Frognerlia 14

Enebolig med 4 soverom, stor tomt og utsikt mot Gjerpensdalen i blindvei. Nydelig sommerstue i hage og pergola!

• Innhold

  Aktiv eiendomsmegling v/Rose Røstberg ønsker velkommen til Frognerlia 14.

  En velholdt og fin familiebolig med 4 soverom, beliggende i et rolig og godt etablert område på Frogner i Skien, i blindvei med lite gjennomgangstrafikk. Boligen går over to plan og innehar en god planløsning. Boligen ble vesentlig oppgradert på 2000-tallet, hvor det blant annet ble etablert nytt kjøkken og bad i 2013, utskifting av vinduer i 2010 og delvis utskiftning og oppgradering av vann- og avløpsinstallasjoner. Flere overflater er også jevnlig oppgradert gjennom årenes løp.

  En meget romslig utsiktstomt hvor det er etablert deilig sommerstue i hage, samt en trivelig takoverbygget uteplass. Godt beplantet hage med bærbusker, prydbusker og frukttrær.

  Carport med el-billader.

• Om boligen

  Tomt

  992.7m²

  Beskrivelse av tomt

  Eiet tomt på 992,7 m².

  Nydelig utsiktstomt mot Gjerpensdalen beliggende i et rolig og godt etablert område. Tomten er lett skrånet med romslige plenarealer som er prydet med forskjellige busker og beplantning. På siden er tomten skjermet for innsyn med trær og hekk på sommerstid. Det meste av tomtens utearealer er inngjerdet med gjerde/hekk, slik at eiendommen passer fint for dem med hund. Nederste del av tomt med spennende utviklingspotensial for fradeling.

  Det er laget en nydelig takoverbygget uteplass for sosiale kvelder, som også inneholder utekjøkken med tilkobling til vann. Pergolaen er omkranset av drueranker som kan spises på sommerstid. Her er det god plass til sittegruppe. I tillegg til uteplassen, er det bygget en sommerstue i hagen som enkelt kan innredes med utemøbler. Sommerstuen passer perfekt for dem med grønne fingre og med selvforsyning av grønnsaker og frukt på grunn av drivhuseffekten.

  Fremsiden av boligen er beplantet med hekk og det er steinbelagt foran bolig. Gruset innkjørsel med parkeringsmuligheter på siden.

  Dersom det vurderes videreutvikling, fradeling eller bygging på tomten, anbefales det å sette seg godt inn i reguleringsplaner og tilhørende bestemmelser knyttet tomten og området forøvrig. Reguleringsplan kan fås ved henvendelse til meglerkontoret.

  Beliggenhet

  Boligen er beliggende på Frogner i Skien, et hyggelig og veletablert boligområde kjent for sine rolige omgivelser, gode bomiljø og nærhet til både natur og byens fasiliteter. Området passer godt for både familier, par og andre som ønsker en komfortabel hverdag med det meste innen rekkevidde.

  Her bor man tilbaketrukket og fredelig, samtidig som det er kort vei til barnehager, skoler, dagligvarebutikker og øvrige servicetilbud. Området byr også på fine muligheter for tur og friluftsliv, med grønne omgivelser og natur lett tilgjengelig i nærområdet.

  Fra Frogner er det gode forbindelser til Skien sentrum, hvor man finner et bredt utvalg av butikker, kaféer, restauranter og kulturtilbud. Det er også gode transportmuligheter til øvrige deler av Grenlandsområdet.

  Adkomst

  Se kartskisse.

  Barnehage/skole/fritid

  Barnehager:

  • Brekke barnehage (0-5 år): ca. 500 m.
  • Gustavas Hage barnehage (1-5 år): ca. 700 m.
  • Barnehagen Gregorius (1-5 år): ca. 1.1 km.

  Skoler:

  • Bratsbergkleiva skole (1-7 kl.): ca. 1.1 km.
  • Lunde barneskole (1-7 kl.): ca. 1.5 km.
  • Gjerpen barneskole (1-7 kl.): ca. 2.2 km.
  • Gjerpen ungdomsskole (8-10 kl.): ca. 2.3 km.
  • Telemark Toppidrett ungdomsskole Skien: ca. 2.2 km.
  • Toppidrettsgymnaset i Telemark: ca. 2.2 km.
  • Skien videregående skole: ca. 3 km.

  Informasjon om barnehager og skoler er hentet fra Nabolagsprofilen og innhentet fra ulike offentlige og private kilder, og det kan forekomme feil eller mangler i dataene. Distanser er beregnet basert på korteste kjørbare vei eller gangvei (der kjente gangveier er inkludert i datagrunnlaget). Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

  Offentlig kommunikasjon

  Det er ca. 4 minutter å gå til nærmeste bussforbindelse ved Frognerkrysset.

  For de som pendler med tog ligger Skien togstasjon ca. 19 minutter unna i gåavstand.

  Nærmeste flyplass er Sandefjord Torp lufthavn, ca. 48 minutter unna med bil.

  Byggemåte

  Eiendommen er gjennomgått av bygningssakkyndig, og det er utarbeidet en tilstandsrapport som følger som vedlegg til salgsoppgaven. Tilstandsrapporten beskriver boligens tekniske tilstand og eventuelle avvik som er avdekket ved undersøkelsen.

  Takstmannens overordnede vurdering er at boligen fremstår generelt med normal vedlikeholdsstandard sett i forhold til alder og utførte oppgraderinger. Enkelte bygningsdeler har passert eller nærmer seg normal forventet levetid, og det må derfor påregnes behov for vedlikehold og eventuelle utbedringer fremover. For øvrig vises det til nærmere beskrivelser og vurderinger av de enkelte bygningsdelene i rapporten.

  Nedenfor følger en kort oppsummering av byggemåte, registrerte forhold med tilstandsgrad 2 (TG2), tilstandsgrad 3 (TG3) og andre merknader. For nærmere beskrivelser, konsekvenser og anbefalte tiltak vises det til vedlagte tilstandsrapport.

  Boligen er opprinnelig oppført i 1930 og er senere renovert, samt tilbygget i 1973 og 2018. Boligen går over to plan og har en funksjonell planløsning.

  Planløsning:

  Kjeller: Gang/bod, tre boder, gang med trapp samt bad/vaskerom.

  1. etasje: Vindfang, toalettrom, stue, kjøkken, soverom/kontor, tre soverom, gang og bad.

  Følgende forhold med TG2:

  Utvendig

  Tak:

  Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år da dette ble skiftet i 1973. Beslag på pipe ses med naturlig værslitasje/eldre. Ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur på overbygg til inngangsdør i kjeller. Det ses også at nedløp i front ledes inn i krypkjeller uten adkomst og trolig ut på nedre del av eiendommen. Dette er en risiko konstruksjon og det anbefales ytterligger undersøkelser. Mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Isolasjon på tak ligger stedvis ikke tilfredsstillende, og det er noe varierende tykkelse på isolasjonen. Det ligger også en del rivningsmateriale og teglsteiner etter gammel pipe på loftet. Det ses heller ingen fluenetting i hyller.

  Yttervegger:

  Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting). Enkelte veggoverflater viser tegn til økende værslitasje og elde. Klednings bord står stedvis noe tett mot vannbrett på vinduer.

  Ytterdører:

  Mer enn halvparten av forventet brukstid på dør/vinduer er oppbrukt og isolerglass vil ha begrenset isolerings evne. Døren fremstår også med normal bruksslitasje og elde ih.t alder.

  Balkonger/veranda/terrasse:

  Det er påvist for langt utheng på bjelker, samt at det ikke er etablert beslag mellom boligen og verandaen. Det er registret enkelte råteskader på terrassebord under blomsterpotter. Det er ikke montert rekkverk på balkong eller terrasse. Åpninger i rekkverk på balkong eller terrasse er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

  Kjellertrapp:

  Det er registrert skader på flere fliser på trappen og veggoverflater rundt. Rekkverket i utvendig trapp er for lavt i forhold til dagens forskriftskrav. Det er ikke montert rekkverk på utvendig trapp. Flere fliser er skadet i trappen og områder rundt. Det er ikke naturlig avrenning fra trapp slik at det blir stående vann i trappenedganger.

  Terrengforhold:

  Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren.

  Utvendig vann- og avløpsrør:

  Vannledninger av plast er eldre enn 40 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Usikker alder på vann/avløpsledninger over 30 år gamle utløser TG 2 som følge av alder.

  Innvendig

  Gulv:

  Overflater med furugulv ses med noe økende bruksslitasje samt det er registrert en mindre fuktskade på gulv i gang.

  Vegger:

  Malte overflater ses med en del gjennomslag fra opprinnelige maltt tapet. Stedvis noe slitt veggoverflater samt noe ufagmessig utførelse av listverk. Dørlister ses med økte slitasje etter dyrehold.

  Etasjeskille/bærende konstruksjoner:

  Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm. Det ses at deler av etasjeskiller (under utvendig bod) har noe kondesskjolder grunnet manglende overflatebehandling. Det er registrert merkbare skjevheter i gulv. Det bemerkes også at kjellergulv benyttes til lagring (boder) og disse vil ikke ha samme toleransekrav som for eksempel boligrom. Det er målt total høydeforskjell > 30 mm.

  Pipe/skorsteiner:

  Eldre teglsteinspipe i nord har naturlig begrenset restlevetid.

  Krypkjeller:

  Det er begrenset/ikke tilfredstillende ventilasjon eller lufting av krypkjeller. Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader. Mindre forhøyninger av fukt er målt ved hulltaking i kjellerstuen. To mindre kryperom (ikke utsprengt på planskisse) mot nord. Disse er uten inspeksjonsmulighet og det ses kun en mindre ventil i matbod mot rommet. Mangelfull ventilasjon i kryprommene.

  Dører:

  Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte dører. Enkelte av innvendige dører har en del slitasje.

  Vaskerom kjeller:

  Hulltaking er foretatt og det er påvist mindre forhøyninger av fukt. Hulltaking er foretatt, men ikke bak bruksvannsonen (ikke i mest fuktutsatt område) fordi bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør hulltaking direkte i bruksvannsonen fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

  Bad 1. etasje:

  Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Mer enn halvparten av forventet brukstid på overflater. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Det ble observert svidde/misfargede merker på belegget over varmekablene. Det ble ikke registrert tegn til pågående skade ved befaringstidspunktet, kun kosmetisk. Mer enn halvparten av forventet brukstid på overflater.

  Kjøkken:

  Det er ikke montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum utført etter 1 juli 2010. Det er ikke montert komfyrvakt for kjøkkenelektroinstallasjoner utført etter 1 juli 2010.

  Toalettrom:

  Eldre overflater/innredninger som naturlig har noe begrenset restlevetid.

  Tekniske installasjoner:

  Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Ved funksjonstest ble det registrert tilfredsstillende vanntrykk i boligen. Det ble ikke avdekket forhold som indikerer akutte funksjonssvikt i vanninstallasjonene. Boligens avløpsrør er utført i ABS plastrør og er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Eldste varmepumpe fra 2016 i kjeller har halvparten av forventet levetid passert.

  Fuktsikring og drenering:

  På grunn av alder er det sannsynlig at det mangler utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Det er symptom på skader eller manglende funksjon ved fuktsikringssystemet. Det er påvist forhøyet fuktnivå i kjellervegg, yttervegg eller kjellergulv. Det er påvist punktvis avflassing eller utfelling (salt-/kalkutslag) på puss eller maling.

  Grunnmur:

  Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er registrert en del avflassing av maling på grunnmuren samt at grunnmur på tilbygg fra 2018 ikke er pusset.

  Følgende forhold med TG3:

  Innvendig

  Bodvindu:

  I bod i bakre del av carport er det montert et eldre trevindu som det er påvist store skader på.

  Rom under terreng:

  Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv og inn i kjellermur. Det er påvist skader på overflate som riss og sprekker. Ved hulltaking er det registrert at de innforede treveggene er plastet, samt at det er benyttet isopor som isolasjon i kjellerstue. TG3 gis grunnet manglende brannsikring av veggoverflater med isopor.

  Vaskerom kjeller:

  Våtrommet er oppført i henhold til tekniske forskrifter som var gjeldende på oppføringstidspunktet. Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelse av membran eller øvrige våtromsarbeider. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

  Toalettrom:

  Det mangler avtrekkspunkt/ventilasjon/tilluftsløsning i toalettrom.

  Utvendig

  Forstøtningsmur hage:

  Det er påvist større sprekker og/eller skjevheter i forstøtningsmurer.

  Oljetank:

  Under veranda ses det er lufterør til en nedgravd oljetank. Det finnes ingen opplysninger om tanken er sanert eller ikke annet fakturakopi på at innvendig løfter er fjernet. Det er opplyst om at oljetank er sanert, men tilfredsstillende dokumentasjon mangler.

  Andre bemerkninger:

  • Boligens el anlegg er av varierende dato og det er utført arbeider av både av faglært og ufaglært. Det er utført endringer etter januar 1999 samt det er over 5 år siden siste tilsyn. Siste installasjon er EL bil lader i 2025.
  • Det er opplyst at det er/har vært en septiktank på eiendommen og denne ble sist tømt i 2014. Ingen ytterligere informasjon finnes om denne eller dens plassering samt eier heller ikke er kjent med dette. Høyst trolig er det utført tilkobling til offentlig avløp i 2014 etter tømming, da kommune har utført arbeider med offentlig va nett.

  For mer informasjon vises det til vedlagte tilstandsrapport med befaringsdato 04.09.2026, utarbeidet av Nord taksering, som gir en teknisk beskrivelse av boligen.

  Interessenter oppfordres til å sette seg grundig inn i tilstandsrapporten før bud inngis.

  Sammendrag selgers egenerklæring

  Selger opplyser at boligen ble kjøpt i 2016, og at selger har bebodd boligen de siste 12 månedene.

  Selger opplyser videre at det foreligger dokumentasjon på hvordan bad/våtrom er bygget opp.

  Selger opplyser at det i januar 2025 oppsto en lekkasje som følge av ekstremvær med mye vind og våt snø som blåste inn under taket. Lekkasjen medførte skade langs en bjelke på kjøkkenet, samt på innertaket i deler av stuen. Skaden ble vurdert av takstmann fra Storebrand og utbedret av Recover på vegne av Storebrand i 2025. Det ble skiftet isolasjon og det ble lagt nytt innertak i den skadede delen av stuen. Begge naboene opplevde lekkasje på samme tidspunkt.

  Selger opplyser at Altimax AS utførte arbeid i 2018 i forbindelse med utvidelse av stuen. Vestvendt balkong ble gjort om til en del av stuen. Det ble satt inn to nye vinduer og en dobbel balkongdør, og et vindu fra kjøkkenet ble flyttet til stuen. På kjøkkenet ble det satt inn en balkongdør.

  Selger opplyser om tegn til fukt i innerste arbeidsbod, hvor det er observert avskalling av maling på vegg og gulv, samt noe fukt i hjørnet ved benk. I ytterste bod ved krypkjeller er det observert mindre fliser som gir etter, samt saltutslag på flis. Selger kjenner ikke til at det er utført tiltak eller utbedringer.

  Selger opplyser at Nytt Rør utførte arbeid på vann og avløp i 2010. Det foreligger bilder og kvitteringer på arbeidet i egen perm. Selger opplyser at det ble skiftet rør, og at det er synlig et rør som stikker opp nederst i hagen.

  Selger opplyser at det ble installert en Mitsubishi varmepumpe i kjelleren i 2016. Firmanavn er ikke kjent, men arbeidet ble utført av et firma fra Skien formidlet gjennom tjenestetorget. I 2021 installerte Dacom Aircon en ny Hitachi varmepumpe i stuen og utførte service på varmepumpen i kjelleren.

  Selger opplyser at tidligere eier i 2014 fikk satt inn en gjennomgående peis mellom stue og kjøkken. Firmanavn er ikke kjent.

  Selger opplyser at BK Installasjon utførte arbeid på det elektriske anlegget i 2025. Det ble montert Zaptec Go-lader i carporten, og de siste skrusikringene ble byttet til automatsikringer.

  I 2018 ble det lagt skjulte ledninger i vegg i stuen og på østvendt soverom. Det foreligger bilder av arbeidet. Samme år ble det gravd ned elektrisk ledning fra yttervegg til stikkontakt ved stuevinduet og videre til pergola. Det ble også gravd ned en vannslange til pergolaen, koblet til utekran.

  Selger opplyser at feier har bedt om at et nytt trinn monteres nærmere pipen. Det er gitt utsettelse på dette, da selger har vurdert å skifte tak. Taket er i stedet vasket og impregnert. Selger opplyser at feier samtidig vurderte at dette ikke var påkrevd på grunn av takets vinkel. En privat engasjert takstmann vurderte i etterkant at taket bør skiftes innen 2-5 år.

  Selger opplyser at boligen opprinnelig ble oppført i 1930. I 1973 ble det påbygd carport samt stue- og kjøkkendel. Taket ble også skiftet i forbindelse med dette. Selger har senere utvidet stuen ved å innlemme vestvendt balkong. Selger opplyser at eget tiltak er søkt om og godkjent av kommunen, mens det er usikkert om tidligere utbygging er godkjent.

  Selger opplyser at noen av vinduene i drivhuset er trange å lukke, og at det er brukt ulike gamle vinduer. Selger har ikke lykkes med å få døren til drivhuset tilpasset. Døren er trolig for massiv/tung, og bør eventuelt skiftes til en enklere dør dersom det er ønskelig å kunne lukke den. Bod­døren har vært treg om vinteren, mulig på grunn av ved lagret på samme vegg. Døren er høvlet noe ned. Selger kjenner ikke til at det er gjort ytterligere tiltak eller utbedringer.

  Selger opplyser at det i 2018 ble utført ufaglært arbeid på eiendommen. Balkong med utgang fra kjøkken, pergola i hagen og drivhus er oppført av ufaglært.

  Fullstendig egenerklæringsskjema fra selger følger vedlagt salgsoppgaven. Selger kan ha blitt gjort oppmerksom på nye forhold etter utfylling av skjemaet. Det kan derfor fremkomme ytterligere opplysninger i salgsoppgaven, tilstandsrapporten eller annen dokumentasjon fremlagt i forbindelse med salget.

  Standard

  Velkommen til Frognerlia 14 – En velholdt og fin familiebolig med 4 soverom, beliggende i et rolig og godt etablert område på Frogner i Skien. Boligen er opprinnelig fra 1930, men er påbygget i 1973 og 2018. Boligen går over to plan og har en god planløsning. Ifølge tidligere eier ble boligen vesentlig oppgradert på 2000-tallet, hvor det blant annet ble etablert nytt kjøkken og bad i 2013, utskifting av vinduer i 2010 og delvis utskiftning og oppgradering av vann- og avløpsinstallasjoner. Flere overflater er også jevnlig oppgradert gjennom årenes løp.

  Romslig gangparti med god plass til oppbevaring av ytterklær og sko i skyvedørsgarderobe med speil. Videre inn har man gangparti som fører deg inn til en meget romslig og luftig stue. Stuen har fin laminat på gulv og vegger er av malt tapet og panel med lune fargekombinasjoner. Rommet er naturlig inndelt i sofasone og stuekrok hvor man kan sitte å nyte fantastisk utsikt mot Gjerpensdalen. Rommet har installert varmepumpe, i tillegg til en stilig gjennomsiktig peis som kan ses fra både stue og kjøkkenrom.

  Videre inn er et innbydende kjøkkenrom med Sigdal kjøkkeninnredning fra 2013. Innredningen har godt med arbeidsplass på benk, og er utstyrt med nedfelt oppvaskkum, stekeovn og oppvaskmaskin, i tillegg til frittstående kjøleskap. Rommet har laminat på gulv og tapet/panel på vegger. Det er meget god plass til spisegruppe, som står plassert fint til med tanke på utsikt og lysforhold. Romslig vitrineskap med hylleløsning langs sideveggen gir en praktisk og stilig utforming. Rommet har balkongdør ut til en deilig veranda med nedkomst til hage.

  Pent bad fra 2013 med våtromsbelegg på gulv og baderomsplater på vegger. Rommet inneholder vegghengt toalett, dusjkabinett og tidløs servant med speil og sideskap for ekstra oppbevaring.

  Boligen har 4 gode soverom hvor flere er overflateoppusset i nyere tid. Sovedsoverom er luftig og fint med skyvedørdegarderobe. Et av rommene blir idag benyttet som et hobbyrom. Rommene har ulike overflater på vegger og gulv i innbydende fargekombinasjoner.

  Kjeller:

  Romslig kjeller med flere rom som idag er delt inn i bad/vaskerom, 3 boder og gang. Kjellerstuen har betong på gulv og panel/mur på vegger. Det er satt inn en varmepumpe i rommet for mer behagelig bruk som kjellerstue eller generelt oppholdsrom. Rommet er ikke godkjent for varig opphold, men er oppnevnt som disponibelt rom i originale tegninger. Rommet har tilkomst til bod med egen utgangsdør fra kjellernivå.

  De øvrige bodene har fine muligheter for lagringsplass.

  Bad/vaskerom med opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, dusjhjørne og varmtvannstank fra 2011. Rommet har vinylbelegg på gulv og flis på vegger.

  Ellers fremstår underetasjen med 3 store boder (matbod, disponibelt rom og bod) samt gangareal med egen vedovn installert.

  Utvendig har boligen carport med el-billader. Bak carporten er det bodrom med god lagringsplass, i tillegg til meget stort lagringsrom over carport.

  Innbo og løsøre

  Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

  Hvitevarer

  Kjøleskap på kjøkken og vaskemaskin/tørketrommel i kjeller medfølger ikke.

  Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

  Moderninseringer og påkostninger

  Boligen er vesentlig oppgradert på 2000-tallet. Det er blant annet installert nye vinduer i 2010, etablert nytt bad og nytt kjøkken i 2013, utført delvis utskifting og oppgradering av vann og avløpsinstallasjoner, montert ny varmtvannsbereder, oppgradert flere innvendige overflater, montert nye balkongdører i 2018 samt oppført tilbygg med utvidelse av stue i 2018.

  TV/Internett/bredbånd

  Dagens eier har tv/internett levert av Alitbox.

  Parkering

  Parkering i carport eller i innkjørsel.

  Diverse

  Areal i salgsoppgaven er hentet fra tilstandsrapporten. Leilighetens areal oppgis i BRA (bruksareal), som deles i underkategoriene BRA-i (arealet innenfor boenheten), BRA-e (arealet utenfor boenheten(e) og som tilhører denne, slik som for eksempel boder hvor adkomsten er utenfor boenheten), og BRA-b (arealet av innglasset balkong, veranda eller altan når denne er tilknyttet boenheten). TBA er arealet av terrasser, åpne balkonger og åpen altan tilknyttet boenheten.

  Foretaket og Aktiv-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføringen av megleroppdraget:

  • Nord taksering AS.
  • Boligfotograf1.
  • Skagerrak Sparebank / Banker i Eika-alliansen tilbyr finansielle tjenester.
  • I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
  • Fremtind leverer boligselgerforsikring, samt tilbyr andre forsikringer.
  • Help Forsikring leverer boligkjøperforsikring.
  • Vend Marketplaces, eier av annonseplattformen Finn.no.
  • Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll. Kundene tilbys ulike leverandører for strøm og alarm avhengig av tilbydere i området. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenestene.
  • Signicat leverer digitale løsninger for signering av dokumenter.
  • Vitec Megler leverer salgsstøttesystemet, herunder elektronisk løsning for budgivning.

  Prisantydning inkl. omkostninger

  Kr 4 150 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  Kr 103 750 (Dokumentavgift (2,5 %))

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  Kr 16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 105 140 (Omkostninger totalt)

  Kr 122 040 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 124 840 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 4 255 140 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 4 272 040 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 4 274 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Energi

  Oppvarming

  • Varmepumpe i stue 1. etasje og i kjellerstue.
  • Varmekabler på på 1. etasje.
  • Peis mellom kjøkken/stue og i gangareal i kjeller
  • Forøvrig elektrisk oppvarming via panelovner.

  Info strømforbruk

  I selgers husstand hittil i år er det et strømforbruk på 10 739 kWh pr. 14.09.2026. Totalt forbruk for hele 2025 var på 12 511 kWh.

  Det ble installert el-billader i 2025 og strømforbruk er inkludert lading av bil.

  Selger har gjort avtale om Norgespris for strøm. Avtalen er bindende, følger eiendommen (målepunktet) og løper til og med 31.12.2026. Les mer hos NVE – www.nve.no.

  Energiklasse

  Info energiklasse

  Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

• Økonomi

  Kommunale avgifter

  17125

  Kommunale avgifter år

  2026

  Info kommunale avgifter

  De kommunale avgiftene dekker eiendomsskatt, vann og avløp, renovasjon og feie/tilsynsavgift.

  Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr og avgift.

  Kommunale avgifter og gebyrer er inndelt i månedlige betalinger, og utgjør p.t. ca. kr 1 427,15,- pr. måned.

  Vannmåler er installert i boligen. Vannforbruk avregnes etter målt forbruk i henhold til kommunens gjeldende satser.

  Info om eiendomsskatt

  Eiendomsskatten faktureres sammen med de kommunale avgiftene.

  Formuesverdi primær

  1090021

  Formuesverdi primær år

  2024

  Formuesverdi sekundær

  4360083

  Formuesverdi sekundær år

  2024

  Info formuesverdi

  Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for primærbolig fra skatteåret 2026. Den nye beregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner. Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere. Modellen gir vesentlig høyere formuesverdier for boliger over 10 millioner kroner, noe som kan medføre betydelig skatteøkning. Det tas forbehold om at formuesverdien kan endres ved endelig fastsettelse.

  Regel for formuesverdien av primærbolig: Formuesverdien er 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til 10 millioner kroner, og deretter 70 % av det som overstiger 10 millioner kroner.

  Regel for formuesverdien av sekundærbolig: Formuesverdien er 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

  Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.

  Formuesverdien er den verdien som blir lagt til grunn for eventuell beregning av formuesskatt. Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.

  Tilbud lånefinansiering

  Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

• Offentlige forhold

  Tinglyste heftelser og rettigheter

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  Dagboknr. 3128, tinglyst 19.03.1974, type heftelse: Bestemmelse om bebyggelse. Byggeforbud på nærmere angitt avstand.

  • Det foreligger en rettighet fra 1974 om at nabo (Frognerlia 16) ikke får bygge nærmere enn 8 meter fra eiendommens tomtegrense mot Frognerlia 14.

  Servitutten kan fås ved henvendelse til meglerforetaket.

  Ferdigattest/brukstillatelse

  I følge opplysninger fra kommunen foreligger det hverken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på eiendommen, og plan- og bygningslovens formelle forutsetning for lovlig bruk av eiendommen kan derfor ikke dokumenteres.

  Det foreligger tillatelse fra kommunen for fasadeendring, datert 01.06.2018, for ny terrasse mot øst og innbygging av terrasse mot vest, i henhold til mottatte tegninger og beskrivelser.

  Det er mottatt ferdigattest for tilbygg, datert 18.11.1974. Attesten gjelder for tilbygg mot nord.

  Det er mottatt byggetegninger datert 07.11.1972. Det er også mottatt fasade- og plantegninger for boligen, datert 04.02.1984. Megler har sammenholdt de mottatte tegningene med dagens planløsning og avdekket avvik mellom tegningene og den faktiske bruken av boligen. Boligens planskisse samsvarer ikke med dagens bruk, men det ses ikke tiltak som krever søknad om bruksendring.

  Dokumentene følger som vedlegg til salgsoppgaven.

  Vei, vann og avløp

  Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp.

  Regulerings- og arealplanner

  Eiendommen er omfattet av reguleringsplan «Regplan for Håvundvegen, parsell Stormbanen – Frognerkrysset og tilgr. omr. Bystyrets vedtak: 22.06.94 (egengodkjenning)», med ikrafttredelse datert 22.06.1994 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i et område som er avsatt til formål om boliger og felles avkjørsel.

  Eiendommen er omfattet av reguleringsplan «Reguleringsplan for Nordre Frogner» med ikrafttredelse datert 21.01.1999 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i et område som er avsatt til formål om kjørevei.

  Vedrørende utnyttelse av tomten sier reguleringsplanen følgende: 35% BYA.

  I kommuneplanens arealdel for Skien kommune, med ikrafttredelse datert 14.11.2024, ligger eiendommen i et område som er avsatt til byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav, bevaring av miljø, hensyn landskap og nåværende boligbebyggelse.

  Utsnitt av gjeldende planer og tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til meglerforetaket.

  Adgang til utleie

  Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

  Legalpant

  Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

• Kontraktgrunnlag

  Lovanvendelse

  Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.

  Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000,- (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.

  Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Budgivning

  Budgivning i forbrukerforhold:

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

  For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.

  Budgivning utenfor forbrukerforhold:

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

  Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

  Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

  Omk. Kjøper beskrivelse

  Kr 4 150 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  Kr 103 750 (Dokumentavgift (2,5 %))

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  Kr 16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 105 140 (Omkostninger totalt)

  Kr 122 040 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 124 840 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 4 255 140 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 4 272 040 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 4 274 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

  Omk. kjøper beløp

  105140

  Betalingsbetingelser

  Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse.

  Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

  Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen.

  Hvitvaskingsreglene

  Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

  Boligkjøperforsikring

  Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600,-/5 600,-/5 900,- i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000,- ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.

  Meglers vederlag

  Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 1,30% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke:

  0 Fotograf

  4 000 Kommunale opplysninger

  14 900 Markedspakke

  7 000 Oppgjørshonorar

  0 Styling med megler

  2 900 Søk eiendomsregister og elektronisk signering

  15 900 Tilretteleggingsgebyr

  3 500 Visninger/overtakelse per stk.

  12 000 Boligselgerforsikring fra Fremtind (5,6 promille av salgssum)

  Minimum kr. 12 000,-

  545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet

  0 Utlegg eierskiftegebyr

  4 750 Utlegg fotograf – Innebilder, utebilder, dronefoto og plantegning

  18 500 Utlegg takst/tilstandsrapport

  290 Utlegg utskrift av heftelser/servitutter pr. stk

  Totalt kr: 104 100

  Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på et rimelig vederlag for utført arbeid.

• Prisantydning inkl. omkostninger

  Kr 4 150 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  Kr 103 750 (Dokumentavgift (2,5 %))

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  Kr 16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 105 140 (Omkostninger totalt)

  Kr 122 040 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 124 840 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 4 255 140 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 4 272 040 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 4 274 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Dokumenter

  • Egenerklæring boligselgerforsikring
  • Boligsalgsrapport
  • Salgsoppgave