Helleveien 40 og 42

Enebolig182m²5 soveromkr 3 190 000

Solrikt og idyllisk beliggende m/to bolighus. Generasjonsbolig eller utleie?

Gi bud

Finansiering

Last ned salgsoppgave

Prisantydning: kr 3 190 000
Omkostninger: kr 81 140
Totalpris inkl. omkostninger: kr 3 271 140
Objektstype: Enebolig
Eierform: Selveier
Byggeår: 1908
Soverom: 5
Tomt: -
Eierform tomt: Festet
Energimerking

Helleveien 40 og 42 er en spennende eiendom bestående av to separate bolighus på samme tomt. Egner seg godt som generasjonsbolig eller som bolig med utleieenhet, og kan gi økonomiske fordeler for ny eier. Eiendommen har en idyllisk og solrik beliggenhet på Helle, med landlige og skjermede omgivelser – samtidig som den ligger sentralt til.
Begge boligene er oppgradert over tid. Nr. 40 er bl.a oppgradert med ny taktekking, rehabilitert pipe og nytt ildsted i 2024. I nr. 42 ble store deler av hovedetasjen oppgradert i 2020, med bl.a nytt kjøkken, ny varmepumpe og vedovn, nye overflater, nye innerdører og utgangsdør og nytt sikringsskap. I 2024 ble innkjøring til eiendommen flyttet og tomt klargjort for garasje. Godkjente tegninger på garasje foreligger.
Tomt
nullm²
Beskrivelse av tomt
Festet tomt som ble fradelt i 1908. Eiendommen er ikke oppmålt, og grensene er beskrevet i en gammel skylddelingsforretning som til dels er vanskelig å tyde. På kommunekart.no er det anslåtte grenser, disse er usikre. Deler av østre hjørne på Helleveien 42, og deler av veste hjørne på utebod ser ut til å ligge utenfor de anslått grensene. Byggene på eiendommen har stått der siden 1908, og det er ingen kjente grensekonfliker med naboer eller kommune.
Grunneier er Elisabeth Strand, Kragerø kommune er fester som igjen har fremfestet til eier av eiendommen. Etter påtegning i grunnboken fra 1969 betales grunnleien til Kragerø kommune. Festekontrakten må med tanke på alder legges til grunn å være evigvarende og festeavgiften reguleres etter konsumprisindeks. Festekontrakten fra 1908 er vanskelig å tyde men i følge grunnboken utgjorde festeavgiften kr. 35,- pr. år i 1908. Dersom man konsumprisindeksregulerer beløpet til siste tilgjengelige tall på SSB vil festeavgiften pr. 2025 være ca. 3000,- pr. år. I dag betaler eiendommen kr. 1136,- i festeavgift pr. år, dog må ny eier påregne justering i henhold til konsumpris slik som nevnt. Neste regulering antas å være i 2031. Festeavgiften faktureres sammen med de kommunale avgiftene.
Tomten er solrik og opparbeidet med store parkeringsarealer, samt god plass til å sette opp garasje. Eiendommen byr på et stort potensial, med rikelig plass til å anlegge plen, frukttrær, kjøkkenhage eller andre grønne uteområder. Her har barna god plass til lek og utfoldelse. Det er i dag et areal med gressplen og frukttrær foran boligene.
I 2024 ble inn/utkjøring til eiendommen flyttet, samt etablert parkeringsareal og tomt for garasje. Det ble foretatt masseutskiftning og lagt ned geoduk som fundamentering for garasje. Arbeidene ble gjort av Steintransport.
Det er søkt om og godkjent bygging av garasje i sammenheng med flytting av utkjøring. Utkjøring og tomtearealer er klargjort, men garasje er ikke påbegynt. I bakgrunn av dette er det ikke søkt om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for tiltaket og ny eier overtar ansvaret for dette.
Eldre bod som ligger bak Helleveien 40 ligger på utsiden av tomtegrense. Det foreligger ingen dokumentasjon på denne boden, og alder er ukjent.
Beliggenhet
Eiendommen har en idyllisk og solrik beliggenhet på Helle, med landlige og skjermede omgivelser – samtidig som den ligger sentralt til. Det er ca. 1,5 km til Helle sentrum, hvor du finner dagligvareforretning (Coop Extra), gatekjøkken og gode bussforbindelser til både Kragerø sentrum og Sannidal/Tangen bussterminal. Barneskole (Helle skole) og barnehager (Hellekirken bhg og Årø barnehage) ligger kort vei fra eiendommen. I tilknytning til skolen ligger idrettsanlegget på Helle med bl.a. klubbhus og kunstgressbane.
Kragerø sentrum ligger ca. 8-9 minutters kjøring unna. Her finner du servicetilbud, flotte nisjebutikker og anerkjente spisesteder som Smauet, Nordraaks matverksted og El Paso. Ikke langt unna sentrum ligger Kragerø barne- og ungdomsskole. Kragerø videregående skole ligger på Kalstad, ca. 5 km fra boligen. Rett ved videregående finner du Kragerøhallen og Livsløpsparken med blant annet pumptrack-bane og skatepark. Med daglig skyss fra ferjekaia i Kragerø og over fjorden til Skåtøy, ligger Kragerøskjærgårdens Montessoriskole.
Rett utenfor eiendommens grenser finner du flotte turområder med stier som blant annet leder opp til Måneliheia og videre til den populære kyststien. Kyststien strekker seg over 40 km, fra Bamblegrensen i nordøst til Risørgrensen i sør, og byr på varierte naturopplevelser året rundt.
Sjøen og vakre Hellefjorden ligger i nærheten, med flere flotte friområder og bademuligheter. Nærmeste barnevennlige sandstrand er Terjesen, ca. 2 km fra eiendommen. På Helle finner du også fine ferskvann med bade- og fiskemuligheter. Av fine ferskvann kan blandt annet Strandtjenn, Langtjenn og Hullvann nevnes.
Dette er et ideelt bosted for barnefamilier og naturglade, med nærhet til både sjø, skog og nødvendige servicetilbud.
Adkomst
Se kartskisse eller kontakt megler for kjørebeskrivelse til eiendommen.
Bebyggelse
Veletablert boligområde, boligfeltet Måneliheia ligger rett nord for eiendommen. Ellers er området hovedsakelig bestående av eldre eneboliger, spredt bebyggelse.
Byggemåte
Eneboligen er oppført i 1909.
Bygningen er fundamentert på en grunnmur av naturstein, betong og leca. De originale delene av grunnmuren består av pusset naturstein, mens påbygde deler har grunnmur av leca og betong.
Det er registrert manglende drenering og fuktsikring.
Veggkonstruksjonen består av reisverk i tre og tømmer, med en utvendig stående bordkledning.
Boligen har et saltak med sperrer i tre. Taktekkingen består av tegltakstein og bølgeplater.
Renner, nedløp og beslag er utført i stål.
Etasjeskillene er konstruert som trebjelkelag. Bygningen har en krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv.
Vinduene varierer i alder og kvalitet, med utførelser i tre med 2-lags isolerglass og enkelt glass. Ytterdøren er en inngangsdør i tre, og det er en terrassedør i tre med glassfelt. I tillegg finnes det plassbygde tredører mot krypkjelleren.
Eiendommen har en terrasse i tre med rekkverk i tre, samt utvendige trapper i tre, betong, stein og skifer.
Eiendommen inkluderer også en bod som står på en ringmur av betong og teglstein, med en grunnmur av leca og betong. Boden har et reisverk i tre med liggende bordkledning, et saltak med takstein, vindu med 2-lags glass og en plassbygd tredør.
TG2 – Avvik som kan kreve tiltak:
- Helleveien 42 – Utvendig – Nedløp og beslag
Avvik: Det er avvik:
Forventet levetid på beslag, renner og nedløp er oppbrukt.
Det er registrert noe nebøyninger, deformasjoner og overflatebehandling som flasser.
- Helleveien 42 – Utvendig – Veggkonstruksjon
Avvik: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen.
Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
Det er registrert stedvis mykt treverk.
Det er registrert svertesopp på overflater, dette er også et tegn til redusert lufting.
Det er registrert alder og værslitasje.
På tilbygg er det luft mellom vindtett og kledning, men denne er tett da det er montert museklosser. Redusert sirkulasjon.
- Helleveien 42 – Utvendig – Vinduer
Avvik: Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
Det er registrert vinduer med fuktmerker.
Det er registert vinduer med pakninger som har forvitrert.
- Helleveien 42 – Utvendig – Dører
Avvik: Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
Terrassedør har slitasje, merker og slitasje på dørvrider.
Det er registrert alder og værslitasje på plassbygde tredører, men disse fungerer til tiltenkt bruk.
- Helleveien 42 – Innvendig – Overflater
Avvik: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
Det er registrert slitasje på gulv, sprekker og merker på overflater.
Registrerte avvik gjelder eldre overflater og 2 etasje for det meste, da overflater er i storgrad fornyet i 1 etasje.
- Helleveien 42 – Innvendig – Etasjeskille/gulv mot grunn
Avvik: Det er registrert symptom på aktivitet fra skadedyr.
Det er registrert ekstra bæring montert i krypkjeller.
Det er registrert stedvis svikt i etasjeskille i 2 etasje.
Det er registrert noe forvitring og spor etter skadedyr fra krypkjeller.
- Helleveien 42 – Innvendig – Krypkjeller
Avvik: Det er avvik:
Det er registrert noe salt og fukt i krypkjeller.
Med tanke på at det er natursteinsmur, er det helt naturlig med fukt som vil renne inn og ut av kjelleren.
Det er registrert en avfukter i krypkjeller, denne hjelper med å holde et bedre miljø i kjeller.
- Helleveien 42 – Innvendig – Innvendige trapper
Avvik: Trappen har en del slitasjegrad utover det som er normalt ut ifra alder.
- Helleveien 42 – Innvendig – Innvendige dører
Avvik: Enkelte av innvendige dører har en del slitasje.
Det er registrert merker, slitasje og slitasje på dørvridere.
- Helleveien 42 – Kjøkken – 1. etasje – Overflater og innredning
Avvik: Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.
Det er registrert fuktskade på heltrebenkeplate ved vask.
- Helleveien 42 – Tekniske installasjoner – Vannledninger
Avvik: Det er avvik:
Rør-i-rør er montert uten rørskap med fordeler i krypkjeller.
Her er det ikke sluk eller avrenning mot sluk, så eventuelt lekkasjevann som renner tilbake til rørfordeler vil samles på gulv i krypkjeller.
Krypkjeller kan være utsatt for frost.
- Helleveien 42 – Tekniske installasjoner – Avløpsrør
Avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Helleveien 42 – Tekniske installasjoner – Varmtvannstank
Avvik: Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
- Helleveien 42 – Tomteforhold – Fuktsikring og drenering
Avvik: Det er avvik:
Dette er normalt med tanke på alder og byggemåte, natursteinsmur som dette på terreng vil ha et naturlig tilsig og avrenning av fuktighet.
- Helleveien 42 – Tomteforhold – Grunnmur og fundamenter
Avvik: Det er registrert skråriss som er symptom på setninger.
Grunnmuren har sprekkdannelser.
Originale deler av grunnmuren i naturstein, som er pusset og påbygsdel har grunnmur i leca og betong.
Eldre deler som er overflatebehandlet og pusset har forvitring, sprekker og riss.
- Helleveien 42 – Tomteforhold – Terrengforhold
Avvik: Det er avvik:
Det er registrert noe stein på oversiden av 40, som ligger mot noen sikringer av jern.
- Helleveien 42 – Tomteforhold – Utvendige vann- og avløpsledninger
Avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
- Helleveien 42 – Tomteforhold – Septiktank
Avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank.
- Helleveien 40 – Utvendig – Taktekking
Avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
- Helleveien 40 – Utvendig – Veggkonstruksjon
Avvik: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen.
Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
Det er registrert stedvis mykt treverk.
Det er registrert svertesopp på overflater, dette er også et tegn til redusert lufting.
Det er registrert alder og værslitasje.
- Helleveien 40 – Utvendig – Takkonstruksjon/Loft
Avvik: Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen.
Det er registrert fuktmerker og misfarge på undertak.
Det er registrert noe spor etter skadedyr, men ikke aktivitet på befaringsdagen.
- Helleveien 40 – Utvendig – Vinduer
Avvik: Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
Det er registrert alder og værslitasje på vinduer, karmer og foringer.
Vinduer i grunnmur er eldre med påbegynt råte.
- Helleveien 40 – Innvendig – Overflater
Avvik: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
Det er registrert slitasje og merker på overflater.
- Helleveien 40 – Innvendig – Krypkjeller
Avvik: Det er avvik:
Det er registrert noe salt og fukt i krypkjeller.
Med tanke på at det er natursteinsmur, er det helt naturlig med fukt som vil renne inn og ut av kjelleren.
Det er registrert en avfukter i krypkjeller, denne hjelper med å holde et bedre miljø i kjeller.
- Helleveien 40 – Innvendig – Innvendige trapper
Avvik: Trappen er nokså bratt og lite egnet for trapp mellom boligrom.
Trappen har en del slitasjegrad utover det som er normalt ut ifra alder.
Det er registrert slitasje på trapp.
- Helleveien 40 – Innvendig – Innvendige dører
Avvik: Enkelte av innvendige dører har en del slitasje.
Det er registrert merker og små skader på innerdører.
- Helleveien 40 – Kjøkken – 1. etasje – Overflater og innredning
Avvik: Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.
Eldre kjøkken med bruksslitasje, merker og noe svelling.
- Helleveien 40 – Kjøkken – 1. etasje – Avtrekk
Avvik: Det er avvik:
Avtrekksvifte har mer enn halvparten av forventet levetid oppbrukt.
- Helleveien 40 – Spesialrom – 1. etasje – Toalettrom – Overflater og konstruksjon
Avvik: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
Det er registrert slitasje på overflater.
- Helleveien 40 – Tekniske installasjoner – Vannledninger
Avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Helleveien 40 – Tekniske installasjoner – Avløpsrør
Avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Helleveien 40 – Tekniske installasjoner – Varmtvannstank
Avvik: Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
- Helleveien 40 – Tomteforhold – Fuktsikring og drenering
Avvik: Det er avvik:
Dette er normalt med tanke på alder og byggemåte, natursteinsmur som dette på terreng vil ha et naturlig tilsig og avrenning av fuktighet.
- Helleveien 40 – Tomteforhold – Grunnmur og fundamenter
Avvik: Grunnmuren har sprekkdannelser.
Det er registrert sprekker og riss i fuger, stedvis fuger som har forvitret.
- Helleveien 40 – Tomteforhold – Terrengforhold
Avvik: Det er avvik:
Det er registrert noe stein på oversiden av 40, som ligger mot noen sikringer av jern.
- Helleveien 40 – Tomteforhold – Utvendige vann- og avløpsledninger
Avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
- Helleveien 40 – Tomteforhold – Septiktank
Avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på septiktank.
TG3 – Store eller alvorlige avvik:
- Helleveien 42 – Utvendig – Taktekking
Avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
Taktekkingen er snødekt og utelukkende vurdert ut ifra alder, mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på selve taktekkingen.
Taktekking er dekt av snø- og isdekke på befaringsdagen, men utfra alder og informasjon gitt av eier så ligger taktekking for utskiftning.
- Helleveien 42 – Utvendig – Takkonstruksjon/Loft
Avvik: Det er påvist fukt-/råteskader i takkonstruksjonen.
Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen.
Det er registrert fuktmerker og misfarge på undertak, spessielt mot sørøst mot gavlvegg.
- Helleveien 42 – Utvendig – Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Avvik: Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen.
Det er registrert slitasje og råte på rekkverk.
- Helleveien 42 – Våtrom – 1. etasje > Bad – Generell
Avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Fliser på gulv og våtromsplater er fornyet i 2014, men eier opplyser om at membran og tettesjikt ikke ble fornyet.
- Helleveien 40 – Innvendig – Etasjeskille/gulv mot grunn
Avvik: Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Det er registrert skjevheter og slitasje på bjelkelag.
Husk at bjelkelag er originalt, tegn til alder er ikke unormalt.
- Helleveien 40 – Våtrom – 1. etasje > Bad – Generell
Avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
TG IU – Konstruksjoner som ikke er undersøkt:
- Helleveien 42 – Utvendig – Utvendige trapper
Avvik: Utvendige trapper er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert.
- Helleveien 42 – Tomteforhold – Forstøtningsmurer
Avvik: Forstøtningsmurer er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert.
- Helleveien 40 – Våtrom – 1. etasje > Bad – Tilliggende konstruksjoner våtrom
- Helleveien 40 – Tomteforhold – Forstøtningsmurer
Avvik: Forstøtningsmurer er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert.
Innhold
Helleveien 40 og 42 består av to boligeiendommer:
Helleveien 40 – Hovedhuset:
1. etasje: Vindfang, gang, bad, kjøkken, stue og spisestue.
2. etasje: Loftsstue og et soverom med garderobe.
Helleveien 42:
1. etasje: Vindfang, gang, bad, toalettrom, stue, kjøkken og soverom (evt. TV-stue).
2. etasje: Mellomgang og tre soverom.
Det er også et uthus på tomten, samt at det foreligger godkjennelse til å sette opp garasje (se mer info under parkering, samt vedlegg i prospekt).
Standard
Helleveien 40 og 42 består av to bolighus. Helleveien 40 er hovedhuset, dette ble bygd på starten av 1900-tallet. I 1970 ble inngangsparti bygd på. Helleveien 42 var opprinnelig et uthus bygd samtidig som hovedhuset, og som er påbygd / ombygd i ca. 1960 til en egen boenhet. Eiendommen egners seg svært godt som generasjonsbolig, evt. som bolig med utleieenhet.
Helleveien 40 er oppgradert med ny taktekking (2024, se beskrivelse i egenerklæringsskjema), rehabilitert pipe og montert nytt ildsted/vedovn i 2024, satt inn varmepumpe (2015) og montert nytt sikringsskap/skiftet ut diverse ledninger i 2014. Øvrige bygningdeler utover dette er av eldre dato.
Overflater i nr. 40 består i all hovedsak av flis / belegg/ laminat på gulv og malt panel på vegger. Du kommer først inn i boligens vindfang. Her er det flislagt gulv og malt panel på vegger. Videre er det adkomst til gang, kjøkken, stue, spisestue, toalettrom og oppgang til 2. etasje (loftsplan). Koselig, lysmalt stue og spisestue med flott vedovn fra 2024. Den ene veggen inn mot stue/spisestue er i malt tømmer. Kjøkkenet har en enkel innredning med frittstående hvitevarer. Badet er av eldre dato og inneholder servant, speilskap, dusjkabinett og opplegg til vaskemaskin. Det er belegg på gulv og tapet på vegger. Enkel toalettrom som inneholder wc. I 2. etasje er det loftstue og ett soverom med garderobe/kott. I loftstuen er det loftsluke og kott. Strøminntaket til boligen kommer inn her. Takstmann opplyser at vinduer i 2. etasje bla. mangler rømingsvei.
I Helleveien 42 er store deler av hovedetasjen oppgradert i 2020. Dette året ble det satt inn ny kjøkkeninnredning, nye innerdører, inngangsdør og to vinduer i trappeløp og de fleste overflater skiftet / malt opp. Samme året ble det satt inn varmepumpe, montert vedovn og satt inn nytt sikringsskap samt skiftet ut diverse ledninger og lagt til flere kurser i hovedetasje. Det er tre soverom i 2. etasje, vinduene her ble skiftet starten av 90-tallet. Øvrige bygningdeler utover det som er nevnt er av eldre dato.
Overflater i nr. 42 består av laminat/parkett/tregulv/flis på gulv og malt panel/malt tapet på vegger. Du kommer først inn i boligens vindfang. Her er det lysmalte vegger og flislagt gulv. Videre er det adkomst til toalettrom, bad, kjøkken, stue/spisestue og soverom samt oppgang til 2. etasje. Toalettrom ligger under trappa, og har flislagt gulv og malte murvegger. Rommet inneholder wc og håndvask. Badet er fra 2014 og fremstår pent. Det er flislagt gulv med varmekabler og fibo-trespo plater på veggene. Rommet inneholder dusjkabinett, servant med underskap og speilskap samt opplegg til vaskemaskin. Stue og kjøkken har åpen løsning, dette gir en god romfølelse. Kjøkkenet har en lekker, sort innredning med benkeplate i tre og integrert oppvaskmaskin, komfyr og platetopp. Frittstående kjøleskap medfølger. Det er montert plater mellom benkeplate og overskap. Stuen er lysmalt og innbydende, og har utgang til vestvendt uteplass med gode solforhold sommerstid. Det er satt inn både varmepumpe og vedovn i stuen. Soverommet på hovedplan er romslig med malte mdf-plater på veggene. I 2. etasje er det tre soverom, alle med furugulv og malte plater på vegger og i himlinger. Det ene soverommet har et lite walk-in garderobeskap, og ett annet soverom har tilgang til loft over opprinnelig enebolig.
Utvendig er det en bod/uthus på ca. 15. kvm. Denne boden erstatter en tidligere garasje, og ble bygget ny i 2020. Bod er bygd på samme grunnmur som opprinnelig bygg.
Innbo og løsøre
Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.
Hvitevarer
Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.
TV/Internett/bredbånd
Det er fiber til eiendommen og mulighet for å tegne TV/Internett abonnement via Altibox.
Parkering
Det er god plass til parkering.
Det foreligger godkjennelse for oppføring av garasjebygg (erstatningsbygg etter tidligere uthus). Når det gjelder frister rundt dette tiltaket, så gjelder både rammetillatelsen gitt 8. juni 2023 og Igangsettingstillatelsen datert 4. september 2023 for hele tiltaket med riving av uthus, flytting av utkjørsel samt oppføring av garasjebygg. Kommunen opplyser i e-post til megler at garasjen må påbegynnes innen 2 år etter siste tiltak ble avsluttet. Selger opplyser at siste tiltak (flytte utkjørsel) ble utført i august 2024. Dersom kjøper har ønske om å sette opp omsøkt garasje må arbeidene igangsettes innen august 2026. Tegninger, rammetillatelse og igangsettelsestilltatelse ligger vedlagt i prospekt. Komplett søknad kan fåes ved henvendelse megler.
Forsikringsselskap
Frende
Polisenummer
719732
Diverse
Foretaket samarbeider med følgende foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget:
- Help forsikring leverer boligkjøperforsikring
- Fremtind leverer boligselgerforsikring
- Banker i Eika-alliansen
- Leverandører knyttet til Overo (for eksempel tilbud fra strømleverandører)
Prisantydning inkl. omkostninger
3 190 000 (Prisantydning)
Omkostninger
79 750 (Dokumentavgift)
300 (Panteattest kjøper)
545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)
545 (Tinglysningsgebyr skjøte)
16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))
2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss – ett års varighet (valgfritt))
81 140 (Omkostninger totalt)
98 040 (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet)
100 840 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)
3 271 140 (Totalpris. inkl. omkostninger)
3 288 040 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet))
3 290 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss))
Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.
Oppvarming
Begge boligene har nyere varmepumpe og vedovn. Ellers mulighet for elektrisk oppvarming.
Energiklasse
Info energiklasse
Helleveien 40 fikk energiklasse rød G. Helleveien 42 fikk energiklasse orange E.
Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.
Kommunale avgifter
26824
Kommunale avgifter år
2026
Info kommunale avgifter
De kommunale avgiftene omfatter grunnleie, septiktank, vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift
Info om eiendomsskatt
Det gjøres oppmerksom på at det kan komme endringer i regelverket knyttet til eiendomsskatt. Beregning av eiendomsskatt vil kunne avhenge av om boligen er primær- eller sekundærbolig.
Info formuesverdi
Man har per salgsoppgavedato ikke klart å finne en registrert formuesverdi på eiendommen. Det må påregnes at formuesverdi vil bli satt/innført i forbindelse med eierskifte. Formuesverdien settes da etter de ordinære reglene for formuesfastsettelse av boligeiendom, enten som primærbolig eller sekundærbolig (avhengig av bruken). Skatteetaten beregner en boligverdi (beregnet markedsverdi for bolig) basert på SSBs statistiske opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og type bolig. Formuesverdien er 25 prosent av markedsverdi for primærbolig og 95 prosent for sekundærbolig for inntektsåret 2022 og 100 prosent for inntektsåret 2023. Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.
Andre utgifter
Utover det som er nevnt under punktet «kommunale avgifter» påløper kostnader til for eksempel strøm, fyring, forsikring, innvendig/utvendig vedlikehold, brøyting og abonnement til tv og internett.
Tilbud lånefinansiering
Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.
Tinglyste heftelser og rettigheter
På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
4014/70/26:
22.12.1908 – Dokumentnr: 900098 – Festekontrakt – vilkår
Gjelder feste
Årlig avgift nok 35
Pant for forfalt festeavgift
Bestemmelser om overdragelse av kontrakten
Med flere bestemmelser
Diverse påtegning
Tgl påtegn på festekontrakt på bnr 174 hvoretter grunnleien
For denne eiend tilfaller kragerø kommune som
Hjemmelsinnehaver til bnr 174
Dette er festekontrakten mellom grunneier og eiendommen. Festekontrakten ligger vedlagt i prospekt, men er dog vanskelig å tyde.
05.11.1908 – Dokumentnr: 900073 – Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:4014 Gnr:70 Bnr:1
Dette er dokumentet fra når eiendommen ble fradelt i 1908. Dokumentet inneholder en grensebeskrivelse, dog er denne vanskelig å tyde.
16.02.2021 – Dokumentnr: 192078 – Bestemmelse om adkomstrett
Rettighet hefter i: Knr:4014 Gnr:70 Bnr:174
Denne tinglyste bestemmelsen er mellom eiendommen og Kragerø kommune. Det står følgende «Erklæringen er gitt for å sikre rett til adkomst til Gbnr 70/26 ifm flytting av dagens avkjørsel, skissert i vedlagt situasjonsplan datert 24.11.20». Bestemmelsen ligger vedlagt i prospekt.
Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ikke tegninger fra opprinnelig bolig hva gjelder Helleveien 40 (opprinnelig hovedhus fra tidlig 1900-tallet). Det foreligger heller ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for boligen. Huset er opprinnelig bygd lenge før plan- og bygningsloven av 1965, og det er derfor ikke å vente at opprinnelige tegninger eller tillatelser som midlertidig brukstillatelse / ferdigattest foreligger. Manglende midlertidig brukstillatelse og ferdigattest må i dette tilfelle antas å ha lite / ingen konsekvens.
Det foreligger tegninger fra 70-tallet hvor inngangsparti er bygd på. Tegningene stemmer godt med dagens løsning med unntak av ett ekstra vindu som er satt inn på nordvestvegg (vindu i kott/bod). Tegningene fra 70-tallet inneholder ikke plantegning over 2. etasje og noen av fasadene er ikke inntegnet. Dette er ikke unaturlig da disse tegningene kun omfatter tilbygg mot nordøst. Det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest hva gjelder tilbygg inngangsparti.
Som et utgangspunkt skal det foreligge ferdigattest. Det ble ved lovendring 1.juli 2015 vedtatt at det ikke utstedes ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1.januar 1998. Dette betyr imidlertid ikke at eventuelle ulovlige tiltak blir lovlige, men bare at byggesaken ikke lenger skal avsluttes med ferdigattest. Det skal uansett foreligge midlertidig brukstillatelse. Midlertidig brukstillatelse er en forutsetning for at et tiltak kan tas i bruk. Manglende midlertidig brukstillatelse betyr da rent formelt at bygg/tiltak ikke er lovlig tatt i bruk. Det er ikke unormalt at det foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på eldre tiltak i kommunen.
Når det gjelder Helleveien 42 foreligger det ikke tegninger av opprinnelig uthus/bolig da dette er oppført trolig tidlig 1900-tallet. Det foreligger tegninger av tilbygg datert 1962. Tegningene stemmer godt med dagens løsning, med unntak av at verandadør på fasade «sydvest» er satt inn og veranda mot sydvest er bygd i ettertid. Megler finner ikke tegninger av veranda, og dens lovlighet er dermed ikke mulig å kontrollere. I tillegg er det ikke tegninger av fasade mot øst, og megler har derfor ikke kunnet kontrollere evt. avvik på denne fasaden. Det foreligger hverken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på boligen. Da boligen og tilbygg er oppført før plan- og bygningsloven av 1965 trådde i kraft, er det ikke å forvente at slike tilltaleser foreligger. Manglende midlertidig brukstillatelse og ferdigattest må i dette tilfelle antas å ha lite / ingen konsekvens.
Det foreligger ikke tegninger av utebod (nord på tomten), denne er oppført før plan og bygningsloven trådde i kraft i 1965. Med tanke på byggeår er det ikke å forvente at det foreligger tegninger.
I 2024 ble inn/utkjøring til eiendommen flyttet, samt etablert parkeringsareal og tomt for garasje. Det ble foretatt masseutskiftning og lagt ned geoduk som fundamentering for garasje. Arbeidene ble gjort av Steintransport. Det er søkt om og godkjent bygging av garasje i sammenheng med flytting av utkjøring. Utkjøring og tomtearealer er klargjort, men garasje er ikke påbegynt. I bakgrunn av dette er det ikke søkt om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for tiltaket og ny eier overtar ansvaret for dette.
Vei, vann og avløp
Septiktank og offentlig vann.
Kragerø kommune har begynt å føre tilsyn med private avløpsanlegg. Dersom anleggene ikke fungerer tilfredsstillende mht. forurensning blir eier pålagt utbedringer, evt. tilkobling til offentlig kloakk.
Eiendommen har mottatt brev fra Kragerø kommune som varsler at dagens anlegg ikke oppfyller gjeldene krav, og at det vil i løpet av 2026 bli sendt ut pålegg om utbedring eller utskifting av eksisterende løsning. Det står videre i brevet at det deretter vil bli gitt en 24 måneders frist for å gjennomføre nødvendige tiltak og søke ny utslippstillatelse. Brevet ligger vedlagt i prospekt. Nåværende eier har ikke undersøkt ytterligere vedrørende dette. Ny eier overtar ansvar og kostnader knyttet til eventuelle pålegg, oppgraderinger eller ny avløpsløsning.
Privat avstikker fra hovedvei. Eier står selv ansvarlig for veien og tilhørende vedlikehold / brøyting.
Regulerings- og arealplanner
Eiendommen ligger i et område regulert til boliger og er en del av reguleringsplanen for Måneliheia III. Deler av tomtens nordside er regulert til friluftsformål. Bod/uthus ligger delvis i boligområde og delvis i område regulert til friluftsformål. Det tillates som hovedreglel ikke bebyggelse i områder regulert til friluftsformål, dog ser det ut på historiske kart at uthus/bod var oppført før området ble regulert og bygningsloven trådde i kraft. Bod/uthus på eiendommen ble revet og ført opp på nytt i 2020, ref. selger på samme grunnmur som opprinnelig bygg.
Adgang til utleie
Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.
Legalpant
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.
Kommentar konsesjon
Eiendommen ligger i en kommune med 0-konsesjon. Det er derfor boplikt på eiendommen. Det må fylles ut egenerklæring om konsesjonsfrihet ved kjøp der kjøper bekrefter at eiendommen skal benyttes til helårsbolig.
Kommentar odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.
Lovanvendelse
Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.
Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.
Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
Budgivning
Budgivning i forbrukerforhold
Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.
For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.
Budgivning utenfor forbrukerforhold
Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.
Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.
Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.
Omk. Kjøper beskrivelse
3 190 000 (Prisantydning)
Omkostninger
79 750 (Dokumentavgift)
300 (Panteattest kjøper)
545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)
545 (Tinglysningsgebyr skjøte)
16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))
2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss – ett års varighet (valgfritt))
81 140 (Omkostninger totalt)
98 040 (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet)
100 840 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)
3 271 140 (Totalpris. inkl. omkostninger)
3 288 040 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet))
3 290 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss))
Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.
Omk. kjøper beløp
81140
Betalingsbetingelser
Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.
Det forutsettes av skjøtet tinglyses på ny eier, med mindre det er tatt andre forbehold i budgivningen.
Hvitvaskingsreglene
Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.
Personopplysningsloven
Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.
Boligselgerforsikring
Selger har ikke kunnet tegne boligselgerforsikring på boligen i henhold til vilkår. Selger har likevel utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.
Boligkjøperforsikring
Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Boligkjøperforsikring Pluss fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring Pluss har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker.
Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Boligkjøperforsikring Pluss.
Meglers vederlag
Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 2,30% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke:
24 900 Markedspakke (Foto av begge hus, finn.no, aktiv.no, KV`s boligkarusell etc).
5 000 Oppgjørshonorar
19 000 Tilretteleggingsgebyr (Innhenting opplysninger, utarbeidelse prospekt, kundetiltak firma, gjennomgang byggesaksmappe etc).
545 Tinglysningsgebyr pantedokument med urådighet
Totalt kr: 122 500
Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har megler krav et rimelig vederlag stort kr Mangler data for utført arbeid.
3 190 000 (Prisantydning)
Omkostninger
79 750 (Dokumentavgift)
300 (Panteattest kjøper)
545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)
545 (Tinglysningsgebyr skjøte)
16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))
2 800 (Boligkjøperforsikring Help Pluss – ett års varighet (valgfritt))
81 140 (Omkostninger totalt)
98 040 (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet)
100 840 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss)
3 271 140 (Totalpris. inkl. omkostninger)
3 288 040 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring – fem års varighet))
3 290 840 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Help Pluss))
Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.