Husebygrenda 4

Stor og innholdsrik familiebolig. Dobbeltgarasje, stor gårdsplass. Solrik tomt. Nær skole, idrett, turområder og sjø

• Innhold

  Velkommen til en stor og innholdsrik familiebolig i attraktive Husebygrenda på Vesterøya! Her får du hele 302 m² BRA, integrert dobbeltgarasje, stor terrasse og en romslig tomt på ca. 932 m². Boligen byr på en fleksibel planløsning over tre etasjer, med flere soverom, store oppholdsrom og spennende muligheter for videre utnyttelse. Her kan familien vokse og trives gjennom mange år, med plass til både fellesskap og egne soner. Beliggenheten er svært familievennlig med kort vei til nye Vesterøya skole, barnehager, idrettstilbud og flotte turområder i Kariåsen. Samtidig har du nærheten til sjøen, badestrender og fine rekreasjonsområder ved Ormestadvika, Tangen, Asnes og Korsvik. En herlig kombinasjon av plass, natur, sjø og en enkel familiehverdag!

• Om boligen

  Tomt

  931.6m²

  Beskrivelse av tomt

  Eiendomsgrensene er middels nøyaktige på 3 av 4 sider hvor avvik kan være på ca 10-30 cm. Siden mot veien er nøyaktig.

  Beliggenhet

  Husebygrenda 4 ligger i et rolig og etablert boligområde på Vesterøya, med en fin kombinasjon av nærhet til sjøen, flotte turområder, idrettstilbud og Sandefjord sentrum. Området passer spesielt godt for familier som ønsker en hverdag hvor skole, fritidsaktiviteter og naturopplevelser er lett tilgjengelig.

  Et stort pluss er nærheten til Vesterøya barneskole, som ligger kun ca. 500 meter trygg skolevei fra boligen (ny gang og sykkelvei som ikke er langs hovedvei, men ved siden av mindre vei for området). Skolen har 1.-7. trinn og rundt 450 elever. Dette gir en svært praktisk skolevei for familiens yngste. Kort vei også til barnehage.

  For den aktive familien er det mye å velge. Vesterøya idrettspark ligger ca. 500 meter unna, med aktivitetshall og tilbud innen blant annet ballspill og fotball. Nærheten til idrettsanlegg gjør det enkelt å få fritidsaktiviteter til å passe inn i en travel familiehverdag.

  Også for den som liker tur og friluftsliv har beliggenheten mye å by på. Fra nærområdet er det gode muligheter for turer i skog, mark og lysløype. Nabolagsprofilen gir turmulighetene en høy vurdering på 88 av 100 og vurderer dette området til å ha lavt støynivå og høy opplevd trygghet.

  Sjøen er en naturlig del av kvalitetene ved Vesterøya. Ormestadsvika, Tangen, Asnes og Korsvik byr på fine muligheter for turer, rekreasjon og badeliv i sommerhalvåret. Her har man kort vei til sjøen der man kan nyte kystmiljøet som Vesterøya er kjent for.

  Samtidig bor man ikke langt unna byen. Sandefjord sentrum med butikker, restauranter, servicetilbud og byliv er lett tilgjengelig, og nærmeste bussholdeplass ved Heimen ligger ca. 200 meter fra boligen.

  Kort fortalt får man her en beliggenhet som kombinerer en familievennlig hverdag med skole og idrett i nærheten, gode turmuligheter og kort vei til sjø og badeliv, samtidig som Sandefjord sentrum er lett tilgjengelig.

  Adkomst

  Det vil bli skiltet med visningsskilt ved fellesvisninger.

  Fra Vesterøyveien, ta inn Industriveien og videre inn i Husebygrenda. Følg Husebygrenda frem til nr. 4. Se etter Aktiv-visningsskilt ved visning.

  Bebyggelse

  Veletablert boligområde bestående av eneboliger, tomannsboliger og småhus. Husebygrenda ligger i et veletablert og familievennlig boligområde på Vindal, og har et grønt og luftig preg. Eneboliger utgjør den klart største delen av boligmassen.

  Nærliggende Kariåsen tilfører området flotte natur- og rekreasjonsmuligheter. Kombinasjonen av etablerte boligområder, grønne omgivelser og korte avstander til skole, idrett og friluftsområder gjør dette til et attraktivt område for familier.

  Barnehage/skole/fritid

  Barnehager

  Gapahuken Natur- og friluftsbarnehage – 6 min gange

  Ormestad barnehage – 13 min gange

  Vesterøy Solkollen barnehage – 12 min gange

  Skoler

  Vesterøya skole (Barneskole) – 6 min gange

  Skagerak International School (Grunnskole og IB-linje)) – 21 min gange

  Varden ungdomsskole (Ungdomsskole) – 21 min gange

  Sandefjord videregående skole (Videregående skole) – 14 min kjøring

  Se vedlagt nabolagsprofil for mer informasjon.

  Skole og barnehage i nærmiljøet

  Hverdagslogistikken ligger godt til rette for barnefamilien. Nye Vesterøya skole, som åpnet i 2026, ligger kun ca. 500 meter fra boligen, mens flere barnehager finnes innenfor ca. én kilometer. I tillegg er det kort vei til Varden ungdomsskole, og Sandefjord videregående skole ligger ca. 5,8 km unn

  Private skoletilbud

  For familier som ønsker et alternativ til den offentlige skolen, ligger Skagerak International School ca. 1,8 km fra boligen. Skolen tilbyr undervisning for 1.-10. trinn og tilbyr også IB-linje (International Baccalaureate) som noen velger i stedet for norsk videregående skole, med andre ord et internasjonalt skoletilbud i kort avstand fra hjemmet.

  Skolekrets

  Vesterøya barneskole og Varden ungdomsskole

  Offentlig kommunikasjon

  Det er gode kommunikasjonsmuligheter fra området. Nærmeste bussholdeplass, Heimen, ligger ca. 0,2 km fra boligen, med bussforbindelse mot blant annet Sandefjord sentrum.

  Sandefjord stasjon ligger ca. 4,2 km unna, med togforbindelser videre langs Vestfoldbanen.

  Sandefjord lufthavn Torp ligger ca. 9-10 km fra boligen, og gir enkel tilgang til et bredt utvalg av flyforbindelser.

  Beliggenheten gir dermed kort vei til buss, tog og fly, samtidig som Sandefjord sentrum er lett tilgjengelig.

  Byggemåte

  Enebolig oppført i 1985, med ferdigattest datert 30.08.1985. Boligen har gjennomgått flere oppgraderinger og vedlikeholdsarbeider i perioden ca. 2010-2025. Arbeidene omfatter blant annet utskifting av taktekking, takrenner, nedløp, beslag, vindskier og israfter, samt oppgradering av ildsted og brannmur. Videre er det iflg. selger skiftet varmtvannsbereder, stoppekran, trykkreduksjonsventil, blandebatterier, dusjkabinetter og toaletter, samt utført enkelte arbeider på elektrisk anlegg og VVS-anlegg. Det er lagt nye terrassebord og trappetrinn på eksisterende underkonstruksjoner. Videre er det etablert en utvendig bod ved montering av lettvegger under eksisterende takoverbygg på boligens vestside. Rundt 2010 ble det ifølge selger utført etterisolering av gulvkonstruksjonen under stuen. Det ble samtidig etablert nye varmekabler i gulv i stue, kjøkken og gang, og lagt ny parkett. I 2025 ble gårdsplassen opparbeidet med ny asfalt. Det er også utført løpende vedlikehold, bl.a. av innvendige overflater, Det er lagt laminat på gulv, malt vegger, tak og dører i 2024/2025. Det er også innredet to rom i 1.etasje og montert vedovn.

  Opplysninger om utførte arbeider er basert på informasjon fra selger, med mindre annet fremgår av rapporten. Boligen er oppført etter byggeforskriftene som gjaldt på oppføringstidspunktet. Bygningens konstruksjoner, tekniske løsninger og standard kan derfor avvike fra dagens krav til blant annet romutforming, inneklima, energieffektivitet og tekniske installasjoner.

  Det presiseres at tilstandsvurderingene i hovedsak er basert på visuelle observasjoner og tilgjengelige opplysninger, uten destruktive inngrep eller åpning av lukkede konstruksjoner.

  Utbedringskostnader Utbedringskostnadene som fremgår av rapporten, er sjablongmessige anslag basert på registrerte feil, skader og avvik samt aktuelle utbedringstiltak. Anslagene er veiledende og angis innenfor fem kostnadsintervaller, basert på generelle erfaringstall. Kostnadsanslagene må ikke forveksles med konkrete pristilbud fra håndverkere eller entreprenører. Faktiske kostnader kan variere betydelig avhengig av blant annet tiltakets omfang, materialvalg, lokale prisforhold og eventuelle skjulte forhold som avdekkes under arbeidene. For en mer presis vurdering av utbedringskostnadene anbefales nærmere undersøkelser og innhenting av pristilbud fra kvalifiserte fagfolk. Kostnadsanslag oppgis for bygningsdeler og forhold vurdert til TG3, der dette er mulig.

  Enebolig – Byggeår: 1985

  Utvendig

  Taktekking

  Taktekkingen består av betongtakstein. Taket er besiktiget fra takfot på kortsidene. I 2015 ble det lagt ny takpapp, sløyfer, lekter og takstein. Arbeidene er ifølge selger utført av byggmester. I forbindelse med overflatebehandling av taksteinen i 2025 utførte Novotak AS stikkprøvekontroller under taksteinen for å undersøke eventuelle tegn til lekkasjer eller skader. Ifølge selger ble det ikke avdekket slike forhold. Takrenner, nedløp og beslag Takrenner, nedløp, israfter og beslag er utført i plastbelagt/lakkert stål. Vindskier er utført i tre. Takrenner og nedløp ble ikke funksjonstestet ved befaringen. Det må påregnes normalt vedlikehold og jevnlig rengjøring.

  Takkonstruksjon

  Boligen har saltak med sperrekonstruksjon. Det er adkomst til deler av loftet fra kjøkkenet. Øvrige deler av takkonstruksjonen er lukket og ikke tilgjengelige for nærmere inspeksjon.

  Ifølge selger ble det ikke avdekket skader i takkonstruksjonen i forbindelse med utskifting av taktekkingen i 2015.

  Yttervegger

  Ytterveggene er oppført som bindingsverkskonstruksjon fra byggeåret, med utvendig liggende trekledning. Kledningen ble sist malt i 2025.

  Utvendige vegger er visuelt inspisert fra bakkenivå. Det kan derfor forekomme avvik i høyden som ikke er registrert.

  Vinduer

  Vinduene er utført i malt treverk med 2-lags isolerglass i boligen og 1-lags glass i garasjen. Ifølge selger ble det utført vedlikehold av vinduene for noen år siden.

  Ytterdører

  Ytterdørene er utført i malt treverk. Balkongdørene er også i malt treverk med 2-lags isolerglass. Boligen har i tillegg skyvebalkongdør i malt treverk med 2-lags isolerglass. Mekanismen som skyvedøren ruller på, lukkemekanismen og lås på skyvedøren ble ifølge selger skiftet i 2022. Ny garasjeporten i metall ble montert ca. i 2015.

  Balkonger

  Boligen har to balkonger i 3. etasje. Balkongen mot nord er på 6,7 m² og har adkomst fra begge soverommene. Balkongen mot sør er på 5,9 m² og har adkomst fra stuen.

  Terrasse og utvendig platting Terrasse på ca. 42 m² fra byggeåret, oppgradert i 2016/2017 med nytt rekkverk, terrassebord og trapp. Arbeidene er ifølge eier utført som egeninnsats.

  Det er også etablert skiferplatting ved inngangspartiet. Dette arbeidet er ifølge eier utført av murer.

  Innvendig

  Innvendige overflater

  Gulvene har overflater av parkett, laminat og fliser. Veggene har tapet og enkelte malte pussflater, mens innvendige himlinger i hovedsak har trepanel. Det er utført en god del overflateoppgraderinger i 2024/2025, og det er innredet to rom i 1.etasjen. Det bemerkes at det ved fraflytting ofte kan fremkomme merker etter festeanordninger, møbler og inventar, samt enkelte misfarginger på overflatene.

  Etasjeskiller og gulv mot grunn. trebjelkelag. Ifølge selger ble det rundt 2008 utført etterisolering og lagt nytt sponplategulv, som er limt og skrudd, i stue, kjøkken og gang. Iflg. selger ble arbeidet utført av byggmester.

  Kontroll av høydeavvik er utført i stue og soverom i 3 etasje, stue og kjøkken i 1. etasje, samt peisstue og hall i 1.etasjen. Målingene er utført med krysslaser på tilfeldig utvalgte punkter i de aktuelle rommene. Målingene er stikkprøvebaserte og gir derfor ikke en fullstendig kartlegging av eventuelle høydeavvik i etasjeskillene.

  Radon

  Eiendommen ligger i et område som på NGUs radonaktsomhetskart er definert med høy aktsomhetsgrad. Ifølge selger ble det utført radonmålinger i 1988, med måleverdier under gjeldende tiltaksgrense. Måleresultatene fra den gang er lagt til grunn som historiske opplysninger.

  Pipe og ildsteder

  Boligen har elementpipe med sotluke i 1.etasje. Feiing utføres fra taket. I 2016 ble det oppført ny brannmur og montert ny peis i hovedetasjen. I 2025 ble det montert ny vedovn i 1.etasje, ifølge selger utført av firma/sertifisert peismontør. Ved tilsyn/feierbesøk i 2018 ble det ifølge selger ikke registrert avvik. Opplysningen er lagt til grunn for vurderingen.

  Rom under terreng

  Gulvene er utført i betong med overflater av laminat og fliser. Veggene består dels av innvendig utforede konstruksjoner mot grunnmur og dels av betong-/murvegger. Det er foretatt hulltaking og fuktmåling i utforet vegg i trimrommet, hvor det ble registrert et måleresultat på 20,2 vektprosent, som indikerer forhøyet fuktinnhold i treverket. Det er også utført enkelte fuktsøk på laminatgulvene i trimrommet og peisstuen, uten at det ble registrert fuktindikasjoner ved disse kontrollene.

  Innvendige trapper

  Boligen har malte tretrapper som ifølge selger har vært gjenstand for løpende vedlikehold.

  Innvendige dører

  Innvendige dører er i hovedsak fra byggeåret og ble ifølge selger malt opp i 2024. Døren til loftet er av nyere dato, mens boddøren i 1.etasjen er plassbygget.

  Normal forventet levetid for innvendige tredører er ca. 30-50 år, avhengig av bruk, kvalitet og vedlikehold.

  Skadedyr

  Ifølge eier er det ikke kjente problemer med skadedyr i boligen, og det ble heller ikke observert tegn til skadedyr ved befaringen. Eier opplyser at det i ca. 2015 ble registrert noe muselort på gulvet i dobbeltgarasjen. Det antas at mus hadde kommet inn gjennom en mindre åpning ved den daværende garasjeporten av tre. Porten ble kort tid etter skiftet ut med en ny metallport, montert av leverandør.

  Ifølge eier er det ikke observert muselort i garasjen etter dette. Videre opplyser eier at Norsk Skadekontroll rundt 2022 undersøkte et mindre hull i grunnmuren, hvor det ble vurdert som sannsynlig at et mårdyr hadde oppholdt seg. Det ble ifølge eier ikke registrert skader, og hullet ble tettet med sement av murmester kort tid etter. Rapport fra Norsk Skadekontroll skal foreligge.

  Våtrom

  Våtrom – 1-Etasje? Bad

  Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: Ingen dokumentasjon forelagt. Badet har mur-/betongvegger med malte overflater og gulv med vinylbelegg fra byggeåret. Rommet er innredet med ny baderomsinnredning med servant, dusjkabinett, toalett og fuktstyrt avtrekksvifte montert i vegg, alt fra 2025. Det er målt over 80 mm høydeforskjell fra gulv ved dør til sluk under dusjkabinettet, hvor gulvet har en større nedsenkning. Øvrige deler av gulvet har noe fall mot dusjsonen, men mindre enn 1:100. Normal forventet levetid for vinylbelegg på gulv på påstøp er ca. 15-

  25 år. Vegger med malt våtromsmaling uten dokumentert vanntett sjikt er ikke en tilfredsstillende løsning i våtsoner som utsettes for direkte vannbelastning. Levetiden til et vanntett sjikt varierer basert på kvalitet, utførelse og bruk. Eldre vanntette sjikt kan bli sprø og sprekke opp, noe som kan føre til at de mister sin vanntettende funksjon og resultere i vannlekkasjer. Siden forventet brukstid er overskredet, er det økt risiko for at det vanntette sjiktet ikke lenger gir tilstrekkelig beskyttelse mot vanninntrengning. Våtrommet er etablert før år 2000 og er vurdert til TG3 på bakgrunn av alder og utførelse. Nærmere begrunnelse fremgår under registrerte avvik og konsekvens/tiltak. Hulltaking er ikke utført grunnet fysiske hindringer, da våtrommet har omkringliggende vegger av mur/betong. Dette begrenser muligheten for å avdekke eventuelle skjulte fuktskader i konstruksjonene. Vurderingen er derfor basert på visuelle observasjoner og utførte fuktsøk i og rundt våtrommet. Det vises for øvrig til registrerte forhold og vurderinger under våtrommet.

  Våtrom – 1-Etasje? Vaskerom

  Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997.

  Dokumentasjon: Ingen dokumentasjon forelagt.

  Vaskerommet har mur-/betongvegger med malte overflater og gulv med vinylbelegg fra byggeåret. Rommet er innredet med opplegg for vaskemaskin, varmtvannsbereder og utslagsvask. Våtrommet har ingen fungerende ventilasjonsløsning. Gulvet er tilnærmet flatt fra dør til sluk. Normal forventet levetid for vinylbelegg på gulv på påstøp er ca. 15-25 år. Vegger med malt våtromsmaling uten dokumentert vanntett sjikt er ikke en tilfredsstillende løsning i våtsoner som utsettes for direkte vannbelastning. Levetiden til et vanntett sjikt varierer basert på kvalitet, utførelse og bruk. Eldre vanntette sjikt kan bli sprø og sprekke opp, noe som kan føre til at de mister sin vanntettende funksjon og resultere i vannlekkasjer. Siden forventet brukstid er overskredet, er det økt risiko for at det vanntette sjiktet ikke lenger gir tilstrekkelig beskyttelse mot vanninntrengning. Våtrommet er etablert før år 2000 og er vurdert til TG3 på bakgrunn av alder og utførelse. Nærmere begrunnelse fremgår under registrerte avvik og konsekvens/tiltak. Hulltaking er ikke utført grunnet fysiske hindringer, da våtrommet har omkringliggende vegger av mur/betong. Dette begrenser muligheten for å avdekke eventuelle skjulte fuktskader i konstruksjonene. Vurderingen er derfor basert på visuelle observasjoner og utførte fuktsøk i og rundt våtrommet. Det vises for øvrig til registrerte forhold og vurderinger under våtrommet.

  Våtrom – 1.Etasje? Bad

  Aktuell byggeforskrift er byggeforskrifter fra før 1997. Dokumentasjon: Ingen dokumentasjon forelagt. Badet har trevegger med våtromstapet og gulv med fliser fra byggeåret. Det er montert gulvlister i overgang mellom gulv og vegg. Rommet er innredet med baderomsinnredning med dobbel servant fra byggeåret, dusjkabinett (ca. 2022), toalett (2022) og fuktstyrt avtrekksvifte montert i yttervegg (2025). Det er målt en høydeforskjell på ca. 6 mm fra gulv ved dør til sluk under dusjkabinettet, med et fall som er betydelig mindre enn 1:100. Øvrige deler av gulvet har varierende fallforhold, med enkelte områder med motfall i forhold til dusjsonen. Det er registrert bom (hullyd) under enkelte gulvfliser, samt noen løse fliser ved døren. Videre er det registrert knaselyder fra gulvet i området mellom dusj og toalett ved belastning. Lydene synes å komme fra et underliggende sjikt, men årsaken er ikke avklart. Det er ikke observert synlig membran ved sluk eller dørterskel, og det foreligger derfor usikkerhet knyttet til utførelsen og tilstanden på gulvets vanntette sjikt. Normal forventet levetid for membran på gulv er ca. 20 år. Normal forventet levetid for våtromstapet på vegg er ca. 7 år. Levetiden til et vanntett sjikt varierer basert på kvalitet, utførelse og bruk. Eldre vanntette sjikt kan bli sprø og sprekke opp, noe som kan føre til at de mister sin vanntettende funksjon og resultere i vannlekkasjer. Siden forventet brukstid er overskredet, er det økt risiko for at det vanntette sjiktet ikke lenger gir tilstrekkelig beskyttelse mot vanninntrengning. Våtrommet er etablert før år 2000 og er vurdert til TG3 på bakgrunn av alder og utførelse. Nærmere begrunnelse fremgår under registrerte avvik og konsekvens/tiltak. Det er foretatt hulltaking og fuktmåling fra tilstøtende soverom mot dusjsonen, uten at det ble registrert unormale fuktforhold ved kontrollpunktet.

  Kjøkken

  Kjøkkeninnredning fra Huseby med glatte fronter og benkeplate i laminat. Kjøkkenet er utstyrt med kjøleskap, oppvaskmaskin, komfyr og oppvaskkum i stål. Det er montert flislignende plater mellom over – og underskap. Kjøkkeninnredningen er malt opp i ettertid. Hvitevarene er ifølge eier fra ca. 2019, men årstallet er noe usikkert. Overflatene vurderes ut fra den generelle slitasjegraden som kan forventes med innredningens alder og bruk. Mindre overflateavvik og bruksslitasje anses som normalt for en kjøkkeninnredning fra byggeåret (1985). Kjøkkenet har kjøkkenventilator med avtrekk ut.

  Tekniske installasjoner

  Innvendige vannledninger

  Innvendige vannledninger er utført i kobber. Hovedstoppekran er plassert under luke i gulvet i hallen. Stoppekran og trykkreduksjonsventil ble skiftet i 2022, og ny frostfri utekran ble montert i 2015.

  Avløpsrør

  Innvendige avløpsrør er utført i plast. Det ble ikke registrert synlige lekkasjer eller brudd på tilgjengelige rør ved befaringen. Det ble heller ikke registrert unormal lukt fra avløpsanlegget.

  Ventilasjon

  Boligen har naturlig ventilasjon med luftespalter i vinduer. Ventilasjonsløsningen er i hovedsak i samsvar med prinsippene som var vanlige på oppføringstidspunktet. Det anbefales likevel å vurdere montering av flere luftventiler, særlig på soverommene, for å bedre tilførselen av friskluft og luftutskiftingen i boligen.

  Elektrisk anlegg

  Det elektriske anlegget er delvis oppgradert i perioden rundt 2008, 2015 og 2022, men store deler av anlegget er fra byggeåret. Sikringsskapet er plassert på vaskerommet. Anlegget har hovedsikring på 3 x 63 A, automatsikringer fordelt på 19 kurser og nyere overspenningsvern. I garasjen er det montert en stikkontakt på vegg, tilknyttet egen kurs med 3 x 25 A sikring. Kursen er ifølge eier blant annet beregnet for elbillading. Det ble gjennomført elkontroll 19.01.2026, hvor registrerte avvik i etterkant er opplyst utbedret. I kontrollrapporten er det anbefalt å skifte eksisterende sikringer til jordfeilautomater. Det foreligger samsvarserklæringer for elektriske arbeider utført i 2015, 2022 og 2026. Dokumentasjon for tidligere utførte arbeider er ikke fremlagt.

  Tomteforhold

  Det er byggegrunn av fjell og sprengstein ifølge selger. Dreneringen/drensmasser er fra 1985. Grunnmuren er utført i lettklinkerblokker. Det er stripefundamenter av betong under grunnmur. Det er støpte gulv i 1.etasjen. Tomten er opparbeidet med terrasse, skiferplatting ved inngangen og asfalt i innkjørsel, noe som gir flere gode uteoppholdsarealer. Fon Anlegg og Veidekke på vegne av Sandefjord kommune la i 2025 nytt underlag med pukk og grus på hele gårdsplassen. Deretter asfalterte de hele gårdsplasssen. Avløpsledningene er av PP plastrør og er fra 1985. De har tilknytning til offentlig avløp via private stikkledninger. Vannledningene er av plast (PEL eller PE) og er fra 1985. De har tilknytning til offentlig vannforsyning via private stikkledninger.

  TG2

  Takkonstruksjon/3 etg.

  På rommet bak kjøkkenet/soverommet er det registrert dampsperre som stedvis er utett og mangelfullt utført. Ved kontroll under isolasjonen på to tilgjengelige steder ble det ikke observert synlige skader.

  Det er registrert enkelte fuktmerker, men disse fremstod som tørre på befaringstidspunktet. Videre er det registrert mangelfull isolering i deler av takkonstruksjonen.

  Det er observert skjevheter i takkonstruksjonen. Ifølge eier ble forholdet undersøkt av byggmester i forbindelse med takarbeider utført i 2015. Eier opplyser at det ved undersøkelsen ikke ble avdekket feil eller konstruksjonsmessig svikt, og at byggmesteren vurderte skjevhetene som opprinnelige fra byggeåret.

  Det bemerkes at isolerte skråtak fra denne byggeperioden kan være risikokonstruksjoner med hensyn til skjulte fukt- og kondensskader, særlig ved mangelfull dampsperre og begrensede uttørkingsmuligheter.

  Konsekvens/tiltak: Utette og mangelfulle deler av dampsperren bør utbedres for å redusere risikoen for luftlekkasjer, kondens og fuktskader i takkonstruksjonen. Manglende isolasjon bør kompletteres for å begrense varmetap og redusere risikoen for kondensdannelse.

  Mangelfull dampsperre og isolasjon kan over tid medføre økt risiko for kondens, fuktproblemer og varmetap. Det anbefales derfor å følge med på eventuelle endringer eller tegn til fuktutvikling.

  Når det gjelder registrerte skjevheter i takkonstruksjonen, anbefales det å følge med på eventuell utvikling over tid. Dersom skjevhetene øker, eller det oppstår andre tegn til bevegelse eller svikt, bør konstruksjonen vurderes nærmere av fagkyndig person.

  Dersom skjevhetene er opprinnelige og stabile, vurderes konsekvensene som begrensede. Eventuell videre utvikling kan imidlertid indikere konstruksjonsmessige svekkelser med risiko for følgeskader.

  Yttervegger/Veggkonstruksjon

  Det er påvist litt spredte råteskader i den liggende bordkledningen / vindusbelistning. Det er ingen/liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.

  Konsekvens/tiltak: Råteskader i bordkledningen / vindusbelistning kan fortsette å utvikle seg både i tilliggende bordkledning og til bakenforliggende veggkonstruksjon, dersom en ikke foretar tiltak. Råteskadet bordkledning bør skiftes ut. Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. Manglende lufting kan føre til opphopning av fukt, med risiko for råte- og fuktskader i kledning og underliggende konstruksjon. Det anbefales å etablere tilstrekkelig lufting i nedre kant av kledningen for å sikre uttørking og redusere fuktbelastning.

  Vinduer

  Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne og lukke. Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år. Det er påvist vindu med malingsflass.

  Konsekvens/tiltak: Vanskelig betjening kan tyde på slitasje eller skjevheter, og kan føre til redusert funksjon og tetthet. Det anbefales å justere, vedlikeholde eller utbedre vinduene for å sikre normal funksjon. Eldre isolerglass har økt risiko for punktering og redusert isolasjonsevne, med fare for varmetap og kondensproblemer. Det anbefales å planlegge utskifting av vinduene for å sikre tilfredsstillende funksjon og energieffektivitet. Vinduet med registrert malingsslitasje bør skrapes og males for å hindre videre nedbrytning av treverket. Vinduer har generelt behov for jevnlig vedlikehold for å opprettholde beskyttelsen mot vær og fukt.

  Ytterdører

  Det er registrert avvik ved innsettingsdetaljer på flere dører. Det mangler beslag under en rekke av dørene. Videre er sidebelistningen på balkongdørene mot nord i 3. etasje ført inn mot dørkarmen, i stedet for å ligge utenpå karmen. Det er påvist at enkelte dører er vanskelig å åpne og lukke.

  Konsekvens/tiltak: Det anbefales å montere manglende beslag under dørene og utbedre feil ved sidebelistningen på balkongdørene. Mangelfulle innsettingsdetaljer kan medføre økt risiko for fuktinntrengning og påfølgende skader i dørkarmer og tilstøtende konstruksjoner. Det anbefales å justere, vedlikeholde eller utbedre dører for å sikre normal funksjon. Det anbefales å justere dørene slik at de får tilfredsstillende funksjon. Dersom forholdet ikke utbedres, kan det medføre økt slitasje på dører, karmer og beslag, samt redusert brukervennlighet.

  Terrasser og plattinger på terreng

  Det er registrert slitasje og råteskader i enkelte terrassebord. Noen terrassebord ligger også noe skjevt/ujevnt. Videre er det registrert noe skjevhet i rekkverket langs trappen. Det er ikke montert beslag mellom yttervegg og balkong/terrasse.

  Konsekvens/tiltak: Terrassebord med råteskader bør skiftes ut, og skjeve/ujevne bord bør justeres eller festes. Skjevheten i trapperekkverket bør kontrolleres og utbedres ved behov. Rekkverket på terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

  Dersom forholdene ikke utbedres, kan det medføre videre nedbrytning av treverket, redusert levetid og økt risiko for personskader. Det bør monteres beslag mellom yttervegg og terrasse for å hindre vanninntrenging.

  Manglende beslag medfører økt risiko for oppfukting og fuktskader i kledning og veggkonstruksjonen over tid.

  Overflater – gulv

  Det er registrert bom under enkelte gulvfliser i hallen, noe som indikerer mangelfull heft mot underlaget. Det er også registrert sprekker i enkelte fliser.

  Konsekvens/tiltak: Bom i fliser og sprekker i fuger øker risiko for at fliser løsner, sprekker og slipper fukt/vann inn i underlaget. Det anbefales å utbedre løse fliser og tette fuger, samt kontrollere om det foreligger underliggende fuktproblemer. Områder med bom bør holdes under observasjon for å avdekke eventuell skadeutvikling i form av sprekker i fliser eller fuger, eller at fliser løsner. Dersom slike skader oppstår, bør nødvendige tiltak iverksettes for å begrense videre skadeutvikling.

  Fliser med registrerte sprekker bør utbedres eller skiftes ut ved behov. Bom kan over tid medføre behov for lokal utbedring eller utskifting av berørte fliser.

  Overflater – vegger og himlinger

  Det er registrert krakelering (sprekkdannelser) i malingssjiktet i tak 2.etasje.

  Konsekvens/tiltak: Krakeleringen er i hovedsak av estetisk betydning, men kan medføre videre oppsprekking og avflassing av maling. Berørte overflater bør klargjøres og males på nytt ved behov.

  Etasjeskiller og bærende konstruksjoner

  I peisstuen er det målt en lokal høydeforskjell på 23 mm innenfor en avstand på 2 meter. For øvrig er det registrert mindre ujevnheter og høydeavvik i gulvene, som vurderes som normale sett i forhold til bygningens alder og konstruksjon.

  Konsekvens/tiltak: Høydeforskjellene kan utbedres dersom det er ønskelig å oppnå et rettere gulv eller dersom skjevhetene oppleves som problematiske i bruk. Konsekvensen av å ikke utbedre er hovedsakelig redusert brukskomfort og eventuelle utfordringer ved legging av nye gulv.

  Utbedring vil normalt innebære relativt omfattende arbeider og vurderes sjelden som økonomisk hensiktsmessig som et enkeltstående tiltak i en eldre bolig som denne. Dersom boligen senere skal gjennomgå en større renovering, kan oppretting av gulvene vurderes i forbindelse med dette.

  Rom under terreng (kjeller, 1. etasje, sokkeletasje)

  Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i innforet vegg, men ikke påvist fuktskader i dette området.

  Konsekvens/tiltak: Det anbefales ytterligere undersøkelser for å avklare årsaken til og omfanget av det forhøyede fuktnivået i den innforede veggen. Behovet for utbedring må vurderes på bakgrunn av undersøkelsene, og forholdet bør ses i sammenheng med tilstanden på utvendig drenering og fuktsikring av grunnmuren.

  Innforede trevegger mot grunnmur regnes som risikokonstruksjoner med hensyn til skjult fuktproblematikk, da fukt kan bli innestengt og skader utvikle seg uten synlige tegn.

  Vedvarende fuktbelastning kan over tid medføre råteskader i treverk, misfarging, muggvekst og nedbrytning av materialer. Dette kan gi redusert levetid på konstruksjonen, negativ påvirkning på inneklimaet og økte utbedringskostnader dersom forholdet ikke utbedres.

  Garasje innvendig

  Det er registrert enkelte skjevheter og sprekkdannelser i betonggulvet. Gulvet ligger noe lavere enn utvendig terreng, men ifølge eier hindrer en oppkant ved garasjeporten at vann renner inn utenfra. Oppkanten hindrer samtidig naturlig avrenning av vann fra garasjegulvet, eksempelvis smeltevann fra snø og is på biler. Det er derfor boret flere hull gjennom betonggulvet for å lede vann ned i grunnen under garasjen.

  I himlingen er det registrert fuktskjolder og fuktskader på gipsplatene. Enkelte plater har også løsnet noe fra underlaget og henger delvis ned.

  Konsekvens/tiltak: Det anbefales å vurdere en mer egnet løsning for håndtering og bortledning av vann fra garasjegulvet. Sprekkdannelser og ujevnheter i betonggulvet utbedres ved behov.

  Fuktskadede og løse himlingsplater bør utbedres eller skiftes ut. Årsaken til fuktpåvirkningen er ikke avklart og bør undersøkes for å hindre nye skader.

  Fuktbelastning fra våte biler kan bidra til høy luftfuktighet og kondens i garasjen. Det anbefales derfor å vurdere forbedret ventilasjon, eksempelvis ved montering av flere ventiler, for å bidra til bedre luftsirkulasjon og uttørking.

  Vedvarende fuktbelastning kan medføre ytterligere skader på himlingsplatene, mens løse plater kan innebære risiko for nedfall.

  Innvendige vannledninger

  Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

  Konsekvens/tiltak: Eldre kobberrør med skjøter har økt risiko for lekkasjer og svikt i koblinger, med fare for vannskader. Det anbefales å følge med på tilstanden. Det kan bli behov for utskifting av rørsystemet for å sikre videre funksjon og redusere risiko for skader. I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.

  Fuktsikring og drenering

  Fuktsikring og drenering har nådd en alder som gjør at den har usikker fremtidig funksjon. Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/1.etasje.

  Konsekvens/tiltak: På grunn av alder kan drenering og fuktsikring ha redusert funksjon, noe som kan medføre økt risiko for fuktinntrengning og skader i kjellerens konstruksjoner. Tilstanden bør følges opp over tid, og behovet for utbedring eller utskifting vurderes ved tegn til svikt. Manglende eller sannsynlig manglende utvendig fuktsikring av grunnmur øker risikoen for fuktinntrengning i kjeller eller 1.etasje. Dette kan føre til fuktskader, muggvekst, dårlig inneklima og nedbrytning av konstruksjonen over tid. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Bruken av 1.etg vil og være avgjørende. På grunn av dreneringens alder må det påregnes at behov for utskifting eller større utbedringer kan oppstå. Tidspunktet for når dette eventuelt blir nødvendig, er vanskelig å fastslå.

  Manglende eller utilstrekkelig fuktsikring og drenering kan medføre økt risiko for fuktinntrengning i 1. etasje med påfølgende skader på konstruksjoner og redusert inneklima.

  Det er registrert forhøyet fuktinnhold i en innforet trevegg i 1.etasjen, se eget punkt «Rom under terreng». Forholdet bør vurderes i sammenheng med utvendig drenering og fuktsikring, og behovet for eventuelle utbedringstiltak må vurderes på bakgrunn av resultatene fra anbefalte videre undersøkelser.

  Dreneringens tilstand bør følges opp over tid, og eventuelle tiltak vurderes ut fra registrerte forhold og videre utvikling.

  Grunnmur og fundamenter

  Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. Det er registrert noe skjevheter og enkelte sprekker. Garasjedekket er noe mer belastet.

  Konsekvens/tiltak: Mindre sprekker og skjevheter kan skyldes normale bevegelser eller setninger, men kan utvikle seg over tid. Det anbefales å følge med på utviklingen og vurdere nærmere undersøkelser dersom forholdene endrer seg. Mindre sprekker og skjevheter kan skyldes normale bevegelser eller setninger i konstruksjonen, men kan også utvikle seg over tid.

  Det anbefales lokal utbedring og tetting av registrerte sprekker for å begrense risikoen for fuktinntrengning og videre skadeutvikling. Forholdet bør følges opp over tid, og ved tegn til økende sprekkdannelser eller bevegelser bør det foretas nærmere undersøkelser for å avklare årsaken.

  Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering

  Det er fravær av stakekum/stakepunkt på stikkledning. Vannledninger av plast er eldre enn 40 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

  Konsekvens/tiltak: Fravær av stakekum eller stakepunkt på stikkledning kan gjøre det vanskelig å utføre rensing og vedlikehold av avløpssystemet. Dette kan føre til økt risiko for tilstopping, tilbakeslag og eventuelle vannskader. Det anbefales å etablere stakepunkt eller stakekum på stikkledningen for å sikre god tilgang til inspeksjon og vedlikehold av avløpssystemet. Eldre vannledninger har økt risiko for svikt, med fare for lekkasjer og vannskader. Det kan bli behov for utskifting av rørsystemet for å sikre videre funksjon og redusere risiko for skader.

  TG3

  Balkongskyvedør 3.etg, balkongdør og vindu mot syd i 2.etg.

  Det er påvist råte på dørene og vinduene. Det er registrert avvik ved innsettingsdetaljer på dørene, da det mangler beslag under.

  Konsekvens/tiltak: Det er viktig å utbedre eller skifte ut skadde dører. Omfanget av skadene bør vurderes, og årsaken til eventuell fuktpåvirkning må utbedres for å sikre en varig løsning. Vinduer og dører med registrerte råteskader bør utbedres eller skiftes ut, avhengig av skadenes omfang. Årsaken til fuktpåvirkningen bør avklares og eventuelt utbedres for å hindre nye skader.

  Dersom tiltak ikke utføres, kan råteskadene utvikle seg videre og medføre redusert tetthet, funksjon og levetid, samt økt risiko for fuktskader i tilstøtende konstruksjoner. Det anbefales å montere beslag under dørene for å sikre tilfredsstillende avrenning og beskyttelse mot fuktinntrengning. Manglende beslag kan medføre økt risiko for fuktskader i terskler og tilstøtende konstruksjoner over tid.

  1-Etasje – Bad – Generell

  Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

  Konsekvens/tiltak: Våtrommet har passert normal forventet levetid og må oppgraderes for å tilfredsstille dagens krav til våtrom. Det anbefales en fullstendig renovering med etablering av nytt vanntett sjikt på gulv og i aktuelle våtsoner, tilfredsstillende fall mot sluk og øvrige løsninger i henhold til gjeldende forskriftskrav (TEK17). Sluk og røropplegg må vurderes og oppgraderes i nødvendig omfang, og utførte arbeider må dokumenteres.

  På grunn av alder og utførelse er det økt risiko for at eksisterende tettesjikt ikke lenger gir tilstrekkelig beskyttelse mot vanninntrengning ved lekkasjer eller annen utilsiktet vannpåvirkning. Dette kan medføre fuktskader i underliggende og tilstøtende konstruksjoner, med påfølgende behov for omfattende utbedringer.

  Ettersom dusjing foregår i dusjkabinett, er den direkte vannbelastningen på gulv og vegger begrenset. Dette kan redusere risikoen for fuktskader og gjøre det mulig å benytte badet i en begrenset periode frem til renovering, forutsatt at dusjkabinettet er tett og dusjvannet ledes kontrollert til sluk.

  Ved fortsatt midlertidig bruk anbefales det å utføre en midlertidig tetting av den registrerte skaden i vinylbelegget ved toalettets avløpsrør. Det anbefales også å vurdere montering av lekkasjestopper med fuktsensor som et ekstra sikkerhetstiltak ved eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjonene.

  Disse tiltakene kan redusere risikoen for fuktskader, men gir ingen garanti for at våtrommet er tett. Tiltakene endrer heller ikke vurderingen av våtrommets tilstand eller behovet for fullstendig oppgradering.

  1-Etasje – Vaskerom – Generell

  Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

  Konsekvens/tiltak: Våtrommet har passert normal forventet levetid og må oppgraderes for å tilfredsstille dagens krav til våtrom. Det anbefales en fullstendig renovering med etablering av nytt vanntett sjikt på gulv og i aktuelle våtsoner, tilfredsstillende fall mot sluk og øvrige løsninger i henhold til gjeldende forskriftskrav (TEK17). Sluk og røropplegg må vurderes og oppgraderes i nødvendig omfang, og utførte arbeider må dokumenteres.

  På grunn av alder og utførelse er det økt risiko for at eksisterende tettesjikt ikke lenger gir tilstrekkelig beskyttelse mot vanninntrengning. Dette kan medføre fuktskader i underliggende og tilstøtende konstruksjoner, med påfølgende behov for omfattende utbedringer.

  Gulvet er tilnærmet flatt, noe som innebærer at vann ved eventuelle lekkasjer fra vaskemaskin, varmtvannsbereder eller øvrige vanninstallasjoner ikke nødvendigvis vil renne mot sluket. Vann kan dermed bli stående på gulvet eller spre seg til tilstøtende rom. Sammen med usikkerheten rundt det eldre tettesjiktets tetthet medfører dette økt risiko for fuktskader.

  Vaskerommet kan ved forsiktig og normal bruk fortsatt fungere i en begrenset periode frem til renovering, forutsatt at det ikke oppstår lekkasjer eller annen større vannbelastning. Det anbefales å montere automatisk lekkasjestopper med fuktsensor som et risikoreduserende tiltak, samt å føre jevnlig tilsyn med vanninstallasjonene og gulvet.

  Det anbefales også å etablere fungerende mekanisk avtrekk, eksempelvis ved montering av avtrekksvifte, for å sikre bedre luftutskifting og redusere risikoen for høy luftfuktighet, kondens og fuktskader. Dette bør utføres også ved eventuell midlertidig bruk frem til renovering.

  Disse tiltakene kan redusere risikoen for fuktskader, men gir ingen garanti for at våtrommet er tett eller at vann ved en lekkasje ledes til sluk. Tiltakene endrer heller ikke vurderingen av våtrommets tilstand eller behovet for fullstendig oppgradering.

  1.Etasje – Bad – Generell

  Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

  Konsekvens/tiltak: Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Våtrommet har passert normal forventet levetid og må oppgraderes for å tilfredsstille dagens krav til våtrom. Det anbefales en fullstendig renovering med etablering av nytt vanntett sjikt på gulv og vegger i aktuelle våtsoner, tilfredsstillende fall mot sluk og øvrige løsninger i henhold til gjeldende forskriftskrav (TEK17). Sluk og røropplegg må vurderes og oppgraderes i nødvendig omfang, og utførte arbeider må dokumenteres.

  På grunn av alder, utførelse og usikkerhet rundt eksisterende membran er det økt risiko for at konstruksjonene ikke tåler vannbelastning ved lekkasjer eller annen utilsiktet vannpåvirkning. Mangelfulle fallforhold og usikker tetting ved dørterskel medfører at vann ved en eventuell lekkasje kan renne ut av rommet eller trenge ned i gulvkonstruksjonen. Dette kan føre til fuktskader, råte og muggvekst i underliggende og tilstøtende konstruksjoner, med påfølgende behov for omfattende og kostbare utbedringer.

  Det er også registrert løse fliser, bom og knaselyder i gulvet, noe som kan indikere bevegelser eller mangelfull heft i underliggende sjikt. Dette kan medføre ytterligere oppsprekking og at flere fliser løsner over tid.

  Selv om dusjkabinettet begrenser den direkte vannbelastningen på gulv og vegger, anbefales det å prioritere oppgradering av våtrommet fremfor å basere seg på videre bruk over tid. Dette begrunnes med usikkerheten rundt gulvets tetthet og de registrerte avvikene.

  Tgiu

  1-Etasje – Bad – Tilliggende konstruksjoner våtrom

  Hulltaking er ikke utført grunnet fysiske hindringer, da våtrommet har omkringliggende vegger av mur/betong. Dette begrenser muligheten for å avdekke eventuelle skjulte fuktskader i konstruksjonene.

  Vurderingen er derfor basert på visuelle observasjoner og utførte fuktsøk i og rundt våtrommet. Det vises for øvrig til registrerte forhold og vurderinger under våtrommet. Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

  Konsekvens/tiltak: Konsekvensen er at tilstanden i tilliggende konstruksjoner er usikker, og det kan finnes skjulte feil (f.eks. fukt eller skade).

  1-Etasje – Vaskerom – Tilliggende konstruksjoner våtrom

  Hulltaking er ikke utført grunnet fysiske hindringer, da våtrommet har omkringliggende vegger av mur/betong. Dette begrenser muligheten for å avdekke eventuelle skjulte fuktskader i konstruksjonene.

  Vurderingen er derfor basert på visuelle observasjoner og utførte fuktsøk i og rundt våtrommet. Det vises for øvrig til registrerte forhold og vurderinger under våtrommet. Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

  Konsekvens/tiltak: Konsekvensen er at tilstanden i tilliggende konstruksjoner er usikker, og det kan finnes skjulte feil (f.eks. fukt eller skade).

  Helse, miljø og sikkerhet

  Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Takvinkel og type taktekking tilsier at det på grunn av sikkerhet foreligger krav til snøfangere. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Dette kan utgjøre en sikkerhetsrisiko. Åpninger i rekkverk på balkong eller terrasse er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverket på terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Bygget er ikke utført med radonsperre.

  Det er i 1988 utført radonmålinger med verdier under krav til tiltak. Åpningene i rekkverket varierer i størrelse, og flere av åpningene overstiger dagens forskriftskrav til åpninger i rekkverk for innvendige trapper. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav for rekkverk i innvendige trapper. Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.

  Konsekvens/tiltak: Manglende snøfangere kan føre til ras av snø og is fra taket, med fare for skade på personer, eiendom og installasjoner. Det må monteres snøfangere for å oppfylle sikkerhetskrav. Manglende adkomst kan hindre sikker feiing og tilsyn av pipe, og kan være et avvik fra gjeldende krav. Plattform for feier må monteres. Stigetrinn for feier må monteres. Stigetrinn og plattform for feier må monteres. Konsekvensen er at rekkverket ikke oppfyller dagens sikkerhetskrav, noe som kan medføre økt risiko for fallulykker, særlig for barn, samt behov for utbedring for å tilfredsstille gjeldende forskrifter. Det anbefales å utbedre rekkverket slik at åpninger tilfredsstiller gjeldende krav, for eksempel ved å montere tettere spiler eller annen godkjent løsning. Konsekvensen er at rekkverket ikke gir tilstrekkelig fallsikring i henhold til dagens krav, noe som medfører økt risiko for fallulykker og behov for utbedring for å oppnå tilfredsstillende sikkerhet. Rekkverkshøyde må endres for å tilfredsstille dagens krav til sikkerhet. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Konsekvensen er at rekkverket ikke gir tilstrekkelig fallsikring i henhold til dagens krav, noe som medfører økt risiko for fallulykker og behov for utbedring for å oppnå tilfredsstillende sikkerhet. Det anbefales å gjennomføre nye radonmålinger, da tidligere målinger er fra 1988 og det kan ha skjedd endringer i grunnen eller bygget siden den gang.

  Manglende radonsperre og manglende oppdaterte målinger medfører økt usikkerhet om radonnivået, noe som kan innebære helserisiko for beboere dersom nivåene overstiger anbefalte grenser. For store åpninger i rekkverket kan medføre økt risiko for fall og personskader, særlig for barn. Det anbefales å utbedre rekkverket slik at åpningene tilfredsstiller gjeldende sikkerhetskrav. Mangelfull sikring kan føre til fallulykker eller at personer mister støtte, med fare for alvorlig skade. Det anbefales å heve eller utbedre rekkverket slik at det tilfredsstiller gjeldende sikkerhetskrav. Rekkverkshøyde på innvendige trapper må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet. Åpninger mellom trinn i trappen kan påvirke sikker bruk, særlig for barn. Forholdet kan medføre økt risiko for fall og personskade ved ferdsel i trappen. Det anbefales å utbedre trappen slik at åpningene mellom trinnene tilfredsstiller gjeldende sikkerhetskrav.

  Sammendrag selgers egenerklæring

  Boligen ble kjøpt i 1987.

  Selger har bodd i boligen de siste 12 månedene.

  Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader på vinduene, som for eksempel kondens, fuktskader eller vanninntrengning? Eller er noen av vinduene i boligen punktert?

  Ja

  Firmanavn: Glassmester Kai Dysthe, 2022. Byggmester Per Arne Borge, 2024.

  Beskrivelse: I 2022 oppdaget jeg en sprekk i et av de små vinduene på vaskerommet. Nytt vindusglass ble satt inn umiddelbart av Glassmester Kai Dysthe.

  Jeg oppdager at det enkelte steder var dårlig tetting rundt glasset på terassedørene i 2024. Dette ble reparert av byggmester Per Arne Borge i 2024 ved at han reparerte vindusrammer og monterte nye tette vinduslister mellom treverket og glass.

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

  Ja

  Faglært arbeid:

  Hvilket år ble jobben fullført ?: 2022

  Firmanavn: Glassmester Kai Dysthe

  Beskrivelse av arbeidet: Glassmester satte inn nytt vindusglass etter få dager.

  Hvilket år ble jobben fullført ?: 2024

  Firmanavn: Byggmester Per Arne Borge

  Beskrivelse av arbeidet: Byggmester Per Arne Borge reparerte i 2024 vindusrammer og monterte ny tette vinduslister mellom treverket og glass.

  Vet du om det er, eller har vært, skadedyr eller sjenerende insekter på eiendommen eller i boligen?

  Ja

  Firmanavn: Hetland Garasjeporter, 2014. Murmester Oddvar Johannessen, 2022.

  Beskrivelse: For mange år siden oppdaget jeg lort etter mus i garasjen. Mus hadde funnet et mutthull inn via en liten skade på garasjeporten i tre. Jeg byttet til ny garasjeport av metall og har etter dette ikke sett tegn til mus i garasjen.

  I 2022 oppdaget jeg et lite hull i grunnmuren. Nokas skadedyrkontroll konkluderte med at det sannsynligvis var et mårdyr som hadde funnet vei inn. Det var ikke gjort noe skade. Murmester tettet hullet med ny sement-blanding etter noen få dager.

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret?

  Ja

  Faglært arbeid:

  Hvilket år ble jobben fullført ?: 2014

  Firmanavn: Hetland Garasjeporter

  Beskrivelse av arbeidet: Monterte ny garasjeport i metall

  Hvilket år ble jobben fullført ?: 2022

  Firmanavn: Murmester Oddvar Johannessen

  Beskrivelse av arbeidet: Murte igjen et lite hull i grunnmuren

  Vet du om boligen eller eiendommen har blitt endret eller bygget ut etter opprinnelig byggeår, enten av deg eller tidligere eiere?

  Ja

  Beskrivelse: Jeg har lagt nye plank på eksisterende terassefundament, nye plank på eksisterende terassetrapp og nye plank på gelenderet.

  Jeg har satt inn kledningsbord og lettdør på sørvegg under eksisterende takoverbygg som er en del av boligen som ble oppført og godkjent i 1985-1986. Det er ikke et tiltak som trenger kommunens godkjenning sålangt jeg vet.

  Er tiltaket godkjent av kommunen?

  Nei, ikke som jeg kjenner til

  Vet du om det er gjort radonmåling på eiendommen, enten av deg eller tidligere eiere?

  Ja

  Beskrivelse: Ca i 1988. Radonmålingen viste verdier godt under grenseverdier.

  Vet du om det finnes skaderapporter, tilstandsvurderinger, boligsalgsrapporter eller om det er utført målinger for boligen?

  Ja

  Beskrivelse: Ja. Nokas Skadedyrkontroll laget i 2022 en rapport om at et sannsynlig mårdyr ( m.a.o. ikke et skadedyr ) hadde oppholdt seg i et lite hull i grunnmuren og at det ikke var oppstått skade. Murmester tettet igjen hullet kort tid etter. Jfr. mitt svar under spørsmål 13.

  Vet du om det er gjort arbeid på eiendommen som ikke er nevnt i de andre spørsmålene?

  Ja

  Firmanavn: Sandefjord kommune, 2025.

  Beskrivelse: Faglært arbeid:

  Hvilket år ble jobben fullført ?: 2025

  Firmanavn: Sandefjord kommune

  Beskrivelse av arbeidet: Sandefjord kommune har i 2025 koblet eiendommen til et nytt vann-, avløps- og kloakksystem. Sandefjord kommune har i 2025 lagt ny asfalt på eiendommen.

  For nærmere beskrivelse se vedlagt i salgsoppgaven selgers egenerklæringsskjema.

  Innhold

  Boligen går over 3 etasjer

  1. Etasje: Bad, vaskerom, hall, peisstue, bod, trimrom og 2 ganger, garasje

  2. Etasje: Bad, kjøkken, stue, gang,2 soverom og 2 uinnredet rom med skråtak som er søkt godkjent og kan gjøres om til soverom.

  3. Etasje: stue, 2 soverom og 2 kott

  Her får familien en stor og innholdsrik bolig over tre etasjer, med en planløsning som gir en fin kombinasjon av fellesskap og muligheten til å trekke seg tilbake.

  1. etasjen er boligens inngangsplan og byr på romslige arealer med flere bruksmuligheter.

  Hovedetasjen er hjemmets naturlige samlingspunkt. Her finner du kjøkken, den store stuen, soverom og bad, og direkte utgang til en romslig terrasse. Dette er etasjen for familieliv, gode måltider og hyggelige sammenkomster, med uteplassen som en naturlig forlengelse av oppholdsrommene på solrike dager.

  Øverste etasje passer perfekt til f.eks. en egen barne- eller ungdomsavdeling, med stue og to soverom. Etasjen gir ungdom en fin og mer tilbaketrukket del av boligen, med plass til venner og eget sosialt område. Begge soverommene har utgang til balkong mot nord. Fra stuen er det balkong med fin utsikt mot sydvest og sjøen.

  Dette er kort sagt en bolig som kan følge familien gjennom mange år, med god plass, flere soner og spennende muligheter for å tilpasse arealene etter hvert som familiens behov endrer seg.

  Presisering:

  Megler har beskrevet eiendommen som bolig med: 1-3 etasje.

  Kommunale tegninger omtaler underetasje, 1. etg og 2. etg.

  Standard

  En bolig med plass, fleksibilitet og spennende muligheter.

  Dette er en stor og innholdsrik familiebolig med pen og normal standard, romslige oppholdsarealer og en fleksibel planløsning som passer godt for familien som trenger flere soverom og god plass i hverdagen.

  Boligen går over tre etasjer og har hele 302 m² BRA, hvorav 261 m² BRA-i, i tillegg til integrert dobbeltgarasje, to balkonger, stor terrasse og en tomt på ca. 932 m².

  Planløsningen byr på mange muligheter og gjør det enkelt å tilpasse boligen etter familiens behov, både nå og i årene som kommer. I 2. etasje finnes rom, tilknyttet det ene soverommet og det andre tilknyttet kjøkkenet, med ytterligere potensial for utnyttelse dersom det er behov for mer plass. Boligens størrelse og romfordeling gir gode muligheter for blant annet flere soverom, hjemmekontor, hobbyrom eller egne soner for familiens yngre og eldre medlemmer.

  En særlig interessant mulighet finner man i 1. etasje. Med nødvendige offentlige godkjenninger kan deler av denne vurderes tilrettelagt som en hybel/utleiedel. En eventuell hybel/utleiedel vil kunne etableres godt skjermet fra familiens boligarealer, med mulighet for egen inngang, uteplass fra nordsiden av huset og separat parkering på østre side av eiendommen. Dette gir interessante muligheter for å kombinere familiens behov for privatliv med utleie, hvor eventuelle leieinntekter kan bidra til å redusere egne bokostnader.

  Boligen har ikke godkjent hybel/utleiedel i dag.

  Boligen har gjennom mange år vært godt ivaretatt av en eier som har vært opptatt av jevnlig og grundig vedlikehold. Det er fortløpende utført en rekke oppgraderinger og vedlikeholdsarbeider både ute og inne. Taket ble fornyet i 2015 med ny papp, sløyfer, lekter og takstein, terrassen er oppgradert, og utvendig kledning ble malt i 2025. Innvendig er flere overflater fornyet i 2024/2025, mens gulvkonstruksjonen i stueområdet tidligere er etterisolert og oppgradert med gulvvarme og parkett. Varmtvannsbereder, hovedstoppekran og trykkreduksjonsventil ble skiftet i 2022. I tillegg er det nyere peis i hovedetasjen og ny vedovn i 1. etasje, og i 2025 ble den romslige gårdsplassen opparbeidet med nytt underlag og asfalt.

  Det elektriske anlegget er også fulgt opp og delvis oppgradert gjennom flere år. Det ble gjennomført elkontroll 19.01.2026 av Bravida som informerte selger om at boligens elektriske anlegg er i god stand. Tilstandsrapporten opplyser at registrerte avvik er utbedret. Det foreligger samsvarserklæringer for elektriske arbeider utført i 2015, 2022 og 2026. I garasjen er det i tillegg etablert egen kurs på 3 x 25 A, som kan benyttes blant annet til elbillading.

  Kort fortalt og sentrale punkter:

  • Stor og innholdsrik familiebolig over tre etasjer
  • Hele 302 m² BRA, hvorav 261 m² BRA-i
  • Fleksibel planløsning med mange bruksmuligheter
  • God plass for familien som trenger flere soverom
  • Arealer med potensial for ytterligere utnyttelse
  • Mulighet for skjermet hybel/utleiedel, forutsatt nødvendige godkjenninger
  • Mulighet for egen inngang, uteplass og parkering til eventuell hybel/utleiedel
  • Potensial for leieinntekter og reduserte bokostnader
  • Integrert dobbeltgarasje
  • To balkonger og stor terrasse
  • Tomt på ca. 932 m²
  • Betydelig vedlikehold og flere oppgraderinger gjennom årene
  • Nytt tak i 2015
  • Mange innvendige overflater oppgradert i 2024/2025
  • Stor gårdsplass med nytt underlag og asfalt fra 2025
  • Elkontroll gjennomført i 2026 som viste at boligens elektriske anlegg er i god stand.

  Innbo og løsøre

  Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

  Medfølger:

  Oppbevaringsskap stående på gulv på baderom i 1. etasje

  I garasjen: Snøfreser og alkylatbensin.

  • Peisveden.

  -2 lange stiger til utvendig bruk.

  • Panelovner som tidligere er brukt i boligen.

  «Reservedeler»: Takstein, Parkett, Laminat.

  I uteboden: Utemøbler, Puter til utemøbler, Putekasse til oppbevaring av puter m.v.

  Kan medfølge etter avtale:

  • Kjøleskap
  • Fryser.

  Medfølger ikke handelen:

  • Mikrobølgeovn
  • Vaskemaskin
  • Tørketrommel.

  Hvitevarer

  Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

  Moderninseringer og påkostninger

  Arbeid utført i boligen:

  2025:

  • Rommet er innredet med ny baderomsinnredning med servant, dusjkabinett, toalett og fuktstyrt avtrekksvifte i vegg, alt fra 2025.
  • Rommet er innredet med fuktstyrt avtrekksvifte montert i yttervegg (2025).
  • Ny vedovn ble montert i 1. etasje i 2025, utført av firma.
  • Ved overflatebehandling av takstein i 2025 foretok Novotak AS stikkprøver under takstein for å se om det var tegn til lekkasjer o.l., men firmaet fant ikke tegn på dette.
  • Kledningen er sist malt i 2025.
  • Fon Anlegg og Veidekke på vegne av Sandefjord kommune la i 2025 nytt underlag med pukk og grus på hele gårdsplassen. Deretter asfalterte de hele gårdsplasssen.

  2024:

  • Nye tetningslister rundt glassene i terrasse- utgangsdørene

  2022:

  • Monterte ny varmtvannsbereder, trykkreduksjonsventil, hovedstoppekran, toaletter
  • Rommet er innredet med dusjkabinett (ca. 2022).
  • Skinner, lukkemekanisme og låser på skyvedøren er skiftet i 2022.
  • En murmester tettet hullet med sement noen få dager etterpå.

  2016:

  • I 2016 ble det bygget ny brannmur i hovedplanet og montert ny peis.
  • Det er etablert en utvendig bod ved montering av lettvegger under eksisterende takoverbygg på boligens sørside. Under takoverbygg over terasse er det satt inn lettvegg ca.2016.

  2015:

  • Det er i 2015 lagt ny papp, sløyfer, lekter og takstein. Arbeider er utført av byggmester.
  • Ny frostfri utekran ble montert i 2015.

  2010:

  • Ca. 2010: Etterisolerte stuegulvet og la nye gulvplater på terasseskiller, ny gulvvarme og ny parkett. Ifølge selger ble det rundt 2008 utført etterisolering og lagt nytt sponplategulv, som er limt og skrudd, i stue, kjøkken og gang. Iflg. selger ble arbeidet utført av byggmester.

  • Det er i 2024/2025 utført en del overflatebehandlinger og innredet to rom i 1. etasje. Det er lagt laminat på gulv, malt vegger, tak og dører i 2024/2025.
  • Kjøkkeninnredningen er malt opp i ettertid.
  • Arbeidene omfatter blant annet utskifting av takrenner, nedløp, beslag, vindskier og israfter.
  • Terrasse på ca. 42 m² fra byggeåret, oppgradert i 2016/2017 med nytt rekkverk, terrassebord og trapp. Arbeidene er ifølge eier utført som egeninnsats. Det er også etablert skiferplatting ved inngangspartiet. Dette arbeidet er ifølge eier utført av murer.
  • Ny garasjeport av metall ble kjøpt og montert av leverandøren kort tid etterpå.

  TV/Internett/bredbånd

  Fiber/bredbånd

  Parkering

  Boligen har garasje på 35 m2 i 1.etasjen.

  Ny garasjeport av metall ble kjøpt og montert av leverandøren kort tid etterpå.

  I garasjen er det på vegg montert stikkontakt med egen kurs på 3 x 25 amp i sikringsskapet, beregnet for bl.a el-bil lader.

  Fon Anlegg og Veidekke på vegne av Sandefjord kommune la i 2025 nytt underlag med pukk og grus på hele gårdsplassen. Deretter asfalterte de hele gårdsplasssen. Så her er det god plass til flere biler på egen eiendom.

  Forsikringsselskap

  KLP Forsikring

  Polisenummer

  100580535

  Radonmåling

  Eiendommen ligger i et område som i NGU Radon aktsomhetskart er definert med «høy» aktsomhetsgrad. Bygget er ikke utført med radonsperre. Det er i 1988 utført radonmålinger med verdier under krav til tiltak. Området viser høye verdier mht til radon iflg. NGU. Det anbefales å gjennomføre nye radonmålinger, da tidligere målinger er fra 1988 og det kan ha skjedd endringer i grunnen eller bygget siden den gang. Manglende radonsperre og manglende oppdaterte målinger medfører økt usikkerhet om radonnivået, noe som kan innebære helserisiko for beboere dersom nivåene overstiger anbefalte grenser.

  Diverse

  Areal i salgsoppgaven er hentet fra tilstandsrapporten. Boligens areal oppgis i BRA (bruksareal), som deles i underkategoriene BRA-i (arealet innenfor boenheten), BRA-e (arealet utenfor boenheten(e) og som tilhører denne, slik som for eksempel boder hvor adkomsten er utenfor boenheten), og BRA-b (arealet av innglasset balkong, veranda eller altan når denne er tilknyttet boenheten). TBA er arealet av terrasser, åpne balkonger og åpen altan tilknyttet boenheten.

  Foretaket og Aktiv-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføringen av megleroppdraget:

  • I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita
  • Fremtind leverer boligselgerforsikring, samt tilbyr andre forsikringer
  • Help Forsikring leverer boligkjøperforsikring
  • Vend Marketplaces, eier av annonseplattformen Finn.no
  • Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll. Kundene tilbys ulike leverandører for strøm og alarm avhengig av tilbydere i området. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenestene.
  • Banker i Eika-alliansen tilbyr finansielle tjenester
  • Signicat leverer digitale løsninger for signering av dokumenter
  • Vitec Megler leverer salgsstøttesystemet, herunder elektronisk løsning for budgivning

  Prisantydning inkl. omkostninger

  Kr 5 490 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  Kr 137 250 (Dokumentavgift (2,5 %))

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  Kr 16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 138 640 (Omkostninger totalt)

  Kr 155 540 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 158 340 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 5 628 640 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 5 645 540 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 5 648 340 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Dokumentavgiften er 2,5% av salgssummen, inkludert eventuell fellesgjeld. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Energi

  Oppvarming

  Elektrisitet og ved.

  Gulvvarme i entré, vaskerom og bad i 1.etasjen

  Peis i peisestuen

  Gulvvarme i stue, gang, bad og kjøkken i 2. etasje

  Peis i stuen

  Etablert nye varmekabler i gulv i stue, kjøkken og gang. I 2016 ble det oppført ny brannmur og montert ny peis i hovedetasjen. I 2025 ble det montert ny vedovn i 1.etasjen

  Det ble utført tilsyn på fyringsanlegget 14/3-2019.

  Sist feiebesøk var 29/5-2018.

  Info strømforbruk

  Strømforbruk opplyst av selger:

  Årsforbruk 2025: 16 878 kWh

  Beregnet strømkostnad 2025: ca. kr 14 405

  Selger har ikke gjort avtale om Norgespris for strøm. Dette kan kjøper selv etablere ved overtagelse

  Energiklasse

  Info energiklasse

  Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 kvm. Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. Energiattesten følger vedlagt i salgsoppgaven. Megler har intet ansvar for informasjon som fremgår av energiattesten.

• Økonomi

  Kommunale avgifter

  14072

  Kommunale avgifter år

  2026

  Info kommunale avgifter

  De kommunale avgiftene omfatter vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr (standard) samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift

  Formuesverdi primær

  1555490

  Formuesverdi primær år

  2024

  Formuesverdi sekundær

  6221960

  Formuesverdi sekundær år

  2024

  Info formuesverdi

  Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.

  Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere, og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

  For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 14 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet.

  For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 prosent av beregnet markedsverdi.

  Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.

  Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.

  Andre utgifter

  Utover det som er nevnt under punktet «kommunale avgifter», påløper kostnader til for eksempel strøm, fyring/brensel, forsikring, innvendig/utvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett.

  Tilbud lånefinansiering

  Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

• Offentlige forhold

  Tinglyste heftelser og rettigheter

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  3907/111/405:

  09.01.1984 – Dokumentnr: 153 – Registrering av grunn

  Denne matrikkelenhet opprettet fra:

  Knr:3907 Gnr:111 Bnr:5

  01.01.2020 – Dokumentnr: 276701 – Omnummerering ved kommuneendring

  Tidligere: Knr:0710 Gnr:111 Bnr:405

  01.01.2024 – Dokumentnr: 403755 – Omnummerering ved kommuneendring

  Tidligere: Knr:3804 Gnr:111 Bnr:405

  Ferdigattest/brukstillatelse

  Det foreligger ferdigattest for enebolig på Kjerreboveien 4, gnr. 111 bnr. 405, datert 30.08.1985. At ferdigattest foreligger er likevel ingen garanti for at det ikke er utført søknadspliktige tiltak, uten at dette er omsøkt.

  Det er mottatt byggetegninger fra kommunen. Disse avviker fra dagens faktiske forhold på følgende punkter:

  • Boligen ble bygd i 1985-1986 med større vaskerom i 1.etasjen enn det som følger av byggetegninger i 1984.
  • Et mindre område ved hall/trapp i 1.etasjen er bygget annerledes enn tegningene.
  • stue ble også bygget i 1985-1986, men dette var ikke definert tydelig i byggetegningene.

  Selger tok opp disse forholdene i et møte med Sandefjord kommune i 2022. Byggesaks-kontoret så det som ukorrekt håndtering fra kommunen i 1985-1986 å ikke kreve endrede byggetegninger der annen oppføring fremgikk. Byggesakskontoret bekreftet at kommunen i 1985-1986 godkjente oppføring av rom og utstedte ferdigattest basert på de innleverte tegningene i 1984. Byggesaks-kontoret hadde ikke innvendinger til at vaskerommet, området ved trapp/hall og stue må anses som godkjente rom med brukstillatelse slik de er oppført. Kommunen har i 2022 vedtatt at bruksendring av loftsareal til 2 soverom vil bli gitt dersom vilkårene i kommunens vedtak om dette er innfridd i søknad samt vedtatt at bruksendring av hobbyrom/treningsrom til en del av et allrom med peisstuen vil bli gitt dersom vilkårene i kommunens vedtak om dette er innfridd i søknad. Vedtakene utleveres til interesserte.

  • Under takoverbygg over terrasse er det satt inn lettvegg ca.2016. Det er ikke søkt om dette.

  Dette er et avvik som anses som lovlighetsmangel. En lovlighetsmangel innebærer et avvik mellom tillatt bruk og faktisk bruk. Konsekvensen kan være at kommunen gir pålegg om tilbakeføring/rivning eller krever retting. Kommunen kan også ilegge tvangsmulkt frem til forholdene er brakt i orden.

  Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

  Etter møte med Sandefjord kommune 09.11.2026 har eier sendt søknad om ettergodkjenning av utført tiltak ved uteboden. Ifølge eier ga kommunen uttrykk for at dette er et mindre tiltak som forventes å kunne godkjennes og behandles raskt. Søknaden er per salgsoppgavens utarbeidelse ikke ferdigbehandlet.

  Vei, vann og avløp

  Offentlig vei, vann og avløp.

  Regulerings- og arealplanner

  Følger reguleringsplan Huseby – del av en eldre reguleringsplan. På eiendommen er det oppgitt et delareal på 5 m² med formål Gate m/fortau, feltnavn GATE.. 29.10.2009

  Følger Kommuneplanens arealdel Kommuneplanens arealdel 2023 ikrafttredelse 21.09.2023.

  Delareal 932 m² er i kommuneplanen avsatt til Boligbebyggelse, Nåværende med områdenavn B.

  Det er varslet oppstart av arbeid med endring av den vedtatte reguleringsplanen 20060009E1 Skottåker boligfelt. Hensikten med planarbeidet er å øke antall boenheter og endre bygningstypen til småhusbebyggelse. Utbygging av området er ikke påbegynt.

  Eiendommen er i kommuneplanen omfattet av hensynssone H370 for Høyspenningsanlegg (inkl høyspentkabler) for et delareal på 483 m² og hensynssone H310 for Ras- og skredfare for et delareal på 13 m².

  Adgang til utleie

  Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

  Legalpant

  Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

• Kontraktgrunnlag

  Lovanvendelse

  Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.

  Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.

  Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Budgivning

  Budgivning i forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

  For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.

  Budgivning utenfor forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

  Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

  Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

  Omk. Kjøper beskrivelse

  Kr 5 490 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  Kr 137 250 (Dokumentavgift (2,5 %))

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  Kr 16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 138 640 (Omkostninger totalt)

  Kr 155 540 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 158 340 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 5 628 640 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 5 645 540 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 5 648 340 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Dokumentavgiften er 2,5% av salgssummen, inkludert eventuell fellesgjeld. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

  Omk. kjøper beløp

  138640

  Betalingsbetingelser

  Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

  Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen.

  Hvitvaskingsreglene

  Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

  Boligkjøperforsikring

  Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.

  Meglers vederlag

  Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,70% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke:

  1 900 Betalingsutsettelse

  5 500 Fotograf med drone

  4 800 Kommunale opplysninger

  22 900 Markedspakke

  6 900 Oppgjørshonorar

  3 300 Søk eiendomsregister og elektronisk signering

  18 000 Tilretteleggingsgebyr og systemkostnader

  2 500 Visninger per stk. Maks betalt for 3 + overtagelse. Helgevisninger kr. 4500

  545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet

  290 Utlegg utskrift av heftelser/servitutter pr. stk

  Totalt kr: 161 000

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav et rimelig vederlag.

• Prisantydning inkl. omkostninger

  Kr 5 490 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  Kr 137 250 (Dokumentavgift (2,5 %))

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  Kr 16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 138 640 (Omkostninger totalt)

  Kr 155 540 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 158 340 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 5 628 640 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 5 645 540 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 5 648 340 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Dokumentavgiften er 2,5% av salgssummen, inkludert eventuell fellesgjeld. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Dokumenter

  • Egenerklæring boligselgerforsikring
  • Boligsalgsrapport
  • Boligsalgsrapport
  • Salgsoppgave