Slaattenes alle 2

Herskapelig villa med stor hybel i Langesund! Flott hage, meget gode solforhold og barnevennlig beliggenhet. Garasje.

• Innhold

  Velkommen til Slaattenes Alle 2! En stor, innbydende og særpreget villa med stor hybelleilighet i boligens andre etasje.

  Her kombineres historisk sjarm og arkitektoniske kvaliteter med hverdagslig komfort, som byr på romslige løsninger over tre plan, og vakre, godt ivaretatte detaljer. Store allrom med den herskapelige villa-følelsen og rikelig med naturlig lys baner vei for en komfortabel hverdag i en helt unik bolig. De gode kvalitetene gjenspeiles også ute, hvor en flott hage rammer inn boligen. Hagen har velholdte gressplener, frodig beplantning, steinlagte stier og lune uteplasser skapt for å tilbringe tid. Beliggenheten er sentral, men samtidig rolig, med gangavstand til sjøen og det meste som trengs i hverdagen.

  Denne eiendommen må oppleves!

  Velkommen til visning!

• Om boligen

  Tomt

  1070.1m²

  Beskrivelse av tomt

  Stor, eiet tomt på like over ett mål. Hagen helt klart en av eiendommens sterkeste kvaliteter. En vakker, velholdt ramme for den flotte villaen i senter av eiendommen. Her finner man grønne plenarealer, frukttrær, blomstrende beplantning og velstelte hekker som skaper en livlig og trivelig atmosfære – og ikke minst et sted hvor man ønsker å tilbringe finværsdager! Steinlagte stier viser veien mellom hus, beplanting og lune uteplasser. Her er det rom for alle, med plass til både lek, hageinteresse, hyggelige besøk og skapning av gode minner. Ved inngangsparti står det en frittstående, enkel garasje med kort vei til døren. Tomten er meget solrik og nyter godt av den fine beliggenheten. Bak boligen strekker tomten seg litt opp terrenget, og er her i hovedsak naturtomt.

  Beliggenhet

  Slaattenes Alle ligger i et rolig og etablert boligområde i vakre Langesund. Her bor du i en hyggelig gate med lite gjennomgangstrafikk, i et rolig nabolag godt egnet for barnefamilier, men som er bebodd av mennesker i alle aldre. Fra boligen er det meget kort gangavstand til nærmeste dagligvare, busstopp med gode forbindelser og flere fine tur- og rekreasjonsområder. Skole og barnehage er kun en kort kjøretur fra boligen, samt en rekke andre servicetilbud.

  Det er gangavstand ned til sentrum av Langesund, med sitt maritime preg, koselige kafeer og andre spisemuligheter. På sommeren yrer byen av liv, med is på brygga, festivaler og konserter på Wrightegaarden.

  Sjøen er kun en kort gåtur fra boligen, med flotte turområder og markerte turstier. Krogshavn er et populært uteområde med fotballbaner, volleyballbaner, sandstrand, grillområde og mye mer, og ligger kun et par minutters gange fra boligen.

  Adkomst

  Se vedlagte kart. Det vil bli satt opp visningsskilt ved fellesvisninger.

  Bebyggelse

  Veletablert boligområde bestående av eneboliger, tomannsboliger og småhus.

  Barnehage/skole/fritid

  Barnehage:

  Nustad Barnehage med to separate avdelinger for de minste, 0-3 år, og de eldre barna, 3-6 år. https://www.bamble.kommune.no/SB/barnehager/nustad-barnehage/

  Grasmyr naturbarnehage (1-5 år). https://www.bamble.kommune.no/SB/barnehager/grasmyr-barnehage/

  Grasshoppa barnehage (0-5 år). https://grashoppa.no/

  Falkåsen kunst- og kulturbarnehage (0-6 år). Barnehagen har fire avdelinger fordelt på to hus. Avd. Lyngbakken )0-3 år) og hovedhuset (3-6 år). https://www.bamble.kommune.no/SB/barnehager/falkasen-barnehage/

  Skole:

  Langesund barneskole (1. til 7. trinn), med SFO tilbud. https://www.bamble.kommune.no/SB/skoler/langesund-barneskole/

  Bamble ungdomsskole (8. – 10. klasse). https://www.bamble.kommune.no/SB/skoler/bamble-ungdomsskole/

  Bamble VGS tilbyr både 3-årig studiespesialiserende og 2-årig yrkesfaglig utdanning. https://telemarkfylke.no/no/skoler/bamble-vgs/

  Fritid:

  Det er en rekke fine fritidstilbud for mennesker i alle aldre i Langesund, samt i Bamble generelt. Her er det idrettslag, ungdomsklubber og mye mer!

  LIF, eller Langesund IF, har blant annet grupper innen ski, turn og fotball. https://www.langesundif.no/next/p/5929/nyheter

  Mandagsklubben på «Knutepunktet» (Grasmyr). https://www.bamble.kommune.no/SB/ungdom/

  På nettsiden til UngFritid kan man også finne en rekke flotte fritidstilbud for unge i Langesund og i nærområdet rundt. Her er det samlet tilbud innenfor alt fra villmarkscamper til dansetimer. https://ungfritid.no/

  Byggemåte

  Eldre enebolig oppført ca. 1934, med gjennomgående tradisjonell utførelse og flere senere oppgraderinger. Boligen fremstår generelt som pent holdt og godt vedlikeholdt sett i forhold til alder, men flere bygningsdeler og tekniske installasjoner har høy alder og redusert gjenværende brukstid. Taket er tekket med glasert takstein, og en betydelig andel av vinduene er skiftet ca. 2012-2016. Innvendig har boligen overflater av varierende alder, flere ildsteder og to kjøkken. Våtrommene varierer i standard; badet i 1. etasje fremstår pent og funksjonelt, mens øvrige våtrom er eldre og har større behov for oppgradering. Dokumentasjon på tettesjikt og våtromsoppbygging er generelt mangelfull. I kjeller er det registrert forhøyede fuktverdier i utforet vegg mot sør, og videre undersøkelser anbefales. Det er også registrert enkelte skjevheter og nivåforskjeller i eldre trebjelkelag. Grunnmur og fundamentering er av eldre og delvis ukjent utførelse. Vann-, avløps- og elektriske installasjoner er av varierende alder, med både eldre og nyere komponenter. Boligen har luft-til-luft varmepumpe og flere ildsteder. Tilsyn fra Grenland brann og redning i 2023 opplyses å være uten registrerte avvik på skorstein og ildsteder. Samlet sett fremstår boligen som en innholdsrik og godt ivaretatt eldre bolig, hvor det må forventes vedlikehold og gradvis oppgradering av enkelte bygningsdeler, våtrom og tekniske installasjoner som følge av alder.

  TG3 – Store eller alvorlige avvik:

  kjeller – Vaskerom – Generell

  Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

  Konsekvens/tiltak: Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Vaskerommet i kjeller er av eldre dato og har gjennomgående enkel og slitt standard. Veggene har en kombinasjon av våtromsplater og trepanel, mens gulvet er belagt med belegg av eldre årgang. Materialvalg og utførelse er av varierende alder og tilfredsstiller ikke nødvendigvis dagens forventede standard for våtrom. Det er direkte adkomst fra vaskerommet til redskapsbod, og det er montert en mindre vedovn i rommet.

  På bakgrunn av alder, generell slitasje og usikkerhet knyttet til våtrommets oppbygging og fuktsikring må det påregnes oppgradering/rehabilitering av vaskerommet. Ved en fremtidig rehabilitering anbefales rommet bygget opp etter gjeldende krav og anerkjente løsninger for våtrom.

  kjeller – Annet våtrom 2 – Generell

  Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

  Konsekvens/tiltak: Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. våtrommet fremstår med eldre og delvis utdaterte våtromsløsninger. Gulvbelegg, veggoverflater, rørinstallasjoner og øvrige løsninger har betydelig alder og redusert gjenværende brukstid. Det foreligger ikke dokumentasjon på våtrommets oppbygging eller vanntette sjikt. Det er også synlige merker/misfarging på enkelte veggflater. På bakgrunn av alder, utførelse og den samlede tilstanden vurderes våtrommet å ha behov for omfattende oppgradering for å tilfredsstille dagens forventede sikkerhet mot fukt og lekkasjer. TG3 settes, og totalrehabilitering må påregnes.

  1. etasje – Bad – Generell

  Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Badet er av eldre dato, og det foreligger ikke dokumentasjon på utførelse eller oppbygging av vanntett sjikt/tettesjikt. TG2 settes på bakgrunn av alder, manglende dokumentasjon og usikker gjenværende funksjon.

  Konsekvens/tiltak: Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Det bør fremskaffes dokumentasjon på utførelse av membran, sluktilslutninger og øvrige våtromsløsninger.

  Konsekvensen av manglende dokumentasjon og høy alder er usikker tilstand og redusert levetid på tettesjiktet, samt økt risiko for skjulte fuktskader.

  Oppgradering bør påregnes for å sikre at våtrommet tåler normal bruk etter dagens krav. Beskrivelse:

  Pent og velholdt bad i 1. etasje med flislagte vegger og gulv. Badet har innbygget toalett, dusjkabinett og baderomsinnredning fra Foss Bad. Himlingen er utført med panel og innfelte downlights. Eldre blyglass er benyttet som dekorativt innslag mot gang.

  2. etasje – Bad/vaskerom – Generell

  Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

  Konsekvens/tiltak: Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Badet fremstår med eldre utførelse og overflater. Gulvet har våtromsbelegg, mens veggene er utført med eldre våtromstapet/belegg. Rommet har dusjkabinett, servant med innredning, gulvstående toalett og opplegg for vaskemaskin. Det er vindu i rommet og malt himling. Overflater og sanitærutstyr bærer preg av alder, men rommet fremstår i brukbar funksjonell stand ved visuell kontroll. Alder og oppbygning av våtrommet er ikke dokumentert.

  2. etasje – Bad/vaskerom – Overflater gulv

  TG2 settes på bakgrunn av alder samt mangelfull tetting ved gjennomføringer og hjørner. Forholdene gir økt risiko for fuktinntrengning i underliggende konstruksjoner.

  Konsekvens/tiltak: Gulvet har våtromsbelegg av eldre dato. Det er registrert mangelfull tetting ved enkelte rørgjennomføringer og i hjørner/overganger. Beleggets alder og de registrerte avvikene medfører usikkerhet knyttet til gulvets videre tettefunksjon. TG3 settes på bakgrunn av alder, redusert gjenværende brukstid og mangelfulle detaljer. Det anbefales å utbedre utette overganger og gjennomføringer, og oppgradering av gulvløsningen må påregnes på sikt.

  TG2 – Avvik som kan kreve tiltak:

  Taktekking

  Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år.

  Konsekvens/tiltak: Når vanntette sjikt på tak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer. Dette kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår. Taktekking og undertak er av eldre dato og har passert mer enn halvparten av forventet brukstid. Det er registrert begrenset ventilering av loft/takkonstruksjonen. Eldre takvindu i støpejern med utgått levetid. Taket er kun besiktiget fra bakkenivå, og vurderingen av taktekking, beslag og gjennomføringer er derfor begrenset.

  Nedløp, beslag og skorsteiner over tak

  Det er påvist avvik i beslagløsninger.

  Konsekvens/tiltak: Avvik i beslagløsninger kan føre til lekkasjer og fuktinntrenging, med risiko for skader på underliggende konstruksjon. Det anbefales å kontrollere og utbedre beslagløsningene for å sikre en tett og varig utførelse. Det bør etableres tilfredsstillende snøsikring på takflaten mot inngangspartiet for å redusere risikoen for personskade ved snø- og isras.

  Det må etableres forsvarlig adkomst til skorstein for feiing og tilsyn, for å sikre at nødvendige vedlikeholds- og sikkerhetsrutiner kan gjennomføres.

  Avvik i beslagløsninger bør utbedres for å hindre fremtidig vanninntrengning og påfølgende skader på takkonstruksjonen.

  Spor etter tidligere fukt/vanninntrengning rundt pipe og eldre takvindu bør følges opp med nærmere undersøkelser for å avdekke eventuelle skjulte skader og forhindre fremtidige problemer.

  Takkonstruksjon/Loft

  Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er påvist avvik rundt gjennomføringer i takflaten.

  Konsekvens/tiltak: Årsak til fukt bør avdekkes. Deretter bør skaden utbedres, og skadet konstruksjon reparere eller skifte ut. Dårlig ventilering kan føre til opphopning av fukt, med risiko for kondens, mugg- og råteskader i konstruksjonen. Det anbefales å forbedre ventilasjonen i takkonstruksjonen for å sikre tilstrekkelig luftgjennomstrømning og redusere fuktbelastning. Det anbefales å kontrollere og utbedre tetting rundt gjennomføringene for å sikre en tett og varig løsning. Det er registrert begrenset ventilering av loft og takkonstruksjon. Luftutskiftingen vurderes som redusert sammenlignet med det som er ønskelig for en kald takkonstruksjon. Det er videre observert fuktskjolder/misfarging i takkonstruksjonen i området rundt skorstein og takvindu, som kan være tegn på tidligere eller periodevis vanninntrengning. Det ble ikke påvist omfattende råteskader ved befaringen, men observasjonene gir grunnlag for nærmere undersøkelser.

  Kombinasjonen av begrenset ventilering og registrerte fuktspor medfører økt risiko for kondens, oppfukting og utvikling av mugg- og råteskader over tid. Årsaken til fuktsporene rundt skorsteinen og tak vindu bør avklares, herunder kontroll av beslag, tetting og taktekking rundt gjennomføringen. Ventileringen av loft/takkonstruksjonen bør også vurderes forbedret. Forholdene vurderes samlet til TG2.

  Yttervegger/Veggkonstruksjon

  Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting).

  Konsekvens/tiltak: Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst. Det anbefales å etablere tilstrekkelig lufting i nedre kant av kledningen for å sikre uttørking og redusere fuktbelastning. Det er utført tiltak mot gnagere med utplasserte bokser fra Pelias. Det anbefales likevel ytterligere sikring av enkelte utsatte områder for å redusere risikoen for inntrengning av gnagere. Ytterveggene er av eldre konstruksjon, hovedsakelig fra byggeåret 1934, og består av stående plankekonstruksjon og bindingsverk med utvendig stående trekledning. Det er registrert begrenset eller manglende lufting i nedre kant av kledningen enkelte steder. Konstruksjonen er fra en periode hvor utførelsen ikke nødvendigvis tilfredsstiller dagens prinsipper for lufting og fuktsikring.

  Det er videre registrert mangelfull gnagesikring ved enkelte utsatte områder. Det er utført forebyggende tiltak mot gnagere med utplasserte bokser fra Pelias, men det anbefales ytterligere fysisk sikring av aktuelle åpninger og inngangsmuligheter.

  Det ble ikke observert omfattende råte- eller konstruksjonsskader ved befaringen, men store deler av veggkonstruksjonen er skjult og kan ikke kontrolleres uten inngrep. Forholdene vurderes samlet til TG2.

  Vinduer og takvinduer/takluker/overlys

  Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne og lukke. Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år.

  Konsekvens/tiltak: Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut. Enkelte vinduer er av eldre type og alder, og har redusert gjenværende brukstid. Utskifting av disse må påregnes på sikt som følge av alder og normal slitasje. enkelte av vinduene er av eldre type, bør byttes ut på sikt. Boligen har vinduer av varierende alder og utførelse. En betydelig andel av vinduene er skiftet og opplyst å være fra ca. 2012 og 2016, mens enkelte vinduer er av vesentlig eldre dato. Ved stikkprøvekontroll ble det registrert at enkelte vinduer har noe redusert funksjon og er vanskeligere å åpne/lukke. De eldste vinduene har på grunn av alder og forventet levetid økt risiko for punktering av isolerglass, redusert tetthet og svekket funksjon. Det ble ikke registrert forhold som tilsier behov for strakstiltak. TG 2 settes på bakgrunn av alder og redusert funksjon på enkelte av vinduene.

  Ytterdører

  Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.

  Konsekvens/tiltak: Kjellerdør er av eldre årgang og fremstår noe værslitt. Det må påregnes normalt vedlikehold, og utskifting kan bli aktuelt på sikt som følge av alder og slitasje. Boligen har ytterdører og balkongdører av varierende alder og utførelse. Hovedytterdør og øvrige dører fremstår generelt med normal bruksslitasje. Kjellerdør er av eldre årgang og utført i treverk. Denne fremstår noe værslitt utvendig.

  Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner

  Vanntett sjikt er eldre enn 18 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Ventilering eller lufting av yttertak er ikke tilgjengelig for kontroll og er derfor usikker. Det er symptom på eller registrerte skader på overflater.

  Konsekvens/tiltak: Eldre tettesjikt har økt risiko for svikt, med fare for lekkasjer og fuktskader i konstruksjonen. Det anbefales å planlegge for kontroll og eventuell fornyelse av tettesjiktet for å sikre videre funksjon. Nærmere undersøkelser anbefales. Det anbefales å undersøke omfang og årsak, og utbedre skadene for å hindre videre forverring. Balkong-/terrassekonstruksjonen er av eldre dato. Vanntett sjikt har på bakgrunn av alder usikker gjenværende funksjon og levetid. Oppbyggingen er i hovedsak skjult, og ventilering/lufting av underliggende konstruksjon har ikke vært tilgjengelig for full kontroll. Det er derfor usikkerhet knyttet til skjulte konstruksjoners tilstand. Det er ikke registrert forhold som tilsier akutt funksjonssvikt på befaringsdagen. TG2 settes på bakgrunn av alder på tettesjiktet og begrenset kontrollmulighet.

  Utvendige trapper

  Konsekvens/tiltak: Det mangler rekkverk ved utvendig trapp til inngangspartiet. Dette medfører redusert fallsikkerhet og økt risiko for fallulykker.

  Overflater – gulv

  Det er påvist knirk i større deler av gulvet.

  Konsekvens/tiltak: Det anbefales å undersøke årsak til knirk og utbedre innfesting eller konstruksjon ved behov. Det er ved fuktmåling registrert forhøyede fuktverdier bak innvendig vegg på soverom i kjeller mot sør. Aktuell vegg ligger helt eller delvis under terreng og er utført med innvendig påforing/kledning. Konstruksjonen er lukket, og det har derfor ikke vært mulig å kontrollere bakenforliggende materialer visuelt eller fastslå eventuelt skadeomfang. Måleresultatet indikerer fuktbelastning i konstruksjonen og gir økt risiko for skjulte fukt-, mugg- og råteskader. Årsak og omfang bør undersøkes nærmere.

  Overflater – vegger og himlinger

  Det er påvist misfarging, fuktskade og/eller svelling i overflater.

  Konsekvens/tiltak: Misfarging, fuktskader og svelling i overflater kan føre til nedbrytning av materialer og indikere underliggende fuktproblemer. Overflater på vegger og himlinger er av varierende alder, hvor flere overflater er av eldre dato. Det er registrert normal alders- og bruksslitasje samt enkelte mindre riss/sprekker og lokale overflateavvik. Eldre overflater har redusert gjenværende brukstid, og det må påregnes normalt vedlikehold og lokal oppgradering.

  Ved hulltaking i innvendig påforet kjellervegg mot sør, som ligger mot terreng, ble det registrert forhøyede fuktverdier i konstruksjonen. Omfang og årsak til fuktbelastningen er ikke fullt ut avklart ved befaringen. Det anbefales nærmere undersøkelser av kyndig firma med kompetanse på fukt i kjellerkonstruksjoner. TG2 settes samlet på bakgrunn av alder og registrerte overflateavvik, samt usikkerhet knyttet til registrert fuktbelastning i kjellervegg.».

  Etasjeskiller og bærende konstruksjoner

  Det er registrert merkbare nedbøyninger/skjevheter. Det er registrert nivåforskjell mellom rommene som er større enn 25 mm.

  Konsekvens/tiltak: Merkbare nedbøyninger eller skjevheter kan tyde på svekkelser eller belastninger i konstruksjonen. Dersom forholdet utvikler seg videre, kan det føre til økte deformasjoner, sprekkdannelser eller redusert funksjon og stabilitet. Dette kan indikere setninger, deformasjoner eller skjevheter i konstruksjonen. Forholdet kan påvirke både funksjon, komfort og i enkelte tilfeller være tegn på underliggende konstruksjonsmessige forhold. Det er ved kontroll registrert merkbare skjevheter og nivåforskjeller i enkelte gulv. Det er målt nivåforskjell på over 25 mm enkelte steder. Etasjeskillere er av eldre trekonstruksjon, og skjevheter/deformasjoner må ses i sammenheng med konstruksjonens alder og naturlige bevegelser som kan ha oppstått over tid. Det ble ikke registrert forhold ved befaringen som tydelig indikerer pågående eller akutt svikt i bærekonstruksjonen. TG2 settes på bakgrunn av registrerte skjevheter og nivåforskjeller.

  Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje)

  Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i innforet vegg, men ikke påvist fuktskader i dette området. Det er påvist fuktskjolder/fuktskader på overflater i underetasje/kjeller.

  Konsekvens/tiltak: Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader. Det anbefales å avdekke årsak til fukt og iverksette tiltak for å redusere fuktbelastningen, samt følge med på utviklingen. Fuktskjolder og fuktskader kan indikere fuktinntrenging, med risiko for videre skadeutvikling og dårlig inneklima. Ved hulltaking i innvendig utforet kjellervegg mot sør ble det registrert forhøyet fuktnivå. Veggen ligger under terreng og er derfor utsatt for fuktbelastning fra omkringliggende grunn. Målingen viser at konstruksjonen har en fuktbelastning som bør undersøkes nærmere. Det ble ikke konstatert råte eller annen synlig fuktskade i det begrensede området som var tilgjengelig for kontroll.

  TG2 settes på bakgrunn av registrert forhøyet fuktnivå og den økte skadefaren som følger av innvendig utforede konstruksjoner mot grunn under terreng.

  Skadedyr og fuktkrevende insekter

  Det er påvist inntrekksveier for gnagere.

  Konsekvens/tiltak: Det anbefales ytterligere undersøkelse av fagekspert. Det anbefales å tette åpninger og etablere gnagesikring for å hindre tilgang. Eldre konstruksjoner har flere naturlige åpninger og utettheter, noe som gjør fullstendig sikring mot mus og andre skadedyr vanskelig. Det anbefales jevnlig kontroll og tetting av utsatte områder. Boligen er av eldre konstruksjon, hvor det naturlig kan forekomme mindre åpninger og utettheter ved kledning, grunnmur, overganger og gjennomføringer. Dette gjør det vanskelig å oppnå fullstendig sikring mot mus og andre skadedyr. Det er utført forebyggende tiltak med utplasserte bokser fra Pelias. Det anbefales fortsatt jevnlig kontroll og tetting/sikring av utsatte områder for å redusere risikoen for inntrengning.

  1. etasje – Bad – Ventilasjon

  Våtrommet mangler tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft). Hvis det mangler tilluft, får ikke luften sirkulert skikkelig.

  Konsekvens/tiltak: Manglende tilluftsventilering i våtrommet kan føre til dårlig luftsirkulasjon og høy luftfuktighet. Dette øker risikoen for kondens, muggvekst og fuktskader over tid. Badet ventileres med elektrisk avtrekksvifte. Det er imidlertid ikke etablert tilfredsstillende tilluft, eksempelvis tilstrekkelig luftespalte under dør eller egen tilluftsventil. Mangelfull tilluft kan redusere effekten av avtrekksviften og medføre økt fuktbelastning etter bruk. Det anbefales å etablere tilfredsstillende tilluft til rommet.

  2. etasje – Bad/vaskerom – Overflater, vegger og himling

  TG2 settes på bakgrunn av overflatenes alder, slitasje og usikker gjenværende brukstid. Eldre våtromsoverflater har økt risiko for svekkelse i skjøter og overganger over tid.

  Konsekvens/tiltak: Veggene er utført med eldre våtromstapet/belegg, mens himlingen har malt overflate. Overflatene fremstår i hovedsak funksjonelle, men bærer preg av alder og normal bruksslitasje. På grunn av materialenes alder vurderes gjenværende brukstid som begrenset, og det er økt risiko for svekkelse i skjøter, overganger og tilslutninger. TG2 settes hovedsakelig på bakgrunn av alder og usikker fremtidig funksjon. Oppgradering av overflatene må påregnes på sikt.

  2. etasje – Bad/vaskerom – Vanntett sjikt, membran og sluk

  TG2 settes på bakgrunn av alder og manglende dokumentasjon på våtrommets tettesjikt og tilslutning mot sluk. Tettesjiktets gjenværende levetid og fremtidige tettefunksjon vurderes derfor som usikker.

  Konsekvens/tiltak: Badet har våtromsbelegg på gulv som fungerer som synlig tettesjikt. Utførelse, alder og tilslutning mellom belegg og sluk er ikke dokumentert. Våtromsløsningen er av eldre dato og har oppnådd en alder hvor gjenværende levetid og fremtidig tettefunksjon er usikker. Det ble ikke registrert synlige tegn til vesentlig lekkasje eller svikt ved befaringen. På bakgrunn av alder, manglende dokumentasjon og usikker gjenværende funksjon vurderes vanntett sjikt og sluk til TG2. Oppgradering må påregnes på sikt.

  2. etasje – Bad/vaskerom – Sanitærutstyr og innredning

  Sanitærutstyr og innredning er av eldre dato og har oppnådd betydelig alder. Det ble ikke registrert vesentlige funksjonsfeil ved befaringen, men gjenværende forventet brukstid vurderes som begrenset.

  Konsekvens/tiltak: Sanitærutstyr og innredning på badet er av eldre dato og består av gulvstående toalett, servant med eldre innredning og blandebatteri, dusjkabinett samt opplegg for vaskemaskin. Utstyret fremstår i hovedsak helt og funksjonelt ved visuell kontroll, uten registrerte vesentlige lekkasjer eller skader på befaringstidspunktet. På bakgrunn av alder må det likevel forventes redusert gjenværende brukstid og økt behov for vedlikehold og utskifting. Sanitærutstyr og innredning vurderes derfor til TG2.

  2. etasje – Bad/vaskerom – Ventilasjon

  Våtrommet mangler tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft). Hvis det mangler tilluft, får ikke luften sirkulert skikkelig.

  Konsekvens/tiltak: Manglende tilluftsventilering i våtrommet kan føre til dårlig luftsirkulasjon og høy luftfuktighet. Dette øker risikoen for kondens, muggvekst og fuktskader over tid.

  1. etasje – Kjøkken – Overflater og innredning

  TG2 settes på bakgrunn av kjøkkeninnredningens alder og forventede gjenværende levetid. Innredningen fremstår i hovedsak som hel og funksjonell, men normal alders- og bruksslitasje må påregnes.

  Konsekvens/tiltak: Det må påregnes oppgradering eller utskifting av kjøkkeninnredningen på sikt, da normal alders- og bruksslitasje kan føre til plutselige defekter eller redusert funksjonalitet.

  2. etasje – Kjøkken – Overflater og innredning

  TG2 settes på bakgrunn av alder og forventet gjenværende brukstid på kjøkkeninnredningen og tilhørende installasjoner. Det ble ikke registrert vesentlige synlige skader ved befaringen.

  Konsekvens/tiltak: Kjøkkeninnredningen og tilhørende installasjoner bør følges opp med jevnlig vedlikehold og vurderes for utskiftning ved behov, da alder medfører økt risiko for slitasje, funksjonssvikt og plutselige skader. Kjøkkenet har innredning av eldre årgang med profilerte fronter i tre og laminert benkeplate. Det er oppvaskkum i rustfritt stål, frittstående komfyr med platetopp og kjøleskap innbygget i høyskap. Innredningen fremstår i hovedsak som hel og funksjonell, men har alder og bruksslitasje som må forventes ut fra alder.

  Innvendige vannledninger

  Vannledningene består hovedsakelig av eldre kobberrør, med vanninntak av stålrør. Det er også registrert enkelte nyere rør-i-rør-installasjoner. TG2 settes på bakgrunn av alder, varierende utførelse og usikker gjenværende brukstid på de eldre delene av anlegget.

  Konsekvens/tiltak: Det anbefales å vurdere utskifting av eldre vannledninger, spesielt stålrør og kobberrør, da disse har usikker gjenværende brukstid og økt risiko for lekkasjer og vannskader.

  Videre bør anlegget kontrolleres jevnlig for å oppdage eventuelle tegn til lekkasje eller korrosjon, for å unngå følgeskader på bygningskonstruksjonen. Røropplegget er av varierende alder og består hovedsakelig av kobberrør, mens vanninntaket er utført med stålrør. Det er registrert enkelte nyere rør-i-rør-installasjoner i tilknytning til badet i 1. etasje. Skjulte deler av røropplegget er ikke kontrollert. TG2 settes hovedsakelig på bakgrunn av alder og forventet gjenværende brukstid på de eldre installasjonene.

  Innvendige avløpsrør

  TG2 settes på bakgrunn av avløpsanleggets alder og usikker gjenværende brukstid. Deler av røropplegget er skjult og har derfor ikke vært mulig å kontrollere.

  Konsekvens/tiltak: Avløpsanlegget består av rør av varierende alder, hvor deler vurderes å være av eldre årgang. Det er observert enkelte synlige grå avløpsrør i boligen. Skjulte rørføringer og tilkoblinger er ikke kontrollert, og fullstendig alder og utførelse på anlegget er derfor ukjent. TG2 settes hovedsakelig på bakgrunn av alder og forventet gjenværende brukstid.

  Ventilasjon

  TG2 settes på grunn av utilstrekkelig tilluft til enkelte våtrom. Mangelfull tilluft kan redusere effekten av mekanisk avtrekk og dermed gi dårligere luftutskifting.

  Varmesentral (fyrkjeler, varmepumper, fjernvarme, pelletsanlegg, gasskjeler, osv)

  TG2 settes på bakgrunn av ukjent alder og manglende opplysninger om service og vedlikehold. Varmepumpens gjenværende levetid og tekniske tilstand er derfor usikker.

  Konsekvens/tiltak: Boligen har luft-til-luft varmepumpe av merket Panasonic plassert i dagligstuen. Installasjonsår er ukjent, og det foreligger ikke opplysninger eller dokumentasjon på utført service. Varmepumpen fremstår som funksjonell, men på grunn av ukjent alder og servicehistorikk vurderes gjenværende levetid som usikker. TG2 settes på dette grunnlaget.

  Varmtvannsbereder/tank

  Varmtvannstanken er over 20 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

  Konsekvens/tiltak: Eldre varmtvannstank har økt risiko for svikt og lekkasjer, med fare for vannskader og redusert driftssikkerhet. Varmtvannsberederene er av eldre dato og vurderes å være over 20 år. Det ble ikke registrert synlige tegn til lekkasje ved befaringen, og berederene fremstår som funksjonell. På grunn av høy alder er det likevel økt risiko for svikt og lekkasje. TG2 settes på bakgrunn av alder, og utskifting bør påregnes på sikt.

  Andre VVS-installasjoner

  VVS-installasjoner har nådd en alder som gjør at de har en usikker fremtidig funksjon.

  Konsekvens/tiltak: Eldre VVS-installasjoner har økt risiko for svikt, lekkasjer og redusert funksjon, med fare for vannskader og driftsproblemer.

  Fuktsikring og drenering

  Fuktsikring som er utført i henhold til dagens anbefalinger, er eldre enn 30 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. Fuktsikring som er utført i henhold til standarden/anbefalinger frem til 1990-tallet er eldre enn 25 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er påvist forhøyet fuktnivå i kjellervegg, yttervegg eller kjellergulv.

  Konsekvens/tiltak: Eldre fuktsikring og drenering kan ha redusert funksjonsevne og økt risiko for svikt. Dette kan føre til fuktinntrengning, fuktskader på konstruksjonen og dårlig inneklima over tid. Det anbefales å følge med på tilstanden og vurdere behov for oppgradering eller utskifting. Ved tegn til svikt bør drenering og fuktsikring fornyes for å sikre tilfredsstillende funksjon. Det anbefales å følge med på tilstanden og vurdere behov for oppgradering eller utskifting. Ved tegn til svikt bør drenering og fuktsikring fornyes for å sikre tilfredsstillende funksjon i henhold til dagens krav. Forhøyet fuktnivå kan føre til utvikling av fuktskader, mugg og råte, samt bidra til dårlig inneklima over tid. Det anbefales å iverksette tiltak for å redusere fuktbelastningen, samt følge opp med nærmere undersøkelser ved behov. Ved hulltaking og fuktmåling i innvendig utforet kjellervegg mot sør, under terrengnivå, ble det registrert forhøyede fuktverdier i konstruksjonen. Funnet viser at konstruksjonen er utsatt for fuktbelastning. Årsak og omfang er ikke fullt ut avklart ved befaringen. Det anbefales nærmere undersøkelser utført av fagkyndig firma for å kartlegge fuktkilde og skadeomfang, samt vurdere nødvendige tiltak.

  Grunnmur og fundamenter

  Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren.

  Konsekvens/tiltak: Mindre sprekker og skjevheter kan skyldes normale bevegelser eller setninger, men kan utvikle seg over tid. Det anbefales å følge med på utviklingen og vurdere nærmere undersøkelser dersom forholdene endrer seg. Grunnmuren er av eldre utførelse og antas i hovedsak å være fra boligens byggeår, ca. 1934. Konstruksjonen har varierende tykkelse, med ca. 70 cm tykk mur mot vest og ca. 20-25 cm på boligens framside. Årsaken til forskjellen er ikke kjent og kan skyldes ulik opprinnelig konstruksjonsoppbygging eller senere endringer.

  Det er registrert mindre riss/sprekker og lokale skjevheter i grunnmuren. På grunn av konstruksjonens alder, skjult oppbygging og manglende dokumentasjon er fundamenteringsmåte og grunnmurens komplette oppbygging ikke kjent. TG2 settes på bakgrunn av alder og registrerte mindre avvik. Forholdet bør sees i sammenheng med drenering og den registrerte fuktbelastningen i kjeller.

  Forstøtningsmurer

  Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren.

  Konsekvens/tiltak: Mindre sprekker og skjevheter kan skyldes normale bevegelser eller setninger, men kan utvikle seg over tid. Det anbefales å følge med på utviklingen og vurdere nærmere undersøkelser dersom forholdene endrer seg. Støttemuren er av ukjent alder, og det foreligger ikke dokumentasjon på utførelse, fundamentering eller eventuell drenering bak muren. På bakgrunn av ukjent alder og konstruksjonsoppbygging vurderes gjenværende levetid og fremtidig funksjon som usikker. TG2 settes på dette grunnlaget.

  Terrengforhold

  Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren.

  Konsekvens/tiltak: Dårlig fall kan føre til vannansamlinger mot grunnmuren, med økt risiko for fuktinntrenging og skader på konstruksjonen. Det er stedvis ikke tilstrekkelig fall på terrenget bort fra grunnmuren, noe som kan medføre økt fuktbelastning mot bygningen. Tomten er opparbeidet med plen, beplantning og hellelagte gangarealer rundt boligen. Terrenget fremstår hovedsakelig svakt skrånende, men det er enkelte partier langs grunnmuren hvor terrenget og faste overflater har begrenset fall bort fra bygningen. Dette kan redusere bortledningen av overflatevann og medføre økt fuktbelastning mot grunnmur og kjellerkonstruksjoner. Det er registrert forhøyede fuktverdier i kjeller, men det kan ikke fastslås at terrengforholdene alene er årsaken til dette. Terrengforhold, drenering og fuktsikring bør derfor vurderes i sammenheng.

  Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering

  Avløpsledningstype er ukjent og det er derfor vanskelig å evaluere usikkerhet ift. fremtidig funksjon. Det foreligger ikke dokumentasjon på alder, materialtype eller tilstand på utvendige vann- og avløpsledninger. På bakgrunn av boligens alder og usikkerhet knyttet til eventuell utskifting/oppgradering vurderes ledningenes gjenværende brukstid som usikker.

  Konsekvens/tiltak: Usikker avløpsledningstype gir økt risiko for uforutsette feil, lekkasjer eller redusert levetid, og gjør det vanskelig å planlegge drift, vedlikehold og utskifting. Ytterligere undersøkelser anbefales. Utvendige vann- og avløpsledninger ligger i hovedsak skjult i grunnen og har derfor ikke vært tilgjengelige for visuell kontroll. Det foreligger ikke dokumentasjon som fastslår ledningenes alder, materialtype, utførelse eller om de er skiftet/oppgradert etter boligens byggeår. På bakgrunn av boligens alder og manglende dokumentasjon er ledningenes tekniske tilstand og gjenværende brukstid usikker. Det er ikke opplyst om kjente lekkasjer, gjentatte problemer med tett avløp eller andre konkrete funksjonsproblemer på befaringsdagen. TG2 settes på bakgrunn av ukjent alder og tilstand samt usikker gjenværende brukstid.

  TGIU – Konstruksjoner som ikke er undersøkt

  kjeller – Vaskerom – Tilliggende konstruksjoner våtrom

  Hulltaking er ikke foretatt fra tilliggende rom, da veggen er flislagt ca. 60 cm opp fra gulvet. Hulltaking ville medført inngrep/skade på flislagt overflate. Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

  Konsekvens/tiltak: Hulltaking er ikke foretatt fra tilliggende rom da veggen er flislagt ca. 60 cm opp fra gulvet. Hulltaking i aktuelt område ville medført skade på flislagt overflate. Tilstanden i bakenforliggende konstruksjon er derfor ikke undersøkt, og eventuelle skjulte fuktforhold kan ikke utelukkes. Hulltaking og fuktmåling i tilliggende konstruksjon til vaskerommet er ikke utført. Veggen i aktuelt tilliggende rom er flislagt ca. 60 cm opp fra gulvet, og hulltaking i egnet kontrollområde ville medført skade på flislagt overflate. Undersøkelsen er derfor begrenset, og tilstanden i bakenforliggende konstruksjon er ikke kjent. Eventuelle skjulte fukt- eller råteskader kan dermed ikke utelukkes. Forholdet må også ses i sammenheng med vaskerommets alder og øvrige registrerte avvik.

  Helse, miljø og sikkerhet (HMS):

  Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket. Det var ikke krav på søknadstidspunktet, men på grunn av sikkerhet vurderes punktet opp mot forskriftskrav på befaringstidspunktet. Takvinkel og type taktekking tilsier at det foreligger krav til snøfangere. Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier. Dette kan utgjøre en sikkerhetsrisiko. Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe og øker risikoen for at glør eller sot kan antenne brennbart gulvmateriale. Dette kan medføre brannfare og fare for liv og helse.

  Konsekvens/tiltak: burde vært snøsikring på tak mot inngangspartiet. Manglende adkomst kan hindre sikker feiing og tilsyn av pipe, og kan være et avvik fra gjeldende krav. Konsekvensen er at det ikke er noen fallsikring, noe som medfører høy risiko for fallulykker og kan være behov for umiddelbar utbedring for å ivareta sikkerheten. Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe.

  Det er ikke montert rekkverk på balkong eller terrasse. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

  Rekkverket i utvendig trapp er for lavt i forhold til dagens forskriftskrav. Det er ikke montert rekkverk på utvendig trapp. Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.

  Konsekvens/tiltak:Rekkverkshøyde må endres for å tilfredsstille dagens krav til sikkerhet. Mangelfull sikring kan føre til fallulykker eller at personer mister støtte, med fare for alvorlig skade. Mangelfull sikring kan føre til fallulykker eller at personer mister støtte, med fare for alvorlig skade. Rekkverk må monteres for å lukke avviket. Det er registrert åpninger mellom rekkverksspilene som overstiger dagens krav. Åpningene er enkelte steder større enn 10 cm.

  Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

  Konsekvens/tiltak:Uavklarte radonforhold kan innebære risiko for helseskadelig eksponering over tid. Radon er en kjent helserisiko, og forhøyede nivåer kan ha betydning for inneklima og beboernes helse. Det anbefales å gjennomføre radonmåling og eventuelt vurdere nærmere kontroll eller tiltak dersom forhøyede verdier påvises.

  (Elektrisk anlegg) på bakgrunn av anleggets alder, kombinasjonen av eldre og nyere komponenter samt at deler av anlegget har eldre skrusikringer. Det elektriske anleggets fullstendige tilstand og utførelse kan ikke vurderes gjennom en visuell tilstandskontroll.

  Konsekvens/tiltak: Det elektriske anlegget fremstår som delvis modernisert over tid, mens betydelige deler fortsatt er av eldre utførelse. Sikringsskapet inneholder både skrusikringer og nyere vern/automatsikringer. Det er ikke registrert åpenbare tegn til varmgang eller andre synlige alvorlige avvik på de tilgjengelige delene ved befaringen. På grunn av alder og blandet utførelse anbefales det at anlegget kontrolleres av registrert elektroinstallatør dersom det ikke foreligger nyere dokumentert elkontroll.

  Innhold

  Boligen har planløsning over 3 etasjer og inneholder:

  1. Etasje: Entré, trappehall, stue m/vinterhage, spisestue, kjøkken, soverom bad og vindfang.

  2. Etasje: Trappehall, stue, spisestue, kjøkken, 3 soverom og bad.

  Kjeller: Kjellerstue, 2 innredede rom, vaskerom og diverse boder.

  Frittstående, enkel garasje.

  Standard

  Innvendige overflater:

  Gulv: Parkett, teppegulv, vinylbelegg og flis.

  Vegger: Malte plater/glatte flater, tapet, trepanel og øvrige platekledde overflater.

  Tak: Hovedsakelig malte plater/glatte flater og trepanel.

  Fra gaten kommer man rett frem til inngangspartiet. Belegningssteinen frem til trappen er rammet inn av velholdte blomsterbed med åpninger for enkel adkomst ut i hagen.

  Entréen har fin plass til oppbevaringsmøblement til yttertøy og sko og videre adkomst til trappehall og videre ut i etasjen.

  1. etasje:

  Velkommen inn! Etasjen består av: Entré, stue m/vinterhage, spisestue, kjøkken, soverom, bad og trappehall.

  Stuen er et flott oppholdsrom hvor villaens historie og særpreg er god ivaretatt i med de høye vinduene med de elegante detaljene, det karakteristiske tretaket og de flotte tregulvene. Rommet er lunt og hjemlig, med rom for både hverdagsstunder og besøk eller selskapet. Vedovnen og varmepumpen sørger for at stuen er et behagelig rom å oppholde seg i når de kaldere vintermånedene kommer også. I vinterhagen er det rom for en mindre sittegruppe, og utgang til den velholdte hagen.

  Spisestuen ligger i delvis åpen løsning med stuen. Detaljene med buede åpninger, særpregede vinduer og det karakteristiske trepanelet i himlingene videreføres også her. Pene detaljer som vitner om en historisk bolig med en helt egen karakter. Her kan man by inn til hyggelige middager, selskaper og andre begivenheter rundt langbordet.

  Kjøkkenet har et stemningsfult uttrykk som passer boligens karakter godt. Den særpregede innredningen fra Arthur Bonnet i eik med integrerte hvitevarer og den karakteristiske kobberhetten over kjøkkenøyen viderefører boligens karakter inn på kjøkkenet. Spiseplassen ved den åpne peisen er innbydende og gjør kjøkkenet til mer enn bare et rom for matlaging. Det er et naturlig samlepunkt i boligen.

  Soverommet er vakkert og lunt, med de fine detaljene og rikelig med naturlig lys. Soverommet har god plass til dobbeltseng og øvrig soveromsmøblement, samtidig som man beholder den luftige og romslige romfølelsen.

  Badet har et lyst og tidløst preg med flis på gulv- og veggflater. Rommeter utstyrt med en romslig innredning med servant, dusjkabinett og toalett. Et behagelig baderomsmiljø med god gulvplass og en komfortabel brukshverdag.

  2. etasje/hybel:

  Etasjen består av: Trappehall, stue, spisestue, kjøkken, 3 soverom og bad.

  Etasjen har tidligere vært leid ut som en hybel/del av egen bolig.

  Stuen i andre etasje ha en hyggelig og lys karakter, med en åpen og sosial tilknytning til spisestuen.

  Spisestuen er lys og elegant, med utgang til balkong med utsikt utover nærområdet. Et hyggelig oppholdsrom med er hyggelig og innbydende preg.

  Kjøkkenet i andre etasje er lyst og funksjonelt, med klassisk innredning i heltre med profilerte fronter og plass til frittstående hvitevarer.

  Det er tre soverom i etasjen. To er av meget praktisk størrelse med plassbyggede klesskap og fin plass til ønsket møblement. Det siste soverommet er lite, med plass til enkeltsengen.

  Badet har belegg på gulv og våtromstapet på veggflatene. Rommet er innredet med servant i innredning, dusjkabinett og toalett.

  Kjeller:

  Kjelleren har både utvendig og innvendig adkomst.

  Det er innredet til kjellerstue med steinlagt peis, med teppe på gulv og trepanel på veggene.

  Forøvrig består etasjen av ytterligere to innredede rom, ett vaskerom og rikelig med boder til oppbevaring.

  Det vil ikke bli foretatt flyttevask eller annen ytterligere rengjøring av boligen før overtakelse. Møbler og øvrig løsøre som fremkommer på bilder og ved visning medfølger ikke handelen, med mindre annet er særskilt avtalt. Kjøper må påregne at boligens rengjøringsnivå ved overtakelse vil være tilsvarende som ved visning.

  Innbo og løsøre

  Bransjens liste over løsøre og tilbehør legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen følger vedlagt salgsoppgaven. Det er full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg. Hvis hvitevarer og/eller annet teknisk utstyr medfølger, gis det ingen garantier i forhold til tilstand, funksjonalitet og levetid på disse.

  Hvitevarer

  Kun hvitevarer som er spesifikt angitt i salgsoppgaven, følger med. Dette gjelder uavhengig av om hvitevaren(e) eventuelt kan anses som integrerte.

  Parkering

  Parkering i garasje.

  Diverse

  Foretaket og Aktiv-kjeden har flere samarbeidspartnere som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med gjennomføringen av megleroppdraget:

  • I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita
  • Vend Marketplaces, eier av annonseplattformen Finn.no
  • Overo leverer oppgjørsskjema og overtakelsesprotokoll. Kundene tilbys ulike leverandører for strøm og alarm avhengig av tilbydere i området. Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenestene.
  • Banker i Eika-alliansen tilbyr finansielle tjenester
  • Signicat leverer digitale løsninger for signering av dokumenter
  • Vitec Megler, leverer salgsstøttesystemet herunder elektronisk løsning for budgivning

  Areal i salgsoppgaven er hentet fra tilstandsrapporten. Boligens areal oppgis i BRA (bruksareal), som deles i underkategoriene BRA-i (arealet innenfor boenheten), BRA-e (arealet utenfor boenheten(e) og som tilhører denne, slik som for eksempel boder hvor adkomsten er utenfor boenheten), og BRA-b (arealet av innglasset balkong, veranda eller altan når denne er tilknyttet boenheten). TBA er arealet av terrasser, åpne balkonger og åpen altan tilknyttet boenheten.

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligen selges for et dødsbo. Arvingene (selgerne) har ikke bebodd eiendommen og har ingen kunnskap vedrørende eiendommen og eiendommens beskaffenhet utover det som her fremgår av salgsoppgaven. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, gjerne med bistand fra teknisk sakkyndig.

  Det vil ikke bli foretatt flyttevask eller annen ytterligere rengjøring av boligen før overtakelse. Møbler og øvrig løsøre som fremkommer på bilder og ved visning medfølger ikke handelen, med mindre annet er særskilt avtalt. Kjøper må påregne at boligens rengjøringsnivå ved overtakelse vil være tilsvarende som ved visning.

  Prisantydning inkl. omkostninger

  Kr 5 250 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  Kr 131 250 (Dokumentavgift (2,5 %))

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  Kr 16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 132 640 (Omkostninger totalt)

  Kr 149 540 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 152 340 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 5 382 640 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 5 399 540 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 5 402 340 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Energi

  Oppvarming

  Varmepumpe i stue i 1. etasje, samt varmepumpe i spisestue i 2. etasje. Det er også flere ildsteder i boligen, lukkede vedovner, peis med og uten innsats og etasjeovner.

  Forøvrig elektrisk oppvarming.

  Info strømforbruk

  Selger har ikke gjort avtale om Norgespris for strøm.

  Energiklasse

  Info energiklasse

  Alle som skal selge eller leie ut eiendom må som hovedregel energimerke boligen og fremskaffe en energiattest. Unntak gjelder blant annet for frittstående bygninger med bruksareal på mindre enn 50 m². Det er eier som plikter å fremlegge energiattest og eier er selv ansvarlig for at opplysningene er riktige. For ytterligere informasjon se www.enova.no/nb/energimerking/energimerk-din-bolig. Dersom eier har energimerket boligen vil komplett energiattest fås ved henvendelse til megler.

• Økonomi

  Kommunale avgifter

  23244

  Kommunale avgifter år

  2026

  Info kommunale avgifter

  De kommunale avgiftene er oppdelt i månedlige betalinger på ca. 2 187,- pr. mnd, og omfatter vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift.

  Formuesverdi primær

  1143123

  Formuesverdi primær år

  2024

  Formuesverdi sekundær

  4572490

  Formuesverdi sekundær år

  2024

  Info formuesverdi

  Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026.

  Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere, og innebærer at både selger og megler kan benytte tall som ikke nødvendigvis er oppdaterte på tidspunktet for utarbeidelse av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved endelig fastsettelse i skatteåret.

  For primærbolig utgjør formuesverdien 25 prosent av beregnet markedsverdi opptil 14 millioner, og deretter 70 prosent av den delen som overstiger dette beløpet.

  For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100 prosent av beregnet markedsverdi.

  Ytterligere informasjon finnes på skatteetaten.no.

  Kjøper bærer risikoen for eventuell skatteøkning.

  Andre utgifter

  Utover det som er nevnt under punktet «kommunale avgifter» og andre relevante punkt, påløper kostnader til for eksempel strøm, fyring/brensel, forsikring, innvendig/utvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett.

  Tilbud lånefinansiering

  Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika Alliansen om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med megler for formidling av et uforpliktende tilbud om finansiering. Meglerforetaket kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

• Offentlige forhold

  Tinglyste heftelser og rettigheter

  På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

  4012/106/447:

  31.01.1934 – Dokumentnr: 900027 – Registrering av grunn

  Denne matrikkelenhet opprettet fra:

  Knr:4012 Gnr:106 Bnr:577

  Opprinnelig fradelt bnr 415

  01.01.2020 – Dokumentnr: 1220083 – Omnummerering ved kommuneendring

  Tidligere: Knr:0814 Gnr:106 Bnr:447

  01.01.2024 – Dokumentnr: 544021 – Omnummerering ved kommuneendring

  Tidligere: Knr:3813 Gnr:106 Bnr:447

  Ferdigattest/brukstillatelse

  Eiendommen er oppført før plan- og bygningsloven av 1965. Kommunen opplyser at det i deres arkiv ikke finnes ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for boligen.

  Det foreligger hverken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest.

  Som et utgangspunkt skal det foreligge ferdigattest for alle bygg. Det ble ved lovendring 1.juli 2015 vedtatt at det ikke utstedes ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1.januar 1998. Dette betyr imidlertid ikke at ulovlig oppførte bygg/ulovlige tiltak blir lovlige, men at byggesaken ikke lenger skal avsluttes med ferdigattest. Det skal uansett foreligge midlertidig brukstillatelse. Brukstillatelse er en forutsetning for at et tiltak kan tas i bruk.

  Det er mottatt tegninger fra kommunen, datert i september i 1945.

  Det er enkelte avvik mellom dagens bruk av etasjene og mottatte tegninger.

  1. Etasje: Nåværende entré og bad forekommer ikke på tegningene. Stue og kjøkken har byttet plass.

  2. Etasje: Det lille soverommet, spiskammers/bod på kjøkken og badet forekommer ikke på tegningene. Kjøkken og soverom har byttet plass.

  Kjeller: Kjellerstue, vaskerom og de innredede rommene er enten boder, eller forekommer ikke på tegningene. Flere av bodene forekommer ikke på mottatte tegninger.

  Det er ikke dokumentert at noen av endringene er omsøkt hos kommunen, som ofte forekommer ved eldre boliger med ufullstendige arkiver hos kommunen.

  Avvikene nevnt over anses som lovlighetsmangler. En lovlighetsmangel innebærer et avvik mellom tillatt bruk og faktisk bruk. Konsekvensene kan være at kommunen gir pålegg om tilbakeføring/rivning eller krever retting. Kommunen kan også ilegge tvangsmulkt frem til forholdene er brakt i orden.

  Kjøper påtar seg risikoen både for fremtidig bruk og eventuelle pålegg relatert til dette, herunder risikoen for om bruken ikke lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette.

  Vei, vann og avløp

  Avkjørsel fra kommunal vei.

  Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett, via private stikkledninger frem til den kommunale tilknytningen.

  Regulerings- og arealplanner

  Boligen er ikke omfattet av reguleringsplan, men ligger i et område som i kommuneplanens arealdel er avsatt til «boligbebyggelse – nåværende».

  Det gjøres oppmerksom på at kommunen er i gang med å utarbeide ny kommuneplan for Bamble, inkl. område som omfatter boligen.

  Adgang til utleie

  Det er ikke kjent at det foreligger offentligrettslige regler som er til hinder for at hele eiendommen leies ut.

  Deler av boligen kan leies ut, forutsatt at det er en del av boligens godkjente hoveddel med rom godkjent for varig opphold og at den utleide delen ikke er adskilt som en selvstendig boenhet.

  Legalpant

  Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

  Kommentar konsesjon

  Eiendommen ligger i en kommune med 0-konsesjon. Det er derfor boplikt på eiendommen. Det må fylles ut egenerklæring om konsesjonsfrihet ved kjøp der kjøper bekrefter at eiendommen skal benyttes til helårsbolig.

• Kontraktgrunnlag

  Lovanvendelse

  Eiendommen skal overleveres til kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig, før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett, kan som hovedregel ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøper burde blitt kjent med ved undersøkelse av eiendommen, eller som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Hvis noe trenger avklaring, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en fagkyndig før det legges inn bud.

  Kjøper har krav på at eiendommen er i henhold til avtalen. Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, kan eiendommen ha en mangel dersom den ikke er slik kjøper må kunne forvente ut ifra blant annet boligens alder, type og synlige tilstand. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som ikke er rettet i tide på en tydelig måte, og man må gå ut fra at opplysningen har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje, og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som gjør utbedringer nødvendig. Normal slitasje og skader som trenger utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente, og vil ikke utgjøre en mangel.

  Boligen kan også ha en mangel hvis opplyst areal avviker fra faktisk størrelse. Avviket må være minst 2 prosent, og minst 1 kvadratmeter. Det er likevel ikke en mangel dersom selger godtgjør at kjøperen ikke la vekt på opplysningen, jf. avhendingsloven § 3-3 (2).

  Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opp til et beløp på kr 10 000 (egenandel). Egenandel kommer først på tale når det er konstatert mangel ved eiendommen.

  Hvis kjøper ikke er forbruker, selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. pkt. Avhl. § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt et innendørs arealavvik karakteriseres som en mangel vurderes etter avhl. § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

  Budgivning

  Budgivning i forbrukerforhold:

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

  For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.

  Budgivning utenfor forbrukerforhold:

  Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet, eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold), skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

  Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

  Etter aksept av bud, vil eiendommens salgssum bli meddelt de som ev. måtte etterspørre denne. Eiendommens salgssum vil bli offentlig tilgjengelig ved overføring av hjemmel.

  Omk. Kjøper beskrivelse

  Kr 5 250 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  Kr 131 250 (Dokumentavgift (2,5 %))

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  Kr 16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 132 640 (Omkostninger totalt)

  Kr 149 540 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 152 340 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 5 382 640 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 5 399 540 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 5 402 340 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

  Omk. kjøper beløp

  132640

  Betalingsbetingelser

  Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøpesum inkludert omkostninger er innbetalt og disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

  Hvitvaskingsreglene

  Megler har plikt til å gjennomføre kundetiltak. Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager er misligholdet vesentlig. Dette gir selger rett til å heve og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

  Personopplysningsloven

  Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

  Boligselgerforsikring

  Selger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til 14 millioner kroner. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning. Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligen selges for et dødsbo. Megler gjør særlig oppmerksom på at selger ikke har bebodd den eiendom som legges ut for salg. Selger har derfor ikke spesifikk kunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunnet supplere og/eller kontrollere opplysningene i denne salgsoppgaven. Det kan i denne sammenheng eksistere feil og skader på eiendommen som ikke er spesifikt opplyst. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

  Boligkjøperforsikring

  Vedlagt i salgsoppgaven følger informasjon om Boligkjøperforsikring og Advokatforsikring for boligeiere fra HELP Forsikring AS. Boligkjøperforsikring er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Boligkjøperforsikring + Advokatforsikring for boligeiere har samme dekning som boligkjøperforsikring, med tillegg av fullverdig advokathjelp på viktige rettsområder i privatlivet. Les mer om begge forsikringene i vedlagt materiell eller på help.no. Det gjøres oppmerksom på at boligkjøperforsikring kun kan tegnes av forbruker. Meglerforetaket mottar kr 5 600/5 600/5 900 i kostnadsgodtgjørelse, avhengig av boligtype, samt et tillegg på kr 1 000 ved salg av Advokatforsikring for boligeiere.

  Dødsbo

  Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligen selges for et dødsbo. Arvingene (selgerne) har ikke bebodd eiendommen og har ingen kunnskap vedrørende eiendommen og eiendommens beskaffenhet utover det som her fremgår av salgsoppgaven. Kjøper oppfordres til å foreta en særlig grundig besiktigelse, gjerne med bistand fra teknisk sakkyndig.

  Meglers vederlag

  Det er avtalt provisjonsbasert vederlag tilsvarende 2,2% av kjøpesum for gjennomføring av salgsoppdraget. I tillegg er det avtalt at oppdragsgiver skal dekke tilretteleggingsgebyr kr 19 900,- oppgjørshonorar kr 7 490,- og visningshonorar kr 3 950,-. Meglerforetaket har krav på å få dekket avtalte utlegg i henhold til oppdragsavtale. Utleggene omfatte bl.a. markedspakke, innhenting av kommunale opplysninger, fotograf mm. Alle beløp er inkl. mva.

• Prisantydning inkl. omkostninger

  Kr 5 250 000 (Prisantydning)

  ---

  Omkostninger

  Kr 131 250 (Dokumentavgift (2,5 %))

  Kr 300 (Panteattest kjøper)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr pantedokument)

  Kr 545 (Tinglysningsgebyr skjøte)

  Kr 16 900 (Boligkjøperforsikring – fem års varighet (valgfritt))

  Kr 2 800 (Advokatforsikring for boligeiere – ett års varighet (valgfritt))

  ---

  Kr 132 640 (Omkostninger totalt)

  Kr 149 540 (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet)

  Kr 152 340 (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere)

  ---

  Kr 5 382 640 (Totalpris. inkl. omkostninger)

  Kr 5 399 540 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring  – fem års varighet))

  Kr 5 402 340 (Totalpris. inkl. omkostninger (med Boligkjøperforsikring inkludert ett år med Advokatforsikring for boligeiere))

  ---

  Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i offentlige avgifter/gebyrer.

• Dokumenter

  • Boligsalgsrapport
  • Egenerklæring boligselgerforsikring
  • Salgsoppgave