåværende

  Reguleringsplaner:

  Id: 20150022

  Navn: Ulvekula

  Plantype: Detaljregulering

  Formål: Boligbebyggelse og boligbebyggelse, frittliggende småhus

  Naboen nedenfor skal bygge en garasje, denne er snart ferdigstilt ifølge selger.

  Reguleringskart med bestemmelser ligger vedlagt salgsoppgaven.

  Adgang til utleie

  Leilighet leies ut for ca kr. 14 500,- og hybel leies ut for ca kr. 6 000,-.

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at utleid leiligheter ikke er godkjent som egen bruksenhet. Sokkelleilighet mot nord er på godkjente tegninger vist som garasje med bod og garasjeport. Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

  Legalpant

  Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

• Kontraktgrunnlag

  Lovanvendelse

  Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.

  Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.

  Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Budgivning

  Budgivning i forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

  For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.

  Budgivning utenfor forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

  Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

  Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

  Omk. Kjøper beskrivelse

  8 990 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  224 750 (Dokumentavgift)

  300 (Panteattest kjøper)

  545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  226 140 (Omkostninger totalt)

  243 040 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  245 840 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  9 216 140 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  9 233 040 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  9 235 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

  Omk. kjøper beløp

  226140

  Betalingsbetingelser

  Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

  Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen.

  Hvitvaskingsreglene

  Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

  Boligkjøperforsikring

  Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.

  Meglers vederlag

  Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,9 % av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 18 000,- oppgjørshonorar kr 6 900,- og visninger kr 3 000,- (helg kr. 4 000,-). Minimumsprovisjonen er avtalt til kr 55 000,-.  Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket rimelig vederlag per time for utført arbeid, samt øvrige avtalte vederlag og utlegg. Alle beløp er inkl. mva.

• Prisantydning inkl. omkostninger

  8 990 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  224 750 (Dokumentavgift)

  300 (Panteattest kjøper)

  545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  226 140 (Omkostninger totalt)

  243 040 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  245 840 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  9 216 140 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  9 233 040 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  9 235 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Dokumenter

  • Egenerklæring boligselgerforsikring
  • Boligsalgsrapport
  • Salgsoppgave