Baggerødgata 28

Spennende eiendom med utleie (126.000,- inntekt pr år pt). Sentral beliggenhet, solrikt og godt med parkering.

• Innhold

  Velkommen til denne hyggelige eneboligen med en leilighet i hver etasje, flott hage og kort vei til det meste. Boligen har en attraktiv og solrik beliggenhet i åsen like ovenfor Horten sentrum.

  Boligen byr på to leiligheter der andre etasjen i dag leies ut. Det er innredet i kjeller med egen inngang, men det er ikke godkjent for varig opphold her.

  Beliggenheten er svært praktisk, med kort vei til det meste du trenger i hverdagen. Dagligvarebutikk, barne- og ungdomsskole ligger i nærområdet, og like i nærheten finner du flotte tur- og friområder i åsen, samt akebakke og sykkelbane – perfekt for både store og små.

  Attraktiv og innholdsrik tomannsbolig med sentral beliggenhet, gode plassforhold og spennende utleiemulighet med 126.000,- i leieinntekt i året pt.

• Om boligen

  Tomt

  835.8m²

  Beliggenhet

  Eiendommen har en attraktiv og familievennlig beliggenhet i etablerte omgivelser på Baggerød i Horten. Området er kjent for sitt rolige bomiljø med en fin kombinasjon av nærhet til byens fasiliteter og gode rekreasjonsmuligheter. Fra boligen er det kort vei til dagligvareforretninger, barnehager, skoler og idrettstilbud, noe som gjør området spesielt populært blant både barnefamilier og andre som ønsker en praktisk hverdag.

  Horten sentrum ligger kun en kort kjøretur eller sykkeltur unna og byr på et bredt utvalg av butikker, serveringssteder, kulturtilbud og øvrige servicetjenester. For pendlere er det gode forbindelser til både E18 og fergeforbindelsen Horten-Moss, som gir enkel tilgang til øvrige deler av Østlandet.

  Området har flere flotte tur- og friluftsmuligheter i nærområdet, med kort vei til skogsområder, turstier og kystnære rekreasjonsområder. Horten er dessuten kjent for sine flotte strender, vakre kyststi og maritime miljø, som gir gode muligheter for aktivitet og naturopplevelser året rundt.

  Dette er en beliggenhet som kombinerer rolige og trygge omgivelser med nærhet til byliv, servicetilbud og naturskjønne omgivelser.

  Adkomst

  Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.

  Bebyggelse

  Veletablert boligområde bestående av eneboliger, tomannsboliger og småhus.

  Barnehage/skole/fritid

  Skoler:

  Sentrum skole (1-7 kl.) ca 0.7 km

  Nordskogen skole (1-7 kl.) ca 1.5 km

  Lillås skole (1-7 kl.) ca 1.6 km

  Granly skole (1-7 kl.) ca 1.9 km

  Holtan ungdomsskole (8-10 kl.) ca 0.4 km

  Horten videregående skole ca 1.4 km

  Barnehager:

  Gartnerløkka barnehage (1-5 år) ca 0.6 km

  Espira Baggerødbanen barnehage ca 1.2 km

  Strandparken barnehage (1-5 år) ca 1.4 km

  Offentlig kommunikasjon

  Buss fra Arne Beckers gate 27 (Linje 71) ca 0.5 km

  Skoppum stasjon ca 7.7 km

  Sandefjord lufthavn Torp ca 32 min med bil

  Oslo Gardermoen ca 1 t 42 min med bil

  Byggemåte

  Bod

  Utvendig bod er i svært dårlig teknisk stand med omfattende slitasje, skjevheter og nedbrutte bygningsdeler. Bygningen vurderes som kondemnabel.

  Tomannsbolig

  Utvendig:

  Taktekking: Taket er tekket med betongtakstein, med undertaktekking av takpapp.

  Malte vindskier av tre.

  Siden taket (taktekking og skorstein) kun er observert fra takfot, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse på taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold.

  Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Takrenner, nedløp, israfter og beslag av plastbelagt/lakkert stål.

  Snøfangere er montert på nordsiden av taket.

  Renner er ikke funksjonsprøvd. Påregnes regelmessig ettersyn og rengjøring/vedlikehold.

  Takkonstruksjon/Loft: Taket er et saltak med sperrekonstruksjon, rupanel som undertak og det er kaldtloft.

  Adkomst via innvendig luke med nedfellbar stige i gang.

  Loftet er isolert med mineralull mot underliggende himling. Det er lufting gjennom gesimser og en gavl.

  Yttervegger/Veggkonstruksjon: Yttervegger over grunnmur av bindingsverkskonstruksjon fra byggeår, etter byggemåte isolert og er utvendig kledd med stående tømmermannskledning og liggende kledningsbord.

  Vegg mot øst med nye asfaltplater som vindtetting, lekter og stående kledningsbord i 2018.

  Vinduer – 1: I 1. etasje er det malte trevinduer med utvendig aluminiumsbeslag og 2-lags isolerglass fra 2016 på soverom 2, fra 2020 på soverom 1 og kjøkken, samt fra 2021 på bad. Vinduene på soverom og kjøkken i 2. etasje fra 2017.

  Vinduer – 2: Malte trevinduer med 2-lags isolerglass fra 1999 i stue i 1. etasje og vinduene i stue i 2. etasje fra 1992.

  Kjellervinduer fra rundt 2005 og 2007 ifølge tidligere takstrapport.

  Eldre vindu med enkelglass i garasje.

  Vindu i felles trappegang med koblede glass fra byggeår.

  Ytterdører – 1: Isolert og formpresset hovedytterdør med glassfelt fra 2008.

  Isolert og formpresset ytterdør med glassfelt til kjeller fra 2020.

  Malte terrassedører i tre med utvendig aluminiumsbekledning og 2-lags isolerglass fra 2020.

  Ytterdører – 2: Malt vippeport av tre til garasje.

  Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner: Takterrasse på 23,6 m² med tilkomst fra stue i 2. etasje. Terrassebord i trykkimpregnert tre fra 2026 over tettesjikt av sarnafil.

  Stående malte rekkverksbord.

  Innvendig:

  Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Etasjeskiller består av trebjelkelag, tekket med plater/bord, etter byggemåte isolert.

  Gulv mot grunn av betong.

  Retningsavvik er kontrollert i stue/gang og soverom i kjeller, stue og soverom 1 i 1. etasje, samt stue og soverom i 2. etasje.

  Det er generelt mindre retningsavvik/lokale svanker i gulvene innenfor ca. ± 16 mm i 1. etasje som er normalt iht. alder.

  Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen: Peisovn i stue i 1. etajse fra 2025, ubrennbar plate på gulv i front.

  Vedovn i stue i 2. etajse fra byggeår, ubrennbar plate på gulv i front.

  Teglsteinspipe fra byggeår med pusslag. Sotluke i kjeller og feieluke på loft.

  Pipen er helbeslått med plastbelagte stålplater over tak.

  Ingen avvik registrert av feier ved tilsyn den 19.02.2024.

  Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Gulv i kjeller av betong, tekket med laminat og parkett.

  Vegger av betong og innforede vegger med plater og trepanel.

  Hulltaking er foretatt i kontor og det ble målt vektprosent på 12,3 % i synlig treverk som anses som tørt treverk.

  Det bemerkes spesielt at rom under terreng er en risikokonstruksjon og er avhengig av en velfungerende utvendig drenering/tettesjikt for å unngå at fukt trekker inn i grunnmur, som kan føre til fukt og råteskader.

  Tomteforhold:

  Byggegrunn: Det er synlig fjell på tomten og byggegrunn skal være av fjell og fyllingsmasser.

  Fuktsikring og drenering: Eier opplyser at drenering rundt boligen ble fornyet en gang før 2013. Opplysningen er ikke dokumentert og dreneringen omfatter ikke den integrerte garasjen i kjeller. Garasjen er uinnredet og oppført med betong-/Leca-konstruksjoner.

  Det er synlig vorteplast mot grunnmur med topplist.

  Taknedløp er ført til oppstikkende drensrør og ut til bakken.

  Grunnmur og fundamenter: Grunnmur oppført av betong og lettklinkerblokker. Utvendig pusset og malt. De fleste vegger i kjeller er innkledde.

  Boligen er fundamentert med betongplate / såle.

  Det er ikke registrert avvik ved boligens synlige fundament.

  Terrengforhold: Tomten er tilnærmet flat rundt bygningsmassen.

  I 2025 ble det lagt asfalt i gårdsplassen som ble lagt i fall mot vei.

  Fall inn mot garasje med renne langs garasjeport.

  Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering: Ifølge tidligere tilstandsrapport er vannledningen inn til boligen av plast (PE/PEL) og ble fornyet i 1995. Boligen er tilknyttet offentlig vannforsyning via private stikkledninger.

  Ifølge tidligere tilstandsrapport ble avløpsledningen til septiktank fornyet i 1995. Ved tilknytning til offentlig avløpsnett i 2005 ble septiktanken tatt ut av bruk, og avløpsledningen av PVC plastrør inn til boligen ble fornyet.

  TG2

  Taktekking

  Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Det er påvist råteskader i enkelte vindskier.

  Konsekvens/tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Konsekvensen av eldet taktekking og undertak er økt risiko for vannlekkasjer, som kan føre til skader på underliggende konstruksjoner. Råteskadet treverk bør skiftes ut, og vindskiene overflatebehandles for å hindre videre nedbrytning. Manglende utbedring kan føre til økte råteskader og redusert levetid på konstruksjonen.

  Nedløp, beslag og skorsteiner over tak

  Det mangler snøfangere på sørsiden av taket. Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringstidspunktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag, og det er noe avflassing av belegg.

  Konsekvens/tiltak: Tak som kan medføre fare for snøras bør sikres med snøfangere eller tilsvarende tiltak for å hindre skade på personer, eiendom eller omgivelser. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

  Takkonstruksjon/Loft

  Det er registrert begrenset ventilering av takkonstruksjonen. Isolasjonen stenger stedvis for luftespalten i nedre del ved raft, og ventilasjonen av loftsrommet vurderes som utilstrekkelig. Det er noe fuktskjolder og misfarging i undertaket.

  Konsekvens/tiltak: Det bør etableres en løsning som hindrer at isolasjonen presses mot undertaket og reduserer luftgjennomstrømningen i luftespalten. Det anbefales også å etablere ytterligere ventilasjon i gavlvegg mot øst for å sikre tilfredsstillende ventilasjon av takkonstruksjonen. Mangelfull ventilasjon kan føre til opphopning av fukt og øke risikoen for kondens-, råte- og fuktskader i takkonstruksjonen. Fuktskjoldene er av eldre dato og det ble ikke målt noe unormalt med fukt på befaring. Tilstand på undertak bør jevnlig holdes under oppsyn.

  Yttervegger/Veggkonstruksjon

  Det er tørkesprekker, noe værslitte kledningsbord og råte i enkelte kledningsbord.

  Belistning rundt vinduer er stedvis ført helt ned til vannbrett uten tilstrekkelig avstand til beslag, noe som har ført til råteskader ved vinduer mot takterrasse i 2. etasje. Kledningen har en mangelfull avslutning mot trappen til inngangspartiet. Det mangler beslag, og ubehandlet treverk er eksponert for vær og fukt. Liggende kledningsbord har ingen lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Stående tømmermannskledning har luftespalte i nedre del, men mangler musesperre.

  Konsekvens/tiltak: Råteskadede kledningsbord bør skiftes ut for å unngå videre forringelse av treverk.

  Manglende glipe mot beslag kan medføre oppfukting av kledning og økt risiko for råte og nedbrytning over tid.

  Det anbefales å etablere en glipe mellom kledning og vannbrett. Manglende beslag og eksponert treverk øker risikoen for fuktopptak og nedbrytning over tid. Det anbefales å etablere en hensiktsmessig beslagløsning og beskytte eksponert treverk for å redusere risikoen for fuktskader. Det er ikke behov for umiddelbare tiltak med manglende lufting, men ved eventuell utskifting av kledning i fremtiden anbefales etablering av luftesjikt for å redusere risikoen for fuktskader og forlenge levetiden til konstruksjonen. Manglende lufting kan over tid føre til oppfukting og råteskader i kledning og underliggende konstruksjon. Det bør monteres musesperre i nedre kant av konstruksjonen der dette mangler for å hindre at skadedyr får tilgang til bygget. Manglende musesperre kan føre til inntrenging av mus og andre skadedyr, noe som kan medføre skader på konstruksjonen og redusert bokomfort.

  Vinduer – 2

  Mer enn halvparten av forventet levetid er oppbrukt på flere vinduer.

  Vinduer har generell slitasjegrad med slitte tettelister, noe værslitt treverk, tegn til innvendig kondensering av glass. Enkelte kjellervinduer er ikke pusset inn/tildekket i øvre del og det er synlig byggeskum.

  Konsekvens/tiltak: I første omgang bør vinduene rengjøres, skrapes ved behov, overflatebehandles, og kjellervinduer pusses inn/tildekkes i topp. På sikt bør det påregnes utskifting av vinduene som følge av alder og normal slitasje.

  Dersom vedlikehold og utskifting utsettes, øker risikoen for punktering av isolerglass, redusert varmeisolasjon, trekk, kondens og videre nedbrytning av treverket, noe som kan medføre behov for mer omfattende utbedringer.

  Ytterdører – 2

  Vippeporten til garasjen har værslitt og oppsprukket treverk.

  Konsekvens/tiltak: Treverket bør rengjøres, skrapes og overflatebehandles for å begrense videre nedbrytning. Manglende vedlikehold kan over tid føre til økt fuktopptak, råteskader og redusert levetid.

  Med tiden bør det vurderes utskifting av garasjeport.

  Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner

  Vanntett sjikt er eldre enn 18 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

  Konsekvens/tiltak: Eldre tettesjikt har økt risiko for svikt, med fare for lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen. Det anbefales å planlegge for kontroll og eventuell fornyelse av tettesjiktet for å sikre videre funksjon.

  Terrasser og plattinger på terreng

  Terrassebordene er av eldre dato og har stedvise sprekker. Bordene vurderes også å være noe underdimensjonerte og med noe svikt. Rekkverket har værslitasje som stedvis er overmalt. Markiseduken er værslitt med misfarging og flere mindre hull/rifter.

  Konsekvens/tiltak: Terrassebord med svikt bør kontrolleres og skiftes ut ved behov. Ved fremtidig utskifting av terrasse anbefales det å benytte terrassebord med tilfredsstillende dimensjonering for spennvidden. Markiseduken har behov for utskifting. Fortsatt bruk vil kunne medføre ytterligere oppriving, redusert funksjon og dårligere beskyttelse mot sol og nedbør.

  Overflater – gulv

  Det er stedvis bruksslitasje på gulvflater, gliper i skjøter og fliser i kjeller med hullyd under. Kjøkkengulv i 1. etasje med noe knirk.

  Konsekvens/tiltak: Det er ikke registrert noen store skader og noe overflateoppussing må som regel påregnes ved kjøp av en brukt bolig.

  Tiltak bør vurderes av kjøper ut fra behov og ønsket standard.

  Hullyd i flis krever ikke noen umiddelbar utbedring. Årsak kan være at flislim ikke har fått kontakt på hele flisflaten, eller det kan være at flisene løsner fra underlaget. Konsekvens kan være at fuger sprekker og flisene løsner som igjen vil kreve tiltak. Forholdene bør derfor holdes under oppsikt.

  Overflater – vegger og himlinger

  Det er registrert stedvise sprekker og løs tapet. Misfarging på vegg i kjellerstue mot bad ifølge eier. Det er sprekk i trepanel i himling i stue i kjeller, forskjellig farge på to takessplater i himling i stue i 1. etasje, samt syv plateskjøter ved siden av hverandre på soverom 1 i 1. etasje, noe som vurderes som en ufagmessig utførelse.

  Konsekvens/tiltak: Forholdene er hovedsakelig av kosmetisk karakter. Noe overflateoppussing må som regel påregnes ved kjøp av en brukt bolig.

  Tiltak bør vurderes av kjøper ut fra behov og ønsket standard.

  Etasjeskiller og bærende konstruksjoner

  Følgende retningsavvik ble registrert:

  37 mm gjennom hele, og 18 mm innenfor 2 m i stu/gang i kjeller, samt noe ujevn overgang fra stue mot gang.

  38 mm gjennom hele, og 18 mm innenfor 2 m i stue i 2. etasje.

  Konsekvens/tiltak: For å oppnå bedre planhet må årsak til skjevheter avklares nærmere. Typiske tiltak i denne typen konstruksjon er justering, oppretting eller forsterkning av bjelkelag, eventuelt oppbygging av nye gulvflater.

  Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan forholdet medføre redusert bokomfort, økt slitasje på overflater og risiko for videre deformasjoner i konstruksjonen.

  Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)

  Det er benyttet ekspandert polystyren (EPS/isopor) som isolasjon mot grunnmur. Isolasjonen er kun kledd med trepanel, noe som ikke gir tilstrekkelig brannbeskyttelse. Det er registrert dampsperre i konstruksjonen, men hovedregelen er at dampsperre skal benyttes når mindre enn 50 % av veggen er under terreng. Det vurderes derfor at bruk av dampsperre i dette tilfelle er feil utførelse.

  Konsekvens/tiltak: Ved en eventuell brann kan EPS utvikle brennbare og helseskadelige røykgasser. Det anbefales å etablere en brannbeskyttende kledning, eksempelvis gipsplate, i tråd med anbefalte byggtekniske løsninger. Det vises til Byggforskserien 520.320 og 520.339. Feil bruk av dampsperre kan føre til opphopning av fukt i konstruksjonen, med risiko for mugg- og råteskader over tid. Dette kan redusere levetiden på veggkonstruksjonen og føre til dårligere inneklima.

  Innforede vegger rives og bygges opp på nytt i henhold til anbefalte byggtekniske løsninger.

  Innvendige dører

  Det er sveller/avflasset maling i nedre del av baderomsdør/lister i 1. etasje.

  Inngangsdøren til 1. etasje tar noe i låsekassebeslag og har noe hull i dørblad. Inngangsdøren til 2. etasje subber i terskel. Ellers noe mindre slitasje på enkelte dører.

  Konsekvens/tiltak: Enkelte dører har behov for vedlikehold og justeringer.

  Konsekvensen av manglende utbedring er at dørene kan få redusert funksjon og levetid, samt økt risiko for ytterligere skader.

  Kjeller – Vaskerom/wc – Dokumentasjon for våtrom

  Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.

  Konsekvens/tiltak: Uten dokumentasjon vet man ikke om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Manglende dokumentasjon gir derfor økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag. Skader kan utvikle seg og bli omfattende før de oppdages.

  Kjeller – Vaskerom/wc – Overflater, vegger og himling

  Plate og trepanel er utført i treverk, et materiale som er følsomt for fukt. Det bør ikke benyttes fuktømfintlige materialer i våtsoner.

  Platen mot varmvannsbereder har fuktskader i nedre del etter en tidligere lekkasje fra vaskemaskin.

  Konsekvens/tiltak: Treverk i nedre del mot gulv er utsatt ved eventuell lekkasje eller søl, og det anbefales å benytte fuktbestandige materialer i slike områder.

  Kjeller – Vaskerom/wc – Overflater gulv

  Det påvist avvik i fallforhold til sluk. Det er motfall på deler av gulvet. Det er hul lyd under flere fliser.

  Konsekvens/tiltak: Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet.

  Tiltak med utbedring av fallforhold anbefales ved fremtidig rehabilitering. Hul lyd i flis krever ikke umiddelbar utbedring. Årsaken kan være mangelfull kontakt mellom flis og underlag, eller begynnende løsning fra underlaget. Hul lyd kan over tid utvikle seg til bom i fliser, noe som kan medføre sprekkdannelser i fuger og at fliser løsner. Forholdet bør derfor holdes under oppsikt.

  Kjeller – Vaskerom/wc – Ventilasjon

  Våtrommet mangler avtrekk- og tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft).

  Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende tilluft og mekanisk avtrekk for å sikre tilstrekkelig ventilasjon. Manglende ventilasjon kan føre til dårlig luftkvalitet, økt fuktbelastning og risiko for mugg- og fuktskader.

  Kjeller – Vaskerom/wc – Tilliggende konstruksjoner våtrom

  Ved hulltaking er det påvist dampsperre i den innvendige bindingsverksveggen mot gang. Det er også registrert plastfolie bak veggplatene på baderomssiden. Det ble målt forhøyede fuktverdier i konstruksjonen, noe som ikke er uvanlig ved denne typen veggoppbygning da fukt kan bli innestengt. Det er ikke registrert tegn til fukt- eller råteskader ved befaringen.

  Konsekvens/tiltak: Konstruksjonen vurderes som uheldig, da plastfolie på begge sider av bindingsverksveggen kan begrense uttørking dersom fukt tilføres konstruksjonen. Dersom veggen i tillegg er utført med membran eller annet vanntett sjikt på baderomssiden, vil dette ytterligere redusere veggens uttørkingsevne. Det er ikke registrert tegn til følgeskader ved befaringen.

  1. etasje – Bad – Dokumentasjon for våtrom

  Fremlagt dokumentasjon tilfredsstiller ikke kravene i gjeldene forskrift og standard (NS3600 A.2.1.9.1 alternativ1 1, 2, 3 og 4).

  Konsekvens/tiltak: Dokumentasjon som ikke tilfredsstiller kravene i gjeldene forskrift og standard gjør at man ikke kan vite om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Dette gir en økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag.

  1. etasje – Bad – Overflater, vegger og himling

  Vinduet er utført i treverk, et materiale som er følsomt for fukt. Det anbefales ikke å benytte fuktømfintlige materialer i våtsoner. En flis under toalettet er knekt, samt mindre sprekk i flisfuge ved vindu.

  Konsekvens/tiltak: Våtrommet fungerer med dette avviket, da det er montert dusjkabinett som begrenser direkte vannsprut på vinduet, men vindu i våtsone må jevnlig kontrolleres for eventuell fuktbelastning. Forholdene vurderes som kosmetiske, men skadet flis og sprekk i fuge bør utbedres for å opprettholde et tett og robust overflatesjikt.

  1. etasje – Bad – Overflater gulv

  Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet.

  Konsekvens/tiltak: Avviket vurderes å ha begrenset betydning ved normal bruk, men kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet.

  Tiltak anses normalt ikke nødvendig, men forholdet bør tas i betraktning ved eventuell fremtidig oppgradering av våtrommet.

  1. etasje – Bad – Sanitærutstyr og innredning

  Det er påvist svelleskader på innredningen.

  Konsekvens/tiltak: Det bør vurderes utskifting eller utbedring av baderomsinnredningen med fuktsveller, for å unngå videre skadeutvikling og redusert levetid på innredningen.

  2. etasje – Bad/vaskerom – Dokumentasjon for våtrom

  Fremlagt dokumentasjon omfatter kostnadsbeskrivelse for utførte arbeider, men tilfredsstiller ikke kravene til dokumentasjon av vanntett sjikt etter NS 3600 A.2.1.9.1 alternativ 1-4.

  Konsekvens/tiltak: Dokumentasjon som ikke tilfredsstiller kravene i gjeldene forskrift og standard gjør at man ikke kan vite om membran er korrekt utført eller om sluk, overganger og gjennomføringer er tette. Dette gir en økt risiko for skjulte fuktskader, selv om det ikke er synlige tegn i dag.

  2. etasje – Bad/vaskerom – Overflater, vegger og himling

  Døren/belistning er utført i treverk, et materiale som er følsomt for fukt. Det bør ikke benyttes fuktømfintlige materialer i våtsoner.

  Konsekvens/tiltak: Våtrommet fungerer med dette avviket da døren er avgrenset med dusjkabinett, men dør i våtsone må jevnlig kontrolleres for eventuell fuktbelastning.

  2. etasje – Bad/vaskerom – Overflater gulv

  Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet.

  Konsekvens/tiltak: Avviket vurderes å ha begrenset betydning ved normal bruk, men kan innebære økt risiko for at vann kan renne ut av rommet ved lekkasje eller tilstopping av sluk.

  Tiltak anses normalt ikke nødvendig da det er montert dusjkabinett med avløp direkte i sluk, men forholdet bør tas i betraktning ved eventuell fremtidig oppgradering av våtrommet.

  1. etasje – Kjøkken – Overflater og innredning

  Det er noe sveller i underkant av benkeplate, noe slitasje på enkelte fronter og det mangler deksel til lys under ventilator. Kjøkkenkranen fremstår noe løs, har begrenset stoppfunksjon og kan beveges delvis utenfor vaskekummen.

  Konsekvens/tiltak: Fuktsvelling og generell slitasje vurderes som av visuell karakter og påvirker foreløpig ikke innredningens funksjon, men utsatte overflater bør vedlikeholdes for å forlenge levetid og opprettholde funksjon.

  Det anbefales å justere eller skifte ut kranen for å sikre at vannstrålen holdes innenfor vaskekumområdet, for å redusere risikoen for vannsøl og påfølgende fuktskader på benkeplate og innredning.

  Innvendige vannledninger

  Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

  Konsekvens/tiltak: Det vurderes at tiltak kan bli aktuelt på sikt, men ikke umiddelbart. Det anbefales jevnlig kontroll av røranlegget for å avdekke eventuelle lekkasjer eller skader, da eldre skjulte røranlegg kan få plutselige skader som kan føre til vannskader i tilstøtende konstruksjoner.

  Innvendige avløpsrør

  Støpejernsrør før 1990 er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

  Konsekvens/tiltak: Det vurderes at tiltak kan bli aktuelt på sikt, men ikke umiddelbart. Konsekvensen av alder på skjulte røranlegg er økt risiko for plutselige lekkasjer eller skader, som kan føre til fukt- og råteskader i tilstøtende konstruksjoner. Regelmessig oppfølging anbefales for å oppdage eventuelle endringer i tilstand.

  Ventilasjon

  Det er påvist mangelfull ventilasjon på soverom 1 og kjøkken i 1. etasje, samt stue og kjøkken i 2. etasje.

  Konsekvens/tiltak: Det bør etableres veggventiler eller vindusventiler i alle oppholdsrom som mangler dette, for å sikre tilstrekkelig ventilasjon og unngå risiko for dårlig inneklima, økt fuktighet og mulig muggdannelse.

  Varmtvannsbereder/tank – 2

  Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

  Konsekvens/tiltak: Varmtvannsberederen er funksjonell, men har passert forventet brukstid, og utskifting må påregnes på sikt. Berederen er tilkoblet med støpsel og stikkontakt. For eldre eksisterende installasjoner er det ikke nødvendigvis krav om ombygging til fast tilkobling, men tilkoblingspunktet bør kontrolleres jevnlig for tegn til varmgang. Ved utskifting av berederen må tilkoblingen utføres i henhold til gjeldende krav.

  Fuktsikring og drenering

  Bygningen er oppført uten fuktsperre mot grunnen, noe som var vanlig på oppføringstidspunktet. Det må derfor påregnes noe fuktopptrekk fra grunnen.

  Det mangler stedvis topplist på grunnmursplasten, og der topplist er montert er denne ikke tettet inn mot grunnmuren. Grunnmursplasten avsluttes også stedvis under terreng.

  Konsekvens/tiltak: Topplist bør monteres der denne mangler, festes der den er løs, og overgangen mot grunnmuren tettes/pusses inn for å redusere risikoen for at vann og smuss trenger ned bak grunnmursplasten. Regelmessig kontroll og vedlikehold av drenssystemet, herunder spyling av drensledninger ved behov, må påregnes.

  TG3

  Kjeller – Vaskerom/wc – Vanntett sjikt, membran og sluk

  Vanntett sjikt tilfredsstiller ikke dagens forventninger til tettefunksjon. Det er ingen tettesjikt/membran i området rundt varmtvannsbereder. Det er ingen informasjon om tettesjikt/membran bak fliser og ingen synlige tegn til vanntett sjikt.

  Konsekvens/tiltak: Vanntett sjikt som ikke tilfredsstiller dagens forventninger til tettefunksjon gir økt risiko for fuktinntrengning i konstruksjonen. Dette kan føre til skjulte fuktskader, muggvekst og nedbrytning av materialer. Det er viktig å rehabilitere våtrommet med nytt, godkjent vanntett sjikt i henhold til gjeldende krav og våtromsnorm, for å sikre en tett og varig løsning.

  Terrengforhold

  Terrenget er stedvis flatt, og betongheller faller inn mot bygningen. Dette gir ugunstige fallforhold og øker belastningen av overflatevann mot grunnmuren.

  Konsekvens/tiltak: Det er ikke registrert fuktskader som kan knyttes til terrengforholdene ved befaringen. Tilstandsgraden er satt etter kriteriene i NS 3600, hvor flatt terreng eller fall inn mot grunnmur vurderes som TG 3 på grunn av økt risiko for fuktbelastning over tid. Overflatevann bør ledes bort fra grunnmuren for å redusere fuktbelastningen.

  Ideelt bør det være fall på 1:50 på 3 meter ut fra bygning.

  Helse, miljø og sikkerhet

  Rekkverket på takterrasse på 85 cm er for lavt i forhold til dagens krav på 1,0 m. Rekkverket på terrasse på 90 cm er for lavt i forhold til dagens krav på 1,0 m. Rekkverket i utvendig trapper på 82 – 84 cm er for lavt i forhold til dagens forskriftskrav på 90 cm. Det er ikke montert rekkverk på utvendig trapp til kjeller. Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Det er registrert sprekker og oppsprukket tetting rundt røykrørets gjennomføring i skorstein. Åpninger i rekkverk til 2. etasje på 13 cm er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper på 10 cm. Det mangler håndløpere på vegg i trappeløpet i 2. etasje. Det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp til kjeller. Det er ikke montert komfyrvakt for kjøkkenelektroinstallasjoner utført etter 1 juli 2010. Basert på deler av anleggets høye alder og manglende dokumentasjon på tilsyn de siste 5 årene, anbefales det at det utføres en utvidet elkontroll av det elektriske anlegget. Det er synlige tegn på avvik i branncelleinndeling ut ifra dagens byggtekniske forskrift. Eiendommen ligger innenfor NVEs aktsomhetsområde for kvikkleireskred. Dette er en kartfestet aktsomhetssone og innebærer ikke at det er registrert kvikkleire eller ustabile grunnforhold på selve eiendommen. Opplysningen er basert på NVEs temakart.

  Konsekvens/tiltak: Konsekvensen er at rekkverket ikke gir tilstrekkelig fallsikring i henhold til dagens krav, noe som medfører økt risiko for fallulykker og behov for utbedring for å oppnå tilfredsstillende sikkerhet. Det anbefales å utbedre rekkverket slik at høyden tilfredsstiller gjeldende krav, for å sikre trygg bruk. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. Konsekvensen er at rekkverket ikke gir tilstrekkelig fallsikring i henhold til dagens krav, noe som medfører økt risiko for fallulykker og behov for utbedring for å oppnå tilfredsstillende sikkerhet. Mangelfull sikring kan føre til fallulykker eller at personer mister støtte, med fare for alvorlig skade. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder opp til dagens krav. Mangelfull sikring kan føre til fallulykker eller at personer mister støtte, med fare for alvorlig skade. Rekkverk må monteres for å lukke avviket. Det bør gjennomføres radonmålinger for å avklare om det er forhøyede radonnivåer i boligen. Ved måling og resultat under 100 Bq/m³ anses avviket som lukket. Resultat over dette kan medføre ekstra kostnader for utbedring. Konsekvensen av manglende måling er usikkerhet rundt radonnivået, noe som kan innebære helserisiko ved forhøyede verdier. Mangelfull tetting rundt røykrøret kan medføre lekkasje av røykgasser dersom gjennomføringen ikke er tett, og bør utbedres for å sikre en forskriftsmessig og brannsikker løsning.

  Det anbefales at forholdet kontrolleres og utbedres av kvalifisert fagperson. Om det er mistanke om utetthet, bør ildstedet ikke benyttes før forholdet er avklart. For store åpninger i rekkverket kan medføre økt risiko for fall og personskader, særlig for barn. Det anbefales å utbedre rekkverket slik at åpningene tilfredsstiller gjeldende sikkerhetskrav. Manglende håndløper kan redusere muligheten for støtte ved ferdsel i trappen. Forholdet kan medføre økt risiko for fallulykker og personskade, særlig for barn, eldre og personer med nedsatt balanse. Det anbefales å montere håndløper langs trappeløpet for å bedre sikkerhet og tilgjengelighet. Manglende rekkverk kan redusere muligheten for støtte ved ferdsel i trappen. Forholdet kan medføre økt risiko for fallulykker og personskade, særlig for barn, eldre og personer med nedsatt balanse. Det anbefales å montere rekkverk på trappen for å sikre trygg bruk og bedre sikkerhet. Manglende komfyrvakt på kjøkkeninstallasjoner utført etter 1. juli 2010 innebærer avvik fra gjeldende krav og øker risikoen for brann ved tørrkoking eller overoppheting. Dette kan medføre fare for liv og helse, samt skade på bygning og inventar. Det anbefales å installere godkjent komfyrvakt i henhold til gjeldende forskrifter for å redusere brannrisiko. Behov for kontroll av det elektriske anlegget indikerer usikkerhet rundt tilstand og sikkerhet. Eventuelle feil eller mangler kan medføre økt risiko for brann, elektrisk støt og skade på utstyr. Det elektriske anlegget bør kontrolleres av kvalifisert elektrofaglig person. Eventuelle avvik bør utbedres for å sikre en trygg og forskriftsmessig installasjon. Elektriske installasjoner har en forventet levetid på om lag 30 år, avhengig av utførelse, belastning, vedlikehold og bruk. Etter dette må det påregnes økt behov for vedlikehold, reparasjoner og utskiftninger. Avvik i branncelleinndeling kan føre til at brann og røyk sprer seg raskere mellom rom eller etasjer. Dette øker risikoen for brannspredning, fare for liv og helse samt større materielle skader. Det anbefales å få forholdet vurdert av kvalifisert fagperson for å avklare omfang og nødvendige tiltak. Branncelleinndelingen bør utbedres i henhold til gjeldende krav for å sikre tilstrekkelig brannsikkerhet. Aktsomhetsområdet for kvikkleire innebærer at det ved terrenginngrep, gravearbeider eller større byggearbeider kan være behov for geotekniske vurderinger utført av fagkyndig.

  Konsekvensen er at det kan være økt risiko for kvikkleireskred i området, noe som kan påvirke sikkerheten og stabiliteten til eiendommen.

  Sammendrag selgers egenerklæring

  1. Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader på bad/våtrom? Ja.

  Tett sluk i kjeller grunnet lo fra vaskemaskin. Sluket ble renset, og problemet opphørte. Hendelsen medførte et mindre misfargingsmerke på motsatt side av veggen.

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Ja.

  Ufaglært arbeid:

  1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2025. Beskrivelse av arbeidet: Renset sluk som var tett av lo fra vaskemaskin. Problemet opphørte etter rensing.

  2. Vet du om det er gjort arbeid på bad eller våtrom, enten av deg eller tidligere eiere? Ja.

  Faglært arbeid:

  1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2018. Firmanavn: recover. Beskrivelse av arbeidet: Renovering av nytt bad i 2. etasje utført av Recover i 2018.

  2. Hvilket år ble jobben fullført?: 2013. Firmanavn: AT RØR. Beskrivelse av arbeidet: Renovering av nytt bad i 2. etasje utført av AT rør i 2013.

  Vet du om tettesjikt, membran eller sluk ble fornyet eller oppgradert? Ja. Spesifiser hva som er gjort med henholdsvis membran, tettesjikt og sluk:

  Badet ble renovert med opppigging av gulv, nye varmekabler, våtromsplater på vegger, nye fliser på gulv og vegger samt montering av vegghengt toalett og servant.

  4. Vet du om det er, eller har vært, vannlekkasje eller andre typer feil eller skader på tak, yttervegg, vinduer, dører, garasje, tilleggsbygninger eller lignende? Ja.

  Lekkasje rundt vinduer på østre vegg. Forholdet ble utbedret av Recover og Alf Dahl. Utebod har behov for utskifting/riving.

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Ja.

  Faglært arbeid:

  1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2018. Firmanavn: Recover og Alf Dahl. Beskrivelse av arbeidet: Recover skiftet vinduer og utbedret innvendige overflater på kjøkken og soverom i 2. etasje. Alf Dahl utbedret yttervegg med ny kledning med asfaltplater.

  5. Vet du om det er utført arbeid på tak, yttervegg, vindu, dører eller annen fasade, enten av deg eller tidligere eiere? Ja.

  Faglært arbeid:

  1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2018. Firmanavn: Recover og Alf Dahl. Beskrivelse av arbeidet: Recover skiftet vinduer og utbedret innvendige overflater på kjøkken og soverom i 2. etasje. Alf Dahl utbedret yttervegg med ny kledning med asfaltplater.

  6. Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader på vinduene, som for eksempel kondens, fuktskader eller vanninntrengning? Eller er noen av vinduene i boligen punktert? Ja.

  Lekkasje rundt vinduer på østre vegg. Forholdet ble utbedret ved utskifting av vinduer og utbedring av yttervegg.Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Ja.

  Faglært arbeid:

  1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2018. Firmanavn: Recover og Alf Dahl. Beskrivelse av arbeidet: Recover skiftet vinduer og utbedret innvendige overflater på kjøkken og soverom i 2. etasje. Alf Dahl utbedret yttervegg med ny kledning og asfaltplater.

  12. Vet du om det er, eller har vært, fukt, sopp eller råteskader i boligen/sameiet/borettslaget? Ja.

  Det har vært lekkasje under vinduet på kontoret/soverom med sprekk i tapet. Det er et svart område på vegg i kjellerstue mot baderommet etter vaskemaskin pga tett sluk. Det er mindre misfargingsmerke på motsatt side av veggen mot baderom etter tett sluk på vaskerom i kjelleren.

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Ja.

  Ufaglært arbeid:

  1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2024. Beskrivelse av arbeidet: Renset sluk som var tett av lo fra vaskemaskin. Problemet opphørte etter rensing.

  13. Vet du om det er, eller har vært, skadedyr eller sjenerende insekter på eiendommen eller i boligen? Ja.

  Maurangrep i utebod medførte skader på trekonstruksjoner.

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Ja.

  Ufaglært arbeid:

  1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2022. Beskrivelse av arbeidet: Maurbekjempelse med maurmiddel/maurkverk.

  17. Vet du om det er, eller har vært, feil eller skader knyttet til sentralfyr, radiator, ventilasjon, varmepumpe, kjøkkenvifte, baderomsvifte eller andre installasjoner? Ja.

  Kjøkkenviften fungerer som den skal og har tilfredsstillende avtrekk. Lampedekslene mangler, noe som medfører økt fettansamling inne i viften.

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Nei, ikke som jeg kjenner til.

  18. Vet du om det er gjort arbeid på sentralfyr, radiator, ventilasjon, varmepumpe eller andre installasjoner, enten av deg eller tidligere eiere? Ja.

  Faglært arbeid:

  1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2018. Firmanavn: Alf Dahl. Beskrivelse av arbeidet: Montert lydisolert ventil i yttervegg på soverom i 1. etg.

  2. Hvilket år ble jobben fullført?: 2024. Firmanavn: cmc varme. Beskrivelse av arbeidet: ny varmepumpe.

  20. Vet du om det er gjort arbeid på ildsted eller pipe, enten av deg eller tidligere eiere? Ja.

  Ufaglært arbeid:

  1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2025. Beskrivelse av arbeidet: Ny vedovn ble installert og innmeldt til feiervesenet i 2025. Kontroll vil bli gjennomført ved neste ordinære feiing.

  23. Vet du om det er gjort arbeid på det elektriske anlegget, enten av deg eller tidligere eiere? Ja.

  Faglært arbeid:

  1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2015. Firmanavn: ALT. Beskrivelse av arbeidet: fjernet en e-verks måler i kjeller.

  26. Vet du om boligen eller eiendommen har blitt endret eller bygget ut etter opprinnelig byggeår, enten av deg eller tidligere eiere? Ja.

  Stue er bygget på med takterrasse og garasje i kjeller. Kommunen har mangelfull dokumentasjon på deler av bygget. Nærmere avklaring må innhentes fra kommunen.

  Er tiltaket godkjent av kommunen? Nei, ikke som jeg kjenner til.

  30. Har eiendommen utleiedel, for eksempel en leilighet, hybel eller lignende? Ja.

  Separat leilighet i 2. etasje og felles inngang.

  Er utleiedelen godkjent for utleie av kommunen? Ja.

  31. Består boligen av flere, selvstendige boenheter? Ja.

  Er alle boenhetene godkjent av kommunen? Ja. Tomannsbolig med felles inngangsparti og separat leilighet i 2. etasje.

  36. Vet du om det finnes planer, vedtak eller forslag som kan føre til økte utgifter, som festeavgift, fellesutgifter, fellesgjeld eller kommunale avgifter? Ja.

  Eiendomskatt.

  37. Har boligen garasje eller øvrige tilleggsbygninger? Ja.

  Vet du om det feil eller skader ved garasje eller øvrige tilleggsbygninger? Ja.

  Utebod i dårlig stand og vurderes som rivningsklar.

  38. Vet du om det er gjort arbeid på eiendommen som ikke er nevnt i de andre spørsmålene? Ja.

  Faglært arbeid:

  1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2025. Firmanavn: Heiberg. Beskrivelse av arbeidet: Ny innkjørsel med granittkantstein og asfaltering av gårdsplass. Innkjørselen ble utvidet for bedre adkomst og flere parkeringsplasser.

  39. Vet du om det er, eller har vært, feil på tilbehør som følger med eiendommen? Ja.

  Kjøkkenvifte mangler lampeglass. Dusjkabinett i 1. etasje fungerer, men temperaturreguleringen kan oppleves noe treg. Det forekommer tidvis lyd i vannrørene. Dusjdørene er noe løse/skjevt justert, men fungerer. Sprukket flis på bad i 1. etasje. Takvifte på soverom har løs lampedel/underdel. Utvendig vannkran på vestvegg er ikke tilkoblet. Utvendig vannkran på sørvegg har knekt håndtak. Garasjelås fungerer ikke som normalt etter at nøkkel har knekt i låssylinderen. Komfyrvakt er ikke installert på kjøkkenene. Markiseduk er slittt/hull/rifter. Lampe på bad i 2. etasje fungerer ikke som normalt og trenger ny transformator.

  Er det gjort tiltak, eller er feilen/skaden utbedret? Nei, ikke som jeg kjenner til.

  Selgers egenerklæringsskjema ligger vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med denne.

  Innhold

  Kjeller med egen inngang: Stue/gang, vaskerom/wc, bod, kontor, trapperom, soverom og garasje.

  1. etasje: Felles inngangsparti m/trapp, entré m/trapp, gang, soverom 1, bad, kjøkken, stue og soverom 2.

  2. etasje: Gang m/trapp, gang, kjøkken, soverom, bad/vaskerom og stue.

  Standard

  Velkommen til Baggerødgata 28 i Horten – en frittliggende tomannsbolig beliggende i et attraktivt og rolig boligområde.

  Boligen er innredet med en selvstendig leilighet i hver etasje, noe som gir fleksible bruksmuligheter – enten som generasjonsbolig, utleieobjekt eller for en stor familie. Eiendommen har en sentral beliggenhet med kort gangavstand til dagligvarebutikk, skole, barnehage, kollektivtransport og øvrige servicetilbud. Eiendommen er asfaltert med god plass til parkering av bil og byr på en koselig hage med gode solforhold.

  Eiendommen har en pent opparbeidet hagetomt med velstelte plenarealer, beplantning og naturlige omgivelser. Mot nord og vest består deler av tomten av naturtomt. Det steinsatte inngangspartiet gir et innbydende førsteinntrykk. Plass til både lagring av henger, kompost eller annet man har bruk for.

  Fra boligen er det utgang til en romslig terrasse mot vest, hvor man kan nyte gode solforhold og flotte uteoppholdsarealer gjennom store deler av dagen. I tillegg er det gode utsiktsforhold og en fantastisk ramme for både avslapning og sosiale sammenkomster. Hele tomten har hekk og beplantning rundt, noe som gjør plassen skjermet og godt egnet for både barn og kjæledyr.

  Fra entreen i hovedetasjen kommer man inn i en romslig gang. Deretter finner man et koselig kjøkken med Ikea innredning og utgang til veranda. Videre er det en romslig stue med god plass til både spisebord og sofagruppe. Rommet har en lun atmosfære og en planløsning som gir gode møbleringsmuligheter.

  Det er to romslige soverom med gode møbleringsmuligheter. Begge rommene har plass til dobbeltseng, garderobeskap og øvrig ønsket møblement. Hovedsoverommet er etterisolert og lydisolert med lydbøyler i hengende tak. Badet i hovedetasjen ble delvis oppusset i 2013 og har en moderne og funksjonell utforming. Rommet er innredet med flislagt gulv med varmekabler, baderomspanel på veggene, dusjkabinett, toalett og servant med tilhørende baderomsinnredning.

  Kjelleren har egen inngang fra gårdsplassen, noe som gir en praktisk og fleksibel løsning med mange bruksmuligheter. Her er det innredet til kjellerstue som egner seg godt som TV-stue, men pt er underetasjen ikke godkjent til varig oppholdsrom. Rommene passer godt som kontor eller hobbyrom.

  Badet er fra 2005 og har flislagt gulv med varmekabler, servant med baderomsinnredning, toalett og opplegg for vaskemaskin. Det er også avsatt plass for montering av dusjkabinett, noe som gir mulighet for å komplettere badet etter egne behov.

  Videre finnes en praktisk bod med skapinnredning og tilrettelegging for tilkobling av oppvaskkum, skyllekum eller tilsvarende.

  Leiligheten i 2 etasjen er registrert som egen boenhet i eiendomsregisteret hos kommunen. Andre etasje har en praktisk planløsning med trappegang og entré, hvor det er lukeadkomst til loft som gir ekstra lagringsmuligheter. Etasjen rommer ett soverom samt flere kott som sørger for gode oppbevaringsløsninger. Badet er innredet med dusjkabinett, toalett og servant. Kjøkkenet har en hyggelig beliggenhet med gløtt mot fjorden. Stuen fremstår som lys og romslig med laminatgulv.

  Baggerødgata 28 byr på en flott kombinasjon av beliggenhet, gode uteområder og en praktisk planløsning med fleksible bruksmuligheter. Eiendommen har gode kvaliteter både ute og inne, med romslige oppholdsrom, flere soverom, praktiske løsninger og en egen inngang til underetasjen som gir mange muligheter for bruk.

  Dette er en eiendom som passer godt for deg som ønsker en bolig med god plass, fleksibilitet og en attraktiv beliggenhet – med nærhet til sjøen, samtidig som det er kort vei til det meste i hverdagen.

  Innbo og løsøre

  Inventar som ikke medfølger handelen:

  • Våpenskap
  • Herstal Tentacel Lampe serie i stua
  • Veggfeste til TV og TVen

  Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

  Hvitevarer

  Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

  Parkering

  Godt med biloppstillingsplass på egen tomt.

  Forsikringsselskap

  Gjensidige

  Polisenummer

  87433238

  Diverse

  Foretaket og Aktiv-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføringen av megleroppdraget:

  • I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita
  • Vend Marketplaces, eier av annonseplattformen Finn.no
  • Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll. Kundene tilbys ulike leverandører for strøm og alarm avhengig av tilbydere i området. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenestene.
  • Banker i Eika-alliansen tilbyr finansielle tjenester
  • Signicat leverer digitale løsninger for signering av dokumenter
  • Vitec Megler, leverer salgsstøttesystemet herunder elektronisk løsning for budgivning

  Prisantydning inkl. omkostninger

  Kr 5 490 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  Kr 137 250 (Dokumentavgift)

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  Kr 16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 138 640 (Omkostninger totalt)

  Kr 155 540 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 158 340 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 5 628 640 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 5 645 540 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 5 648 340 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Energi

  Oppvarming

  Peisovn i stue i 1. etajse fra 2025, ubrennbar plate på gulv i front. Vedovn i stue i 2. etajse fra byggeår, ubrennbar plate på gulv i front.

  Montert luft-til-luft varmepumpe i stue i 1. etasje, fra 2024. Varmepumper bør få regelmessig service, 2. hvert år, og innedelen bør støvsuges jevnlig.

  Ellers elektrisk oppvarming.

  Info strømforbruk

  Selger har gjort avtale om Norgespris for strøm. Avtalen er bindende, følger eiendommen (målepunktet) og løper til og med 31.12.2026. Les mer hos NVE – www.nve.no

  Energiklasse

  Info energiklasse

  Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

• Økonomi

  Kommunale avgifter

  34068

  Kommunale avgifter år

  2026

  Info kommunale avgifter

  Kommunale gebyr og eiendomsskatt er fordelt på to boenheter.

  De kommunale avgiftene omfatter vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift

  Formuesverdi primær

  1064045

  Formuesverdi primær år

  2024

  Formuesverdi sekundær

  4256179

  Formuesverdi sekundær år

  2024

  Info formuesverdi

  Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.

  Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere, og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

  For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 14 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet.

  For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 prosent av beregnet markedsverdi.

  Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.

  Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.

  Andre utgifter

  Utover det som er nevnt under punktet «kommunale avgifter», påløper kostnader til for eksempel strøm, fyring/brensel, forsikring, innvendig/utvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett.

  Tilbud lånefinansiering

  Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

• Offentlige forhold

  Tinglyste heftelser og rettigheter

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  3901/128/390:

  03.07.1948 – Dokumentnr: 1030 – Opprettelse av matrikkelenheten

  Opprettelse – fradelt fra ukjent hovedbruk.

  01.01.2020 – Dokumentnr: 1797655 – Omnummerering ved kommuneendring

  Tidligere: Knr:0701 Gnr:128 Bnr:390

  01.01.2024 – Dokumentnr: 364032 – Omnummerering ved kommuneendring

  Tidligere: Knr:3801 Gnr:128 Bnr:390

  Ferdigattest/brukstillatelse

  Det foreligger ferdigattest for våningshus i 1,5 etasje datert 28.04.1960. At ferdigattest foreligger er likevel ingen garanti for at det ikke er utført søknadspliktige tiltak, uten at dette er omsøkt.

  I følge kommunen ble boligen i 1959 omsøkt og godkjent som en tomannsbolig.

  Det foreligger midlertidig brukstillatelse for tilbygg datert 25.01.1978. Følgende arbeider/anmerkninger gjenstod før det kunne utstedes ferdigattest:

  • Garasje må pusses innvendig.
  • Terrassedør må sikres.

  Megler kjenner ikke til om arbeidene over er fullført.

  Som et utgangspunkt skal det foreligge ferdigattest for alle bygg. Det ble ved lovendring 1.juli 2015 vedtatt at det ikke utstedes ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1.januar 1998. Dette betyr imidlertid ikke at ulovlig oppførte bygg/ulovlige tiltak blir lovlige, men at byggesaken ikke lenger skal avsluttes med ferdigattest. Det skal uansett foreligge midlertidig brukstillatelse. Brukstillatelse er en forutsetning for at et tiltak kan tas i bruk.

  Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

  Det foreligger godkjent byggetillatelse for terrasse datert 19.11.1996.

  Det foreligger byggemeldte tegninger for boligen, men megler kan ikke tyde datoen på disse.

  Det foreligger tegninger for tilbygg datert 18.08.1977.

  Kommunen opplyser at det i 1959 ble godkjent som tomannsbolig.

  Dokumentene ligger vedlagt salgsoppgaven.

  Det er mottatt byggetegninger fra kommunen. Tegningene er av dårlig kvalitet og er i stor grad uleselige og megler kan derfor ikke tyde hva som faktisk er lovlig og ikke. Tegningene avviker fra dagens faktiske forhold på følgende punkter:

  1. etasje: Tilbygget mot vest er ikke inntegnet på fremlagte tegninger. Soverom 1 er utvidet og omfatter et areal som på tegningene kan se ut til å være angitt som bod.

  2. etasje: Stemmer i hovedsak med dagens bruk. Det er etablert en større takterrasse der det på tegningene er vist en mindre balkong.

  Kjeller: Garasjen er ikke inntegnet på fremlagte tegninger. Det kan se ut til at kjelleren opprinnelig hovedsakelig var disponert til boder og øvrige tilleggsarealer.

  Avvikene nevnt over anses som lovlighetsmangler. En lovlighetsmangel innebærer et avvik mellom tillatt bruk og faktisk bruk. Konsekvensene kan være at kommunen gir pålegg om tilbakeføring/rivning eller krever retting. Kommunen kan også ilegge tvangsmulkt frem til forholdene er brakt i orden.

  Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

  Vei, vann og avløp

  Offentlig vei, vann og avløp.

  Regulerings- og arealplanner

  Kommunedelplan:

  Eiendommen ligger i område som i kommuneplanen/kommunedelplanen er avsatt til: Boligbebyggelse – Nåværende

  Plan (vedtaksdato): Kommuneplanens arealdel 2022-2033 (13.6.2022)

  Gjeldende regulering:

  Planid: 3901 h0118

  Plannavn (vedtaksdato): Nordre Baggerød (11.9.1978)

  Reguleringsformål: Boliger

  Relaterte planer:

  Plannavn (vedtaksdato): Bikkjenmyra – Wistings vei (9.6.1951)

  Reguleringskart med bestemmelser ligger vedlagt salgsoppgaven.

  Adgang til utleie

  Leiligheten i 2 etasjen er registrert som egen boenhet i eiendomsregisteret hos kommunen og kommunen har bekreftet boligen som tomannsbolig.

  Det er innredet hybel i kjeller, men denne er ikke godkjent for varig opphold

  Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

  Legalpant

  Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

• Kontraktgrunnlag

  Lovanvendelse

  Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.

  Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.

  Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Budgivning

  Budgivning i forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

  For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.

  Budgivning utenfor forbrukerforhold

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

  Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

  Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

  Omk. Kjøper beskrivelse

  Kr 5 490 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  Kr 137 250 (Dokumentavgift)

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  Kr 16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 138 640 (Omkostninger totalt)

  Kr 155 540 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 158 340 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 5 628 640 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 5 645 540 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 5 648 340 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

  Omk. kjøper beløp

  138640

  Betalingsbetingelser

  Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

  Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen.

  Hvitvaskingsreglene

  Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

  Boligkjøperforsikring

  Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.

  Meglers vederlag

  Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,2 % av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 18 000,- oppgjørshonorar kr 6 900,- og visninger kr 3 000,- (helg kr 4 000,-). Minimumsprovisjonen er avtalt til kr 55 000,-.  Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket rimelig vederlag per time for utført arbeid, samt øvrige avtalte vederlag og utlegg. Alle beløp er inkl. mva.

• Prisantydning inkl. omkostninger

  Kr 5 490 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  Kr 137 250 (Dokumentavgift)

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  Kr 16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 138 640 (Omkostninger totalt)

  Kr 155 540 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 158 340 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 5 628 640 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 5 645 540 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 5 648 340 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Dokumenter

  • Egenerklæring boligselgerforsikring
  • Boligsalgsrapport