STABBESTAD Rapetangveien 117

Tomt
500m²

Beskrivelse av tomt
Flott, solrik tomt i naturskjønne omgivelser. Fantastisk havutsikt! Punktfestetomt Grunneier: Nils Sandvik Fremfester: Reidar Sandvik Årlig festeavgift: 7 849,- Neste regulering av festeavgift: 2029 Festetid: 60 år fra 1970, og kan fornyes med ytterlige 60 år fra 2029 Tomten er et punktfeste med følgende formulering i fremfestekontrakt "Eksklusiv rådighetsrett til et område på så vidt mulig ca 500 kvm omkring hytten". Et punktfeste innebærer at tomten har et leieforhold til en grunneiendom og er registrert i matrikkelen med et festenummer tilknyttet et gårdsnummer og bruksnummer. Et punktfeste har ikke eiendomsgrenser og er markert med et sentralpunkt, som skal ligge innenfor bebyggelsen på tomten. Eieren av punktfestet har normalt disposisjonsrett for et areal der bygget eller byggene står, og tilpasset etter forholdene på stedet, dersom annet ikke er avtalt. Eieren av punktfestet betaler festeavgift til grunneieren av det bruksnummeret som festet er registrert under. Festeavgiften ble sist regulert i 2020, og utgjør årlig frem til 2029 kr 7 849,-. Festeavgiften reguleres etter konsumprisindeksen hvert 10. år. Neste regulering vil skje i fm. utløp av festekontrakten i 2029. Festekontrakten vil fra 2029 bli forlenget for ytterligere 60 år, og festeavgiften vil fra 2029 ifølge tomtefesteloven ikke kunne overstige kr 15 201,- etter kroneverdien i 2024. Hjemmelshaver til tomten er Nils Sandvik, som igjen har fremfestet hele området til Reidar Sandvik. Fremfestekontrakten er inngått i 1985, og hva gjelder utløp og forlengelse er det vist til festekontrakten (som løper til 2029, og kan forlenges for ytterligere 60 år). Kontakt megler for kopi av tinglyste dokumenter i forbindelse med festeforholdet.

Beliggenhet
På Levangshalvøya, ei halvøy mellom Kragerøfjorden og havet, finner vi ferieområdet Rapen og Rapetangveien 117. Området kjennetegnes blant annet med svaberg og bare fjell, krokete furuer og storslått utsikt mot havet. Det er fine turområder på Rapen. Den tredje og siste delen av kyststien i Kragerø går forbi hyttefeltet. Den starter ved ferjekaia på Stabbestad. Videre er det ca. 12 km til Rapen, og herfra går kyststien ut til Ellingsvika. Turen byr på variert og vakker natur, blant annet i skog og over svaberg med havutsikt. I tillegg går stien forbi attraksjoner som Strømtangen fyr. Dette er et idyllisk friområde med blant annet en liten sandstrand. Det tar ca. 15 minutter å gå til fyret fra hytta. Fra Rapen er det ca. 6 km til Stabbestad og Kragerø Resort, med blant annet 18-hulls golfbane, tennisbane, sykkelstier, restaurant, spaavdeling og treningssenter. Fra Stabbestad er det ferjeforbindelse til Kragerø sentrum. Byen byr på små nisjebutikker og et yrende sommerliv med sine sjarmerende kaféer og restauranter. Det er også ferjeforbindelse i Kragerø til skjærgården, blant annet til den stemningsfulle øya Jomfruland. Cirka 15 minutters kjøretur unna Rapen er også en av Kragerøskjærgårdens vakreste naturperler - friområdet Stangnes, samt idylliske Portør.

Adkomst
Se kartskisse eller kontakt megler for kjørebeskrivelse.

Bebyggelse
Området består av hyttebebyggelse.

Byggemåte
Grunn av synlig grunnfjell. Drenering av overvann og takvann naturlig til terreng. Bygningen har ingen rom som er eksponert mot grunn. Bygningen er fundamentert på pilarer til grunn av grunnfjell. Veggkonstruksjon av bindingsverk av tré med stående bordkledning. Kledningen har normal bruksslitasje med moderat oppsprekking på vegger mot syd og vest. Takstoler av taksperrer med lastoverføring på bærebjelker og yttervegg. luftesjikt er synlig i takutstikk. Taket er tekket med Decra plater med underliggende lekter og bordtak av tre. Takrenner, nedløp og beslag av plastbelagt stål, sort. Malte trevinduer med to og tre lags isolerglass. Malt hovedytterdør av tré. Balkongdør av tré med innsatt isolérglass Stor terrasse mot syd g vest av impregnert trelast med trapper og gjerde av impregnerte bord. Trapper til terrasse av impregnert trelast med brede inntrinn.

Innhold
- Åpen stue- og kjøkkenløsning, 3 soverom, gang, bad, vaskerom, garderoberom og hems. Det er i tillegg oppført bod på eiendommen.

Standard
Eiendommen består av fritidsbolig oppført ca. 1983, påbygd mot nordvest i 2015. Det er i tillegg oppført bod på eiendommen. Fritidsboligen fremstår som godt vedlikeholdt og har innlagt vann, avløp og strøm, og består av åpen stue- og kjøkkenløsning, gang, 3 soverom, bad, vaskerom, hems og bod benyttet som garderoberom. Åpen stue- og kjøkkenløsning med luftig takhøyde avgir en god romfølelse. Herfra er det utgang til stor og solrik sør- og vestvendt terrasse, med flott utsikt mot havet. I stuen er det åpen peis, og frittstående lettvegg med lagrinsplass bak. Kjøkkeninnredning fra Ikea med grå, profilerte fronter. Kjøkkeninnredning med hvitevarer er montert i 2016. Badet inneholder dusjkabinett, toalett og håndvask. Separat vaskerom med utslagsvask og opplegg for vaskemaskin. Hytta inneholder 3 soverom, samt hems. Hovedsoverom er beliggende i påbygget, med enkel adkomst til nord-vest vendt terrasse med morgen- og kveldssol. Hems er ikke godkjent for soverom / varig opphold pga. takhøyde og rømningsvei. Eiendommen er gjennomgått av en bygningskyndig og det er utarbeidet en tilstandsrapport. Nedenfor følger informasjon om forhold som har fått TG2 og TG3: Forhold som har fått TG3 (store eller alvorlige avvik, som man må regne med trenger utbedring straks eller innen kort tid): - Utvendige trapper: Det er ikke montert rekkverk. Konsekvens/tiltak: Rekkverk må monteres for å lukke avviket. Forhold som har fått TG2 (vesentlige avvik som kan kreve tiltak): - Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. Tiltak: Det bør gjennomføres radonmålinger. - Dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Konsekvens/tiltak: Enkelte dører må justeres. - Ventilasjon/bad/vaskerom: Lufting av rommet via dør og vindu. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Konsekvens/tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til våtrom f.eks. luftespalte ved dør e.l. Det bør etableres tilluft til våtrommet. Forhold som har fått TG2 (mindre avvik, som ikke som ikke krever umiddelbare tiltak): - Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Konsekvens/tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav. - Vinduer: Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Konsekvens/tiltak: Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. Opplysningene er hentet fra tilstandsrapporten utarbeidet av Kragerø Takst AS ved Kevin Hunter Nielsen datert: 23.05.2024 Rapporten ligger vedlagt salgsoppgaven.

Innbo og løsøre
Hytta selges som fremvist med møbler og inventar.

Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

Moderninseringer og påkostninger
Påbygd mot nordvest med gang, vaskerom og soverom. Det ble installert nytt kjøkken i fritidsboligens opprinnelige del i 2016.

TV/Internett/bredbånd
Det er installert fiber, så her er det enkelt å ha hjemmekontor om ønskelig. Nåværende eier har sommer-abonnement, som kan fryses dersom fritidsboligen ikke er i bruk.

Parkering
Parkering på felles parkeringsplass, ca. 60 meter fra fritidsboligen.

Forsikringsselskap
Gjensidige

Polisenummer
34455600

Diverse
Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel. Det er foretatt utvask. Hytta overleveres som fremvist. Eier er varslet om tilsyn av ildsted/pipe og el-tilsyn, men tilsyn er blitt utsatt fordi eier har hatt vanskelig for å stille på angitte tider. Det er forventet gjennomføring av slike tilsyn i nær fremtid, evt. mangler/pålegg er kjøpers risiko.

Prisantydning inkl. omkostninger
4 900 000,- (Prisantydning)   Omkostninger: 15 900,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))  +800 2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))  240,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) +20 500,- (Tingl.gebyr pantedokument) +45 500,- (Tingl.gebyr skjøte) +45 122 500,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 4 900 000,00))   142 550,- (Omkostninger totalt)   5 042 550,- (Totalpris inkl. omkostninger)

Oppvarming
Peis, samt elektrisk er installert i enheten.

Energiklasse
G

Kommunale avgifter
17107

Kommunale avgifter år
2025

Info kommunale avgifter
Disse omfatter vann, kloakk, renovasjon og feieavgift.

Info om eiendomsskatt
Eiendomsskatt kommer i tillegg til ovennevnte kommunale avgifter.

Formuesverdi sekundær
488995

Formuesverdi sekundær år
2022

Info formuesverdi
Formuesverdi for inntektsåret 2022.

Andre utgifter
Forsikringer, velavgift, strøm og TV/internett. Utgiftene på dette vil variere ut fra hvilke abonnement og avtale man har. Hytter i området plikter å være medlem av Rapen Vel. Årlig kontingent utgjør kr 2 000,- Dette inkluderer fellesskapets omkostninger til blant annet veien fra Sommermyra til eiendommen, samt andel av vedlikehold av adkomstvei fra riksvei 351 til Sommermyra. Vedtekter, samt årsberetning for Rapen Vel ligger som vedlegg til salgsoppgave.

Velforening
Rapen Vel

Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver: FESTEKONTRAKT - VILKÅR Dokumentnr: 1428 - 02.05.1983 Fremfestekontrakt. Festetid: 60 år. Festetiden kan forlenges for ytterligere 60 år. Bestemmelser om regulering av leien. Pant for forfalt festeavgift. Med flere bestemmelser, bl.a. vedlikeholdsplikt. For nærmere info se under "tomt". Dokumentet ligger som vedlegg til salgsoppgave. BESTEMMELSE OM VEG Dok. nr. 18 - 04.01.1973 Dette dokument gjelder rett til bruk av vei, og gjelder denne registerenheten med flere . Samme dokument som festekontrakt mellom grunneier og bortfester. Gjelder rett til vei fra hovedveien ved Sommermyra på eiendommen Skjørsvik til det leiede område etter en omforenet veilinje. Veien må stå åpen for dem som har bruk for den. Det forutsettes at leieren av Rapetangen får rett til å bruke den private veien fra SSS-veien frem til Sommermyra ved å delta i vedlikeholdet forholdsvis. Dersom eieren av Skjørsvik senere leier bort hyttetomter som benytter veien som bygges frem til det leiede tomteområde, skal han underrette disse tomteleierne om at de må betale sin forholdsvise andel i anleggs- og vedlikeholdsutgifter. Det samme skal gjøres gjeldende for andre innretninger eller tiltak til felles bruk for hytteeierne. Dokumentet ligger som vedlegg til salgsoppgave. FESTEKONTRAKT - VILKÅR Dok. nr. 18 - 04.01.1973 Festekontrakt mellom grunneier og bortfester for et område på Rapetangen på 348 dekar. Festetid: 60 år. Årlig avg. kr.35.000,-. Bestemmelse om bebyggelse. Forkjøpsrett for grunneieren. Pliktig medlemskap i velforening m.v. Bestemmelser om regulering av leien. Pant for forfalt festeavgift. Med flere bestemmelser. Dokumentet ligger som vedlegg til salgsoppgave. Nye vilkår

Ferdigattest/brukstillatelse
Eiendommen har vært brukt til fritidsformål siden 1983. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene. Det skal uansett foreligge midlertidig brukstillatelse, rent formelt er eiendommen ikke lovlig å ta i bruk uten enten midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Ny eier anbefales å søke midlertidig brukstillatelse, dette er forholdsvis ukomplisert, og megler kan formidle kontakt for kyndig bistand. Det foreligger opprinnelige byggetegninger på fritidsbolig fra byggeår i kommunens arkiv, datert; 30.08.1982. Det foreligger også byggetegninger for boden datert; 03.06.1985. Kommunen opplyser at det foreligger ustemplet skisse/tegning for påbygg med fasadeendringer. Tegningene stemmer hovedsakelig med dagens løsning, med ett unntak; - Rom anmerket som bod, viser dør mellom gang og bod. Dagens løsning er uten dør, og dermed delvis åpent til gang. Omgjøring av s-rom til p-rom er søknads pliktig. Avvik fra skisse kan enkelt lukkes ved montering av dør. Det foreligger hverken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for tilbygget. Megler har vært i kontakt med byggmester som utførte jobben, vedkommende har muntlig bekreftet at han vil fremskaffe ferdigattest. Kjøper overtar ansvar og risiko for nevnte forhold.

Vei, vann og avløp
Offentlig vann- og avløp. Privat stikkledning inn til fritidsbolig. Vannet stenges i vintersesong. Privat vei til felles parkering.

Regulerings- og arealplanner
Eiendommen omfattes av "Kommuneplanens arealdel for Kragerø 2018-2030", og ligger i et LNRF område. Et LNRF-område er et areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift, og gårstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens resurrsgrunnlag. Det betyr at du som grunneier/eier ikke kan bygge på eller bygge om, uten om å søke dispensasjon fra byggeforbudet.

Adgang til utleie
Det gjøres oppmerksom på utleiers plikt til å radonmåle utleieenheter. Målt årsmiddelverdi skal være under 200 Bq/m3 (becquerel per kubikkmeter) i oppholdsrom. I tillegg skal tiltak for å redusere radonnivået alltid gjennomføres dersom det overstiger 100 Bq/m3. Selger har ikke foretatt radonmåling. Interessenter gjøres oppmerksom på at det som resultat av fremtidige målinger, vil kunne bli nødvendig å treffe radonreduserende tiltak. Slike eventuelle tiltak vil da måtte bekostes og utføres av kjøper.

Kommentar konsesjon
Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men kjøper må via egenerklæring om konsesjonsfrihet bekrefte at eiendommen skal benyttes til fritidsformål

Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.    Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.   Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2). Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.    Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form. Budgivning utenfor forbrukerforhold  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Omk. Kjøper beskrivelse
4 900 000,- (Prisantydning)   Omkostninger: 15 900,- (Boligkjøperforsikring HELP (valgfritt))  +800 2 800,- (Boligkjøperforsikring Pluss (valgfritt tillegg))  240,- (Pantattest kjøper - lagt ut av megler) +20 500,- (Tingl.gebyr pantedokument) +45 500,- (Tingl.gebyr skjøte) +45 122 500,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 4 900 000,00))   142 550,- (Omkostninger totalt)   5 042 550,- (Totalpris inkl. omkostninger)

Omk. kjøper beløp
142550

Betalingsbetingelser
Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Boligselgerforsikring
Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til MNOK 14. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring Pluss og Boligkjøperforsikring fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagte materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 4 200/4 600/5 000 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.

Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 2,25% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke oppgjørshonorar kr 3 650,- Minimumsprovisjonen er avtalt til kr. 0,-.  Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale totalt kr 240,-. Utleggene omfatter utskrift av heftelser/servitutter. Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav på å få dekket vederlag stort kr  0,- per time for utført arbeid, samt øvrige avtalte vederlag og utlegg.  Alle beløp er inkl. mva.